Chatenay-Malabry : la Cité-Jardin de la Butte Rouge: qu’en est-il ?

Sources : La Croix du 20 Janvier : 90 ans d’histoire 

La Croix du 20 Janvier : Cité-jardin de la Butte-Rouge, la destruction évitable

La Croix du 21 Janvier : Cité-jardin de la Butte-Rouge, l’enjeu du logement social

Le Parisien du 13 Mars 2019 : Butte-Rouge à Châtenay: l’historien de renom défend une cité «exceptionnelle»

Le Parisien du 10 Janvier 2021 : A Châtenay-Malabry, les habitants de la Butte-Rouge divisés sur l’avenir d’un quartier historique

Association Chatenay Patrimoine Environnement 

Une quinzaine de cités-jardins, dont celle de Châtenay-Malabry, ont été construites en banlieue parisienne sous l’impulsion du président de l’office HBM (habitation à bon marché) de la Seine, Henri Sellier, dans l’entre-deux-guerres. Elles devaient répondre à la crise du logement et à l’insalubrité des habitations ouvrières.

La cité-jardin de la Butte-Rouge, 3 800 logements aujourd’hui, a été construite à partir des années 1930 par les architectes Joseph Bassompierre, Paul de Rutté, André Arfvidson puis Paul Sirvin et le paysagiste André Riousse. Sept tranches de construction se succèdent à travers le temps. Chacune a ses spécificités, mais une unité de couleur – le rose – perdure.

Le modèle repose sur les « garden cities » anglaises pensées par l’urbaniste Ebenezer Howard : une faible densité du bâti, des espaces verts, des services publics. L’objectif est d’offrir une grande qualité de vie en alliant les avantages de la campagne et de la ville.

Une association : Chatenay Patrimoine Environnement s’est créée il y a 15 ans. 

Elle a son site internet et parle de ses actions : https://chatenay-patrimoine-environnement.org/

Plan du patrimoine bâti

Plan d’ensemble du projet de modification N°4 du PLU de Châtenay-Malabry.
Les bâtiments identifiés en rouge seront conservés.
Tous les autres seront soit démolis, soit agrandis en hauteur ou en emprise au sol.

Carte des démolitions programmées

Nous avons projeté sur la carte de la Butte Rouge les données du projet soumis à l’enquête publique. On voit ainsi clairement ce à quoi aboutirait la modification N°4 du PLU de Châtenay-Malabry.
Voici ce à quoi aboutira la modification N°4 du PLU à Châtenay.

Modification du PLU

Credit Photo : Le Parisien du 20 Janvier

En rouge, les 17 bâtiments préservés. En orange et gris foncé, ceux qui seront démolis puis reconstruits.

L’enquête publique qui se tiendra s’est déroulée du 12 décembre au 11 janvier 2021. le commissaire enquêteur doit rendre son avis sous 30 jours.

1565 avis déposés sur le registre numérique dont 568 les dernières 24 heures et environ une trentaine sur le registre papier (disponible à la mairie)

Sur le registre numérique : 1477 avis favorable ou défavorables avec une répartition 87% défavorables et 13% favorables.

Beaucoup de remarques pertinentes et intéressantes parmi les 1477 avis.

Un très bel article déposé sur le site de l’enquête mais aussi accessible depuis ce lien : http://www.sppef.fr/2021/01/08/modification-du-plu-de-chatenay-malabry-letat-abandonne-la-butte-rouge-aux-promoteurs/, Il est rédigé par Julien Lacaze président de Sites & Monuments.

Cité-jardin de la Butte-Rouge, la destruction évitable

Source : La Croix du 20 Janvier : https://www.la-croix.com/JournalV2/Cite-jardin-Butte-Rouge-destruction-evitable-2021-01-20-1101135870

Extrait :

Une modification du plan local d’urbanisme a été soumise à enquête publique jusqu’au 11 janvier. Si elle était adoptée, elle permettrait la démolition et reconstruction d’une très large partie de la cité – environ 80 %, selon les opposants au projet. D’après les plans, seuls une quinzaine de bâtiments bénéficieront d’une « protection patrimoniale stricte ». Le reste sera ouvert aux démolitions et fortes transformations. « Cela donne aux promoteurs le droit de faire ce qu’ils veulent », réagit l’architecte Louis Sirvin, petit-fils de Paul Sirvin, l’un des créateurs de la Butte-Rouge.

Un tout autre schéma avait été préconisé par des urbanistes et architectes ayant travaillé sur le projet. Claire Schorter avait été sélectionnée sur concours en 2016 par l’office HLM alors propriétaire, Hauts-de-Seine Habitat, pour présenter un « plan-guide » censé déterminer la conduite de la rénovation. Une étude qui a coûté 89 832 €, selon le directeur général de l’office, Damien Vanoverschelde.

Sa conclusion : il est nécessaire de réhabiliter (respecter le caractère architectural des bâtiments, NDLR) sans passer par des démolitions et reconstructions, qui signeraient la fin de l’esprit issu des « garden cities » à l’anglaise. Seules « quelques démolitions » étaient préconisées par le cabinet de Claire Schorter, qui estimait par ailleurs possible de « construire de manière localisée une nouvelle pièce générant des recettes pour participer aux rénovations »« Sur la superficie des logements, l’accessibilité et le financement, nous avons retourné les arguments du maire en montrant que l’on parvenait à respecter les contraintes en rénovant sans détruire », ajoute l’urbaniste.

Mais la suite ne s’est pas déroulée comme prévu : « Un comité d’experts avait été mis en place par l’office pour suivre nos études, raconte Claire Schorter. Nous avions insisté sur l’importance de sa présence pour valider les décisions sur la construction et la rénovation. » Problème, « il a complètement disparu de la circulation après l’étape diagnostic »« Le maire n’a a priori pas souhaité qu’il soit maintenu », poursuit l’urbaniste, qui a « décidé d’arrêter » : « Travailler sans eux sur une telle pièce urbaine, c’était donner un blanc-seing à l’élu et à la spéculation immobilière. »

À cette période, fin 2017, le patrimoine de la cité allait être transféré à un office intercommunal, Hauts-de-Bièvre Habitat, dont Carl Segaud est administrateur. « Hauts-de-Seine Habitat nous a demandé de signer un avenant à notre contrat avec le nouveau propriétaire, poursuit l’urbaniste. Nous avons conditionné la signature à la présence du collège d’experts. Nous n’avons jamais eu de réponse, donc nous n’avons jamais signé. » Hauts-de-Seine Habitat, par la voix de Damien Vanoverschelde, indique que la mission de Claire Schorter « était achevée ». Hauts-de-Bièvre Habitat n’a pas répondu à nos questions.

Le plan-guide s’appuyait sur d’autres études, aussi engagées par l’office HLM. Architectes et paysagistes ont travaillé pendant des mois en 2015, à l’aide des archives, puis sur le terrain. « Nous avons analysé chaque bâtiment un à un, classé les éléments selon leur caractère patrimonial et selon leur état », se remémore Dominique Blanchon, architecte de l’agence BDAP. Ce travail plaide pour une « préservation de l’ensemble » de la cité, « une réhabilitation et non une démolition de ce livre ouvert de l’histoire du logement social et de l’urbanisme ».

Les problèmes d’isolation et d’humidité ont une solution, disent les spécialistes : il faut « supprimer l’isolation par l’extérieur des années 1980-1990, la remplacer par une isolation intérieure et intégrer une ventilation mécanique », estime Dominique Blanchon. Et pour les petites surfaces des appartements ? « On peut facilement rassembler deux logements pour en faire un plus grand », répond-elle.

