Evolution future de la population fontenaisienne. Impact des nouvelles constructions.

Monsieur Candide : Quel sera le niveau de population à terme, disons dans 8-10 ans à Fontenay ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord comprendre l’évolution passée et mettre en évidence les paramètres correspondants.

Les chiffres de population au 1^er janvier de chaque année, de 2009 à 2024, s’établissent comme suit (sources : INSEE – voir note en fin d’article) :

Il apparait significatif de constater que les chiffres entre 2012 et 2016 étaient en forte baisse (plus de 1.700 personnes), situation qui, a priori, témoigne du désintérêt de l’équipe municipale d’alors à développer une énergie politique pour loger les gens malgré les problèmes rencontrés par les demandeurs de logements, sociaux ou autres.

La réalité n’était, cependant pas celle-là : les chiffres INSEE issus des recensements menés par la Ville étaient totalement erronés, aspect dont tout le monde, en Mairie, semblait se désintéresser ; l’équipe venue nouvellement aux affaires en 2014 se rendit compte de la situation et fit rectifier les recensements qui avaient « oublié » 800 logements et 3.000 personnes. (Voir note en final)

A l’époque, la presse s’est fait l’écho de ce redressement (souligné par nous) :

D’un pur point de vue financier, sur la base d’une mandature de 6 ans, la perte pour la Ville s’est inscrite à quasiment 3 millions d’Euros mais cet aspect n’est pas l’objectif de la présente note :

(DGF = Dotation Globale de Fonctionnement versé par l’Etat à la Ville)

Le seul objectif de cette remarque affreusement quantitative est de montrer que les chiffres sont, pour certains, des données abstraites …

Après correction de ces 3.000 personnes « oubliées », l’évolution entre 2014 et 2024 s’établit à +1.385 dont +3.000 en régularisation et -1.615 en baisse réelle de la population.

Sur la période la plus récente, on notera la confirmation de la tendance avec des baisses de 2023 et 2024, quasiment 800 personnes :

Résumons : sur 10 ans, 2014-2024, la baisse, hors régularisation, est de 1615 personnes, quasiment 7% de la population initiale de 2014.

Cette diminution est fondamentale : à parc immobilier constant, la population de Fontenay (comme d’autres villes) baisse :

• Impact des divorces, un « 4 pièces » pour 4 personnes étant souvent remplacé par 2 appartements T3 ou T4 différents, avec « rotation » des enfants, d’où baisse de la densité moyenne par logement
• Augmentation du nombre de veufs ou veuves avec l’allongement des durées de vie du survivant, …
• Augmentation du nombre de foyers monoparentaux
• Titulaires d’un logement, social ou privés, qui gardent l’appartement (éventuellement un T4) lorsque les enfants sont partis
• Logements sans ascenseurs parfois pas ou peu utilisés par une population vieillissante
• Appartements vides (successions, problèmes de santé, refus de louer suite à impayés, …)
• ….

L’INSEE indique que le nombre de personnes par logement (résidence principale) est ainsi passé progressivement de 3.22 en 1968 à 2.23 aujourd’hui, baisse qui explique que, à parc immobilier constant, sans constructions, la population fontenaisienne diminue.

Jusqu’en 2020, le nombre apparent de logements est resté constant, la hausse apparente de 778 (de 11.054 à 11.832 entre les millésimes 2014 et 2020) correspondant à la régularisation ci-dessus mentionnée (quasiment 800 logements).

Monsieur Candide : Mais demain ? Dans les années à venir, quelle va être l’évolution du nombre de Fontenaisiens ?

Le nombre de logements en immeubles qui pourraient être construits dans les prochaines années s’établit à environ 1.220 unités, y compris la rénovation du quartier des Blagis.

Remarques sur ce tableau :

• L’impact de l’immeuble sur l’avenue du Général Leclerc (33 appartements) est neutre après prise en compte de la destruction de la résidence-services (43 logements).
• On notera la taille réduite des opérations, à l’exception de Lombart-Potiers
• Il n’est pas tenu compte du départ des anciens habitants qui libérèrent leurs terrains.

