Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite – 10ème document) : Qui achète un bien immobilier à Fontenay aux Roses ?

Monsieur Candide : Qui achète aujourd’hui à Fontenay ?

Pour acheter à Fontenay, il faut en avoir envie et en avoir les moyens. Or, nous avons vu que le revenu des Fontenaisiens baisse et que Fontenay est même la seule ville des 11 communes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) à connaître cette évolution négative des revenus :

  • Baisse des revenus fiscaux à Fontenay :

Baisse du revenu médian à coté des villes de VSGP qui voient leur population progresser :

En synthèse :

Rappelons également que cette érosion des revenus s’explique par quatre  facteurs complémentaires résultant de la politique de l’équipe en place jusqu’en 2014  :

  • Ventes de 1.400 appartements ex-ICADE à des bailleurs sociaux avec transformation progressive, au fil des déménagements, de locataires du privé de niveau moyen en locataires de logements sociaux en situation économique moins favorable.
  • Perte progressive, par la ville, du contrôle des affectations en logements sociaux, la Préfecture en choisissant 80% avec attribution desdits appartements à des gens d’origine non fontenaisienne et, souvent, connaissant une situation économique non facile.
  • Un total de logements sociaux de 43% de la population
  • Pas d’office municipal en matière de logements sociaux

En synthèse sur ce point, progressivement, la moitié de la population de la ville s’est appauvrie avec un impact totalement négatif sur l’ensemble de la commune.

  • Des logements vieux souvent non aux normes :

Nous avons déjà mentionné l’état « ancien » du bâti à Fontenay comparé aux 10 autres villes de VSGP :

La conséquence de ce bâti ancien est, entre autres, un taux de déménagement élevé de quasiment 8% par an :

Monsieur Candide : A ce stade, il est aisé de comprendre que les Fontenaisiens veulent déménager pour se reloger : la question devient : le peuvent-ils ?

Le problème est que les prix de l’immobilier dans le sud des Hauts-de-Seine ont fortement augmenté et que Fontenay suit la tendance :

Ces informations proviennent de la Chambre Syndicale des Notaires.

L’évolution dans le Territoire VSGP est similaire :

Il est évident que la baisse des revenus des Fontenaisiens et la hausse des prix de l’immobilier en cette même ville ne peuvent présenter qu’une conséquence : les Fontenaisiens ont de moins en moins la possibilité d’acheter en leur propre  ville.

Une analyse et comparaison par ville de la situation des habitants, chacune avec son revenu médian propre et son prix spécifique de l’immobilier,  est significative ; nous avons fait les calculs sur l’hypothèse de l’achat d’un appartement neuf de 70m² et nous avons déterminé combien d’années du revenu médian local il faut pour acquérir cet appartement en référence.

La seule hypothèse par ville relève du prix du m², pour Fontenay 6.300€/m², prix obtenu par analyse de divers offres de promoteurs >> > le résultat, voir tableau ci-dessous,  est que, à Fontenay, il faut 17.7 années de revenu médian pour acquérir l’appartement.

Classement des résultats : le rang « 1 » correspond à la ville où l’achat est le plus aisé : Bourg-La Reine où les prix sont modérés (8ème rang , le 1er étant le moins cher) et les revenus élevés (10ème rang devant Sceaux) ; Fontenay se place ainsi en 7ème position à égalité avec Chatillon avec,  ensuite,  les deux villes communistes de Malakoff 9ème et Bagneux 10ème (toutes deux avec une situation issue de revenus faibles aux 1er et 2ème rang) et en 11ème Montrouge dont le prix de vente en neuf (9.600€/m²) rend l’accession locale quasi-impossible aux Montrougiens ; Montrouge se rapproche ainsi de Paris. Dehors les pauvres !

La même analyse sur le marché de l’ancien conduit au tableau suivant, les prix de l’ancien relevant, comme indiqué,  des données de la Chambre des Notaires :

Fontenay gagne une place, passant de la 7ème à la 6ème place.

On notera que les prix de l’ancien s’établissent entre 75 et 89% du prix du neuf ; cela ne signifie pas que l’acheteur d’un bien neuf y perd mais que, lorsqu’il revend, son bien connait un prix supérieur à ce qu’il a acheté quelques années auparavant mais toujours  en écart de 11 à 25% par rapport au nouveau bien équivalent neuf.

Dans les deux villes communistes où le rapport s’établit en dehors de la norme, à 94.6 (Bagneux) ou 111.5 (Malakoff), on voit là l’impact de la tentative de contrôle du prix du neuf tandis que le prix de l’ancien suit les règles du marché ; dit autrement, la plus-value par le premier acquéreur (nette d’impôts car vraisemblablement résidence principale) n’en sera que plus grande puisqu’il aura payé moins cher son appartement neuf à prix « contrôlé » par la mairie tandis qu’il revendra à sa convenance au prix du marché de « l’occasion récente » !  Cet aspect explique, en partie, les achats des investisseurs en ces deux villes. On contourne difficilement les aspects économiques de la loi du marché et le rapport offre / demande (cf. analyse de la loi de 1948 sur les locations et ses conséquences).

Monsieur Candide : votre approche, basée sur des données macroéconomiques,  résulte d’une analyse théorique. Se vérifie-t-elle dans la réalité ?

Totalement ! L’analyse des ventes réalisées à Fontenay confirme totalement notre analyse.

Nous nous baserons principalement sur les chiffres 2019 car, si l’année 2020 confirme les tendances en pourcentage, l’arrêt ou la diminution des ventes pendant plusieurs mois (COVID) en change les niveaux en valeur absolue.

L’évolution en 2019 par rapport à 2018 est significative : le total des ventes croit de 310 à 397 et  les achats par les Parisiens passent de 18 à 40 biens, soit en pourcentage de 5.8 à 10.1% ; Ensemble Paris et VSGP achètent ainsi 36.5% des biens :

En 2020, sur des chiffres en baisse (impact COVID), on voit la part grandissante des Parisiens et alto-séquanais principalement dans les achats d’appartements familiaux de plus de 40m² :

Les Parisiens n’achètent pas de petits appartements,  ce qui signifie que les « petites » familles parisiennes restent à Paris où, utilisant une petite surface, ils peuvent continuer à vivre mais, dès que les besoins demandent une surface plus grande, beaucoup quittent Paris pour une banlieue moins chère du 92 compte tenu du prix toujours supérieur à 10.000€/m² dans les 14ème et 15ème arrondissements les plus proches des Hauts-de-Seine sud :

Ainsi, pour 2020, sur l’ensemble des ventes à Fontenay :

  • sur des chiffres plus petits par impact du COVID et de la limitation des visites immobilières, le pourcentage total de ces deux catégories « Parisiens » et « Alto-séquanais » monte à 51.9% pour l’ensemble des biens mais à 67.6% pour les appartements supérieurs à 40M².
  • Les Fontenaisiens (139 cas) ne représentent que le tiers (35%) du total général de 397 tous biens confondus.