L’étude déterminait donc « trois ou quatre bâtiments de moindre qualité architecturale qui pourraient être démolis ». Mais « il était possible de faire sans démolition », assure l’architecte. « Le message n’est pas passé. Je crois que le maire veut faire du neuf », se désole quant à lui Thomas Baltzer, architecte à l’époque stagiaire chez BDAP.

« Nos conclusions n’avaient rien à voir avec le projet de la municipalité », confirme la paysagiste Patricia Perrier de l’agence In-folio, qui a étudié les rues, jardins et autres espaces non construits des 70 hectares de la cité. « La composition associe très finement le relief, le tracé des rues, les bâtiments et la végétation…, explique-t-elle. C’était un écoquartier avant l’heure ! Le détruire ou le transformer radicalement serait un immense gâchis. »

« Tous les diagnostics ont été réalisés. Énormément d’argent public a été dépensé en études, et le maire n’en fait rien », dénonce la présidente de l’Ordre des architectes d’Île-de-France, Christine Leconte. Pour elle, c’est un exemple de « la pression foncière qui peut s’exercer à travers des enjeux de promotion immobilière ».

« Ces études ne sont pas publiques, balaie le maire Carl Segaud. Elles permettaient de nourrir la réflexion, et n’ont pas été inutiles. Certaines idées étaient intéressantes, d’autres nettement moins. » Selon l’édile, le projet de Claire Schorter « touchait au plan d’urbanisme, construisait sur des espaces verts, ce qui n’était pas la commande publique ».

Cité-jardin de la Butte-Rouge, l’enjeu du logement social

Source : La Croix du 21 Janvier: https://www.la-croix.com/France/Cite-jardin-Butte-Rouge-lenjeu-logement-social-2021-01-21-1201136263

Le projet porté par la mairie pour créer « l’écoquartier du XXIe siècle » et « améliorer les conditions de vie des locataires » passe à la vitesse supérieure en ce début 2021 : une modification de Plan local d’urbanisme permettant la démolition d’une large partie de la cité-jardin – 80 % selon les opposants au projet – a été soumise à enquête publique jusqu’au 11 janvier. Le conseil territorial devra ensuite délibérer.

À l’issue de la rénovation, il n’y aura plus que 40 % de logements sociaux dans la cité, contre 98 % aujourd’hui. Le reste sera de l’accession libre à la propriété (40 %) et du logement intermédiaire (20 %). Le projet va entraîner une perte d’environ 1 500 logements sociaux sur le site. Le maire LR Carl Segaud affirme que « l’objectif est de reconstituer ces logements sociaux dans la cité, dans la ville, dans les communes du territoire, voire au-delà si nécessaire ». Tout en assurant que « les habitants qui le souhaitent pourront bien évidemment rester dans la cité-jardin ».

« Rendre la cité bon chic bon genre »

Comment résoudre cette équation ? « L’opération va durer dans le temps, répond Carl Segaud. Il y a une rotation annuelle, 300 logements se libèrent de façon naturelle par an. Et on a passé une convention afin de pouvoir bénéficier des attributions des nouveaux logements. » Une démonstration qui ne convainc pas Louis Sirvin, architecte et petit-fils de Paul Sirvin, l’un des créateurs de la cité : « La volonté, c’est de raser pour mettre d’autres habitants à la place et rendre la cité bon chic bon genre. »

Depuis 2019, les relogements ont commencé sur trois « îlots tests », qui concernent 241 familles. Le maire indique que « la moitié des logements sont vacants, les familles ont été relogées après enquête sociale ». « Les habitants concernés par le projet sont relogés au même prix au m2, sous réserve que ce soit avec le même bailleur sur la ville, qui possède plus de 82 % de logements sociaux », assure l’édile.

Bientôt les premiers permis de démolir

Marine a le sentiment « d’habiter dans un endroit exceptionnel, bien plus agréable que les grandes barres d’immeubles ». « Je sais bien que, dans certains foyers, les papiers peints se décollent tellement l’humidité est présente. Mais ce n’est pas le cas dans mon appartement », décrit-elle. Pourquoi n’a-t-elle pas reçu de proposition ? « Ils essaient de satisfaire les desiderata de chacun, mais je pense qu’ils ont surestimé leur capacité de relogement. »

Contacté, Hauts-de-Bièvre Habitat n’a pas répondu à nos questions. Si l’opération prend du temps, répond Carl Segaud, c’est que « la première phase est la plus complexe. On ne dispose pas de nouveaux logements pour faire des opérations tiroirs. Il y a très peu de T4 et T5 pour les familles. Ce sera plus facile de procéder aux relogements quand on aura rénové» Une fois les bâtiments vides, la mairie déposera les premiers permis de démolir.

La transformation du quartier, qui sera desservi par le tramway, servira à attirer des ménages plus aisés : « L’image négative aujourd’hui renvoyée par le quartier doit conduire à envisager une stratégie de requalification qui progressivement lui redonne une attractivité dans le marché immobilier », dit le protocole de préfiguration de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), signé en 2017.

Mixité ou gentrification ?

La municipalité dit vouloir « recréer de la mixité ». Pour Jean-Marc Feuillade, ancien conseiller municipal d’opposition à Antony, la ville voisine, et ancien membre du conseil d’administration de l’office HLM Antony Habitat, « l’objectif, c’est de chasser la population extrêmement pauvre qui vit dans la Butte-Rouge et de changer la sociologie de la ville ». « Pour le budget d’une commune, mieux vaut avoir une taxe foncière plus importante que des immeubles HLM qui en paient peu », explique-t-il.

« C’est de la gentrification », dénonce Geneviève Colomer, présidente de l’association Sauvons la Butte-Rouge, qui s’inquiète de la nature des logements sociaux qui seront reconstruits : « On peut appeler logements sociaux des loyers trois fois supérieurs à ceux d’aujourd’hui. »

Les logements actuels de la cité-jardin sont au prix du Plai (prêt locatif aidé d’intégration), la catégorie destinée aux foyers les plus modestes. « J’ai un trois-pièces de 50 m2, un jardin, un garage, une cave, et je paie 400 € par mois », détaille une habitante. Et ce à 8 kilomètres de Paris. Carl Segaud affirme que les « 40 % de logements sociaux » resteront « des loyers bas ». Mais le prix « sera probablement un peu supérieur » pour les personnes venant de l’extérieur.

Châtenay-Malabry dépasse largement l’obligation de 25 % de logements sociaux imposée par la loi SRU. Mais ce pourcentage baisse dans la commune depuis 2012, passant de 52 % à 45 % en 2019. Diminuera-t-il à nouveau dans les années à venir ? « Le taux peut varier en fonction du nombre de constructions », évacue Carl Segaud.

La transformation de la cité-jardin intervient dans un contexte de forte tension pour le marché social. Dans les Hauts-de-Seine, « la demande continue à augmenter et les attributions diminuent », résume Jean-Luc Vidon, président de l’Aorif, association des bailleurs sociaux en Île-de-France. Et de dresser un inquiétant constat : « Les perspectives sont assez sombres. On va avoir à gérer à la fois les demandeurs de logement social et les personnes qu’il faut reloger du fait de la rénovation urbaine. Cela produit une incapacité à tout traiter. »

Dans la cité, une zone classée « quartier prioritaire »

Une partie de la Butte-Rouge est classée Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) du fait de sa concentration en pauvreté. Le taux de chômage est d’environ 15 % dans la cité et de 18 % dans la zone QPV, contre 12 % dans la commune.

La zone QPV est éligible aux financements de l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru), qui regroupe des fonds de l’État, d’Action logement et des bailleurs sociaux.

