Point et rappel sur le projet de rénovation du mail Boucicaut

Le 5 janvier 2021, le projet de rénovation du mail Boucicaut  a été présenté aux copropriétaires des immeubles, la construction d’un immeuble semblant faire la même taille que l’immeuble du 101 rue Boucicaut, c’est à dire 7 étages et qui serait collé aux immeubles du 101 et du 105 rue Boucicaut et qui devrait contenir une trentaine de logements.

Cette présentation est disponible sur le site de la ville, à la rubrique « Les projets de la Ville » « Mail Boucicaut »

Ci-joint le lien pour la télécharger : https://www.fontenay-aux-roses.fr/fileadmin/fontenay/MEDIA/environnement/urbanisme/Mail_Boucicaut/FAR_MAIL_BOUCICAUT_-_presentation_operation_05.01.21.pdf

Suite à cette réunion du 5 janvier 2021, j’avais fait un premier article : https://www.osez-fontenay.fr/point-davancement-sur-le-projet-de-renovation-du-mail-boucicaut/

Depuis cette présentation j’ai eu l’occasion de discuter avec de nombreux habitants de ces deux immeubles et nombreux sont ceux qui sont refroidis par le plan de rénovation présentée par la majorité et la société publique locale (SPL) Vallée Sud Aménagement (anciennement SPLA Panorama) et sont opposés à la construction de cet immeuble.

Le projet d’immeuble s’intercalerait entre le 101 et le 105 rue Boucicaut. Le 101 est l’immeuble dont nous voyons la tranche.

Lors de la réunion du 5 janvier 2021, un membre du conseil syndical du 101 rue Boucicaut avait rappelé la nécessité de conserver le quai de déchargement/chargement dont vous pouvez voir l’entrée et la rampe d’accès sur cette photo hors ce point-là n’apparaît nullement dans le compte-rendu.

Il est juste fait mention du quai de déchargement/chargement lié à Carrefour donnant sur la rue Jean Jaurès. Pourquoi cet oubli alors que c’est un point important dans la rénovation du mail Boucicaut ?

La construction de cet immeuble accolé au 101 et au 105 amène plusieurs problèmes :

– Obstruction des puits de lumière du pignon nord du 101 rue Boucicaut, ainsi que d’une sortie d’aération.

– Perte de luminosité pour les appartements de la façade sud du 105 rue Boucicaut (cf photo ci-dessous)

– Suppression du quai de déchargement/chargement utilisé lors des gros travaux réalisés sur les immeubles du mail Boucicaut. Cela signifie que lors des prochains travaux de rénovation des immeubles, les matériaux seraient stockés directement sur la rue.

– Sur densification d’un quartier déjà très dense

– Augmentation potentielle du trafic routier passant par la rue Boucicaut avec l’apport des voitures des nouveaux riverains

– Fragilisation potentielle de la structure des immeubles déjà présents due aux travaux et aux vibrations qu’ils occasionnent.

– Nuisances sonores et visuelles pendant le chantier et après.

La construction d’un nouvel immeuble entraînerait une perte considérable de luminosité pour les appartements se trouvant dans le renfoncement et par conséquent une forte baisse de la valeur de ces appartements ainsi que des autres appartements.

Ceci va à l’encontre de l’une des intentions du projet de rénovation qui était de valoriser le patrimoine des copropriétaires et cela entraînera indéniablement une dévalorisation de ce patrimoine.

Depuis cette date du 5 janvier 2021, nous n’avons plus eu de nouvelles la SPL Vallée Sud Aménagement et de la mairie concernant ce projet.

Par conséquent, malgré tous ces retours négatifs, quelle ne fut pas ma surprise de lire dans la tribune de la majorité dans le Fontenay Mag de Avril 2021 que “la réhabilitation du mail Boucicaut (zone commerçante) […] a suscité un bon accueil du comité d’habitants”. (page 28 dans la Tribune Libre des élus de la majorité : Rénovation de notre ville). Ci-joint le lien pour visualiser le Magazine d’Avril 2021 : https://fr.calameo.com/read/0026732070b083ef692bb

J’ai interrogé des habitants du 101 rue Boucicaut et personne n’était au courant de ce comité d’habitants. Par conséquent, plusieurs questions me viennent à l’esprit :

– Comment sont organisés ses comités d’habitants et qui les composent?

– Comment les gens sont-ils au courant de la tenue de ces comités d’habitants ?

– Est-ce qu’il y a des compte-rendu public de ces comités d’habitants avec la liste des participants à ces comités d’habitants ? Si oui, où sont-ils disponibles ?

– Est-ce que la présentation du projet de réhabilitation a bien été la même que celle à laquelle j’ai eu droit lors de la réunion du 5 janvier 2021 ?

[NDLR] : sur le site de la ville, il y a une rubrique : « Votre quartier » « Parc-Centre-Ville », mais il n’y a pas la composition du Comité d’Habitants. De plus ce Comité ne s’est pas réuni depuis 2 ans et il n’y a pas de compte-rendu de ce comité, en dehors de celui des comités thématiques »

Le coup de grâce est venu lorsque j’ai appris par l’intermédiaire de M. Welter et son article que la SPL Vallée Sud Aménagement avait lancé un appel d’offres de maitrise d’œuvre pour construire un immeuble d’habitation de 10 étages avec commerces au rez de chaussée et au 10ème étage, adossé aux murs pignons des immeubles de 7 étages situé au n°101 et de 11 étages situés au n°105 de la rue Boucicaut.

L’immeuble gagnerait donc 3 étages par rapport à ce qui nous avait été présenté initialement et ceci sans avoir prévenu préalablement les principaux intéressés, c’est à dire les habitants du mail Boucicaut

Je peux vous dire que le conseil syndical du 101 rue Boucicaut, dont je fais partie, a été très désagréablement surpris d’apprendre cette nouvelle via M. Welter et non directement de la part de la mairie ou de Vallée Sud Aménagement. Cela est fait en toute opacité envers les habitants du mail Boucicaut et nous sommes d’autant plus surpris qu’un appel d’offre ait été lancé alors qu’aucune proposition de rétrocession n’a été présentée à l’ASL et aucun vote effectué par les membres de l’ASL. L’ASL est une Association Syndicale Libre représentant un groupement de propriétaires fonciers. Elle chapeaute tous les immeubles et locaux commerciaux du mail Boucicaut

En effet, cet immeuble ne peut être construit sans l’accord des membres de l’ASL et cela signifie que la SPL Vallée Sud Aménagement et la mairie actuelle mettent la charrue avant bœufs et semblent se croire en terrain conquis.

Je suis surpris que Vallée Sud Aménagement et la mairie persistent dans la voie de la construction de cet immeuble car tous les gens que j’ai interrogé sont contre et voteront contre la construction de cet immeuble.

L’apparente transparence de ce projet cache en fait bien des zones d’ombre pour les habitants du mail Boucicaut.

Pour rappel, les intentions du projet de rénovation étaient :

Acquisition de 3 îlots de commerces dans une logique première d’accord amiable 

  • Approche des commerces concernés à partir de début janvier,
  •  Signature d’accords de transferts ou d’accords d’éviction,
  • Acquisition des espaces communs nécessaires à la réalisation d’espaces publics qualitatifs
  • Réalisation d’une place paysagère,
  • Végétalisation et insonorisation de l’espace,
  • Meilleure organisation de l’espace public qui limite les nuisances en évitant les attroupements et les dépôts sauvages,
  • Des façades commerciales accessibles et lisibles.
  • Valorisation du patrimoine des copropriétaires,

Sortie de la piscine de la copropriété

  • Autonomie dans sa gestion,
  • Améliorer sa visibilité et son accessibilité.

Comme vous pouvez le constater, les intentions sont prometteuses mais, étrangement, la construction de l’immeuble d’une trentaine de logements n’y apparaissaient pas alors que c’est la pierre angulaire du projet présentée par la majorité et la SPL Vallée Sud Aménagement.

A noter que lors de l’exposition de 2019 du projet sur le mail Boucicaut (voir image ci-dessous), il n’y avait pas de construction d’immeuble de prévue et cela ne semblait pas gêner la majorité à l’époque. Les temps changent…

Mikaël Coïc

Voir aussi l’article : La nouvelle « Folie » urbanistique du maire : érection sur le mail Boucicaut d’un immeuble de 10 étages

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 14 ème document) : Pourquoi cette polémique sur la taxe d’aménagement ? Légalité, ségrégation sociale, impact historique.

Monsieur Candide : que pensez-vous de la proposition émise par certains Fontenaisiens de porter la taxe d’aménagement de 5 à 20% ?

Cette hausse, proposée par certains, peut se résumer comme suit :

  • « Si je dois payer une taxe, je suis contre. Si ce sont de nouveaux habitants à venir que je ne connais pas, je suis pour. »
  • « La réglementation fiscale n’a pas d’importance, Fontenay vit en extra-territorialité ! »

Il est évident que le promoteur concerné par une majoration de taxe (au-dessus de 5%) en mettra le coût dans le prix de vente des appartements construits, surtout dans une ville en pénurie de logements neufs (ou récents) ce qui n’est pas (ou moins) le cas de villes voisines (rappelons que Fontenay n’a quasiment rien construit en 25 ans).

