Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 12 ème document) : Les logements sociaux dans le Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris V.S.G.P. ? Ségrégation géographique ?

Monsieur Candide : Comment voyez-vous l’évolution de la segmentation sociale au sein du Territoire de  Vallée-Sud-Grand-Paris, ?

Je crois que ce sujet constitue le problème le plus important à saisir et à gérer par notre ville.

Quel est le problème ?

La population de notre Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) ne se répartit pas, socialement, de manière homogène pour deux raisons majeures. L’une historique et générale à la Région Parisienne, l’autre plus actuelle et locale.

L’histoire se divise en trois périodes :

  • Jusqu’à Haussmann, au Second-Empire, à Paris, populations riches et pauvres vivaient dans les mêmes immeubles, les riches dans les étages bas (2ème de préférence) et les pauvres dans les étages élevés. On se rencontrait dans les escaliers.

  • Hausmann redessine Paris (1850-1870), loge les riches à l’ouest, sous les vents dominants non pollués, et déménage les pauvres à l’Est, sous les vents chargés des fumées de l’Ouest. L’unique  département périphérique à Paris, circulaire à l’époque, la Seine-et-Oise, reste, socialement, relativement mixte.

Avec le développement de Paris, la banlieue augmente son nombre d’habitants. Fontenay dont la population passe de 1.176 habitants (en 1851) à 2.362 (1872). Quasi-doublement mais dans des chiffres faibles intéressant très majoritairement des agriculteurs, vignerons ou pépinièristes. Quelques bourgeois venant profiter des paysages, de l’orientation à l’Est et des vins qui n’ont pas à payer les taxes d’octroi. Quelques artistes attirés par la lumière.  Nombre d’habitants :

  • Création en 1964 des départements périphériques actuels (loi du 10 juillet 1964 « portant réorganisation de la région parisienne ») :

De 1964 à aujourd’hui, en une soixantaine d’années, la sociologie parisienne va connaître une segmentation sociale, les pauvres passant majoritairement à l’Est (Seine Saint Denis par exemple) tandis que les riches passent principalement à l’Ouest. Il conviendrait, évidemment, de nuancer mais la règle est globalement valable même si des ilots de riches ou pauvres s’écartent des standards.

Dans ces années soixante, la population de Fontenay augmente fortement, passant de 8.600 à 20.200 entre 1954 et 1962 (Trente Glorieuses, arrivée en Région parisienne de provinciaux, rapatriés d’Algérie, immigrés).

Dans ces années d’Après-Guerre, la politique des logements sociaux visait à loger les travailleurs et leur famille avec le financement de l’Etat et des entreprises. L’objectif était l’HABITATION.

 Les locataires découvraient très souvent toilettes et douche à l’intérieur de leur domicile, luxe qu’ils n’avaient pas connu à la campagne dont ils étaient généralement originaires (même évolution pour les rapatriés ou immigrants).

Années 2000-2010 : l’objectif de l’Etat change :

Aujourd’hui, depuis une dizaine d’années, l’objectif des Autorités, sous pression des flux migratoires, vise à loger des gens majoritairement très démunis et se retrouvant en situation sociale difficile. L’objectif est maintenant l’HEBERGEMENT.

Cette évolution fondamentale de l’habitation vers l’hébergement fait que les classes sociales formées d’employés, d’ouvriers … principaux locataires traditionnels des logements sociaux y sont de moins en moins admis, les logements se libérant étant progressivement affectés, dans le cadre de l’Hébergement, à des ménages majoritairement arrivés en France depuis peu.

Ce qui se passe dans notre Territoire VSGP relève d’une évolution absolument parallèle à celle connue par l’ensemble de la Région Parisienne, évolution se caractérisant par la ségrégation géographique et la quasi-expulsion des classes sociales intermédiaires des logements sociaux.

Dire que «70% des gens de tel quartier ou telle ville sont éligibles au logement social » n’a, aujourd’hui, aucun sens ; si juridiquement cette affirmation peut s’entendre, seuls ne seront (éventuellement) retenus par les Comités d’Attribution de Logement des bailleurs sociaux (les « C.A.L. ») que les candidats largement en dessous de la moyenne des revenus, dont les « DALO », gens avec Droit Au Logement Opposable.

Monsieur Candide : quel lien avec VSGP ?

Cette situation générale, rappelée ci-dessus,  s’inscrit évidemment dans notre Territoire VSGP mais  chaque ville qui le compose déroule , à sa convenance, sa stratégie propre en matière de peuplement, stratégie qui modifie (pour l’instant) la politique centrale des Autorités.

