Cet article fait suite à l’article : Comment calcule-t-on les impôts locaux, quelles seront les augmentations et comment se situe Fontenay par rapport aux autres communes ?
Sources : Immobilier Danger et Veritaxe
Valeur locative d’un logement
Sources : https://www.immobilier-danger.com/Comment-est-calculee-la-valeur-729.html
https://veritaxe.fr/valeur-locative-cadastrale/
Cette valeur locative est normalement le « loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s’il était loué dans des conditions normales ». Les paramètres de calculs sont nombreux pour prendre en compte les différentes situations possibles. Certains sont objectifs (surface des pièces et annexes, éléments de conforts, ascenseur). Ils dépendent de l’importance du logement, mais aussi de sa date de construction.
Ces valeurs locatives doivent donc théoriquement être mises à jour de manière régulière en fonction de deux principaux critères :
– L’évolution de la valeur des logements dans la commune. Le prix du marché évolue continuellement et doit donc être réinterprété.
– Les changements survenus sur votre propriété : lorsque vous aménagez votre maison ou votre appartement (pièces supplémentaires par un agrandissement ou l’aménagement des combles par exemple, construction d’une piscine, etc.) il faut que la commission requalifie la catégorie de votre bien et sa surface.
Le gouvernement a lancé un important projet d’actualisation de toutes les valeurs locatives des locaux d’habitation en France. Ce sont donc principalement les propriétaires de logements anciens qui risquent de subir les plus grosses augmentations.
Par contre chaque année, la revalorisation annuelle de la valeur locative de chaque logement. C’est une décision de l’administration fiscale : 1% à 2 % entre entre 2010 et 2020, puis beaucoup plus après la suppression de la taxe d’habitation, par exemple 7 % en 2023 et 4 % en 2024, puis à nouveau 1 à 2 % depuis.
Une valeur locative de 3000 € correspond à un studio, 5000€ à un T2 de 50 m2, 7500 € un T3 de 65 m2, 9000 pour T4 de 80 m2, 10000 € un T5 de 100 m2, 15000 € un pavillon ancien, 20000 € à un pavillon neuf.
Jusqu’en 2022, il y a eu la taxe d’habitation (TH)
Elle a été supprimée par Emmanuel Macron en 2018. Elle a d’abord concerné les 80 % des ménages français qui ont des revenus modestes. Cela a commencé par une diminution, puis par une suppression complète qu’à partir de l’année 2020, pour s’arréter en 2022
Le Conseil Constitutionnel a ordonné une suppression pour tous les ménages pour la résidence principale. Depuis 2023, tous les ménages en France sont exonérés du paiement de la taxe d’habitation sur leur résidence principale. Pour tout savoir sur cette disparition progressive, consultez toutes les conditions sur la suppression de la taxe d’habitation et sa mise en application concrète.
Comme expliqué dans l‘article précédent, il y a un abattement général à la base qui s’applique sur la valeur moyenne de tous les logements de la commune.
A Fontenay aux Roses, la valeur locative moyenne (VLM) était égale à 5993 € an 2016,
Jusqu’en 2015, il était de 15%. Au conseil municipal de 30 septembre 2015, l’abattement général à la base passe de 15 à 7 %. La précédente, décidée par l’équipe Buchet remonte à 2002. C’était alors une augmentation de l’abattement de 10 à 15 % qui avait pour but de diminuer la pression fiscale sur les foyers les plus modestes.
La réduction de l’abattement a augmenté la TH pour tous les contribuables d’environ 101 €.
