Pourquoi une nouvelle rubrique dans le Fontenay Mag sur la liste des permis de construire et déclarations préalables de travaux?

Cette rubrique fait apparaitre les demandes de permis de construire et de déclaration préalable en cours d’instruction ainsi que les permis accordés ou refusés.

Par contre, ne seront consultables au service de l’urbanisme de la ville  –  8 place du Château Sainte Barbe – que les permis accordés ou refusés suite à l’arrêté municipal délivré au pétitionnaire, mais pas ceux qui sont en cours d’instruction.

Un recours n’est possible qu’à partir du moment où le permis accepté est affiché sur les lieux des futurs travaux, et ce, pendant un délai de 2 mois. Si l’affichage est enlevé pendant cette période de 2 mois, ce délai est augmenté de la période pendant laquelle l’affichage a été retiré. Dans le cas d’un recours, son auteur est tenu d’en informer le pétitionnaire, au plus tard quinze jours après le dépôt du recours. Dans le délai de trois mois après la date de délivrance du permis, l’autorité compétente peut retirer le recours, si elle l’estime illégal ou non fondé. Dans ce cas elle est tenue d’en informer préalablement le demandeur du recours afin de lui permettre de répondre à ses observations.

Les travaux qui ont fait l’objet d’une demande d’autorisation ne peuvent pas être commencés dès la délivrance du permis et doivent donc être différés après la période légale  de 2 mois. C’est le cas notamment des travaux situés dans un site classé. Cette période permet de préparer un éventuel recours sur un permis accordé. L’affichage du permis doit normalement rester en place jusqu’à la réception des travaux afin que le public soit informé.

Voyons maintenant quelle la situation actuelle et future des dépôts de permis de construire et de déclaration préalable de travaux.

Déclaration préalable de travaux

Travaux concernés : Travaux comprenant ou non des démolitions avec création d’une surface de plancher inférieure à 20 m2 et/ou modification de l’aspect extérieur d’une construction.

Les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (une véranda ou un garage accolé à une maison par exemple) ou créer une nouvelle construction (comme un abri de jardin) ou une modification extérieure du bâtiment (remplacement d’une porte ou d’une fenêtre par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, ravalement, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade).

À l’inverse, les travaux consistant à restaurer ou à réaménager l’intérieur d’un bâtiment sans création de surface ni changement de destination du local ne nécessitent pas de déclaration préalable.

Les travaux dits de ravalement concernent toute opération qui a pour but de remettre les façades en bon état de propreté comme le nettoyage des murs.

Les travaux de ravalement font l’objet d’une déclaration préalable s’ils se situent dans un espace protégé comme les abords d’un monument historique, ou dans une commune ou périmètre d’une commune où ces travaux sont soumis à autorisation en raison de plan local d’urbanisme.

Une déclaration préalable est exigée si les travaux envisagés créent entre 2 m² et 20 m² de surface de plancher  ou d’emprise au sol.

Ce seuil de 20 m² peut être porté à 40 m² pour les travaux concernant une construction existante si elle est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS).

Si les travaux envisagés représentent une surface de 20 et 40 m² et qu’ils portent la surface de plancher de la construction (initiale + extension) à une surface totale supérieure à 170 m², un permis de construire est alors obligatoire pour pouvoir réaliser les travaux d’extension projetés. Dans ce cas, le recours à un architecte pour réaliser ce projet d’extension est rendu obligatoire.

Ce qui est nouveau : si votre dossier a été déposé après le 27 mars 2014 et que votre commune est dotée à d’un PLU, le coefficient d’occupation des sols (COS) qui imposait une surface maximale aux constructions selon la taille du terrain ne s’applique plus. D’autres règles comme la hauteur, les prospects et l’emprise au sol conditionnent néanmoins le volume des nouvelles constructions.

Permis de construire

Un permis de construire est exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

– ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation),

– ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S’agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. En outre, le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 170 m².

Démarche

Le dépôt du permis de construire s’effectue à la mairie du lieu de propriété. D’autres renseignements administratifs, sont aussi parfois indispensables, il faut alors se renseigner auprès des services compétents : le service d’urbanisme de la mairie, la DDT, DDCSPP, DRAC, Service départemental de l’architecture et du patrimoine, le gestionnaire de voirie… On peut rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol, l’hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection générale des Carrières).

Le permis de construire doit mettre en œuvre les divers textes réglementaires applicables localement, le Plan d’occupation des sols (P.O.S.) maintenant remplacé progressivement par le Plan local d’urbanisme (P.L.U.) ou la carte communale, ainsi que, dans certains cas, le règlement des lotissements.

