L’urbanisme et la politique de l’habitat en débat à Fontenay-aux-Roses

  1. Densifier ou protéger

L’urbanisme est un élément clé du visage que l’on veut donner à sa ville. La politique de l’habitat l’est également quant à la composition de la population. Ces deux sujets sont depuis plus d’une trentaine d’années et toujours actuellement, au cœur du débat politique à Fontenay-aux-Roses.

Notre commune fût marquée par d’importants projets immobiliers jusqu’en 1975 date à laquelle la population a fortement augmenté jusqu’à dépasser 25 000 habitants puis diminué dans les années 80 pour se stabiliser entre 23 000 et 24 000 habitants.

Densifier

Au début des années 1990, la municipalité (Alain Moizan, RPR) récemment élue (1989) veut alors construire à tout-va des logements privés au détriment des espaces verts et arborés (Place de Gaulle, Square Pompidou, Square des anciens combattants…). Le nouveau Plan d’Occupation des Sols (POS) d’alors est l’outil réglementaire pour y aboutir, en déclassant ces espaces protégés pour les rendre constructibles au grand profit des promoteurs immobiliers, principalement en centre-ville et dans le quartier de la gare. Mais ces projets immobiliers n’ont pu voir le jour car les Fontenaisiens et leurs associations se sont rapidement révoltés, comme ils l’avaient fait quelques années auparavant en luttant contre le projet d’autoroute A 10 qui devait couper la commune et, heureusement, remplacé par la Coulée verte.

Protéger

C’est dans ce contexte que fût élue une nouvelle municipalité en 1994 (Pascal Buchet, PS) qui a fait alors de la lutte contre la densification de la ville un objectif politique. Un nouveau POS a été rapidement mis en place, pour protéger en particulier tous les espaces verts, le centre ancien et les quartiers pavillonnaires. Le rythme de construction fût considérablement abaissé en tenant compte de la forte densité existante dans la commune et avec l’objectif de stabiliser la population autour de 23 000-24 000 habitants (rythme égal à ce que les urbanistes dénomment de façon peu appropriée, le « point mort »).

  1. L’affaire ICADE

Nous avons vu précédemment que la municipalité conduite par P. Buchet (PS) avait eu à cœur de freiner la densification massive de Fontenay. Mais tout en apaisant cette situation, la ville fût confrontée à un évènement majeur : plus de 1 500 logements (soit 15 % de l’ensemble des logements de la ville) propriétés de la SCIC (filiale sociale de la Caisse des Dépôts) – et, à ce titre, comptabilisés dans les logement sociaux – furent transférés à sa filiale privée cotée en bourse, ICADE.

Alors qu’en 1994, la ville comptait 38 % de logements sociaux, ce taux chutait brutalement à 23 % avec ce transfert de propriété. Les locataires d’ICADE, avec le soutien de la municipalité, se mobilisèrent pour lutter contre les hausses vertigineuses de loyers entraînées par ce transfert, une hausse d’ailleurs inexorable qui devait converger vers le prix du privé, soit plus du double en moyenne (parfois le quadruple) du loyer initial. Sans compter l’absence totale d’entretien, ICADE préférant rémunérer ses actionnaires qu’investir. Des centaines de locataires d’ICADE ne pouvaient supporter de telles hausses et se tournèrent à nouveau vers la mairie pour réobtenir un logement social à un prix accessible à leurs revenus.

Une véritable quadrature du cercle pour la municipalité avec des demandeurs de logement en forte hausse et un parc social en forte baisse !

Aussi, afin de concilier la lutte contre la densification et la croissance de la demande de logement social des Fontenaisiens, la municipalité donna la priorité à de petites opérations de logements sociaux en construction ou en acquisition-amélioration, équitablement réparties dans tous les quartiers. Environ 200 logements furent ainsi créés, amenant le taux de logements sociaux de 23 à 25 %, tout en augmentant le nombre de pavillons sur la commune (plus d’une centaine supplémentaires).

Mais l’affaire ICADE rebondit après la crise économique de 2008 avec la décision du président SARKOZY qui, pour obtenir sur le plan national de l’«argent frais» nécessaire à son plan de relance économique (ministre Devedjian), décida de vendre partout en France et vite tous les logements ICADE à des bailleurs sociaux. Dans les Hauts-de-Seine, cela concernait plus de 8000 logements, dont les 1500 logements de Fontenay.  Les conditions de cette vente, imposée par le gouvernement Fillon, sous la houlette du Président Sarkozy, étaient doublement scandaleuses car ces logements étaient payés une seconde fois sur fonds publics. D’un côté par les outils de financement du logement social et de l’autre, en contrepartie, par l’exonération de leur Taxe Foncière Bâti pour 15 ans, ce qui constituait une perte de ressources à venir pour la commune et que l’État s’était pourtant engagé à compenser …..

Face à ces décisions supra-communales, la ville a tout tenté afin d’assurer aux locataires la disparition des hausses de loyers imposées par ICADE et le retour à des loyers modérés adaptés à chaque situation, ce qui permit de fait à la plupart des habitants ex-ICADE, une diminution forte de leur loyer.

Parallèlement, la ville garantissait aussi les emprunts, seul moyen de pouvoir réserver le maximum de logements pour les Fontenaisiens, soit 20%.

Enfin, Le Conseil général présidé par M. Devedjian ne voulant pas dépenser un sou, décidait que le conventionnement de ces logements se ferait sans participation du département, c’est-à-dire en PLS, logement intermédiaire (loyer plafond allant jusqu’à 13 €/m², contre loyer plafond < à 9€/m2 pour le logement social classique de type HLM ou PLUS).

Le conventionnement en PLS permettait néanmoins le retour de ces 1500 logements dans la comptabilisation du parc social, ce qui annulait ainsi la baisse du taux de logements sociaux qu’avait entrainé le transfert de ces logements SCIC au profit d’ICADE.

Le taux de logements sociaux de la commune revenait alors proche de celui de 1994, soit environ 40 % mais seulement 30 % étaient de véritables logements sociaux PLAI (loyer à 6 €/m²) et PLUS (9 €/m²) qui sont accessibles à 48 % de l’ensemble des Fontenaisiens et environ 10 % de logements intermédiaires PLS,  accessibles à 15 % des Fontenaisiens.

Avec la création en 2014 de la résidence universitaire Olympe de Gouges dans l’ancienne Ecole Normale Supérieure (près de 300 logements étudiants), la rénovation de la résidence universitaire Saint Sauveurs, la reconstruction du foyer de jeunes travailleurs Gabriel Péri et d’un foyer maternel Boris Vildé, ce taux avoisine 43 % en 2014.

La mixité sociale de la ville étant rétablie, la municipalité de gauche fixa alors l’objectif de stabiliser ce taux. Elle projeta dès lors de mener des opérations mixtes comme par exemple celle construite en accession à la propriété rue Boucicaut avec la création d’un nouveau commerce « bio » (La Vie Claire), un commerce sur la place de Gaulle et des logements sociaux ruelle de la demi-lune…

  1. Densifier Bis repetita

Nouveau coup de théâtre, en mars 2014, quand la nouvelle municipalité élue (Laurent Vastel, UMP-UDI) stoppa l’opération Boucicaut/Ruelle de la Demi Lune, en autorisant uniquement la construction de la partie privée. Le trou resta béant durant le mandat car l’objectif affiché lors des conseils municipaux par le nouveau maire était de faire venir à Fontenay plus de 3 000 personnes à revenus aisés, soit disant pour « relancer le commerce », et revenir au niveau de la population de 1975 arguant que la ville aurait perdu des milliers d’habitants ! Cette critique de l’action municipale n’était pas acceptable car objectivement, la municipalité précédente avait stabilisé la population et n’était pas responsable du changement de mode de comptage de l’INSEE (par sondage). D’ailleurs, il est à souligner que l’actuelle municipalité, avec ce mode de comptage par sondage, ne s’est pas rendue compte que plus de 300 logements livrés en 2014, essentiellement dédiés aux étudiants, n’avaient pas été comptabilisés  pendant plusieurs années.

