L’urbanisme et la politique de l’habitat en débat à Fontenay-aux-Roses

  1. Densifier ou protéger

L’urbanisme est un élément clé du visage que l’on veut donner à sa ville. La politique de l’habitat l’est également quant à la composition de la population. Ces deux sujets sont depuis plus d’une trentaine d’années et toujours actuellement, au cœur du débat politique à Fontenay-aux-Roses.

Notre commune fût marquée par d’importants projets immobiliers jusqu’en 1975 date à laquelle la population a fortement augmenté jusqu’à dépasser 25 000 habitants puis diminué dans les années 80 pour se stabiliser entre 23 000 et 24 000 habitants.

Densifier

Au début des années 1990, la municipalité (Alain Moizan, RPR) récemment élue (1989) veut alors construire à tout-va des logements privés au détriment des espaces verts et arborés (Place de Gaulle, Square Pompidou, Square des anciens combattants…). Le nouveau Plan d’Occupation des Sols (POS) d’alors est l’outil réglementaire pour y aboutir, en déclassant ces espaces protégés pour les rendre constructibles au grand profit des promoteurs immobiliers, principalement en centre-ville et dans le quartier de la gare. Mais ces projets immobiliers n’ont pu voir le jour car les Fontenaisiens et leurs associations se sont rapidement révoltés, comme ils l’avaient fait quelques années auparavant en luttant contre le projet d’autoroute A 10 qui devait couper la commune et, heureusement, remplacé par la Coulée verte.

Protéger

C’est dans ce contexte que fût élue une nouvelle municipalité en 1994 (Pascal Buchet, PS) qui a fait alors de la lutte contre la densification de la ville un objectif politique. Un nouveau POS a été rapidement mis en place, pour protéger en particulier tous les espaces verts, le centre ancien et les quartiers pavillonnaires. Le rythme de construction fût considérablement abaissé en tenant compte de la forte densité existante dans la commune et avec l’objectif de stabiliser la population autour de 23 000-24 000 habitants (rythme égal à ce que les urbanistes dénomment de façon peu appropriée, le « point mort »).

  1. L’affaire ICADE

Nous avons vu précédemment que la municipalité conduite par P. Buchet (PS) avait eu à cœur de freiner la densification massive de Fontenay. Mais tout en apaisant cette situation, la ville fût confrontée à un évènement majeur : plus de 1 500 logements (soit 15 % de l’ensemble des logements de la ville) propriétés de la SCIC (filiale sociale de la Caisse des Dépôts) – et, à ce titre, comptabilisés dans les logement sociaux – furent transférés à sa filiale privée cotée en bourse, ICADE.

Alors qu’en 1994, la ville comptait 38 % de logements sociaux, ce taux chutait brutalement à 23 % avec ce transfert de propriété. Les locataires d’ICADE, avec le soutien de la municipalité, se mobilisèrent pour lutter contre les hausses vertigineuses de loyers entraînées par ce transfert, une hausse d’ailleurs inexorable qui devait converger vers le prix du privé, soit plus du double en moyenne (parfois le quadruple) du loyer initial. Sans compter l’absence totale d’entretien, ICADE préférant rémunérer ses actionnaires qu’investir. Des centaines de locataires d’ICADE ne pouvaient supporter de telles hausses et se tournèrent à nouveau vers la mairie pour réobtenir un logement social à un prix accessible à leurs revenus.

Une véritable quadrature du cercle pour la municipalité avec des demandeurs de logement en forte hausse et un parc social en forte baisse !

Aussi, afin de concilier la lutte contre la densification et la croissance de la demande de logement social des Fontenaisiens, la municipalité donna la priorité à de petites opérations de logements sociaux en construction ou en acquisition-amélioration, équitablement réparties dans tous les quartiers. Environ 200 logements furent ainsi créés, amenant le taux de logements sociaux de 23 à 25 %, tout en augmentant le nombre de pavillons sur la commune (plus d’une centaine supplémentaires).

Mais l’affaire ICADE rebondit après la crise économique de 2008 avec la décision du président SARKOZY qui, pour obtenir sur le plan national de l’«argent frais» nécessaire à son plan de relance économique (ministre Devedjian), décida de vendre partout en France et vite tous les logements ICADE à des bailleurs sociaux. Dans les Hauts-de-Seine, cela concernait plus de 8000 logements, dont les 1500 logements de Fontenay.  Les conditions de cette vente, imposée par le gouvernement Fillon, sous la houlette du Président Sarkozy, étaient doublement scandaleuses car ces logements étaient payés une seconde fois sur fonds publics. D’un côté par les outils de financement du logement social et de l’autre, en contrepartie, par l’exonération de leur Taxe Foncière Bâti pour 15 ans, ce qui constituait une perte de ressources à venir pour la commune et que l’État s’était pourtant engagé à compenser …..

Face à ces décisions supra-communales, la ville a tout tenté afin d’assurer aux locataires la disparition des hausses de loyers imposées par ICADE et le retour à des loyers modérés adaptés à chaque situation, ce qui permit de fait à la plupart des habitants ex-ICADE, une diminution forte de leur loyer.

Parallèlement, la ville garantissait aussi les emprunts, seul moyen de pouvoir réserver le maximum de logements pour les Fontenaisiens, soit 20%.

Enfin, Le Conseil général présidé par M. Devedjian ne voulant pas dépenser un sou, décidait que le conventionnement de ces logements se ferait sans participation du département, c’est-à-dire en PLS, logement intermédiaire (loyer plafond allant jusqu’à 13 €/m², contre loyer plafond < à 9€/m2 pour le logement social classique de type HLM ou PLUS).

Le conventionnement en PLS permettait néanmoins le retour de ces 1500 logements dans la comptabilisation du parc social, ce qui annulait ainsi la baisse du taux de logements sociaux qu’avait entrainé le transfert de ces logements SCIC au profit d’ICADE.

Le taux de logements sociaux de la commune revenait alors proche de celui de 1994, soit environ 40 % mais seulement 30 % étaient de véritables logements sociaux PLAI (loyer à 6 €/m²) et PLUS (9 €/m²) qui sont accessibles à 48 % de l’ensemble des Fontenaisiens et environ 10 % de logements intermédiaires PLS,  accessibles à 15 % des Fontenaisiens.

Avec la création en 2014 de la résidence universitaire Olympe de Gouges dans l’ancienne Ecole Normale Supérieure (près de 300 logements étudiants), la rénovation de la résidence universitaire Saint Sauveurs, la reconstruction du foyer de jeunes travailleurs Gabriel Péri et d’un foyer maternel Boris Vildé, ce taux avoisine 43 % en 2014.

La mixité sociale de la ville étant rétablie, la municipalité de gauche fixa alors l’objectif de stabiliser ce taux. Elle projeta dès lors de mener des opérations mixtes comme par exemple celle construite en accession à la propriété rue Boucicaut avec la création d’un nouveau commerce « bio » (La Vie Claire), un commerce sur la place de Gaulle et des logements sociaux ruelle de la demi-lune…

  1. Densifier Bis repetita

Nouveau coup de théâtre, en mars 2014, quand la nouvelle municipalité élue (Laurent Vastel, UMP-UDI) stoppa l’opération Boucicaut/Ruelle de la Demi Lune, en autorisant uniquement la construction de la partie privée. Le trou resta béant durant le mandat car l’objectif affiché lors des conseils municipaux par le nouveau maire était de faire venir à Fontenay plus de 3 000 personnes à revenus aisés, soit disant pour « relancer le commerce », et revenir au niveau de la population de 1975 arguant que la ville aurait perdu des milliers d’habitants ! Cette critique de l’action municipale n’était pas acceptable car objectivement, la municipalité précédente avait stabilisé la population et n’était pas responsable du changement de mode de comptage de l’INSEE (par sondage). D’ailleurs, il est à souligner que l’actuelle municipalité, avec ce mode de comptage par sondage, ne s’est pas rendue compte que plus de 300 logements livrés en 2014, essentiellement dédiés aux étudiants, n’avaient pas été comptabilisés  pendant plusieurs années.

Cette perspective de forte densification, affichée et assumée par l’actuelle municipalité, est-elle raisonnable pour notre commune déjà dense et où le foncier disponible reste rare sauf à détruire espaces verts et pavillons ?

En effet, cet objectif démographique nécessite la construction nette d’au moins 2 000 logements supplémentaires privés. Donc il conviendrait d’atteindre un rythme de construction très élevé s’ajoutant au « point mort », une cinquantaine de logements nouveaux par an, pour simplement maintenir la stabilité de la population.

