Petite analyse de l’évolution récente de l’immobilier à Fontenay aux Roses

Monsieur Candide : Avez-vous pris connaissance des écarts de prix de l’immobilier entre les différentes villes des Hauts-de-Seine ?

Absolument ! Selon le journal « Le Parisien » du 8 Décembre, le prix moyen du M² à Fontenay, à 4811€/M², se situe dans les tous derniers rangs du Département devant, seulement, Chatenay 4721€ et Gennevilliers 4709€ : 33^ème sur 35 !!!  (Hors appartements neufs)

Un contrôle auprès d’une autre source, « Particulier à particulier », dit « PAP », pour les seules villes de Vallée-Sud-Grand-Paris, confirme le mauvais rang de Fontenay (avec des chiffres obtenus par ville évidemment différents mais très proches) :

Ces deux sources donnent Bagneux comme plus chère que Fontenay.

Monsieur Candide : Comment expliquer cette situation ?

Cette situation est effectivement surprenante ; Fontenay est une ville qui a du charme, un relief qui crée des perspectives visuelles, … il n’y a pas de grandes routes traversantes, polluantes ou présentant un risque telle la N20 à Bourg-La-Reine … il y a de la verdure, un parc, des places nouvellement refaites et conviviales, … Il y a la Coulée-Verte, le RER, …

L’altitude de la Ville (entre 58 et 164 m.) qui se situe, géographiquement, quasiment au plus haut niveau en Région Parisienne, permet à la population de profiter d’un air plus pur que dans d’autres villes …

Malgré tout, Fontenay se vend mal !

Monsieur Candide : Pourquoi ?

La réponse est extrêmement simple : sauf rares exceptions, le bâti de Fontenay est vieux et mal adapté !

Pour comprendre ce fait, nous n’allons pas comparer Fontenay à Sceaux ou Bourg-la-Reine (plus bourgeoises) ou à Montrouge ou Malakoff, villes plus proches de Paris. Comparons à Chatillon, ville voisine et, a priori, comparable :

Comparons l’âge du bâti :

A Chatillon, 42% des résidences sont postérieures à 1991, contre seulement 18.4% à Fontenay. 23 points d’écart !

Fontenay a encore 4.2% de résidences d’avant 1914 contre 1.6% à Chatillon :

Cet écart d’âge du bâti se paye, pour les résidents, en confort :

• Isolation thermique inférieure
• Isolation phonique aux normes de 1950 …
• Absence fréquente d’ascenseurs
• Disposition des pièces des années 60 avec couloirs et pertes de place
• Absence d’accès Personnes à Mobilité Réduite PMR
• ….

Comparons la taille des logements et leur impact sur la sociologie actuelle :

Depuis les années 50, la structure des ménages a évolué : plus de familles monoparentales, plus de personnes seules, plus de gens âgés, …

Au niveau français, les familles monoparentales croissent à plus de 25% du total des familles :

A Fontenay, les personnes seules représentent 40.2% des foyers :

La conséquence de cette évolution sociale veut que la structure des logements construits il y a 50 ans ne corresponde absolument plus aux besoins actuels :

• Chatillon, avec son bâti plus jeune, offre un habitat conforme à la structure sociale actuelle des habitants, avec plus de logements de 2 et 3 pièces.
• Fontenay, avec son parc immobilier ancien, offre une structure liée à la structure sociale des années 1950 avec beaucoup de 4 et 5 pèces, structure non adaptée aux besoins actuels de la population.

L’aspect inadapté du vieux bâti fontenaisien saute aux yeux :

Comparons le nombre de logements et la structure par catégorie :

Trois grands écarts :

• Chatillon loge 18.249 familles quand Fontenay n’en loge que 11.832. (On a le droit de ne pas se sentir concerné par le problème du logement !)
• Le taux de « maisons » varie de 2.7% entre les deux villes, écart peu significatif qui ne classe pas Fontenay dans une catégorie particulière.
• Le taux de logements sociaux (ramené au total des résidences et non aux seules résidences principales) varie considérablement entre les deux villes : 37.7% à Fontenay contre 21.5% à Chatillon. (Il est évident que les logements sociaux ne s’impactent pas sur le prix de vente moyen qui ne concerne que le « privé » …).