Fontenay se trouve en 9ème position sur 11 devant Malakoff qui a la même politique malthusienne et devant Sceaux à l’immobilisme social bien connu. Les 902 logements nouveaux constatés à Fontenay relèvent quasiment tous de nouveaux logements sociaux puisque le neuf y a été quasi-interdit jusqu’en 2014.

Monsieur Candide : certains disent que c’est le marché qui fixe le prix des appartements et que le prix de vente au m² ne sera donc pas impacté par la hausse de la taxe d’aménagement :

Avec une hausse du pourcentage de taxe d’aménagement de 5 à 20%, le prix des appartements en sera majoré d’autant, environ 5.000€ par logement (le taux ne s’applique pas sur le prix de vente réel mais sur une base forfaitaire de 800€ environ par m²) ; Pour un promoteur construisant un petit immeuble de 30 appartements, cela représente 150.000€ et vous pensez qu’il va « s’assoir dessus » ? Vous plaisantez !

Ces 5.000 derniers euros seront facturés et seront les derniers et donc les plus difficiles à trouver dans un plan de financement d’acquisition par une famille. Ils viendront s’impacter totalement sur le niveau des emprunts.

Monsieur Candide : Quelle est, selon la loi, la logique de cette taxe d’aménagement ?

L’objectif de cette taxe est de faciliter le financement des investissements spécifiques qu’une commune (ou collectivité territoriale) va devoir supporter pour créer ou adapter ses équipements publics (routes, voirie, branchements, écoles,  ….) en conséquence des nouvelles constructions à connaître.

Le taux normal de cette taxe, dit « taux de droit commun » s’établit dans la fourchette de 1 à 5%. A ce niveau de taxation, la commune n’a pas besoin de justifier des aménagements ou investissements spécifiques qu’elle va réaliser. Fontenay connait ainsi, à ce jour, un taux de 5%.

Augmentation du taux :

Le taux de la taxe d’aménagement peut être augmenté jusqu’à 20% dans certains secteurs si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux de superstructure … est rendue nécessaire en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs.

Ne peut alors être mis à la charge des aménageurs ou constructeurs et donc des acheteurs que le coût des équipements publics spécifiques à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans les secteurs concernés.

Lorsque la capacité des équipements nouvellement créés excède ces besoins spécifiques, seule est facturée aux nouvelles constructions que la fraction du coût proportionnelle à celle-ci.

La commune ne peut pas – sous le contrôle du juge – se contenter de justifier la majoration du taux par des considérations générales telles que « l’augmentation de la population dans les secteurs en cause, les difficultés de circulation existantes, l’insuffisante capacité des équipements scolaires et l’absence d’équipements dédiés à la petite enfance ».

L’administration doit disposer d’estimations sur le coût réel des travaux à réaliser.

Il lui appartient de justifier – en cas de contentieux – le taux retenu (études permettant de déterminer le nombre de m² de surface de plancher attendu dans le secteur géographique identifié, simulations du produit de la taxe démontrant le principe de proportionnalité, analytique des coûts réellement connus, …).

Nous notons actuellement le développement des opérations contentieuses en matière de taxe d’aménagement, des consultants spécialisés se faisant rémunérer proportionnellement aux rétrocessions qu’ils obtiennent au bénéfice de leurs clients, le Conseil d’Etat n’hésitant pas à confirmer des demandes d’annulation a posteriori lorsque les taux ne sont pas justifiés.

« Par un jugement en date du 31 juillet 2020, le tribunal administratif …. a censuré une taxe d’aménagement prévoyant un taux majoré de 15% pour la part communale ; il a en conséquence condamné … à rembourser à l’opérateur la somme de 894.097,20 €.

Le tribunal a rappelé que le taux majoré doit être justifié et proportionné à la réalisation de travaux substantiels…occasionnés par les équipements à réaliser pour les besoins des futurs habitants ou usagers des constructions.

En l’espèce, la commune n’avait pas justifié dans sa délibération ce que le taux majoré de 15% financerait. »

Affectation au budget d’investissements :

Dans la logique de ce qui précède, pour ce qui concerne les comptes de la ville, les taxes d’aménagement encaissées s’inscrivent au crédit du budget d’investissements et non dans les comptes de fonctionnement, ce qui montre bien leur destination de financement des investissements.

Dit autrement, cette taxe d’aménagement ne peut être confondue avec la taxe d’habitation, la taxe foncière ou la taxe sur les cessions immobilières qui s’inscrivent en budget de fonctionnement pour participer au financement de l’ensemble des charges de fonctionnement (concept de fongibilité des ressources).

Investissements suite à la construction envisagée de 2000 logements à Fontenay 

En ce qui concerne notre Ville, nous avons montré que la construction de 2.000 logements ne ferait que maintenir à niveau la population scolaire et ne demanderait, a fortiori, aucunement des investissements en ce domaine. L’évolution du nombre des naissances montre, a contrario, le risque de manque d’élèves, à terme.

En sus de cette absence de besoin en matière scolaire, il n’y aurait à construire ni deuxième marché, ni nouvelles voiries, ni deuxième mairie, …. Rien ou quasiment rien en coût complémentaire ; du moins tant que le complément de population se limite à l’impact de 2000 logements ou 4.500 personnes.

En synthèse, l’hypothèse de majoration à 20% de la taxe d’aménagement n’a jamais été retenue à Fontenay et le signataire de la présente étude, maire-adjoint aux finances 2014-2020 pense y être pour quelque chose. Y recourir demanderait une justification inexistante à ce jour.

Monsieur Candide : N’est-pas un peu surprenant de taxer fortement alors que, jusqu’à maintenant, Fontenay semble plutôt souffrir d’un manque de logements modernes ?

Absolument. Les bases (dites « assiettes ») fiscales baissent depuis 2010 à Fontenay et l’objectif doit être de stopper cette hémorragie et de les faire réaugmenter de manière à en finir avec ces augmentations continuelles de taux d’imposition venant compenser les baisses d’assiette (dont augmentation du taux de la Taxe Foncière sur 2021).

Baisse des assiettes : baisse des assiettes de 2010 (37.1M€) à 2014 (35.9M€)

La comparaison avec les villes voisines est significative : sur la période 2009/2016, les bases de Vallée-Sud-Grand-Paris augmentent de 18.8% quand celles de Fontenay stagnent à +3.09%.

En bonne gestion financière de la ville, l’objectif n’est pas de taxer les constructions neuves mais de les faire venir pour obtenir des impôts pérennes.

Monsieur candide : de manière générale, ces taxes ont-elles des conséquences, à terme, sur la Ville ?

Bonne question !  On constate, à titre d’exemple, que les taxes sur « les portes-et-fenêtres », taxes applicables jusqu’en 1926, ont, encore aujourd’hui, à Fontenay, des conséquences sur les maisons en meulière du début de siècle. La photo, ci-dessous, montre que, pour ces raisons fiscales, les propriétaires de l’époque ont cru devoir murer deux fenêtres (rue Paoli).  Elles le sont restées depuis.

L’historique est le suivant : pendant le Directoire, après la Révolution, le gouvernement voulait mettre en place une nouvelle taxe foncière mais avait des difficultés à calculer la superficie des biens immobiliers et le système métrique, de création récente, avait un peu de mal à s’imposer.

L’idée vient d’outre-manche, d’Angleterre :  avec sa « Window tax », le législateur ne calcule pas la taxe en fonction de la superficie mais du nombre de fenêtres : pour simplifier les calculs, plus il y a de fenêtres, plus la taxe est importante.

En conséquence de cet impôt, un nombre important de logements ont été conçus avec de petites ouvertures, rendant les logements sombres et mal aérés. Les « meulières » de Fontenay ont d’ailleurs de petites fenêtres.

En ce qui concerne la maison ci-dessus, elle a été construite vers les années 1900 avec un certain nombre de fenêtres mais le montant vraisemblablement élevé des impôts sur « les portes-et-fenêtres » a conduit les propriétaires à réduire le nombre desdites fenêtres (fermeture entre 1900 et 1926).

En synthèse, toute taxation, sport national français, ne présente pas que des aspects positifs.

Monsieur Candide : intéressant ce retour historique mais pensez-vous que la taxe d’aménagement connaîtra un impact similaire dans les années futures ?

Absolument ! Il est significatif que TOUTES les taxes à payer par des Fontenaisiens le seront, désormais, par des propriétaires :

  • Taxe d’aménagement par des acquéreurs de logements neufs (taxe refacturée par le promoteur dans le prix au m²)
  • Taxe de mutation immobilière à l’achat/vente de tout bien immobilier non-neuf
  • Taxe foncière annuelle

Vous avez noté que la taxe d’habitation, anciennement payée par quasiment tous les Fontenaisiens, a été supprimée (en contrepartie, la ville va recevoir une « dotation » en théorie de même montant mais dont l’évolution dans le temps posera problème, l’Etat allant la faire stagner quand les coûts municipaux augmenteront).

En clair, les taxes locales ne concernent plus que les propriétaires et la fiscalité locale va accentuer les distorsions sociales à Fontenay entre propriétaires de plus en plus CSP+ (catégorie-socio-professionnelles) et des locataires de logements sociaux qui, sous l’action du Préfet, connaitront un appauvrissement au fur et à mesure des remplacements. A terme, il n’y aura plus de populations « moyennes ».

 Synthèse :

A Fontenay, la taxe d’aménagement va rapporter 500.000€ à la ville (prévision 2021) pour un taux à 5% alors que, jusqu’en 2014, cet apport était quasi nul, faute de constructions.

