Quels sont les risques potentiels de densification du futur PLU (Plan Local d’Urbanisme) de Fontenay ?

Le projet du futur PLU a été présenté lors d’une réunion publique le 24 Mai 2016. Le projet définitif a été discuté, sans vote au Conseil Municipal du 27 Juin et adopté lors d’un Conseil du Territoire le 12 Juillet.

L’enquête publique aura lieu du Mardi 8 Novembre au Mardi 13 Décembre 2016 .

Le PLU doit respecter les orientations du PADD, Projet d’Aménagement et de Développement Durable, adopté par le Conseil Municipal. Ce PLU doit aussi prendre en compte les injonctions du SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile de France) qui nécessitent la création sur Fontenay de 1500 logements d’ici 2030, soit environ 100 logements / an au lieu d’environ 20 logements / an actuellement.

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Qu’est-ce qu’une OAP ?

Celle-ci peut être sectorielle ou thématique. Elles ont été instaurées par la loi ENE du 12 juillet 2010 dite loi Grenelle 2

Les OAP sectorielles : Pour mettre en œuvre une politique active en matière d’habitat, les collectivités pourront mobiliser d’autres outils au sein du PLU, comme par exemple le recours à  une «servitude de logements» leur permettant d’assurer les principes de mixité sociale sur certains secteurs à enjeux, qu’ils pourront rappeler dans les OAP. Elles peuvent contenir :

•             des éléments de programmation concernant l’urbanisation du quartier ou secteur,
•             des principes d’implantation et de traitement d’équipements publics,
•             des orientations concernant les plantations à conserver, mettre en valeur ou créer sur le secteur considéré,
•             des principes de tracé de voiries nouvelles, ou de requalification de voies existantes,
•             des éléments de paysage à préserver,
•             des sens d’orientation des faîtages des constructions,
•             des principes de maillage des voies

Les OAP Thématiques : il s’agit par exemple de définir des orientations générales pour l’environnement.

Les OAP sectorielles de Fontenay

1. Le centre-ville
2. Ilot Scarron
3. Blagis
4. Le Panorama

1. Le centre-ville (secteur de la Place de Gaulle)

2. Ilot Scarron

3. Blagis

4. Le Panorama

OAP thématique : Patrimoine et trame verte et bleue

Le zonage :

Celui-ci définit la densification de chaque portion du territoire, comme pour le POS.

Par contre, ce qui change et qui est très important, et cela depuis la loi ALUR, il n’y a plus de COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui définit pour chaque zone, le rapport entre la surface maximale constructible et la surface totale du terrain. De plus, il n’existe plus de surface minimale pour construire une maison ou un immeuble.

Le zonage global est présenté ici :

Globalement, on voit que la surface totale des zones UD et UE est à peu près préservée, soit environ 50 % de la surface de la ville. Pour les autres zones nous le verrons plus en détail. Ceci n’empêchera pas la densification de la ville.

La zone du Centre ville (UA)

Cette zone correspond aux critères suivants :

–        Implantation des constructions à l’alignement par rapport à la voirie
–        60% d’emprise au sol ; 70% si plus de 50% de la surface de plancher du rdc est à destination de commerces et d’artisanat
–        Hauteur max : En fonction des dispositions graphiques
–        15% minimum d’espaces verts de pleine terre + 20% d’espaces verts complémentaire

Hauteurs pour le centre ville

Le bas de la rue Boucicaut depuis la place de l’Eglise jusqu’au carrefour avec l’avenue Lombart/ rue Marx Dormoy, hauteur max 20 m, en s’alignant sur la hauteur de l’ilot du Trésor. Le coté gauche de la rue Boucicaut, jusqu’au carrefour de la Cavée, ainsi que le coté gauche de la place de l’Eglise, R+4. Le coté droit de la rue Boucicaut, R+3. La place de la Cavée R+5.

Densification par rapport au POS de 2014

Dans le POS, la zone UA avait un COS qui variait entre 1 et 2. Sur une surface de 500 m2, il n’était possible de construire que 500 à 1000 m2 habitable, soit environ 10 à 20 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un immeuble de 300 m2 d’emprise au sol (60 % de la surface du terrain), avec des hauteurs variant de 9 à 20 m (R+2 à R+5), soit 900 à 1800 m2 habitable, soit environ 18 à 36 logements, soit environ le double.

