Cet article fait suite à l’article : Point sur l’urbanisme à Fontenay aux Roses
Que se passe-t-il entre un projet d’un promoteur et sa réalisation ?
Un projet immobilier doit se faire sur un terrain disponible ou sur terrain qui nécessite la destruction d’un ou plusieurs pavillons.
Le terrain doit être vendu ou avoir fait l’objet d’une promesse de vente.
Dans certains cas, la ville peut servir d’intermédiaire. Elle rachète un pavillon, même en bon état pour le revendre ensuite à un promoteur. Par exemple, au N° 14 de l’avenue Lombart, il y a une magnifique maison en pierre meulière qui a été préemptée par la mairie pour un montant de 1.1 M€ (décision du Conseil municipal du 14 Novembre 2019)
Le promoteur fait appel au Service d’Urbanisme de la ville pour connaitre les obligations et recommandations du PLU (Plan Local d’Urbanisme)
Une fois le projet mis au point, le promoteur fait une demande de Permis de Construire.
Cette demande est ensuite en instruction par le Service d’Urbanisme, en particulier pour la faisabilité du projet.
Puis cette demande passe en commission des Permis de Construire.
Cette commission est composée de 3 élus de la majorité et de 2 élus de l’opposition.
Elle est présidée par le Maire qui décide en dernier ressort.
Ensuite, une fois le permis accepté, il doit y avoir l’affichage (extrait de l’acte) en mairie, qui est effectué sur les panneaux de publication dans les 8 jours suivant l’acceptation du permis de construire et ce pendant une durée minimum de 2 mois.
Sur le chantier, l’affichage doit être effectué dès la réception de l’autorisation et ce jusqu’à la fin des travaux.
La liste des permis accordés était aussi accessible sur le site de la ville : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1056/autorisations-d-urbanisme.htm
Elle n’a pas été mise à jour depuis de 15 Mars 2020
Délai supplémentaire dû à des recours des tiers
En matière d’urbanisme et de droit à construire, il existe une formalité qui permet de porter à la connaissance des services instructeurs une ou plusieurs irrégularités sur un projet de construction par rapport aux réglementations en vigueur.
Il s’agit d’un droit de recours appelé le recours des tiers. Celui-ci peut porter aussi bien sur un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir ou une déclaration préalable.
Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise directe avec le projet de construction.
En général, le recours des tiers repose sur des cas précis de non-conformité relevés entre un projet de construction et la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l’urbanisme ou code civil par exemple.
Pour être valide, le recours doit donc comporter des explications précises sur ses motivations et lister les éléments litigieux au regard de la réglementation en s’appuyant sur les articles de loi concernés, cela pour permettre à l’autorité en charge de son analyse de vérifier le bien-fondé de la demande.
Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois.
Ce délai est compté à partir du premier jour de l’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire.
Dans un premier temps, le tiers interpelle le maire par un recours gracieux.
Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire du permis peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.
Si une négociation à l’amiable avec le titulaire du permis de construire n’est pas trouvé, le tiers peut poursuivre son recours. Le tribunal administratif peut être saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives.
Suite à cela, le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes :
- Le permis est annulé
- Les travaux, s’ils ont commencé, sont suspendus
- Un délai est fixé dans lequel le titulaire du permis aura la possibilité de demander un permis modificatif
==> Depuis la loi ELAN votée en 2018, les procédures de recours sont beaucoup plus difficiles
Au total, au bout de combien de temps, un projet d’immeuble peut-il être commercialisé ?
Il faut que tous les recours soient épuisés, soit après une négociation à l’amiable avec les requérants, soit après les décisions du tribunal administratif.
Le délai le plus court est sans doute de 2 mois, mais s’il y a une décision de justice, cela peut prendre 2 ans ou plus.
Comment va se passer la commercialisation ?
La commercialisation se fait avec un bureau de vente situé en général sur place ou pas très loin et surtout par la diffusion de plaquettes de publicités, et dans des journaux, même sur le Fontenay Magazine.
Les prix de vente dépendent aussi beaucoup de la position d’un appartement : étage, exposition, vue, terrasse. Ceux qui sont annoncés sur les publicités sont les tarifs les moins chers
La TVA appliquée sur le prix de vente pour un achat en résidence principale, est de 5.5%, tandis qu’elle est de 20 % pour un achat pour investir avec la loi Pinel.
Prenons l’exemple de l’immeuble « Majestic », situé 63 à 71 rue Marx Dormoy, commercialisé par NEXITY et par FAUBOURG IMMOBILIER
Le permis de construire a été accordé le 26 Septembre 2018. Il n’y a pas eu de recours.
Le bureau de vente a été ouvert 13 Octobre 2018.
Des brochures détaillées indiquent la localisation, la proximité des transports, des écoles, des crèches, des équipements de culture, de salles de sport, de magasins, d’espace verts, qu’ils soient publics ou privés.
Un site internet spécifique a été mis en œuvre : https://www.residence-majestic.fr/, Cela apparait aussi sur le site de NEXITY et de FAUBOURG IMMOBILIER
Cet immeuble a 121 logements et 180 places de parking. Les appartements vont du studio au 5 pièces de 110 m2 en RdC avec un jardin de 62 m2.