Pour un pavillon, entre 2014 et 2022, où elle était de 2738, elle est montée à 3294 en 2020, soit une augmentation de 20. 31 %,, puis en 2021, une diminution de 18.52 % puis en 2022 de 59.68 %
Depuis 2023 compensation, à l’Euro près, la suppression de la Taxe d’Habitation
Chaque commune bénéficie d’une compensation égale à la somme des éléments suivants :
- la multiplication entre les bases de taxe d’habitation sur les résidences principales déterminées au titre de 2020 sur le territoire de la commune et le taux intercommunal de taxe d’habitation appliqué en 2017
- les compensations d’exonération de taxe d’habitation versées en 2020 à la commune à fiscalité propre ;
- la moyenne des rôles supplémentaires de taxe d’habitation sur les résidences principales émis entre 2018 et 2020 au profit de l’EPCI.
La compensation est calculée sur la base du taux appliqué en 2017 sur le territoire de chaque commune.
Cette compensation évoluera chaque année, à compter de 2022, comme le produit de la TVA nationale.
A partir de 2023, pour compenser, à l’Euro près, la suppression de la Taxe d’Habitation, un versement complémentaire aux communes été effectué dont le montant apparait sur la feuille d’impôts foncier.
Calcul de la Taxe Foncière (TF)
Source : http://www.immobilier-danger.com/+-Taxe-fonciere-+.html
Elle n’est payée que par les propriétaires.
La taxe foncière pour les logements anciens est égale à : Valeur Locative (VL) * 0.5 * (Taux communal Foncier+ les taxes annexes)
Pour le même pavillon, entre 2014 et 2026, la Taxe Foncière est passé de 1575 à 3105 €, soit une augmentation de 85.36 %
Total Taxe Habitation + Taxe Foncière
Pour le même pavillon, si on fait le total des deux, on arrive à un total Taxe Foncière + Taxe Habitation de 4414 en 2014, à 3105 en 2026, soit une diminution de 29.64 %
Quels sont les abattements et exonérations possibles pour votre taxe foncière ?
Source : https://www.immobilier-danger.com/Quelles-sont-les-exonerations-pour-759.html
Le gouvernement a défini des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour pouvoir prétendre à une exonération ou à une réduction d’impôt dans différentes situations. Voici les montants de ces plafonds que ne doit pas dépasser le revenu fiscal de référence de votre foyer sur l’avis d’impôt sur les revenus perçus en 2025.
Par exemple, pour un couple avec 2 enfants, il ne faut pas dépasser 19 625 € en 2025
En plus de ne pas dépasser ces plafonds de revenus, il faut faire partie de l’une des catégories suivantes pour obtenir une exonération ou un abattement de taxe foncière en 2026.
Ces exonérations ou ces abattements viennent réduire le résultat du calcul du montant d’une taxe foncière.
Cela concerne les personnes de plus de 75 ans ou celles bénéficiant d’aides liés à leur âge ou à un handicap, une réduction pour ceux qui ont entre 65 et 75 ans pour ceux qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus.
Réduction de 100 € pour les personnes de plus de 65 ans et de moins de 75 ans
Les personnes âgées d’au moins 65 ans au 1er janvier 2026 et qui ont moins de 75 ans peuvent bénéficier d’une réduction de 100 € sur le montant de leur taxe foncière si le montant de référence de leurs impôts sur les revenus de 2025 ne dépassent pas les plafonds cités ci-dessus.
Enfin, certaines constructions et certains agrandissements bénéficient d’exonérations temporaires, de même que certains logements ayant été rénovés énergétiquement ou construit selon des normes très performantes.
Constructions nouvelles et reconstructions : Exonération totale de 2 ans
Cas des logements sociaux
Les Bailleurs sociaux sont soumis à la Taxe Foncière, sauf :
- Exonérations de longue durée (constructions et acquisitions)
- Constructions neuves : Les logements sociaux locatifs financés par des prêts aidés par l’État (PLUS, PLAI, PLS) sont exonérés de taxe foncière pendant une durée de 15 ans à compter de l’année suivant leur achèvement. Cette durée est portée à 20 ou 30 ans selon les critères de performance énergétique et environnementale ou l’obtention de certaines subventions.
- Acquisitions : Les logements sociaux acquis avec une aide financière publique peuvent également bénéficier d’une exonération temporaire de longue durée (généralement 15 ou 25 ans).
