Chatenay-Malabry : la Cité-Jardin de la Butte Rouge: qu’en est-il ?

Sources : La Croix du 20 Janvier : 90 ans d’histoire 

La Croix du 20 Janvier : Cité-jardin de la Butte-Rouge, la destruction évitable

La Croix du 21 Janvier : Cité-jardin de la Butte-Rouge, l’enjeu du logement social

Le Parisien du 13 Mars 2019 : Butte-Rouge à Châtenay: l’historien de renom défend une cité «exceptionnelle»

Le Parisien du 10 Janvier 2021 : A Châtenay-Malabry, les habitants de la Butte-Rouge divisés sur l’avenir d’un quartier historique

Association Chatenay Patrimoine Environnement 

Une quinzaine de cités-jardins, dont celle de Châtenay-Malabry, ont été construites en banlieue parisienne sous l’impulsion du président de l’office HBM (habitation à bon marché) de la Seine, Henri Sellier, dans l’entre-deux-guerres. Elles devaient répondre à la crise du logement et à l’insalubrité des habitations ouvrières.

La cité-jardin de la Butte-Rouge, 3 800 logements aujourd’hui, a été construite à partir des années 1930 par les architectes Joseph Bassompierre, Paul de Rutté, André Arfvidson puis Paul Sirvin et le paysagiste André Riousse. Sept tranches de construction se succèdent à travers le temps. Chacune a ses spécificités, mais une unité de couleur – le rose – perdure.

Le modèle repose sur les « garden cities » anglaises pensées par l’urbaniste Ebenezer Howard : une faible densité du bâti, des espaces verts, des services publics. L’objectif est d’offrir une grande qualité de vie en alliant les avantages de la campagne et de la ville.

Une association : Chatenay Patrimoine Environnement s’est créée il y a 15 ans. 

Elle a son site internet et parle de ses actions : https://chatenay-patrimoine-environnement.org/

Plan du patrimoine bâti

Plan d’ensemble du projet de modification N°4 du PLU de Châtenay-Malabry.
Les bâtiments identifiés en rouge seront conservés.
Tous les autres seront soit démolis, soit agrandis en hauteur ou en emprise au sol.

Carte des démolitions programmées

Nous avons projeté sur la carte de la Butte Rouge les données du projet soumis à l’enquête publique. On voit ainsi clairement ce à quoi aboutirait la modification N°4 du PLU de Châtenay-Malabry.
Voici ce à quoi aboutira la modification N°4 du PLU à Châtenay.

Modification du PLU

Credit Photo : Le Parisien du 20 Janvier

En rouge, les 17 bâtiments préservés. En orange et gris foncé, ceux qui seront démolis puis reconstruits.

L’enquête publique qui se tiendra s’est déroulée du 12 décembre au 11 janvier 2021. le commissaire enquêteur doit rendre son avis sous 30 jours.

1565 avis déposés sur le registre numérique dont 568 les dernières 24 heures et environ une trentaine sur le registre papier (disponible à la mairie)

Sur le registre numérique : 1477 avis favorable ou défavorables avec une répartition 87% défavorables et 13% favorables.

Beaucoup de remarques pertinentes et intéressantes parmi les 1477 avis.

Un très bel article déposé sur le site de l’enquête mais aussi accessible depuis ce lien : http://www.sppef.fr/2021/01/08/modification-du-plu-de-chatenay-malabry-letat-abandonne-la-butte-rouge-aux-promoteurs/, Il est rédigé par Julien Lacaze président de Sites & Monuments.

Cité-jardin de la Butte-Rouge, la destruction évitable

Source : La Croix du 20 Janvier : https://www.la-croix.com/JournalV2/Cite-jardin-Butte-Rouge-destruction-evitable-2021-01-20-1101135870

Extrait :

Une modification du plan local d’urbanisme a été soumise à enquête publique jusqu’au 11 janvier. Si elle était adoptée, elle permettrait la démolition et reconstruction d’une très large partie de la cité – environ 80 %, selon les opposants au projet. D’après les plans, seuls une quinzaine de bâtiments bénéficieront d’une « protection patrimoniale stricte ». Le reste sera ouvert aux démolitions et fortes transformations. « Cela donne aux promoteurs le droit de faire ce qu’ils veulent », réagit l’architecte Louis Sirvin, petit-fils de Paul Sirvin, l’un des créateurs de la Butte-Rouge.