Chacun aura compris que porter ce taux à 20% conduirait à un encaissement de 2 Millions/an  environ, somme qui serait investie ici ou là en fonction des besoins généraux d’investissement de la commune mais avec le risque important de devoir la rembourser avec effet rétroactif dans l’hypothèse, plus que probable, de contestations juridiques pour absences d’aménagements réels venant en contrepartie.

En clair, la taxe d’aménagement n’est pas comparable à la taxe sur les mutations immobilières et doit être justifiée (sauf jusqu’à 5%).

 Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

 Pour toutes questions sur les différentes notes :

Jean-michel.durand50@orange.fr

Redonner espoir pour les Blagis

Un jeune fontenaisien de 17 ans grièvement blessé aux Blagis est, à l’heure où l’on écrit ces lignes, entre la vie et la mort en réanimation. Il y a moins d’un mois, un autre jeune y décédait suite à un coup de couteau. Nous tenons à apporter notre soutien aux familles frappées par cette violence ainsi qu’aux habitants du quartier.

Nous voulons aussi rappeler que ce quartier et ses habitants méritent mieux que d’être stigmatisés par la violence. C’est le quartier de Fontenay-aux-Roses, le plus populaire et le plus jeune. Il mérite mieux que d’être délaissé mais au contraire doit de nouveau être plus aidé.

Pendant des années en effet, des moyens importants lui étaient apportés par l’Etat, la Région, le Département et bien sûr la Ville. Car, de plus, le bailleur social (Hauts-de-Seine Habitat auparavant Office départemental d’HLM des Hauts-de-Seine), ne répondait pas aux demandes des habitants et des élus de l’époque et s’affranchissait de ses obligations de propriétaire en laissant se dégrader le bâti notamment.

Une maison de quartier (« L’ESCALE »), des espaces extérieurs avec aires de jeux et des terrains de sports, une crèche, un lieu de formation à l’informatique y avaient notamment été créés et financés de façon importante par les acteurs de la politique de la ville. Le désenclavement du quartier était aussi à l’ordre du jour avec la création de bus (le petit Fontenaisien et le 394) et d’un cheminement piétonnier pour rejoindre le RER. Le groupe scolaire de la Roue était une priorité communale. La priorité était aussi donnée au club de prévention « Jeunes dans la Cité » qui était doté alors de 6 éducateurs de rue, c’était un record départemental que nous exigions du Département qui a la compétence de la prévention spécialisée.

Bien sûr, certains problèmes demeuraient au regard des difficultés sociales et économiques des habitants, mais les plus âgées étaient aidés par la ville et le Département, les jeunes bénéficiaient d’une écoute particulière à la Mission locale installée alors à la maison de l’emploi (déménagée à Bagneux depuis peu) face au chômage qui les touchait déjà particulièrement. Nous luttions contre les trafics en tous genres et nous agissions pour donner l’espoir de mieux gagner sa vie en travaillant et en s’éduquant. Le civisme et le respect de l’autre, la sensibilisation de tous, l’éducation parentale, la formation dès l’école, la culture et l’expression artistique, le sport, rien n’était laissé de côté pour ce quartier et ses habitants qui en avaient besoin, la confiance revenait et tous les Fontenaisiens comprenaient cette priorité pour ce quartier.

Mais voilà que depuis quelques années, la politique a changé et ce quartier est de nouveau délaissé. Il faut reconnaître que tout n’est pas de la responsabilité de l’actuelle municipalité car la sortie de la politique de la ville a été imposée par l’Etat même si la nouvelle municipalité ne s’y est pas opposée entrainant la fuite des crédits y compris départementaux mais aussi municipaux… l’argent allait ailleurs et plus dans ce quartier.

La municipalité d’aujourd’hui associée au bailleur n’a plus qu’un seul objectif, démolir la cité et faire partir tous ses habitants (sous prétexte de présence d’amiante cachée par le bailleur aux habitants et aux élus jusqu’en 2014), sans même étudier sa réhabilitation, en fait pour y créer 600 logements supplémentaires, privés donc chers et inaccessibles, logements de standing devenus l’alpha et l’oméga de la municipalité ici comme dans toute la ville et ce au détriment des espaces verts et d’une sur-densification qui ne fera qu’aggraver les choses.

L’actualité aggravée par le contexte sanitaire nous rappelle à tous que ce quartier a besoin d’être de nouveau aidé prioritairement, ses logements réhabilités et ses espaces extérieurs améliorés, ses habitants soutenus, ses jeunes valorisés, la prévention développée. C’est à cette priorité politique que nous avons toujours portée et soutenue, que nous appelons de nos vœux et sommes à la disposition de tous les habitants du quartier pour les soutenir et les aider à convaincre municipalité et bailleur.

Pascal BUCHET

Maire honoraire de Fontenay aux Roses (1994-2014)

CE COUP-CI, C’EST BIEN D’UNE “FOLIE” DONT IL S’AGIT !

La SPL Vallée Sud Aménagement lance un appel d’offres de maitrise d’œuvre pour construire un immeuble d’habitation de 10 étages avec commerces au rez de chaussée et au 10ème étage, adossé aux murs pignons des immeubles de 7 étages situé au n°101 et de 11 étages situé au n°105 de la rue Boucicaut.

Cet immeuble s’inscrit fidèlement dans l’ensemble du projet inachevé de rénovation de cette partie du centre ville lancé dans les années 1970 par le Maire de l’époque Jean Fournier.

Sur les panneaux d’exposition que la Municipalité avait installés sur le mail Boucicaut en 2019 pour sensibiliser les fontenaisiens sur le projet de réaménagement de cette zone du centre ville, figurait l’emprise de cet immeuble dont la hauteur était alignée sur celle du n°101.

En presque 2 années, ce projet d’immeuble a augmenté de 3 étages, suite sans doute aux prémices d’une recherche d’un équilibre financier à trouver pour l’ensemble de cette opération de réaménagement du mail.

La vente de ces futurs appartements et commerces a pour finalité celle de compenser l’acquisition des murs et des baux commerciaux installés dans les bâtiments en rez de chaussée qui sont destinés à la démolition pour réaménager le mail et le parvis devant la nouvelle entrée de la piscine dont la rénovation est transférée au Territoire.

La surface commerciale prévue au 10ème étage est également une nouveauté dans l’évolution de ce projet depuis 2019.

Quel intérêt me dis-je d’implanter une nième succursale bancaire, agence immobilière, salon de coiffure ou pizzéria à emporter au 10ème étage afin de redynamiser le commerce local de la rue Boucicaut ?

Les têtes pensantes de la SPLA, de concert avec l’équipe de la majorité municipale, ont sans doute plutôt pensé à implanter un restaurant panoramique, si possible étoilé, comme l’ont fait quasiment toutes les capitales mondiales.

Et donc pourquoi pas à Fontenay-aux-Roses et ce d’autant plus qu’aucune commune du sud des Hauts de seine peut se vanter d’avoir ce type d’équipement ?

Personnellement, je trouve que ce projet d’immeuble implanté au centre du triangle d’or de notre commune, comme aime à le nommer certain(e)s maléfiques élu(e)s de l’opposition, manque un peu de panache et d’ambition.

C’est la raison pour laquelle je me permets de faire les quelques suggestions suivantes :

1 / La SPLA devrait augmenter la hauteur du futur bâtiment de 30 à 49,95 m, c’est à dire juste en dessous de la classification d’un immeuble de grande hauteur (à partir de 50 m, les règles de sécurité fort couteuses des IGH s’imposent…).

Du coup, cet immeuble surplomberait le n°105 et le restaurant deviendrait un véritable  panoramique à 360° !

Encore mieux pour l’avoir vu dans plusieurs capitales, la salle de restaurant pourrait pivoter sur un axe, ce qui permettrait aux clients de contempler par beau temps la Tour Eiffel, les tours de la Défense, les pistes d’Orly, les jardins de Versailles tout en dégustant les succulents petits plats préparés par un jeune chef étoilé talentueux …

Notre Maire n’aurait plus qu’à modifier le PLU de façon à ce que la règle de cette hauteur des constructions s’applique dans cette partie du centre ville et donc rendre ainsi conforme la réglementation à ce projet prestigieux.

C’est une manipulation assez aisée à faire puisqu’elle a déjà été utilisée avec succès pour la Cavée et la Place du Général de Gaulle.

De plus, les quelques riverains qui considèreraient leurs intérêts personnels bafoués par cette nouvelle construction n’auraient aucune chance de voir aboutir en leur faveur le recours contentieux qu’ils déposeraient auprès du Tribunal Administratif puisque ce projet serait en tout point conforme à la réglementation modifiée de la zone UA.

2 / Afin de contrer la contestation systématique des élus EELV de l’opposition sur tout ce que propose la majorité municipale, notre Maire pourrait demander à la SPLA de prolonger le restaurant par une terrasse végétalisée dans laquelle s’enracineraient 4 peupliers.

Ce bâtiment habillé par une couronne de verdure luxuriante deviendrait le symbole de la lutte contre l’étalement urbain de la Région Parisienne.

3 / Le programme du concours de maitrise d’œuvre mis au point par la SPLA devrait stipuler que la toiture sera aménagée en aire d’atterrissage et de décollage d’un hélicoptère.