Souhaitant l’augmenter, la municipalité s’est fixée dans son programme de l’habitat adopté au Conseil communautaire, la construction de 210 logements essentiellement privés (loyers à plus de 20 €/m² ou en accession à la propriété à 7000 €/m²) par des promoteurs comme COGEDIM à La Cavée ou de VINCI pour la Place de Gaulle, projets de constructions qui ressemblent étrangement à ceux prévus d’avant 1994… C’est pour atteindre cet objectif, et qui plus est pour rendre possibles ces projets préétablis par les promoteurs,  que la municipalité s’est dotée dès 2017 d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) densificateur, multipliant par 3  la « constructibilité » de la commune.

Les Fontenaisiens veulent-ils une telle sur-densification de leur commune ? Accepteront-ils l’objectif de la municipalité d’attirer 3000 personnes à revenus aisés, alors que dans le même temps, la municipalité a commencé à démolir des logements sociaux en particulier aux Blagis, dont on ne sait s’ils seront vraiment tous reconstruits, et que plus de 1000 Fontenaisiens attendent un logement social ?

Au lieu d’assumer publiquement la responsabilité de son projet, l’actuelle municipalité se renferme dans un discours qui ne fait pas honneur à la juste information des citoyens. Elle indique que ce serait l’Etat qui les obligerait. Ou que ce serait la faute de la précédente municipalité qui aurait diminué la population.

Aussi, il incombe de rétablir quelques vérités pour que chaque fontenaisien puisse se faire son opinion dans ce débat, certes technique mais éminemment politique, car il s’agit de l’avenir de leur commune et pour beaucoup d’entre eux, notamment les jeunes, de pouvoir simplement avoir le choix d’y rester.

Tout d’abord, face aux besoins de logements, particulièrement marqués dans notre région, l’Etat a toujours prévu de relancer la construction en Ile-de-France. L’objectif de 70 000 logements annuels  a d’ailleurs été fixé sous la présidence de M. Sarkozy. Déjà en 1994, l’Etat poussait à un effort de construction et déjà à l’époque, il fallait batailler pour protéger la commune, ce qui a été possible grâce à un POS protecteur obtenu après un vrai bras de fer entre le maire et le préfet de l’époque. Pour y arriver, et afin d’apprécier notre juste part dans l’effort régional de construction, il a fallu tenir compte des caractéristiques toujours actuelles de notre commune : forte densité, desserte déficiente par le RER, manque d’espaces verts et d’emplois sur la commune. Ces caractéristiques sont toujours d’actualité. Il faut également tenir compte du bassin de vie pour que cet effort soit réalisé sur le territoire intercommunal et non pas sur notre seule ville, car Clamart et  Bagneux ont, elles, du foncier disponible sans aucune mesure avec Malakoff ou Fontenay.

Le faux argument mensonger de la baisse de la population

Ensuite, et c’est le plus récent des rebondissements, l’argument de la diminution de la population sous la précédente municipalité ne tient plus. En effet, la population fontenaisienne avait même en réalité un peu augmenté et dépasse aujourd’hui 25 000 habitants alors que chacun doit le reconnaitre, l’effet de la volonté sur-densificatrice de l’actuelle municipalité est à venir car aucun immeuble nouveau n’avait encore été achevé au moment du chiffrage de l’INSEE. L’argument de revenir à la population de 1975 tombe et malgré cela, l’actuelle municipalité maintient ses objectifs de sur-densification de la commune.

Ainsi, les arguments externes n’étant plus ni avérés, ni incontournables, il n’y a plus aucun doute, pour ceux qui en avaient encore, sur l’objectif politique de la sur-densification de la ville, objectif que  l’actuelle municipalité doit assumer pleinement.

Une forte croissance de logements privés modifiera inéluctablement le visage de la commune au détriment de nos espaces verts, des pavillons et permettra l’installation d’une nouvelle population aisée, seule susceptible de pouvoir acheter ou louer aux prix du privé tandis que la grande majorité des Fontenaisiens, en particulier les jeunes qui souhaitent quitter le domicile de leurs parents, ne pourra rester y vivre.

La ville défendue par la précédente municipalité, c’est une ville à visage humain, équilibrée dans ses formes urbaines (pavillons/collectifs), dans sa diversité de l’habitat (privé et social) et dans sa composition (propriétaires et locataires, jeunes et moins jeunes). Nous y reviendrons car le débat ne fait que se poursuivre, en espérant que ce ne sera pas trop tard, pour permettre à notre commune de redevenir un exemple à suivre dans le monde de demain.

Pascal BUCHET
Maire honoraire

Pauline LE FUR
Conseillère municipale

Point sur l’urbanisme à Fontenay aux Roses

Contexte actuel

Les textes principaux qui régissent l’urbanisme :

Le SDRIF voté par la Région Ile de France en 2013 : Il impose aux villes une densification minimale de 15% à l’horizon 2030

  • A Fontenay, il faut construire en net 1500 logements en 15 ans
  • A Fontenay le PLU a été voté en Février 2017 et mis en œuvre à partir de cette date
  • De ce fait là, il y a possibilité de construire au moins 2 fois plus de m2 de logement qu’avec un POS
  • Des règles complémentaires sur les emprises au sol des bâtiments, de la hauteur maximale des constructions, de l’Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, des surfaces des espaces verts permettent de réduire la densification

La Loi ALUR votée en 2014 : Elle impose aux villes de casser les POS (Plan d’Occupation des Sols), supprime les COS (Coefficient d’Occupation des Sols) et supprime les surfaces minimales pour construire. Il faut passer en PLU (Plan Local d’Urbanisme)

La Loi ELAN votée en 2018 : elle rend beaucoup plus difficile les recours contre les permis de construire.

La loi NOTRe votée en 2015 : nouvelle organisation territoriale de la République : La compétence en matière de Plan Local d’Urbanisme – auparavant communale – a été transférée au 1er janvier 2016 au territoire

Les lois actuelles permettent une densification bien plus importante que celle demandée par le SDRIF

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le Plan Local d’Urbanisme a été approuvé d’abord à Fontenay, le 15 Février 2017, puis le 7 mars 2017 par le conseil de Territoire Vallée Sud – Grand Paris et des mises à jour par arrêté le 25 janvier 2018 et du 16 décembre 2019.

Les règles du PLU s’appliquent pour tout projet de construction ou travaux d’aménagement sur Fontenay-aux-Roses.

On peut le consulter sur le site de la ville : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1290/plan-local-d-urbanisme-plu-de-fontenay-aux-roses.htm

Ce Plan Local d’Urbanisme (PLU) deviendra un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) et devra être modifié pour être cohérent avec les autres communes du Territoire Vallée Sud Grand Paris (VSGP)

Quelles sont les zones du PLU présentes sur Fontenay ?

Cette carte donne la répartition des zones en fonction de leur densité acceptée (UA, UB, jusqu’à UE et N).

Source : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1368/4-reglement.htm

Il y a également des zones OAP sectorielles (orientations d’aménagement et de programmation) pour les zones :

  • Le centre-ville
  • L’Ilot Scarron
  • Les Blagis
  • Le Panorama

Comment se fait le processus pour un projet immobilier sur la ville ?

Un projet immobilier doit se faire d’abord par une demande au Service d’Urbanisme de la ville qui l’examine.

Ensuite, il passe en commission des Permis de Construire.

Cette commission est composée de 3 élus de la majorité et de 2 élus de l’opposition.

Elle est présidée par le Maire qui décide en dernier ressort.

Ensuite, une fois le permis accepté, il doit y avoir un affichage sur-place dès l’acceptation du permis et tout habitant doit pouvoir consulter le permis accepté aux Services Techniques et prendre des photos des plans.

Auparavant, depuis 2014, suite à une proposition de Michel Faye, maire-adjoint à l’urbanisme, une rubrique « Urbanisme-Permis de construire » dans le magazine municipal avait été créée.

Cette rubrique donnait la liste des permis de construire nouveaux ou modifiés, demandés, accordés ou refusés, lors du mois précédent la parution du magazine municipal.

Elle a été supprimée dans le Fontenay Mag de juillet-août 2020 et de Septembre 2020.

Voilà par exemple, ce qui apparaissait dans le Fontenay Mag de Février 2019, avec des demandes de permis de construire, comme celle d’un batiment de 33 logements situé 2-4 rue Auguste Lemaire.

