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Urbanisme et fiscalité à Fontenay aux Roses

Monsieur Candide : Vous avez rappelé l’étude du journal Le-Parisien qui, du fait de la qualité « moyenne » du bâti à Fontenay, classe notre Ville au dernier rang en termes de prix au M².

Monsieur Candide : Les bases fiscales confirment-elles la faible valeur de l’immobilier à Fontenay, par comparaison avec les autres villes ?

Absolument : selon le Service des Impôts, l’assiette fiscale moyenne par logement, base du calcul de la taxe foncière, se situe à Fontenay à 3.536 €, au 11ème et dernier rang des villes de Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP.

« L’assiette fiscale » correspond, selon le fisc, à 50% du loyer que pourrait rapporter chaque bien mis en location sur une année ; on dit aussi : « base locative ».

Dans sa colonne de droite, ce tableau montre clairement que le taux de logements sociaux par commune explique, en partie, cette situation mais ce n’est pas le seul paramètre.

Monsieur Candide : les ventes des Immeubles Icade en 2010-2011 ont conduit à l’exonération de ces bâtiments des bases taxables, ce qui a dû diminuer les assiettes totales ou moyenne par logement en parc, à Fontenay. Quel impact pour les Fontenaisiens ?

Effectivement, ces ventes à finalité financière, avec appui de la municipalité de Fontenay en 2010-2011, ont conduit à exclure 1.400 logements des bases taxables au détriment des Fontenaisiens.

Ces 1400 immeubles ex-Icade étant vieux, à statut de logements sociaux, … présentent aujourd’hui une valeur limitée et l’impact de leur probable réintégration dans les bases taxables serait faible :

  • La valeur moyenne d’un logement à Fontenay passerait de 3.536€ à 3890-4000 € et la Ville resterait toujours au 10ème ou 11ème rang des onze communes de VSGP.
  • La Ville récupèrerait de l’ordre de 1 à 1.2 millions d’Euro/an en taxe foncière.

La réincorporation dans les bases fiscales des immeubles ex-Icade ne constitue pas, d’évidence, la solution, à terme, aux problèmes financiers de la Ville.

Monsieur Candide : Quelle est la conséquence de cet immobilisme immobilier depuis 30 ans à Fontenay et particulièrement sur la période 2009-2014 ?

Le nombre de résidences principales a décru de quasiment 200 logements durant la mandature 2008-2014 malgré l’augmentation des T1 venant de la construction de résidences pour étudiants :

La conséquence est dramatique pour les Fontenaisiens : Les bases fiscales à Fontenay, entre 2010 et 2022, ont augmenté de seulement 12.7%, soit moins que l’inflation, au dernier rang de VSGP dont l’augmentation moyenne est de 32% : quasiment 20 -21 points d’écart !

Les 10 villes de VSGP, hors Fontenay, ont connu une hausse de 33.1% : Fontenay : 12.7%.

Cette stagnation des bases de Fontenay résulte de trois paramètres :

  • Logements anciens voire vieux à assiette unitaire faible
  • Peu de constructions depuis 30 ans
  • Suppression des immeubles ex-Icade des bases taxables, immeubles devenus « exonérés »

Monsieur Candide : à côté des assiettes, il y a les taux ?

Un impôt résulte toujours du produit « assiette » sur laquelle s’applique un « taux » :

Impôts  =  assiettes  X  taux

Quand les assiettes stagnent voire décroissent après impact de l’inflation, ce que nous venons de voir, la seule solution pour équilibrer les finances de la Ville, relève de la hausse des taux : de 2010 à 2022, Fontenay se classe parmi les deux villes qui ont connu la plus forte hausse des taux de taxation :

Cette hausse des taux à Fontenay résulte de la stagnation des assiettes et a démarré il y a vingt-cinq ans, dès le moment où la Ville a arrêté de construire, vers 1995, et a fortiori avec les ventes des immeubles Icade à des bailleurs sociaux avec exonération de taxes foncières.

Monsieur Candide : Qui paye la taxe foncière à Fontenay ?

