Monsieur Candide : quelles seraient les conséquences, pour les Fontenaisiens, d’une hausse de la population en conséquence de 1.500 ou 2.000 logements neufs ?
Notons d’abord l’argumentaire hostile à toute construction développé par certains et remarquons, dans la pétition reprise ci-dessous, que cette approche ne prend en compte que les aspects « négatifs » selon les auteurs, sans faire le moindre bilan avec les avantages apportés par de nouveaux logements :
(Cliquez sur les tableaux pour les voir en grand)
Aucun point potentiellement positif n’est retenu par ces opposants favorables à l’immobilisme et hostiles à toute construction.
Les problèmes demandant résolutions sont occultés :
- Exode des couches moyennes et des couches populaires qui ne trouvent pas à se loger,
- Logements aux normes sociales des années 50-60 et, aujourd’hui, inadaptés aux besoins humains actuels : peu d’ascenseurs, taille des logements, isolation thermique ou phonique insuffisante, …
- Impact sur l’environnement d’un habitat éloigné du travail, mal isolé, …
- Logement social traité en fonction de l’urgence et non comme une proposition pérenne de logements.
- Problèmes des femmes victimes de violences conjugales, des séparations, du veuvage, de l’âge,
- Problème des marchands de sommeil, des temps de transport
- ….
Avant de parler des conséquences, parlons des objectifs ; quels sont les objectifs à construire 1500-2000 logements à Fontenay ?
- Reloger des gens sans logements et permettre un jeu de chaises libérant des appartements …
- Adapter la structure du bâti aux besoins actuels en matière de taille et structure des appartements.
- Disposer de logements aux normes actuelles et non des années 50-60.
- Prendre en compte les impératifs écologiques.
- Développer des logements pour les « PMR » (Population à Mobilité Réduite). Le rédacteur de la présente s’honore d’avoir contribué à reloger, dès 2014, une personne handicapée qui, chez elle, ne pouvait aller aux toilettes, porte fermée, son fauteuil-roulant ne passant pas. Il attendait depuis des années. En clair, ces immeubles des années 50-60 connaissent très peu de logements dits PMR.
- Permettre à la Ville de disposer de ressources financières complémentaires par augmentation de ses ressources supérieure à l’augmentation de ses coûts (nous traiterons cet aspect dans un article spécifique).
Le mythe de la « réhabilitation »
Malgré ce que disent tels ou tels, nous maintenons que la « réhabilitation » ne saurait constituer qu’une solution marginale et limitée. Les responsables techniques et direction générale de Hauts-de-Seine-Habitats « HdSH » ne sont pas masochistes ! Le Cabinet Castro (son dirigeant ayant été un proche de François Mitterrand et non un ami politique de la Direction de HdSH ou de la municipalité actuelle de Fontenay) a confirmé cette approche et la nécessité de démolir-reconstruire les Blagis ; la part éventuelle à conserver éventuellement n’aurait été que de 10%.
Dernier détail : outre les problèmes rappelés ci-dessus relatifs à la structure des logements, absences d’ascenseurs, …. reconstruire permet de redessiner le quartier, de modifier les axes de circulation et de sortir certains quartiers (dont les Blagis et Scarron) de leur positionnement isolé du reste de la Ville.
Fontenay-village :
Avant de reprendre un à un ces objectifs dans la cadre de notre Ville, il convient de tordre le cou à l’idée de « Fontenay-Village ».
Un village, c’est un regroupement de quelques centaines de personnes, de familles se connaissant depuis des années, voire des décennies, et vivant en général de manière harmonieuse entre elles.
Fontenay ne correspond pas à cette définition du « village ».
Fontenay, avec ses 26.000 habitants, connait un taux de déménagement par an variant entre 10.7% et 11.1% (en % des personnes ou des logements, selon sources CAF ou INSEE, …), pourcentage élevé, supérieur à celui des villes voisines, aspect qui ne semble pas indiquer un taux de satisfaction total sur les conditions d’habitat.
Ce taux de déménagement est extrêmement élevé dans le parc privé : 14.4% en total, trois fois supérieur au taux de déménagement des logements sociaux 4.7% pour lesquels le délai d’attente se mesurant en années (5-10 ans) constitue un frein au déménagement.
Remarques :
- Les taux moyens de 10.7 ou de 11.1% de déménagement donnés par l’INSEE ou la CAF ne sont pas discutables.
- Ces deux chiffres ne relèvent pas de la même année (écart d’approche entre l’Insee qui calcule en millésimes et la CAF qui mesure année par année) mais leur faible écart et la constance quasi-absolue du parc immobilier à Fontenay, faute de constructions significatives, gomment le problème et garantissent la cohérence de l’approche.