Il y a aussi par exemple, le permis modificatif accepté de l’immeuble de la Cavé, en construction actuellement, le long de la rue Blanchard. Ce permis a été modifié suite à un recours déposé par les riverains.

La liste des permis accordés était aussi accessible sur le site de la ville : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1056/autorisations-d-urbanisme.htm

Elle n’a pas été mise à jour depuis de 15 Mars 2020

Comment peut se faire un recours pour un permis de construire ?

Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise directe avec le projet de construction.

Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois.

Ce délai est compté à partir du premier jour de l’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire.

Dans un premier temps, le tiers interpelle le maire par un recours gracieux.

Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire du permis peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.

Si une négociation à l’amiable avec le titulaire du permis de construire n’est pas trouvé, le tiers peut poursuivre son recours. Le tribunal administratif peut être saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives.

Suite à cela, le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes :

–        Le permis est annulé
–        Les travaux, s’ils ont commencé, sont suspendus
–        Un délai est fixé dans lequel le titulaire du permis aura la possibilité de demander un permis modificatif

Quelle est l’importance de connaitre les permis déposés avant qu’ils soient accordés ?

Cela permet aux tiers de prévoir un examen du permis de construire, dès qu’il sera accordé, en particulier, pour vérifier s’il respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l’urbanisme ou code civil par exemple.

Quelles sont les structures qui peuvent faire participer les citoyens aux choix d’urbanisme de la ville ?

Le Fontenay Scope a été créé en 2015, suite à la présentation du PLU

Des expositions ont été proposées au sein du Fontenay Scope sur les projets de la ville.
Ce Fontenay Scope a fonctionné pour la concertation pour les travaux de la place de Gaulle. Il a été fermé depuis.

CEMUA (Commission Extra-Municipale d’Urbanisme et d’Aménagement)

Cette commission a été créée en 2014, suite aux municipales. Elle est composée :

–        Du Maire et des élus concernés
–        Du directeur et des membres des Services Techniques
–        De Fontenaisiens
–        De représentants des Comités d’Habitants
–        De représentants d’associations concernées

Les objectifs de cette commission sont d’être un outil de travail pour une concertation optimale.

Il s’agit d’une assemblée consultative

Cette commission étudie les projets d’urbanisme, de circulation, d’aménagement

Cette commission a fonctionné pour l’aménagement de la place de Gaulle et du quartier Scarron, en 2015, mais ensuite elle n’a pas fonctionné pour son rôle initial.

Cette commission a quand même fonctionné pour un suivi du PLU.

Cette commission devrait être réactivée, lors de la révision du PLU

Conseil Participatif

Le Conseil Participatif réunit des représentants de chaque Comité d’Habitant.

Son rôle est de permettre 3 fois par an une concertation prospective avec le maire

  • passer en revue les projets que la municipalité va entreprendre dans les mois à venir
  • pour chaque projet
    • informer le conseil sur les objectifs poursuivis
    • indiquer le planning prévu et les différentes phases
    • convenir des modalités d’implication des habitants dans le déroulement du projet (information, consultation, concertation ou co-élaboration)
    • affecter chaque projet à une instance représentative des habitants (comité d’habitants, comité thématique permanent, groupe de travail ad hoc)

Cette instance a été réunie une seule fois en 2018

Quelles étaient les propositions des listes candidates pour faire participer les citoyens pour l’urbanisme ?

Lors du 2 ème Tour :

Question N°7 : Pensez-vous proposer à des citoyens de participer à toutes les commissions municipales ?

  • Fontenay Demain (Laurent Vastel) : pas de réponse
  • Un temps d’avance pour Fontenay (Gilles Mergy) : Nous souhaitons impliquer les citoyens dans tous les projets significatifs de la municipalité. Un calendrier précis permettra à chacun de connaître les grandes étapes. L’information sera diffusée à temps à tous et les associations pourront être accompagnées si elles souhaitent, s’investir dans la réflexion suivant des modalités permettant également de préserver le travail et la réflexion nécessaire de l’équipe municipale.
    Les citoyens seront associés à l’évaluation a posteriori et pas seulement lors des prochaines élections.

Question N°8 : Pensez-vous proposer à des citoyens de participer à la commission des permis de construire, sans voix décisionnaire ?

  • Fontenay Demain (Laurent Vastel) : pas de réponse
  • Un temps d’avance pour Fontenay (Gilles Mergy) : Le pouvoir personnel du maire paraît trop fort dans ce domaine. En effet, on constate que le style architectural d’une ville peut changer du tout au tout à l’occasion d’une élection. Nous ouvrirons la commission des permis de construire (c’est déjà le cas) à des citoyens ayant des compétences dans le domaine de l’urbanisme avec un engagement de respect de la confidentialité des débats et des propositions. Nous maintiendrons également de la transparence dans les processus de dépôt et d’examen et nous faciliterons la consultation des dossiers par les citoyens.

Question N°9 : Comment pensez-vous réactiver la Commission Extra-Municipale d’Urbanisme et d’Aménagement (CEMUA), assemblée consultative et de concertation avec pour membres des élus, des services techniques, des représentants des comités d’habitants, des associations de quartier et de locataires, et quel rôle lui donner ?

  • Fontenay Demain (Laurent Vastel) : pas de réponse
  • Un temps d’avance pour Fontenay (Gilles Mergy) : La CEMUA s’est très peu réunie. Alors qu’elle a été mise en place par l’équipe sortante, elle n’a pas été mise au cœur de l’action municipale dans le domaine de l’urbanisme. Quand nous serons élus, la CEMUA sera réunie chaque trimestre. Elle jouera un rôle de contrôle de la construction à Fontenay (quantité, qualité et notamment qualité environnementale). Elle suivra également les actions de réhabilitation urbaine et environnementale.

De plus lors du 1 er Tour des municipales, un certain nombre de questions ont été posées aux candidats pour les thématiques : Urbanisme et densification, Aménagement et cadre de vie, Urbanisme et mobilités, Déplacements et mobilités,

Elles ont été reportées dans notre article : http://www.nouvellesdefontenay.fr/municipales-2020-reponses-des-listes-candidates-aux-questions-du-collectif-des-associations-2-thematiques-urbanisme-et-densification-amenagement-et-cadre-de-vie-urbanisme-et-mobilites-depl/?fbclid=IwAR0Dz_sCD6BfQawqRLx3Wtq75HTVEu-NzD7Xv8Dj6BocoT5xvs-Jn9Aj7g8

Conclusions

Pour que les projets immobiliers soient bien acceptés par la population, il faut que dès le début, il y ait de la transparence dans le processus.

De ce point de vue, le mauvais exemple a été le bâtiment du fond de la place de Gaulle.

Ce projet n’a pas fait partie de la concertation avec la population en 2017. Il était exclu du vote qui a eu lieu, puisque le vote ne comprenait que la présence ou non d’un petit batiment ou d’une « folie » sur le parvis du Château La Boissière : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1576/bilan-de-la-concertation.htm

Cet immeuble de 5 étages avec 47 logements et 2 commerces entre le marché et la château La Boissière, a fait l’objet d’un recours de la part de 150 Fontenaisiens, avec maintenant le soutien de plus de 500 Fontenaisiens.

Pour éviter le maximum de recours, il faut que :

–        La mairie présente les projets dès qu’ils sont connus
–        Réunisse les structures de concertation qui existent (CEMUA, Conseil Participatif)
–        Vérifie qu’il corresponde bien au règlement du PLU et aux recommandations du PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durables)
–        La mairie s’implique et serve de médiateur entre les habitants et les promoteurs.

Réponse de Mr Vastel, maire de Fontenay à l’article sur l’abattage des arbres du 26 rue des Potiers

Je lis votre article intitulé « pourquoi l’abattage des arbres du 26 rue des Potiers a-t-il été fait sans concertation avec les riverains ? ». Il me parait très illustratif des symptômes récurrents de la démocratie locale auxquels sont confrontés les élus locaux et c’est pourquoi je prends la liberté de vous répondre.

Tout d’abord un rappel de la loi : l’abattage d’arbres ne constitue pas un événement de nature à organiser une concertation ou à demander une autorisation de la mairie, sauf arbre considéré comme remarquable et protégé dans le cadre du PLU, qui ne peut être réalisé sans raisons motivées et sans l’autorisation de la mairie.