Monsieur Candide : quelles conclusions en tirez-vous ?

Je constate d’abord que notre constat confirme notre analyse théorique et socio-économique initiale: compte tenu de l’évolution connue à Fontenay avec les ventes ICADE et le taux anormalement élevé des logements sociaux, logements  avec affectation en quasi-totalité par le Préfet, les Fontenaisiens n’ont, pour une part importante d’entre eux, plus les moyens d’acheter à Fontenay.

Les parents voient ainsi que leurs enfants qui prennent leur indépendance et se mettent en couple ne restent pas à Fontenay : les logements sociaux leur sont peu accessibles sauf après des années d’attente et les prix du « privé » sont prohibitifs.

Si  la ville  continue selon cette tendance, les Parisiens chassés de Paris par les prix élevés vont constituer une part de plus en plus importante des acquéreurs à Fontenay, en parallèle avec des gens venant de villes des Hauts-de-Seine connaissant la même hausse de prix (Sceaux, Montrouge, …).

Les Hauts-de-Seine suivent en cela Paris et sa politique élitiste.

A Fontenay, il faut construire des logements de standing pour faire venir cette population aisée qui va remonter le niveau économique moyen des Fontenaisiens, permettre le maintien des écoles et des commerces,  mais j’assume de dire également qu’il faut construire aussi des logements intermédiaires, dont des immeubles en accession sociale à la propriété, pour permettre aux Fontenaisiens et à leurs enfants de se loger.  La mixité sociale est la seule solution et nous verrons dans un autre article que, entre les villes de VSGP, va se développer un combat non entre villes de droite et de gauche mais entre villes voulant s’embourgeoiser (Montrouge) en limitant le nombre de ses logements sociaux en dessous du minimum légal et les villes (Fontenay, Bagneux, Malakoff) qui voudront en diminuer ce taux.

A moins que Fontenay ne connaisse la même évolution que Montrouge, la « boboïsation ».

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 9 ème document) : Intégration ? Assimilation ? Données culturelles par quartier

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des données culturelles quantifiables par quartier, je veux dire par structure des couples ou familles, fécondité, niveau de diplômes, statut professionnel ….

Je suis d’accord avec vous et, à ce titre, en désaccord avec le sociologue Pierre Bourdieu : l’étude sociologique n’a de valeur qu’avec quantifications et non sur la base d’exemples qui ne représentent peut-être qu’eux-mêmes.

Structure des familles avec enfants :

Familles couples / familles monoparentales :

Dans le cadre des foyers avec enfants, Il est significatif de noter un très grand parallélisme entre les quartiers.

Les familles mono-parentales représentent en moyenne 33 % des familles, avec deux écarts à noter :

  • Le quartier Paradis-Blagis qui atteint 50%
  • Le quartier des Ormeaux, plutôt aisé, 19.3%

Nous avons déjà souligné l’anomalie sur le manque d’hommes recensés et donc sur le fait que la ville connait environ 740 papas volontairement non déclarés comme vivant au domicile avec les mamans et les enfants. Cette absence permet aux mères de se faire connaître auprès des service sociaux comme mères célibataires (voir document N° 6) :

L’analyse par IRIS (sur une période légèrement différente 25-54 ans au lieu de 15-44 ans, écart fonction des bases de données disponibles) concentre l’écart sur 4 quartiers bien que cette approche d’occultation des papas soit généralisée. Avec un taux de 46.4% aux Blagis.

Cette  discordance hommes-femmes est particulièrement propre à Fontenay et ne se rencontre absolument pas dans les mêmes proportions dans les autres villes, selon les deux exemples ci-dessous de Sceaux et Bagneux, villes aux deux extrèmes du spectre social de Vallée-Sud-Grand-Paris avec respectivement 5.8 et 7.5 de «papas absents ».:

Taille des familles :

Très grande homogénéité entre les quartiers :

  • les familles avec 1 enfant présent représentent 25% de l’ensemble (un cas à part, Le Parc, avec 30%).
  • Les familles avec 2 enfants présents représentent également (quasiment) 25% (23.8%).
  • Les familles avec 3 enfants présents tombent à 7.9%
  • Les familles avec 4 enfants présents ou plus sont marginales (2.92%) avec trois quartiers au dessus : Paradis (4.14), Pierrelais (4.99) et Val Content ( 4.18)

Notons que si un couple qui a 2 enfants au total, né avec 3 ans de décalage, il  a, en moyenne 1.7 enfants présents à la maison.

Le ratio total moyen de 1.4 enfants présents tel que nous le constatons fondamentalement à Fontenay (voir flèche rouge) , correspond à une natalité par famille inférieure à 2, de l’ordre de 1.6 ou 1.7 enfants par famille.  Chiffre en général très différent des grands-mères voire des mères !

En moyenne, ce nombre de 1.4 enfants présents par famille, niveau très faible,  témoigne d’un contrôle des naissances totalement généralisé ; c’est la femme, qui décide, de fait, dans la très grande majorité des cas, pas la nature ni une autre entité …

Le contrôle de la fécondité constitue, rappelons-le, l’un des principaux critères d’intégration des populations et particulièrement des femmes,  aux normes européennes.

Ces données des recensements sont cohérentes avec les données financières déjà présentées sur l’origine des revenus des Fontenaisiens (en % des revenus disponibles)

Les prestations familiales représentent une part restreinte des revenus familiaux bien que plus marquées à Scarron (6.4%) et Paradis (12.3%).