Le projet de rénovation sur cette zone n’est pas encore validé par l’Anru, selon la mairie. Il s’inscrit dans le cadre du Nouveau programme national de rénovation urbaine, qui vise à « transformer 450 quartiers » entre 2014 et 2030.

Les projets sont financés à hauteur de millions, voire dizaines de millions d’euros. « Il n’y a pas de quotas de démolitions à atteindre pour avoir des subventions. Mais à partir du moment où un quartier est éligible en raison de dysfonctionnements urbains et d’un enclavement, la réponse passe souvent par de la démolition », explique Damien Ranger, directeur de la communication de l’Anru.

Roselyne Bachelot prête à demander un classement

Source : Le Parisien du 20 Janvier : https://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/butte-rouge-a-chatenay-malabry-roselyne-bachelot-prete-a-demander-un-classement-20-01-2021-8420209.php

En commission des affaires culturelles mardi, la ministre de la Culture a garanti qu’elle engagerait une procédure de placement de la cité-jardin en site patrimonial remarquable si la mairie ne le faisait pas.

La ministre s’est engagée à « garantir le respect du site » et souhaite « un placement en site patrimonial remarquable » (SPR).

La mairie a assuré, en automne dernier, qu’elle lancerait cette démarche devant le préfet et la Direction régionale des affaires culturelles.

Chatenay-Malabry: La Butte-Rouge : Participez à la cérémonie des arbres le samedi 30 Janvier à 10 H 30

Le samedi 30 janvier, l’Association A.R.B.R.E.S, représentée par son président Georges FETERMAN, apportera officiellement son soutien à l’Association Châtenay Patrimoine Environnement (ACPE) lors d’une cérémonie qui se déroulera à la Cité jardin de la Butte Rouge.

Si le PLU modifié s’applique de nombreux arbres seront touchés et détruits surtout par les parkings en sous-sol.

Nous espérons être nombreux. Ce sont au total 40 ha d’espaces verts d’une riche biodiversité qui sont menacés.

Nous vous invitons à nous y rejoindre.
Nous irons ensuite reconnaître les plus beaux sujets du parc arboré de la cité-jardin :
robinier âgé de + 300 ans, châtaigniers de +200 ans, de nombreux chênes vénérables.

Rendez-vous à 10 h30 précises à la cité-jardin de la Butte Rouge, près de l’Eglise Copte, à la hauteur du numéro 379 de l’avenue de la Division Leclerc (en face de l’Intermarché).
Depuis le RER B Croix-de-Berny, prendre le bus 379, arrêt «Cyrano de Bergerac ». On peut aussi se garer sur l’avenue.
Pour le bon déroulement de l’évènement, les gestes barrières seront bien évidemment respectés.
Le port du masque est obligatoire (munissez-vous de votre masque), ainsi que la désinfection des mains et la distanciation physique.
Contact: Elisabeth Couvé 06 37 54 03 63
assocpe@wanadoo.fr
https://chatenay-patrimoine-environnement.org/

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020

L’Insee vient de publier les chiffres de  population  légale au 1er janvier 2021. Pour la commune de Fontenay-aux-Roses ils s’établissent à :

  • Population municipale           25 342 habitants
  • Population comptée à part*         236 habitants
  • Population totale                     25 578 habitants

* (La « population comptée à part »  comprend certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune : étudiants, résidents d’EHPAD, …).

Par rapport à l’année dernière,  l’accroissement est de 778 habitants.

Le chiffre de population dépasse ainsi les 25 000 habitants ;  c’est la première fois depuis les années 1970  et le chiffre s’approche même du maximum historique de 1975 (25 630 habitants/Insee). 

<<                    baisse                         >>

Monsieur Candide : « je ne comprends pas, on nous dit que la population de Fontenay augmente et vous écrivez qu’elle se situe en 2020 à peine au niveau de 1975, voire même en dessous ! »

C’est exact ! En 45 ans, de 1975 à 2020,  la population de la ville n’a pas évolué !

Expliquons : jusqu’en 2013, les recensements INSEE n’intéressaient personne parmi les élus municipaux et les fichiers correspondants (recensement des logements et des habitants …)  n’étaient pas tenus à jour avec la précision nécessaire.

Certains étaient même ravis, pour des raisons d’alliance électorale, d’annoncer une baisse de la population fontenaisienne.

En 2014, le signataire de la présente, élu, à la fois maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux, se rendit progressivement compte d’anomalies dans les recensements car, dans certaines zones uniquement occupées par des logements sociaux bien référencés en bâtiments  et habitants par les Bailleurs, les chiffres INSEE ne correspondaient pas et étaient manifestement erronés (Blagis, Scarron, …).

Avec le Service Etat-Civil de la mairie, en charge des recensements, et l’aide d’un consultant extérieur, toutes les procédures de recensement furent progressivement remises à niveau avec régularisation et incorporation dans les fichiers des immeubles et populations qui n’y étaient pas même enregistrés depuis des années.

Monsieur Candide : Quels étaient vos objectifs ?

L’objectif principal était, outre de connaître plus précisément le niveau de population, de majorer la Dotation Globale de Fonctionnement versée par l’Etat, la DGF, qui s’établit à environ 150€/habitant.  Les 2500-3000 personnes qui sont venues en sus (de 22.000 à 25.000), majoritairement par le fait des régularisations, rapportent ainsi environ 400.000€/an (à coût constant car l’augmentation n’était que statistique et administrative). Le maire-adjoint aux Finances se sentait ainsi totalement concerné.

Le deuxième objectif était de mieux mesurer les besoins sociaux de la population en termes quantitatifs.

Monsieur Candide : « si je comprends bien, cette hausse de la population provient majoritairement du redressement des bases de données par amélioration des recensements? »

Absolument !  A titre d’exemple, cette amélioration de la base de données permit de « remonter » le nombre de logements de  10.992 en 2011 à 11.572 en 2016.

Regardons les recensements 2011 et 2016 : tout Fontenaisien sait que, lors du recensement de  2016, peu de temps après l’arrivée en mairie de la nouvelle équipe (2014), il n’y avait évidemment pas eu de constructions  à hauteur de quasiment 600 logements (écart entre  10.992 à 11.572) :

  • Le nouveau Plan d’Urbanisme (PLU) était trop récent pour avoir un impact
  • les deux premiers immeubles neufs construits à Fontenay (Mouillebœufs et place de La Cavée) ne seront terminés et  habités qu’en 2020.
  • Seule une vingtaine de pavillons (maximum) avaient été construits (avec un impact de moins de  100 habitants).

Cette hausse n’était quasiment que régularisations statistiques par mises à jour des fichiers des logements.

Sans rentrer dans le détail, notons que, pour des villes de la taille de Fontenay,  l’INSEE fait recenser chaque année 8% des logements, cumule les cinq dernières années, obtient ainsi une représentation précise de 40% de l’existant (8% x5)  et multiplie par 2,5 pour déterminer par extrapolation  100% de la population et ses caractéristiques.

Dit autrement, les régularisations pour erreurs ou anomalies demandées par nous à l’INSEE dans les années 2015-2017 (et suivantes) ont mis 5 ans pour produire leur plein effet et il est donc normal que ces corrections  viennent s’impacter jusqu’en fin 2020 (voire encore marginalement sur les millésimes à venir).

En clair, comme pour le parc de logements, l’augmentation apparente de la population récemment annoncée relève quasiment totalement de ces régularisations.

L’attractivité nouvelle de la ville aura un impact sur la population mais progressivement. L’impact est, à ce jour, plus sur les prix au m² que sur les volumes réellement construits qui restent, pour l’instant,  marginaux.