Cette perspective de forte densification, affichée et assumée par l’actuelle municipalité, est-elle raisonnable pour notre commune déjà dense et où le foncier disponible reste rare sauf à détruire espaces verts et pavillons ?

En effet, cet objectif démographique nécessite la construction nette d’au moins 2 000 logements supplémentaires privés. Donc il conviendrait d’atteindre un rythme de construction très élevé s’ajoutant au « point mort », une cinquantaine de logements nouveaux par an, pour simplement maintenir la stabilité de la population.

Souhaitant l’augmenter, la municipalité s’est fixée dans son programme de l’habitat adopté au Conseil communautaire, la construction de 210 logements essentiellement privés (loyers à plus de 20 €/m² ou en accession à la propriété à 7000 €/m²) par des promoteurs comme COGEDIM à La Cavée ou de VINCI pour la Place de Gaulle, projets de constructions qui ressemblent étrangement à ceux prévus d’avant 1994… C’est pour atteindre cet objectif, et qui plus est pour rendre possibles ces projets préétablis par les promoteurs,  que la municipalité s’est dotée dès 2017 d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) densificateur, multipliant par 3  la « constructibilité » de la commune.

Les Fontenaisiens veulent-ils une telle sur-densification de leur commune ? Accepteront-ils l’objectif de la municipalité d’attirer 3000 personnes à revenus aisés, alors que dans le même temps, la municipalité a commencé à démolir des logements sociaux en particulier aux Blagis, dont on ne sait s’ils seront vraiment tous reconstruits, et que plus de 1000 Fontenaisiens attendent un logement social ?

Au lieu d’assumer publiquement la responsabilité de son projet, l’actuelle municipalité se renferme dans un discours qui ne fait pas honneur à la juste information des citoyens. Elle indique que ce serait l’Etat qui les obligerait. Ou que ce serait la faute de la précédente municipalité qui aurait diminué la population.

Aussi, il incombe de rétablir quelques vérités pour que chaque fontenaisien puisse se faire son opinion dans ce débat, certes technique mais éminemment politique, car il s’agit de l’avenir de leur commune et pour beaucoup d’entre eux, notamment les jeunes, de pouvoir simplement avoir le choix d’y rester.

Tout d’abord, face aux besoins de logements, particulièrement marqués dans notre région, l’Etat a toujours prévu de relancer la construction en Ile-de-France. L’objectif de 70 000 logements annuels  a d’ailleurs été fixé sous la présidence de M. Sarkozy. Déjà en 1994, l’Etat poussait à un effort de construction et déjà à l’époque, il fallait batailler pour protéger la commune, ce qui a été possible grâce à un POS protecteur obtenu après un vrai bras de fer entre le maire et le préfet de l’époque. Pour y arriver, et afin d’apprécier notre juste part dans l’effort régional de construction, il a fallu tenir compte des caractéristiques toujours actuelles de notre commune : forte densité, desserte déficiente par le RER, manque d’espaces verts et d’emplois sur la commune. Ces caractéristiques sont toujours d’actualité. Il faut également tenir compte du bassin de vie pour que cet effort soit réalisé sur le territoire intercommunal et non pas sur notre seule ville, car Clamart et  Bagneux ont, elles, du foncier disponible sans aucune mesure avec Malakoff ou Fontenay.

Le faux argument mensonger de la baisse de la population

Ensuite, et c’est le plus récent des rebondissements, l’argument de la diminution de la population sous la précédente municipalité ne tient plus. En effet, la population fontenaisienne avait même en réalité un peu augmenté et dépasse aujourd’hui 25 000 habitants alors que chacun doit le reconnaitre, l’effet de la volonté sur-densificatrice de l’actuelle municipalité est à venir car aucun immeuble nouveau n’avait encore été achevé au moment du chiffrage de l’INSEE. L’argument de revenir à la population de 1975 tombe et malgré cela, l’actuelle municipalité maintient ses objectifs de sur-densification de la commune.

Ainsi, les arguments externes n’étant plus ni avérés, ni incontournables, il n’y a plus aucun doute, pour ceux qui en avaient encore, sur l’objectif politique de la sur-densification de la ville, objectif que  l’actuelle municipalité doit assumer pleinement.

Une forte croissance de logements privés modifiera inéluctablement le visage de la commune au détriment de nos espaces verts, des pavillons et permettra l’installation d’une nouvelle population aisée, seule susceptible de pouvoir acheter ou louer aux prix du privé tandis que la grande majorité des Fontenaisiens, en particulier les jeunes qui souhaitent quitter le domicile de leurs parents, ne pourra rester y vivre.

La ville défendue par la précédente municipalité, c’est une ville à visage humain, équilibrée dans ses formes urbaines (pavillons/collectifs), dans sa diversité de l’habitat (privé et social) et dans sa composition (propriétaires et locataires, jeunes et moins jeunes). Nous y reviendrons car le débat ne fait que se poursuivre, en espérant que ce ne sera pas trop tard, pour permettre à notre commune de redevenir un exemple à suivre dans le monde de demain.

Pascal BUCHET
Maire honoraire

Pauline LE FUR
Conseillère municipale

L’abattage des 4 grands peupliers protégés au square des Potiers est arrivé plus tôt que prévu !

Le 25 Mars, une tentative d’abattage en catimini, des 4 grands peupliers protégés du square des Potiers a lieu, sans même afficher ces travaux, ce qui est illégal, voir notre article précédent.

Ces arbres devaient être abattus dans le cadre d’un projet de construction d’une cinquantaine de logements aux abords du square, sur l’îlot dit des « Potiers ». Ils gênaient la construction d’un immeuble.

Pourtant, ces peupliers font partie d’un espace boisé classé ( EBC), prévu  dans le PLU  ( Plan Local d’Urbanisme) . Ces arbres de haute tige y sont protégés et ne peuvent être abattus que s’ils sont malades et ils doivent être remplacés par d’autres arbres.

Or ces arbres ne sont pas malades, ils gênent la la construction d’un immeuble.

Le 25 Mars, la police municipale et la police nationale sont intervenues et des négociations ont été menées par le responsable de la police nationale sur place.

Ce dernier a annoncé devant toutes les personnes présentes dont 6 policiers qu’un accord avait été trouvé avec la Mairie et qu’il n’y aurait pas d’abattage des 4 grands peupliers protégés pendant les 8 prochains jours, soit jusqu’ au vendredi 2 avril 2021 inclus.

L’association Union associative Fontenaisienne avait fait un recours gracieux, avant de faire un recours contentieux qui n’a toujours pas été jugé.

Le 30 mars 2021, le Tribunal administratif de Cergy Pontoise a enregistré le référé-suspension  et a fixé l’audience au 2 avril vu son extrême urgence. En effet, le réel motif d’abattage de ses arbres à savoir une opération immobilière a été opportunément remplacée par un projet « d’agrandissement et de réaménagement du square des Potiers » dont aucun élément n’a été précisé.

Laurent Vastel et les élus de la majorité ont décidé de passer outre cette décision du juge administratif et d’abattre les arbres.

