Mesure de l’impact social et financier du développement de la géothermie sur le parc immobilier de Fontenay-aux-Roses.

Une étude menée sur la problématique de l’isolation thermique des logements et sur l’opportunité, en conséquence, de la géothermie à Fontenay, a permis de faire apparaître les aspects résumés ici.

Critères de mesure :

La qualité d’isolation d’un bâtiment et son impact en termes de CO2 font l’objet d’une note dite « DPE » (Diagnostic Performance Energétique) variant de « A », la meilleure, à « G », la pire.

Les notes F et G correspondent aux passoires thermiques.

Les notes E-F-G conduisent à des restrictions dans le droit à la location, sauf travaux ou « promesses » de travaux (évolution récente de la législation : décrets d’application du dispositif de relance du logement non encore parus )

Notes DPE à Fontenay :

Bien qu’il n’existe pas de statistiques précises et exhaustives, après recherche et analyse, après comparaison avec d’autres villes, nous écrirons que le taux cumulé de logements « E-F-G » à Fontenay est de l’ordre de 50% du parc total, ce haut niveau résultant évidemment de l’âge du bâti avec matériaux traditionnels jusqu’à 1945 avant règne du béton sans recherche d’isolation jusqu’aux années 1975 et, ensuite, avec tentative d’isolation par de nouveaux matériaux ;  Fontenay est ainsi au 9^ème rang sur les onze villes de VSGP en ce taux « E-F-G »; D’autres villes, ayant plus investi en immobilier ces dernières années, connaissent évidemment de meilleurs ratios (sources : INSEE).

Analyse par type de logements :

Segmentons notre analyse en distinguant entre (1) logements sociaux, (2) maisons et (3) immeubles privés.

Logements sociaux à Fontenay :

Ils appartiennent, pour beaucoup, à la sphère parapublique : Hauts de Seine Habitat, Toit et Joie/La Poste, CDC-Habitat, 1001 Vies Habitat, 3F, ICF Habitat, … Ils sont gérés par des instances sachant décider des opérations d’investissement, sachant appliquer leurs décisions et mettre en force les opérations de financement correspondantes (avec cautions de leurs emprunts bancaires correspondants par la Ville de Fontenay qui n’est propriétaire d’aucun appartement social).

Progressivement, à Fontenay, des travaux d’isolation se réalisent ainsi au sein de nombreux immeubles de logements sociaux et la qualité de l’isolation thermique s’améliore (même s’il reste beaucoup à faire).

Quand la situation est dramatique, il n’y a pas réhabilitation mais, évidemment, rénovation (Rue des Potiers, Les Blagis, …) avec destruction et reconstruction.

Ainsi, le problème de l’isolation thermique tel que connu globalement à Fontenay, ne résulte pas des logements sociaux bien que les résidences Scarron et surtout Saint-Prix méritent fortes interrogations et actions !

Les maisons à Fontenay :

Les maisons sont très souvent (un tiers) du début du XXème voire antérieures, pour une autre partie du boom des « trente glorieuses » et sont extrêmement mal isolées. Maisons parfois « bourgeoises » et signées par un architecte de renom, parfois populaires.

De fait, ces logements ne font quasiment jamais l’objet de travaux d’isolation pour des raisons autres que techniques :

– démembrement avec usufruit pour les grands parents occupants, nue-propriété aux enfants adultes qui, connaissant leurs propres frais immobiliers pour se loger eux-mêmes, ne peuvent, en sus, aider les parents âgés alors que, juridiquement et fiscalement, c’est à eux, les enfants, d’intervenir (petite maintenance à charge de l’usufruitier, grande maintenance à charge du nu-propriétaire). On note des redressements fiscaux à ce titre.

– à côté de ce démembrement par tentative d’optimisation fiscale des droits de succession sous conseil des notaires, y compris pour des familles de patrimoine modeste, on trouve, évidemment, le démembrement par impact des successions ; le survivant du couple garde l’usufruit, les enfants ayant la nue-propriété. Dans ce cadre, qui réhabilite quoi ?

-coût de la réhabilitation des maisons : souvent de l’ordre de 20-30% du prix de ladite maison

– disponibilités éventuelles en trésorerie dans la famille propriétaire mais refus d’affecter ces ressources de précaution dans la rénovation. Gardons-les, on ne sait jamais !

– âge lors des successions

– refus d’intervention des banques (voir ci-dessous).