- Le taux de 14.4% de déménagement annuel en logements privés peut surprendre : on notera que des grands ensembles privés tels le Mail-Boucicaut, Les-Cascades au-dessus du carrefour des Mouilles-bœufs, la Résidence des Deux Cèdres avenue Lombard (propriété de l’AP-HP, Assistance Publique / Hôpitaux de Paris) ou d’autres ensembles privés aujourd’hui assez anciens, sont loués totalement ou en grande partie avec une rotation élevée des locataires (ou propriétaires) en conséquence d’un confort moyen, pour certains, assez daté.
L’immeuble angle Marx-Dormoy/Bénards, en face de la médiathèque, constitue un autre exemple d’habitat privé « ancien ».
Il est significatif que ces ensembles, pour certains, fassent progressivement l’objet d’une non-occupation par leurs propriétaires et soient, en grande part, mis en location.
- Rappelons que les immeubles avec ascenseur à Fontenay sont rarissimes, la majeure partie étant de « seulement » quatre étages, caractéristique qui ne donnait pas d’obligations en ce sens. (Caractéristique valable tant pour les logements privés que sociaux ; règlementation actuelle différente).
Concernant l’habitat privé, nous ne connaissons pas la part respective des déménagements relatifs aux maisons et aux appartements privés mais, si nous admettons, par hypothèse probable, que le taux de déménagement en maison est faible (forte occupation par les propriétaires), on peut considérer sans risque que le taux de déménagement en appartements privés est élevé, donnée qui confirme totalement le degré qualitatif bas de ce type de logement à Fontenay.
Ce taux de déménagement conduit à une ancienneté moyenne des Fontenaisiens relativement faible avec un petit tiers (32.78%) qui n’est présent dans la ville que depuis 4 ans maximum et seulement 45.6% des habitants qui sont là depuis plus de 10 ans.
Apparait ici, dans ce tableau, l’opposition entre une population bien logée et stable à 45.6% et une population non attachée à Fontenay qui déménage à hauteur de 32.78% en moins de 4 ans.
La dichotomie entre ces deux populations « gens-aisés/stables/bien-logés » et « gens-plus-défavorisés/plus-nomades/logés-moyennement » s’accentue particulièrement à Fontenay, plus que dans les villes voisines.
En clair, pour enlever toute ambiguïté, nous craignons que cette référence à « Fontenay-Village » ne corresponde à un vocabulaire employé par certains, des gens plutôt privilégiés en matière de logement, mais pas par les gens âgés habitant au 4ème étage d’un immeuble sans ascenseur (la très grosse part des immeubles de la ville) ou par des Fontenaisiens habitant dans des logements vieux ou non adaptés.
Monsieur Candide : en synthèse, quelles sont les causes de ce haut taux de déménagement ?
Les causes de cette situation relèvent de plusieurs facteurs complémentaires entre eux :
- Un manque de logements
- Une qualité moyenne des logements
- Une inadaptation entre structure sociale des occupants et structure des logements
Jugement qualitatif :
Avant de présenter des chiffres, prenons une approche « qualitative » :
-nos contacts avec les facteurs de la Poste nous ont permis d’apprendre que les postiers sont fatigués, à Fontenay, de monter des escaliers pour tout apport d’une lettre recommandée ou colis …
-une dame d’un appartement privé, au troisième étage sans ascenseur, avec escalier à marches étroites, après avoir connu une opération à l’hôpital, n’a pas pu rentrer chez elle, le brancard ne passant pas ! Elle a dû se faire héberger un mois par une amie avant de rentrer en son domicile en montant les escaliers, assise par terre, en marche arrière, marche par marche. L’immeuble, des années 1960, a un très bel aspect vu de l’extérieur, avec jardin et arbres, mais …
-une dame âgée, vivant dans un immeuble sans ascenseur, laisse régulièrement ses courses au rez-de-chaussée, sous un escalier, en l’attente de son voisin de palier qui les lui monte.
Notre Ville offre des avantages : ses pentes et déclivités permettent des aperçus visuels sur le ciel, des vieilles meulières nous parlent des temps passés, des arbres, parcs et jardins nous offrent plaisir et oxygène … mais tout cela dans un bâti qui, pour une grande partie, pose problème à une part significative de la population (celle, peut-être, que l’on entend le moins).
Causes matérielles du haut taux de déménagement :
Absence de constructions :
Rappelons des chiffres : Fontenay, avec 8.4% d’augmentation de son parc immobilier entre 1999 et 2017, se situe au neuvième rang des villes de VSGP, devant Malakoff (blocage politique) et Sceaux qui ne veut surtout pas modifier son immobilier très typé.
(Cliquez sur les tableaux pour les voir en grand)
Ancienneté du parc :
La conséquence de la quasi-absence de constructions est évidemment l’ancienneté du parc.