Un tout autre schéma avait été préconisé par des urbanistes et architectes ayant travaillé sur le projet. Claire Schorter avait été sélectionnée sur concours en 2016 par l’office HLM alors propriétaire, Hauts-de-Seine Habitat, pour présenter un « plan-guide » censé déterminer la conduite de la rénovation. Une étude qui a coûté 89 832 €, selon le directeur général de l’office, Damien Vanoverschelde.

Sa conclusion : il est nécessaire de réhabiliter (respecter le caractère architectural des bâtiments, NDLR) sans passer par des démolitions et reconstructions, qui signeraient la fin de l’esprit issu des « garden cities » à l’anglaise. Seules « quelques démolitions » étaient préconisées par le cabinet de Claire Schorter, qui estimait par ailleurs possible de « construire de manière localisée une nouvelle pièce générant des recettes pour participer aux rénovations »« Sur la superficie des logements, l’accessibilité et le financement, nous avons retourné les arguments du maire en montrant que l’on parvenait à respecter les contraintes en rénovant sans détruire », ajoute l’urbaniste.

Mais la suite ne s’est pas déroulée comme prévu : « Un comité d’experts avait été mis en place par l’office pour suivre nos études, raconte Claire Schorter. Nous avions insisté sur l’importance de sa présence pour valider les décisions sur la construction et la rénovation. » Problème, « il a complètement disparu de la circulation après l’étape diagnostic »« Le maire n’a a priori pas souhaité qu’il soit maintenu », poursuit l’urbaniste, qui a « décidé d’arrêter » : « Travailler sans eux sur une telle pièce urbaine, c’était donner un blanc-seing à l’élu et à la spéculation immobilière. »

À cette période, fin 2017, le patrimoine de la cité allait être transféré à un office intercommunal, Hauts-de-Bièvre Habitat, dont Carl Segaud est administrateur. « Hauts-de-Seine Habitat nous a demandé de signer un avenant à notre contrat avec le nouveau propriétaire, poursuit l’urbaniste. Nous avons conditionné la signature à la présence du collège d’experts. Nous n’avons jamais eu de réponse, donc nous n’avons jamais signé. » Hauts-de-Seine Habitat, par la voix de Damien Vanoverschelde, indique que la mission de Claire Schorter « était achevée ». Hauts-de-Bièvre Habitat n’a pas répondu à nos questions.

Le plan-guide s’appuyait sur d’autres études, aussi engagées par l’office HLM. Architectes et paysagistes ont travaillé pendant des mois en 2015, à l’aide des archives, puis sur le terrain. « Nous avons analysé chaque bâtiment un à un, classé les éléments selon leur caractère patrimonial et selon leur état », se remémore Dominique Blanchon, architecte de l’agence BDAP. Ce travail plaide pour une « préservation de l’ensemble » de la cité, « une réhabilitation et non une démolition de ce livre ouvert de l’histoire du logement social et de l’urbanisme ».

Les problèmes d’isolation et d’humidité ont une solution, disent les spécialistes : il faut « supprimer l’isolation par l’extérieur des années 1980-1990, la remplacer par une isolation intérieure et intégrer une ventilation mécanique », estime Dominique Blanchon. Et pour les petites surfaces des appartements ? « On peut facilement rassembler deux logements pour en faire un plus grand », répond-elle.

L’étude déterminait donc « trois ou quatre bâtiments de moindre qualité architecturale qui pourraient être démolis ». Mais « il était possible de faire sans démolition », assure l’architecte. « Le message n’est pas passé. Je crois que le maire veut faire du neuf », se désole quant à lui Thomas Baltzer, architecte à l’époque stagiaire chez BDAP.

