Comment ce projet a été présenté par la Mairie ?
Il a été présenté lors d’une réunion de la Commission Extra-Municipale de l’Urbanisme (CEMUA) du 1er Avril 2015.
Ci-joint le CR de la réunion : CR_CEMUA_1_Avril_2015_La Cavée
Contraintes et cahier des charges du projet (présentation du Maire)
– Créer une place d’entrée de ville, dont l’aménagement serait financé par l’opération immobilière
– Remplacer les bâtiments vétustes
– Faciliter la circulation dans ce carrefour où aboutissent 7 rues dont 4 très passantes.
– Embellir le quartier
– Assurer une continuité avec le voisinage
– Conserver la maison située au n°1 de la rue La Boissière (la plus ancienne maison et de fait remarquable)
– Conserver le restaurant « Par Faim d’Aromes »
– Conserver le Cèdre situé sur le terrain de la maison du n°1 de la rue La Boissière
– Créer des logements privés, avec leurs parkings privés souterrains
– Créer des surfaces commerciales en rez-de-chaussée des immeubles
– Créer 40 places de parking public souterrain financées par l’opération immobilière
Quelle était la situation avant les aménagements ?
Ci-joint le plan du quartier avec le nom des rues
3 promoteurs sont venus présenter leur projet : Kaufmann & Broad, Bouygues Immobilier, Nexity, Cogedim & Demathieu Bard.
Chaque promoteur a présenté son projet d’aménagement, ses orientations architecturales, l’usage des constructions, le traitement des déplacements (auto, piétons) et le phasage du projet.
Eléments commun à tous les promoteurs
Compte tenu des contraintes imposées et en particulier de la nécessité de rentabiliser l’opération, les projets proposés se ressemblent étrangement : Construction de 100 à 120 logements répartis en 3 immeubles R+3 + Attique (combles) avec parkings privés souterrains.
Les 3 immeubles sont construits sur les 3 espaces censés disponibles à terme :
– Un immeuble (N°1) Coté nord rue Blanchard jusqu’à la rue Boucicaut,
– Un immeuble (N°2) sur l’emplacement de la maison verte du 118 rue Boucicaut en incluant plus le terrain public voisin (rue Blanchard) et la maison au n°6 de la rue Blanchard (appartenant au département),
– Un immeuble (N°3) sur l’emplacement de la laverie et du café Fontaine aux Roses et des maisons murées rue du Général Leclerc.
– Réalisation de 900 à 1250 m² de surfaces commerciales.
– Réalisation de 40 places supplémentaires de parking publics en sous-sol, le parking de surface actuel disparait (14 places)
– Transformation du carrefour en faisant circuler les voitures et les bus autour d’un espace central (simple rond-point, ou longue place bien marquée, ou « zone de rencontre »).
Les 4 intervenants ont souligné les difficultés d’aménager agréablement un carrefour aussi fréquenté par les voitures et les autobus.
A l’époque, la « maison verte » n’était pas à vendre et suivant les promoteurs le cèdre bleu de la place était conservé ou pas.
Finalement c’est Cogedim & Demathieu Bard qui a été choisi.
Comment ce carrefour peut-il devenir une place ?
Comment se fera la circulation ?
Une consultation des Fontenaisiens a eu lieu. Elle a choisi une place avec un axe central traversant.
Quel est le projet actuel ?
Vous pouvez avoir des infos sur le site de la ville : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1398/projet-de-renovation-de-la-place-de-la-cavee.htm
Ce plan montre la position des immeubles, ainsi que l’aménagement de la place avec aucune place de stationnement, même minute et les arrêts des bus.
Qu’est-ce qui posera un problème pour la circulation ?
L’arrêt des bus (N° 194) n’a pas de décrochement, dans le sens de Fontenay vers Chatillon et les deux arrêts de bus sont pratiquement en face.
Cela veut dire que lorsqu’un bus sera arrêté, cela bloquera la circulation dans un carrefour qui est assez fréquenté.
Où sont prévus les parkings publics ?
Ils sont prévus sous l’immeuble N° 2, avec une entrée par la rue Blanchard.
La création de 47 places de parking public souterrain, sous l’immeuble N° 2 situé 118 rue Boucicaut
Qu’est-ce qui a été acté au Conseil Municipal du 28 Mai 2018 (modifié le 24 septembre 2018) ?
– L’acquisition de 53 puis 50 places de parking (47 places de stationnement « ordinaires, 2 places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite, 4 places de stationnement de classe B.
– Acquisition au prix de 931 000 € H.T., majoré de la TVA au taux de 20 % actuellement en vigueur, soit au prix de 1.117.200,00 TTC, soit environ 1.2 M€ avec les frais de notaires
– Il faut rajouter les frais d’installation de ce parking livré brut de décoffrage
Le permis de construire de l’immeuble de 50 logements indique qu’il y aura 88 places de parkings, ce qui respecte le PLU (1 place de stationnement par logement de moins de 60 m2, 2 places de stationnement par logement de surface comprise entre 60 et 120 m2)
Les places de parking sont normalement prévues pour un usage privé des habitants de l’immeuble.
