Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite – 10ème document) : Qui achète un bien immobilier à Fontenay aux Roses ?

Monsieur Candide : Qui achète aujourd’hui à Fontenay ?

Pour acheter à Fontenay, il faut en avoir envie et en avoir les moyens. Or, nous avons vu que le revenu des Fontenaisiens baisse et que Fontenay est même la seule ville des 11 communes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) à connaître cette évolution négative des revenus :

  • Baisse des revenus fiscaux à Fontenay :

Baisse du revenu médian à coté des villes de VSGP qui voient leur population progresser :

En synthèse :

Rappelons également que cette érosion des revenus s’explique par quatre  facteurs complémentaires résultant de la politique de l’équipe en place jusqu’en 2014  :

  • Ventes de 1.400 appartements ex-ICADE à des bailleurs sociaux avec transformation progressive, au fil des déménagements, de locataires du privé de niveau moyen en locataires de logements sociaux en situation économique moins favorable.
  • Perte progressive, par la ville, du contrôle des affectations en logements sociaux, la Préfecture en choisissant 80% avec attribution desdits appartements à des gens d’origine non fontenaisienne et, souvent, connaissant une situation économique non facile.
  • Un total de logements sociaux de 43% de la population
  • Pas d’office municipal en matière de logements sociaux

En synthèse sur ce point, progressivement, la moitié de la population de la ville s’est appauvrie avec un impact totalement négatif sur l’ensemble de la commune.

  • Des logements vieux souvent non aux normes :

Nous avons déjà mentionné l’état « ancien » du bâti à Fontenay comparé aux 10 autres villes de VSGP :

La conséquence de ce bâti ancien est, entre autres, un taux de déménagement élevé de quasiment 8% par an :

Monsieur Candide : A ce stade, il est aisé de comprendre que les Fontenaisiens veulent déménager pour se reloger : la question devient : le peuvent-ils ?

Le problème est que les prix de l’immobilier dans le sud des Hauts-de-Seine ont fortement augmenté et que Fontenay suit la tendance :

Ces informations proviennent de la Chambre Syndicale des Notaires.

L’évolution dans le Territoire VSGP est similaire :

Il est évident que la baisse des revenus des Fontenaisiens et la hausse des prix de l’immobilier en cette même ville ne peuvent présenter qu’une conséquence : les Fontenaisiens ont de moins en moins la possibilité d’acheter en leur propre  ville.

Une analyse et comparaison par ville de la situation des habitants, chacune avec son revenu médian propre et son prix spécifique de l’immobilier,  est significative ; nous avons fait les calculs sur l’hypothèse de l’achat d’un appartement neuf de 70m² et nous avons déterminé combien d’années du revenu médian local il faut pour acquérir cet appartement en référence.

La seule hypothèse par ville relève du prix du m², pour Fontenay 6.300€/m², prix obtenu par analyse de divers offres de promoteurs >> > le résultat, voir tableau ci-dessous,  est que, à Fontenay, il faut 17.7 années de revenu médian pour acquérir l’appartement.

Classement des résultats : le rang « 1 » correspond à la ville où l’achat est le plus aisé : Bourg-La Reine où les prix sont modérés (8ème rang , le 1er étant le moins cher) et les revenus élevés (10ème rang devant Sceaux) ; Fontenay se place ainsi en 7ème position à égalité avec Chatillon avec,  ensuite,  les deux villes communistes de Malakoff 9ème et Bagneux 10ème (toutes deux avec une situation issue de revenus faibles aux 1er et 2ème rang) et en 11ème Montrouge dont le prix de vente en neuf (9.600€/m²) rend l’accession locale quasi-impossible aux Montrougiens ; Montrouge se rapproche ainsi de Paris. Dehors les pauvres !

La même analyse sur le marché de l’ancien conduit au tableau suivant, les prix de l’ancien relevant, comme indiqué,  des données de la Chambre des Notaires :

Fontenay gagne une place, passant de la 7ème à la 6ème place.

On notera que les prix de l’ancien s’établissent entre 75 et 89% du prix du neuf ; cela ne signifie pas que l’acheteur d’un bien neuf y perd mais que, lorsqu’il revend, son bien connait un prix supérieur à ce qu’il a acheté quelques années auparavant mais toujours  en écart de 11 à 25% par rapport au nouveau bien équivalent neuf.