Taux et variation du nombre de logements sociaux :

Analysons  en distinguant entre les villes en « dessous/au dessus » du taux légal de 25% de logements sociaux (dit « taux SRU ») et entre les villes connaissant hausse ou baisse dudit taux :

Villes supérieures à 25% :

  • 2 villes accroissent fortement leur taux de logements sociaux : Fontenay +17.5 % et Bagneux +13.9 %
  • 2 villes s’arrangent pour stagner positivement : Malakoff +2% et Clamart +4.8 %
  • 2 villes baissent leur taux en restant au-dessus de 25% : Chatenay -3.2 % et Le Plessis -6.1 %

Villes inférieures à 25% :

  • Antony (22.9%, +3.9 %), Chatillon (24.2 %, +2.6 %) se rapprochent des 25% obligatoires.
  • Sceaux, en neuf ans, passe de 12.9 % à 23 % et rejoint (apparemment) presque la légalité ; sur les 4 dernières années, le nombre de logements sociaux augmente de 528 unités (de 1.817 à 2.345) quand le total ne s’accroit que de 56 (8.500 à 8.556). D’où hypothèse de la transformation de logements privés en logements sociaux ?

On voit que les anciennes agglomérations de communes ont créé (ou maintenu ?) une culture et que le taux de logements sociaux varie énormément d’une ex-agglo à l’autre.

Objectifs donnés par les Autorités :

Face à ces situations, les autorités préfectorales donnent des objectifs aux retardataires :

Aucune commune de l’ex-Sud-de-Seine dans cette liste préfectorale car cette ex-agglo avait une tradition très sociale … sauf à noter que les PLAI (logements pour les plus défavorisés) étaient financés dans les deux villes socialistes (Clamart et Fontenay) alors que Bagneux et Malakoff focalisaient leur action sur les PLS hauts de gamme du logement social, l’écart de taux SRU pouvant expliquer cet écart de politique :

Situation du 1er décile : les gens en difficultés

A coté de l’aspect numérique des logements sociaux, il convient de voir la structure des populations qui y sont logées.

Nous avons déjà souligné que Fontenay se situe parmi les trois villes (avec Bagneux et Chatenay) qui reçoivent les locataires HLM les plus pauvres :

Cette situation propre à chaque ville relève de sa stratégie spécifique.

Monsieur Candide : Pourquoi en sommes-nous là, à Fontenay ?

Je rappellerai les deux raisons relevant du maire en charge de Fontenay en 2010 :

  • Acceptation de la transformation des 1.400 logements privés Icade en logements sociaux
  • Refus de créer un office HLM municipal ; toutes les villes de VSGP possèdent un tel office (9 sur 11) sauf Le-Plessis dont la très grande majorité des logements sociaux relève du bailleur Hauts-de-Seine Habitat (bailleur où la Ville du Plessis est bien introduite) ….  et Fontenay.
  • Hauts de Bièvre Habitat / Antony et Chatenay
  • OPH de Clamart

  • Malakoff-Habitat
  • OPH de Montrouge
  • Sceaux-Bourg-LR Habitat
  • OPH Chatillon
  • Semaba-Bagneux devenu partie d’IDF Habitat

Nous soulignons que, pour Fontenay, ne pas avoir créé un office au moment des opérations de vente ICADE en 2010, a constitué une erreur forte qu’a su éviter Antony en 2017:

Dit autrement, le maire de Fontenay, à l’époque des ventes ICADE (2010), a préféré accepter la vente des 1.400 logements entre 5 bailleurs sociaux différents, plutôt que les faire racheter par un office municipal qui aurait été créé à cet effet et géré par Hauts-de-Seine-Habitat ou adossé à Clamart-Habitat (le maire de Clamart, à l’époque, était socialiste comme celui de Fontenay, double appartenance qui pouvait faciliter le rapprochement ; bien que … ).

Chatenay et Sceaux ont su rester avec un partenaire unique et alto-séquanais :

La troisième raison des problèmes connus par Fontenay relève, comme pour toutes les villes, de la perte d’une grande partie du droit à attribution dont disposait la commune (dit « contingent-ville »), par centralisation sur les services de la Préfecture. Problème déjà mentionné.

Monsieur Candide : Quelle évolution allons-nous connaître avec VSGP ?

Comme déjà indiqué, à côté du taux de logements sociaux, se pose le problème de la répartition entre les différents types (PLAI-PLUS-PLS), certaines villes ayant une dextérité remarquable pour ne construire que des PLS (haut de gamme du logement social)  ou des logements étudiants / jeunes travailleurs qui s’inscrivent dans le pourcentage SRU mais sans créer trop de contraintes (moindre besoin de crèches par exemple).

Montrouge :

A fin 2020, le Préfet des Hauts-de-Seine a condamné Montrouge pour « carence » en matière de logements sociaux, la ville connaissant un taux à la fois inférieur à 25% et, de plus, en baisse sur la période 2017-2019 :

Pénalité financière : Il semblerait que la pénalité à payer par Montrouge atteigne 323.000€ (source : opposition locale).

Monsieur Candide : quel rôle pour Vallée-Sud-Grand-Paris ?

J’ai déjà écrit que VSGP allait connaître des problèmes entre :

  • Les villes connaissant des taux SRU élevés et voulant les abaisser (Bagneux et Fontenay notamment
  • Les villes refusant de rejoindre le taux légal de 25%

Le Territoire VSGP a mis en place la CIL, Conférence Intercommunale du Logement, co-présidée par le Président du Territoire et le Préfet, double chapeau qui montre déjà la dualité de l’approche. Qui est le patron de la politique :  le préfet ? le Président du Territoire JD Berger ?