La zone mixte d’entrée de ville (UB)

Cette zone correspond aux critères suivants :

–        Implantation des constructions à l’alignement par rapport à la voirie ou en retrait de 4m
–        50 % d’emprise au sol
–        Hauteur max : 18m max (R+5) avec possibilité de monter un étage en cas d’épannelage
–        20% minimum d’espaces verts de pleine terre + 20% à 30% d’espaces verts complémentaires

Un épannelage correspond à un étagement progressif des hauteurs d’immeubles : par exemple, entre un immeuble de grande hauteur (disons 30 mètres) déjà construit et un autre immeuble d’une hauteur de 18 mètres maximum, l’épannelage consisterait à définir une zone intermédiaire d’immeubles de 21 mètres de hauteur, au motif que le résultat serait plus esthétique. L’épannelage est toujours dans le sens d’une plus grande constructibilité.

Densification par rapport au POS de 2014

– Une zone UB située entre l’avenue Paul Langevin, la rue de Chevreuse /Gambetta, impasse des peupliers, classée auparavant en zone UC (R+4)

– une zone situé autour du Carrefour des Mouilleboeufs, classée auparavant en Plan Masse, avec une hauteur max de 15 m (R+4) qui devient R+5 pour autoriser la construction de l’immeuble qui a fait l’objet d’un recours pour ne pas être conforme au POS de 2014. La nouvelle demande de  permis de concerne un immeuble de 54 logements.

une zone située entre la rue des Motties, la rue Georges Bailly, la rue de l’Avenir, classée auparavant en zone UE pavillonnaire (R+2). Elle comporte l’équipement public, Pierre Bonnard qui sert de Ludothèque, accueil de jour pour enfants, de salle pour les NAP et de salle polyvalente. La construction d’un immeuble R+5 changerait complètement la topographie de cette zone. Il faudrait aussi prévoir le remplacement de cet équipement public.

– sur l’ensemble de la zone UB, dans le POS, la zone UB avait un COS qui variait de 0.7 à 1. Sur une surface de 500 m2, il n’était possible de construire que 350 m2 à 500 m2 habitable, soit environ 7 à 10 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un immeuble de 250 m2 d’emprise au sol (50 % de la surface du terrain), avec des hauteurs de 18 m (R+5), soit 1500 m2 habitable, soit environ 30 logements. La densification est d’un facteur 3 à 4.

Les zones de renouvellement (UR)

Celles-ci complètent les OAP Blagis et Scarron pour définir les règles suivantes :

–        Implantation des constructions à l’alignement par rapport à la voirie ou en retrait de 4m ou 2m (Blagis)
–        40% d’emprise au sol ; non règlementée pour le projet des Blagis
–        Hauteur max :
•             Blagis : 27m (hauteur existante)
•             Scarron : 18m (R+4+c)
–        20% minimum d’espaces verts de pleine terre + 20% à 30% d’espaces verts complémentaires

Le quartier du centre commercial Scarron serait remplacé par des immeubles de niveau R+5 au lieu de R+2 actuellement, soit sur une zone d’environ 100 m x 100 m, avec 40% de surface au sol, 24000 m2 habitable, soit environ 480 logements au lieu des 4800 m2 actuellement, soit environ 100 logements.

Pour le quartier des Blagis, l’emprise au sol est non réglementée, mais elle doit permettre de construire 600 logements en plus des 800 logements sociaux, soit au total 1400 logements.

La zone de redynamisation du Panorama (URP)

Celle-ci complète l’OAP du Panorama pour définir les règles suivantes :

–        Implantation des constructions à l’alignement par rapport à la voirie ou en retrait
–        Emprise au sol non règlementée
–        Hauteur max : De 18 à 30 m (site de la RATP)
–        20% minimum d’espaces verts de pleine terre + 20% à 30% d’espaces verts complémentaires

Un des buts de cette OAP est de tendre vers une plus grande mixité, en permettant l’implantation, notamment de logements au nord de la zone du Panorama, en lien avec la desserte offerte par le Tram T6.

En particulier un immeuble R + 8 serait construit à la place du site de la RATP, en gardant le parking terminus des bus, en RdC, avec des logements réservés au personnel de la RATP. Pour respecter 50 % d’espaces verts, l’immeuble aurait une emprise au sol d’environ 10 000 m2. Ceci permettrait environ 80 000 m2 de surface constructible, soit environ 1600 logements.

