Monsieur Candide : quelle est la situation du commerce à Fontenay ?
Cher Monsieur : cet aspect constitue l’un des problèmes les plus difficiles de Fontenay et je vous propose un premier article sur un constat, un diagnostic de la situation, article qui sera suivi d’un deuxième qui proposera un début de modestes solutions.
La situation du commerce pose des problèmes malgré les qualités et les efforts des commerçants.
Les causes de cette situation sont multiples :
- Topographie de la ville en pente avec un dénivelé de 110 mètres en moins de deux kilomètres (164 mètres d’altitude au Panorama, 58 m aux Blagis).
Altitude
- Population stagnante et au pouvoir d’achat stagnant en conséquence de la transformation de logements privés en logements sociaux en 2010.
(Cliquez sur les tableaux pour les voir en grand)
Entre 2005 et 2020, la Ville a augmenté son parc social de 83% (de 2435 à 4458) portant son taux de logements sociaux (dit taux SRU) de 24.11 à 43.46% par transformation du statut des immeubles ICADE revendus à bailleurs sociaux (en 2010) avec diminution en parallèle du parc privé ( -1866 logements dont 1.400 ex-Icade).
On notera que 466 logements privés ont disparu en dehors de l’impact de l’opération ICADE (1866 – 1400 Icade devenus « sociaux » = 466).
- Une population en stagnation économique :
- Une municipalité qui, de 1994 à 2014, ne s’est pas intéressée au commerce et qui a laissé se développer banques, assurances, magasins d’optiques, agences immobilières sans la moindre restriction tout en laissant des quartiers entiers sans possibilité facile d’accès au commerce. Songeons que les 833 appartements des Blagis …. conduisent leurs habitants à traverser l’avenue pour faire leurs achats à Sceaux.
- Un centre-ville difficilement accessible du fait de la topographie (pentes) et de rues courbes et étroites.
- Une offre en parkings publics limitée malgré un stationnement sur rue gratuit avec horodateur pour accélérer la rotation des véhicules.
Le résultat se mesure sous plusieurs aspects :
- Des locaux commerciaux neufs inoccupés depuis des mois.
- Des zones de la ville éloignées des zones commerciales.
Il est intéressant de rapprocher carte « commerciale » et carte topographique :
En clair, certains Fontenaisiens ont le double handicap d’habiter loin des commerces du centre-ville et de devoir monter//descendre (ou l’inverse) pour y accéder. L’ascenseur voisin de la piscine est un témoin (parfois mal odorant) de cette problématique. L’escalier adjacent à la Poste en est un autre.
L’ascenseur est privé, appartenant aux copropriétés du mail-Boucicaut et, au changement de municipalité en 2014, personne ne savait qui était propriétaire de l’escalier adjacent à la Poste (racheté par la Ville pour une somme symbolique). La difficulté de déplacement des Fontenaisiens n’intéressait personne …
- Evolution de l’âge de la population à prendre en compte :
Plus d’un Fontenaisien sur 5 (21.5%) a plus de 60 ans et le déplacement à pied ou en vélo pour faire ses achats ne saurait être la solution adéquate a fortiori dans une ville à fortes pentes.
- Prise en compte de la structure des familles :
- Baisse des familles sans enfant ou avec un seul enfant
- Augmentation de la proportion de familles avec 2-3-4 ou plus d’enfants
- Célibat ou veuvage en hausse
La structure des familles change avec un accroissement des foyers avec de 2 à 4 enfants. On voit mal les parents correspondant aller procéder aux achats domestiques à pied !
En clair sur ce point, actuellement, les familles fontenaisiennes ayant des achats importants à effectuer ne sont pas gênées par les problèmes de parking car, majoritairement, …. les parents vont acheter en dehors de Fontenay, là où il y a un parking accessible facilement.