« Nos conclusions n’avaient rien à voir avec le projet de la municipalité », confirme la paysagiste Patricia Perrier de l’agence In-folio, qui a étudié les rues, jardins et autres espaces non construits des 70 hectares de la cité. « La composition associe très finement le relief, le tracé des rues, les bâtiments et la végétation…, explique-t-elle. C’était un écoquartier avant l’heure ! Le détruire ou le transformer radicalement serait un immense gâchis. »

« Tous les diagnostics ont été réalisés. Énormément d’argent public a été dépensé en études, et le maire n’en fait rien », dénonce la présidente de l’Ordre des architectes d’Île-de-France, Christine Leconte. Pour elle, c’est un exemple de « la pression foncière qui peut s’exercer à travers des enjeux de promotion immobilière ».

« Ces études ne sont pas publiques, balaie le maire Carl Segaud. Elles permettaient de nourrir la réflexion, et n’ont pas été inutiles. Certaines idées étaient intéressantes, d’autres nettement moins. » Selon l’édile, le projet de Claire Schorter « touchait au plan d’urbanisme, construisait sur des espaces verts, ce qui n’était pas la commande publique ».

Cité-jardin de la Butte-Rouge, l’enjeu du logement social

Source : La Croix du 21 Janvier: https://www.la-croix.com/France/Cite-jardin-Butte-Rouge-lenjeu-logement-social-2021-01-21-1201136263

Le projet porté par la mairie pour créer « l’écoquartier du XXIe siècle » et « améliorer les conditions de vie des locataires » passe à la vitesse supérieure en ce début 2021 : une modification de Plan local d’urbanisme permettant la démolition d’une large partie de la cité-jardin – 80 % selon les opposants au projet – a été soumise à enquête publique jusqu’au 11 janvier. Le conseil territorial devra ensuite délibérer.

À l’issue de la rénovation, il n’y aura plus que 40 % de logements sociaux dans la cité, contre 98 % aujourd’hui. Le reste sera de l’accession libre à la propriété (40 %) et du logement intermédiaire (20 %). Le projet va entraîner une perte d’environ 1 500 logements sociaux sur le site. Le maire LR Carl Segaud affirme que « l’objectif est de reconstituer ces logements sociaux dans la cité, dans la ville, dans les communes du territoire, voire au-delà si nécessaire ». Tout en assurant que « les habitants qui le souhaitent pourront bien évidemment rester dans la cité-jardin ».

« Rendre la cité bon chic bon genre »

Comment résoudre cette équation ? « L’opération va durer dans le temps, répond Carl Segaud. Il y a une rotation annuelle, 300 logements se libèrent de façon naturelle par an. Et on a passé une convention afin de pouvoir bénéficier des attributions des nouveaux logements. » Une démonstration qui ne convainc pas Louis Sirvin, architecte et petit-fils de Paul Sirvin, l’un des créateurs de la cité : « La volonté, c’est de raser pour mettre d’autres habitants à la place et rendre la cité bon chic bon genre. »

Depuis 2019, les relogements ont commencé sur trois « îlots tests », qui concernent 241 familles. Le maire indique que « la moitié des logements sont vacants, les familles ont été relogées après enquête sociale ». « Les habitants concernés par le projet sont relogés au même prix au m2, sous réserve que ce soit avec le même bailleur sur la ville, qui possède plus de 82 % de logements sociaux », assure l’édile.

Bientôt les premiers permis de démolir

Marine a le sentiment « d’habiter dans un endroit exceptionnel, bien plus agréable que les grandes barres d’immeubles ». « Je sais bien que, dans certains foyers, les papiers peints se décollent tellement l’humidité est présente. Mais ce n’est pas le cas dans mon appartement », décrit-elle. Pourquoi n’a-t-elle pas reçu de proposition ? « Ils essaient de satisfaire les desiderata de chacun, mais je pense qu’ils ont surestimé leur capacité de relogement. »

Contacté, Hauts-de-Bièvre Habitat n’a pas répondu à nos questions. Si l’opération prend du temps, répond Carl Segaud, c’est que « la première phase est la plus complexe. On ne dispose pas de nouveaux logements pour faire des opérations tiroirs. Il y a très peu de T4 et T5 pour les familles. Ce sera plus facile de procéder aux relogements quand on aura rénové» Une fois les bâtiments vides, la mairie déposera les premiers permis de démolir.