Les arbres trentenaires ici concernés ne faisaient l’objet d’aucune protection particulière. Et ce bien que le PLU instauré par notre équipe ait fait le choix de protéger largement les arbres qui sont partie intégrante de notre patrimoine. 106 arbres remarquables sont désormais protégés, alors que seuls 9 arbres faisaient l’objet d’une protection dans le cadre du POS.

Vous affirmez que le projet de construction n’est pas connu. Pourtant il a été évoqué, en tant que partie intégrante du projet de rénovation des Paradis, lors de chaque réunion publique organisée à la maison de quartier, et le plus souvent en présence des riverains. 

(https://media.fontenay-aux-roses.fr/fileadmin/fontenay/MEDIA/Quartiers/Quartier_des_Paradis__le_renouveau/Presentation_reunion_publique_du_23_mai_2018.pdf)

Mieux, les riverains ont été reçus à deux reprises par la mairie, par les élus concernés dont je fais partie, en présence des services. Le cahier des charges ayant servi à l’appel d’offres pour sélectionner un cabinet d’architectes leur a été communiqué, et sur notre demande insistante, le bailleur a tenu le plus grand compte de leurs préoccupations. Notamment en termes de hauteur du bâtiment projeté sur la rue des Potiers, qui sera R+1 afin de permettre une transition douce vers les pavillons, alors même que le PLU et les bâtiments qui lui font face auraient autorisé une bien plus grande hauteur. Le traitement de façade leur a été soumis et est en cours de modification à la suite de la dernière réunion.

De nombreux riverains se seraient mobilisés pour les arbres. Pourtant, lors des deux réunions de concertation ils n’ont pas soulevé ce point comme prioritaire. (https://media.fontenay-aux-roses.fr/fileadmin/fontenay/MEDIA/Quartiers/Quartier_des_Paradis__le_renouveau/Presentation_reunion_publique_du_23_mai_2018.pdf ) Seuls deux d’entre eux, qui sont à l’origine de la pétition qui a rassemblé 300 signatures sur la base d’un intitulé particulièrement inductif ont fait de ce point un point de blocage, leur demande étant en fait de réduire de trois appartements supplémentaires la construction (déjà volontairement limitée) de logements sociaux par Hauts-de- Seine Habitat.

Les riverains ont d’ailleurs été reçus en septembre dernier par le Directeur général de Hauts-de-Seine Habitat à ma demande, pour évoquer ce projet. Le bailleur leur a, à cette occasion, indiqué qu’il ne pouvait aller plus loin en termes de concessions aux riverains. La suppression de ces trois appartements étant justifiée par les deux riverains au motif qu’ils considéraient comme inacceptables que ces trois arbres ne soient plus visibles de leurs fenêtres.

Ce projet a d’ailleurs été évoqué il y a quelques jours encore lors de la réunion du conseil de quartier, en présence des riverains, et a fait l’objet d’échanges assez vifs avec les habitants du quartier des Paradis présents, excédés par les propos tenus en réunion.

Je crains donc que votre article ne se fasse que l’écho d’un nombre réduit de personnes et soit fortement incomplet.

Il est cependant très illustratif des problèmes systématiquement rencontrés désormais par l’action municipale. Le fait que quelques personnes tiennent volontairement des propos sans rapport avec la réalité des faits, et considèrent comme insupportable tout accord négocié qui ne soit pas à 100% leurs positions initiales est un problème difficilement soluble. Par nature, toute négociation arrive à un compromis qui ne peut satisfaire complètement aucune des deux parties. Car la démocratie ne peut fonctionner sur la base du consensus qui est un but inaccessible mais ne peut avancer que par le compromis, seul gage de réalisme.

Le relai complaisant (ce qui n’est pas le cas de votre blog, et qui explique ma réponse aujourd’hui) et parfois non dénué d’arrières pensées politiques de certains blogs qui ont pour seul objectif de dépeindre l’action municipale et le maire en particulier sous un jour le plus déplaisant possible est un poison pour la démocratie. Car pour vivre et débattre, la démocratie a besoin de respect et d’une bienveillance minimale. Elle a besoin que nous considérions l’autre (y compris son adversaire politique) avant tout comme quelqu’un qui a le souhait d’œuvrer positivement, même lorsque ses opinions ou ses projets diffèrent des nôtres. La démocratie s’accommode mal des sarcasmes méprisants, des affirmations péremptoires et des sous-entendus injurieux qui peuplent certains blogs. Faut-il rappeler que l’équipe municipale n’est que le rassemblement de citoyens fontenaisiens ayant décidé de consacrer de leur temps et de leurs loisirs et de leur énergie à leur ville et à leurs concitoyens ?

La chose est rendue plus complexe encore par la montée d’une sorte de prééminence de la légitimité individuelle par rapport à la légitimité collective. C’est d’ailleurs ce travers que pointe le philosophe Marcel Gauchet comme un des plus impactant dans la crise de confiance que traverse notre démocratie. Car ici, est-il besoin de rappeler que l’objectif de cette construction est de faciliter le relogement de 833 familles qui vivent dans des immeubles vétustes, inconfortables, et dont la présence d’amiante rend toute rénovation partielle extrêmement difficile.

Faut-il attendre l’effondrement d’un immeuble des Blagis pour considérer ce dossier comme prioritaire par rapport aux intérêts personnels de quelque uns ?

Ne doit-on pas considérer ici comme indécentes, les préoccupations de deux personnes alors même que des arbres seront replantés et que le jardin public sera agrandi par ce projet, longeant la rue des Potiers pour l’agrément de tous mais aussi des propriétaires qui, pour certains, font ici la fine bouche alors que la rénovation du quartier confortera la valeur de leur patrimoine ?

Je livre ces réflexions en réponse à votre texte. Je voudrais rappeler à certains qui exigent une démocratie instantanée permanente qui ne peut exister que dans l’hyper proximité, les dangers qui pèsent aujourd’hui sur l’échelon communal dans le cadre de la réforme territoriale qui recentralise notre pays comme jamais.

La perte chaque année de compétences supplémentaires pour nos villes se traduit inéluctablement par un éloignement décisionnel qui ne pourra que multiplier des situations, cette fois-ci bien réelles d’absence de toute concertation. Tout le contraire de la démarche de proximité entreprise par notre équipe depuis 5 ans, de la co-élaboration réalisée aux Blagis, des votes sur les options du centre-ville, ou de la concertation que j’annoncerai dans quelques jours au conseil municipal.

Bien à vous,

Laurent Vastel
Maire de Fontenay-aux-Roses
Conseiller départemental des Hauts-de-Seine

Pourquoi les propriétaires de pavillons à Fontenay sont-ils la cible d’agences ou de promoteurs immobiliers ?

Cela se produit depuis que le Plan local d’urbanisme (PLU) a été adopté, il y a un peu plus d’un an (7 mars 2017)

Cela se traduit par des lettres répétitives, des démarchages à domicile, des propositions d’achat.

Quelles sont les nouvelles règles du PLU qui permettraient la construction d’un immeuble ?

 Ci-joint la carte des différentes zones du PLU 

(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

Quelles sont les définitions de ces différentes zones :
–        Zone UE : zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire
–        Zone UD : zone à dominante d’habitat de type individuel et qui comporte également quelques bâtiments de type collectifs
–        Zone UC : zone à caractère d’habitat collectif semi-dense où des bâtiments sont relativement hauts
–        Zone UB : zone mixte d’entrées de ville
–        Zone UA : zone correspondant au centre-ville animé se déployant principalement le long de la rue Boucicaut

Les pavillons à Fontenay sont présents dans différentes zones : UE, UD et UC ou même en zone UB

Qu’est ce qui a changé par rapport au Plan d’Occupation des Sols (POS) ?L’appellation des zones a changé :

Avec le POS
–        Zone UE : zone à dominante d’habitat de type individuel et qui comporte également quelques petits bâtiments de type collectif
–        Zone UD : zone d’habitat peu dense de petit parcellaire de constructions individuelles réalisées en ordre discontinu

Avec le PLU
 
–        Zone UE : zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire
–        Zone UD : zone à dominante d’habitat de type individuel et qui comporte également quelques bâtiments de type collectifs

=> Ces changements d’appellation ne vont pas dans le sens de la densification ni de la construction d’immeubles en zone UE et UD

La répartition géographique des zones n’a pratiquement pas changé, sauf par exemple la rue du Capitaine Paoli qui est passé de la zone UB en zone UC

Qu’est-ce qui a dû être pris en compte pour le PLU ?