Sources : Le Parisien du 30 Mars : https://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/fontenay-aux-roses-92260/fontenay-aux-roses-un-ancien-elu-evacue-du-square-des-potiers-ou-quatre-arbres-ont-ete-coupes-30-03-2021-8430295.php

Article du Blog “Pour Fontenay” du 30 Mars : http://www.pourfontenay.fr/blog/30-mars-2021-abattage-de-4-grands-arbres-proteges-au-square-des-potiers-sur-un-ordre-dun-maire

Article des Ateliers Fontenaisiens du 1 er Avril : http://www.ateliersfontenaisiens.fr/il-faut-des-logements-sociaux-refaits-a-neuf-et-des-espaces-verts-aux-blagis/

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite-3ème document) : L’impact de la non-construction sur le niveau des impôts locaux

Lorsqu’un Fontenaisien achète un bien immobilier neuf (ce qui est rare) ou modifie substantiellement sa maison ou son appartement, les bases fiscales représentatives (les « assiettes fiscales », bases du calcul de la Taxe Foncière « TF ») de ce domicile  sont mises à jour par les Services Fiscaux de l’Etat  (avec intervention uniquement consultative de la ville).

En clair, pour toute  rénovation (construction de neuf) ou toute réhabilitation (grande amélioration), la base des impôts locaux  et le niveau de taxation changent en conséquence.

L’analyse de l’évolution des bases fiscales sur plusieurs années permet ainsi de mesurer le degré de Rénovation ou de Réhabilitation de la ville. Or, nous constatons que,  sur 25 ans, il y a eu stagnation. Pour prendre une période plus récente, 2007-2016 (dernières années mises en ligne par l’Administration Fiscale), la valeur des biens immobiliers de Fontenay (base de la taxe foncière) s’est accrue de 7%, moins que l’inflation.

Dit autrement, les services fiscaux considèrent que le patrimoine immobilier des Fontenaisiens, sur cette période, a perdu de la valeur :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

Il n’en est pas de même dans les autres villes  de VSGP (Vallée-Sud-Grand-Paris) où la croissance des bases fiscales immobilières est régulière,  Fontenay restant la ville qui construit le moins :

Pour ceux qui aiment le détail, ci-dessous le calcul de la taxe foncière par ville pour 2009 et 2016 :

Cet écart entre Fontenay et les villes voisines met en évidence, pour notre ville, les conséquences des deux choix stratégiques (et erronés) déjà mentionnés :

  • Refus de toute construction neuve « privée » de 1994 à 2014 :

Fontenay  se trouve en 9ème position sur 11 devant Malakoff qui a la même politique malthusienne et devant Sceaux à l’immobilisme social bien connu. Les 902 logements nouveaux constatés à Fontenay relèvent quasiment tous de nouveaux logements sociaux puisque le neuf y a été  interdit.

  • Evolution à Fontenay du parc social par construction et intégration du parc Icade :

Monsieur Candide : Quelles conséquences pour les Fontenaisiens ?

Trois conséquences majeures :

  • appauvrissement de la population
  • hausse des impôts
  • biens immobiliers non adéquats et ne suivant pas l’évolution sociologique.

1- Appauvrissement de la population.

Les chiffres des impôts (IRPP, Impôts sur les Revenus des Personnes Physiques) confirment nos constats d’appauvrissement de la population à  Fontenay :

(CSP  signifie ici : « Catégorie Socio – Professionnelle et   CSP les plus faibles économiquement)

La comparaison avec les villes voisines, comparaison déjà présentée en document « 2 », est significative :

Cette dernière comparaison (base Insee) en partant du millésime Insee 2013 (moyenne  des années 2011-2015) montre que la détérioration est ancienne (blocage des constructions depuis 1995, ventes Icade 2010) et que, avec le changement de majorité en 2014, l’absence de toute construction sur la période 2014-2019 (temps d’élaboration du PLU voté en 2017 et les conséquences des blocages de quasiment toute construction par des recours intéressés) n’a , d’évidence, fait que ralentir  la dérive. Nous avons traité ce sujet dans notre article précédent.

2- Hausse des impôts locaux :

Le tableau déjà reproduit ci-dessus est significatif :

La ville connait régulièrement des accroissements de charges pour des raisons sociales, techniques,  juridiques, impact de décisions nationales … et doit augmenter ses ressources en conséquence ; face à une stagnation des assiettes immobilières fiscalement imposables, Fontenay  ne peut trouver ces ressources nouvelles qu’en augmentant les taux d’imposition (aujourd’hui uniquement la taxe foncière, la taxe d’habitation étant en passe de disparaître).

D’où les hausses d’impôts régulières en 2008, 2011, sous l’ancienne mandature et en  2015, au début de la mandature actuelle.

Tant que les assiettes fiscales des impôts locaux à Fontenay, assiettes basées très majoritairement sur la valeur du patrimoine immobilier,  resteront constantes, voire en baisse, la seule solution pour les municipalités successives relèvera de la hausse des taux d’imposition.

Monsieur Candide : je vois que, entre 2010 et 2014, il y a baisse des assiettes fiscales. Impact d’un grand incendie qui aurait détruit des immeubles ? Des grandes destructions ? Une guerre locale ?

Vous avez raison ! Jusqu’à 2010, il y a hausse puis, à partir de 2010, les bases fiscales de la ville baissent !

Ce très léger détail affreusement technocratique … va coûter quasiment 9,5 millions d’Euros à la ville en 15 ans !  (environ 1.000€ par famille sans aucune contrepartie).

Les logements sociaux sont, de droit,  exonérés pendant 15 ans de taxe foncière ; généralement cette exonération s’applique  à  des immeubles nouvellement construits, l’objectif du Législateur étant d’aider les bailleurs sociaux à investir.

Cette approche fut ici appliquée aux logements Icade devenant nouvellement immeubles sociaux malgré leurs  50 ans d’âge. Les immeubles, passant, par vente à des bailleurs sociaux,  d’un statut de logements privés à celui de logements sociaux, devinrent ainsi exonérés de Taxe Foncière (TF) pendant 15 ans (majoritairement de 2010 à 2025), sortant ainsi des bases d’imposition.

Nous n’avons évidemment pas accès aux dossiers fiscaux individuels de chacun des bailleurs sociaux acheteurs des appartements concernés mais nous pouvons, à partir des variations globales des bases d’imposition, calculer l’impact financier de la vente de ces immeubles Icade sur l’ensemble des Fontenaisiens.

La base du raisonnement est simple : nous allons comparer l’évolution réelle de la base totale sur la période 2010-2014, en baisse (voir tableau ci-dessus), aux chiffres qui auraient été constatés si la hausse avait continué durant cette même période 2010-2014 comme en 2007-2010 (d’où, en 4 ans, hausse de quatre fois les 650.000€/an mentionnés en rouge /tableau précédent = 2.600.0000€).

En clair, l’acceptation, en 2010,  par la mairie de ces ventes Icade à des bailleurs sociaux a conduit la ville  à connaître une perte annuelle de quasiment 635.000€/an, soit 9.5 Millions d’€ en 15 ans (fin de l’exonération progressivement  à compter de 2025).

Monsieur Candide : vous voulez dire que cette vente des immeubles Icade à des bailleurs sociaux a coûté quasiment 10 millions d’Euros à la ville ?

OUI !  Ce léger détail montre l’impact de la structure du bâti sur une ville.

Quand on entend des gens parler de bloquer toute construction ou toute réhabilitation … on peut s’étonner de ce  simplisme dans l’approche !

Le niveau des assiettes fiscales doit être géré si la ville  veut maîtriser le niveau et le taux des impôts locaux. Le niveau de construction à définir ressort de multiples paramètres, dont celui-ci et non uniquement des aspects esthétiques ou écologiques.

Nous en avons vu désormais les conséquences sur la ville au travers de trois articles :

  • le niveau de population et sa stagnation (1er article)
  • la structure sociale et son appauvrissement (2ème article)
  • la détérioration des finances de la ville à travers son bâti et ses bases fiscales (3ème article)

Nous verrons dans un 4ème article que tous ces éléments (vente immeubles Icade, blocage de toute construction, …)  ne sont pas sans conséquences sur les logements à Fontenay et donc sur le confort des Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances et Logements sociaux 2014-2020.