Monsieur Candide : « Certains pourront continuer à prétendre qu’il y a eu construction de nouveaux logements et que cela doit avoir un impact. »

La réponse est simple : il n’y a eu jusqu’à aujourd’hui qu’une quasi-stagnation du nombre de logements qui, avec  régularisation des anciennes erreurs de recensement,  conduit à un parc d’environ 11.640 logements et la très faible augmentation de l’habitat connue à fin 2020 est compensée par la baisse du nombre d’habitants par logement qui s’établit à 2,2personnes/logement  (contre 3,2 en 1968).

La dernière étude que j’ai réalisée sur ce sujet (dernier millésime connu, celui de 2017, période 2015-2019) m’a permis de définir le tableau récapitulatif ci-dessous :

(Population millésime 2017 = analyse de la période 2015-2019, dernières statistiques connues sur les critères concernés).

Tout se résume à ce tableau.

Monsieur Candide : « D’autres bases de données confirment-elles que la population n’a pas augmenté ces dernières années, en clair sous le maire actuel, mais que c’est l’évolution de la qualité des recensements qui a conduit à augmenter les chiffres depuis 2014 ? »

Absolument !  La constance du nombre des enfants en écoles maternelles ou primaires témoigne de la stagnation de la réalité :

Sur la base de ces nombres d’élèves, la croissance de la population entre 2015 et 2020 s’établirait à 4,3% en 4  ans, niveau très limité de 1% par an. Sur le dernier exercice connu (année scolaire 2019-2020), la population scolaire est même en baisse de 61 élèves.

Ce taux de 1% concerne seulement la population des enfants, en croissance avec les naissances, quand la population des séniors suit une autre logique plus marquée par les décès. En clair, ce taux de 1% est très certainement supérieur à la réalité totale de l’ensemble de la population de la ville.

Cette remarque est confirmée par le fait que, selon l’INSEE, le taux accroissement naturel (dit « solde naturel ») est déjà égal à 0.7% sur 10 ans (période 2007-2017).

Une ville plus peuplée de seniors comme Sceaux connait un solde naturel nul : « 0 ».

Revenons à Fontenay : En synthèse, on voit ici que les 12.8% de croissance démographique en 5 ans, croissance annoncée par l’INSEE et reprise par le journal Le Parisien relève :

  • du solde naturel de 0.7%/an
  • d’une hausse par apport extérieur de 0.3%

>> Ces 2 facteurs représentant les 1% (hypothèse majorée) constatés au niveau de la population des enfants scolarisés

  • d’un parc immobilier constant à ce jour (impact < 100 personnes ?)
  • des régularisations statistiques, pour le solde, 8%.

Aucune notion de « sur densification » n’apparait dans ces chiffres du moins si on se donne la peine d’analyser.

Monsieur Candide : « et le futur ? »

On a vu que la variation future de population relèvera :

A la hausse :

  • Du nombre de logements à construire (+1500 à 2000 sur plusieurs années à venir pour un parc existant de 11.640) ; +17% correspondant au minimum imposé par l’Etat
    Michel Renaux, maire-adjoint à l’urbanisme a précisé que ce sont des documents officiels qui imposent ces 1500 logements : SDRIF, SCOT, et PLH.

– A la baisse :

  • Du nombre de logements disparaissant par destruction pour reconstruction
  • Du nombre de logements disparaissant par démolition, … ou « fusion » avec des appartements voisins. Le taux de disparition naturelle du parc existant est de 0.50%/an soit 50 appartements/an environ.
  • Du taux de logements vacants (en hausse)
  • Du nombre de personnes par logement (en baisse), critère lié à la taille des familles (impact des personnes seules en nombre croissant, veuves, veufs, divorcés, …) et de la taille des logements nouvellement construits.

Un parc stagnant et vieillissant  devient incohérent avec l’évolution de la structure de la population.  Personne ne prend en compte cet aspect qui constitue l’un des problèmes majeurs des politiques dites de « réhabilitation ».

On voit ainsi que l’ensemble de ces paramètres joue ; pour ne prendre que le critère « disparition de logements », sans constructions significatives  entre les recensements des « millésimes » 2006 et 2011, le nombre d’appartements a baissé de 11.018 à 10.992.

On peut s’interroger sur la signification d’une telle baisse alors que la population connaissait des problèmes pour se loger. C’était le choix de la municipalité d’alors (avant 2014)  de minorer le parc de logements quand des familles Fontenaisiennes ne trouvaient rien pour se loger quand un bébé s’annonçait ou quand un enfant devenu adulte se mettait en couple !

L’âge moyen des logements pose également problème :

(Statistiques sur le parc au 1er janvier 2015, dernières données connues sur ce critère).

De trop nombreux immeubles limités volontairement à quatre étages (rdc +4) ne comportent pas d’ascenseurs, n’ont pas de cages d’escalier permettant d’en installer et font ainsi souffrir une population âgée qui doit monter à pied. Isolation thermique ou phonique posant problème.

La « réhabilitation » sur des immeubles construits à la « va-vite » dans les années 60 (croissance démographique du baby-boom, …..) ne peut intéresser qu’une part limitée du parc.

Lorsque les chiffres du dernier recensement de 2020 seront disponibles, je complèterai cet article par une analyse de l’évolution de  la structure de la population ; je peux déjà dire que, sur la base des recensements des années précédentes,  Fontenay connait une situation particulière due à son haut taux de logements sociaux (42%), à l’impact continu et encore sensible de la vente des logements Icade de 2010 (changement progressif et encore actuel des locataires des 1.400 appartements concernés), à la quasi-absence de constructions pendant 20 ans, à un bâti ancien et souvent non aux normes, parfois peu attractif, à la centralisation sur la préfecture de la grande majorité des affectations en logements sociaux,  …

La conséquence étant que le revenu moyen des Fontenaisiens est en baisse, seule commune du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP à connaître cette évolution.

C’est dans ce cadre général, niveau de la population, structure sociale et économique, volume et qualité de l’habitat,  …  qu’il faut analyser ce qu’il convient de construire pour l’avenir. Ne raisonner que sur certains paramètres conduirait à un diagnostic incomplet et erroné.  Sauf à avoir des yeux sélectifs et orientés vers son intérêt politique voire  personnel.

Je terminerai en remerciant très sincèrement le Service Etat-Civil de la Mairie pour l’aide apportée à la remise à niveau des recensements INSEE.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

Association CIVIFAR : réunions de membres du Conseil d’Administration en visio-conférence avec Michel RENAUX, adjoint à l’urbanisme.

Des membres du Conseil d’Administration ont eu plusieurs réunions en visio-conférence avec Michel RENAUX, adjoint à l’urbanisme.

L’ordre du Jour de ces réunions était:
• Pensez-vous que les principes de la Démocratie Participative doivent s’appliquer au domaine de l’urbanisme ?
• Dans ces conditions,  comment va-t-on appliquer la Démocratie Participative à l’urbanisme ?
• Comment parvenir à limiter à 1500 le nombre de nouveaux logements de 2018 à 2033 ?
• Allez-vous lancer une réflexion sur l’évolution urbanistique globale de Fontenay à long terme,
et réviser le PLU en fonction de ses conclusions, en particulier sur le centre-ville ?
• Tableau de suivi des nouvelles constructions.

Ces réunions ont fait l’objet d’un compte-rendu  qui a été validé par CIVIFAR et  Michel RENAUX.