Sauf exceptions plus rencontrées dans les dires de certains que dans les chiffres, les familles Fontenaisiennes ont peu d’enfants (chiffre d’ailleurs en baisse, nous l’avons vu en document N° 8 ) et vivent majoritairement de leur travail (ou retraites) plus que d’autres revenus. La solitude :

Les gens vivant seuls représentent quasiment 4.200 personnes, quasiment 17% de la population  :

Ces chiffres incluent les personnes en Ehpad, environ 200 personnes dont, à moitié, Ehpad public à Scarron, et son équivalent privé rue Boucicaut, les résidences-services,

Cette augmentation a conduit naturellement au projet de  création d’une nouvelle résidence-service rue Blanchard, angle rue du Moulin Blanchard, malgré l’opposition de gens se sentant non concernés par le problème du logement des anciens ne pouvant rester seuls mais n’étant pas encore demandeurs d’un séjour en Ehpad.

Monsieur Candide :  Qu’en est-il de l’autre aspect culturel, le niveau de diplômes ?

Situons d’abord Fontenay dans le cadre de Vallée-Sud-Grand-Paris et constatons que le niveau des diplômes obtenus par les Fontenaisiens  place les hommes en 5ème rang sur 11 et les femmes au 6 ème rang. La ville se situe donc au milieu des onze villes de VSGP, ce qui est honorable en un département adjacent à Paris et le plus riche de France après La Seine 75 / Paris.

Hommes :

Femmes :

L’écart entre hommes et femmes (synthétisée tableau ci-après)  place la ville en cinquième position, ce qui témoigne du fait que, à Fontenay,  les femmes ne sont que légèrement moins instruites que les hommes (notes : hommes : 3.6, femmes 3.4). Il est intéressant de noter que les deux villes connaissant l’écart le plus important entre les notes de monsieur et de madame sont … Sceaux (10ème rang) et Bourg-La Reine 11ème.

La «  bourgeoisie » maintiendrait-elle un écart hommes/femmes supérieur aux villes connaissant un taux de logements sociaux élevé ? Disons, avec humour, que ce constat est surprenant.

Revenons à Fontenay stricto sensu et analysons maintenant le niveau de diplôme des Fontenaisiens par sexe et par quartier. Les tableaux ci-dessous peuvent se résumer comme suit et témoignent d’une relative homogénéité hommes/femmes même si ces dernières sont légèrement moins diplômées.

Détail par IRIS :

Les données Insee ne permettent pas de connaître avec précision le détail des diplômes obtenus mais un taux de diplômes du « supérieur » de  50% (H 52.9%, F 49%) n’est  pas ridicule même si une analyse plus précise serait nécessaire. Quels diplômes ? Variation par âge ? …

Blagis mis à part, l’homogénéité est notable.

Monsieur Candide : Quid des Professions ?

Nous reprenons, ici, l’approche retenue par l’Insee et son vocabulaire de « personne de référence » qui correspond à la fonction  de la personne la plus élevée en « grade »  parmi les adultes d’un même ménage.

  • Le taux d’artisans, commerçants, chef d’entreprises … s’établit à 2.9% avec peu de variations
  • Taux de profession supérieure : 25.3% avec variation limitée entre quartier sauf Ormeaux et Gare-La Roue qui dépassent ce niveau
  • Professions intermédiaires : autour de 18%
  • Employés : 17.7%
  • Ouvriers : 5.8%

Monsieur Candide : quelles conclusions en dégagez-vous ?

Il est notable que, Ormeaux mis à part, les quartiers présentent des structures peu éloignées les unes des autres. Cette situation ne sous-entend pas que tout le monde ressemble à tout le monde mais résulte fortement, entre autres éléments, d’une répartition homogène des logements sociaux entre les différents quartiers de la ville, homogénéité qui  banalise géographiquement tout  critère de différenciation.

Les critères de fécondité, de diplôme, de métier représentent les vrais variables sociologiques et ils sont mesurables. Or, à  Fontenay, ils  ne font pas apparaître d’écarts sensibles ; il n’y a pas un quartier avec des femmes ayant majoritairement six enfants ou des zones où le niveau scolaire serait  nul tandis qu’il serait au zénith ailleurs  …

  • Il n’y a en moyenne dans chaque quartier que 1.4 enfants présents au domicile avec une amplitude limitée de 1.3 à 1.7 ; la baisse de la fécondité, ainsi constatée (moins de 2 enfants par couple) est hautement plus significative que tout autre critère car elle montre la libération de la femme vis-à-vis de toute autorité extérieure. D’où la perte de pouvoir de ceux qui pensaient l’avoir !!!
  • L’écart de formation homme/femme est réduit (plus qu’à Sceaux et Bourg-LR ! même si les niveaux moyens y sont supérieurs).

Cette situation nous a surpris : elle semble laisser apparaître qu’il y a banalisation majoritaire et progressive dans les comportements, tout quartier, tout milieu,  et que telle ou telle personne qui se distingue volontairement dans la rue,  par tel ou tel aspect non totalement en cohérence avec le reste de la population … ne représente peut-être qu’une minorité d’une minorité tout en voulant faire croire qu’elle représente réellement l’ensemble de la sous- communauté faussement concernée. …  .

Dans réalité, la variable objectivement la plus marquée relève de données économiques :

Monsieur Candide : Les personnels de l’Education Nationale semblent cependant ne pas être enclins à demander un poste de professeur des écoles primaires à Fontenay ? Par ailleurs, est-ce que l’approche de l’Insee avec son recensement à 8% par an, addition ou moyenne des cinq dernières années et multiplication par 2.5 pour faire 100% … ne conduit pas à une inertie chronologique qui cacherait aujourd’hui en 2021, au moins partiellement,  les conséquences des décisions dramatiques prises par la  mairie en 2010 avec les ventes Icade et l’augmentation ultra-rapide de 3.000 à 4.400 des logements sociaux ?

Monsieur Candide, je crois que vous avez raison ! Nous avons ici le risque que la méthodologie de l’Insee ne retarde la mesure effective de l’évolution réelle ; Il faut donc  continuer à mesurer, vérifier, analyser et agir pour connaître la situation réelle autrement que par des « on dit » et favoriser l’intégration du vivre-ensemble que peu de gens, dans la réalité,  semblent refuser.

Quelques remarques :

– Je salue avec beaucoup de respect les retraités qui, travaillant en ce sens, affectent une partie de leur temps au soutien scolaire (ASAP et CCJL).