Dans les deux villes communistes où le rapport s’établit en dehors de la norme, à 94.6 (Bagneux) ou 111.5 (Malakoff), on voit là l’impact de la tentative de contrôle du prix du neuf tandis que le prix de l’ancien suit les règles du marché ; dit autrement, la plus-value par le premier acquéreur (nette d’impôts car vraisemblablement résidence principale) n’en sera que plus grande puisqu’il aura payé moins cher son appartement neuf à prix « contrôlé » par la mairie tandis qu’il revendra à sa convenance au prix du marché de « l’occasion récente » !  Cet aspect explique, en partie, les achats des investisseurs en ces deux villes. On contourne difficilement les aspects économiques de la loi du marché et le rapport offre / demande (cf. analyse de la loi de 1948 sur les locations et ses conséquences).

Monsieur Candide : votre approche, basée sur des données macroéconomiques,  résulte d’une analyse théorique. Se vérifie-t-elle dans la réalité ?

Totalement ! L’analyse des ventes réalisées à Fontenay confirme totalement notre analyse.

Nous nous baserons principalement sur les chiffres 2019 car, si l’année 2020 confirme les tendances en pourcentage, l’arrêt ou la diminution des ventes pendant plusieurs mois (COVID) en change les niveaux en valeur absolue.

L’évolution en 2019 par rapport à 2018 est significative : le total des ventes croit de 310 à 397 et  les achats par les Parisiens passent de 18 à 40 biens, soit en pourcentage de 5.8 à 10.1% ; Ensemble Paris et VSGP achètent ainsi 36.5% des biens :

En 2020, sur des chiffres en baisse (impact COVID), on voit la part grandissante des Parisiens et alto-séquanais principalement dans les achats d’appartements familiaux de plus de 40m² :

Les Parisiens n’achètent pas de petits appartements,  ce qui signifie que les « petites » familles parisiennes restent à Paris où, utilisant une petite surface, ils peuvent continuer à vivre mais, dès que les besoins demandent une surface plus grande, beaucoup quittent Paris pour une banlieue moins chère du 92 compte tenu du prix toujours supérieur à 10.000€/m² dans les 14ème et 15ème arrondissements les plus proches des Hauts-de-Seine sud :

Ainsi, pour 2020, sur l’ensemble des ventes à Fontenay :

  • sur des chiffres plus petits par impact du COVID et de la limitation des visites immobilières, le pourcentage total de ces deux catégories « Parisiens » et « Alto-séquanais » monte à 51.9% pour l’ensemble des biens mais à 67.6% pour les appartements supérieurs à 40M².
  • Les Fontenaisiens (139 cas) ne représentent que le tiers (35%) du total général de 397 tous biens confondus.

Monsieur Candide : quelles conclusions en tirez-vous ?

Je constate d’abord que notre constat confirme notre analyse théorique et socio-économique initiale: compte tenu de l’évolution connue à Fontenay avec les ventes ICADE et le taux anormalement élevé des logements sociaux, logements  avec affectation en quasi-totalité par le Préfet, les Fontenaisiens n’ont, pour une part importante d’entre eux, plus les moyens d’acheter à Fontenay.

Les parents voient ainsi que leurs enfants qui prennent leur indépendance et se mettent en couple ne restent pas à Fontenay : les logements sociaux leur sont peu accessibles sauf après des années d’attente et les prix du « privé » sont prohibitifs.

Si  la ville  continue selon cette tendance, les Parisiens chassés de Paris par les prix élevés vont constituer une part de plus en plus importante des acquéreurs à Fontenay, en parallèle avec des gens venant de villes des Hauts-de-Seine connaissant la même hausse de prix (Sceaux, Montrouge, …).

Les Hauts-de-Seine suivent en cela Paris et sa politique élitiste.

A Fontenay, il faut construire des logements de standing pour faire venir cette population aisée qui va remonter le niveau économique moyen des Fontenaisiens, permettre le maintien des écoles et des commerces,  mais j’assume de dire également qu’il faut construire aussi des logements intermédiaires, dont des immeubles en accession sociale à la propriété, pour permettre aux Fontenaisiens et à leurs enfants de se loger.  La mixité sociale est la seule solution et nous verrons dans un autre article que, entre les villes de VSGP, va se développer un combat non entre villes de droite et de gauche mais entre villes voulant s’embourgeoiser (Montrouge) en limitant le nombre de ses logements sociaux en dessous du minimum légal et les villes (Fontenay, Bagneux, Malakoff) qui voudront en diminuer ce taux.

A moins que Fontenay ne connaisse la même évolution que Montrouge, la « boboïsation ».

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020