Monsieur Candide : je reçois des appels et des courriers me demandant de faire le point sur les opérations Icade. Qui a vendu quoi ? Qui a payé quoi ? Qu’est-ce que la ville a gagné ou perdu ?
Je crois, Monsieur Candide, que vous avez levé un lièvre qui pourrait intéresser les Fontenaisiens.
Résumons. Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC), est propriétaire d’appartements construits à la « va-vite » dans les années 1960.
En 2010, ces immeubles sont amortis comptablement, ils valent « zéro » dans les livres d’Icade et cette société, avec l’accord de son actionnaire, l’Etat, décide de les vendre. Le prix de vente relève quasiment d’une plus-value à 100% pour le vendeur puisque leur valeur nette comptable est nulle et ces logements ne font plus l’objet de financement, ils sont payés.
Communiqué d’Icade sur ses résultats 2010 :
(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)
Ces logements seront achetés par divers bailleurs sociaux, certains pour agrandir leur parc immobilier, et d’autres par ordres de leur actionnaire l’Etat et du ministre Pasqua.
La vente va se faire, principalement à Fontenay qui connait un parc Icade particulièrement important (1.400 appartements majoritairement issus de la SCIC , Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts ), parc plus important que dans les villes voisines.
Monsieur Candide : quels gains ou pertes pour Fontenay ?
Nous avons déjà répondu à cette question dans nos documents précédents mais nous pouvons y revenir. Le bilan s’établit comme suit :
- La Ville gagne d’abord environ 1 million d’Euros en droits de mutation sur cette opération :
- La Ville perd ensuite de l’ordre de 9 à 10 millions d’Euros par exonération de la taxe foncière pendant 15 ans sur ces immeubles qui passent du statut d’immeubles privés à immeubles publics. Cette exonération, dans sa logique, concerne des immeubles nouvellement construits et mis en location sociale mais s’applique ici à des immeubles vieux passant du statut de logements privés à logements sociaux.
- La ville voit ensuite arriver des locataires qu’elle ne contrôle absolument pas, qui lui sont attribués par des Commissions d’Attribution de Logements (CAL) où la voix de la Ville est soit inexistante soit, au mieux, limitée.
- En 2017, à peine sept ans après ces ventes Icade, les Villes des Hauts de Seine perdent la gestion en sous-traitance du « Contingent Préfectoral » (parc logements sociaux sous dépendance de la préfecture pour l’attribution) et Fontenay voit ainsi encore diminuer sa capacité à proposer aux CAL (Comités d’attribution) les locataires Fontenaisiens qu’elle souhaite reloger.
- La ville, en conséquence de ces 1.400 nouveaux logements sociaux, voit le niveau de vie moyen de ses habitants diminuer (voir document 2 déjà publié), au fur et à mesure que les locataires anciens, d’origine privée, sont remplacés par des locataires à revenus limités pour être candidats à des appartements sociaux.
- La Ville, en cette année 2010, n’a pas-même profité des circonstances pour créer un office municipal de logements sociaux, comme dans 9 des 11 villes de Vallée-Sud-Grand-Paris.
En synthèse, le bilan est négatif sur toute la ligne et Fontenay va mettre des années à s’en remettre !
Monsieur Candide : mais qui a financé tout ça ?
La Ville ! La Ville en porte le risque car elle a financé les bailleurs acheteurs par garantie (caution) ; ce financement par signature permettait à Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC), de :
- vendre ses immeubles à divers bailleurs sociaux
- avec financement par prêts de la CDC elle-même
- avec garanties bancaires par cautions apportée par la Ville de Fontenay.
A titre d’exemple, lors du conseil municipal du 24 Juin 2010, la Ville a accepté, par délibération, de se porter caution de l’intégralité du prix d’achat par Toit et Joie des immeubles Scarron pour 38.100.000€
Monsieur Candide : mais cette garantie est exceptionnelle, la ville n’a quand-même pas tout cautionné ?
EFIDIS, un autre bailleur acheteur:
Un troisième modèle concernant OSICA :
Monsieur Candide : La Ville a-t-elle une contrepartie à ces financements ?
Absolument : la Ville a obtenu le droit de proposer ses propres candidats au Comité d’Attribution des Logements (CAL) pour 20 ou 25% des logements à attribuer ; cela constitue ce qui est appelé le « contingent ville ». La CAL, chez chaque bailleur, n’est cependant pas présidée par la Ville et rien ne garantit absolument qu’un des trois candidats proposés par Fontenay soit retenu, même si c’est généralement le cas.
La ville avait également un « droit de proposition » sur le contingent préfectoral :
Le seul problème est que cette délégation du contingent préfectoral au bénéfice de la ville n’existe plus depuis 2017, la Préfecture ayant recentralisé sur ses propres services ce qu’elle avait décentralisé… mais les cautions bancaires données par Fontenay au bailleur demeurent du même montant.
