Les points importants du futur PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Le projet du futur PLU a été présenté lors d’une réunion publique le 24 Mai 2016. Le projet définitif sera effectué fin Juin pour être discuté, sans vote au Conseil Municipal et adopté lors d’un Conseil du Territoire en Juillet. L’enquête publique aura lieu au mois de Novembre 2016. Le PLU doit respecter les orientations du PADD, Projet d’Aménagement et de Développement Durable, adopté par le Conseil Municipal. Ce PLU doit aussi prendre en compte les injonctions du SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile de France) qui nécessitent la création sur Fontenay de 1500 logements d’ci 2030, soit environ 100 logements / an au lieu d’environ 20 logements / an actuellement.

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Les OAP sectorielles sont des zones où la municipalité a un projet d’aménagement. Les règles définies peuvent être différentes de celles définies dans le zonage.

Il y aura 4 OAP sectorielles : le centre-ville, l’Ilot Scarron, les Blagis, le Panorama

Le zonage :

Celui-ci définit la densification de chaque portion du territoire, comme pour le POS.

Par contre, depuis la loi ALUR de 2014, dans un PLU, il n’y a plus de COS (Coefficient d’Occupation des Sols), comme dans un POS. Le COS est le rapport entre la surface maximale constructible et la surface totale du terrain. De plus, il n’existe plus de surface minimale pour construire une maison ou un immeuble.

Ces deux facteurs vont induire une densification importante, si on ne prend pas des règles beaucoup plus restrictives, en particulier sur la hauteur, l’emprise au sol, le terrain en fond de parcelle…

Le zonage global est présenté ici :

Globalement, on voit que la surface totale des zones UD et UE est à peu près préservée, soit environ 50 % de la surface de la ville. Ceci n’empêchera pas la densification de la ville.

Chaque zone n’a plus de COS, mais garde globalement les mêmes autres règles du POS, sur :
-             Implantation des constructions à l’alignement par rapport à la voirie ou en retrait de 4m
-             emprise au sol (60% en zone UA, 50 % en zone UB, 40 % en zones UC, UD, UE)
-             Hauteur max : en zone UA: 15 à 20 m  (R+4 à 6) ,en zone UB: 18 m (R+5)  , en zone UC : 15 m (R+4) ,  en zone UD et UE : 8 à 10 m (R+1+Combles) pour un pavillon ou 9 m (R+2) pour un immeuble
-             40 à 50 % d’espaces verts, dont 15% à 40 % minimum d’espaces verts de pleine terre

Densification par rapport au POS de 2014

Par exemple, en zone UB

Dans le POS, la zone UB avait un COS était de 1. Sur une surface de 500 m2, il n’était possible de construire que 500 m2 habitable, soit environ 10 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un immeuble de 250 m2 d’emprise au sol (50 % de la surface du terrain), avec une hauteur de 18 m (R+5), soit 1500 m2 habitable, soit environ 30 logements.

On aura ainsi une densification d’un facteur 3

En zone UE (pavillons + petits immeubles)

Ces zones avaient un COS de 0.4. Avec le POS, pour un terrain de 500 m2, il était possible de construire un petit immeuble de 200 m2 habitable, soit 4 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un petit immeuble de 200 m2 d’emprise au sol (40 % de la surface du terrain), avec R+2, c’est-à-dire 600 m2 habitable, soit environ 12 logements, comme en zone UD.

S’il s’agit d’un pavillon, on passera de 1 logement à 12 logements.

On aura ainsi une densification qui variera d’un facteur 3 à 12

Quelle sera la densification globale possible ?

En zone UA, la densification peut aller jusqu’à un facteur 4, en zone UB un facteur 3, en zone UC au moins un facteur 2 à 3, en zone UD un facteur 2 à 3 et en zone UE, un facteur 2.

Pour la zone pavillonnaire, un des exemples de densification importante est donné par le PLU de Plessis Robinson, où on peut construire un immeuble à la place d’un magnifique pavillon avec du terrain (voir article précédent)

C’est aussi pour cela que beaucoup de Fontenaisiens possédant un pavillon ont été contactés par un promoteur immobilier pour acheter leur pavillon pour faire un immeuble à la place (voir article précédent).

Quels sont les endroits particuliers peu adaptés à la situation actuelle ?

- une zone située entre la rue des Motties, la rue Georges Bailly, la rue de l’Avenir, classée auparavant en zone UE pavillonnaire (R+2). Elle comporte l’équipement public, Pierre Bonnard qui sert de Ludothèque, accueil de jour pour enfants, de salle pour les NAP et de salle polyvalente. Cette zone est maintenant classée en zone UB. La construction d’un immeuble R+5 changerait complètement la topographie de cette zone. Il faudrait aussi prévoir le remplacement de cet équipement public.

- La zone N qui comporte essentiellement la Coulée Verte. Voici maintenant ses spécifications : elle n’autorise que les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif liées aux usages et la valorisation des espaces verts pour le loisir, le sport. Ceci autorise la construction d’un futur gymnase qui prendrait beaucoup d’espace sur la Coulée Verte.

Les Espaces Boisés Classés (EBC)

Les Espaces Boisés Classés publics sont augmentés d’environ 1 ha, par la transformation en espace public de la zone située devant l’ancienne entrée du Château La Boissière, jusqu’à la rue Dolivet, soit 7 % d’augmentation.

Les Espaces Boisés Classés privés sont conservés. Les espaces Boisés classés sont inconstructibles

Que deviennent les espaces verts privés qui font la spécificité de Fontenay ?

Dans le POS, dans chaque zone, il y avait une surface minimum d’espaces verts dont un certain pourcentage d’espace vert en pleine terre. Dans le PLU, même si les espaces verts en pleine terre sont globalement identiques, apparaissent des espaces verts complémentaires qui peuvent être des terrasses végétalisées ou des murs végétaux.

Que faudra-t-il faire pour respecter les demandes du SDRIF (1500 logements nouveaux à l’horizon 2030)

Les opérations déjà planifiées sont : 600 logements au Blagis, 120 logements à la Cavée, 100 logements sur la place de Gaulle, soit au total, environ 820 logements.

Le Plan Local de l’Habitat (PLH) de l’agglomération Sud de Seine, prévoyait pour 2015-2020, environ 200 logements / an, soit 1000 logements (nouveaux et réhabilités), dont ceux qui sont planifiés et des projets localisés, comme RATP 100 logements, Blanchard, 65 logements, Mouilleboeufs, 100 logements, Marx Dormoy, 80 logements…

On voit que le PLU prévoit des possibilités de densification importantes. Il y a peu de terrains disponibles actuellement sur Fontenay. Par contre, il y a des immeubles vétustes, qui pourront être facilement rachetés et faire un immeuble avec au moins le double de logements.

Le nouveau PLU est –il intangible ?

Non, une municipalité peut modifier le PLU, si elle ne supprime pas d’espaces boisées classées et ne change pas l’économie générale du PLU (c’est-à-dire garder l’objectif des 1500 logements nouveaux à l’horizon 2030).

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