En synthèse quand on lit chez certains : « réfléchir aux aménagements de la ville en privilégiant le vélo et la marche à pied », on peut s’interroger sur la prise en compte des réalités topographiques et sociologiques même si l’intention se comprend. Ne pas confondre rêve et réalité ! Ne parlons même pas du « vélo cargo » !
Monsieur Candide : avez-vous des chiffres qui permettent de comparer l’activité commerciale de Fontenay à celle des villes voisines ?
L’INSEE a mesuré le nombre des commerces par ville de Vallée-Sud-Grand-Paris ; Fontenay est la ville qui connait le parc de commerces le plus faible même après correction en fonction du nombre d’habitants.
La ville présente 49 commerces (N° 1, position la pire), la deuxième ville étant curieusement Le Plessis (avant ou après correction du nombre d’habitants) qui dispose d’un excellent marché mais d’un tissu de commerces sur rue limité.
(Cliquez sur les tableaux pour les voir en grand)
Cette situation à Fontenay nous parait gravissime et mérite une action autre que ce que nous lisons chez certains :
Ce jugement n’est, d’évidence, pas au niveau des enjeux et est même totalement erroné.
Notons, accessoirement, que le développement des achats par internet va conduire à une diminution complémentaire du commerce local fontenaisien.
Monsieur Candide ; à côté de ces chiffres significatifs, avez-vous des exemples concrets et facilement visibles de la détérioration du commerce à Fontenay ?
Absolument
- Comme déjà indiqué, les coques commerciales neuves de la place de La Cavée restent sans preneurs
- Le commerce « Festin de Babette » pourtant situé sur l’avenue Lombart, passante et à côté du métro, a fermé sans repreneur (le pharmacien voisin a repris les locaux).
- La pharmacie rue Marx-Dormoy a fermé et les murs sont toujours vides
- Plusieurs magasins ont disparu au centre commercial Scarron
- Le café-restaurant de la place Carnot, fermé depuis deux ans environ, reste vide.
- Des magasins du mail Boucicaut qui ne sont pas tous florissants (surtout ceux non en première ligne, avec des coques vides …)
- Une multiplication des coiffeurs, banques, agences immobilières,
- ….
Monsieur Candide : comment expliquez-vous cette évolution ?
Il ressort de la présente présentation que le commerce fontenaisien ne peut redémarrer à partir de la structure sociale actuelle : comme nous l’ont dit des commerçants, tant sur rue qu’au marché :« à Fontenay, le commerce ne repart pas ! ».
La cause de cette stagnation est que le revenu disponible à Fontenay, au niveau des ménages, après paiement du coût des logements (loyers sociaux, loyers privés ou coût de possession après remboursement de crédit) et après impôts, pour l’ensemble de la population, est trop faible pour permettre aux commerçants de se développer correctement.
Compte tenu d’une population (1) limitée en nombre, quasiment en stagnation depuis 25 ans et (2) en baisse économique, le revenu disponible après coût du logement, c’est à dire le potentiel d’achat est trop faible et place la ville au dernier rang de VSGP :
Soulignons : après prise en compte des loyers, du coût de possession de l’immobilier privé et des impôts, le revenu disponible à Fontenay pour achat s’établit à 413 millions d’€ largement en dessous de villes a priori comparables mais, en réalité socio-économique, totalement différentes.
L’analyse non plus par ville mais par habitant, montre une situation « moins pire » avec deux villes connaissant une population individuellement moins bien située (Bagneux et Malakoff) et deux villes à quasi-égalité avec Fontenay, Chatenay et Montrouge (le cas de Montrouge, intéressant, relève de la quasi absence de maisons « bourgeoises » et de l’absence des populations correspondantes).
En synthèse, Fontenay manque de population et connait un mixte de population à niveau économique moyen trop faible.
Nous poursuivrons notre analyse sur le commerce par un deuxième article traitant de début de propositions de solutions.
Jean-Michel Durand
Ancien maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux 2014-2020
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