- Réduction de 30 % : Les bailleurs sociaux (organismes HLM) bénéficient d’un abattement de 30 % sur la TFPB pour les logements situés en QPV. Ce dispositif, reconduit jusqu’en 2030, est conditionné à la signature d’un contrat de ville.
- Contrepartie : En échange de cet abattement, les bailleurs doivent s’engager dans des actions concrètes pour améliorer le cadre de vie et la qualité de service des habitants (au-delà de l’entretien courant obligatoire du bâtiment)
Cas des logements sociaux à Fontenay aux Roses
Source : Urbanisme et fiscalité à Fontenay aux Roses
L’assiette fiscale moyenne par logement, base du calcul de la taxe foncière, se situe à Fontenay à 3.536 €, au 11ème et dernier rang des villes de Vallée-Sud-Grand-Paris VSG
En 2022, Fontenay aux Roses avait 43.62 % de logements sociaux sur 11 832 logements, soit environ 5162 logements.
En 2010-2011, 1400 logements du bailleur Icade, ont été vendus à des bailleurs sociaux qui ont dû emprunter et les logements ont eu d’une exonération de 15 ans de la taxe foncière.
Ces 1400 immeubles ex-Icade étant vieux, à statut de logements sociaux, … présentent aujourd’hui une valeur limitée et l’impact de leur probable réintégration dans les bases taxables sera faible :
-
- La valeur moyenne d’un logement à Fontenay passerait de 3.536€ à 3890-4000 € et la Ville resterait toujours au 10ème ou 11ème rang des onze communes de VSGP.
- En 2026-2027, la Ville récupèrerait de l’ordre de 1 à 1.2 millions d’Euro/an en taxe foncière.
- Comment se situent les taux d’imposition de Fontenay par rapport aux communes voisines ?
Source : https://veritaxe.fr/taxe-fonciere/
Si on prend un pavillon ancien ou un appartement type 4/5 pièces d’une valeur locative de 10 000 €, voilà les différents taux et montants de la Taxe Foncière
Les montants les plus importants sont à Plessis-Robinson, Sceaux, Malakoff. Fontenay, Bagneux, sont dans la valeur moyennes. Les montants les plus faibles sont à Antony, Chatillon et Clamart.
Pour une valeur locative de 4000 €, ce qui correspond à un appartement de 2 pièces de 50 m2, à partir des données prise sur Se Loger .com, on a le montant de la Taxe Foncière exprimée en cout d’un loyer mensuel.
Sceaux, Fontenay, Bagneux,Plessis-Robinson sont dans la fourchette haute, Chatillon, Clamart, Malakoff, Antony, dans la fourchette basse.
Est-ce que la Taxe Foncière pourra être répercutée au locataire ?
- Pour un bail d’habitation (classique ou meublé) : Le propriétaire n’a pas le droit de répercuter la taxe foncière sur le locataire. Une clause du bail qui l’imposerait est illégale et sans effet.
- Pour un bail commercial, il est est possible de répercuter tout ou partie de la Taxe Foncière
=> Par contre, lors du renouvellement du bail, il sera possible d’augmenter le loyer pour tenir compte du coût de la taxe foncière, si cela est permis par l’encadrement des loyers, dans les zones tendues, ce qui n’est pas le cas actuellement à Fontenay
Encadrement des loyers : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1312
Conclusion
L’avenir financier de la ville dépend beaucoup de la Taxe Foncière.
Celle-ci augmentera avec le nombre de propriétaires, par des ventes de logements, actuellement en location, en particulier pour les logements sociaux et de constructions nouvelles.
Chaque vente rapporte de l’argent au budget de la ville.
Sinon, il faudra jouer sur le pourcentage de la Taxe. La valeur locative ne sera révisée qu’au 1er Janvier 2031 (voir commentaire de https://veritaxe.fr/
Jean François BRESSE
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