-Un niveau de  reconstruction significatif de certains quartiers, dont Blagis et Scarron sur la rue Marx Dormoy, conduit à augmenter le « vivre-ensemble ». Se limiter à ne pas voir ces aspects en ne se référant qu’au concept de « densification », c’est de l’hypocrisie !

En synthèse, mesurons la réalité et agissons, surtout si nous voulons empêcher la ville de se scinder en une partie riche (8000€/m²), une partie de plus en  plus défavorisée en logements sociaux …. avec aucune classe moyenne entre les deux.

Tout n’ est pas négatif, à Fontenay !

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 8 ème document) : Evolution des revenus par quartier de Fontenay-aux-Roses.

Monsieur Candide : Parlons maintenant des revenus par quartier :

Regardons le revenu fiscal médian par quartier (ou Iris) :

Ce tableau :

  • permet de comparer le dernier millésime connu, 2017 (années 2015-2019), avec celui  de 2011 (années 2009-2013) et 2006 (2004-2008), c’est-à-dire la Ville  (1)  aujourd’hui, (2) au moment des ventes Icade et (3) quatre  ans auparavant.
  • regroupons ces quartiers par grandes tendances d’évolution :

Buffets-Fauvettes : baisse très sensiblement de niveau socio-économique (-12.4%) pour des raisons qui ne nous apparaissent pas clairement et qui demanderaient enquête (influence dans les affectations de locataires par le bailleur ? par la préfecture ? ).

Scarron baisse également de manière très sensible (-12.1%) en conséquence de plusieurs facteurs :

  • Transformation d’immeubles privés en logements sociaux lors des ventes Icade
  • Proportion importante de logements PLAI et PLUS (les 2 catégories pour locataires les plus défavorisés, minoration en conséquence des PLS, locataires les plus aisés), en conséquence des ventes Icade ;  aspect spécifique à Scarron.

Cette réservation de logements PLAI et PLUS est d’autant plus importante que Scarron représente la principale résidence vendue par Icade avec 402 appartements, loin devant le deuxième, Les-Sorrières.

Qu’il n’y ait pas d’ambigüité, le problème n’est pas l’existence de ces logements PLAI ou PLUS, il faut pouvoir loger tout le monde, quel que soit le revenu, sinon il y aura des gens dans la rue ;  le problème est que la municipalité de 2010 n’ait pas imposé une juste répartition entre les différentes résidences et les différents bailleurs.

Scarron nous semble aujourd’hui  constituer la zone la plus problématique de la ville (voir ci-après).

Val-Content : baisse de -5.9%. Conséquences des attributions du préfet et du bailleur, lui-même sous pression du préfet.

Blagis : nous avons ici confirmation de ce que le rédacteur savait depuis longtemps, à savoir que les habitants de ce quartier souffrent d’un revenu faible (14.340€/ unité de consommation)  mais en amélioration depuis plusieurs années : impact de la « politique de la ville » menée par l’Etat pendant plusieurs années ? résultat des  actions  de la Ville ?

Dans ces trois zones connaissant une part importante de logements sociaux, l’action centralisatrice de la préfecture visant à gérer, à  sa seule convenance,  les affectations au sein du  « contingent préfectoral » se constate par un appauvrissement quasi-généralisé.

Bipolarisation de Fontenay :

Cette évolution différenciée par quartier conduit la ville à connaître,  malheureusement, une bipolarisation progressive entre zones aisées et quartiers moins favorisés.

Lutte contre la bipolarisation :

La ville a entamé une lutte contre cette bipolarisation :

  • Blagis : démolition, reconstruction, mélange programmé des trois types de logements sociaux (PLS, PLUS, PLAI), accession sociale et classique à la propriété
  • Scarron : construction par Toit & Joie d’un immeuble en accession sociale à la propriété et construction, par promoteurs privés de plusieurs immeubles privés au pourtour  des immeubles sociaux de manière à rééquilibrer le quartier,   constructions rue Marx Dormoy principalement.

Le rédacteur assume totalement l’idée de  constructions venant redéfinir la structure sociale de la population locale. En parallèle, le problème subsiste cependant de modifier les immeubles ex-Icade (Toit & Joie) alors que deux études récentes (2016-2017) n’ont pu apporter aucune proposition adéquate. De plus, comme déjà mentionné, la municipalité de 2010 a accepté de cautionner des financements à 50 ans pour refinancer ces immeubles. Toute opération sérieuse demanderait  ainsi de payer d’abord un solde d’emprunt de 20-25 millions d’€ avant rénovation.

Monsieur Candide : plutôt que de faire référence au revenu fiscal brut,  ne faudrait-il pas mieux parler du revenu disponible après impôts et aides sociales,  deux éléments qui lissent les situations, amoindrissent les écarts et favorisent les comparaisons ?

Vous avez raison.

Revenu disponible : L’Insee raisonne en prenant en compte le revenu disponible par Unité de Consommation  « UC ».

Pour comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes, l’Insee  divise le revenu par le nombre d’unités de consommation (UC). Celles-ci sont calculées de la façon suivante:

  • 1 UC pour le premier adulte du ménage,
  • 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus,
  • 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

Cette échelle d’équivalence tient compte des économies d’échelle au sein du ménage. En effet, les besoins d’un ménage ne s’accroissent pas en stricte proportion de sa taille. Lorsque plusieurs personnes vivent ensemble, il n’est pas nécessaire de multiplier tous les biens de consommation (en particulier, les biens de consommation durables) par le nombre de personnes pour garder le même niveau de vie. Les frais de chauffage sont communs et quasi-constants.

Précisons que le revenu disponible, inclut tous les revenus, y compris prestations sociales, … et qu’il est minoré du poids des impôts. Pour bien comprendre, regardons, en exemple,  le cas réel d’un quartier sur la base des indices :

L’indice « 100 » concerne le revenu disponible, la résultante, tandis que le revenu total  atteint 118.2 avant impôts.

Monsieur Candide : quel est l’écart quantitatif entre revenu disponible et revenu fiscal ?

Pour les personnes (ou les quartiers) à revenus modestes, l’écart est faible voire nul car il y a paiement d’un impôt limité compensé par la perception d’aides sociales  significatives.

Les gens (ou les quartiers) plus aisés payent plus d’impôts et l’écart revenu fiscal /revenu disponible est évidemment plus important, comme le montre le tableau ci-dessous.