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020 (suite): La structure sociale de Fontenay – 2020

Un premier document montrait que le problème de la population à Fontenay ne relevait pas de son accroissement puisqu’il y a constante du nombre d’habitants depuis 1975, voire baisse légère, contrairement aux dires de certains.

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La présente note montre  que le vrai problème de la ville relève de sa structure et, surtout, de la détérioration de ses données sociologiques. Pour le dire clairement, Fontenay s’appauvrit fortement et très rapidement alors que les villes voisines s’enrichissent.

  1. Revenu médian des Fontenaisiens:

Regardons l’évolution du revenu médian des Fontenaisiens et comparons aux autres villes du territoire Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP :

Revenu médian par habitant (Insee : Millésime 2018 = moyenne des années 2016-2017-2018-2019-2020)

Le revenu médian des Fontenaisiens, en baisse,  est de 24.900€/an, au 9ème rang juste devant Malakoff et Bagneux.   En 2013, nous étions 8ème :

Et, en remontant à trente ou quarante ans, nous étions dans les premiers.

La raison de fond de ce déclassement est que le revenu moyen du Fontenaisien diminue quand celui de tous nos voisins augmente. Sur la base d’un indice 100 pour chaque ville en 2013, tous se situent aujourd’hui entre 105 (Antony, Bourg-LR) et 110 (Montrouge, plus forte croissance) alors que Fontenay a connu une baisse en passant à 99.3 !

Simplifions :

En clair, toutes les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) voient une augmentation du revenu médian de leur population en hausse de 7.4 à 9.4% sauf Fontenay qui décroit de 0.7%.

Monsieur Candide : un autre critère confirme votre approche ?

Absolument : le pourcentage de foyers payant l’impôt sur le revenu (IRPP) nous montre notre dégradation :

Nous sommes 9ème sur 10 (en ne comptant pas Bagneux qui est, sur ce critère, hors course).

Monsieur Candide : comment est-ce possible ?

Le problème relève de deux erreurs stratégiques majeures durant les différentes mandatures avant 2014 :

  • La revente des immeubles Icade (1426 appartements) à des bailleurs sociaux et l’augmentation de quasiment 50% du nombre des logements HLM de Fontenay (de 3.000 à 4.400).
  • Le refus de toute construction « privée» neuve, hors logements sociaux.

Regardons chacun de ces deux aspects.

2. Taux de logements sociaux

La ville de Fontenay connait un taux de logements sociaux de 43.19% au troisième  rang derrière Châtenay et Bagneux.

En 2010, Charles Pasqua a autorisé la vente des logements Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et le maire de Fontenay de l’époque (en 2010) a favorisé la vente des 1.426 logements concernés sur sa commune à des bailleurs sociaux avec transformation de ces  logements privés loués à des cadres ou employés de classes intermédiaires en des logements sociaux loués à des populations économiquement plus faibles.

Monsieur Candide : pourquoi avoir favorisé cette opération ?

Parce que cela était conforme aux idées de la majorité d’alors (2010) et que cela favorisait, pensaient-ils, leur situation politique.

Cette vente s’est accompagnée de plusieurs erreurs :

  • Refus de scinder ces 1400 logements en deux sous-ensembles et de distinguer en une partie à vendre à des bailleurs sociaux pour fiabiliser un taux SRU supérieur à 25% (obligation légale) tandis que l’autre partie serait restée privée
  • Refus de profiter de l’occasion pour créer un office municipal de logements sociaux sur l’exemple de « Clamart-Habitat » ou autres … Philippe Kaltenbach et Pascal Buchet, du même bord politique, se sont sentis plus concurrents qu’aptes à se coordonner alors que la structure Clamart-Habitat (office logements sociaux) existait.

3. Revenu médian des plus pauvres

Cette augmentation de 1400 appartements du parc HLM de la ville, un choc terrible pour la ville, a conduit progressivement à une baisse du revenu moyen de l’ensemble des Fontenaisiens et a majoré un  regroupement de gens à faibles moyens, gens qu’il faut absolument loger mais sans obligation d’atteindre 43.19 % ! (la loi impose 25%).

Le revenu médian du décile le plus pauvre de la ville se situe désormais à 12.520 €/an, au 4ème rang en partant du plus faible après Bagneux, Malakoff et Châtenay, alors que des villes sans problèmes sociaux telles Bourg-La Reine, Sceaux et Le Plessis connaissent un revenu en ce décile de 14.450,  15.250 et  15.440€/an.

Monsieur Candide : si je comprends bien, en clair, le « haut-de-gamme » des locataires sociaux ne vient pas à Fontenay.

Absolument ! Pour deux raisons :

  • La ville propose un parc HLM ancien et de faible attractivité ce qui fait que les candidats locataires qui ont le choix vont ailleurs où ils peuvent se loger en appartements plus aux normes. Ceux qui ont moins le choix acceptent Fontenay.
  • La ville maîtrise très difficilement les affectations  de locataires sociaux ; nous reviendrons sur ce sujet lors d’une autre étude.

=> les conséquences de ces décisions  se feront sentir encore pendant longtemps

4. Revenu médian des plus riches

A Fontenay, les immeubles privés (comme la grande majorité des logements sociaux) ont en général plus de trente ans d’âge puisque tout permis de construire a été bloqué de 1994 à 2014.

Cette  faible qualité de l’habitat a pour conséquence  que les « riches » (au sens « sud du 92 »)  ne choisissent pas prioritairement notre ville.

Ce phénomène conduit le revenu médian des habitants « aisés » de Fontenay à stagner voire à baisser et, pour ce qui concerne le « haut de gamme des habitants (décile supérieur de l’Insee),  cela nous classe en neuvième position juste devant Malakoff et Bagneux, villes que leur couleur politique rend pourtant moins attractives pour certaines personnes parmi les gens aisés.

L’écart avec Malakoff, très faible,  allant s’amenuisant …. Fontenay va se trouver en 10ème position.

 Monsieur Candide: A Fontenay, en caricaturant, on pourrait écrire que les gens en logements sociaux peuvent venir sans limites mais seuls viennent les plus pauvres tandis que les riches ne  souhaitent pas venir y habiter.

 Un peu rapide mais pas totalement faux !

5. Affectation des logements sociaux

La ville souffre, de plus, de règles d’affectation en logements sociaux qui lui sont défavorables :

6. Homogénéité sociale

Un ratio (dit « ratio de Gini ») mesure le rapport entre les plus riches et les plus pauvres d’un même lieu.  Plus le ratio est élevé plus la cohérence sociale est faible (et les inégalités fortes).Il est intéressant de voir que les deux villes ayant le meilleur ratio sont :

  • Le Plessis Robinson (3.4) qui a peu de gens très riches et qui sait par son sénateur/quasi-maire éviter que son bailleur social majoritaire (Hts de Seine Habitat) ne lui envoie des locataires sociaux trop pauvres  (au 1er rang avec des pauvres non pauvres).
  • Bagneux (3.5) qui concentre une très grande part de sa population dans des strates à problème, sans classes sociales riches.
  • Fontenay, avec un ratio de 4 se situe au milieu.
  • Le ratio « 5 » de Sceaux relève d’un soupçon de discrimination sociale.

Une autre approche pour mesurer la cohérence sociale consiste à rapprocher le « rang » de chaque ville en population « riche » et population « pauvre » :

Monsieur Candide : j’imagine que, à côté de ces aspects financiers, il y a des conséquences sociales ?

Malgré l’évolution culturelle de la société, le taux de familles monoparentales reste un critère de détermination des problèmes sociaux.

Deux villes connaissent un taux de familles monoparentales supérieur à 15%, Bagneux (18.55) et  Fontenay (15.6), les autres villes connaissant un ratio de 12.2%. 13.08% en total VSGP.

Monsieur Candide : que doit faire la municipalité ?