La loi ALUR, promulguée en mars 2014, prévoyait que les POS non transformés en PLU au 31 décembre 2015 deviendraient caducs sans remise en vigueur du document antérieur et avec application du règlement national d’urbanisme. C’est ainsi que Fontenay a entamé le processus de passage en PLU, en 2015 pour une mise en œuvre qui s’est effectuée à partir de Mars 2017.

Ce PLU devait prendre en compte le SDRIF qui prévoit de densifier autour des gares, comme celle du RER et des arrêts du Tram T6. Le nombre de logements doit augmenter sur 90 % du territoire de Fontenay de 15% en 2030, soit environ 1500 logements en plus, soit environ 100 logements en plus par an.

Le PLU a dû prendre en compte la loi ALUR (qui a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et la taille minimale des terrains pour construire.

Le COS donnait la surface de plancher autorisée à construire sur le terrain. Il y avait d’autres règles qui limitaient la surface à construire (% de l’emprise au sol, hauteur des bâtiments, recul par rapport au trottoir)

Avec le POS
Dans la zone UE, le COS était de 0.4, sur UD de 0.7 et sur la zone UC et UB de 0.7 à 1.0
Pour toutes ces zones, l’emprise au sol est de 40 % du terrain (50 % en zone UB)

Les hauteurs autorisées étaient de :

–        En zone UE : 9 mètres à l’acrotère pour les terrains <1 600m 2, soit 3 étages
–        En zone UD : 3 étages pour les pavillons et 15 m pour les petits collectifs, soit 5 étages
–        En zone UC : 15 m, soit 5 étages
–        En zone UB : 15 m, soit 5 étages

Avec le PLU

Le COS est supprimé, et il n’y a pas de modification sur les mêmes règles (% de l’emprise au sol, hauteur des bâtiments, recul par rapport au trottoir), sauf pour la hauteur :

Dans la zone UE et UD :
–        Dans une bande de 25 mètres à partir de l’alignement : 9m à l’acrotère en cas de toiture Terrasse, 8m à l’égout du toit, 10 m au faîtage, soit 3 étages de toute façon

Dans la zone UC :
–         Hauteur 15 mètres + 1 étage sur 40% de la toiture si épannelage/qualité architecturale

Dans la zone UB :
–         Hauteur 18 mètres + 1 étage sur 40% de la toiture si épannelage/qualité architecturale

On peut ainsi évaluer un maximum de constructibilité, mais cette valeur sera réduite du fait des autres contraintes, comme le recul par rapport au trottoir, et surtout les dimensions du terrain.

=> Plus le terrain sera petit, plus la surface constructible sera réduite

Prenons l’exemple d’un terrain d’une surface de 500 m² :

Avec le POS
Compte-tenu du COS, on peut construire une surface max de plancher de :
–        200 m2 en zone UE sur une emprise max de 200 m2 au sol
–        280 m2 en zone UD sur une emprise max de 200 m2 au sol
–        500 m2 en zone UC sur une emprise max de 200 m2 au sol
–        280 m2 (logement) à 500 m2 (bureau) en zone UB sur une emprise max de 250 m2 au sol

Avec le PLU :
Sans le COS, on peut construire une surface max de plancher de :
–        600 m2 en zone UE sur une emprise max de 200 m2 au sol
–        1000 m2 en zone UD avec un petit collectif sur une emprise max de 200 m2 au sol
–        1080 m2 en zone UC sur une emprise max de 200 m2 au sol
–        1600 m2 en zone UB sur une emprise max de 250 m2 au sol

On voit que la surface à construire est multipliée par 3 en zone UE et en zone UD, par 2 en zone UC et par 5 en zone UB

Quand il s’agit de pavillons, la surface de plancher moyenne sera de 120 m2 et on pourra construire au maximum :
–        5 pavillons en zone UE
–        8 pavillons en zone UD

En prenant une surface moyenne de 60 m2 par logement, ou peut construire au maximum :
–        10 logements en zone UE
–        16 logements en zone UD
–        18 logements en zone UC
–        26 logements en zone UB

Si on ne réalise que des studios pour 2 personnes, de 30 m2, on peut construire au maximum :
–        20 studios en zone UE
–        33 studios en zone UD
–        34 studios en zone UC
–        48 studios en zone UB

Prenons l’exemple de la construction en cours, au 24-26 avenue Lombart, après le passage au dessus du RER

La parcelle concernée est en zone UE et a une surface de 1066 m2.

Il y avait une construction en cours d’un 2 ème pavillon qui a été arrêté. Il était fait du temps du POS. C’était possible de construire un deuxième pavillon puisque le terrain fait 1066 m2, on avait droit jusqu’à 426 m2 de surface de plancher.

En Octobre 2017, un promoteur a déposé un permis de construire pour 5 pavillons sur le même terrain.

Il y aura donc 5 pavillons d’une surface variant de 120 à 170 m2.

C’est autorisé par le PLU, puisque la surface totale des 5 pavillons sera de 520.6 m2 et la hauteur maximale de 9.77 m pour le pavillon du fond. Celle-ci correspond à la hauteur du faitage du pavillon du fond et aussi à l’acrotère de la toiture terrasse qui jouxte ce pavillon.

On voit qu’avec le PLU, compte-tenu de la loi ALUR, on a pu passer de 2 pavillons à 5 pavillons.

Ce qui a surtout changé, c’est que tous les pavillons qui ont été rajoutés ont tous une toiture terrasse. Ils ressemblent à des parallélépipèdes et ils n’ont plus du tout le charme des pavillons avec une toiture pentue avec des tuiles de couleur. Il y a un manque d’harmonie dans les constructions.

Prenons le cas d’une maison située, 126 rue Boucicaut, en zone UB

Ce pavillon va être démoli pour construire un immeuble de 27 logements en R+4 +combles.

La surface du terrain est de 959 m2. La hauteur de l’immeuble sera de 18 m.

La surface de plancher sera de 1750 m2, alors qu’avec le POS la surface de plancher aurait été limitée à 671 m2, c’est-à-dire que l’on va construire 2.6 fois la surface autorisée avec le POS.

Pourquoi certaines communes ont été obligées de durcir les règles d’urbanisme des zones pavillonnaires ?

Cela a été le cas pour la commune de Clamart. Le PLU est effectif depuis le 1er janvier 2016.

En zone UE, la hauteur maximale était fixée à 11 mètres.

Cela permettait de construire sur quatre niveaux (rez-de-chaussée, deux étages et combles), au lieu des trois habituels.

Le nouveau PLU entend donc désormais limiter les constructions sur une hauteur de dix mètres et trois niveaux (R + 1 + combles), ce qui revient à la même règle que sur Fontenay.

Voir article précédent : http://www.nouvellesdefontenay.fr/clamart-modifie-son-plu-plan-local-durbanisme-pour-proteger-la-zone-pavillonnaire-de-toute-densification

Pour le harcelement par les promoteurs, voir aussi : 

http://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/fontenay-aux-roses-harceles-par-les-promoteurs-05-06-2018-7755036.php#xtor=EREC-1481423605-[NL92]—${_id_connect_hash}@1

40 Fontenaisiens ont signé un recours gracieux contre la suppression des Espaces Boisés Classés de la Place de Gaulle, dans le PLU

Recours gracieux de 40 Fontenaisiens contre le PLU de Fontenay aux roses

La requête a pour objet de demander d’apporter une modification partielle du Plan Local d’Urbanisme approuvé qui, dans son état actuel, permet :
–         d’édifier une construction sur le parvis du Château La Boissière reconverti et réaménagé tout récemment en Conservatoire de la musique et de la danse de notre commune,
–         de supprimer partiellement ou totalement les arbres de la place du général de Gaulle.

1 – RECEVABILITE DU RECOURS

La Place du général de Gaulle, de part ses dimensions et son ampleur au cœur du centre ville, en bordure de la rue principale commerçante et dans le prolongement du marché couvert, constitue l’espace public principal de Fontenay aux roses.

Les manifestations, qu’elles soient commerciales, ludiques, commémoratives ou festives, s’y déroulent régulièrement tout au long de l’année.

De part cette singularité spatiale et d’usages, le devenir de cette place concerne par conséquent l’ensemble des habitants de la commune et non pas seulement les riverains immédiats. 

2 – MOTIFS DU RECOURS

Dans le POS approuvé le 24 juin 1997, la Place du général de Gaulle est un Espace Boisé Classé (EBC), de la rue Boucicaut à la Résidence Saint Prix.