Au cours de la commercialisation, des tarifs préférentiels ont été offerts : moins 3000 € par pièce pour les 15 premiers achats, jusqu’en Janvier 2019, frais de notaire offerts en Juillet 2019.
Pour l’immeuble « Majestic », ils vont de 167 k€ pour un studio de 28 m2 avec un parking, 247 k€ pour un F2 de 40 m2 avec un parking, 338 k€ pour un F3 de 64 m2 avec un parking, 411 k€ pour un F4 de 77 m2 avec 2 parkings.
Il y a des facilités de paiement pour des prêts à 1.8 % et pour des investisseurs.
Il reste plus que 6 appartements à vendre :
2 F4 de 87 m2, un au 1 er étage, 433 k€, un au 4 ème étage, 465 k€
4 F5 de 110 m2, orienté à l’ouest à un prix variant de 547 à 583 k€
1 F5 de 133 m2 avec une terrasse pour un investissement (TVA 20 %) 806 k€
La construction a commencé en début 2020. Actuellement les terrassements et le sous-sol sont actuellement réalisés.
Les livraisons sont prévues pour le 3 ème trimestre 2022.
=> Dans ce cas-là, la réalisation s’est passée sans problème, il aura fallu 4 ans entre l’acceptation du permis et la livraison.
=> Les promoteurs ne lancent la construction que si au moins 30 à 50 % des surfaces sont vendues
=> Le terrain où est construit cet immeuble était assez dégagé. Il n’y avait que 3 pavillons qui ont été démolis.
Par contre, 3 marronniers bi-centenaires situés dans le fond du terrain, ainsi que de magnifiques platanes situés sur la rue ont été abattus pour la construction et la vue.
La parcelle du 63 de cette même rue comprenait bon nombre d’arbres variés qui n’existent plus ce jour.
Quel est le prix de vente de cet immeuble et celui d’autres immeubles de Fontenay et des communes voisines ?
A Fontenay
Pour l’immeuble « Majestic », les appartements étaient vendus avec une place de parking.
Le prix d’un appartement, sans le parking pour un F2 de 40 m2 est 227 k€, soit 5675 € /m2 et un F3 de 64 m2 est de 318 k€, soit 4670 € / m2.
Pour l’immeuble « Renaissance » COGEDIM de la place La Cavée, sans le parking pour un F2 de 39 m2, le prix est de 230 k€, soit 5900 € /m2 et un F3 de 62 m2, le prix est de 338 k€, soit 5450 € / m2.
L’immeuble « Renaissance » est situé au centre de la ville, près des magasins et de la place de Gaulle.
Pour l’immeuble « Villa BOUCICAUT » Les Nouveaux Constructeurs, situé au 128 rue Boucicaut, sans le parking, le prix pour un F2 de 40 m2 est de 247 k€, soit 6175 € /m2 et un F3 de 62 m2 le prix est de 360 k€, soit 5800 € / m2. Cet immeuble est aussi situé près du centre ville.
A Antony, les immeubles « Parc Renaissance », ICADE, situé avenue Gallieni, près du Parc de Sceaux, sans le parking pour un F2 de 42 m2 le prix est de 232 k€, soit 5530 € /m2 et un F3 de 65 m2 le prix est 379 k€, soit 5830 € / m2.
A Bagneux, l’immeuble « Emergences », NEXITY, situé avenue Henri Barbusse, sur la place, en face de la future station de métro (ligne 4 et 15), sans le parking pour un F2 de 46 m2 le prix est 234 k€, soit 5100 € /m2 et un F3 de 63 m2 est 299 k€, soit 4750 € / m2.
A Clamart Il y a les immeubles au Panorama, 1500 logements à proximité du Tram T6, puis le métro ligne 13.
Immeuble Manifesto 3, de Kaufman & Broad, un F3 de 59 m2 avec parking, le prix est 350 k€, soit 5600 €/m2
A Chatenay
Immeuble l’Absolu, COGEDIM, situé en face de la gare du RER B, sans le parking, le prix pour un F3 de 64 m2 est de 415 k€, soit de 6490 € /m2. Cet immeuble est au début de la rue Houdan de Sceaux
A Plessis Robinson
Immeuble « Plessis Capitale », situé Avenue Galilée, près du centre-ville, pas très loin du futur Tram T10, un F2 de 40 m2, le prix est de 275 k€, soit 6875 € /m2, le prix d’un F3 de 60 m2 est de 375 k€, soit 6250 €/m2.
Prix des appartements anciens et prix des locations privées
Source : L’OBS du 24 Septembre 2020, N° 2917
Fontenay est bien placé pour les appartements rénovés.
De même pour les locations, surtout comparativement à Sceaux.
Conclusions
On voit qu’il n’y a pas de manque de choix à des tarifs qui sont très nettement moins cher que Paris (10 000 €/m2)
Fontenay aux Roses se situe sur des prix intermédiaires entre Chatenay et Bagneux.
Les prix de Sceaux, Plessis Robinson et même Clamart sont surestimés.
Le point faible de Fontenay reste les transports en commun vers Paris, avec le RER B (branche Robinson) qui ne sera pas en fonctionnement normal avant 2025, avec la mise en automatique des rames. Les bus comme le 128 ont une bonne fréquence. Mais Fontenay restera en dehors des nouvelles lignes du Grand Paris.
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