– simplification totale du problème par vente à promoteurs. Ceci étant, on ne vend pas avec plaisir la maison où l’on a vécu trente ans ! Certains l’oublient !

Les maisons ne sont pas, à ce jour, éligibles à la géothermie (problème du coût de raccordement, du débit, …) et leur problème relatif à la réhabilitation thermique ou autres reste entier.

En synthèse, au niveau des maisons, à Fontenay comme souvent en France, dans les faits, pour des raisons d’abord humaines ou sociales, rien ne se fait réellement.

Les résidences privées (immeubles) à Fontenay :

Pour une part importante, les immeubles fontenaisiens sont antérieurs à 1970 et connaissent des notes DPE problématiques. Il suffit de consulter les nombreuses annonces d’offres à la vente, telles que mises en ligne par les agences immobilières, pour le constater : quasiment toujours E, F ou G.

Tous les freins connus au niveau des dossiers relatifs aux maisons tels que vus ci-dessus (démembrement de la propriété, refus des banques, …), se retrouvent pour ce qui concerne les résidences ou immeubles privés mais s’y ajoutent d’autres freins :

-Devant les budgets de remise à niveau, les syndics ou assemblées de copropriétaires refusent toute action générale de réhabilitation de l’immeuble. De jeunes acquéreurs récents ne peuvent pas suivre financièrement et votent négativement. Des gens âgés, propriétaires-bailleurs d’un appartement, ont absolument besoin du loyer pour compléter leur modeste retraite et ne peuvent affecter cette ressource à financer d’éventuels travaux.

– le propriétaire venant en EHPAD n’a pas les moyens de payer, en sus, les frais de rénovation mais doit garder son appartement en fausse « résidence principale » pour le vendre, au moment venu, hors toute taxation sur plus-value. Ce n’est pas lui qui va gérer la réhabilitation (de l’ordre de 50 à 100 appartements conservés vides à ce titre à Fontenay sur la base de 200 personnes en EHPAD).

En conséquence :

-Les seules interventions en matière d’isolation dans les résidences privées se limitent trop souvent à des changements de fenêtres opérés par certains propriétaires, occupants ou loueurs, pour leurs seuls appartements (très nombreux cas).

-les murs porteurs en pignon, les terrasses « béton-aluminium-goudron-gravillon » restent dans leur état d’origine ou quasiment.

-Le prix de vente de ces appartements cotés F ou G, au mieux E, s’en ressent et Fontenay connait des prix de vente au m² parmi les plus bas du Territoire VSGP.

-la notation DPE varie d’un appartement à l’autre au sein d’un même immeuble (lui-même noté collectivement), ceux au dernier étage et en pignon étant pénalisés tandis que les appartements en niveau intermédiaire et en milieu de bâtiment seront légèrement mieux notés.  Dans un même immeuble, on note des écarts de G à E (cas réels).  L’acceptation à supporter le coût de la réhabilitation peut ainsi varier fortement d’un appartement à l’autre si le coût du chauffage est individualisé (même si cette individualisation constitue, par ailleurs, un progrès). D’où opposition en assemblée de copropriétaires.

-Autre aspect : quelle est l’opportunité à réhabiliter un immeuble au titre de l’isolation thermique quand d’autres critères négatifs importants dominent : problème d’accessibilité d’immeubles en R+4 sans ascenseurs avec une population qui vieillit ? Une question se pose alors : Réhabilitation (« on répare ») ou rénovation (« on démolit pour reconstruire ») ? En fait, à Fontenay, on ne fait rien ou, pour le moins, insuffisamment !

Financement de la réhabilitation par une population financièrement en baisse :

L’analyse des ménages fiscaux par l’Insee montre que le revenu moyen des Fontenaisiens place la Ville au 9^ème rang sur les 11 communes de VSGP.

Ce revenu moyen en baisse à Fontenay provient d’une évolution à la baisse dans les logements sociaux (disparition progressive des locataires ex-Icade, …) mais ces locataires ne sont pas concernés par ces financements de réhabilitation pris en charge par les bailleurs ; le problème concerne surtout et c’est là le problème, les propriétaires « privés » d’appartements : le niveau financier moyen de ces propriétaires baisse du fait que les CSP+ n’acceptent pas d’acheter des logements des années 1970 ou plus anciens à Fontenay, logements avec isolation thermique ou phonique insuffisante, domotique inexistante, éventuellement sans ascenseur,  sans VMC (ventilation mécanique contrôlée) …

Cette détérioration du tissu financier limite, évidemment, les capacités des propriétaires à prendre en charge d’importants travaux de réhabilitation.