Le total des appartements réservés à la ville annuellement suite aux opérations Icade s’élève ainsi à moins d’une vingtaine de logements (17 selon calculs ci-dessous et avec l’hypothèse que toutes les lignes sont cautionnées par la ville, ce qui ne semble pas être le cas) ; il s’agit donc ici d’un ordre de grandeur maximal. En clair, on voit donc mal la réalité de la contrepartie réelle de toutes ces garanties données sous forme de cautions. (Pendant 7 ans, de 2010 à 2017, le total, avec la gestion du Contingent Préfectoral, a été de 34 appartements au lieu de 17).
Fontenay connait 25.000 habitants, 11.500 logements, 4.400 logements sociaux. On voit l’aspect limité des 17 appartements venant en affectations complémentaires par le Service Logements de la Mairie.
Monsieur Candide : mais les immeubles, de 1960, avaient déjà 50 ou 60 ans et étaient de mauvaise qualité. Le financement a dû être défini avec des durées courtes ?
Absolument pas ! Regardez les délibérations reproduites ci-dessus ! Les durées d’emprunt varient entre 30 et 50 ans mais la plupart des financements sont de 50 ans, ce qui signifie que tous les « organisateurs » de ce montage (dont la mairie de Fontenay en 2010 qui a tout accepté) ont décidé conjointement que ces immeubles construits à la va-vite dans les années 1960 (boum des trente glorieuses, rapatriés d’Algérie, travailleurs immigrés, …) devaient perdurer jusqu’en 2060 (2010+50). Ces immeubles étaient ainsi appelés à devenir centenaires …
Messieurs les Locataires, vous en avez encore pour 40 ans avant que votre loyer ne parte significativement ailleurs qu’en remboursement des emprunts du bailleur au lieu de venir financer des rénovations structurelles ou, mieux, une destruction pour reconstruction.
On comprend mieux que toutes les études récentes pour réhabiliter fortement ou rénover les immeubles de Scarron …. soient restées sans solutions (études menées par l’équipe élue en 2014). Il faut d’abord que les bailleurs soldent les encours et 40 années d’échéance d’emprunts encore inscrits à leur bilan !
Je maintiens et j’affirme que cette opération, réalisée en 2010 est totalement dramatique pour les Fontenaisiens et, principalement, pour les locataires concernés.
Monsieur Candide : mais la ville qui s’est portée caution porte-t-elle réellement un risque ?
A votre avis, peut-on envisager qu’il soit demandé à la Ville de se porter caution s’il n’y avait pas de risques ? Cette question n’a aucun sens !
Je ne supporte pas les arguties présentées par certains en Conseil Municipal qui consistent à dire que ces cautions ne sont que formelles en s’inscrivant dans le cadre général du financement du logement social en France ; Il y a risque puisqu’il y a demande de caution et, de plus, ces opérations concernent des immeubles anciens spécifiques !
La situation des bailleurs sociaux pourrait d’ailleurs poser problème quand de nombreux locataires, du fait de la COVID et de la perte partielle ou totale de leurs revenus, ne peuvent plus payer leurs loyers.
Une caution n’est jamais une banalité !
Monsieur Candide : quelqu’un a-t-il demandé des travaux en contrepartie de cette opération ?
Icade souhaitait vendre rapidement pour faire apparaître la plus-value dans les comptes 2010, sans avoir le temps ni l’envie de faire les moindres travaux. Cette opération, pour ces gens-là, étaient d’abord une opération financière.
Les bailleurs-acheteurs firent peu, du détail comme des travaux de peinture extérieure ou quelques travaux d’aménagement des parties communes. Le coût en fut, en large partie, imputé dans les charges facturées aux locataires, avec amortissement du coût sur plusieurs années.
Monsieur Candide : en quels types de logements sociaux furent classés ces appartements ?
La quasi-totalité des logements furent classés en PLS, le haut de gamme des logements sociaux, alors que le rapport qualité / classement-prix posait problème. Quelques appartements s’inscrivirent en PLAI (catégorie la moins chère).
Prix de location aux occupants :
Le prix de location, variable par bailleur, … fut, d’évidence, celui des PLS mais avec plusieurs problèmes :
- Certains locataires anciens connaissaient un loyer qui n’avait pas été réévalué du niveau de l’inflation par Icade et furent donc augmentés par les bailleurs nouveaux propriétaires.
- D’autres loyers, au vu de la situation des locataires, furent diminués.
- Tous les baux durent être annulés et résignés, sous une nouvelle forme, avec les nouveaux bailleurs sociaux. Se posait le problème des impayés dans les livres d’Icade, impayés à régulariser à la rupture du bail avec l’ancien propriétaire.