Ce type de mobilité permettrait aux clients aisés et aux célébrités de tous domaines, y compris les hommes et femmes politiques dont l’agenda est très chargé, d’éviter de perdre leur temps dans les embouteillages récurrents de la rue Boucicaut pour laisser la clef de leur véhicule motorisé hybride et électrique au voiturier chargé par l’administration du restaurant panoramique de les garer sur le petit parking aménagé en lieu et place du commerce promis à la démolition (le restaurant turc et le local de campagne électoral abandonné du candidat Vastel en sont actuellement les locataires).

Ce parking extérieur au centre des très nombreux nouveaux commerces aux enseignes de qualité serait mis à la disposition préférentielle des personnes âgées et handicapés en dehors de l’ouverture du restaurant panoramique afin de remercier par ce petit geste bon nombre d’entre eux pour avoir bien appliqué les consignes électorales.

Cette idée promue par le regretté adjoint en charge du commerce deviendrait enfin réalité.

4 / La mixité pas forcément sociale devrait également être intégrée dans ce beau projet.

Les programmistes  de la SPLA  pourraient réserver plusieurs étages sur les 15 de ce presque pas tout à fait immeuble de grande hauteur à une enseigne hôtelière financièrement solide plutôt que d’empiler uniformément les 2 grands ou les 4 petits appartements par étage.

Cet équipement au centre de la ville remplacerait le seul hôtel excentré de Fontenay aux roses, récemment vendu à une société immobilière pour édifier à sa place 165 studettes, suivant le dossier de demande de permis de construire actuellement en instruction dans les services de l’urbanisme de la Ville.

La capacité hôtelière de Fontenay aux roses répondrait ainsi à la très grande demande des personnes venues de lointaines contrées pour apprécier la vue panoramique depuis le 15ème étage.

5 / Afin de rester dans la logique d’aménagement voulu et décidé par notre Maire nouvellement réélu, une 4ème œuvre aquatique devrait impérativement prendre place devant la poste, en lieu et place de l’autre groupe de commerces voué à la démolition.

Les jets d’eau cette fois-ci pourraient être puissants puisque la dalle sur le parking est parfaitement horizontale.

Le local machinerie pour installer les pompes et le traitement de l’eau recyclée serait très facile à installer dans une toute petite partie du 1er sous-sol.

L’argent des contribuables dépensé pour creuser un grand trou sous la place de la Cavée et le remplir par une boite en béton pour y installer ce matériel ne serait plus nécessaire.

Les jets d’eau pourraient fonctionner suivant les horaires d’ouverture de la piscine dont la rénovation complète a été transférée au Territoire. Ainsi, face à la nouvelle entrée, ce plan d’eau lumineux deviendrait pédiluve.

Grâce à mes belles suggestions, l’Adjointe au Maire en charge de l’esthétique urbaine pourra nous dire cette fois-ci très justement que cette folie est un véritable « projet d’excellence » !

Et l’ensemble de la majorité municipale et les intervenants de la SPLA pourront s’exclamer en cœur et lui dire « Merci Laurent !!!».

Bernard WELTER

Sur ce sujet voir aussi l’article :

La nouvelle « Folie » urbanistique du maire : érection sur le mail Boucicaut d’un immeuble de 10 étages,

Réponse d’une Fontenaisienne, riveraine de l’îlot des Potiers, à l’article de Monsieur Durand : “Petite analyse sociologique des besoins de reconstruction des Blagis”

C’est toujours avec beaucoup d’intérêt que je lis les Nouvelles de Fontenay et j’ai pris connaissance de l’article de Monsieur Durand intitulé « petite analyse sociologique des besoins de reconstruction des Blagis ».

Waouh, quelle érudition et quelle verve ! mais après tout rien d’exceptionnel, c’est le « job » qui veut ça !

En ce qui me concerne, je n’ai pas la même prétention, je ne suis qu’une simple riveraine de l’îlot des Potiers, fontenaisienne depuis plus de 40 ans, et certains sous-entendus malsains de cet article, m’interpellent, laissant à penser qu’à cause des riverains « bien logés », dixit Monsieur Durand, on empêche des «gens d’origine beaucoup plus modeste» dixit Monsieur Durand, de se loger!

Outre le fait assez honteux de « monter » les habitants d’un quartier les uns contre les autres, ces allégations ne sont pas exactes.

Revenons un peu à la réalité :

Il est évident que la cité des Blagis doit être rénovée, ses locataires payent des loyers et sont en droit d’attendre un logement décent et correctement entretenu.

Il est d’autre part évident que le propriétaire d’un terrain, quel qu’il soit, soit en mesure de pouvoir construire sur celui-ci.

Ces faits n’ont jamais été contestés, ni davantage la construction de logements sociaux de l’îlot des Potiers, soyons clairs !

Notre souci reste l’intégration au mieux de ce projet de construction dans cette petite rue pavillonnaire pour le bien être de TOUS et je dis bien de TOUS.

Monsieur le Maire nous a reçu 2 fois …

1ère entrevue : présentation générale du projet de l’îlot des Potiers et avec photo d’une publicité d’un ensemble immobilier haut de gamme verdoyant (ce projet préservait au mieux les arbres de l’îlot ainsi que les 4 peupliers du square adjacent)

2ème entrevue : la mairie nous présente les projets d’architectes qu’elle a retenus…

Notons bien qu’à cet instant « T », beaucoup de points structurants sont imprécis, voire complètement occultés, notamment :

  • emplacement du nouvel espace boisé classé (EBC) ?
  • création d’une sente ?
  • arbres impactés ?
  • surplomb des balcons sur le square entraînant l’abattage de 4 peupliers situés sur ce terrain voisin à la construction, etc.

… autant de questions restées sans réponses à l’époque !

Nous vivons au quotidien notre quartier, et dans un esprit de concertation et d’harmonisation, nous avions proposé de positionner l’EBC le long de la rue des Potiers pour maintenir les 4 arbres préexistants (stabilisation des sols argileux) plantés en limite depuis plus de 15 ans, de sorte que le projet soit en retrait de 4 mètres environ de la rue, comme toutes les autres constructions de cette rue, tout en préservant aussi les quelques places de stationnement bien utiles.

Demande restée vaine ! En effet, le projet occupe la totalité du terrain avec une emprise sur plusieurs mètres de la moitié du trottoir et débord des balcons sur le square !

Au final, le permis de construire est donc radicalement différent des esquisses initiales :

  • utilisation de la totalité des surfaces disponibles pour une densification maximale,
  • augmentation du nombre d’étages et suppression du recul périphérique de 4 mètres initialement présenté, etc.
  • abattage de la totalité des arbres et suppression de toute végétation de l’îlot, ainsi que des 4 peupliers du square voisin,

Et pourtant, dans la présentation du 23 mai 2018 du projet des Paradis, la végétation et la préservation des arbres était largement vantée «création d’un mail arboré (préservation du bois de platane) et convivial », ainsi on indiquait à l’auditoire qu’il est tout à fait possible de préserver un maximum d’arbres existants, patrimoine végétal de la ville. Tout architecte, de nos jours, sait parfaitement le faire, encore faut il que son donneur d’ordre en ait la volonté ce qui apparemment n’a pas été le cas pour l’îlot des Potiers.

Naïvement je me pose une question : si le square avait été un terrain privé, la commune aurait-elle accordé au voisin un permis de construire permettant le surplomb de la propriété et impliquant l’abattage des arbres à cet endroit ? Je me permettrais d’avoir quelques doutes !

Naïvement encore, je pensais qu’une concertation (dont Monsieur le Maire vante l’effectivité) avait pour but de satisfaire TOUTES les parties prenantes !

Non seulement il n’en est rien pour les « gens bien logés » mais ce n’est guère mieux pour les « mal logés » que l’on compte entasser dans des habitations très denses.

Oui, Monsieur Durand, ne vous en déplaise, il m’apparaît évident que ce projet vise à bétonner un maximum, parsemé d’arbustes ici et là (joli pour la photo) mais vous ne pouvez le nier, les futurs habitants seront entassés avec pour la majorité d’entre eux d’importants vis à vis (plus facile pour se passer le sel d’une fenêtre à l’autre !) Eh oui ! on pourra trouver des vis à vis de 5 à 8 mètres seulement entre des bâtiments hauts de 9 à 15 mètres !

C’est donc bien la densification… qui prime et non le bien être de ces futurs arrivants et de leurs voisins avec pour conséquence un environnement dégradé définitivement pour TOUS ! (verdure, ensoleillement, vis à vis, stationnement, trottoirs, …).

Ce quartier a toujours respecté ses habitants et vécu en parfaite harmonie ensemble, pour preuve notre demande auprès de l’OPHLM de ravaler, d’embellir l’ancien bâtiment ainsi que le coin poubelles où quelques rats s’étaient installés…

Alors je demande à ce que cessent les insinuations insultantes et infondées, c’est indigne me semble t-il. Le but recherché devrait être plutôt d’apaiser et de concilier.

Un dernier mot pour terminer …

J’étais présente le jour de l’abattage des 4 peupliers, aux abords du square.

J’ai assisté à l’arrivée pour le moins excédée de Monsieur le Maire revêtu de son écharpe tricolore…

A 4 reprises j’ai tenté de m’adresser à lui…

A 4 reprises il s’est détourné, aucun mot ni regard en face, balayant d’un revers de la main toute tentative de ma part de parler calmement, se retranchant derrière son unique leitmotiv : « j’ai décidé, j’en prends toute la responsabilité… vous allez voir quand on va dire aux habitants des Paradis que les travaux prennent du retard à cause de vous ! »  dixit Monsieur le Maire.