 Arrêter, pour le moins, la politique de l’équipe municipale précédente en :

  • Relançant la rénovation et l’augmentation raisonnable du parc immobilier privé pour attirer des habitants pouvant permettre de rehausser les aspects sociaux, économiques, scolaires …En ce sens, les jérémiades de ceux qui bloquent toute construction pour des raisons souvent personnelles (matérielles ou politiques) sont insupportables.
  • Rénover les logements sociaux pour attirer toutes sortes de locataires (d’où la reconstruction des Blagis, ….).
  • Essayer de reprendre en mains l’attribution des logements sociaux face à une préfecture qui devient hyper-centralisatrice.

La politique immobilière et sociale de Bagneux et Malakoff, municipalités communistes,  est significative :

Appartements à vendre :

Nous reviendrons sur ces différents points dans le cadre d’autres études.

Monsieur Candide : Faut-il désespérer ?

 Non !  Ces problèmes ont été pris en main : pour ne prendre que deux exemples :

  • Les logements sociaux des Blagis ont commencé à être traités, les 60 premiers logements ayant été vidés avec relogement des locataires, pour reconstruction …
  • De nouveaux habitants viennent louer dans le privé ou acheter à Fontenay

L’approche de l’Insee qui recense 8% des logements par an, fait la moyenne des cinq dernières années pour obtenir 40% puis multiplie par 2.5 pour obtenir 100%, conduit à une inertie dans la mesure des phénomènes sociaux,  ne permet pas aujourd’hui de percevoir l’évolution mais l’attractivité nouvelle de la ville pour toutes ses catégories d’habitants commence à se voir, ne serait-ce que sur le temps réduit pour vendre aujourd’hui un bien immobilier sur notre commune…

L’évolution des encaissements par la ville des droits de mutation confirme cette évolution favorable :

Sur la base de l’indice 100 relatif aux ventes de 2005 à 2014 (avec correction de l’impact des ventes Icade), le niveau d’activité est monté à 116.9 sur la période 2015-2020 et même à 119 si on ne prend pas en compte l’année 2020 minorée du fait du COVID

Cette hausse de 19% des taxes perçues par la ville, du fait de la hausse des volumes et des prix, témoigne du renouveau de l’attractivité de la ville.

 En synthèse, on peut penser que, sociologiquement, il y aura sur les années à venir :

  • Relatif appauvrissement des locataires en logements sociaux
  • Relatif enrichissement des habitants en locaux privés.

Espérons que le cumul de ces deux flux permettra de stopper l’appauvrissement connu depuis 2010.

Nous traiterons dans d’autres articles des sujets comme les données propres aux logements sociaux, le bâti à Fontenay, …

En toute amitié avec les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements-Sociaux de 2014 à 2020.

Chatenay-Malabry: La Butte-Rouge : Participez à la cérémonie des arbres le samedi 30 Janvier à 10 H 30

Le samedi 30 janvier, l’Association A.R.B.R.E.S, représentée par son président Georges FETERMAN, apportera officiellement son soutien à l’Association Châtenay Patrimoine Environnement (ACPE) lors d’une cérémonie qui se déroulera à la Cité jardin de la Butte Rouge.

Si le PLU modifié s’applique de nombreux arbres seront touchés et détruits surtout par les parkings en sous-sol.

Nous espérons être nombreux. Ce sont au total 40 ha d’espaces verts d’une riche biodiversité qui sont menacés.

Nous vous invitons à nous y rejoindre.
Nous irons ensuite reconnaître les plus beaux sujets du parc arboré de la cité-jardin :
robinier âgé de + 300 ans, châtaigniers de +200 ans, de nombreux chênes vénérables.

Rendez-vous à 10 h30 précises à la cité-jardin de la Butte Rouge, près de l’Eglise Copte, à la hauteur du numéro 379 de l’avenue de la Division Leclerc (en face de l’Intermarché).
Depuis le RER B Croix-de-Berny, prendre le bus 379, arrêt «Cyrano de Bergerac ». On peut aussi se garer sur l’avenue.
Pour le bon déroulement de l’évènement, les gestes barrières seront bien évidemment respectés.
Le port du masque est obligatoire (munissez-vous de votre masque), ainsi que la désinfection des mains et la distanciation physique.
Contact: Elisabeth Couvé 06 37 54 03 63
assocpe@wanadoo.fr
https://chatenay-patrimoine-environnement.org/

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020

L’Insee vient de publier les chiffres de  population  légale au 1er janvier 2021. Pour la commune de Fontenay-aux-Roses ils s’établissent à :

  • Population municipale           25 342 habitants
  • Population comptée à part*         236 habitants
  • Population totale                     25 578 habitants

* (La « population comptée à part »  comprend certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune : étudiants, résidents d’EHPAD, …).

Par rapport à l’année dernière,  l’accroissement est de 778 habitants.

Le chiffre de population dépasse ainsi les 25 000 habitants ;  c’est la première fois depuis les années 1970  et le chiffre s’approche même du maximum historique de 1975 (25 630 habitants/Insee).

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

<<                    baisse                         >>

Monsieur Candide : « je ne comprends pas, on nous dit que la population de Fontenay augmente et vous écrivez qu’elle se situe en 2020 à peine au niveau de 1975, voire même en dessous ! »

C’est exact ! En 45 ans, de 1975 à 2020,  la population de la ville n’a pas évolué !

Expliquons : jusqu’en 2013, les recensements INSEE n’intéressaient personne parmi les élus municipaux et les fichiers correspondants (recensement des logements et des habitants …)  n’étaient pas tenus à jour avec la précision nécessaire.

Certains étaient même ravis, pour des raisons d’alliance électorale, d’annoncer une baisse de la population fontenaisienne.

En 2014, le signataire de la présente, élu, à la fois maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux, se rendit progressivement compte d’anomalies dans les recensements car, dans certaines zones uniquement occupées par des logements sociaux bien référencés en bâtiments  et habitants par les Bailleurs, les chiffres INSEE ne correspondaient pas et étaient manifestement erronés (Blagis, Scarron, …).

Avec le Service Etat-Civil de la mairie, en charge des recensements, et l’aide d’un consultant extérieur, toutes les procédures de recensement furent progressivement remises à niveau avec régularisation et incorporation dans les fichiers des immeubles et populations qui n’y étaient pas même enregistrés depuis des années.

Monsieur Candide : Quels étaient vos objectifs ?

L’objectif principal était, outre de connaître plus précisément le niveau de population, de majorer la Dotation Globale de Fonctionnement versée par l’Etat, la DGF, qui s’établit à environ 150€/habitant.  Les 2500-3000 personnes qui sont venues en sus (de 22.000 à 25.000), majoritairement par le fait des régularisations, rapportent ainsi environ 400.000€/an (à coût constant car l’augmentation n’était que statistique et administrative). Le maire-adjoint aux Finances se sentait ainsi totalement concerné.

Le deuxième objectif était de mieux mesurer les besoins sociaux de la population en termes quantitatifs.

Monsieur Candide : « si je comprends bien, cette hausse de la population provient majoritairement du redressement des bases de données par amélioration des recensements? »

Absolument !  A titre d’exemple, cette amélioration de la base de données permit de « remonter » le nombre de logements de  10.992 en 2011 à 11.572 en 2016.

Regardons les recensements 2011 et 2016 : tout Fontenaisien sait que, lors du recensement de  2016, peu de temps après l’arrivée en mairie de la nouvelle équipe (2014), il n’y avait évidemment pas eu de constructions  à hauteur de quasiment 600 logements (écart entre  10.992 à 11.572) :

  • Le nouveau Plan d’Urbanisme (PLU) était trop récent pour avoir un impact
  • les deux premiers immeubles neufs construits à Fontenay (Mouillebœufs et place de La Cavée) ne seront terminés et  habités qu’en 2020.
  • Seule une vingtaine de pavillons (maximum) avaient été construits (avec un impact de moins de  100 habitants).

Cette hausse n’était quasiment que régularisations statistiques par mises à jour des fichiers des logements.