Le concept de « montant moyen d’impôt en taxe foncière payé par Fontenaisien » n’a aucun sens car seuls 57 % des foyers fontenaisiens sont taxés.

Le pourcentage des avis de taxation par rapport au nombre de logements (base TF 2022) est significatif : à Fontenay, pour 100 logements, il y a 57 avis (dits « articles »).

Les locataires (logements sociaux ou privés) ne payent pas la taxe foncière et, à Fontenay, ce taux de 57.5% correspond totalement à un taux de logements sociaux de 43%.

A Fontenay, en simplifiant les chiffres, 3000 logements sociaux payent peu de taxes foncières et 1.400 sont totalement exonérés (charges à payer par les bailleurs).

Monsieur Candide : Comment sortir de cette situation ?

Les finances de la Ville se résument comme suit :

Une approche financière pour Fontenay :

  • Nous écrirons que les charges de la Ville, c’est-à-dire les services pour les Fontenaisiens, doivent être maintenues même si telle ou telle personne déclare que telle ou telle charge peut être réduite : l’essentiel n’est pas là ! et les conseils moralisateurs de certains ne sont pas à la hauteur du problème.

Le problème est : que faire quand les charges de la Ville augmentent pour diverses raisons ?

  • La solution ne peut plus être de majorer les taux, le revenu moyen des Fontenaisiens, en baisse, le prohibant (voir statistiques IRPP Impôts sur le Revenu à Fontenay).

Concernant les assiettes fiscales :

  • La réintégration des ex-immeubles Icade ne rapportera que 1 à 1.2 M€ maximum à compter de 2025-2026 (15 ans après leur transformation en logements sociaux en 2010-2011).
  • La seule solution est de majorer les assiettes fiscales

La Capacité d’Auto-Financement (CAF) de la Ville, c’est-à-dire le résultat en trésorerie après remboursement de la dette, tourne autour de zéro, variant entre +1 et -1 Million d’€.

Résumons :

Monsieur Candide : expliquez-nous.

Regardons les chiffres et essayons d’analyser le devenir financier de la Ville avec construction de 1500 logements neufs, soit environ 4.000 personnes (moyenne actuelle de 2.1 personnes par logement, niveau porté ici à un niveau de 2.7).

Nous avons repris ici :

  • La taxation actuelle du parc immobilier existant
  • La réincorporation du parc ex-Icade sur la base d’un loyer moyen de 500 €/mois
  • La taxation de 1.500 logements neufs

Le complément de produit s’établit à environ 3.5 Millions d’€ (3.542 k€)

Monsieur Candide : 1.500 logements nouveaux et leurs habitants conduisent à une augmentation des charges ?

Une très grande part des charges de la Ville sont fixes et l’hypothèse de devoir créer une école supplémentaire relève de la plaisanterie face à une population qui vieillit et un taux de natalité qui baisse : nous avons cependant considéré qu’un tiers de la charge connue par la Ville pour chaque Fontenaisien (environ 1.500 €/habitant / an actuellement) viendrait s’impacter dans les comptes de la Ville à hauteur de 33% soit 500 €/an pour chaque nouveau Fontenaisien.

A l’inverse, la Ville recevrait un complément de Dotation-Globale-de-Fonctionnement (dite « DGF ») de 150 €/personne nouvelle.

Le coût net par nouveau Fontenaisien s’inscrit alors à 350 € (500-150) et le coût net total à 1.4 ou 1.5 millions d’€.

La Ville qui, aujourd’hui, connait un résultat (une « épargne nette ») nulle améliorait ce résultat d’environ 2 millions/an (3.4M€ en complément de recettes, 1.4 en charges) soit environ le quart des investissements moyens annuels (de l’ordre de 8 millions).

Il est évident que ces calculs rapides demandent à être affinés mais, répétons-le,

  • Le niveau actuel des assiettes fiscales n’est pas tenable.
  • La limitation du coût de tout nouveau Fontenaisien est d’abord une question de volonté et s’appuie sur le fait qu’une grande part des frais municipaux sont fixes.

Amicalement à tous.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint aux Finances  et Logements Sociaux 2014-2020

Jean-michel.durand50@orange.fr

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