Pour télécharger le compte-rendu : Urbanisme – entretiens avec Michel Renaux_VF

Ou avec le lien : http://www.civifar.fr/project-updates/reunionsdemembresduconseildadministrationenvisio-conferenceavecmichelrenauxadjointalurbanisme

La suite de ces réunions devrait en particulier donner lieu à un tableau de suivi des nouvelles constructions  dont CIVIFAR pourrait valider la mise en place, à partir des éléments fournis par le service d’urbanisme de la ville, sous le contrôle aussi de membres de la Commission des Permis de Construire.

Association CIVIFAR

Site : http://www.civifar.fr

Adresse e-mail : asso.civifar@gmail.com

Demande de permis de construire un immeuble en pleine zone pavillonnaire, à l’angle des rues Pasteur et Boris Vildé: les habitants du quartier s’opposent à ce projet et agissent

Source : http://www.pourfontenay.fr/blog/demande-de-permis-de-construire-un-immeuble-en-pleine-zone-pavillonnaire-langle-des-rues

Une demande de permis de construire d’un immeuble de 15 logements en pleine zone pavillonnaire a été affichée dans les locaux de la Direction Services desTechniques Municipaux ( DSTM), situés au premier étage du Château Sainte-Barbe, le 17 novembre 2020. Voir l’article en date du 23 novembre 2020 sur le blog citoyen pourfontenay.fr

Les habitants ont appris cette information par ce blog.  Cette Information est absente dans le journal municipal Fontenay Mag paru début décembre,elle est aussi absente sur le site internet de la Ville , et les locaux de la DSTM sont fermés pour cause de Covid.

Les habitants du quartier, en particulier les riverains des rues Pasteur, Boris-Vildé, Professeur Leriche s’opposent à ce projet pour plusieurs raisons :

  • L’ensemble du quartier est situé en zone pavillonnaire UE du Plan Local d’Urbanisme ( PLU). C’est une zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire (définition donnée dans le réglement du PLU). Un immeuble collectif de 15 logements n’est pas un habitat individuel , c’est encore moins un bâtiment de type pavillonnaire. Ce projet est non compatible avec la zone UE et ne s’intègrera pas dans cet environnement de maisons individuelles.
  • Le terrain est occupé par une maison entourée d’arbres participant, comme les jardins des pavillons alentours à la constitution d’espaces verts, qui sont en déficit par ailleurs sur l’ensemble de la commune. De plus, ce terrain constitue un ensemble de pleine terre contribuant à l’absorption des eaux de pluie et au maintien de la biodiversité. C’est d’ailleurs un ancien verger.
  • Un immeuble avec des parkings et des caves en souterrain risque de perturber l’équilibre précaire de l’écoulement des eaux souterraines de la zone et de provoquer des inondations dans les maisons avoisinantes. Cela s’est déjà produit rue Pasteur, lors de la construction d’une maison, où le drain Colbert avait été légèrement endommagé provoquant des inondations. Ce même drain Colbert traverse le terrain à faible profondeur et doit être préservé. Par conséquent, sur une partie du terrain il ne sera pas possible de construire un sous-sol, ce qui diminuera la capacité de parking de l’immeuble qui devrait comporter pour 15 logements 30 places de parking. A noter qu’une petite partie de ce terrain est dans une zone soumise à un aléa fort de retrait-gonflement des argiles. (D’après la carte des « risques » du PLU.)
  • Actuellement les places de parking rue Boris-Vildé et rue Pasteur sont déjà saturées. Par conséquent le surplus de voitures des habitants du quartier risque d’aggraver cette situation, et de reporter les voitures sur la rue privée du Professeur Leriche.

Première action des habitants : une lettre au Maire exposant leur opposition à ce projet en reprenant les arguments ci-avant, avec demande de rendez-vous.

Plusieurs associations :  « ASL Lotissement Le Côteau », « Pour la protection du Côteau Boisé du Panorama » et « Union Associative Fontenaisienne »   nous soutiennent  et s’opposent également à ce projet.

Nous continuerons à vous tenir au courant de nos actions et de leurs résultats.

Olivier Péron   Julien Guitton

La taxe d’aménagement : outil de prévision et d’orientation de l’urbanisation

La taxe d’aménagement permet d’assurer le financement des équipements publics : voiries, réseaux, infrastructures, bâtiments municipaux,  espaces verts, etc. Toutes les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments y sont soumises avec, dans certains cas, exonérations ou réductions. Elle se calcule sur une base forfaitaire de 860 €/m² pour l’Île de France  à ce jour, à laquelle s’applique un taux de 1 à 5 %. En général, les communes retiennent le taux de 5 %: c’est le cas de Fontenay-aux-Roses.

Les communes ont la faculté de porter ce taux à un maximum de 20 % , obligatoirement zoné, là où une forte densification est prévue afin de permettre d’adapter les équipements publics existants , notamment les écoles, ou d’en créer pour accueillir, dans de bonnes conditions, les nouveaux habitants. Cette majoration doit respecter le principe de proportionnalité, c’est-à-dire que le taux retenu doit être en rapport avec les investissements réellement nécessaires. Elle doit être fixée avant le 30 novembre pour une application aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier suivant.

Le niveau du taux de la taxe d’aménagement majorée est un outil d’orientation de la politique d’aménagement en complément des règles d’urbanisme imposées par le PLU.

La plupart des communes environnantes ont pris la décision de voter une taxe d’aménagement majorée en adaptant les taux à l’étendue des projets : un taux de 20 % a été retenu par Clamart et Bagneux dans les quartiers de renouvellement urbain, tout à fait justifié en raison de l’ampleur des aménagements prévus. D’une façon générale un taux voisin de 10 % est le plus courant.

A Fontenay, ce sujet a fait l’objet de discussions lors de plusieurs conseils municipaux , mais trop souvent de manière politicienne, avec des arguments de circonstance. L’exemple le plus significatif est donné par un ancien maire adjoint à l’urbanisme qui, après s’être opposé à une quelconque majoration dans des zones reconnues de densification, a prôné quelques années plus tard une taxe de 20 % quasi généralisée.

L’idée émise par l’opposition de fixer des taux « raisonnables » dans les quartiers soumis à une pression foncière intense de la part des promoteurs a été rejetée au conseil municipal du 8 octobre 2020. Lors de celui du 26 novembre dernier, le maire a soumis au vote une délibération proposant une taxation de 9 % appliquée seulement au secteur dit de « Boucicaut Nord ». Cette proposition allait dans le bon sens, sauf que toutes les possibilités de construction sur ce secteur sont pratiquement épuisées, donc trop tardive et non opérationnelle, y compris pour la construction prévue au 136 rue Boucicaut puisque le nouveau taux de 9 % n’est applicable qu’au 1er janvier 2021.

Le manque d’anticipation est regrettable et fait perdre à la commune des recettes qui seraient les bienvenues en cette période inédite qui met en péril l’équilibre social. Nombreux sont les fontenaisiens qui subissent de plein fouet l’impact économique de la COVID 19 et qui vont avoir besoin d’un soutien de la mairie compte-tenu de leur état de précarité et du risque d’être expulsés pour non règlement des loyers.

Pendant ce temps, les promoteurs intensifient leurs pressions et espèrent bénéficier encore longtemps de l’absence de taxe majorée sur Fontenay.

C’est pourquoi il est urgent de décider d’adopter une taxe d’aménagement majorée sur des zonages  que la majorité municipale a sacrifié à la densification, sachant que malheureusement les permis de 2021 y échapperont puisque non votée avant le 30 novembre dernier.