Le dossier de demande de permis de construire comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le “plan de masse” (plan du terrain sur lequel sont figurés le nivellement, les édifices à construire, les réseaux, les voies de desserte), les élévations et coupes permettant de se représenter avec précision l’importance et l’aspect de la (ou des) future(s) construction(s), une note descriptive, et des “documents d’insertion” (perspectives ou photomontages) permettant d’apprécier l’impact visuel du projet sur le paysage, le bilan des surfaces de planchers existants et projetés par type de destination.

Dépôt du dossier

Votre dossier doit être envoyé en 4 (5,6 et plus suivant le type et la localisation du projet) exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national…).

La mairie délivre un récépissé de dépôt comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle l’arrêté municipal pourra être délivré.

Délai d’instruction du dossier

La demande est examinée par le service d’urbanisme de la mairie ou par les services préfectoraux, pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Parallèlement, le dossier est soumis à l’avis des divers services ou commissions compétents à l’échelon local ou départemental (par exemple : les Pompiers pour les questions de sécurité, l’Architecte des Bâtiments de France pour les sites protégés, les concessionnaires ErDf, Cie des eaux, GrDF, etc.).

Lors du dépôt de la demande, l’administration précise au demandeur le délai dans lequel la réponse devra être apportée. Généralement fixé à deux ou 3 mois, selon qu’il s’agisse d’une Demande Préalable ou d’une demande de Permis de Construire, ce délai peut être prolongé par la loi pour tenir compte de la complexité du dossier ou pour permettre la consultation de commissions diverses.

Selon le résultat de l’instruction, le maire de la commune accorde ou refuse le permis. Cette décision peut, dans certains cas, être tacite, lorsqu’aucune réponse formelle n’est notifiée au demandeur à l’échéance du délai légal d’instruction.

La décision de permis de construire peut être contestée par les tiers (voisins, associations…) si elle ne respecte pas les règles applicables. Ces personnes disposent d’un délai de deux mois après affichage sur le terrain des principales caractéristiques de l’arrêté accordant le permis pour formuler un recours en annulation.

Le préfet dispose également d’un délai de deux mois pour contester la légalité d’un permis de construire, lorsqu’il est délivré par le Maire dans une commune dotée d’un document d’urbanisme, au titre de ce qu’on appelle le contrôle de légalité.

Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l’achèvement de cette période de recours.

Affichage

Dès la rédaction de l’arrêté municipal  (acceptation ou refus), le permis de construire est publié en mairie (affichage administratif). Il doit également être obligatoirement affiché visiblement depuis la voie publique sur le terrain par le propriétaire, dans les formes définies par les textes (cf. art A 424-17 du Code de l’urbanisme). La date de mise en place de cet affichage sur le terrain conditionne le démarrage du délai légal (deux mois) durant lequel les tiers ont la possibilité de contester la légalité du permis de construire, s’ils estiment que leurs droits sont lésés par la réalisation du projet. C’est pourquoi il est conseillé de faire constater la réalité de cet affichage par deux, voire trois constats d’huissier. Pour que le délai de recours puisse courir, il faut que le panneau reste en place de manière ininterrompue durant deux mois. Si l’affichage du permis sur le terrain est interrompu (par exemple effacement des mentions, ou panneau arraché) pendant le délai de deux mois, même brièvement, l’affichage doit être recommencé. À défaut, le délai de recours ne commence pas à courir. En outre, le panneau est censé rester en place pendant toute la durée du chantier.

Commentaires : Il y a eu 420 000 permis de construire qui ont été délivrés en 2013. Généralement, un pétitionnaire pense que le délai courant entre le dépôt en mairie de son projet et l’obtention de l’arrêté prend deux mois, trois mois… Ce n’est que trop rarement le cas. Le délai d’instruction d’un permis de construire prend très souvent 8 mois aujourd’hui, en moyenne, pour certaines opérations. Le gouvernement veut réduire ce délai à 5 mois.

Délai actuel pour la construction d’un immeuble 

Entre le moment où une collectivité, un bailleur social ou un opérateur privé, décide de construire et le moment où les logements sont livrés, le délai dure en moyenne : 6 ans ! Cela a été le cas pour l’opération « Boris Vildé ».

