Monsieur Candide : Nous avons vu l’intérêt pour 40-50% des Fontenaisiens (ceux vivant en logements anciens et non aux normes) à voir reconstruire le patrimoine immobilier de la Ville. En parallèle, quel en est l’intérêt pour la Ville elle-même à reconstruire ? Quels intérêts financiers, dans la maîtrise de ses charges, dans ses niveaux d’impôts ?
Il faut d’abord prendre en compte que Fontenay connait un niveau de rentrées fiscales faibles et, au mieux, stagnantes.
D’abord, notre Ville ne dispose pas d’activités économiques significatives : pas de sièges sociaux, pas de grands-commerces, pas de zones industrielles, un nombre de commerces limité, … Les taxes sur les activités économiques y sont donc faibles et, de plus, ne sont pas perçues par la Ville mais versées au Territoire VSGP.
La Taxe d’Habitation est en voie de disparition, seuls quelques Fontenaisiens la payant encore. Dans un à deux ans, cette taxe aura complètement disparu. Sa compensation par l’Etat sera-t-elle à la hauteur, aujourd’hui et demain ?
La seule taxe importante qui reste est Taxe Foncière (TF). Cette taxe, comme toutes les taxes du monde, résulte du produit mathématique d’une base (dite « assiette ») et d’un taux s’appliquant sur ladite assiette. « Assiette X % taux = taxe ».
L’assiette fiscale relève de la valeur du patrimoine immobilier des Fontenaisiens, logement par logement.
Le problème est que le patrimoine immobilier taxable, à Fontenay, est de faible niveau et en baisse :
- 400 appartements Icade ont été retirés de la base taxable en tant qu’immeubles privés devenus logements sociaux et seront exonérés comme « nouveaux logements sociaux » pendant quinze ans, de 2010 à 2025.
En 2025-2026, ces immeubles seront réintroduits dans les assiettes fiscales et seront taxés mais sur des valeurs fiscales (valeur locatives) faibles correspondants à des immeubles sociaux ayant globalement 65-70 ans d’âge.
- 3 000 autres appartements sociaux sont taxables mais sur des valeurs locatives unitaires faibles.
- Les Blagis, faiblement taxés, vont sortir des bases au fur et à mesure de la reconstruction (immeubles sociaux neufs exonérés 15 ans).
- Il reste environ 7.000 logements privés (appartements et maisons) qui, comme nous l’avons montré, sont souvent vieux, de qualité moyenne, sans ascenseur pour les immeubles, et donc connaissant des valeurs locatives propres faibles.
En conséquence de ces différents paramètres, les assiettes fiscales taxables cumulées en Taxe Foncière sont faibles et en baisse (après correction de l’inflation).
Pour prendre l’évolution de 2007 à 2016, les bases taxables sont ainsi passées de 36.160 K€ de valeurs locatives à 37.602 ; d’où une hausse de 7% en 9 ans (moins que l’inflation).
Chaque logement a bien été réévalué annuellement selon une échelle nationale liée à l’inflation mais la sortie des assiettes et la transformation d’immeubles de privés en logements sociaux sont venues s’impacter en négatif.
L’évolution totale est significative et la seule solution, dans le passé, a été de compenser la baisse des assiettes fiscales par une augmentation des taux.
Le tableau ci-après, est significatif de cette double évolution des assiettes et des taux.
Depuis 2016, il y a eu continuation de cette politique (chiffres des bases non en notre possession) avec augmentation régulière des taux ou hausse exceptionnelle des bases ; pour 2022, la présentation au Débat d’Orientation Budgétaire (DOB 2022) retient :
« En 2022 le rattrapage va être significatif, puisque l’IPCH de novembre indique une inflation de +3,4%. Par conséquent, un accroissement fort des recettes de fiscalité est attendu en 2022, sans que la municipalité n’ait recouru à une hausse du taux de taxe foncière. ».
Résumons : l’inflation a sauvé les Fontenaisiens d’une hausse des taux d’imposition en taxe foncière.
Les Fontenaisiens vivant en logements sociaux (43% du total) payent peu de taxes foncières et la charge correspondante se reporte fondamentalement sur les propriétaires « privés » qui en supportent la très grande partie soit grosso-modo, 6.500-7.000 foyers.
Or, le niveau moyen des revenus des Fontenaisiens, comme nous l’avons déjà signalé, est en baisse (seule commune de Vallée-Sud-Grand-Paris) :
Sur la base d’un revenu médian base 100 en millésime 2013 (selon INSEE, moyenne années 2011-2015), l’indice correspondant pour le millésime 2018 (2016-2020), s’établit, pour Fontenay, à 99.3.
La juxtaposition d’une hausse du taux de la taxe-foncière (ou d’une réévaluation des bases individuelles) et la baisse des revenus des Fontenaisiens sont incompatibles. Bec-et-ongle, il faut donc se battre pour une limitation de la taxe foncière individuelle.
Monsieur Candide ; ce sont, grosso-modo, les 5 déciles les plus aisés des Fontenaisiens qui payent la Taxe foncière et qui supportent donc hausses individuelles des assiettes sur les logements privés et hausses de taux. Ces gens-là ont peut-être connu une hausse de leurs revenus et ont donc les moyens de payer ?
Mis à part le quartier pavillonnaire autour du RER-Gare, le revenu fiscal médian des Fontenaisiens, par quartier (dit « Iris » dans le vocabulaire de l’Insee), après inflation, est en baisse.