Refus des banques pour financer la réhabilitation : Plusieurs raisons :

-âge des emprunteurs, problème d’assurances, durée des emprunts face à l’espérance de vie …

– montant de la mensualité face à des retraites inférieures aux salaires durant la vie professionnelle, « reste-à-vivre » après mensualité insuffisant, …

-mensualités sur emprunt pour réhabilitation venant se cumuler aux mensualités sur acquisition

– taux d’intérêt après assurance et hypothèque …devenant supérieur au taux d’usure

– qui doit emprunter : usufruitiers ? nus-propriétaires ?

– pourcentage grandissant de personnes vivant seules, évidemment avec un seul revenu, aspect pénalisant pour l’obtention d’un prêt.

– quelles garanties à donner aux banques ?

– des dossiers d’emprunteurs avec revenus et patrimoines confortables sont refusés.

La conséquence est que, au moins pour ces raisons financières, la réhabilitation en résidences privées ne peut souvent pas être réalisée.

La réhabilitation, rêvée par certains, relève-t-elle du rêve ?

–Risques, à terme, de résidences à problème :

L’étude montre que Fontenay court le risque de voir deux à trois de ses résidences poser problèmes d’ici à quelques années.

=> Le branchement éventuel sur la géothermie ne résout pas les problèmes de fond et ne garantit absolument pas une amélioration de la note DPE.

Gain en note DPE lié à la géothermie :

La géothermie permet de gagner, éventuellement, un ou deux rangs en notation DPE mais cette amélioration ne s’applique pas si, par ailleurs, le logement s’avérait rester une passoire thermique. En clair, les Autorités veulent continuer à contraindre les usagers à améliorer leur niveau d’isolation mais la minoration en consommation de gaz ou fioul (produits importés et polluants) par recours à la géothermie est « récompensée » par un gain en note DPE (avantage donné qui ne coûte rien à l’Etat), aspect soumis cependant à l’audit préalable d’un expert thermicien. Mais pas de gains pour les passoires thermiques ; rien !

Cas réel : dans un immeuble récent de Fontenay, avec deux chaudières à gaz, l’éventuelle liaison géothermique permettrait de passer de C à A. C’est le cas de ma résidence

Voir des explications :  https://www.aces3-pompe-chaleur.fr/article-dpe-et-pac-geothermique.83224.5593.html

Le gain éventuel en note DPE n’est pas le seul avantage de la géothermie : voir ci-après, les gains en fiabilité de coût et de fourniture.

Impact des décisions particulières prises à titre-personnel :  

L’analyse des raisons de non-exécution des travaux de réhabilitation dans le double cas des maisons et des résidences privées, montre que, face aux problèmes (juridiques, fiscaux, financiers, …) ou face aux coûts, les propriétaires, personnes physiques « individuelles », refusent, très fréquemment, toute action d’isolation importante de leur logement, plus particulièrement si ces personnes sont âgées, de conditions modestes ou déjà endettées.

Intérêt social et collectif de la géothermie :

Dans ce cadre, non pour des raisons techniques, points sur lesquels, contrairement à d’autres, nous sommes incompétents, mais pour des raisons sociologiques, juridiques et financières, nous défendons totalement l’approche proposée de géothermie.

Nous notons qu’un certain nombre d’arguments techniques apportés par certains ne sont pas totalement exacts.

Les avantages de la géothermie sont suffisamment importants pour qu’elle connaisse aujourd’hui un développement fort du fait des incertitudes sur le prix du gaz.

Avec cette approche collective, on ne pourra pas reprocher à la géothermie de freiner les opérations de réhabilitation thermique … puisque, nous venons de le montrer, ces opérations, logements sociaux mis à part, sont aujourd’hui quasi-inexistantes.

De plus, les passoires-thermiques nouvellement reliées à la géothermie gardent leur mauvaise note initiale, ce qui devrait les inciter à poursuivre (ou à initier) leurs efforts.

Géothermie de faible profondeur :

Concernant le « modèle » présenté par certains, avec la géothermie à faible profondeur, et pour reprendre l’exemple de l’Elysée, il n’existe pas encore de données publiées :

• Pas de chiffres détaillés sur les économies réelles d’énergie,
• Pas de retour sur le coût total et le temps d’amortissement,
• Pas d’évaluation indépendante sur plusieurs saisons de fonctionnement.

