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ZAC Paradis – Enquête publique : Observations de Michel BAYET

La ZAC Paradis est l’outil administratif d’un Projet de grande ampleur. Avant d’examiner l’outil, il peut être intéressant de s’intéresser au Projet lui-même, en commençant pas son financement.

Schématiquement, le Projet consiste pour l’Office HLM 92 de reconstruire le quartier des Paradis pour en augmenter la densité tout en préservant les locataires sociaux, et en le finançant en totalité par la vente de logements privés, nouveaux sur le site. Trois catégories d’acteurs donc : l’Office 92, les promoteurs immobiliers, et la ZAC qui fournit l’infrastructure incombant à la ville. La ZAC équilibrant ses comptes, l’équation économique se joue donc entre l’Office et les promoteurs via la cession du premier aux seconds de terrains. D’où deux questions : à quel prix les promoteurs peuvent-ils acheter le terrain ? et qu’en est-il de l’équilibre financier pour l’Office, et par là la viabilité du Projet.

1- Données de base

  • Le dossier de présentation de la ZAC précise qu’il existe d’une part 795 logements sociaux à détruire et à reconstruire, soit 53 250 m2 (SDP), et d’autre part 655 logements privés à construire, soit 44 500 m2 (SDP)[1].
  • La ZAC qui construit les infrastructures communes (études diverses, nouvelles routes, canalisations…) demande aux promoteurs de lui payer 23,7 M€ (page 4 du document n° 4 de la consultation). Elle facture sa prestation 23,7 M€ aux promoteurs.[2]
  • Le coût de construction dans les Hauts de seine allait en 2016 de 1 934 à 2 323 €/m2 (revue ECLAIRAGES n° 17 de la Caisse des dépôts), soit une moyenne de 2 128 €/m2 (SHAB). Le coût de démolition est estimé par l’Observatoire des coûts de la construction à 265 €/m2.
  • Les ventes en cours de logements neufs à Fontenay se situent vers 6 000 €/m2 avec une TVA à 19.6%, soit 5 000 €/m2 HT.

[1] SDP : Surface de plancher. SHAB : surface habitable. La SDP sert au calcul des coût de démolition et de construction ; la SHAP servant au calcul du prix de vente des logements. En moyenne, la surface SHAB est égale à 90% de la SDP.

[2] Le tableau de la page 4) est trop vague pour qu’il soit possible de cerner précisément les relations financières entre la ZAC et l’Office. Néanmoins, le même montant (11 M€) figurant à la fois en recette et en dépense dans le « bilan » de la ZAC, on peut inférer que l’achat de certains terrains par la ville, équilibre la part de l’Office aux prestations fournies par la ZAC

2- A quel prix maximum les promoteurs peuvent-ils acheter le terrain ?

 Les promoteurs dans leur ensemble perçoivent par la vente des appartements au prix du marché 200 M€ HT (44 500*0,9 *5 000) pour un coût total de 185,4 M€ (taux de marge de 8% imposé par les banques). Ils doivent financer la démolition de l’existant pour 11,8 M€ (44 500*265), la construction des logements privés pour 85.2 M€ (44 500*0,9*2128), et leur contribution à la ZAC (23,7 M€). Soit un total de 120,7 M€.

Les promoteurs peuvent donc consacrer un maximum de 64,7 M€ (185,4 – 120,7) pour l’achat du terrain à bâtir.

3- Participation de l’Office

 L’Office doit financer la construction pour 102 M€ (53 205*0,9*2128). En déduisant les 64.7 M€ des promoteurs, il lui reste environ 40 millions d’Euros. On est loin du discours de l’Office : je ne débourserai pas un euro pour ce Projet !

A ce stade du Projet, le public de Fontenay n’a pas connaissance de la position de l’Office HLM 92 sur la totalité du Projet. Au travers d’une Charte partenariale de relogement, approuvée par le Conseil Municipal de Fontenay le 2 mai 2018, et signée par, notamment, la ville et l’Office 92, on comprend que seule la phase 1 (soit 75 + 90 logements) du Projet est formellement engagée. Aucun autre document n’a été communiqué au public. Le projet se déroulant par étapes, il est possible à l’Office à chaque étape de poursuivre – ou non – le projet… Le risque pour la ZAC est en particulier la non synchronisation de l’aménagement, et de l’avancement des diverses phases.

Quid du scénario suivant : la ZAC construit 100% des infrastructures et le Projet s’arrête à l’issue de la phase 1 ?

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