Humour fiscal et économie d’Energie

Confidentiellement, sachez que Monsieur X est entré en EHPAD.

Banal, sauf que la résidence principale de M. X va désormais être (officiellement) sa chambre d’EHPAD et que son appartement va progressivement perdre son statut fiscal de résidence principale pour devenir, fiscalement, sa résidence secondaire.

Cette nouvelle résidence secondaire sera toujours soumise à la taxe foncière comme auparavant mais en tant que résidence secondaire, elle va également être taxée, en sus, au titre de la taxe d’habitation.

Taxe foncière + taxe d’habitation.

Double peine ! 

La jurisprudence administrative considère qu’un appartement ou une maison habitable est redevable de la TH particulièrement quand le local connaît un ameublement suffisant pour en faire un lieu de vie, une table, de quoi dormir et prendre ses repas.

Dit autrement, la taxe d’habitation, à l’origine taxe sur l’immobilier, devient, de fait, un impôt dont le fait générateur est le mobilier :

M. X rentrant en EHPAD ne sait pas où mettre ses affaires qui ne rentrent pas dans une chambre de 20m², il va les laisser chez lui en conservant son appartement … et donc payer, en conséquence, la taxe d’habitation en sus de la taxe fiscale ! Où est le problème ?

Comment compenser cette hausse fiscale ?

Pour compenser cette hausse des charges fiscales, il a été conseillé à M. X que l’appartement devenu libre mais toujours meublé, soit loué à un petit-fils de M. X qui verserait une somme en « aide-à-vivre » à son grand-père, somme qui deviendrait déductible des revenus dudit petit-fils (sous conditions …) et de sa compagne et non-taxable chez Papy.   Il fallait y penser !   (Nous consulter pour les détails).

Le problème dans ce montage est que Petit-fils déclare alors l’appartement comme étant sa propre résidence principale et que Monsieur X perd toujours, fiscalement, l’aspect « résidence principale » de son appartement qui devient « résidence en location gratuite » (l’aide-à-vivre n’est pas un loyer).

En cette hypothèse, en cas de vente de l’appartement par M. X, avant son décès, la plus-value concernerait un bien immobilier qui ne serait plus une résidence-principale mais un bien locatif ; la plus-value serait donc taxée.

Ceci étant, l’appartement étant redevenu une résidence principale (du petit-fils), la taxe d’habitation disparait.  Le choix est cornélien !!!

Vous suivez ???? Si vous suivez, consultez rapidement votre psychanalyste ! Prévoir quinze ans de soins !

« Vacance » des logements et non application des textes fiscaux :

L’appréciation de la vacance d’une ancienne résidence principale peut éventuellement tenir compte du sixième alinéa de l’article 232 du Code général des impôts (connu de tous sauf à être de mauvaise foi) : «La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. »

Nous conseillons ainsi à M. X de faire une demande d’exonération et d’y joindre tous éléments attestant, par exemple, une démarche active de recherche d’un acquéreur et un niveau de prix justifié pour son bien.

Il est évident que la présence en EHPAD facilite les aspects commerciaux avec les agences-immobilières et la communication avec les services-fiscaux.

Chronologie fiscale de l’entrée réelle en EHPAD :

Certains pourraient penser que l’entrée en EHPAD relève de la santé de l’individu ou de son incapacité à vivre seul.  Quel simplisme ! ce sont les aspects administratifs et fiscaux qui priment !

Vis à vis des taxes locales, c’est la situation au 1er janvier qui compte et toute la famille de M. X a reconnu qu’il vaut mieux que Papy aille en EHPAD le 2 janvier plutôt que le 23 Décembre, pour laisser du temps au temps pour décider de la stratégie juridico-sociale-financière et fiscale à suivre et, pendant un an de plus, le logement reste résidence principale même si Papy est déjà en EHPAD.

La famille réfléchit. Serait-il opportun que Papy passe le réveillon du 31 Décembre chez lui, change d’EHPAD chaque année pour garder l’apparence de son appartement en tant que résidence principale ?