Le PLU a déclassé cet EBC en zone UAru qui devient de ce fait une zone constructible.

Cette modification de zonage nous amène donc à solliciter une modification partielle du PLU concernant le secteur de la Place du général de Gaulle qui est concerné par 2 OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) :
–   L’OAP « centre ville »
–   L’OAP thématique « Patrimoine et trame verte et bleu ».

En effet, le règlement figurant dans le PLU pour la place du général de Gaulle est en contradiction avec les enjeux donnés par ces 2 OAP, et plus précisément :

– Pour l’OAP « centre ville » :

Dans la représentation graphique de la page 7 du document d’approbation des OAP du PLU , la légende relative « au cœur de ville attractif et dynamique » mentionne :

« Permettre le réaménagement et la restructuration de la place du général de Gaulle comme élément central :
1 – Place minérale d’animation devant le parvis du château
2 – Cœur végétal sur la place des Marronniers
3 – Esplanade de la Mairie faisant lien avec la place haute

Maintenir le caractère arboré de l’esplanade de la place du général de Gaulle
Améliorer la visibilité du patrimoine bâti »

Ainsi, la construction d’un bâtiment sur cette place et notamment sur le parvis minéral détériorerait la visibilité du château La Boissière, notamment depuis la rue qui porte le même nom, le marché couvert et l’avenue de Verdun, ce qui va à l’encontre de l’OAP « centre ville ».,

– Pour l’OAP thématique « Patrimoine et trame verte et bleu » :

Dans la représentation graphique de la page 28 du document d’approbation des OAP du PLU,  il est précisé pour la place du général de Gaule :

«  Maintien et si possible développement des espaces verts en surface dans les projets ».

Le fait de supprimer l’EBC sur la place du général de Gaulle ne permet plus d’assurer le maintien des espaces verts en surface et laisse la possibilité de réduire le nombre de marronniers voir de les supprimer totalement sans avoir l’obligation d’en replanter.

Il ne nous semble pas inutile de rappeler également que :
–         le Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF) mentionne à la page 25 de ses orientations réglementaires de 2013 que dans les communes déficitaires en espaces verts, comme l’est Fontenay aux roses, les espaces verts publics devront être développés,
–         le PADD précise dans son objectif n°1 que les espaces verts publics devront être préservés.

La suppression de l’EBC sur la place du général de Gaulle va à l’encontre des orientations réglementaires du SDRIF et des objectifs mentionnés dans le PADD.

Recours gracieux en annulation du PLU de Fontenay aux Roses par les élus de l’opposition

Les conseillers municipaux d’opposition ont formulé un recours gracieux auprès du président de l’EPCI Vallée Sud de Seine concernant le PLU de Fontenay aux Roses.

Signataires :  Pascal BUCHET,  Maire honoraire ,  Annie SOMMIER, Jean-Jacques FREDOUILLE,  Françoise ZINGER, Giles MERGY, Despina BEKIARI, Stéphane CICERONE, Claudine MARAZANO

EXPOSE DES FAITS

Le document a été adopté en méconnaissance de disposition, d’une part des Codes de l’urbanisme et de l’environnement, d’autre part du SDRIF.

1/ Méconnaissance du Code de l’urbanisme

– En premier lie, la loi NOTRe a transféré la compétence de l’élaboration des PLU aux EPCI

En second lieu, l’article L 103-2 du même Code stipule que la concertation doit se dérouler « pendant toute la durée de l’élaboration du projet » et à L 103-4 il est précisé que « les modalités de la concertation permettent (…) d’accéder aux informations relatives au projet ». La concertation préalable de la population a été organisée sur le diagnostic et des orientations générales autour de présentations lors de réunions publiques. Toutefois, celles-ci se sont arrêtées avant les phases concrêtes de l’élaboration du PLU, à savoir le zonage et le règlement. 

En troisième lieu, l’article L 151-4 du Code de l’urbanisme exige « une analyse fine des capacités de densification et de mutation de l’ensemble des secteurs bâtis » de la commune. Ainsi que le Préfet vous l’avait écrit dans son porter à connaissance, le Commissaire enquêteur a considéré que le projet ne répondait pas à l’obligation légale édictée par le Code de l’urbanisme en matière de capacités de densification et de mutation de l’ensemble des secteurs bâtis de la commune. Il en a fait une réserve formelle dans son rapport ( page 101). Dans votre proposition finale, vous avez apporté des réponses partielles pour les OAP mais aucunement sur Ies autres secteurs de la ville.

En quatrième lieu, le dossier du PLU, dans aucune de ses composants., ne mentionne la mixité sociale et les logements sociaux malgré la demande formulée dans de porter à connaissance de l’État. Or, l’article R.151-8 prévoit que, dans les zones urbaines dont Ies conditions d’aménagement ne sont pas définies par un dispositif réglementaire, les conditions de mixité fonctionnelle et sociale soient précisées. L’article R.151-38 de ce même Code stipule par ailleurs qu’un document graphique délimite s’il y a lieu les emplacements réservés en vue de la réalisation, dans les objectifs de mixité sociale, de programmes de logements, en précisant leur nature…..

Cette ignorance conduit d’ailleurs le règlement à minorer la norme RTE 2012 de 20 %, objectif hors d’atteinte économiquement quelle que soit la catégorie de logements sociaux visés. A ce égard, le Préfet confirme cette analyse et indique que cette prescription ne sera pas accessible pour des logements sociaux compte tenu de son coût trop élevé.

– Enfin, l’insertion dans le paysage de constructions nouvelles dans le bâti environnant a fait l’objet d’une attention particulière de la loi ALUR. Elle assigne des objectifs quant à l’aspect des constructions neuves, leur dimension, leurs conditions d’alignement et de distance minimale par rapport à la limite séparative. Ce.-là doivent contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des constructions dans k milieu environnant (Code de l’urbanisme, art. L 151.18 modifié).

L’article R.151-13 du Code de l’urbanisme indique que le règlement doit impérativement prévoir des règles alternatives afin d’adapter les règles volumétriques définies à l’art R.I51-39 pour satisfaire une insertion dans k contexte, en lien avec Ies bâtiments du secteur.

Le Conseil municipal de Fontenay-a.-Roses a prescrit le 14/11/2014 la révision du Plan d’Occupation des Sols (POS) et sa transformation en PLU, en fixant notamment I. objectifs suivants :

– « préserver et développer l’environnement naturel et urbain de la commune de façon à maintenir le cadre de vie de la commune et conforter la qualité de vie de ses habitants »

– « préserver les identités architecturales urbaines et paysagères propres à chaque quartier et notamment pérenniser les zones pavillonnaires par l’édiction de prescriptions de nature à encadrer les types de construction pouvant y être admis ».

Une zone de transition entre un urbanisme pavillonnaire et une zone dense doit donc être prévue.

Le document lb « Justificatif des choix » réaffirme à différentes reprises cet objectif. Ainsi, note-t-on page 36 que « le zonage PLU de Fontenay-aux-Roses s’attache à préserver les espaces pavillonnaires UD et UE et les coeurs des îlots verts» avec « un traitement cohérent des choix ». Dans le même esprit, l’objectif 3 de l’axe 1 du PADD (document 2), stipule qu’il faut favoriser les transitions douces entre les secteurs pavillonnaires et les grands ensembles (p.7), et l’objectif 1 de l’axe 3 indique que les réservoirs de biodiversité doivent être conservés.

Si le projet adopté par le Conseil de Territoire a corrigé des erreurs manifestes du projet initial, il subsiste des secteurs où la zone tampon n’a pas été prévue. Il en est ainsi notamment des zones pavillonnaires situées à proximité des secteurs URU et d’OAP (rues des Bénards, de l’Avenir, Boucicaut au nord, des Potiers, André Chénier ainsi qu’autour de l’OAP du Panorama,…). Ainsi, le PLU ne respecte pas les engagements pris.

2/ Méconnaissance du SDRIF

Le SDRIF prescrit pour les communes déficitaires en espaces verts (page 25 des orientations réglementaires du SDRIF 2013), comme l’est Fontenay-a.-Roses, que l’offre d’espaces verts publics soit développée. Le PADD a d’ailleurs repris cette orientation dans l’objectif n°1 en précisant que les espaces verts publics doivent être préservés. Or, le PLU qui a été adopté va à l’encontre de ces prescriptions et de cet engagement en supprimant au contraire des espaces publics tels que I. EBC de la Place Chari. de Gaulle, des Blagis, au Panorama, rue des Potiers.