La transformation du quartier, qui sera desservi par le tramway, servira à attirer des ménages plus aisés : « L’image négative aujourd’hui renvoyée par le quartier doit conduire à envisager une stratégie de requalification qui progressivement lui redonne une attractivité dans le marché immobilier », dit le protocole de préfiguration de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), signé en 2017.

Mixité ou gentrification ?

La municipalité dit vouloir « recréer de la mixité ». Pour Jean-Marc Feuillade, ancien conseiller municipal d’opposition à Antony, la ville voisine, et ancien membre du conseil d’administration de l’office HLM Antony Habitat, « l’objectif, c’est de chasser la population extrêmement pauvre qui vit dans la Butte-Rouge et de changer la sociologie de la ville ». « Pour le budget d’une commune, mieux vaut avoir une taxe foncière plus importante que des immeubles HLM qui en paient peu », explique-t-il.

« C’est de la gentrification », dénonce Geneviève Colomer, présidente de l’association Sauvons la Butte-Rouge, qui s’inquiète de la nature des logements sociaux qui seront reconstruits : « On peut appeler logements sociaux des loyers trois fois supérieurs à ceux d’aujourd’hui. »

Les logements actuels de la cité-jardin sont au prix du Plai (prêt locatif aidé d’intégration), la catégorie destinée aux foyers les plus modestes. « J’ai un trois-pièces de 50 m2, un jardin, un garage, une cave, et je paie 400 € par mois », détaille une habitante. Et ce à 8 kilomètres de Paris. Carl Segaud affirme que les « 40 % de logements sociaux » resteront « des loyers bas ». Mais le prix « sera probablement un peu supérieur » pour les personnes venant de l’extérieur.

Châtenay-Malabry dépasse largement l’obligation de 25 % de logements sociaux imposée par la loi SRU. Mais ce pourcentage baisse dans la commune depuis 2012, passant de 52 % à 45 % en 2019. Diminuera-t-il à nouveau dans les années à venir ? « Le taux peut varier en fonction du nombre de constructions », évacue Carl Segaud.

La transformation de la cité-jardin intervient dans un contexte de forte tension pour le marché social. Dans les Hauts-de-Seine, « la demande continue à augmenter et les attributions diminuent », résume Jean-Luc Vidon, président de l’Aorif, association des bailleurs sociaux en Île-de-France. Et de dresser un inquiétant constat : « Les perspectives sont assez sombres. On va avoir à gérer à la fois les demandeurs de logement social et les personnes qu’il faut reloger du fait de la rénovation urbaine. Cela produit une incapacité à tout traiter. »

Dans la cité, une zone classée « quartier prioritaire »

Une partie de la Butte-Rouge est classée Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) du fait de sa concentration en pauvreté. Le taux de chômage est d’environ 15 % dans la cité et de 18 % dans la zone QPV, contre 12 % dans la commune.

La zone QPV est éligible aux financements de l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru), qui regroupe des fonds de l’État, d’Action logement et des bailleurs sociaux.

Le projet de rénovation sur cette zone n’est pas encore validé par l’Anru, selon la mairie. Il s’inscrit dans le cadre du Nouveau programme national de rénovation urbaine, qui vise à « transformer 450 quartiers » entre 2014 et 2030.

Les projets sont financés à hauteur de millions, voire dizaines de millions d’euros. « Il n’y a pas de quotas de démolitions à atteindre pour avoir des subventions. Mais à partir du moment où un quartier est éligible en raison de dysfonctionnements urbains et d’un enclavement, la réponse passe souvent par de la démolition », explique Damien Ranger, directeur de la communication de l’Anru.

Roselyne Bachelot prête à demander un classement

Source : Le Parisien du 20 Janvier : https://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/butte-rouge-a-chatenay-malabry-roselyne-bachelot-prete-a-demander-un-classement-20-01-2021-8420209.php

En commission des affaires culturelles mardi, la ministre de la Culture a garanti qu’elle engagerait une procédure de placement de la cité-jardin en site patrimonial remarquable si la mairie ne le faisait pas.

La ministre s’est engagée à « garantir le respect du site » et souhaite « un placement en site patrimonial remarquable » (SPR).

La mairie a assuré, en automne dernier, qu’elle lancerait cette démarche devant le préfet et la Direction régionale des affaires culturelles.