La CIL est constituée des maires ou des adjoints au logement, des bailleurs sociaux, des réservataires, des représentants des locataires, …

Qui est responsable de la sélection des locataires, des affectations ? Le Préfet ? le Président du territoire ? Le Maire ? Le Bailleur ?

La mission de la CIL vise à :

  • Elaborer les objectifs de mixité sociale entre les Territoires du département et entre les villes de chaque Territoire, dont VSGP.
  • Fixer les objectifs de relogement des ménages bénéficiant du Droit Au Logement Opposable (DALO) ou autres prioritaires. Le nombre et la qualification des logements sociaux à construire font partie de ce deuxième objectif.

En clair, il s’agit de répartir les obligations respectives de chaque ville en matière de logements sociaux dans un cadre relevant du Territoire en coordination avec la Préfecture.

Dans la pratique, sur la période 2002-2015, l’analyse des constructions de logements sociaux pour les villes à taux SRU inférieur à 25% montre que, majoritairement, « l’effort » a porté sur les logements PLS (hauts de gamme), Sceaux étant une carricature de cette ségrégation sociale avec 95% de PLS.

Luttes à connaître : Les villes de VSGP connaissant des taux SRU élevés, Fontenay et Bagneux d’une part, Le Plessis par ailleurs, vont vouloir baisser leur taux quand des villes comme Bourg-La-Reine, Montrouge et Sceaux vont vouloir freiner au maximum tout effort de construction de logements sociaux chez elles en proposant de « centraliser » les nouveaux HLM sur Bagneux et Fontenay.

Les oppositions gauche/droite entre les différentes municipalités de VSGP devraient disparaître pour en venir à une opposition forte entre villes carencées ou quasi-carencées et les autres. Dans ce cadre, pour les villes « haut de gamme », quoi de mieux que de demander une analyse et une action au niveau du Territoire VSGP dans sa globalité, en total des onze communes, et non ville par ville.

Monsieur Candide : Montrouge appartient-elle à Vallée-Sud-Grand-Paris ?

La question est devenue pertinente ; le Territoire VSGP, dans son approche immobilière, s’est donné pour objectif de regrouper les offices municipaux des différentes villes du Territoire pour constituer un office unique, sorte de « VSGP-Habitat »,  de 12.000 logements, base minimale pour qu’un tel établissement puisse légalement  exister.

Clamart-habitat (environ 6000 logements) regrouperait ainsi 5 ou 6 autres offices* de 1.500 à 2.500 logements chacun (environ) pour former ainsi un bailleur de plus de 12.000 logements.

*Les offices déjà confiés en gestion à Hauts-de-Seine-Habitat resteraient en charge de cette dernière.

Le seul problème étant que Montrouge qui se classe parmi les plus égaux (ou « ego ») que les autres, comme aurait dit Coluche, préfère « fusionner » ses logements sociaux avec l’Office Public de l’Habitat de Seine-Ouest ou avec Versailles. Ne mélangeons pas torchons et serviettes !

On notera que Montrouge, dans son projet de rapprochement avec Versailles, envisage de quitter le Territoire VSGP et le département des Hauts-de-Seine. Riches, regroupez-vous !

Monsieur Candide :  conclusion ?

Pour les Fontenaisiens, ne penser que construction aménagement, urbanisme, … dans l’unique cadre de Fontenay avec ou sans les quatre arbres abattus aux Blagis ….  serait inopérant et non à la hauteur du problème.

Le problème va être de faire entendre sa voix dans une négociation intercommunale dans le cadre d’une position de relative faiblesse au vu du fait que la ville ne possède pas d’office de logements sociaux.

L’objectif politique de Fontenay pourrait être de :

  • Développer une politique qui vise à baisser le taux de logements sociaux de Fontenay de 43% à environ 30-35%, niveau au-dessus du minimum légal (25%), approche qui permet à la fois de loger fortement des gens connaissant des problèmes économiques ou sociaux tout en maintenant une structure adéquate de la population. Construire 2000 logements neufs y contribue.
  • Faire transférer une part des logements sociaux de la Ville des bailleurs actuels à VSGP-Habitats dans la mesure où cette entité serait effectivement lancée. Il est évident que, dans ce cadre, la maîtrise des affectations de locataires serait beaucoup plus grande, au bénéfice des Fontenaisiens. Cette action demanderait des coûts et investissements (ceux non acceptés en 2010 par le maire de l’époque).
  • Développer une participation effective de la Ville à la gestion de VSGP-Habitât.

Les adversaires des Fontenaisiens, dans cette dernière approche, ne vont pas être les villes de couleur politique différente mais les villes à structure sociale « CSP++ » voire « versaillaise » ne voulant pas modifier leur population.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint Finances et Logements-Sociaux 2014-2020