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La place de la Cavée connaît quelques fuites…financières…, enfin pas pour les promoteurs. Comment passe-t-on d’un coût de quelques centaines de milliers d’euros à 3,5 où 4 millions d’euros.

Des articles sur les blogs ont déjà expliqué aux Fontenaisiens le mauvais usage de leurs impôts. Ainsi, la commune a fait en 2023 un chèque royal de 458 640 euros à un promoteur pour quelques m² de terrain désignés par le terme « délaissés », place de la Cavée.

Cette facture surprenante a été découverte lors du Conseil municipal (CM ) du 4 avril 2024 au hasard de la présentation des comptes 2023 et de l’examen du bilan des acquisitions et cessions qui se sont déroulées au cours de l’année 2023.

Un peu d’histoire sur la création de cette place et sur la part belle faite aux promoteurs.

Le premier acte se déroule au CM du 16/11/2015.

Un show bien mené, mis en scène par le maire, avec les interventions des maîtres à penser en matière d’urbanisme, c’est-à-dire simultanément des patrons de la COGEDIM et de Demathieu et Bard, associés à l’opération immobilière, ainsi que l’atelier d’architecte « Atelier 115 ».
Un exposé brillant qui s’est terminé par des applaudissements nourris de la part des élus majoritaires (…pas de l’opposition ni des Fontenaisiens présents). Faire intervenir des promoteurs dans un Conseil municipal, il faut habiter FAR pour assister à un tel événement.
Le maire a conclu que « C’est une opération privée qui coûtera très peu à la Ville. Evidemment, on créera une place et un certain nombre de facilités ; cela nous coûtera donc probablement un peu d’argent à la fin, mais beaucoup moins que si nous avions dû financer nous-mêmes l’aménagement urbain, puisque nous allons bénéficier du partenariat avec un partenaire privé. Les coûts résiduels ne peuvent pas encore être chiffrés avec précision, aujourd’hui, mais ils seront de quelques centaines de milliers d’euros pour un aménagement urbain d’assez grande importance. C’est donc un coût qui sera extrêmement modique pour la Ville ».

Pour réaliser cette opération exemplaire, le maire avait aussi anticipé en modifiant le plan d’occupation des sols (POS) présenté en CM du 30/09/2015 afin de rendre possible le projet des promoteurs.

Dans l’allégresse générale lors de ce conseil du 16/11/2015, le maire a informé qu’un pavillon situé 8 rue Blanchard avait été préempté le 5 juin 2015, dans le cadre de cette opération immobilière, pour 552 000 € environ, frais inclus (environ car les déclarations en CM et les chiffres du bilan 2016 divergent, puisqu’en effet au bilan il est question de 522 000 € hors frais). Il était alors annoncé qu’il serait revendu au promoteur avec un léger bénéfice de quelques dizaines de milliers d’euros dont chacun s’est gargarisé. Le maire adjoint à l’urbanisme de l’époque déclarait : « comme quoi, parfois, on peut faire de bonnes affaires avec les promoteurs ».

La revente effective n’interviendra qu’en 2018, soit plus de 2 ans plus tard, si on se reporte au bilan des acquisitions et cessions de 2018 présenté au CM du 15 mars 2019 pour un montant de 590 000 €, la commune ayant assuré le portage financier pendant ce laps de temps.

2eme acte : la taxe d’aménagement

Les pauvres promoteurs, craignant rencontrer des difficultés de sous sol lors des constructions, ont obtenu la faveur de se voir réduire cette taxe d’aménagement de 13.5 à 9% sur leur deuxième phase.

En effet, selon le maire « il y a eu des expertises sur la nature du sol, qui ont montré qu’une zone de carrière très significative majore assez sensiblement le coût de la construction de la deuxième tranche des travaux. Il a donc fallu ajuster un peu le taux pour tenir compte de ces éléments nouveaux », affirmation qui ne s’est pas avérée par la suite. Cette réduction de taux s’est donc soldée par un manque à gagner pour la commune.

3ème acte : le rachat de délaissés par la commune

Lors du CM du 4 avril dernier, les membres de l’opposition  (et sans doute la plupart des élus de la majorité) ont donc  découvert que la ville avait racheté en 2023 des « délaissés » au promoteur pour un montant, non expliqué, de 458 640 €.