C’est en particulier le cas du quartier Scarron/Sorrières où la construction de 420 logements est prévue : 73 aux Senoriales, 30 CDC/OSICA, 47 Nexity, 121 Majestic/Nexity, 47 SEFRI, 25 Toit et Joie, 32 Vinci, 45 CFD immobilier au 16 avenue du Général Foch (curieusement juste dans la zone retirée du zonage Scarron à 9%!) sans parler des 167 colivings  construits sur l’emplacement de l’hôtel de la Roseraie, voué à la destruction.

L’afflux de population va nécessiter de prévoir l’accueil des enfants dans les différents établissements d’accueil (écoles, crèches, centres de loisirs, conservatoire,…) et répondre aux attentes des habitants en équipements publics déjà largement déficitaires sur ce quartier. Ces investissements seront à la charge exclusive du budget communal. Pourquoi ne pas anticiper ?

Pourquoi ne pas anticiper également pour le quartier du Panorama dont on sait qu’il va irrémédiablement évoluer et pour le centre ville ( mail Boucicaut , Place Charles de Gaulle).

Ainsi, l’amendement au projet de délibération initial (qui ne concernait que le nord de la rue Boucicaut) proposé par l’opposition  consistait à étendre le taux de la taxe d’aménagement majorée :

« – au zonage Scarron/Sorrieres : ajouter au zonage URU  le zonage UD des 16/20 avenue du Maréchal Foch, les zonages UB rues Max Dormoy/Moulin Blanchard/Blanchard
– le zonage UB contigu à la rue Blanchard après la coulée verte
– le zonage URP du Panorama ».
Le rejet de cet amendement par la majorité municipale a pour conséquence de faire échapper de nombreux projets à cette taxation majorée et ainsi de faire perdre des ressources autres que le recours à l’impôt.

Qu’attend la majorité pour ANTICIPER ?

Jean-Yves SOMMIER

L’immobilier dans les Hauts-de-Seine ne connait pas la crise !

Source : FOCUS Région Ile de France Décembre 2020 : Immobilier_Hauts-de-Seine_OBS_FOCUS_IDF • Par Fannie Fitoussi

Le marché immobilier parisien ne concentre que 20% du volume des ventes en Île-de­ France (selon les notaires du Grand Paris). En effet, 8 ventes sur 10 sont localisées hors de la capitale et 3 sur 10 concernent des maisons. Particulièrement prisé pour sa qualité de vie et ses tarifs bien moindres qu’à Paris intra-muros (11 200 €/ m 2 en moyenne), le département des Hauts de­ Seine, avec ses 6 900 €/ m 2 en prix médian, cristallise une forte demande. Acheter plus grand pour moins cher et avec davantage de verdure : les urbains n’hésitent plus à s’éloigner (un peu) du centre de la métropole.

D’après le site PAP.fr, les recherches de logement en Aout 2020 ont reculé de 5% à Paris mais ont augmenté de 29% dans les Hauts-de ­ Seine. Certes, le ralentissement des transactions se fait sentir depuis cet été. L’inquiétude économique liée à la Covid-19 et les difficultés accrues d’obtention d’un prêt, notamment des primo-accédants, ont freiné les·projets de déménagement et les investisseurs.

Malgré tout, les prix ne baissent pas dans les Hauts-de-Seine : +0,4% en trois mois, + 4 % en un an et +11,3% en  trois  ans l

La  raison relève  de l’arithmétique : ici, comme partout en en Île-de – France , l’offre y est toujours sensiblement inférieure à la demande.

Il faut débourser 6 900 € / m2 en moyenne pour s’installer dans les Hauts-de-Seine (selon MeilleursAgents.com).

Certaines communes affichent de fortes hausses,  depuis 1 an, comme Bagneux (+ 8,7%, soif 5 085  €/ m2 en moyenne), Clichy (+7,6%, soit 7 0 6 5 €/ m2) et Châtillon (+ 6, l%, soit 6 170 € / m2 ) avec, depuis la fin du confinement, une demande  accrue pour  les maisons : leurs ventes représentent 9% des transactions à Boulogne-Billancourt, 12% dans le secteur de Nanterre, 32% à Colombes, 33% à Clamart et 36% à Antony.

Pour la première fois depuis 2007, les prix des appartements en petite et grande couronne parisienne grimpent plus rapidement que ceux de la capitale, soulignent les notaires du Grand Paris, avec un  record  pour  Clamart avec +10,4% l 

Et alors que les prix des logements neufs sont entre 15 et 20% plus élevés que ceux dans l’ancien, Asnières-sur-Seine fait figure d’exception: selon une étude menée par SeLoger.com, les prix sont 6% plus élevés dans l’ancien dans cette commune des bords de Seine. Ainsi, les prix ou m2 grimpent à 6 544 € dans l’ancien quand ils plafonnent à 6 157€ dans le neuf. Soit une économie de près de 400 €/ m2 !

Pour quelles raisons ?

En premier lieu, il s’agit de communes où le foncier reste abordable comparé à d’autres villes des Hauts-de-Seine, à l’instar de Boulogne-Billancourt ou Clichy. Or, il peut parfois représenter plus de 50% des coûts de production d’un logement. Par ailleurs, certaines communes d’ Île-de -France ont mis en place des chartes locales avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l’accession à  la  propriété des habitants les plus modestes. Une aubaine pour les familles car selon les experts en immobilier, avec les nouvelles lignes 15 Sud et.15 Ouest du métro (livraisons prévues en 2025 et 2030), acheter sur le tronçon Issy-les-Moulineaux/ Vannes/ Clamart/ Châtillon/ Bagneux et celui de Saint-Cloud/ Suresnes/ Nanterre/ Asnières/Bois- Colombes, villes desservies par les fameuses nouvelles lignes du Grand Paris Express, est la garantie d’une forte plus-value à la revente…

Qu’en est-il à Fontenay pour les logements neufs en vente ?

D’après l’analyse que nous avons fait dans un article précédent,

Pour l’immeuble « Majestic », situé 63/71 rue Marx Dormoy, le prix d’un appartement, sans le parking pour un F2 de 40 m2 est 227 k€, soit 5675 € /m2 et un F3 de 64 m2 est de 318 k€, soit 4670 € / m2.

Pour l’immeuble « Renaissance » COGEDIM, situé sur la place La Cavée, sans le parking pour un F2 de 39 m2, le prix est de 230 k€, soit 5900 € /m2 et un F3 de 62 m2, le prix est de 338 k€, soit 5450 € / m2.

Pour l’immeuble « Villa BOUCICAUT » Les Nouveaux Constructeurs, situé au 128 rue Boucicaut, sans le parking, le prix pour un F2 de 40 m2 est de 247 k€, soit 6175 € /m2 et un F3 de 62 m2 le prix est de 360 k€, soit 5800 € / m2. Cet immeuble est aussi situé près du centre ville.

On a donc des prix au m2 qui sont inférieurs à la moyenne des Hauts de Seine.

Ceux-ci vont pouvoir augmenter, compte-tenu de la demande. 

En effet, à Fontenay, il n’y a pas de charte locale avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l’accession à  la  propriété des habitants les plus modestes, comme cela a été mis en place à Bagneux. (Voir article précédent)

Qu’en est-il à Fontenay pour les logements anciens en vente ?

D’après le site MeilleursAgents.com pour Fontenay aux Roses : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/fontenay-aux-roses-92260/

Le prix des appartements anciens varie de 3485 € /m2 à 6203 €/m2

Le journal « L’OBS » du 12 Septembre 2020 donne pour des appartements à rénover 3900 €/m2 , pour des rénovés 4680 €/m2, pour des haut de gamme 6040 € /m2

Le prix des maisons anciennes varie de 3631 € /m2 à 8873 €/m2

Les principales mesures qui ont été votées lors de la séance du Conseil municipal du 26 novembre 2020.