Pour les opérations complexes, c’est-à-dire où il y a des contraintes d’urbanisme et des intérêts divergents, ce délai global peut être de 8 ans, 10 ans… (ce délai a été de 20 ans pour la construction de l’hôpital Georges Pompidou à Paris par d’exemple…). Quand on rapporte ce délai – 6 ans, voire 8 ans – avec ce qu’est le délai de construction qui, lui, est de l’ordre de 2 ans et s’est plutôt maintenu, voire même raccourci compte tenu des progrès de la technologie, cela signifie donc  6 ans en moyenne : 2 ans pour la construction, 4 ans pour les procédures !

Le nombre de recours en 2013 devant les juridictions porte sur 25 000 à 30 000 logements. L’impact économique des recours porte sur 15 000 emplois. La durée de la procédure est de 1 à 2 ans si le requérant est de bonne foi, jusqu’à 6 ans s’il est de mauvaise foi (appel….)

L’ordonnance du 17 Juillet 2013 a été prise pour lutter contre les recours abusifs et accélérer la construction de logements.

La juridiction administrative est pour les dossiers d’urbanisme à trois niveaux : tribunal administratif, cour administrative, Conseil d’Etat. Ce qui veut dire autant de délais que de niveaux. Dans la trentaine d’agglomérations où les besoins en logement sont les plus forts, pendant 5 ans, le tribunal administratif sera la juridiction de premier et éventuellement de dernier ressort. D’où un gain de 1 à 2 ans sur le délai de contentieux. L’ordonnance permet au juge de condamner le requérant de mauvaise foi à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire d’un permis de construire, s’il estime que celui-ci a subi un préjudice excessif.

À noter que l’ordonnance de Cécile Duflot précise que les associations de protection de l’environnement, bénéficient, compte tenu de l’objectif qu’elles poursuivent, d’un régime de protection particulier fondé sur la présomption que leurs recours obéissent, par principe, à un motif d’intérêt général. Un porteur de projet d’urbanisme pourra désormais régulariser son permis de construire en cours d’instance. Le pétitionnaire pourra ainsi apporter les modifications nécessaires pour assurer la légalité de l’autorisation d’urbanisme, sans reprendre la procédure dans son ensemble (recours gracieux).

Qu’est ce qui va évoluer dans l’avenir pour améliorer le prix et les délais de construction ?

Des mesures pour simplifier les normes

Aujourd’hui, on compte 3 700 normes qui encadrent la construction d’une maison ou d’un immeuble. Le coût moyen de construction d’un logement de qualité en habitat collectif, est 2 000,00 € hors taxe par mètre carré de plancher construit.

Selon les professionnels, le coût a augmenté de 50% en 10 ans et, pour une grande partie, à cause de l’inflation des normes (normes concernant l’accessibilité, la sécurité, l’isolation thermique et phonique, etc…). La norme, et c’est normal, garantit qu’un certain nombre de prescriptions soient imposées mais elle aboutit à ce que le coût de la construction soit relevé.

Le but recherché par tous les acteurs de la construction est de réduire de 10% le coût d’un logement collectif d’ici 5 ans.

Sour

« Les travaux qui ont fait l’objet d’une demande d’autorisation ne peuvent pas être commencés dès la délivrance du permis et doivent donc être différés après la période légale  de 2 mois »   S’il veut être certain de bénéficier d’un PC purgé de tout recours, le maître d’ouvrage (le propriétaire) peut attendre deux mois, délai au-delà duquel tout recours est impossible. Mais s’il est plus aventureux, il peut commencer les travaux sans attendre. C’est ce qu’aurait pu faire Osica. Dans l’hypothèse d’un recours, il peut aussi démarrer les travaux : mais c’est alors à ses risques et périls si le PC est annulé : c’est ce qu’a fait Osica.

 

L’expérience montre que, s’il se dépêche de construire et installe des occupants, aucune demande de démolition que formerait une tierce personne n’est JAMAIS accordée : elle est alors remplacée par une indemnité. Les promoteurs comptent souvent sur les délais d’instruction des dossiers par le Tribunal Administratif, pour atteindre ce point de non-retour. Pourquoi Osica n’a pas joué ainsi ? Selon toute vraisemblance, le promoteur  comptait sur une erreur matérielle du demandeur particulier agissant sans avocat et la nullité de la procédure. Tel n’a pas été le cas. L’hypothèse d’une annulation du PC n’était sans doute pas un plus grand risque dans le plan initial, car la municipalité de Fontenay avait précédemment modifié le POS pour rendre compatible le projet d’un promoteur confronté au même déboire (parc du lycée technologique). Ici, le changement de municipalité est venu interférer dans ce programme bien mal huilé.

Sources : site internet officiel de l’administration française : http://www.service-public.fr/

 

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