Approche sur la base du revenu disponible :

Regardons les chiffres de revenus par quartier, sur la base de la médiane du revenu disponible par unité de consommation (en euros).

Nous avons donné l’indice 100 de référence au quartier du Parc qui se situe au milieu de l’échelle des revenus.

Sur la base du revenu disponible, entre la situation de la zone la plus pauvre (Paradis  indice 63.8) et la plus riche (Gare-La Roue  136.8), le rapport se situe à environ 1 à 2 ce qui est faible : en clair, après aides sociales, paiement de l’impôt sur le revenu et avec l’impact de la dispersion assez capillaire des immeubles sociaux entre les différents quartiers de  Fontenay, il n’y a pas de zones totalement riches et de zones totalement pauvres. Tous les amortisseurs sociaux (aides, impôts) ont joué leur rôle.

Malgré ce relatif effort de nivellement, les données confirment cependant l’existence de zones :

  • à conditions économiques moins favorables : Scarron, les Buffets, et surtout les Paradis, la situation de ces trois zones s’expliquant par la concentration de logements sociaux et un monopole des PLAI aux Blagis (loyers sociaux les moins chers, Palulos pour les spécialistes).
  • à conditions économiques intermédiaires : Le Parc, Pierrelais, Pervenches, Val Content
  • à conditions favorables : Ormeaux, Renards, RER-Lombart.

Distinguons maintenant les ménages les « moins favorisés » représentés par le 1er décile (les 10% à plus faible revenu par UC) et les « riches » représentés ici par le neuvième décile, l’Insee ne donnant jamais les données sur le 10ème décile.

Les moins favorisés :

Deux éléments apparaissent :

  • aux Blagis, le revenu annuel par UC est inférieur à 10.000€/an (9.550) c’est-à-dire à moins de 1000€/mois, après prestations sociales.
  • Les « pauvres » des quartiers riches ( Ormeaux, Renards, Lombart) sont plus riches que les « pauvres » des zones économiquement plus défavorisées bien que le rapport entre l’indice le plus bas (71.4) et le plus haut (121.8) reste inférieur à 2.

Correction à apporter : Nous avons vu, dans un document précédent, que 740 papas (738 : voir tableau ci-dessous) n’étaient pas déclarés officiellement au domicile de la maman pour permettre une majoration des aides pour familles censées être monoparentales (ou pour majorer le droit à l’obtention d’un logement social).

Dans ce cadre, nous ne disons pas que les salaires ne sont pas déclarés au Service des Impôts (a fortiori avec le prélèvement à la source)  mais nous sommes certains que, dans une proportion significative,  ils ne sont pas mentionnés vis-à-vis des organismes d’aide sociale ni lors des recensements Insee. En ce sens, les chiffres ici présentés devraient être majorés dans des proportions que nous ne pouvons déterminer mais avec un impact parfois  non négligeable. .

Il serait logique de considérer que les redressements à opérer au titre de ces papas oubliés devraient intéresser les zones les moins favorisées en priorité et, plus marginalement, les plus aisées.

En ce sens, l’écart entre quartiers, écart déjà limité, serait, en réalité, encore plus réduit après correction de ces 740 papas occultés, sans que nous ne puissions le déterminer de manière fiable.

Les plus favorisés, le 9ème décile :

La relative homogénéité de la ville saute encore aux yeux : hors Paradis, entre l’indice le plus bas (79.3 à Scarron ) et le plus haut (121.6 aux Ormeaux), le ratio est de l’ordre de 1.50  (121.6 divisé par 79.3 =1.53). En clair, là encore, l’écart social entre les différentes zones est limité.

Homogénéité intra-quartier :

A l’intérieur d’un même quartier, l’écart entre le premier décile et le neuvième (dit sur le tableau ci-dessus « rapport inter décile D9/D1 », aussi appelé coefficient de Gini) est relativement faible.

Le ratio des Blagis (2.8) témoigne d’une homogénéité assez forte dans une situation économique tendue, tandis que ce même ratio s’établit autour de 3.5 pour les autres quartiers avec l’exception des Ormeaux à 4.1 (donc zone plus « inégalitaire »). Rappelons que l’échelle du ratio de Gini varie de 0 à 10 (pour les puristes de 0 à 1 en divisant par 10).

Monsieur Candide : Nous venons de voir les écarts de revenus disponibles entre quartiers mais  pouvez-vous nous parler maintenant de l’origine de ces revenus ?

Les revenus d’activités perçus directement (salaires) ou différés (pensions, retraites) représentent la grande partie des revenus dont nous précisons l’origine :

Rappel : Le total est supérieur à 100 et reviendra à ce niveau après paiement des impôts.

Le travail constitue la grande partie des revenus et personne, statistiquement parlant, ne vit majoritairement d’autre chose.

Le chômage représente une part minime des revenus.

Prestations sociales : Paradis-Blagis mis à part, le pourcentage des prestations sociales dans l’ensemble des revenus est relativement limité :

La part des revenus du patrimoine est surprenante car non nulle aux Blagis et très significative dans les quartiers « bourgeois ». :

La France dépensant 54%  de son PIB en dépenses publiques, il faut bien que tout le monde ou presque  paye des impôts sur le revenu.

Monsieur Candide : votre conclusion ?

L’existence d’un taux de logements sociaux de 43%, la transformation des immeubles Icade en logements sociaux, l’absence de création d’un office municipal de logements sociaux … ont constitué, dans les années 2010, une erreur politique, sociale et économique  grave pour la ville, erreur dont les Fontenaisiens, tous, payent  le prix  aujourd’hui et pour longtemps.

Fontenay, à l’exception de Bagneux, occupe le premier rang du taux de logements sociaux.

La synthèse de ce qui précède permet de constater que, malgré des moyennes par quartier et par décile non dramatiques, il y a, à Fontenay , des  gens dans la difficulté réelle.

Il  y a aussi risque d’une segmentation sociale forte, aspect  qui nous parait constituer le premier problème de la ville : même corrigée par les outils de la redistribution (aides dans un sens, imposition dans l’autre), la séparation sociale menace avec :

  • enrichissement des quartiers « bourgeois » du fait du prix du m² à un extrême,
  • appauvrissement des 43% de logements sociaux du fait des affectations du préfet à l’autre extrême
  • avec disparition progressive de la « classe moyenne ».

Nous soutenons totalement qu’il faut lutter contre cette évolution.