La zone d’habitat collectif (UC)

Cette zone correspond aux critères suivants :

–        Implantation des constructions à l’alignement par rapport à la voirie ou en retrait de 4m
–        40% d’emprise au sol ;
–        Hauteur max : 15m max (R+4) + possibilité de monter un étage en cas d’épannelage
–        20% minimum d’espaces verts de pleine terre + 30% d’espaces verts complémentaires

La zone située entre l’avenue Lombart, la rue des Potiers et la Coulée Verte est passée de zone UD (pavillonnaire et petits collectifs) en zone UC.

Dans le POS, la zone UC avait un COS qui variait entre 0.7 et 1. Sur une surface de 500 m2, il n’était possible de construire que 350 à 500 m2 habitable, soit environ 7 à 10 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un immeuble de 200 m2 d’emprise au sol (40 % de la surface du terrain), avec une hauteur de 15 m (R+4), soit 1000 m2 habitable, soit environ 20 logements. La densification est d’un facteur 2 à 3.

La densification sera en fait plus importante, du fait que dans cette zone, il existe encore beaucoup de pavillons. Pour la même surface de terrain, on pourra ainsi construire 20 logements au lieu d’un seul.

La zone d’habitats individuels et petits collectifs (UD)

Cette zone correspond aux critères suivants :

–        Implantation des constructions en retrait de 4m par rapport à la voirie
–        40% d’emprise au sol ;
–        Hauteur max : 8m à l’égout du toit et 10m au faîtage, ou 9m à l’acrotère (R+1+c ou R+2)      Hauteur minorée en fond de parcelle
–        30% minimum d’espaces verts de pleine terre + 20% d’espaces verts complémentaires

La zone située entre l’avenue Leclerc, le site de l’IRSN, la rue de la Redoute et la rue Jacquemin qui était auparavant en zone UC est passée en zone UD.

Ces zones avaient un COS qui variait de 0.4 à 0.7. Avec le POS, pour un terrain de 500 m2, il était possible de construire un petit immeuble de 200 à 350 m2 habitable, soit de 4 à 7 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un petit immeuble de 200 m2 d’emprise au sol (40 % de la surface du terrain), avec R+2, c’est-à-dire 600 m2 habitable, soit environ 12 logements. La densification est d’un facteur 2.

S’il s’agit d’un pavillon, on passera de 1 logement à 12 logements.

La zone pavillonnaire / petits parcellaires (UE)

Cette zone correspond aux critères suivants :

–        Implantation des constructions en retrait de 4m par rapport à la voirie
–        40% d’emprise au sol ;
–        Hauteur max : 8m à l’égout du toit et 10m au faîtage, ou 9m à l’acrotère (R+1+c ou R+2)
–        Hauteur minorée en fond de parcelle
–        40% minimum d’espaces verts de pleine terre + 10% d’espaces verts complémentaires

Ces zones avaient un COS de 0.4. Avec le POS, pour un terrain de 500 m2, il était possible de construire un petit immeuble de 200 m2 habitable, soit 4 logements. Avec le PLU, il sera possible de construire un petit immeuble de forme pavillonnaire de 200 m2 d’emprise au sol (40 % de la surface du terrain), avec R+2, c’est-à-dire 600 m2 habitable, soit environ 12 logements, comme en zone UD.

S’il s’agit d’un pavillon, on passera de 1 logement à 12 logements.

Quelle sera la densification globale possible ?

En zone UA, la densification peut aller jusqu’à un facteur 4, en zone UB un facteur 3 à 4, en zone UC au moins un facteur 2 à 3, en zone UD et en zone UE, un facteur 2 à 12.

De plus, il est possible de construire 1600 logements au Panorama, 480 logements à Scarron.

Que faudra-t-il faire pour respecter les demandes du SDRIF ?

Les opérations déjà planifiées sont : 600 logements au Blagis, 120 logements à la Cavée, 100 logements sur la place de Gaulle, soit au total, environ 820 logements.

On voit que le PLU prévoit des possibilités de densification importantes. Il y a peu de terrains disponibles actuellement sur Fontenay. Par contre, il y a des immeubles vétustes, qui pourront être facilement rachetés et faire un immeuble avec au moins le double de logements.

De plus dans les zones pavillonnaires, UD et UE, la densification peut être d’un facteur 12. Beaucoup de propriétaires de pavillon ont été contactés par des promoteurs immobiliers pour racheter leur pavillon pour faire un immeuble à la place. (voir article précédent)

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