Source : https://www.fontenay-aux-roses.fr/15-3836/fiche/conseil-municipal-du-26-novembre-c-est-vote.htm

Place de la Cavée

Les travaux de la Place de la Cavée touchent à leur fin : la fontaine sera terminée pour Noël et les plantations auront lieu mi-janvier.

Commerces

La Ville accompagne les commerçants dans leurs démarches. Une aide financière est proposée par Vallée Sud – Grand Paris.
Une carte numérique répertoriant les commerçants est disponible.

Les commerces rouvrent leurs portes samedi 28 novembre : les Fontenaisiens sont invités à les soutenir en consommant local, en magasin ou en ligne sur la plateforme Ma place de Noël mise en place par la CCI et La Poste.

Enfance

Les enfants sont accueillis dans le respect strict des règles sanitaires dans les écoles et les accueils de loisirs qui sont dotés de gel hydroalcoolique et de masques (pour les agents et les élèves qui se présenteraient sans).
Le nettoyage des écoles a été accru depuis le premier déconfinement.

Un investissement sans précédent pour notre voirie

L’entretien et la rénovation de la voirie nécessitent un investissement important de la part des villes et constituent une part conséquente du budget communal.
Le transfert de la compétence voirie à Vallée Sud – Grand Paris permet de garantir un entretien durable avec un investissement de plus de 13 millions d’euros en 5 ans.

Et pour maintenir un lien de proximité et une efficacité d’intervention, des cartes numériques et interactives permettront de signaler un nid de poule par exemple et même prévenir leur formation, pour déclencher des interventions rapides.

Pour rappel, une première phase d’expérimentation a été faite sur 1/3 de nos rues dont les rues Georges Bailly et de l’abbé Turgis.

Le Panorama: futur stade d’athlétisme de niveau national !

En désignant le stade du Panorama comme lieu d’interêt territorial, la Ville aura la possibilité de rénover entièrement cet équipement à la charge du territoire, soit 5 à 10 millions d’investissement. La section d’athlétisme fontenaisienne, associée aux villes du Plessis-Robinson, de Clamart, et de Suresnes, est le 30e club français. Un stade de niveau national contribuera à faire rayonner Fontenay-aux-Roses à travers le sport. Livraison espérée pour les JO !

La Ville investit dans l’avenir

La SEM Mobilités est créée par le territoire Vallée Sud – Grand Paris, les Villes de Fontenay-aux-Roses et de Clamart, de l’OPH Clamart habitat, d’Arceau Banque et Safidi.

En participant à la création de la SEM Vallée-sud Mobilités, la Ville investit dans les mobilités de demain.

Des actions concrètes sont en programmation pour notre ville :
–    La gestion moderne du stationnement, avec des capteurs de présence ;
–    L’entretien des parkings publics gratuits ;
–    La transformation des bornes autolib comme recharge de voiture électrique ;
–    L’investissement dans la production d’hydrogène pour l’ensemble du parc automobiles des villes du territoire Vallée Sud Grand Paris ;
–    L’équipement de notre « Plan Vélo » : point de recharge pour vélo à assistance électrique, réparation en accès libre, « vélobox » notamment près de la gare RER.

Fontenay-aux-Roses Ville d’artistes !

La culture doit être accessible pour tous, et quoi de mieux que des sculptures sur l’espace public pour se familiariser avec l’art ?

Ainsi, « Les lapins solidaires » du plasticien Michel Derozier vont faire leur apparition dans la partie boisée de la place de Gaulle.

Ordre du jour 

Pour suivre le Conseil en différé : https://www.facebook.com/Fontenay.aux.Roses/videos/1054946741665470

A Fontenay aux Roses, comme ailleurs en région parisienne, la pression immobilière rase les pavillons : comment résister ?

A Fontenay aux Roses

Extrait de l’article du blog Citoyen Pour Fontenay du 23 Novembre 2020 Danger. 69 rue Boris Vildé, 24 rue Pasteur, demande d’un permis pour construire un immeuble en pleine zone pavillonnaire. Auteurs :Suzanne Bourdet , Michel Faye 

“17 novembre 2020 : affichage en mairie d’une demande de permis de construire, pour un immeuble de 15 logements, à 3 niveaux, à l’angle des rue Boris Vildé et Pasteur, soit au 69 rue Boris Vildé et au 24 rue Pasteur, en pleine zone pavillonnaire UE.

Le demandeur est la société « SCCV Fontenay Vildé », sise 63 boulevard Maréchal Joffre 92340 Bourg-la-Reine

La référence de cette demande de permis de construire est 092 032 20 020

Cette demande concerne un immeuble qui serait construit en pleine zone pavillonnaire UE du PLU

Or la zone UE est « une zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire ». C’est la définition donnée par le PLU.

Il est aussi précisé, article 4.1. Caractéristiques architecturales et paysagère : « Les bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier ne devront pas porter atteinte au caractère des lieux avoisinants »

Cette demande de permis de construire va à l’encontre de la définition de la zone pavillonnaire UE : un immeuble de 15 logements n’est pas un habitat individuel et c’est encore moins un bâtiment de type pavillonnaire.

De plus situé en pleine zone pavillonnaire il porterait atteinte au caractère des lieux avoisinants.

En conséquence serait-t-il vraiment judicieux d’accorder le permis de construire pour cet immeuble ?

Un refus de cette demande de permis de construire serait logique.

Accorder ce permis de construire créerait un dangereux précédent.

Nul doute que si ce permis de construire était accordé, les propriétaires de pavillons en zone pavillonnaire UE seraient assaillis par les promoteurs. La zone pavillonnaire UE représente près du tiers de la superficie de la Ville”

La pression immobilière des promoteurs pour racheter les pavillons en Ile-de-France

Source : Le Parisien du 21 Novembre 2020 : les prix fous des promoteurs pour racheter les pavillons en Ile-de-France

Source : Le Parisien du 21 Novembre 2020 : En Ile-de-France, la pression immobilière rase les pavillons

Ce sont des montants sur lesquels les vendeurs et promoteurs ne s’épanchent que très peu. Combien vend-on un pavillon à un promoteur qui va le détruire puis reconstruire dessus plusieurs logements?

Par exemple à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne)

Au numéro 79 de l’avenue Foch, à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), repose un long immeuble de trois étages. Mais il y a encore quelques années, on y trouvait trois maisons. Toutes ont été rasées après avoir été rachetées en mars 2018. La plus grande – 195 m2 sur 470 m2 de terrain – a été vendue 1,45 million d’euros. Une deuxième – 97 m2 sur 721 m2 – a été vendue un million d’euros. La dernière – 113 m2 sur 714 m2 – s’est négociée à 770 000 euros. Des prix démentiels – de 6800 euros à 10 300 euros le m2 de surface habitable – pour une commune où, selon le site Meilleursagents.com, le m2 se négociait à cette époque autour de 5700 euros.

« Le promoteur achète un droit à construire, pas des m2 », rappelle Alexis Thomasson. C’est-à-dire qu’il se projette : s’il prévoit de construire 30 logements sur telle parcelle, il n’achètera pas cette parcelle au même prix s’il peut finalement n’en construire que 20. « On profite d’un effet d’aubaine car on achète au vendeur son bien bien au-delà du prix du marché classique », avoue un promoteur. Chez Neoparcel, on estime à au moins 25% la somme gagnée quand on vend à un promoteur plutôt qu’à un acquéreur classique.