Dans ce cadre, la rénovation ou, pour parler plus clairement, la construction d’immeubles neufs, permettrait de mieux mélanger les populations et de domicilier des personnes à meilleurs revenus dans des quartiers connaissant aujourd’hui appauvrissement.  A l’inverse, il faut mettre des logements sociaux dans les quartiers « bourgeois ». Avec toutes les conséquences positives.

Dans ce cadre, pour reprendre l’approche de certains, résumer la « rénovation »  à ses seuls aspects « densification » ou « écolo » relève d’une réflexion monocorde et largement insuffisante.

Nous verrons, dans une autre étude, que le problème est le même au niveau du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris,  VSGP, où certaines communes considèrent comme fondamental de conserver un taux de logements sociaux inférieur au minimum légal (25%)  pour protéger « leur » environnement.  L’impact des ex-agglomérations de communes est net :

Reprenons le courrier de la Préfecture concernant le taux de logements sociaux à Fontenay :

Toujours selon le Préfet, le parc immobilier s’établit comme suit :

On notera l’aspect limité du nombre de maisons : 1.621.

Dans ce cadre, avec 2000 logements privés nouveaux, le taux de logements sociaux (dit taux « SRU »)  s’établira à 36.3%, taux assez proche de la moyenne de VSGP précisé ci-dessus : 33.1%.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 7ème document) : Impact de la relance de la construction (2000 logements) sur les finances de la Ville

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des conséquences de la construction des 2000 logements projetés sur les finances de la Ville ?

Je vais vous répondre mais, préalablement, je voudrais vous rappeler les raisons de cette nécessité à construire 2000 logements, aspects que nous avons déjà analysés ensemble mais qui sont la clé de l’évolution à connaître.

  1. Améliorer la situation de la grande majorité des Fontenaisiens en réponse
    – à la pénurie massive de logements récents aux normes (cf. études précédentes)
    (Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

–    à la hausse des prix et l’exclusion de certains ménages du territoire (cf.  études précédentes)

–    à l’inadaptation du parc (personnes à mobilité réduite, performances thermiques, évolution des structures familiales, évolutions des usages et modes de vie…), sujets déjà traités :

  1. Soutenir le BTP, un secteur de croissance économique de proximité
    – activités non- délocalisables
    – profitant aux PME-artisans
    – et aux emplois peu-qualifiés

3. Développer un urbanisme écologique remplaçant des immeubles anciens

en répondant :
– aux demandes croissantes d’espaces extérieurs (terrasses, balcons, loggias, jardins…)
– au bénéfice de la biodiversité (construire sur des terrains déjà construits sans toucher statistiquement aux zones libres, en secteur urbain et desservi par les transports, en maximisant les surfaces de pleine-terre…)
– aux enjeux sanitaires (sans amiante ou plomb, dernières normes de qualité de l’air, de l’eau, qualité acoustique…)
-aux normes actuelles de confort (ascenseurs pour les anciens, ….)

Il ne faut donc pas construire massivement, partout, et n’importe comment, mais définir un objectif, et une stratégie immobilière conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui  identifie

  • des emplacements destinés à de la densification ciblée (pavillons, petits ensembles)
  • et au développement de grands projets : périphérie tramway, RER, requalification de grands ensembles, le long des grands axes routiers structurants, entrées de ville,
  • centre-ville,

Monsieur Candide : Quel impact sur les finances ?

La construction de 2000 logements va conduire à une arrivée de 4000-4500 personnes environ.

Nous ne connaissons pas la structure des immeubles à venir ni  la répartition entre les différents types de logements …

Nous ne connaissons pas le taux de logements secondaires ou le taux d’appartements qui, à terme, seront inoccupés (environ 8 % du total selon les ratios actuels).

Nous pouvons cependant penser que viendront environ 4000-4500 personnes. Retenons 4.500.

Nous avons fait l’hypothèse (voir étude précédente) que sur les nouveaux logements, il y aurait le même pourcentage de familles avec enfants que celui qui existe actuellement sur la ville. Même structures sociales.

Ces nouveaux habitants auront, comme tout Fontenaisien actuel, des besoins et la question qui se pose est : la Ville va-t-elle être obligée  d’augmenter ses services, ses outils mis à disposition de la population pour fournir à ces nouveaux arrivants ce qu’ils peuvent attendre ?

La principale dépense de la ville concerne le pôle « Famille » et  les jeunes : crèches, écoles maternelles, écoles élémentaires dont la ville paye les frais de fonctionnement (hors salaires des professeurs).

Nous avons vu  que 4000 (ou 4500) habitants nouveaux conduisent à connaître environ une soixantaine d’enfants nouveaux par classe d’âge, apport largement compensé par la baisse des effectifs scolaires issus de la population actuelle (6ème document) : pour le dire à l’inverse, la diminution des enfants chez les Fontenaisiens actuels s’équilibre avec la hausse des enfants à venir parmi les nouveaux Fontenaisiens.

Il est alors absolument évident que, sauf détails ici ou là, les charges en crèches et écoles pour la ville vont rester constantes (notre simulation ci-dessous les placent cependant en hausse par précaution).

Or ces  activités propres aux enfants représentent 60% du total des charges de la ville, sur la base de la répartition des effectifs d’agents municipaux comme clé de répartition (effectifs en personnels équivalent temps plein, dits ETP) :

Taux de hausse de la population avec 2000 logements neufs et 4500 nouveaux habitants :

Evolution de la taxe foncière :

Il convient de prendre en compte qu’une partie du parc immobilier actuel est non taxable à la taxe foncière (ex immeubles Icade 1400 logements) ou très peu taxable (3000 autres logements sociaux). Par soucis de simplification, nous considérerons que ce parc social, dans son ensemble (4.400 logements) va redevenir entièrement taxable (en 2025-26, 15 ans après les ventes Icade de 2010).

Le parc immobilier taxable actuellement s’établit seulement à 7000 logements, ce qui est ridiculement faible.

Les 2000 nouveaux logements neufs seront totalement taxables, vraisemblablement avec des valeurs locatives propres largement supérieures, par unité,  aux vieux logements actuels.

Le parc taxable à la taxe foncière (TF) passe ainsi de 7000 logements à 9000 et le produit correspondant s’accroit dans cette proportion de 25.7% :

Hausse sur les droits de mutation perçus par la ville :

Evolution du résultat de la ville après impact de 2.000 logements supplémentaires 

Produits :

Nous avons ainsi  reporté le taux de 25% sur la taxe foncière à percevoir, 29% sur les droits de mutation.