Succès opérationnel et médiatique certain mais succès économique encore difficile à mesurer aujourd’hui.

Accessoirement, concernant la géothermie à faible profondeur à Fontenay, il faudrait vérifier que le sous-sol fontenaisien s’y prête : quelle structure ? Impact du gypse ?

Création de l’outil de Géothermie à Fontenay :

La création, fin avril, de la SPL GéoSud 92 entre le Syndicat Intercommunal de la Périphérie de Paris pour les Energies et les Réseaux de Communication (Sipperec) [52 % du capital], les Villes de Fontenay-aux-Roses (27 %), de Sceaux (17 %) et de Bourg-la-Reine (4 %) marque une étape clé dans la concrétisation du projet de réseau de chaleur géothermique dans ces trois communes.

Les travaux de forage devraient débuter au quatrième trimestre 2026 sur le complexe sportif du Panorama à Fontenay-aux-Roses. D’une longueur de 20 km, le réseau, qui alimentera l’équivalent de 15.000 logements sur les trois communes, majoritairement à Fontenay, se déploiera progressivement de 2027 à 2028. L’investissement est estimé à 70-75 M€ (dates et chiffres à confirmer).

Le Sipperec est géré par des gens ayant 40 ans d’expérience en géothermie : ce ne sont pas des nouveaux-apprentis en ce domaine.

Coût d’usage de la géothermie à Fontenay :

Le fait que, dans les conditions économiques actuelles, le coût final du chauffage soit aux deux tiers fixes (impact financier de l’amortissement de l’investissement) et variable que de manière limitée (33%) en fonction du prix du gaz ou du pétrole, constitue un avantage face à la situation internationale actuelle. Selon diverses études, le prix du gaz pourrait connaître une hausse supérieure à 50% d’ici à 2030.

Géothermie = sécurité du coût et minoration de l’impact de la hausse des énergies fossiles !

L’abonnement à la géothermie est obligatoire pour quinze ans mais personne ne peut demander un investissement lourd sans engagement ; le simple financement sur achat immobilier peut porter sur 25 ans.

L’optimisation proposée par certains avec possibilité d’arbitrage en fonction du prix du gaz à court terme, approche comparable au « trading-boursier-à-haute-fréquence », relève d’une approche économique particulièrement libérale qui parait incompatible avec la notion d’investissement.  Quel libéralisme économique (récent) !!!

-Le gros avantage de la géothermie est que la décision, la mise en œuvre et le financement relèvent du « parapublic collectif » (Institutions relevant du Département, des communes, de sociétés publiques, …) et non d’une somme de choix individuels ; 80% des logements fontenaisiens seront concernés (tous les appartements hors en petites résidences et les maisons), au terme du développement de la géothermie ; ces bénéficiaires n’auront qu’à se brancher collectivement et à payer la facture mensuelle : il n’y a, au titre des familles, aucun investissement à préfinancer (sauf participation à l’adaptation « privée » du circuit de chauffage interne à l’immeuble).

D’un point de vue financier, pour les familles, la géothermie est moins contraignante que la réhabilitation !

Avec cette approche collective, on ne pourra pas reprocher à la géothermie de freiner les opérations de réhabilitation thermique … puisque, nous venons de le montrer, ces opérations, logements sociaux mis à part, sont aujourd’hui quasi-inexistantes.

De plus, les passoires-thermiques nouvellement reliées à la géothermie gardent leur mauvaise note initiale, ce qui devrait les inciter à poursuivre (ou à initier) leurs efforts.

Géothermie de faible profondeur :

Concernant le « modèle » présenté par certains, avec la géothermie à faible profondeur, et pour reprendre l’exemple de l’Elysée, il n’existe pas encore de données publiées :

• Pas de chiffres détaillés sur les économies réelles d’énergie,
• Pas de retour sur le coût total et le temps d’amortissement,
• Pas d’évaluation indépendante sur plusieurs saisons de fonctionnement.

Succès opérationnel et médiatique certain mais succès économique encore difficile à mesurer aujourd’hui.

Accessoirement, concernant la géothermie à faible profondeur à Fontenay, il faudrait vérifier que le sous-sol fontenaisien s’y prête : quelle structure ? Impact du gypse ?