Nous arrondirons, ci-dessous, ce chiffre à 1220 en prenant comme hypothèse que tous ces immeubles seront réellement construits alors que les situations financières des acheteurs éventuels face au crédit bancaire et des promoteurs, souvent en difficultés, voire en faillite, permettent fortement d’en douter. Le marché de l’immobilier est aujourd’hui bloqué.

En clair, nous retenons ici une l’hypothèse haute.

La population future de Fontenay sera le résultat de deux flux :

• L’évolution de la population dans le parc actuel
• La population dans les immeubles neufs.

Evolution de la population dans le parc actuel :

Après une baisse de 373 et 421 personne, soit quasiment 800 personnes en deux ans, 2023 et 2024, nous prenons l’hypothèse que la baisse au sein du parc actuel va se poursuivre à un rythme moindre, de 1.000 personnes environ sur les 8-10 années à venir, de l’ordre de 120 personnes / an à comparer aux 400/an, aujourd’hui en moyenne sur 2023-24. Nous retenons ainsi une hypothèse basse !

Notons deux éléments qui devraient nous conduire à une hypothèse plus forte à la baisse :

La baisse de bébés entrant en crèche : une figure éminente de l’opposition a noté cette évolution :« Cette année, nous avons reçu 210 dossiers, en baisse par rapport à 2023, où nous avions enregistré 262 dossiers. Cette diminution s’explique par une baisse du nombre de naissances dans la commune…. Il sera intéressant d’observer si cette tendance se confirme dans les années à venir … ». (Communication en date du 27 Mai- voir : source 2-3 en fin d’article). Signalons à cette dame que cette tendance à la baisse de la population fontenaisienne est déjà avérée et qu’il suffit de lire les dossiers de l’INSEE (voir « sources ») pour le constater.

• L’âge moyen du bâti à Fontenay, son aspect fréquemment hors normes (peu d’ascenseurs, isolation thermique aléatoire, âge, …) ne devraient pas constituer un élément retenant la population.

Population dans les immeubles neufs :

Nous retenons les chiffres actuels selon lesquels 93.3% du parc existant correspond réellement à des résidences principales, après 2% de résidences secondaires et 4.7% de logements vacants, situation qui, en régime, après livraison des appartements neufs, dans le futur, ne devrait pas varier :

La population fontenaisienne, au sens INSEE, ne relève, évidemment, que des habitants réels et permanents.

Dans le cadre de nos prévisions, nous reprenons un nombre de résidents par logement égal à l’actuel, soit 2.3 personnes après arrondi (réel : 2.23).

Notons, sur ce sujet, plusieurs points :

• Le nombre actuel à Fontenay, de 2,23 personnes par logement, inclut l’impact des 1.900 maisons qui représentent, en moyenne, une occupation supérieure à celle des appartements. Nous ne traitons ici que d’appartements et retenir ce taux de 2.3 constitue, de ce point de vue, une hypothèse haute.
• La construction de pavillons conduit à une destruction préalable d’un pavillon plus ancien et n’impacte pas réellement le niveau de population
• La structure des immeubles à construire, pour minorer le prix de chaque lot, prévoit beaucoup de 2 et 3 pièces, surfaces non favorables à la permanence de grandes familles.
• Le vieillissement de la population, l’âge moyen des acquéreurs d’appartements, la baisse de la natalité déjà constatée, … ne conduisent pas à prendre en compte une densité supérieure par appartement.

En synthèse, il n’y a aucun élément objectif qui pourrait permettre de prévoir une occupation supérieure à 2.3 personnes en moyenne par logement neuf.

Evolution de la population sur les prochaines années :

En ces hypothèses, la population de Fontenay, au terme d’’une dizaine d’années, vers 2034, s’établirait à environ 27.000 personnes :

Le tableau ci-dessus montre l’évolution entre aujourd’hui (2024) et les années 2032-2034.