Tous les autres postes de produits, dont la DGF,  Dotation Globale de Fonctionnement,  ont été revalorisés du taux de croissance de l’ensemble du parc, soit les 18% vus précédemment.

Les produits des services incluent la restauration scolaire : les enfants resteront à nombre constant, ce qui devrait conduire à une hausse des produits ; N’ a pas été retenu le fait que l’arrivée d’occupants-propriétaires devrait augmenter le niveau de tarification lié au quotient familial.

L’ensemble des produits passe ainsi de 41 Millions d’€ à 49 Millions

Charges :

Pour ce qui concerne les charges, nous aurions pu considérer que, le nombre d’enfants restant constant, le pôle « Familles » pouvait rester à charges constantes. Nous lui avons cependant affecté un taux de hausse de 5% par précaution sans que les raisons n’en apparaissent (amélioration du service, …).

Pour ce qui concerne toutes les autres charges (contre toute logique, y compris frais financiers, dotations aux amortissements, …) nous avons retenu une hausse sur la base de l’accroissement du parc immobilier (+18%) sans envisager le moindre gain de productivité.

Résultat :

L’évolution des produits et des charges conduit à une amélioration sensible du résultat que nous appelons ici épargne brute :

Le Lecteur aura compris que ces calculs concernant l’ « actuel » ont été effectués sur une année fictive mais proche de la moyenne de ce que la ville a réellement connu. Nous n’avons pas mis le réel 2020 ou la prévision 2021 complètement perturbés par les conséquences du COVID.

Dans la réalité, au vu du tableau en aval,  la Ville connait une épargne brute qui lui permet à peine de payer son annuité de remboursement de dettes (dit ici « de capital »)  pour conduire à une épargne nette négative ou faible. Rappelons que cette épargne nette s’appelle aussi « autofinancement des investissements ».

Après l’impact des 2.000 logements, l’épargne brute s’établit en amélioration de 5 Millions € environ, hausse qui permet de rembourser sans problème l’annuité de dettes de quasiment 2 M€ et laisse une capacité d’autofinancement des investissements (ou épargne nette) de 3 M€.

Ce niveau de résultat, nettement amélioré,  permet de sortir de la longue série d’augmentations d’impôts à chaque fois que le moindre problème ou nouvelle charge apparait.

L’augmentation des bases fiscales permettra enfin de sortir de ce cercle vicieux.

Cette amélioration permettra :

  • soit de financer plus facilement les investissements, voire de les majorer très sensiblement ; notons que le niveau moyen sur longue période des investissements se situe à environ 8-9 millions d’€/an et qu’un gain annexe de 3 millions/an permet de les  augmenter de sensiblement: + 18 M€ par mandature
  • soit de réaffecter une partie de cette nouvelle marge dans l’aide aux gens en situation problématique. En ce sens, l’investissement en appartements par des gens aisés aiderait à financer le social. Curieux que ce soit des gens qui se disent de gauche qui critiquent !

En conclusion, je dirai qu’il y a deux solutions pour améliorer structurellement les finances de la ville, solutions qu’il convient de retenir ensemble :

  • construire 2.000 logements
  • transférer à Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, le maximum de fonctions pour libérer la ville des coûts correspondants.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 5 ème document) : Non-construction et conditions de vie

Nous allons voir maintenant, sur ce 5 ème document, les conséquences des choix politiques depuis trente ans sur les conditions de vie des Fontenaisiens.

Rappelons d’abord quelques chiffres déjà vus et relatifs à la stagnation du bâti :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La quasi-interdiction à construire des logements neufs (sauf logements sociaux)  durant vingt ans avant 2014, présente des conséquences matérielles parfaitement mises en évidence par l’Insee. Rappelons que les 902 logements construits de 1999 à 2017 ne sont constitués que de logements sociaux (sauf rarissimes exceptions) et qu’ils ne compensent qu’à peine la quasi-disparition naturelle de 0.5% du parc, 60 appartements/an, que l’Insee va continuer de comptabiliser plusieurs années avant la mise à jour (impact de la méthodologie 8%/an, moyenne sur 5 années, extrapolation à 100%).

Ancienneté du bâti à Fontenay :

En se limitant aux immeubles collectifs mieux connus et plus nombreux que les maisons individuelles,l’ancienneté du bâti à Fontenay est caractéristique : le parc immobilier fontenaisien est vieux :

En conséquence de la politique d’interdit, Fontenay ne connait que 14.5% d’appartements postérieurs à 1990 (et donc de moins de 30 ans), tandis que les dix autres villes de Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP,  en ont 27.5%. 13% d’écart.

Comme indiqué ci-dessus, les 1247 appartements neufs connus par notre ville en cette période 1991-2014,sont constitués en très grande partie d’immeubles sociaux (logements sociaux proprement dits, chambres d’étudiants ou de jeunes travailleurs) car quasiment aucun immeuble privé n’a été autorisé.

Un recensement Insee pour les résidences principales uniquement mais intégrant les maisons confirme cette « ancienneté » :

« Delenda est Carthago ! » Vielle sentence de Caton disant que Carthage devait être détruite ! Dans notre cas, il s’agit de Fontenay, notre ville, mais on a l’impression que le but est le même !

Monsieur Candide : quelles sont les conséquences pour les Fontenaisiens de ce malthusianisme ?

Les conséquences sont dramatiques car ce parc vieux, à 50% antérieur à 1970 et  ayant donc au moins 50 ans, aux normes d’alors, et surtout construit pour les structures familiales de l’époque, ne correspond absolument plus à la sociologie actuelle qui a fondamentalement changé.

En 1968,  la taille des ménages était de 3.22 personnes. Elle est maintenant de 2.24, la courbe et le tableau ci-dessous, de l’Insee,  justifiant ces données.

A coté de l’évolution à la baisse du  nombre des habitants d’un même logement, il y a la transformation des structures humaines : le Pacs n’existait pas en 1968, les unions-libres étaient beaucoup plus réduites, le taux de divorce a explosé  et l’allongement de la vie a conduit à une augmentation du nombre de veufs ou veuves …  Les célibataires n’ont jamais été si nombreux !