Résumons :
27.5% des logements de 10 villes de VSGP ont moins de 23 ans quand ce ratio s’établit à 14.5%pour Fontenay : 13% d’écart !
Conséquences sociales :
Faute de logements, le niveau des demandeurs s’élève :
-Logement de 2.000 familles fontenaisiennes actuellement en recherche de domicile (source : CAF)
-Logements mal isolés thermiquement : nous ne trouvons pas de statistiques autres que celles relatives à l’âge.
-Logements inadaptés aux structures sociales et familiales actuelles :
-Immeubles souvent avec quatre étages mais sans ascenseur, problème grandissant avec une population vieillissante.
-Dessin des locaux en liaison avec les années de construction, années soixante au antérieures, quand les foyers comprenaient 3 à 4 personnes alors que, aujourd’hui, le nombre de personnes par logement est de 2.2.
L’analyse avec les autres villes de VSGP montre l’écart dans la structure des logements : Fontenay a trop de logements dans les studios et 4 pièces et manque de logements de taille intermédiaire de 2-3 pièces.
Les écarts avec une ville au bâti extrêmement moderne (Le Plessis) sont particulièrement significatifs :
Recherche de mixité sociale :
L’approche traditionnellement développée à Fontenay depuis les années 50-60 et maintenue en 2010 avec la transformation à 100% des logements Icade en logements sociaux, a interdit (volontairement) toute recherche de mixité sociale, les « sociaux » et les « privés » vivant dans des bâtiments différents, séparés.
Aujourd’hui, évolution : deux immeubles incluent une mixité de logements privés et sociaux dans les mêmes bâtiments livrés depuis 2014. Les Blagis seront reconstruits avec cette approche.
L’ancien maire-adjoint aux Logements Sociaux a eu le plaisir d’affecter les premiers locataires sociaux de la Ville dans un immeuble à vocation majoritairement « privée » (2014-2015) … et depuis, aucun problème de relations ou d’intégration (à tel point que les Fontenaisiens ne s’en sont pas rendus compte et ignorent ce fait).
Cette approche est volontairement ignorée par certains : il est significatif que des Fontenaisiens aient critiqué une opération immobilière pour « sur-densification » (voir ci-dessous) sans le moindre commentaire sur le fait que l’immeuble prévu incorporait des logements sociaux au milieu de logements privés. Comme disait Jacques Brel « chez ces gens-là, … on compte » mais uniquement ce qui relève de leur milieu ou de leurs intérêts.
Exemple de « contestation » où le seul argument est la « sur-densification » sans prise en compte de l’aspect social :
Pour ces gens-là, les aspects sociaux, mixité, relogement de familles, … n’ont aucune importance.
Accession sociale à la propriété :
Que la Ville ait lancé la construction de logements en accession sociale à la propriété ne semble que déplaire à certains alors qu’il s’agit d’un progrès.
Pour compléter cette première évolution, il faudra réfléchir sue les approches par lesquelles la Ville resterait propriétaire des terrains affectés à la construction.
Monsieur Candide : On nous parle de rénovation.
Les immeubles, dans leur majorité, à Fontenay, ont été construits dans les années 1950-60, à la va-vite, de qualité médiocre, adaptés aux structures sociales de l’époque mais pas aux données humaines d’aujourd’hui.
Pour ce qui concerne les logements sociaux, le rédacteur de la présente note a regardé, quasiment immeuble par immeuble, où mettre des ascenseurs : la découpe des volumes ne le permet généralement pas : cages d’escaliers trop étroites, façades non adaptées pour permettre le recours à des ascenseurs externes, … Les exemples où cela serait possible sont peu nombreux et souffrent d’autres maux.
Certains en font leur leitmotiv mais la solution de la rénovation ne peut être envisagée que très rarement (on nous parle toujours du même exemple de Bordeaux).
Les responsables de Hauts-de-Seine-Habitat ou le cabinet Castro en charge de la remise à niveau des Blagis sont-ils masochistes à avoir choisi « démolition/reconstruction » plutôt que « rénovation » ?
Notons que les opposants aux constructions sont principalement des gens bien logés en immeubles avec ascenseurs ou beaux pavillons. La présence sur le net d’une scène filmée aux Blagis avec opposition « musclée » entre un opposant venu de centre-ville et une locataire desdits HLM étant particulièrement significative !
Monsieur Candide : la suite ?
Nous avons essayé de montrer ici l’intérêt pour les Fontenaisiens à voir leur patrimoine immobilier reconstruit et développé.
Nous verrons dans un article suivant, l’intérêt pour la Ville à reconstruire.
Jean-Michel Durand
Maire-adjoint aux Finances et Logements sociaux 2014-2020
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