Sans rentrer dans le détail, notons que, pour des villes de la taille de Fontenay,  l’INSEE fait recenser chaque année 8% des logements, cumule les cinq dernières années, obtient ainsi une représentation précise de 40% de l’existant (8% x5)  et multiplie par 2,5 pour déterminer par extrapolation  100% de la population et ses caractéristiques.

Dit autrement, les régularisations pour erreurs ou anomalies demandées par nous à l’INSEE dans les années 2015-2017 (et suivantes) ont mis 5 ans pour produire leur plein effet et il est donc normal que ces corrections  viennent s’impacter jusqu’en fin 2020 (voire encore marginalement sur les millésimes à venir).

En clair, comme pour le parc de logements, l’augmentation apparente de la population récemment annoncée relève quasiment totalement de ces régularisations.

L’attractivité nouvelle de la ville aura un impact sur la population mais progressivement. L’impact est, à ce jour, plus sur les prix au m² que sur les volumes réellement construits qui restent, pour l’instant,  marginaux.

Monsieur Candide : « Certains pourront continuer à prétendre qu’il y a eu construction de nouveaux logements et que cela doit avoir un impact. »

La réponse est simple : il n’y a eu jusqu’à aujourd’hui qu’une quasi-stagnation du nombre de logements qui, avec  régularisation des anciennes erreurs de recensement,  conduit à un parc d’environ 11.640 logements et la très faible augmentation de l’habitat connue à fin 2020 est compensée par la baisse du nombre d’habitants par logement qui s’établit à 2,2personnes/logement  (contre 3,2 en 1968).

La dernière étude que j’ai réalisée sur ce sujet (dernier millésime connu, celui de 2017, période 2015-2019) m’a permis de définir le tableau récapitulatif ci-dessous :

(Population millésime 2017 = analyse de la période 2015-2019, dernières statistiques connues sur les critères concernés).

Tout se résume à ce tableau.

Monsieur Candide : « D’autres bases de données confirment-elles que la population n’a pas augmenté ces dernières années, en clair sous le maire actuel, mais que c’est l’évolution de la qualité des recensements qui a conduit à augmenter les chiffres depuis 2014 ? »

Absolument !  La constance du nombre des enfants en écoles maternelles ou primaires témoigne de la stagnation de la réalité :

Sur la base de ces nombres d’élèves, la croissance de la population entre 2015 et 2020 s’établirait à 4,3% en 4  ans, niveau très limité de 1% par an. Sur le dernier exercice connu (année scolaire 2019-2020), la population scolaire est même en baisse de 61 élèves.

Ce taux de 1% concerne seulement la population des enfants, en croissance avec les naissances, quand la population des séniors suit une autre logique plus marquée par les décès. En clair, ce taux de 1% est très certainement supérieur à la réalité totale de l’ensemble de la population de la ville.

Cette remarque est confirmée par le fait que, selon l’INSEE, le taux accroissement naturel (dit « solde naturel ») est déjà égal à 0.7% sur 10 ans (période 2007-2017).

Une ville plus peuplée de seniors comme Sceaux connait un solde naturel nul : « 0 ».

Revenons à Fontenay : En synthèse, on voit ici que les 12.8% de croissance démographique en 5 ans, croissance annoncée par l’INSEE et reprise par le journal Le Parisien relève :

  • du solde naturel de 0.7%/an
  • d’une hausse par apport extérieur de 0.3%

>> Ces 2 facteurs représentant les 1% (hypothèse majorée) constatés au niveau de la population des enfants scolarisés

  • d’un parc immobilier constant à ce jour (impact < 100 personnes ?)
  • des régularisations statistiques, pour le solde, 8%.

Aucune notion de « sur densification » n’apparait dans ces chiffres du moins si on se donne la peine d’analyser.

Monsieur Candide : « et le futur ? »

On a vu que la variation future de population relèvera :

A la hausse :

  • Du nombre de logements à construire (+1500 à 2000 sur plusieurs années à venir pour un parc existant de 11.640) ; +17% correspondant au minimum imposé par l’Etat
    Michel Renaux, maire-adjoint à l’urbanisme a précisé que ce sont des documents officiels qui imposent ces 1500 logements : SDRIF, SCOT, et PLH.

– A la baisse :

  • Du nombre de logements disparaissant par destruction pour reconstruction
  • Du nombre de logements disparaissant par démolition, … ou « fusion » avec des appartements voisins. Le taux de disparition naturelle du parc existant est de 0.50%/an soit 50 appartements/an environ.
  • Du taux de logements vacants (en hausse)
  • Du nombre de personnes par logement (en baisse), critère lié à la taille des familles (impact des personnes seules en nombre croissant, veuves, veufs, divorcés, …) et de la taille des logements nouvellement construits.

Un parc stagnant et vieillissant  devient incohérent avec l’évolution de la structure de la population.  Personne ne prend en compte cet aspect qui constitue l’un des problèmes majeurs des politiques dites de « réhabilitation ».

On voit ainsi que l’ensemble de ces paramètres joue ; pour ne prendre que le critère « disparition de logements », sans constructions significatives  entre les recensements des « millésimes » 2006 et 2011, le nombre d’appartements a baissé de 11.018 à 10.992.

On peut s’interroger sur la signification d’une telle baisse alors que la population connaissait des problèmes pour se loger. C’était le choix de la municipalité d’alors (avant 2014)  de minorer le parc de logements quand des familles Fontenaisiennes ne trouvaient rien pour se loger quand un bébé s’annonçait ou quand un enfant devenu adulte se mettait en couple !

L’âge moyen des logements pose également problème :

(Statistiques sur le parc au 1er janvier 2015, dernières données connues sur ce critère).

De trop nombreux immeubles limités volontairement à quatre étages (rdc +4) ne comportent pas d’ascenseurs, n’ont pas de cages d’escalier permettant d’en installer et font ainsi souffrir une population âgée qui doit monter à pied. Isolation thermique ou phonique posant problème.

La « réhabilitation » sur des immeubles construits à la « va-vite » dans les années 60 (croissance démographique du baby-boom, …..) ne peut intéresser qu’une part limitée du parc.

Lorsque les chiffres du dernier recensement de 2020 seront disponibles, je complèterai cet article par une analyse de l’évolution de  la structure de la population ; je peux déjà dire que, sur la base des recensements des années précédentes,  Fontenay connait une situation particulière due à son haut taux de logements sociaux (42%), à l’impact continu et encore sensible de la vente des logements Icade de 2010 (changement progressif et encore actuel des locataires des 1.400 appartements concernés), à la quasi-absence de constructions pendant 20 ans, à un bâti ancien et souvent non aux normes, parfois peu attractif, à la centralisation sur la préfecture de la grande majorité des affectations en logements sociaux,  …

La conséquence étant que le revenu moyen des Fontenaisiens est en baisse, seule commune du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP à connaître cette évolution.

C’est dans ce cadre général, niveau de la population, structure sociale et économique, volume et qualité de l’habitat,  …  qu’il faut analyser ce qu’il convient de construire pour l’avenir. Ne raisonner que sur certains paramètres conduirait à un diagnostic incomplet et erroné.  Sauf à avoir des yeux sélectifs et orientés vers son intérêt politique voire  personnel.

Je terminerai en remerciant très sincèrement le Service Etat-Civil de la Mairie pour l’aide apportée à la remise à niveau des recensements INSEE.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

Association CIVIFAR : réunions de membres du Conseil d’Administration en visio-conférence avec Michel RENAUX, adjoint à l’urbanisme.

Des membres du Conseil d’Administration ont eu plusieurs réunions en visio-conférence avec Michel RENAUX, adjoint à l’urbanisme.