 La déclaration préalable pour l’abattage des peupliers indique un projet de réaménagement et d’agrandissement du square, mais, en aucun cas, le besoin de construction de l’îlot voisin. En effet, le classement du square en EBC interdit d’abattre ses arbres pour toute construction : les peupliers étaient protégés du fait de la loi. Ainsi l’architecte aurait du prendre en compte cette contrainte légale pour son projet et il n’y aurait pas eu de problème au square. Les riverains ne sont pour rien dans ces choix malencontreux …

Je vous rassure Monsieur Durand, depuis la mise à terre des peupliers le 30 mars et l’annexion par le chantier de la surface ainsi dégagée, plus rien ne semble presser ! Le chantier a été à l’arrêt total près de 3 semaines. Cela ne pouvait-il donc pas attendre 3 jours pour connaître en toute légalité la décision du référé suspension ?

J’en déduis donc que rien, ni personne ne doit s’opposer aux décisions de la mairie, que les pseudos concertations restent stériles, alors que notre souhait était, et reste toujours, d’harmoniser le mieux vivre ensemble.

A l’inverse du maire, et pour être totalement transparente, je tiens à préciser que ce même jour j’ai pu échanger avec Monsieur Houcini, que je ne connaissais absolument pas.

Bien sûr, il est élu de la majorité municipale, mais très poliment, calmement et surtout très longuement il m’a écouté lui exposer les faits que je viens de relater ici, et j’ose espérer qu’il a peut-être découvert un autre discours que celui distillé par la mairie… en tout cas je l’en remercie !

Pour finir, Monsieur Durand, je dirai que certaines affirmations de votre article sont extrêmement blessantes pour la simple habitante que je suis :

« Hypocrisie et Intérêt personnel !»

« protéger 4 arbres ou développer la capacité de relogement… »

« dichotomie entre : des gens bien logés… »

« pour ces « bobos » … n’ont aucune importance !» 

« les 4 arbres abattus ne constituent pas l’ensemble du problème… »

dixit Monsieur Durand.

Vous avez été un homme politique élu même s’il est vrai que vous n’êtes plus adjoint aujourd’hui, à ce titre on pourrait s’attendre à un minimum d’écoute, du respect, de la politesse, de la mesure, de l’égalité, de la justice et à la considération de tout un chacun.

On en est loin, vraiment très loin !

Parce qu’au final, votre « combien d’arbres hier, combien en fin de travaux ? »  dixit Monsieur Durand reste ironique et méprisant ! on se bat pour un tout, pour tous, et vous le savez bien !

  Yveline EVRARD

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 12 ème document) : Les logements sociaux dans le Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris V.S.G.P. ? Ségrégation géographique ?

Monsieur Candide : Comment voyez-vous l’évolution de la segmentation sociale au sein du Territoire de  Vallée-Sud-Grand-Paris, ?

Je crois que ce sujet constitue le problème le plus important à saisir et à gérer par notre ville.

Quel est le problème ?

La population de notre Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) ne se répartit pas, socialement, de manière homogène pour deux raisons majeures. L’une historique et générale à la Région Parisienne, l’autre plus actuelle et locale.

L’histoire se divise en trois périodes :

  • Jusqu’à Haussmann, au Second-Empire, à Paris, populations riches et pauvres vivaient dans les mêmes immeubles, les riches dans les étages bas (2ème de préférence) et les pauvres dans les étages élevés. On se rencontrait dans les escaliers.

  • Hausmann redessine Paris (1850-1870), loge les riches à l’ouest, sous les vents dominants non pollués, et déménage les pauvres à l’Est, sous les vents chargés des fumées de l’Ouest. L’unique  département périphérique à Paris, circulaire à l’époque, la Seine-et-Oise, reste, socialement, relativement mixte.

Avec le développement de Paris, la banlieue augmente son nombre d’habitants. Fontenay dont la population passe de 1.176 habitants (en 1851) à 2.362 (1872). Quasi-doublement mais dans des chiffres faibles intéressant très majoritairement des agriculteurs, vignerons ou pépinièristes. Quelques bourgeois venant profiter des paysages, de l’orientation à l’Est et des vins qui n’ont pas à payer les taxes d’octroi. Quelques artistes attirés par la lumière.  Nombre d’habitants :

  • Création en 1964 des départements périphériques actuels (loi du 10 juillet 1964 « portant réorganisation de la région parisienne ») :

De 1964 à aujourd’hui, en une soixantaine d’années, la sociologie parisienne va connaître une segmentation sociale, les pauvres passant majoritairement à l’Est (Seine Saint Denis par exemple) tandis que les riches passent principalement à l’Ouest. Il conviendrait, évidemment, de nuancer mais la règle est globalement valable même si des ilots de riches ou pauvres s’écartent des standards.

Dans ces années soixante, la population de Fontenay augmente fortement, passant de 8.600 à 20.200 entre 1954 et 1962 (Trente Glorieuses, arrivée en Région parisienne de provinciaux, rapatriés d’Algérie, immigrés).

Dans ces années d’Après-Guerre, la politique des logements sociaux visait à loger les travailleurs et leur famille avec le financement de l’Etat et des entreprises. L’objectif était l’HABITATION.

 Les locataires découvraient très souvent toilettes et douche à l’intérieur de leur domicile, luxe qu’ils n’avaient pas connu à la campagne dont ils étaient généralement originaires (même évolution pour les rapatriés ou immigrants).

Années 2000-2010 : l’objectif de l’Etat change :

Aujourd’hui, depuis une dizaine d’années, l’objectif des Autorités, sous pression des flux migratoires, vise à loger des gens majoritairement très démunis et se retrouvant en situation sociale difficile. L’objectif est maintenant l’HEBERGEMENT.

Cette évolution fondamentale de l’habitation vers l’hébergement fait que les classes sociales formées d’employés, d’ouvriers … principaux locataires traditionnels des logements sociaux y sont de moins en moins admis, les logements se libérant étant progressivement affectés, dans le cadre de l’Hébergement, à des ménages majoritairement arrivés en France depuis peu.

Ce qui se passe dans notre Territoire VSGP relève d’une évolution absolument parallèle à celle connue par l’ensemble de la Région Parisienne, évolution se caractérisant par la ségrégation géographique et la quasi-expulsion des classes sociales intermédiaires des logements sociaux.

Dire que «70% des gens de tel quartier ou telle ville sont éligibles au logement social » n’a, aujourd’hui, aucun sens ; si juridiquement cette affirmation peut s’entendre, seuls ne seront (éventuellement) retenus par les Comités d’Attribution de Logement des bailleurs sociaux (les « C.A.L. ») que les candidats largement en dessous de la moyenne des revenus, dont les « DALO », gens avec Droit Au Logement Opposable.

Monsieur Candide : quel lien avec VSGP ?

Cette situation générale, rappelée ci-dessus,  s’inscrit évidemment dans notre Territoire VSGP mais  chaque ville qui le compose déroule , à sa convenance, sa stratégie propre en matière de peuplement, stratégie qui modifie (pour l’instant) la politique centrale des Autorités.

Taux et variation du nombre de logements sociaux :

Analysons  en distinguant entre les villes en « dessous/au dessus » du taux légal de 25% de logements sociaux (dit « taux SRU ») et entre les villes connaissant hausse ou baisse dudit taux :

Villes supérieures à 25% :

  • 2 villes accroissent fortement leur taux de logements sociaux : Fontenay +17.5 % et Bagneux +13.9 %
  • 2 villes s’arrangent pour stagner positivement : Malakoff +2% et Clamart +4.8 %
  • 2 villes baissent leur taux en restant au-dessus de 25% : Chatenay -3.2 % et Le Plessis -6.1 %

Villes inférieures à 25% :

  • Antony (22.9%, +3.9 %), Chatillon (24.2 %, +2.6 %) se rapprochent des 25% obligatoires.
  • Sceaux, en neuf ans, passe de 12.9 % à 23 % et rejoint (apparemment) presque la légalité ; sur les 4 dernières années, le nombre de logements sociaux augmente de 528 unités (de 1.817 à 2.345) quand le total ne s’accroit que de 56 (8.500 à 8.556). D’où hypothèse de la transformation de logements privés en logements sociaux ?

On voit que les anciennes agglomérations de communes ont créé (ou maintenu ?) une culture et que le taux de logements sociaux varie énormément d’une ex-agglo à l’autre.

Objectifs donnés par les Autorités :

Face à ces situations, les autorités préfectorales donnent des objectifs aux retardataires :

Aucune commune de l’ex-Sud-de-Seine dans cette liste préfectorale car cette ex-agglo avait une tradition très sociale … sauf à noter que les PLAI (logements pour les plus défavorisés) étaient financés dans les deux villes socialistes (Clamart et Fontenay) alors que Bagneux et Malakoff focalisaient leur action sur les PLS hauts de gamme du logement social, l’écart de taux SRU pouvant expliquer cet écart de politique :

Situation du 1er décile : les gens en difficultés

A coté de l’aspect numérique des logements sociaux, il convient de voir la structure des populations qui y sont logées.

Nous avons déjà souligné que Fontenay se situe parmi les trois villes (avec Bagneux et Chatenay) qui reçoivent les locataires HLM les plus pauvres :

Cette situation propre à chaque ville relève de sa stratégie spécifique.