Si la vérité fiscale ne relève que de la situation au 31 décembre ou 1^er janvier, comme le dit l’Administration fiscale, où est le problème ?

Impact du démembrement de la propriété sur la réhabilitation DPE (Diagnostic Performance Energie) de l’immeuble et de l’appartement :

 La famille se pose question du démembrement de l’appartement, M. X gardant l’usufruit quand les enfants recevraient la nue-propriété.

Dans ce cadre et dans l’hypothèse de travaux de réhabilitation dudit appartement, dans une optique isolation thermique, ce serait les enfants qui devraient en payer le coût* alors qu’ils n’auraient aucun revenu au titre de cet appartement et que, par ailleurs, ils équilibrent leurs comptes, sans plus.

*Note : en cas de démembrement de la propriété, c’est le nu-propriétaire qui doit payer la maintenance lourde qui augmente la valeur du bien.

Les enfants ont fait savoir qu’ils ne pouvaient pas et qu’ils ne voulaient pas participer à la réhabilitation !!!

La prise en charge par Papy et non par les enfants peut conduire au redressement fiscal. (Cas connu à Fontenay ! ).

Emprunt bancaire pour financer la réhabilitation :

Le banquier, consulté, même banque depuis trente ans, a déclaré que M. X était atteint de telles et telles pathologies, que son espérance de vie était inférieure à la durée du crédit à mettre en place, que les sociétés d’assurance refusaient le dossier, que le taux d’emprunt majoré des frais (hypothèque, assurances éventuelles,  ..) conduisait à un taux prohibitif dépassant le taux d’usure …

… Les enfants de M. X, nus-propriétaires, auraient pu emprunter mais le financement de leur propre résidence principale conduit déjà au maximum d’endettement possible …

Bref, la banque a refusé.

Approche fiscalo-DPE de mauvaise foi :

M. X a réfléchi à optimiser les assiettes fiscales de son appartement.

Selon les textes, les taxes foncière et d’habitation se calculent sur une assiette fiscale déterminée comme étant 50% de la valeur du loyer annuel que le bien immobilier pourrait produire s’il était loué…

M.X a envisagé de supprimer toutes les isolations thermiques de son appartement de manière à ce que la note DPE devienne mauvaise (« G » si possible), … et que le logement devienne, juridiquement non louable.

En ce sens, le loyer annuel tel qu’attendu, devenant nul, l’assiette fiscale devrait devenir tout-aussi nulles et les taxes financières et d’habitation également nulles.

La vente de l’appartement de M.X :

La vente simplifierait le problème et ferait rentrer de l’argent frais mais :

• Il faut vendre rapidement tant que l’appartement est résidence principale
• Il faut l’accord de tous les ayants-droits mais l’un d’entre eux trouve que le prix n’est pas assez élevé
• Le marché immobilier est plutôt bloqué
• La note DPE n’est pas terrible
• Que faire des affaires que Papy ne pourra pas emporter dans sa chambre à l’EHPAD ?

Conclusion :

Le cas ci-dessus est totalement banal et permet de considérer que les propriétaires immobiliers, tels ceux de Fontenay, qui sont souvent des gens âgés et « moyens » tant en revenu qu’en patrimoine ne peuvent participer à la réhabilitation de leur logement ou de leur immeuble qu’avec difficultés !

À l’échelle nationale, la réhabilitation (« on fait du neuf avec du vieux ») a permis d’améliorer de certains logements mais elle ne peut pas résoudre l’ensemble des problèmes liés au vieillissement du parc immobilier, à la faiblesse de la performance énergétique, aux inégalités et aux difficultés juridiques, familiales, financières, … On parle d’un échec ou succès partiel de la réhabilitation plutôt que d’un succès.

Remarques aux lecteurs :

Que les non-spécialistes qui auraient compris veuillent bien nous excuser : s’ils ont compris, c’est que nous nous sommes trompés ou mal exprimés !

Que les spécialistes de ces sujets nous pardonnent de ne pas avoir traité ces aspects en 367 pages, minimum pour synthétiser.

Jean Michel DURAND