- L’un des problèmes fut la régularisation des charges entre bailleurs, entre immeubles et après changement de fournisseurs … ; la mise au point des clés de répartition (chaufferie commune fournissant deux bailleurs distincts, …) demanda du temps et les régularisations, exigèrent beaucoup de salive …
Ce travail n’était pas encore terminé en 2015, cinq ans après l’opération, alors que la durée autorisée pour régularisation est de trois ans. Entre temps, des locataires étaient partis et les régularisations ne trouvaient plus les justes personnes à débiter. Le signataire de la présente travailla avec les associations de locataires en apportant ses connaissances juridiques et financières.
- Aucun bilan final ne fut jamais dressé, par personne sur ces 1.400 transformations de situation.
Monsieur Candide : qu’aurait-il fallu faire ?
Au lieu de favoriser l’opération, la municipalité de l’époque, 2010, aurait dû alerter, refuser de cautionner, mobiliser les locataires … faire démolir ces immeubles par Icade tant qu’ils étaient amortis comptablement dans ses livres et totalement payés, …. pour ensuite faire reconstruire des immeubles neufs, aux normes, éventuellement en participation avec Clamart-Habitat.
Il est évident que ces opérations de démolition/reconstruction ne correspondaient absolument pas aux objectifs des bailleurs-acquéreurs et cette approche aurait demandé un relogement préalable des locataires. Absolument pas ce que les bailleurs recherchaient.
Notons que le signataire de la présente a initié ce processus aux Blagis en 2018-2020 dans le cadre de la rénovation actuellement menée. Je sais que c’est long et compliqué.
Monsieur Candide : de quoi relève cette Berezina ? Incompétence ? Amateurisme ? Intérêt politique à court terme ?
Non ! L’essentiel n’est pas là ! C’est un problème de structure du commandement, de répartition des responsabilités et d’utilisation des compétences.
En 2009-2010, dans l’équipe au pouvoir, il y avait un médecin pas spécifiquement spécialiste de négociations commerciales, de finances, de droit, d’immobilier et un dirigeant d’entreprise publique, financier, compétant en droit, diplômé dans le commercial et la haute fonction publique, habitué aux négociations à haut niveau dans le domaine de l’immobilier … et il fallait rencontrer les dirigeants bien charpentés d’Icade, financiers d’une filiale immobilière de la Caisse des Dépôts.
Monsieur Candide, selon vous, qui alla négocier ?
Coût pour la ville : 10M€ sans mesurer les aspects sociaux.
Relisons cette délibération du 24 juin 2010 :
Ce texte pose au moins cinq problèmes :
- le risque : reprenons le texte déjà présenté:
- dans l’hypothèse de cessation de paiement du bailleur garanti par la Ville, le syndic nommé par le Tribunal de Commerce pour assurer la gestion en poursuite d’activité durant la période de Redressement Judiciaire (RJ) ou, ultérieurement, le commissaire en charge de la liquidation éventuelle accepteraient-ils de prendre en compte une hypothèque donnée à la Ville, au dernier moment, durant ce qui s’appelle la « période suspecte » précédant la cessation de paiement (« acte anormal de gestion ») ? Pas certain !
- Si, par miracle, ladite hypothèque était acceptée et prise en compte, quelle serait la valeur de ces bâtiments au moment où la Ville bénéficierait d’une telle hypothèque de « sauvetage » et ferait revendre lesdits immeubles pour récupérer l’argent versé par Fontenay aux banques créditrices ? quel serait l’état de maintenance d’un bâtiment dont le propriétaire défaillant aurait vraisemblablement commencé à minorer les frais d’entretien depuis des années ?
- De nombreux bailleurs étant certainement tous en difficultés, au même moment, pour les mêmes raisons économiques et sociales, le nombre d’immeubles sociaux à vendre en ferait baisser les prix. Qui achèterait dans ces circonstances ? Même problème que les maisons de la Nouvelle Orléans à vendre en grand nombre en 2008 après les problèmes financiers dus à la crise …
- Pour que le bailleur en difficulté puisse donner une hypothèque de premier rang avant la cessation de paiement, il faut que personne n’en ait fait inscrire une autre préalablement. Certitude ? Je pense, a contrario, que les banques prêteuses, averties par les impayés du bailleur en leurs livres, auront, elles-mêmes, déjà pris les hypothèques de premier rang !
Nous ne parlons ici que de bâtiments de qualité « moyenne» qui, en fin de financement, auront plus de cent ans. Il ne s’agit pas d’une hypothèque sur le Château de Versailles (au demeurant invendable).
L’ancien maire-adjoint aux Finances, signataire du présent article, reconnait avoir fait accepter des opérations de garanties d’emprunts similaires par le Conseil Municipal mais avec trois différences majeures :
- Il s’agissait d’emprunts destinés à réhabiliter des immeubles avec un avantage certain, concret et rapide pour les locataires concernés.
- Pour des montants beaucoup plus limités.
- Avec une augmentation instantanée de la valeur des immeubles objets de maintenance lourde ou réhabilités
Cette opération Icade de 2010 est un désastre.
Amicalement à tous les Fontenaisiens.
Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.
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