Monsieur Candide : Pourquoi en sommes-nous là, à Fontenay ?

Je rappellerai les deux raisons relevant du maire en charge de Fontenay en 2010 :

  • Acceptation de la transformation des 1.400 logements privés Icade en logements sociaux
  • Refus de créer un office HLM municipal ; toutes les villes de VSGP possèdent un tel office (9 sur 11) sauf Le-Plessis dont la très grande majorité des logements sociaux relève du bailleur Hauts-de-Seine Habitat (bailleur où la Ville du Plessis est bien introduite) ….  et Fontenay.
  • Hauts de Bièvre Habitat / Antony et Chatenay
  • OPH de Clamart

  • Malakoff-Habitat
  • OPH de Montrouge
  • Sceaux-Bourg-LR Habitat
  • OPH Chatillon
  • Semaba-Bagneux devenu partie d’IDF Habitat

Nous soulignons que, pour Fontenay, ne pas avoir créé un office au moment des opérations de vente ICADE en 2010, a constitué une erreur forte qu’a su éviter Antony en 2017:

Dit autrement, le maire de Fontenay, à l’époque des ventes ICADE (2010), a préféré accepter la vente des 1.400 logements entre 5 bailleurs sociaux différents, plutôt que les faire racheter par un office municipal qui aurait été créé à cet effet et géré par Hauts-de-Seine-Habitat ou adossé à Clamart-Habitat (le maire de Clamart, à l’époque, était socialiste comme celui de Fontenay, double appartenance qui pouvait faciliter le rapprochement ; bien que … ).

Chatenay et Sceaux ont su rester avec un partenaire unique et alto-séquanais :

La troisième raison des problèmes connus par Fontenay relève, comme pour toutes les villes, de la perte d’une grande partie du droit à attribution dont disposait la commune (dit « contingent-ville »), par centralisation sur les services de la Préfecture. Problème déjà mentionné.

Monsieur Candide : Quelle évolution allons-nous connaître avec VSGP ?

Comme déjà indiqué, à côté du taux de logements sociaux, se pose le problème de la répartition entre les différents types (PLAI-PLUS-PLS), certaines villes ayant une dextérité remarquable pour ne construire que des PLS (haut de gamme du logement social)  ou des logements étudiants / jeunes travailleurs qui s’inscrivent dans le pourcentage SRU mais sans créer trop de contraintes (moindre besoin de crèches par exemple).

Montrouge :

A fin 2020, le Préfet des Hauts-de-Seine a condamné Montrouge pour « carence » en matière de logements sociaux, la ville connaissant un taux à la fois inférieur à 25% et, de plus, en baisse sur la période 2017-2019 :

Pénalité financière : Il semblerait que la pénalité à payer par Montrouge atteigne 323.000€ (source : opposition locale).

Monsieur Candide : quel rôle pour Vallée-Sud-Grand-Paris ?

J’ai déjà écrit que VSGP allait connaître des problèmes entre :

  • Les villes connaissant des taux SRU élevés et voulant les abaisser (Bagneux et Fontenay notamment
  • Les villes refusant de rejoindre le taux légal de 25%

Le Territoire VSGP a mis en place la CIL, Conférence Intercommunale du Logement, co-présidée par le Président du Territoire et le Préfet, double chapeau qui montre déjà la dualité de l’approche. Qui est le patron de la politique :  le préfet ? le Président du Territoire JD Berger ?

La CIL est constituée des maires ou des adjoints au logement, des bailleurs sociaux, des réservataires, des représentants des locataires, …

Qui est responsable de la sélection des locataires, des affectations ? Le Préfet ? le Président du territoire ? Le Maire ? Le Bailleur ?

La mission de la CIL vise à :

  • Elaborer les objectifs de mixité sociale entre les Territoires du département et entre les villes de chaque Territoire, dont VSGP.
  • Fixer les objectifs de relogement des ménages bénéficiant du Droit Au Logement Opposable (DALO) ou autres prioritaires. Le nombre et la qualification des logements sociaux à construire font partie de ce deuxième objectif.

En clair, il s’agit de répartir les obligations respectives de chaque ville en matière de logements sociaux dans un cadre relevant du Territoire en coordination avec la Préfecture.

Dans la pratique, sur la période 2002-2015, l’analyse des constructions de logements sociaux pour les villes à taux SRU inférieur à 25% montre que, majoritairement, « l’effort » a porté sur les logements PLS (hauts de gamme), Sceaux étant une carricature de cette ségrégation sociale avec 95% de PLS.

Luttes à connaître : Les villes de VSGP connaissant des taux SRU élevés, Fontenay et Bagneux d’une part, Le Plessis par ailleurs, vont vouloir baisser leur taux quand des villes comme Bourg-La-Reine, Montrouge et Sceaux vont vouloir freiner au maximum tout effort de construction de logements sociaux chez elles en proposant de « centraliser » les nouveaux HLM sur Bagneux et Fontenay.

Les oppositions gauche/droite entre les différentes municipalités de VSGP devraient disparaître pour en venir à une opposition forte entre villes carencées ou quasi-carencées et les autres. Dans ce cadre, pour les villes « haut de gamme », quoi de mieux que de demander une analyse et une action au niveau du Territoire VSGP dans sa globalité, en total des onze communes, et non ville par ville.

Monsieur Candide : Montrouge appartient-elle à Vallée-Sud-Grand-Paris ?

La question est devenue pertinente ; le Territoire VSGP, dans son approche immobilière, s’est donné pour objectif de regrouper les offices municipaux des différentes villes du Territoire pour constituer un office unique, sorte de « VSGP-Habitat »,  de 12.000 logements, base minimale pour qu’un tel établissement puisse légalement  exister.

Clamart-habitat (environ 6000 logements) regrouperait ainsi 5 ou 6 autres offices* de 1.500 à 2.500 logements chacun (environ) pour former ainsi un bailleur de plus de 12.000 logements.

*Les offices déjà confiés en gestion à Hauts-de-Seine-Habitat resteraient en charge de cette dernière.

Le seul problème étant que Montrouge qui se classe parmi les plus égaux (ou « ego ») que les autres, comme aurait dit Coluche, préfère « fusionner » ses logements sociaux avec l’Office Public de l’Habitat de Seine-Ouest ou avec Versailles. Ne mélangeons pas torchons et serviettes !

On notera que Montrouge, dans son projet de rapprochement avec Versailles, envisage de quitter le Territoire VSGP et le département des Hauts-de-Seine. Riches, regroupez-vous !

Monsieur Candide :  conclusion ?

Pour les Fontenaisiens, ne penser que construction aménagement, urbanisme, … dans l’unique cadre de Fontenay avec ou sans les quatre arbres abattus aux Blagis ….  serait inopérant et non à la hauteur du problème.

Le problème va être de faire entendre sa voix dans une négociation intercommunale dans le cadre d’une position de relative faiblesse au vu du fait que la ville ne possède pas d’office de logements sociaux.

L’objectif politique de Fontenay pourrait être de :

  • Développer une politique qui vise à baisser le taux de logements sociaux de Fontenay de 43% à environ 30-35%, niveau au-dessus du minimum légal (25%), approche qui permet à la fois de loger fortement des gens connaissant des problèmes économiques ou sociaux tout en maintenant une structure adéquate de la population. Construire 2000 logements neufs y contribue.
  • Faire transférer une part des logements sociaux de la Ville des bailleurs actuels à VSGP-Habitats dans la mesure où cette entité serait effectivement lancée. Il est évident que, dans ce cadre, la maîtrise des affectations de locataires serait beaucoup plus grande, au bénéfice des Fontenaisiens. Cette action demanderait des coûts et investissements (ceux non acceptés en 2010 par le maire de l’époque).
  • Développer une participation effective de la Ville à la gestion de VSGP-Habitât.

Les adversaires des Fontenaisiens, dans cette dernière approche, ne vont pas être les villes de couleur politique différente mais les villes à structure sociale « CSP++ » voire « versaillaise » ne voulant pas modifier leur population.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint Finances et Logements-Sociaux 2014-2020

La CADA impose la transparence en matière de transmission d’informations à JD Berger et L. Vastel

Depuis sa création par JD Berger et L. Vastel, la SPLA Vallée Sud devenue SPL Vallée Sud Aménagement fonctionne dans une opacité totale.

Alors qu’elle est en charge de la quasi-totalité des projets d’aménagement sur Clamart et sur notre ville (centre-ville, panorama, St Prix…), aucun représentant des oppositions municipales de nos deux villes n’y siège. Toutes nos propositions alternatives (désignation d’un observateur de l’opposition sans droit de vote, accès sécurisé aux documents dans une data room) ont été repoussées par JD Berger et L. Vastel.

Ils nous ont rétorqué que la présentation annuelle de son rapport d’activité au Conseil Municipal était suffisante (étant donné que cette présentation intervient en fait 8 à 10 mois après la clôture de l’exercice annuel).

Face à ce mur d’incompréhension, les élus de l’opposition de Fontenay aux Roses ont saisi la CADA (commission d’accès aux documents administratifs).

Elle vient de rendre son avis (consultable en cliquant sur le lien à la fin de l’article) qui est un triple camouflet pour la présidence et la direction générale de cette société publique.

En effet, la CADA confirme que la SPL VALLEE SUD AMENAGEMENT doit communiquer aux habitants du territoire sur lequel elle agit les documents établis par ses soins dès lors que la décision administrative qu’ils préparent est intervenue.