De plus, ainsi que l’a souligné le Commissaire enquête., la suppression du COS, imposée par la loi, n’a pas été compensée par des mesures plus strictes de préservation d’espaces de pleine terre. Ce manquement induit une capacité de construction dans l’ensemble des zones de la commune au moins deux fois supérieure à ce qu’elle était au POS, contredisant en cela le PADD.

Le rétablissement d’espaces verts publics d’une part, l’introduction de mesures compensatoires plus strictes compte-tenu de la suppression des COS d’autre part, sont indispensables pour répondre aux exigences du SDRIF et aux orientations du PADD ainsi qu’aux aspirations des Fontenaisiens.

CONCLUSION

Compte-tenu du non respect de certains articles des Codes de l’urbanisme et de l’environnement et d’incompatibilités avec le SDRIF et le PADD, par le présent recours, nous sollicitons le retrait de la délibération du 7 mars 2017 du Conseil de Territoire adoptant le plan d’urbanisme de Fontenay-aux-Roses.

Vous disposez, à réception de la présente demande, d’un délai de 2 mois pour y donner suite. A défaut, votre silence sera considéré comme un rejet implicite qui ouvrira la possibilité de former une requête aux fins d’annulation de la délibération du 7 mars auprès du tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Retour sur la réunion publique sur le PLU du Mardi 6 Décembre

Cette réunion est à l’initiative du Commissaire-Enquêteur, Mr Lafitte, Il s’est aperçu que dans les requêtes faites par les habitants, il y avait beaucoup de demandes concernant les “Emplacements Réservés”, en particulier ceux concernant la rue d’Estienne d’Orves. C’est pour cela qu’il a organisé cette réunion publique d’abord d’information, puis de débat avec les habitants concernés. Les autres sujets abordés pendant la réunion étaient ce qui concerne la propriété privée, pour les espaces verts, les arbres et  maisons classées. D’ autres sujets qui concernent le PLU, comme la densification, le non-respect du PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable), les zones de transition, les CINASPIC n’ont pas été abordés, malgré le fait qu’il n’y ait eu aucune réunion d’information sur le règlement du PLU qui a été voté au territoire le 12 Juillet 2016.

A cette réunion étaient présents le Maire, M.Faye, maire adjoint à l’urbanisme, Mr Nury-Torras,  Mme Meunier, du service de l’urbanisme, et Mr Duez, directeur des services Techniques. Le Territoire n’était pas représenté.

Environ 250 personnes (200 assis, 50 debout) ont assisté à cette réunion. Parmi eux beaucoup des habitants de la rue d’Estienne d’Orves. Ils sont maintenant regroupés en une association,” Ormeaux Plus”. de plus de 60 adhérents, de 65 propriétaires. Ils arboraient tous un badge avec un slogan : “Non à l’élargissement de la rue d’Estienne d’Orves à 16 m”. Ils ont fait circuler une pétition qui a recueilli 200 signatures. 

 Le problème de la rue d’Estienne d’Orves

Les  emplacements réservés correspondent à des réserves foncières, inscrites sur le PLU de façon à pouvoir à l’avenir élargir la rue d’Estienne d’Orves à 16 m, alors qu’actuellement, elle ne dépasse pas 8 m à certains endroits. Ces emplacements réservés sont maintenant essentiellement situés sur le coté des N° pairs de la rue depuis la place Carnot, puis sur les 2 cotés après la rue Guérard et sur les N° impairs après. Une quinzaine de maisons seraient impactées par cet élargissement.

Depuis longtemps, cette voie qui était Départementale jusqu’en 2009, puis devenue Communale était frappée d’alignement pour en faire une voie de transit.

M.Faye, maire adjoint à l’urbanisme explique que sur cette voie circulent des bus (N° 194) dans les 2 sens avec 3 arrêts dans cette rue. Il faut au minimum 6 m pour les 2 voies de circulation. Dans cette rue, il y a des endroits où les trottoirs ne sont pas assez larges, réduit à 70 cm. Les bus doivent normalement passer à 1 m des piétons et par endroits, ils passent à 30 cm. d’où la nécessité des barrières.  De plus dans cette rue, il y a la sortie piétonne du Collège des Ormeaux. Pour les trottoirs, la norme minimale est de 1.40 m de large. Pour la circulation des PMR , des poussettes, il est nécessaire d’avoir des trottoirs de 2 m de large, de même pour les collégiens qui les prennent avec une classe entière. Avec cela, il suffirait de 10 m de large pour la rue. Il n’y a que 2 endroits où l’on atteint pas les 10 m de large. Aucune maison serait alors impactée. Par contre, si on prévoit un coté de stationnement, il faudra aller jusqu’à 12 m de large. En basculant l’alignement au début de la rue sur le coté des N° impairs, seul les N° 3-5 seraient impactés.

Mr Nury-Torras explique que la largeur de 16 m a été prévue pour mettre 8 m pour les voies de circulation, 4 m pour les trottoirs, 4 m pour les stationnements sur les 2 cotés ou le stationnement sur un coté et des bandes cyclables dans les 2 sens.

Il explique aussi que à la différence des alignements qui existaient avant, le PLU doit définir des emplacements réservés qui sont des servitudes avec un droit de délaissement : il n’y a pas d’expropriation, mais lors d’une vente, si le propriétaire est d’accord, la ville peut acheter, s’il n’est pas d’accord, il peut vendre son bien, mais la réserve reste inscrite, sauf si le nouveau propriétaire fait construire un nouveau pavillon.

Dans tous, les cas, expliquent les habitants la valeur du bien sera impactée.

Après tous ces échanges avec les habitants, qui ont duré près de 2 heures, le Maire s’est engagé à faire des réunions avec les habitants, pour trouver une solution, après le dépôt du rapport de l’enquête publique, c’est dire vers la mi-Janvier 2017.

Les Espaces Boisés Classés (EBC), les corridors écologique (pas japonais), les arbres remarquables, les alignements d’arbres

Le classement en Espaces Boisés Classés (EBC) interdit les changements d’affectation ou les modes d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Cela empêche la construction en dur.

Dans le PLU, il y a maintenant des EBC sur des terrains privés de façon à faciliter les couloirs écologiques. Au total, il y a une augmentation de 7 % des EBC  dans le PLU par rapport au POS.

L’abattage des arbres ne peut pas se faire sans autorisation de la ville qui les acceptera que si les arbres sont malades et qu’ils soient remplacés par des nouveaux.

Il y a aussi des arbres remarquables dans des propriétés privées : il y en avait 11 dans le POS, il y en a maintenant 130 au PLU. De la même façon, les arbres remarquables ne peuvent pas être abattus sans l’accord de la Mairie.

Certaines rues ou Boulevard ont des alignements d’arbres qui ont été répertoriés.

Il existe une carte des EBC publics et privés. Normalement tous les habitants qui possèdent un EBC privé ou un arbre remarquable ont été prévenus.

Bâtiments remarquables

3 niveaux de protection :

– Rang 1 : ils correspondent à des bâtiments historiques : ne peuvent pas être détruits
– Rang 2 : on peut faire une démolition partielle, mais pas une extension qui dénature
– Rang 3 : ils correspondent à une ambiance urbaine, comme le cas de la rue Guérard

Il existe dans le règlement une carte de ces bâtiments avec les différents classements, mais pas de liste exhaustive, comme pour les arbres.

Qu’est-ce qui prime : cohérence, jurisprudence, loi ?

Le Commissaire dit que toutes les règles doivent être respectées.

Intervention des habitants de la rue d’Estienne d’Orves

Dans ce cas, la rue d’Estienne d’Orves cumule différentes obligations : maison remarquable, celle de Pierre Bonnard, un corridor écologique : entre le val de Bièvres et le Panorama.

Fin de l’enquête publique et suite des événements

Le commissaire enquêteur a refusé une réunion d’information d’ici la fin de l’enquête (13 Décembre) sur les points qui n’ont pas été évoqués pendant dette réunion, comme cela a été demandé par de nombreux habitants et associations.

Le  commissaire enquêteur a 1 mois pour répondre à toutes les requêtes qui ont été faites et pour rédiger son rapport. Dans son rapport, il peut donner un avis favorable/ défavorable avec 2 sortes de commentaires : des réserves qui doivent être prises en compte par la commune, sous peine d’annulation, des recommandations, pas forcément prises en compte par la commune. 