Qu’est-ce qui pourrait être fait par la ville pour mettre un coup d’arrêt à la spéculation immobilière ? Exemple d’Antony

Source Le Parisien du 20 Octobre :  Antony veut préserver ses 10 000 jardins privés

A Antony, il y a actuellement une révision du PLU qui a été soumis à une enquête publique du 21 septembre au 21 octobre 2020

Les documents de cette enquête publique sont disponibles.

Traversée par des coulées vertes et située à l’orée du parc de Sceaux, la ville limitrophe avec la grande couronne bénéficie surtout d’îlots de fraîcheur grâce aux 10 000 jardins privés des pavillons qui couvrent pas moins des deux tiers de la commune. Ce sont donc ces précieux écrins de verdure que la ville souhaite préserver par la modification de son plan local d’urbanisme (PLU), soumis à enquête publique.

« Si vous prenez une vue satellite d’Antony, il n’y a que des espaces verts avec des pointillés rouges pour les toits. Le problème, c’est que nous nous sommes aperçus que ces espaces verts disparaissaient progressivement et à une vitesse accélérée en raison de la multiplication des projets de division de parcelles, devenus une pratique courante à Antony comme ailleurs », remarque le maire (LR), Jean-Yves Sénant. Et ce dernier de citer les villes de Sceaux, Clamart et Bourg-la-Reine qui ont fait évoluer leur PLU de la même manière.

Pour mettre un coup d’arrêt à la spéculation immobilière, la commune entend donc, par cette modification du PLU, interdire notamment toute construction à plus de 20 mètres des trottoirs dans la zone pavillonnaire. En cas de division de terrain, l’emprise au sol sera limitée à 20 %.

Dans son avis disponible dans le dossier d’enquête publique, le préfet des Hauts-de-Seine s’est montré toutefois inquiet face à ces mesures visant à réduire la constructibilité de plus de la moitié des espaces urbanisés. « Elles risquent de compromettre les obligations de la ville en matière de densification et de production de logements : avec une densité des espaces d’habitat de 52,6 logements par hectare en 2013, la ville est en effet soumise aux objectifs d’intensification fixés par le schéma directeur de la région Ile-de-France de 10 à 15 % des tissus urbains », écrit le préfet Laurent Hottiaux.

« Ce ne sont pas les quelques logements en zone pavillonnaire, qui ne pourront pas être construits, qui vont nous empêcher d’atteindre notre objectif de 29 800 logements en 2030 », balaye Jean-Yves Sénant. En 2013, la ville comptait 25 900 logements, elle en dispose aujourd’hui de 27 500.

Urbanisme : exemple de Bagneux : Charte avec les promoteurs, concertation avec les habitants sur la place Lucie-Aubrac et sur tous les projets de plus de 30 logements

Source :  Le Parisien du 6 Juillet 2016 Bagneux impose des prix plafonnés aux promoteurs 

Source : Le Parisien du 10 novembre 2020 : Bagneux : avant l’arrivée des lignes 4 et 15, les logements s’arrachent à prix galopants

Source :  Site de la ville de Bagneux : Concertation autour de la future place Lucie-Aubrac

Charte avec les promoteurs 

Pour éviter la fuite des Balnéolais et la flambée des prix, la municipalité a mis en place, dès 2016, la charte de la construction et de la promotion. Elle fixe notamment un plafond pour l’accession à la propriété en secteur de développement ne pouvant dépasser les 4710 euros/m 2. Une trentaine de promoteurs et grands opérateurs de l’immobilier francilien ont signé mardi sa nouvelle charte de la construction et de la promotion.

Des prix plafonnés. Dans le neuf, ils ne devront pas excéder, selon les secteurs, 4 150 € à 4 300€ le m², parking compris. Et pour toute opération de plus de 30 logements, 10 % de l’offre, en accession maîtrisée, devra être commercialisée à 3 400 € du m² maximum.

Par ailleurs, la charte prévoit aussi que pour favoriser les habitants, la commercialisation commence auprès des ménages prioritaires identifiés par la ville avant d’aller vers un public plus large.

La convention va être renouvelée en 2021, avec davantage d’objectifs en matière d’environnement. La commercialisation des nouveaux logements est d’abord destinée aux habitants de Bagneux pendant un mois et demi.

La maire (PCF) Marie-Hélène Amiable travaille aussi avec des parlementaires pour essayer de créer un outil plus contraignant au niveau de la métropole du Grand Paris et les villes ayant une obligation de densification.

Un droit de regard des citoyens sur les projets.

Toute opération de plus de 30 logements devra faire l’objet d’une consultation de trois maîtrises d’œuvre.

La ville prévoit une grille d’analyse pour juger des projets selon différents critères autour de la qualité urbaine, architecturale, l’habitabilité et le développement durable. Ils seront notés, et le projet défendu par la ville sera celui qui aura obtenu la meilleure note au global. Bagneux souhaite également que les nouveaux aménagements aident à implanter projets culturels ou œuvres d’art dans l’espace public.

Concertation autour de la future place Lucie-Aubrac

Il faut essayer d’imaginer Bagneux en 2030. La place des métros 4 et 15 — baptisée Lucie-Aubrac, du nom du terminus de la première ligne — sera alors devenue le cœur d’un quartier nord modernisé avec la rénovation de la cité de la Pierre-Plate et l’ écoquartier Victor-Hugo.

Au cœur du quartier Nord, un nouvel espace public va donc voir le jour avec l’arrivée des métros : la place Lucie-Aubrac. À quoi ressemblera-t-elle ? Pour le savoir, la Municipalité invite les habitants à participer à une grande concertation pour imaginer, ensemble, ce lieu de vie de demain.

L’arrivée des lignes de métros 4 et 15, la rénovation de la Pierre Plate, l’ÉcoQuartier Victor-Hugo, les nouveaux équipements publics ainsi que les commerces et les espaces verts généreux feront du nord de la ville un quartier moderne et aménagé pour tou.te.s les Balnéolais.e.s.

Point central du quartier nord, la place Lucie-Aubrac accueillera les premiers passagers empruntant le prolongement de la ligne 4, fin 2021. Par la suite, trois ensembles immobiliers comprenant des logements, des commerces de proximité, des équipements publics ainsi que la seconde gare dédiée à la ligne 15 sortiront de terre.

A terme, c’est une place publique de 13 000 mètres carrés qui sera réaménagée pour accueillir des espaces verts, de détente, de loisirs ou encore un marché alimentaire.

  • Comment la vie des habitant.e.s va t’elle s’organiser autour de la place Lucie-Aubrac ?
  • Comment les habitant.e.s pourront-ils l’investir ?
  • Comment faire de ce point de passage un lieu de vie à part entière ?

Pour répondre à ces questions, la Municipalité organise une grande concertation auprès des Balnéolais.e.s sur l’aménagement de la future place des métros. L’objectif est simple : adapter au mieux cette nouvelle place aux besoins de ses usagers et des habitant.e.s.

Les prix dans l’ancien augmentent entre 15 et 20 % par an, eu égard à l’arrivée prochaine des métros 

La commune est aujourd’hui classée dans le top 10 des villes où il faut investir. Les acquéreurs l’ont semble-t-il vite compris. L’agent immobilier n’a même plus besoin de passer des annonces pour les studios et les deux pièces, ils partent comme des petits pains, « premier arrivé, premier servi ».

«90 % des gens qui s’installent à Bagneux sont des Parisiens»

« Les biens proches des futurs métros partent à toute vitesse. Les biens au prix du marché, en 24 ou 48 heures. Ceux au-dessus du prix prennent un peu plus de temps mais ils partent », confirme un autre agent immobilier exerçant en autoentrepreneur.