Comparons la qualité des logements :

Les statistiques de l’INSEE ne mesurent malheureusement pas les conséquences de cet archaïsme du bâti fontenaisien en termes sociaux : mauvaise isolation thermique et phonique, absence très fréquente d’ascenseurs, salles d’eau avec baignoires difficilement accessibles pour certains, absence de volets, …

Pour une personne âgée, aller faire ses courses et devoir monter quatre étages à pied avec des sacs chargés, c’est dramatique ! sans parler des gens qui, par problème physique, ne peuvent plus sortir de chez eux !

La conséquence de ce parc immobilier fontenaisien vieux et souvent inadapté est que les gens y jouissent d’un confort moyen et … que les prix de vente sont largement inférieurs à ceux des communes voisines : Tel est le cas avec Chatillon.

La « réhabilitation », prônée par certains, relève de la fausse approche, sauf cas exceptionnels : comment mettre un ascenseur là où il n’y a pas la place ? Comment rendre accessible aux P-M-R une entrée avec 10 marches, sur rue ? Isolation : la communication des bruits par les structures des années 60 est généralement irrattrapable.  La structure des logements et leur nombre de pièces sont souvent non-modifiables du fait des murs porteurs ou des canalisations.     Comme souvent, on trouve, là, l’immobilisme sous couvert d’apparence de bonnes intentions !

Monsieur Candide : Certains s’offusquent quand il s’agit de construire du neuf et critiquent systématiquement tout projet immobilier à Fontenay.

Selon certains, « ces projets s’inscrivent dans une conception de la ville proche de celles des années 70 ou 80 ».

En clair, pour ne pas construire en style 1970 (vu par eux), on nous propose de maintenir un bâti de la première moitié du XXème (1900-1950).

Monsieur Candide : Le problème est cependant important ; avez-vous un exemple d’approche contestable, de la part de ces opposants, à toute évolution urbanistique à Fontenay ?

Prenons le projet de construction d’un nouvel ensemble angle rue des Potiers / avenue Lombard :

Certains le résument comme suit :

• Un programme immobilier de densification majeure dans un quartier actuellement pavillonnaire avec de nombreux espaces verts. Le promoteur immobilier prévoit la construction de 178 logements dont le prix de vente les rendra non accessibles à l’immense majorité des Fontenaisiens, 500 m2 de surface commerciale et un nouveau gymnase …

D’autres ajoutent :

• 178 logements, tous en accession à la propriété privée (aucun logement social) représentant plus de 11 600 m² de plancher, multiplication d’un facteur 10 par rapport à l’existant !
• 500 m² de locaux commerciaux avec les parkings associés
• 2 600 m² de plancher d’équipements sportifs

Analysons rapidement ces approches critiques qui oublient de voir ce qui est intéressant dans ce projet :

Problème social :

Traduisons en langage simple ce que nous venons de lire : Aujourd’hui, à 100 mètres du RER, il y a 5 à 6 pavillons (dont un en quasi-ruine et irréparable ainsi qu’un local quasi-inoccupé), avec un nombre de résidents d’une dizaine de personnes (deux dizaines ?) qui vivent, en pavillon, en étant proches du métro. Il faudrait leur laisser ce monopole ?

On retrouve ici les mêmes approches élitistes que celles qui se sont exprimées ailleurs dans la ville (piétonisation de la rue Boucicaut) … ou lors du projet de construction de logements sociaux en cette même rue des Potiers : « Reculez-les ! » ou « Pas en face de ma fenêtre ! »

Problème d’usage des moyens de transport collectif :

La collectivité publique a investi pour développer des transports publics (ici le RER « B » même s’il reste perfectible) et la réglementation en matière d’urbanisme demande aujourd’hui, fort logiquement, que les zones proches des gares de métro, tramway … connaissent des habitats collectifs. A ce titre, il est logique que cette zone proche du RER à Fontenay vienne à être construite pour y loger plus de personnes !

Inclusion de logements sociaux et mixité sociale :

On peut, en effet, être tout à fait en accord pour inscrire, dans le projet, des logements sociaux qui viendraient en minoration de constructions sociales prévues ailleurs dans la ville (reconstruction des Blagis ou de Saint-Prix par exemple).