Le Maire s’est engagé à étudier toutes les demandes, à faire une réunion publique de restitution des décisions prises par la commune. Le Conseil Municipal du 27 Février 2017 donnera un avis sans vote. Puis il y aura un vote au niveau du Territoire. Ensuite, le préfet aura 1 mois pour valider le projet de PLU qui sera normalement effectif à partir de la fin Mars 2017.

Les points importants du futur PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Le projet du futur PLU a été présenté lors d’une réunion publique le 24 Mai 2016. Le projet définitif sera effectué fin Juin pour être discuté, sans vote au Conseil Municipal et adopté lors d’un Conseil du Territoire en Juillet. L’enquête publique aura lieu au mois de Novembre 2016. Le PLU doit respecter les orientations du PADD, Projet d’Aménagement et de Développement Durable, adopté par le Conseil Municipal. Ce PLU doit aussi prendre en compte les injonctions du SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile de France) qui nécessitent la création sur Fontenay de 1500 logements d’ci 2030, soit environ 100 logements / an au lieu d’environ 20 logements / an actuellement.

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Les OAP sectorielles sont des zones où la municipalité a un projet d’aménagement. Les règles définies peuvent être différentes de celles définies dans le zonage.

Il y aura 4 OAP sectorielles : le centre-ville, l’Ilot Scarron, les Blagis, le Panorama

Le zonage :

Celui-ci définit la densification de chaque portion du territoire, comme pour le POS.

Par contre, depuis la loi ALUR de 2014, dans un PLU, il n’y a plus de COS (Coefficient d’Occupation des Sols), comme dans un POS. Le COS est le rapport entre la surface maximale constructible et la surface totale du terrain. De plus, il n’existe plus de surface minimale pour construire une maison ou un immeuble.

Ces deux facteurs vont induire une densification importante, si on ne prend pas des règles beaucoup plus restrictives, en particulier sur la hauteur, l’emprise au sol, le terrain en fond de parcelle… Continuer la lecture

Avez-vous été contactés par des promoteurs immobiliers pour acheter votre pavillon pour construire un immeuble à la place ?

Plusieurs propriétaires de pavillons du Boulevard de la République ont été contactés par des promoteurs immobiliers pour leur acheter leur pavillon avec le terrain.

Ils mettent en avant le fait que leur terrain a un fort potentiel de constructibilité et que la vente constituera une meilleure valorisation financière de leur bien.

Pourquoi les promoteurs contactent ces propriétaires ?

Dans le Plan d’Occupation de Sols (POS) actuel,  le boulevard de la République est situé en zone UC, avec un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) de 1, coté pair et de 0.75 coté impair. Ce COS définit la surface constructible / surface du terrain. La hauteur de construction autorisée est de 15 m, soit un immeuble R + 4 + Attique, soit 5 niveaux. La surface de construction au sol autorisée est de 40 % de la surface du terrain. Il faut aussi un recul de la construction de 4 m par rapport à la rue. 

Lorsque le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sera adopté, au plus tard en Mars 2017, en application de la loi ALUR, il n’y aura plus de COS imposé, ni même de surface minimum de terrain pour construire. On peut maintenir des règles de construction, telles que : hauteur, surface emprise au sol / surface terrain, surface espace verts ,dont une partie en pleine terre.

Prenons l’exemple d’un pavillon situé en zone UC, avec actuellement un COS de 1 sur un terrain de 600 m2.

Compte-tenu du POS actuel, avec un COS de 1, on peut construire une surface habitable de 600 m2. On peut donc construire environ 12 logements.

Avec le futur PLU, si on garde les mêmes règles de surface emprise au sol / terrain, de hauteur, espace verts, on pourra construire un immeuble de 15 m de hauteur sur une emprise de 40 % de la surface du terrain, soit 240 m2. Cela veut dire que l’on pourra construire 5 fois 240 m2, soit 1200 m2 habitable, soit environ 24 logements.

Avec le futur PLU, on pourra construire 2 fois plus de logements qu’avec le POS actuel.

Quelles sont les règles générales actuelles du POS en zone UE (pavillon+ petit collectif) et comment elles pourront évoluer avec le PLU ?

Les règles du POS sont consultables sur le site internet de la ville : http://www.fontenay-aux-roses.fr/environnement-cadre-de-vie/urbanisme/document-durbanisme-en-vigueur.htm

Prenons comme exemple, un pavillon construit sur un terrain de 500 m2, en zone UE (pavillonnaire+ immeuble en petit collectifs).

Avec le POS actuel,  le COS est de 0.4. L’emprise au sol doit être au max de 40 % du terrain, on peut donc construire une maison ou un petit immeuble de 200 m2 habitable.La hauteur en toit terrasse peut aller jusqu’à 9/12 m, soit environ 4 niveaux, en immeuble.

Avec le PLU en gardant la même emprise au sol, et la même hauteur, on pourra construire 4 niveaux sur 200 m2, soit un immeuble de 800 m2 habitable, soit environ 16 logements.

Pouvez-vous nous signaler que vous avez été contacté par un promoteur immobilier ?

Envoyez un mail à notre adresse : journal@nouvellesdefontenay.fr si possible avec une copie de la lettre que vous avez reçu, nous ne diffuserons pas votre nom.

Modification du POS : ce qu’il manque pour le carrefour de La Cavée et ce que cela donnerait si la modification du POS était appliquée telle quelle

Dans le POS de 2009, le carrefour de La Cavée fait partie d’un plan masse, UPMa. Cette zone de plan de masse correspond à un ensemble de terrains situés aux abords de la place de la Cavée, et se décompose en 5 îlots. Elle porte sur une superficie de 11820 m².

La création de cette zone de plan de masse doit permettre d’organiser de manière cohérente la construction de nouveaux bâtiments en projetant le carrefour comme une véritable place urbaine.

Le plan masse tel que prévu dans la POS de 2009, avec les bâtiments actuels et les limites des futurs bâtiments (gros traits noirs) pour créer une place urbaine.

Le projet qui a été présenté à la Commission Extra municipale d’Urbanisme (CEMUA) le 1er Avril 2015 avait les objectifs et cahier des charges suivants :

– Créer une place d’entrée de ville, dont l’aménagement serait financé par l’opération immobilière
– Remplacer les bâtiments vétustes
– Faciliter la circulation dans ce carrefour où aboutissent 7 rues dont 4 très passantes.
– Embellir le quartier
– Assurer une continuité avec le voisinage
– Conserver la maison située au n°1 de la rue La Boissière (la plus ancienne maison et de fait remarquable)
– Conserver le restaurant « Par Faim d’Aromes »
– Conserver le Cèdre situé sur le terrain de la maison du n°1 de la rue La Boissière
– Créer des logements privés, avec leurs parkings privés souterrains
– Créer des surfaces commerciales en rez-de-chaussée des immeubles
– Créer 40 places de parking public souterrain financées par l’opération immobilière

Quel serait le futur plan masse ?

Ce que l’on ne retrouve pas par rapport aux projets qui ont été présentés à la CEMUA :

Faire au milieu du carrefour une vraie place, un espace paysager pour les piétons, planté d’arbres.

– Proposition d’une place centrale matérialisée, autour de laquelle tournent deux voies de circulation, une pour les voitures, une pour les arrêts de bus. Le piéton est prioritaire sur la place (espace gazonné, fontaine, bancs ….)

Qu’est-ce que cela donnerait s’il était appliqué tel quel ?

Construction de 100 à 120 logements répartis en 3 immeubles R+3 + combles  avec parkings privés souterrains.

Dans le POS actuel, pour les immeubles à toitures à pentes : R+2+Combles sauf pour les parties des bâtiments des secteurs B, C, et D dont la façade principale est orientée sur la rue Boucicaut : R + 3 + Combles. C’est le cas, en particulier pour l’immeuble de logements sociaux, Emile Decoeur, situé coté Est (secteur C) est également R+3 + Combles.

Tous les immeubles seraient donc alignés en hauteur sur celle de l’immeuble Emile Decoeur. Les hauteurs passeraient de 9 m à l’égout et 14 m au faîtage à 12 m à l’égout et 17 m au faîtage. Les rues, en particulier la rue Blanchard auraient une largeur inférieure à la hauteur des immeubles. Une simulation en 3 D de la hauteur des immeubles a été faite par Mr Hervé Levifve, au lien suivant :

http://www.osez-fontenay.fr/la-modification-du-pos-une-sensibilite-tout-a-fait-particuliere/