Elle a donc donné un avis favorable à la communication des documents suivants :

1° l’étude urbaine sur le site du Panorama et ses annexes ;

2° l’étude urbaine sur le mail Boucicaut et ses annexes ;

3° l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour la création de la ZAC PARADIS et ses annexes.

Elle nous a indiqué qu’elle ne pouvait pas en revanche nous transmettre le document 4° que nous avions également demandé à savoir l’étude préalable à la définition du projet urbain autour du site du Fahrenheit et ses annexes car la décision n’est pas encore intervenue. Ce refus est intéressant car il permet de savoir que le projet est toujours en cours, alors qu’il nous a été soutenu par la majorité municipale de Fontenay-aux-Roses que ce projet était aux oubliettes.

Cet avis de la CADA est très positif pour les élus d’opposition de Fontenay-aux-Roses et Clamart qui partagent le même objectif de transparence dans le but d’informer la population et d’associer les citoyens à la prise de décision de la SPL. 

Rappelons que les décisions de la SPL sont prises en conseil d’administration et non pas en conseil municipal. On rappellera également que les élus de la majorité qui assistent à ces conseils d’administration perçoivent des jetons de présence (100 euros par réunion). Pourtant, ils ne font aucun retour aux habitants alors même que les projets les concernent en premier lieu.

Gilles Mergy, Pauline Le Fur, Maxime Messier, Léa-Iris Poggi, Pierre Kathola, Sonia Gouja, Jean-Yves Sommier, Astrid Brobecker 

Téléchargez l’avis de la CADA, cliquez sur le lien  : Avis-CADA-saisine-SPLA

L’urbanisme et la politique de l’habitat en débat à Fontenay-aux-Roses

  1. Densifier ou protéger

L’urbanisme est un élément clé du visage que l’on veut donner à sa ville. La politique de l’habitat l’est également quant à la composition de la population. Ces deux sujets sont depuis plus d’une trentaine d’années et toujours actuellement, au cœur du débat politique à Fontenay-aux-Roses.

Notre commune fût marquée par d’importants projets immobiliers jusqu’en 1975 date à laquelle la population a fortement augmenté jusqu’à dépasser 25 000 habitants puis diminué dans les années 80 pour se stabiliser entre 23 000 et 24 000 habitants.

Densifier

Au début des années 1990, la municipalité (Alain Moizan, RPR) récemment élue (1989) veut alors construire à tout-va des logements privés au détriment des espaces verts et arborés (Place de Gaulle, Square Pompidou, Square des anciens combattants…). Le nouveau Plan d’Occupation des Sols (POS) d’alors est l’outil réglementaire pour y aboutir, en déclassant ces espaces protégés pour les rendre constructibles au grand profit des promoteurs immobiliers, principalement en centre-ville et dans le quartier de la gare. Mais ces projets immobiliers n’ont pu voir le jour car les Fontenaisiens et leurs associations se sont rapidement révoltés, comme ils l’avaient fait quelques années auparavant en luttant contre le projet d’autoroute A 10 qui devait couper la commune et, heureusement, remplacé par la Coulée verte.

Protéger

C’est dans ce contexte que fût élue une nouvelle municipalité en 1994 (Pascal Buchet, PS) qui a fait alors de la lutte contre la densification de la ville un objectif politique. Un nouveau POS a été rapidement mis en place, pour protéger en particulier tous les espaces verts, le centre ancien et les quartiers pavillonnaires. Le rythme de construction fût considérablement abaissé en tenant compte de la forte densité existante dans la commune et avec l’objectif de stabiliser la population autour de 23 000-24 000 habitants (rythme égal à ce que les urbanistes dénomment de façon peu appropriée, le « point mort »).

  1. L’affaire ICADE

Nous avons vu précédemment que la municipalité conduite par P. Buchet (PS) avait eu à cœur de freiner la densification massive de Fontenay. Mais tout en apaisant cette situation, la ville fût confrontée à un évènement majeur : plus de 1 500 logements (soit 15 % de l’ensemble des logements de la ville) propriétés de la SCIC (filiale sociale de la Caisse des Dépôts) – et, à ce titre, comptabilisés dans les logement sociaux – furent transférés à sa filiale privée cotée en bourse, ICADE.

Alors qu’en 1994, la ville comptait 38 % de logements sociaux, ce taux chutait brutalement à 23 % avec ce transfert de propriété. Les locataires d’ICADE, avec le soutien de la municipalité, se mobilisèrent pour lutter contre les hausses vertigineuses de loyers entraînées par ce transfert, une hausse d’ailleurs inexorable qui devait converger vers le prix du privé, soit plus du double en moyenne (parfois le quadruple) du loyer initial. Sans compter l’absence totale d’entretien, ICADE préférant rémunérer ses actionnaires qu’investir. Des centaines de locataires d’ICADE ne pouvaient supporter de telles hausses et se tournèrent à nouveau vers la mairie pour réobtenir un logement social à un prix accessible à leurs revenus.

Une véritable quadrature du cercle pour la municipalité avec des demandeurs de logement en forte hausse et un parc social en forte baisse !

Aussi, afin de concilier la lutte contre la densification et la croissance de la demande de logement social des Fontenaisiens, la municipalité donna la priorité à de petites opérations de logements sociaux en construction ou en acquisition-amélioration, équitablement réparties dans tous les quartiers. Environ 200 logements furent ainsi créés, amenant le taux de logements sociaux de 23 à 25 %, tout en augmentant le nombre de pavillons sur la commune (plus d’une centaine supplémentaires).

Mais l’affaire ICADE rebondit après la crise économique de 2008 avec la décision du président SARKOZY qui, pour obtenir sur le plan national de l’«argent frais» nécessaire à son plan de relance économique (ministre Devedjian), décida de vendre partout en France et vite tous les logements ICADE à des bailleurs sociaux. Dans les Hauts-de-Seine, cela concernait plus de 8000 logements, dont les 1500 logements de Fontenay.  Les conditions de cette vente, imposée par le gouvernement Fillon, sous la houlette du Président Sarkozy, étaient doublement scandaleuses car ces logements étaient payés une seconde fois sur fonds publics. D’un côté par les outils de financement du logement social et de l’autre, en contrepartie, par l’exonération de leur Taxe Foncière Bâti pour 15 ans, ce qui constituait une perte de ressources à venir pour la commune et que l’État s’était pourtant engagé à compenser …..

Face à ces décisions supra-communales, la ville a tout tenté afin d’assurer aux locataires la disparition des hausses de loyers imposées par ICADE et le retour à des loyers modérés adaptés à chaque situation, ce qui permit de fait à la plupart des habitants ex-ICADE, une diminution forte de leur loyer.

Parallèlement, la ville garantissait aussi les emprunts, seul moyen de pouvoir réserver le maximum de logements pour les Fontenaisiens, soit 20%.

Enfin, Le Conseil général présidé par M. Devedjian ne voulant pas dépenser un sou, décidait que le conventionnement de ces logements se ferait sans participation du département, c’est-à-dire en PLS, logement intermédiaire (loyer plafond allant jusqu’à 13 €/m², contre loyer plafond < à 9€/m2 pour le logement social classique de type HLM ou PLUS).

Le conventionnement en PLS permettait néanmoins le retour de ces 1500 logements dans la comptabilisation du parc social, ce qui annulait ainsi la baisse du taux de logements sociaux qu’avait entrainé le transfert de ces logements SCIC au profit d’ICADE.

Le taux de logements sociaux de la commune revenait alors proche de celui de 1994, soit environ 40 % mais seulement 30 % étaient de véritables logements sociaux PLAI (loyer à 6 €/m²) et PLUS (9 €/m²) qui sont accessibles à 48 % de l’ensemble des Fontenaisiens et environ 10 % de logements intermédiaires PLS,  accessibles à 15 % des Fontenaisiens.

Avec la création en 2014 de la résidence universitaire Olympe de Gouges dans l’ancienne Ecole Normale Supérieure (près de 300 logements étudiants), la rénovation de la résidence universitaire Saint Sauveurs, la reconstruction du foyer de jeunes travailleurs Gabriel Péri et d’un foyer maternel Boris Vildé, ce taux avoisine 43 % en 2014.

La mixité sociale de la ville étant rétablie, la municipalité de gauche fixa alors l’objectif de stabiliser ce taux. Elle projeta dès lors de mener des opérations mixtes comme par exemple celle construite en accession à la propriété rue Boucicaut avec la création d’un nouveau commerce « bio » (La Vie Claire), un commerce sur la place de Gaulle et des logements sociaux ruelle de la demi-lune…

  1. Densifier Bis repetita

Nouveau coup de théâtre, en mars 2014, quand la nouvelle municipalité élue (Laurent Vastel, UMP-UDI) stoppa l’opération Boucicaut/Ruelle de la Demi Lune, en autorisant uniquement la construction de la partie privée. Le trou resta béant durant le mandat car l’objectif affiché lors des conseils municipaux par le nouveau maire était de faire venir à Fontenay plus de 3 000 personnes à revenus aisés, soit disant pour « relancer le commerce », et revenir au niveau de la population de 1975 arguant que la ville aurait perdu des milliers d’habitants ! Cette critique de l’action municipale n’était pas acceptable car objectivement, la municipalité précédente avait stabilisé la population et n’était pas responsable du changement de mode de comptage de l’INSEE (par sondage). D’ailleurs, il est à souligner que l’actuelle municipalité, avec ce mode de comptage par sondage, ne s’est pas rendue compte que plus de 300 logements livrés en 2014, essentiellement dédiés aux étudiants, n’avaient pas été comptabilisés  pendant plusieurs années.