Le promoteur vend à la Ville 53 places de parking sur les 88 places affectées aux logements de cet immeuble. Avec 35 places de stationnement seulement pour les 50 logements de l’immeuble, le règlement du PLU n’est plus respecté.
=> Nombre de véhicules des propriétaires seraient renvoyés en stationnement extérieur. Dans le quartier de la Cavée déjà saturé en stationnement automobile en surface, les problèmes de stationnement seraient aggravés :
– On amplifierait les difficultés de circulation avec des voitures tournant dans le quartier à la recherche de places de stationnement, ce qui n’est bon ni pour la qualité de l’air, ni pour le commerce.
– On augmenterait le nombre de voitures ventouses, bref le contraire des objectifs affichés.
Des élus de l’opposition (les 5 élus du groupe Associatif et Citoyen : Michel Faye, Suzanne Bourdet, Véronique Fontaine Bordenave, Céline Alvaro et Jean Marie Gasselin) avaient proposé une solution alternative, avec une société comme Zenpark qui gère les places inoccupées dans des parkings privés, que ce soit des places disponibles à l’année, ou pour des durées limitées dans la journée, la semaine, le mois.
Le compte-rendu du Conseil municipal peut être téléchargé sur le site de la ville : https://media.fontenay-aux-roses.fr/fileadmin/fontenay/MEDIA/vie_citoyenne/conseil_municipal/comptes-rendus/Compte-rendu_CM_du_28_mai_18.pdf
Dans les contraintes et cahier des charges du projet : Qu’est-ce qui aurait dû être financé par les promoteurs ?
– L’aménagement de la place
– La création des 50 places de parking public souterrain
A combien est estimé le coût des travaux ?
Le document disponible sur le site de la ville donne le cout des travaux qui ont été soumis à un appel d’offre : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1251/budget-et-fiscalite.htm
– Coût de l’opération : (travaux, études, maîtrise d’oeuvre, travaux annexes de dévoiement de réseaux …)
• 1 945 000 euros HT hors tranche optionnelle (qui correspond aux abords de l’ilot C qui seront faits après 2020) Coût de la tranche optionnelle : 70 273 euros HT
On arrive ainsi à un cout d’aménagement pour la place d’environ 2.5 M€
Le montant total à financer (avec le parking) sera de l’ordre de 3.7 M€
Comment cela sera-t ’il financé :
– Taxe d’aménagement
– Subventions
– Financement de la commune
Que peut rapporter la Taxe d’aménagement (TAM) ?
La ville a fixé la taxe d’aménagement à 5 % au lieu de 20 % pour toutes les communes environnantes (Bagneux, Clamart) (9% pour La Cavée)
Elle s’applique à toute surface construite (Hauteur > à 1.80 m) qu’elles soient destinées ou pas à l’habitation. Exemple : une véranda close est taxable à l’inverse d’une terrasse. Exonérations : les logements sociaux financés par un PLAI.
Certains aménagements peuvent bénéficier d’une exonération facultative décidée par les collectivités locales concernées, notamment :
• les logements sociaux soumis au taux réduit de TVA
• les logements financés par un PTZ sous certaines conditions
Montant de la taxe d’aménagement
En Ile de France, en 2019, ce montant est égal à taux x surface x 854 €
Source : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51229-taxe-d-amenagement-2019-montant-et-calcul
Sur la surface construite de 120 logements, d’une surface moyenne de 50 m2, soit 6000 m2 :
– avec un taux de 9 %, la TAM est de 0.09 x 6000 x 854 soit 461 k€
– avec un taux de 20 %, la TAM est de 0.2 x 6000 x 854 soit 1.025 M€
La différence de financement sera de 564 k€
Autres financements :
– Contrat de développement département/ville 2016-2018 : 322 k€
– Contrat d’aménagement régional : 350 k€
– VSGP (remboursement travaux éclairage public fonctionnel) : 235 k€
Avec la TAM à 9%, le financement sera de 1.55 M€
Le reste à financer par la ville sera d’environ 2.15 M€, alors qu’il aurait pu être de 1.6 M€ avec une taxe TAM à 20 %
De toutes façons, l’opération ne sera pas financée par les promoteurs, comme demandé dans le cahier des charges initial.
Où en sont les travaux ?
L’immeuble N° 1 situé à l’angle de la rue Blanchard et de la rue Boucicaut (Cavée Nord Est) de 30 logements est en cours de construction. L’achèvement est prévu en 2020.
Les 2 Immeubles (N°2) situés à l’angle de la place et le long de la rue Blanchard (La Cavée Nord-Ouest). Le permis est accordé et il est purgé de tout recours début mars a priori. Il y a un bureau de vente. La construction se fera car la « maison verte » a été démoli. Le cèdre devrait être conservé.
Immeuble La Cavée Ouest (N°3) à l’angle de la place et de l’avenue du Gal Leclerc. Il est à l’étude, il y aurait 47 logements.
(Crédit photo : C.Voisin)
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