Création de l’outil de Géothermie à Fontenay :

La création, fin avril, de la SPL GéoSud 92 entre le Syndicat Intercommunal de la Périphérie de Paris pour les Energies et les Réseaux de Communication (Sipperec) [52 % du capital], les Villes de Fontenay-aux-Roses (27 %), de Sceaux (17 %) et de Bourg-la-Reine (4 %) marque une étape clé dans la concrétisation du projet de réseau de chaleur géothermique dans ces trois communes.

Les travaux de forage devraient débuter au quatrième trimestre 2026 sur le complexe sportif du Panorama à Fontenay-aux-Roses. D’une longueur de 20 km, le réseau, qui alimentera l’équivalent de 15.000 logements sur les trois communes, majoritairement à Fontenay, se déploiera progressivement de 2027 à 2028. L’investissement est estimé à 70-75 M€ (dates et chiffres à confirmer).

Le Sipperec est géré par des gens ayant 40 ans d’expérience en géothermie : ce ne sont pas des nouveaux-apprentis en ce domaine.

Coût d’usage de la géothermie à Fontenay :

Le fait que, dans les conditions économiques actuelles, le coût final du chauffage soit aux deux tiers fixes (impact financier de l’amortissement de l’investissement) et variable que de manière limitée (33%) en fonction du prix du gaz ou du pétrole, constitue un avantage face à la situation internationale actuelle. Selon diverses études, le prix du gaz pourrait connaître une hausse supérieure à 50% d’ici à 2030.

Géothermie = sécurité du coût et minoration de l’impact de la hausse des énergies fossiles !

L’abonnement à la géothermie est obligatoire pour quinze ans mais personne ne peut demander un investissement lourd sans engagement ; le simple financement sur achat immobilier peut porter sur 25 ans.

L’optimisation proposée par certains avec possibilité d’arbitrage en fonction du prix du gaz à court terme, approche comparable au « trading-boursier-à-haute-fréquence », relève d’une approche économique particulièrement libérale qui parait incompatible avec la notion d’investissement.  Quel libéralisme économique (récent) !!!

Réchauffage dans les circuits de distribution et sécurité : 

Le maintien de la température de l’eau dans les circuits de distribution demandera le recours ponctuel à des chaudières à gaz à cet effet.

Il est évident que, à terme, cette opération s’effectuera avec des chaudières électriques alimentées par des centrales nucléaires sans émission de CO2.

Outre l’aspect écologique, cette approche constitue l’un des avantages « sécuritaires » de la géothermie outre le fait, déjà mentionné, qu’il y a certitude d’investissement par cette approche publique et collective quand la réhabilitation » ne se fait pas par choix des individus.

Impact négatif et temporaire des « nuisances » lors de l’installation de la géothermie :

Les désagréments à connaître par telle ou telle personne du voisinage du lieu de forage ou par le sportif privé de terrain …, constituent la conséquence directe de tout investissement public, construction de route, école, ligne de train, usine, … et cette critique n’est absolument pas à la hauteur de l’investissement et de la stratégie proposée même s’il faut, évidemment, gérer le problème.

Retrait éventuel :

Certains proposent que la Ville sorte de l’accord sur la géothermie.

Humour : il semblerait que, dans l’approche juridico-politique nouvelle à Fontenay, une convention dûment signée ne constitue plus un engagement mais qu’une excellente base de discussions pour la réunion suivante.

Dit autrement, si Fontenay accepte la géothermie mais que, dans six mois, après un changement de majorité pour telle ou telle raison, Bourg-L-R ou Sceaux veulent arrêter, tout s’arrête ?

Les « experts » sur ce sujet, devraient se faire entendre sur la globalité de l’approche.

Conclusion :

Disons-le simplement : à Fontenay, on ne veut pas rénover (détruire pour reconstruire) et on ne peut pas réhabiliter pour les raisons exposées ici et principalement juridico-financières ; en conséquence, on agit insuffisamment et le parc vieillit avec toutes les conséquences négatives pour la population (mauvaise isolation thermique et phonique, peu d’ascenseurs, …).

La géothermie peut être une partie de la solution face à ces problèmes.

En conclusion, avec un sourire ironique face à ceux qui ont limité l’étude de ces problèmes à leur seule approche « scientifique » sans en voir les aspects humains et avec un regret pour les données écologiques insuffisamment étudiées ici, nous soutenons la partie de l’équipe municipale actuelle qui semble favorable à la géothermie.

Jean Michel DURAND