Cette perspective de forte densification, affichée et assumée par l’actuelle municipalité, est-elle raisonnable pour notre commune déjà dense et où le foncier disponible reste rare sauf à détruire espaces verts et pavillons ?

En effet, cet objectif démographique nécessite la construction nette d’au moins 2 000 logements supplémentaires privés. Donc il conviendrait d’atteindre un rythme de construction très élevé s’ajoutant au « point mort », une cinquantaine de logements nouveaux par an, pour simplement maintenir la stabilité de la population.

Souhaitant l’augmenter, la municipalité s’est fixée dans son programme de l’habitat adopté au Conseil communautaire, la construction de 210 logements essentiellement privés (loyers à plus de 20 €/m² ou en accession à la propriété à 7000 €/m²) par des promoteurs comme COGEDIM à La Cavée ou de VINCI pour la Place de Gaulle, projets de constructions qui ressemblent étrangement à ceux prévus d’avant 1994… C’est pour atteindre cet objectif, et qui plus est pour rendre possibles ces projets préétablis par les promoteurs,  que la municipalité s’est dotée dès 2017 d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) densificateur, multipliant par 3  la « constructibilité » de la commune.

Les Fontenaisiens veulent-ils une telle sur-densification de leur commune ? Accepteront-ils l’objectif de la municipalité d’attirer 3000 personnes à revenus aisés, alors que dans le même temps, la municipalité a commencé à démolir des logements sociaux en particulier aux Blagis, dont on ne sait s’ils seront vraiment tous reconstruits, et que plus de 1000 Fontenaisiens attendent un logement social ?

Au lieu d’assumer publiquement la responsabilité de son projet, l’actuelle municipalité se renferme dans un discours qui ne fait pas honneur à la juste information des citoyens. Elle indique que ce serait l’Etat qui les obligerait. Ou que ce serait la faute de la précédente municipalité qui aurait diminué la population.

Aussi, il incombe de rétablir quelques vérités pour que chaque fontenaisien puisse se faire son opinion dans ce débat, certes technique mais éminemment politique, car il s’agit de l’avenir de leur commune et pour beaucoup d’entre eux, notamment les jeunes, de pouvoir simplement avoir le choix d’y rester.

Tout d’abord, face aux besoins de logements, particulièrement marqués dans notre région, l’Etat a toujours prévu de relancer la construction en Ile-de-France. L’objectif de 70 000 logements annuels  a d’ailleurs été fixé sous la présidence de M. Sarkozy. Déjà en 1994, l’Etat poussait à un effort de construction et déjà à l’époque, il fallait batailler pour protéger la commune, ce qui a été possible grâce à un POS protecteur obtenu après un vrai bras de fer entre le maire et le préfet de l’époque. Pour y arriver, et afin d’apprécier notre juste part dans l’effort régional de construction, il a fallu tenir compte des caractéristiques toujours actuelles de notre commune : forte densité, desserte déficiente par le RER, manque d’espaces verts et d’emplois sur la commune. Ces caractéristiques sont toujours d’actualité. Il faut également tenir compte du bassin de vie pour que cet effort soit réalisé sur le territoire intercommunal et non pas sur notre seule ville, car Clamart et  Bagneux ont, elles, du foncier disponible sans aucune mesure avec Malakoff ou Fontenay.

Le faux argument mensonger de la baisse de la population

Ensuite, et c’est le plus récent des rebondissements, l’argument de la diminution de la population sous la précédente municipalité ne tient plus. En effet, la population fontenaisienne avait même en réalité un peu augmenté et dépasse aujourd’hui 25 000 habitants alors que chacun doit le reconnaitre, l’effet de la volonté sur-densificatrice de l’actuelle municipalité est à venir car aucun immeuble nouveau n’avait encore été achevé au moment du chiffrage de l’INSEE. L’argument de revenir à la population de 1975 tombe et malgré cela, l’actuelle municipalité maintient ses objectifs de sur-densification de la commune.

Ainsi, les arguments externes n’étant plus ni avérés, ni incontournables, il n’y a plus aucun doute, pour ceux qui en avaient encore, sur l’objectif politique de la sur-densification de la ville, objectif que  l’actuelle municipalité doit assumer pleinement.

Une forte croissance de logements privés modifiera inéluctablement le visage de la commune au détriment de nos espaces verts, des pavillons et permettra l’installation d’une nouvelle population aisée, seule susceptible de pouvoir acheter ou louer aux prix du privé tandis que la grande majorité des Fontenaisiens, en particulier les jeunes qui souhaitent quitter le domicile de leurs parents, ne pourra rester y vivre.

La ville défendue par la précédente municipalité, c’est une ville à visage humain, équilibrée dans ses formes urbaines (pavillons/collectifs), dans sa diversité de l’habitat (privé et social) et dans sa composition (propriétaires et locataires, jeunes et moins jeunes). Nous y reviendrons car le débat ne fait que se poursuivre, en espérant que ce ne sera pas trop tard, pour permettre à notre commune de redevenir un exemple à suivre dans le monde de demain.

Pascal BUCHET
Maire honoraire

Pauline LE FUR
Conseillère municipale

L’abattage des 4 grands peupliers protégés au square des Potiers est arrivé plus tôt que prévu !

Le 25 Mars, une tentative d’abattage en catimini, des 4 grands peupliers protégés du square des Potiers a lieu, sans même afficher ces travaux, ce qui est illégal, voir notre article précédent.

Ces arbres devaient être abattus dans le cadre d’un projet de construction d’une cinquantaine de logements aux abords du square, sur l’îlot dit des « Potiers ». Ils gênaient la construction d’un immeuble.

Pourtant, ces peupliers font partie d’un espace boisé classé ( EBC), prévu  dans le PLU  ( Plan Local d’Urbanisme) . Ces arbres de haute tige y sont protégés et ne peuvent être abattus que s’ils sont malades et ils doivent être remplacés par d’autres arbres.

Or ces arbres ne sont pas malades, ils gênent la la construction d’un immeuble.

Le 25 Mars, la police municipale et la police nationale sont intervenues et des négociations ont été menées par le responsable de la police nationale sur place.

Ce dernier a annoncé devant toutes les personnes présentes dont 6 policiers qu’un accord avait été trouvé avec la Mairie et qu’il n’y aurait pas d’abattage des 4 grands peupliers protégés pendant les 8 prochains jours, soit jusqu’ au vendredi 2 avril 2021 inclus.

L’association Union associative Fontenaisienne avait fait un recours gracieux, avant de faire un recours contentieux qui n’a toujours pas été jugé.

Le 30 mars 2021, le Tribunal administratif de Cergy Pontoise a enregistré le référé-suspension  et a fixé l’audience au 2 avril vu son extrême urgence. En effet, le réel motif d’abattage de ses arbres à savoir une opération immobilière a été opportunément remplacée par un projet « d’agrandissement et de réaménagement du square des Potiers » dont aucun élément n’a été précisé.

Laurent Vastel et les élus de la majorité ont décidé de passer outre cette décision du juge administratif et d’abattre les arbres.

Sources : Le Parisien du 30 Mars : https://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/fontenay-aux-roses-92260/fontenay-aux-roses-un-ancien-elu-evacue-du-square-des-potiers-ou-quatre-arbres-ont-ete-coupes-30-03-2021-8430295.php

Article du Blog “Pour Fontenay” du 30 Mars : http://www.pourfontenay.fr/blog/30-mars-2021-abattage-de-4-grands-arbres-proteges-au-square-des-potiers-sur-un-ordre-dun-maire

Article des Ateliers Fontenaisiens du 1 er Avril : http://www.ateliersfontenaisiens.fr/il-faut-des-logements-sociaux-refaits-a-neuf-et-des-espaces-verts-aux-blagis/

Interruption de l’abattage illégal des peupliers au Square des Potiers !

Grâce à la mobilisation des riverains, l’abattage illégal des peupliers par le promoteur immobilier a été interrompu par l’intervention des polices municipale et nationale. Les agents concernés  ont en effet constaté que l’arrêté du maire affiché sur les portillons ne mentionnait pas d’abattage des arbres mais uniquement des restrictions de circulation dans le quartier.

Nous saluons également leur intervention sur site pour empêcher cet abattage illégal, ce qui a permis aux agents de police de prendre les mesures nécessaires afin :

  • De fermer de nouveau la clôture du square alors qu’elle avait déjà été démontée en partie par le promoteur immobilier de manière illégale ;
  • D’interdire l’abattage des arbres jusqu’à nouvel ordre.

Le Maire ayant signé un arrêté inapproprié , les services municipaux vont devoir en rédiger un nouveau.

La précipitation du Maire à vouloir favoriser les projets de densification immobilière s’est une nouvelle fois traduite par une intervention d’un promoteur immobilier sans fondement juridique.

Nous demandons un moratoire sur ce projet immobilier qui conduit à la dégradation  importante d’un des rares espaces verts de notre commune.

Léa-Iris Poggi et Gilles Mergy

[NDLR] : voir aussi l’article :

Un sursis pour les 4 grands peupliers du square des potiers, Espace Boisé Classé( EBC) !