L’ordre du Jour de ces réunions était:
• Pensez-vous que les principes de la Démocratie Participative doivent s’appliquer au domaine de l’urbanisme ?
• Dans ces conditions,  comment va-t-on appliquer la Démocratie Participative à l’urbanisme ?
• Comment parvenir à limiter à 1500 le nombre de nouveaux logements de 2018 à 2033 ?
• Allez-vous lancer une réflexion sur l’évolution urbanistique globale de Fontenay à long terme,
et réviser le PLU en fonction de ses conclusions, en particulier sur le centre-ville ?
• Tableau de suivi des nouvelles constructions.

Ces réunions ont fait l’objet d’un compte-rendu  qui a été validé par CIVIFAR et  Michel RENAUX.

Pour télécharger le compte-rendu : Urbanisme – entretiens avec Michel Renaux_VF

Ou avec le lien : http://www.civifar.fr/project-updates/reunionsdemembresduconseildadministrationenvisio-conferenceavecmichelrenauxadjointalurbanisme

La suite de ces réunions devrait en particulier donner lieu à un tableau de suivi des nouvelles constructions  dont CIVIFAR pourrait valider la mise en place, à partir des éléments fournis par le service d’urbanisme de la ville, sous le contrôle aussi de membres de la Commission des Permis de Construire.

Association CIVIFAR

Site : http://www.civifar.fr

Adresse e-mail : asso.civifar@gmail.com

Demande de permis de construire un immeuble en pleine zone pavillonnaire, à l’angle des rues Pasteur et Boris Vildé: les habitants du quartier s’opposent à ce projet et agissent

Source : http://www.pourfontenay.fr/blog/demande-de-permis-de-construire-un-immeuble-en-pleine-zone-pavillonnaire-langle-des-rues

Une demande de permis de construire d’un immeuble de 15 logements en pleine zone pavillonnaire a été affichée dans les locaux de la Direction Services desTechniques Municipaux ( DSTM), situés au premier étage du Château Sainte-Barbe, le 17 novembre 2020. Voir l’article en date du 23 novembre 2020 sur le blog citoyen pourfontenay.fr

Les habitants ont appris cette information par ce blog.  Cette Information est absente dans le journal municipal Fontenay Mag paru début décembre,elle est aussi absente sur le site internet de la Ville , et les locaux de la DSTM sont fermés pour cause de Covid.

Les habitants du quartier, en particulier les riverains des rues Pasteur, Boris-Vildé, Professeur Leriche s’opposent à ce projet pour plusieurs raisons :

  • L’ensemble du quartier est situé en zone pavillonnaire UE du Plan Local d’Urbanisme ( PLU). C’est une zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire (définition donnée dans le réglement du PLU). Un immeuble collectif de 15 logements n’est pas un habitat individuel , c’est encore moins un bâtiment de type pavillonnaire. Ce projet est non compatible avec la zone UE et ne s’intègrera pas dans cet environnement de maisons individuelles.
  • Le terrain est occupé par une maison entourée d’arbres participant, comme les jardins des pavillons alentours à la constitution d’espaces verts, qui sont en déficit par ailleurs sur l’ensemble de la commune. De plus, ce terrain constitue un ensemble de pleine terre contribuant à l’absorption des eaux de pluie et au maintien de la biodiversité. C’est d’ailleurs un ancien verger.
  • Un immeuble avec des parkings et des caves en souterrain risque de perturber l’équilibre précaire de l’écoulement des eaux souterraines de la zone et de provoquer des inondations dans les maisons avoisinantes. Cela s’est déjà produit rue Pasteur, lors de la construction d’une maison, où le drain Colbert avait été légèrement endommagé provoquant des inondations. Ce même drain Colbert traverse le terrain à faible profondeur et doit être préservé. Par conséquent, sur une partie du terrain il ne sera pas possible de construire un sous-sol, ce qui diminuera la capacité de parking de l’immeuble qui devrait comporter pour 15 logements 30 places de parking. A noter qu’une petite partie de ce terrain est dans une zone soumise à un aléa fort de retrait-gonflement des argiles. (D’après la carte des « risques » du PLU.)
  • Actuellement les places de parking rue Boris-Vildé et rue Pasteur sont déjà saturées. Par conséquent le surplus de voitures des habitants du quartier risque d’aggraver cette situation, et de reporter les voitures sur la rue privée du Professeur Leriche.

Première action des habitants : une lettre au Maire exposant leur opposition à ce projet en reprenant les arguments ci-avant, avec demande de rendez-vous.

Plusieurs associations :  « ASL Lotissement Le Côteau », « Pour la protection du Côteau Boisé du Panorama » et « Union Associative Fontenaisienne »   nous soutiennent  et s’opposent également à ce projet.

Nous continuerons à vous tenir au courant de nos actions et de leurs résultats.

Olivier Péron   Julien Guitton

A Fontenay aux Roses, comme ailleurs en région parisienne, la pression immobilière rase les pavillons : comment résister ?

A Fontenay aux Roses

Extrait de l’article du blog Citoyen Pour Fontenay du 23 Novembre 2020 Danger. 69 rue Boris Vildé, 24 rue Pasteur, demande d’un permis pour construire un immeuble en pleine zone pavillonnaire. Auteurs :Suzanne Bourdet , Michel Faye 

“17 novembre 2020 : affichage en mairie d’une demande de permis de construire, pour un immeuble de 15 logements, à 3 niveaux, à l’angle des rue Boris Vildé et Pasteur, soit au 69 rue Boris Vildé et au 24 rue Pasteur, en pleine zone pavillonnaire UE.

Le demandeur est la société « SCCV Fontenay Vildé », sise 63 boulevard Maréchal Joffre 92340 Bourg-la-Reine

La référence de cette demande de permis de construire est 092 032 20 020

Cette demande concerne un immeuble qui serait construit en pleine zone pavillonnaire UE du PLU

Or la zone UE est « une zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire ». C’est la définition donnée par le PLU.

Il est aussi précisé, article 4.1. Caractéristiques architecturales et paysagère : « Les bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier ne devront pas porter atteinte au caractère des lieux avoisinants »

Cette demande de permis de construire va à l’encontre de la définition de la zone pavillonnaire UE : un immeuble de 15 logements n’est pas un habitat individuel et c’est encore moins un bâtiment de type pavillonnaire.

De plus situé en pleine zone pavillonnaire il porterait atteinte au caractère des lieux avoisinants.

En conséquence serait-t-il vraiment judicieux d’accorder le permis de construire pour cet immeuble ?

Un refus de cette demande de permis de construire serait logique.

Accorder ce permis de construire créerait un dangereux précédent.

Nul doute que si ce permis de construire était accordé, les propriétaires de pavillons en zone pavillonnaire UE seraient assaillis par les promoteurs. La zone pavillonnaire UE représente près du tiers de la superficie de la Ville”

La pression immobilière des promoteurs pour racheter les pavillons en Ile-de-France

Source : Le Parisien du 21 Novembre 2020 : les prix fous des promoteurs pour racheter les pavillons en Ile-de-France

Source : Le Parisien du 21 Novembre 2020 : En Ile-de-France, la pression immobilière rase les pavillons

Ce sont des montants sur lesquels les vendeurs et promoteurs ne s’épanchent que très peu. Combien vend-on un pavillon à un promoteur qui va le détruire puis reconstruire dessus plusieurs logements?

Par exemple à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne)

Au numéro 79 de l’avenue Foch, à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), repose un long immeuble de trois étages. Mais il y a encore quelques années, on y trouvait trois maisons. Toutes ont été rasées après avoir été rachetées en mars 2018. La plus grande – 195 m2 sur 470 m2 de terrain – a été vendue 1,45 million d’euros. Une deuxième – 97 m2 sur 721 m2 – a été vendue un million d’euros. La dernière – 113 m2 sur 714 m2 – s’est négociée à 770 000 euros. Des prix démentiels – de 6800 euros à 10 300 euros le m2 de surface habitable – pour une commune où, selon le site Meilleursagents.com, le m2 se négociait à cette époque autour de 5700 euros.