En clair, si, avec une baisse de leurs revenus, les Fontenaisiens connaissent, en plus, une hausse de la Taxe Foncière, il y a double peine !
Dit autrement, la seule solution dans la gestion financière de la Ville est de limiter les dépenses de fonctionnement, bec-et-ongles, et contrôler drastiquement les budgets d’investissement.
La solution, sur le moyen terme, est cependant d’augmenter volontairement les assiettes fiscales globales et, en clair, de construire des logements, à charges de fonctionnement constantes pour la Ville.
Monsieur Candide : quelle serait la conséquence financière d’une hausse du nombre de logements à Fontenay ?
Plusieurs recettes augmenteraient sensiblement.
Hausse de la taxe foncière :
Le complément de Taxe Foncière à percevoir par la Ville dans l’hypothèse de construction de 2000 logements privés réellement taxables (après période d’exonération à la construction) serait d’environ 1.500.000€.
Ce calcul est en partie subjectif puisque, par définition, nous ne connaissons pas la qualité fiscale de ces immeubles non construits à ce jour.
Hausse de la Dotation Globale de Fonctionnement (DGF) :
Sur la base de 2000 logements, soit 4.500 personnes environ, le complément de DGF s’établirait à 675.000€ (liée à différents paramètres mais de l’ordre de 150€/personne).
Hausse des droits de mutation.
Avec la construction de 2.000 logements, sur la base totale de 9.500 logements privés (7.500+ 2.000), le niveau de cette taxe devrait connaître une augmentation de 250K€.
Hausse des tarifs :
La hausse attendue du niveau économique moyen de la population devrait minorer l’impact à la baisse du quotient familial (base des tarifs) et majorer les « facturations » de 200 k€ (estimation), facturations aujourd’hui en baisse significative :
Fin de l’exonération de la Taxe Foncière sur les immeubles ex-Icade :
Les immeubles ex-Icade vont redevenir taxables après 15 ans d’exonération.
Récapitulons :
Monsieur Candide : je comprends ces hausses de produits mais vous auriez des charges complémentaires ; ces nouveaux Fontenaisiens demandent des services.
Ces nouveaux immeubles et l’arrivée de ces nouveaux Fontenaisiens peuvent subvenir à coûts constants.
Ecoles :
Les naissances sont en baisse : elles étaient de 318 bébés par an sur le millésime 2014, elles ne sont plus que de 259 en millésime 2020.
En clair, la construction de nouveaux immeubles ne va pas demander de nouvelles écoles mais va sauver des classes actuelles de toute fermeture.
Crèches :
259 bébés naissent chaque année à Fontenay. Avec 2.000 logements complémentaires (+17% du parc immobilier de la Ville), ce nombre pourrait être porté à 300 (avant impact d’une poursuite éventuelle de la baisse de la natalité).
La Ville dispose, à ce jour, de 200 berceaux municipaux, 80 berceaux privés et associatifs, 150 places chez les assistantes maternelles, soit un total de 430 berceaux en total.
Le chiffre des berceaux disponibles parait suffisant et, rappelons-le, la Ville n’a aucune obligation légale dans le domaine des berceaux. Les associations, les crèches privées, les « nounous » … peuvent prendre le relai.
En synthèse sur les conséquences de 2.000 logements complémentaires, la Ville connaîtrait une augmentation des produits de 2.6M€, ne subirait, en contrepartie, qu’une augmentation des charges faible que nous limiterons à 600k€ (sans même savoir les justifier) dont RIEN en écoles et en crèches, peu sur les autres types de dépenses : les frais de voirie, de gestion administrative, les dotations aux associations, les frais de culture, les dotations aux associations, le coût des espaces verts, … resteraient constantes. A fortiori s’il y a volonté qu’il en soit ainsi !
En clair, pour la Ville, la hausse des charges serait très nettement moins marquée que la hausse des produits.
Monsieur candide : quel serait l’impact final sur les comptes de la Ville ?
L’amélioration des comptes serait ainsi de l’ordre de 2 Millions d’Euro et la plupart des ratios en seraient grandement améliorés.
Impact financier de 2.000 logements :
Pour fixer un ordre de grandeur, le montant des investissements à réaliser par la Ville s’établit annuellement, en moyenne, à 10 millions d’Euros. En clair, l’approche exposée permettrait d’accroitre l’autofinancement (très faible aujourd’hui) à plus de 3 millions, 25 à 30% environ desdits investissements avec minoration progressive du recours à l’emprunt.
Monsieur Candide : votre conclusion ?
Simple : cette Ville ne peut sortir de ressources financières limitées et de risques permanents de hausse d’impôts qu’en construisant. Les charges de fonctionnement actuelles et les niveaux d’investissement sont disproportionnés par rapport aux rentrées financières d’origine fiscale.
Disons-le simplement : cette Ville doit se décider entre ou (1) diminuer ses frais de fonctionnement et ses investissements ou (2) augmenter sa population et ses ressources fiscales pour investir et se moderniser. L’immobilisme prôné par certains sous le cache-sexe de la rénovation ou d’une écologie pro-domo (à intérêt personnel) n’est pas à la hauteur du problème.
Jean-Michel Durand
Ancien maire-adjoint aux Finances 2014-2020
Les commentaires sont désactivés.