Ceci étant, que 178 logements privés soient construits rue des Potiers à 200 mètres des Blagis, parait contribuer assez fortement au développement de la mixité sociale du quartier. Pour que des gens d’origines différentes s’intègrent et s’assimilent, il faut qu’ils vivent en toute proximité.

Problème financier pour la Ville :

Le niveau des impôts locaux (taxe foncière) à payer par les 55% de Fontenaisiens qui y sont réellement assujettis, relève (1) des assiettes fiscales et (2) des taux.

Si on ne veut pas augmenter les taux, il faut augmenter les assiettes et donc le volume du bâti, à dépenses publiques municipales constantes et assumées comme telles.

Le rédacteur avoue ne pas comprendre ceux qui, se déclarant futurs candidats aux élections, écrivent qu’ils feront « plus » sans augmenter les taux d’impôts et sans élargir les assiettes. Manne céleste ?

Le rédacteur de la présente note a écrit moultes fois, se basant sur l’INSEE, que, à Fontenay, les assiettes fiscales, comme la population et son niveau de vie (après inflation), sont en baisse.

Evolution de la population de la ville :

Sur la base de l’INSEE, le millésime 2020 (moyenne des années 2018-19-20-21-22) n’atteint toujours pas le niveau de population de 1975 :

L’hyper densification doit relever du « ressenti » mais pas de la réalité.

Evolution du revenu disponible :

Le revenu moyen des Fontenaisiens, corrigé de l’inflation, baisse :

En clair, augmenter la population avec des gens élevant le niveau économique moyen et confortant le commerce parait constituer une politique recevable pour les finances de la Ville et le commerce local (surtout quand le taux officiel, dit « SRU », de logements sociaux s’établit à 43.62%).

Reconstruction du gymnase des Potiers :

Le gymnase actuel n’est plus aux normes ; que sa reconstruction ait lieu, en grande partie, aux frais du promoteur avec intégration à des immeubles d’habitation, ne serait-ce que pour simplifier les problèmes de chauffage, nous parait constituer une excellente idée.

Que la Ville réalise une « plus-value » en vendant ses terrains et réutilise ces fonds dans son budget d’investissement ne nous parait pas contestable en soi !

Création de commerces :

L’axe opportun pour développer des commerces à Fontenay n’est certainement pas la rue Boucicaut (surtout si elle devenait piétonne ou à stationnement restreint) mais est l’axe Lombard – Marx Dormoy qui jouit

• D’habitants proches (et aujourd’hui avec peu de commerces)
• De gens sortant du RER
• Des automobilistes de passage.

Nous assumons d’écrire que, si nous voulons que le commerce fontenaisien se développe en profitant des automobilistes de passage, il faut prévoir un minimum de parkings en arrêt-minute. Ce n’est pas, sur ce point, le « monde d’avant », c’est le monde réel !

De plus, d’un pur point de vue social, nous soutenons totalement la création de ces commerces qui faciliteront la vie des gens habitant le bas de Fontenay (cela diminuera leur venue en centre-ville avec voiture …).

Monsieur Candide : votre conclusion :

Il semblerait que certains, sous couvert d’un vocabulaire « France de demain ! » ne soient, en réalité, que des adeptes de la France d’hier !  Comme dit le proverbe, “Méfie-toi des souvenirs comme d’une montre arrêtée !”.

Le rédacteur de la présente note avouera qu’il a du mal à comprendre qu’il faille, selon certains, à la fois :

• Vivre proche de la métropole, Paris, pour pouvoir y aller à vélo
• Ne pas construire, à Fontenay ou en proche-banlieue.

Chaque année, en France, 30.000 hectares de terres sont artificialisés pour permettre l’étalement urbain, soit la surface moyenne d’un département français tous les 20 ans.

La non-artificialisation des sols et la densification raisonnable des villes constituent la seule solution pour freiner cet étalement. Cette obligation s’adresse à toutes les collectivités, partout sur le territoire, qu’on soit une capitale, une ville moyenne ou une petite commune comme Fontenay.

En réalité, tout est clair et la position de certains se résume facilement :

Jean-Michel Durand

Ancien Maire-adjoint aux Finances et aux Logements-Sociaux  2014-2020

jean-michel.durand@orange.fr