« Le promoteur achète un droit à construire, pas des m2 », rappelle Alexis Thomasson. C’est-à-dire qu’il se projette : s’il prévoit de construire 30 logements sur telle parcelle, il n’achètera pas cette parcelle au même prix s’il peut finalement n’en construire que 20. « On profite d’un effet d’aubaine car on achète au vendeur son bien bien au-delà du prix du marché classique », avoue un promoteur. Chez Neoparcel, on estime à au moins 25% la somme gagnée quand on vend à un promoteur plutôt qu’à un acquéreur classique.

Qu’est-ce qui pourrait être fait par la ville pour mettre un coup d’arrêt à la spéculation immobilière ? Exemple d’Antony

Source Le Parisien du 20 Octobre :  Antony veut préserver ses 10 000 jardins privés

A Antony, il y a actuellement une révision du PLU qui a été soumis à une enquête publique du 21 septembre au 21 octobre 2020

Les documents de cette enquête publique sont disponibles.

Traversée par des coulées vertes et située à l’orée du parc de Sceaux, la ville limitrophe avec la grande couronne bénéficie surtout d’îlots de fraîcheur grâce aux 10 000 jardins privés des pavillons qui couvrent pas moins des deux tiers de la commune. Ce sont donc ces précieux écrins de verdure que la ville souhaite préserver par la modification de son plan local d’urbanisme (PLU), soumis à enquête publique.

« Si vous prenez une vue satellite d’Antony, il n’y a que des espaces verts avec des pointillés rouges pour les toits. Le problème, c’est que nous nous sommes aperçus que ces espaces verts disparaissaient progressivement et à une vitesse accélérée en raison de la multiplication des projets de division de parcelles, devenus une pratique courante à Antony comme ailleurs », remarque le maire (LR), Jean-Yves Sénant. Et ce dernier de citer les villes de Sceaux, Clamart et Bourg-la-Reine qui ont fait évoluer leur PLU de la même manière.

Pour mettre un coup d’arrêt à la spéculation immobilière, la commune entend donc, par cette modification du PLU, interdire notamment toute construction à plus de 20 mètres des trottoirs dans la zone pavillonnaire. En cas de division de terrain, l’emprise au sol sera limitée à 20 %.

Dans son avis disponible dans le dossier d’enquête publique, le préfet des Hauts-de-Seine s’est montré toutefois inquiet face à ces mesures visant à réduire la constructibilité de plus de la moitié des espaces urbanisés. « Elles risquent de compromettre les obligations de la ville en matière de densification et de production de logements : avec une densité des espaces d’habitat de 52,6 logements par hectare en 2013, la ville est en effet soumise aux objectifs d’intensification fixés par le schéma directeur de la région Ile-de-France de 10 à 15 % des tissus urbains », écrit le préfet Laurent Hottiaux.

« Ce ne sont pas les quelques logements en zone pavillonnaire, qui ne pourront pas être construits, qui vont nous empêcher d’atteindre notre objectif de 29 800 logements en 2030 », balaye Jean-Yves Sénant. En 2013, la ville comptait 25 900 logements, elle en dispose aujourd’hui de 27 500.

Point sur les projets immobiliers du quartier Champarts, Île, Boucicaut

Ce quartier situé de part et d’autre du nord de la rue Boucicaut, entre la place de la Cavée et la limite avec la commune de Chatillon, présente aujourd’hui un ensemble équilibré entre maisons avec jardins, et petits immeubles collectifs entourés d’espaces verts.

Le PLU approuvé en 2017, avec une zone UB « d’entrée de ville » qui coupe en deux l’espace pavillonnaire classé en zone UE, permet le long de cette partie de la rue Boucicaut des constructions dont l’emprise au sol peut atteindre 50 % de la superficie et d’une hauteur de 18/21m, ce qui est plus haut que ceux de la place de la Cavée.

Sur les 200 m de cette partie nord de la rue Boucicaut, on dénombre en septembre 2020 au moins 4 projets immobiliers en cours à différents stades.

A-126 rue Boucicaut (surface de 959 m2)

Promoteur Les Nouveaux Constructeurs

Permis accordé en avril 2018 puis Permis modificatif accordé en février 2019.

Immeuble de 27 logements et 41 places de parking.

R+4+Comble d’une hauteur de 18m, plus haut que la maison de retraite située à côté.

Nécessite la démolition d’une maison d’habitation rénovée.

Une bande d’environ 6m pour une surface de 105m2 côté rue est rétrocédée pour l’élargissement du trottoir.

Le futur bâtiment s’aligne sur celui de la maison de retraite et n’intègre aucun aménagement paysagé coté rue.

                       Le projet est en cours de travaux.

La maison a été détruite au cours de la 2ème quinzaine de septembre 2020, la végétation existante a été arrachée, seuls 3 arbres en fond de parcelle semblent conservés suite à la démolition, alors que le dossier de permis de construire prévoyait la conservation de 4 arbres.

B-129-131 rue Boucicaut (regroupement de 3 parcelles – surface de 2098 m2)

Promoteur SCI Résidences Franco-Suisse

Permis accordé en novembre 2017 puis Permis modificatif accordé en avril 2018

Immeuble de 61 logements et 102 places de parking

R+4+Comble d’une hauteur de 18 m

L’immeuble projeté, en forme de T, s’aligne coté rue Boucicaut sur les habitations situées de part et d’autre.

Ce projet se situe pour partie sur une friche artisanale (129 rue Boucicaut, parcelle mixte habitation/activité endommagée par un incendie) mais va entraîner la démolition de maisons sur deux parcelles pavillonnaires jointes au projet (131 rue Boucicaut et 4 Ruelle des Champarts). Aucune plantation existante n’est maintenue dans le cadre de l’opération.

Le permis de construire fait l’objet d’un recours depuis mai 2018 qui est en attente du jugement du Tribunal Administratif.

C-136-136bis rue Boucicaut (regroupement de 2 parcelles surface d’env 1500m2)

Promoteur SCI Résidences Franco-Suisse

Permis en cours d’instruction depuis le 27 juillet 2020

Immeuble de logements dont le nombre devrait tourner autour d’une quarantaine.

Environ 200 m2 de terrain coté rue devrait être rétrocédé pour élargissement du trottoir, selon la carte du PLU repérant les emplacements réservés.

Cette opération nécessitera la destruction de 2 maisons de caractère typique du bâti pavillonnaire à protéger.

Voir aussi l’article du Blog Citoyen – Pour Fontenay

http://www.pourfontenay.fr/blog/demande-de-permis-de-construire-dun-immeuble-de-6-niveaux-aux-136-et-136-bis-rue-boucicaut

D-133ter-135-137-139 rue Boucicaut (regroupement de 4 parcelles  – surface d’env 1220m2)

Promesses de vente en cours, projet probablement à l’étude pour un dépôt de Permis de construire.

Le regroupement de ces parcelles permettrait de construire autour de 30/35 logements après la démolition de 4 maisons dont la maison de caractère en angle du n°139 rue Boucicaut à la limite avec Châtillon.

Les opérations en cours ou potentielles sur ce tronçon de la rue Boucicaut amèneraient la création estimée de 130 à 160 logements collectifs, avec probablement plus de 200 places de parking. Mais cela au prix de la démolition de 10 maisons individuelles, dont certaines à l’architecture remarquable qui aurait mérité d’être préservée, de la diminution de la superficie d’espaces verts et de l’abattage d’un nombre significatif d’arbres de haute tige dont le remplacement plus ou moins partiel dans les projets nécessitera des années avant de reconstituer des espaces verts de même intérêt.

 Association Champarts-Île-Boucicaut (Chilbo) – Régine Ligonie, Anna Malcoëffe, Hélène Chabanas-Maguin