La mesure de l’évolution sur une période plus longue historiquement, partant de 2014 (23.583 hab.) et allant dans ce même futur à 8-10 ans (27.000 hab. en 2034), met en évidence une augmentation de 3.200 habitants environ, s’expliquant par :

• Une baisse de 2.615 personnes dans le parc actuel du fait de l’évolution sociologique et d’un bâti pour beaucoup non adapté (absence d’ascenseurs, …), dont 1.615 déjà actés et 1000 à connaître entre maintenant (2014) et les années 2030-34
• Un impact des nouveaux habitants en logements neufs à hauteur de 2.800 personnes
• Une régularisation de 3.000 habitants en 2016-2018, régularisation qui ne correspond pas à un flux entrant mais à un jeu d’écriture pour corrections suite aux erreurs de recensement antérieures à 2014.

En synthèse, la hausse du nombre d’habitants de 2014 à 2034, pour quasiment 3200 personnes (3.191), relève quasi-totalement de la régularisations (3.000 habts) ; la hausse du nombre d’habitants par construction d’appartements neufs (2800) ne fait que compenser la perte de population dans le parc actuel (2615).

Pour le dire autrement, si on considère que le vrai chiffre de population en 2014, au renouvellement de l’ancien maire, était de 26.583 habitants (les 23.583 annoncés majorés de la régulation de 3.000 venue ensuite au titre de manquements préalables), la prévision de 26.774 fin 2034 témoigne d’une quasi-stagnation : de 26.583 à 26.774.

Nous reconnaissons l’aspect subjectif dans la détermination de certains paramètres, voire l’oubli éventuel d’un programme, mais les ordres de grandeur semblent s’imposer.

Monsieur Candide : et si de nouveaux permis de construire étaient délivrés ?

Excellente question ! la présente note se base sur les permis de construire acceptés en Mairie, à ce jour, en Mai 2024. En ces hypothèses, il n’y a pas de surdensification d’ici 2034.

On peut concevoir que la Mairie accepte de nouveaux permis mais deux faits permettent de minorer cette hypothèse :

• Il n’y a plus de friches ou d’immeubles déplorables comme les deux « cafés-bars » qui existaient place de La Cavée
• Le marché immobilier ne parait pas porteur.

Il serait peut-être plus pertinent d’envisager, à terme, une poursuite de la baisse de population de Fontenay comme cela commence à apparaître dans certaines villes ; Montrouge a perdu quasiment 1000 habitants entre les millésimes 2014 et 2020, malgré de nombreux programmes immobiliers : gentrification de personnes âgées ?

Population de Montrouge :   (millésime 2020 = (2018-19+20+21+22)/5

Prévision à 2032 pour Montrouge :

Pour Fontenay, la question devient : qu’est-ce qu’une « surdensification » ???  Une hausse du nombre d’habitants ou une hausse du nombre de logements ?

Amicalement à tous.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et aux Logements-sociaux 2014-2020

Notes :

1. La découverte, en 2016, des anomalies de recensement connues par la Ville pour le compte de l’INSEE sur les périodes antérieures à 2014, relève du fait qu’un même maire-adjoint coiffait les Finances et les Logements-Sociaux, double responsabilité qui lui a permis d’entrevoir une incohérence entre les différentes sources d’estimation du parc immobilier de la Ville.

Comme l’indique le Journal Le Parisien, l’anomalie de recensement provenait du fait que le fichier des immeubles (R.I.L. Répertoire des Immeubles Localisés – voir mention sur l’article du journal) n’était pas correctement tenu à jour ; lesdits immeubles et leurs habitants étaient donc ignorés. Rappelons que, dans les recensements, les enquêteurs travaillent sous responsabilité de la Ville et non de l’INSEE).

Les recensements actuels, en 2024, connaissent toujours une erreur mais ne relevant pas de la responsabilité de la Mairie ; Cette erreur, constante depuis des années, concernerait environ 800 personnes (en minoration de la population) et relève de fausses déclarations des personnes recensées …

2. Sources :

2-1Tableau INSEE :

Cliquez sur le tableau pour le voir en grand

2-2 Dossier complet INSEE Fontenay aux Roses : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-92032

2-3 Evolution du nombre de berceaux attribués par la Ville de Fontenay en 2024

https://www.osez-fontenay.fr/creches-a-fontenay-aux-roses-retour-sur-la-commission-daffectation-des-places-en-creche

2-4 : prévision de population pour la Ville de Montrouge :

https://ville-data.com/nombre-d-habitants/Montrouge-92-92049