Selon le document présenté au Conseil, il s’agirait d’une parcelle cadastrée N226 de 158m², près de l’ilot A,  située sur la place actuelle et correspondant à une partie d’une parcelle acquise directement par le promoteur (parcelle N206) (inclus dans l’ilot A sur le plan) . Le recollement entre le cadastre ancien et le nouveau cadastre est difficile, mais la parcelle N226 n’est donc pas incluse dans celle du pavillon préempté en 2015.

Par ailleurs, le bilan des acquisitions soumis au conseil pourrait être entaché d’erreur car, outre la parcelle N226 visée, il y aurait aussi un délaissé de quelques dizaines de m² (39m²), cadastré N218, situé près de l’ilot B, en bordure de la rue Boucicaut, côté Châtillon, non mentionné dans l’état produit.

Il semblerait que le montant de ces rachats repose sur deux avis des services des Domaines d’août 2017, estimant le premier à 318 700 €HT et le second à 63 500 €HT. Ces évaluations ont été faites comme s’il s’agissait de terrains à bâtir. L’avis des Domaines n’ayant qu’un an de validité ces estimations ne sont pas règlementaires d’autant que les délaissés sont, d’une part, une portion de la place et, d’autre part, le trottoir, côté Chatillon qui n’ont aucune vocation à être construits. En tout état de cause le changement de nature aurait dû entraîner une nouvelle évaluation.

Dans la notice de présentation des deux permis de construire déposés pour les ilots A et B, reçus le 23 décembre 2016, délivrés par le maire le 29 janvier 2018, il est bien indiqué que les projets ont été définis après déduction des surfaces correspondant à l’alignement de la voierie imposé par la modification n°4 du POS.

Pourquoi la commune doit-elle racheter ces délaissés, qui plus est, au prix du terrain à bâtir ?

Vous vous souvenez de l’auto congratulation concernant le léger bénéfice pour la commune  sur la revente du pavillon.

Eh bien l’opération ci-dessus ne correspond pas tout à fait à l’appréciation initiale du maire adjoint chargé de l’urbanisme indiquant « comme quoi, parfois, on peut faire de bonnes affaires avec les promoteurs » !

En effet, si on résume les divers coûts du foncier concernant la partie de cette place:

  • Préemption d’un pavillon pour 552 000 € (environ)
  • Revente au promoteur de ce même pavillon pour 590 000 €
  • Rachat par la ville au promoteur de délaissés pour 458 640 €

Le  coût global pour la commune, uniquement pour la partie foncière, ressort à environ 420 000 € (420 640 €).

La « bonne affaire » est moins bonne qu’elle n’y paraît !

4ème acte : le coût global de cette place

Les coûts en investissements de cette place ont été précisés au CM du 8 février dernier. En effet, le bilan des autorisations de programme/ crédits de paiement (c’est le mode de comptabilité pour des opérations d’investissements pluriannuels, c’est-à-dire les financements prévus et réalisés) ressort à 2 628 447 € (initialement prévu à hauteur de 2 334 005 €).

Qu’est-il inclus dans ces financements ? Difficile à dire : les études, la fontaine, la place proprement dite, les plantations, les aménagements divers,…mais impossible pour l’élu que je suis d’affirmer que l’œuvre d’art est comprise dans ces montants.  A priori non.

Par contre la somme de 458 640 € n’est, avec certitude, pas incluse.

Ainsi, la place qui ne devait pratiquement rien coûter à la ville voit sa facture avoisiner les  4 millions d’euros si on ajoute le manque à gagner dû à la réduction de la taxe d’aménagement.

Mais l’histoire n’est pas terminée et il y aura un 5ème acte avec l’îlot C du côté de l’avenue du Général Leclerc car, là aussi, il y aura des délaissés. Evalués au prix du terrain à bâtir, la note sera sans doute encore salée.

Il faut bien utiliser les excédents du budget de la commune liés à l’augmentation des impôts !

 Épilogue :

Cette histoire de la place de la Cavée « qui ne coûte presque rien » aux Fontenaisiens ne vous rappelle-t-il pas l’histoire d’un gymnase situé dans le quartier des Potiers qui, comme le prétend le maire, non seulement ne devrait rien coûter à la commune mais au contraire devrait rapporter de l’argent ?

À méditer avant 2026….

Jean-Yves Sommier

Conseiller municipal

PS: les procès verbaux des CM cités sont consultables sur le site de la mairie

 

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