Répartition de la structure familiale (d’après les derniers chiffres de l’Insee)

Les divorces, en hausse, avec la nécessité pour chacun des parents de recevoir les enfants à tour de rôle conduisent à une demande de deux appartements là où une famille unie n’en a besoin que d’un seul… Avec le divorce, le couple désormais désuni  veut passer ainsi d’un T5 familial à deux T3 séparés.  Ce nouveau type de vie a tout changé et il est banal d’écrire que la structure sociale de 1968 n’est pas celle de 2021. Sauf qu’à Fontenay, cette modification humaine s’est effectuée dans un même bati qui est devenu globalement  inadapté aux besoins humains actuels.

Monsieur Candide : si je vous comprends bien, il aurait fallu faire évoluer le parc des logements parallèlement à l’évolution des structures sociales ?

Absolument ! Il aurait fallu procéder à des adpatations ! Il est surprenant de voir des gens défendre fortement cette évolution familiale et sociale au nom d’une grande ouverture d’esprit … tout en interdisant la prise en compte de cette même évolution dans le redessin du parc immobilier destiné à héberger ces nouvelles structures humaines (familles séparées, …).

En matière d’habitation, on ne loge pas des gens pris individuellement, on loge des familles ou des ménages !L’ex maire-adjoint au logement social rédacteur de cette note  peut en parler longuement.

Les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris ont réagi, plus particulièrement celles qui ont eu un taux de modernisation élevé depuis quelques années.

Ce tableau  montre que Fontenay s’est engluée avec un taux d’appartements d’une pièce (dits T1 ou studios) à hauteur de 13.8% du parc alors que les autres villes ont baissé le leur à 10.5%.

Un studio ne sert plus vraiment aujourd’hui : l’étudiant célibataire se met aujourd’hui en couple et vit avec sa copine …  Il faut des deux pièces et la demande de T1 est lilliputienne.

Fontenay manque de logements de 2 et 3 pièces, appartements d’évidence moins chers que les grands T4 ou T5, et destinés aux grandes  familles (T2 et T3 à Fontenay : 43.07% du parc, quand les autres villes connaissent un taux de 52%).

Notre ville connait, enfin, un nombre conséquent de grands appartements alors que les autres communes ont baissé avec ainsi, pour T4 et T5, un écart de 2.8% (respectivement 2.85 et 2.79).

L’analyse des écarts avec une ville fondamentalement reconstruite aux normes actuelles comme Le-Plessis est particulièrement significative (impact vingt dernières années)

Monsieur Candide : quel est le niveau de contentement des Fontenaisiens face à cette situation ?

Les chiffres montrent les problèmes :

Cette situation immobilière conduit à un taux de sur-occupation significatif de 11.5% des logements.

L’âge des immeubles, l’incohérence entre la typologie des logements et les structures sociales actuelles conduisent à une insatisfaction des Fontenaisiens, insatisfaction qui se traduit par un taux de déménagement significatif : 8%/an selon l’Insee.

Remarque : dans une ville à parc immobilier totalement figé, il est évident que 31.6% de ménages arrivés depuis moins de 4 ans signifie que le même pourcentage est parti … 31.6% en 4 ans signifie quasiment 8% de déménagement par an. Une statistique excluant les maisons à population plus stable pour n’analyser que les déménagements des habitants habitant en immeubles conduirait vraisemblablement à 9 %.

Pour être précis, il convient de préciser que ces 8% de gens qui déménagent par an,  le font pour des motifs qui peuvent varier (dont taux de décès de 1.2%, changement de lieu de travail, variation de la composition familiale, familles recomposées, …)  mais ce taux reste anormalement élevé.

Il s’explique pour une part importante par les raisons objectives précisées ci-dessus (âge des immeubles, inadéquation agencement / structure des familles,  …) mais aussi par un taux de propriétaires relativement bas et en décroissance.

2007 : 44.3% de propriétaire

2017 : 43%

Fontenay : rang  9  en 2017

Le volume de logements privés en location est, lui aussi, faible : à peine 14% .

Monsieur Candide : C’est normal : on a transformé 1400 appartements privés Icade en logements sociaux !

Niveau des loyers :

Un autre critère vient expliquer le haut niveau de déménagement : le niveau des loyers du parc privé:

La raréfaction du bâti privé en location à Fontenay fait que les locataires fontenaisiens louent chers des appartements anciens, notre ville se situant juste derrière Montrouge avec  proximité de Paris et Sceaux l’élitiste.

* Que personne ne s’inquiète, les émetteurs de ce message sont très bien logés !

(toute ressemblance avec ….. )

Monsieur Candide : faut-il désespérer ?

NON !  Le redressement de la situation a déjà été initié même si l’impact va être long à percevoir par les Fontenaisiens:

  • Les immeubles sociaux du Val-Content, du square Jean Viollet, de la rue de l’Ile, … ont été réhabilités … même si beaucoup reste à faire.
  • Les Blagis vont être reconstruits, les premières démolitions ont été achevées.
  • La rénovation totale d’autres immeubles sociaux est à l’étude
  • Trois nouveaux immeubles privés (une première depuis 30 ans !) sont sortis de terre et, pour deux d’entre eux, sont déjà habités (Mouilleboeufs et place de La Cavée).

De nouveaux projets s’étudient.L’objectif, à terme, est de permettre aux Fontenaisiens de vivre dans des logements :

  • Récents
  • Aux normes actuelles, particulièrement au niveau énergétique et isolation phonique
  • Avec des ascenseurs permettant aux plus anciens de ne pas avoir à monter à pied des escaliers de plus en plus pénibles avec l’âge et l’arthrose.
  • Avec des typologies(disposition des pièces) conformes au mode de vie actuel.
  • Dans un cadre juridico-financier permettant à un maximum de gens de pouvoir acquérir leur logement pour y vivre et transmettre à leurs enfants (on excusera le classicisme de l’approche).
  • Avec mixité sociale

Monsieur Candide : Pour quelles catégories sociales ?

Pour toutes !

Le signataire de la présente s’en honore mais a contribué, avec ses collègues élus (mandature 2014-2020), à des modifications profondes prenant en compte TOUS les niveaux sociaux ; à titre d’exemples :

  • Lancement de la reconstruction des Blagis avec

– les trois types de logements sociaux (Plai, Plus, Pls)

-accession sociale à la propriété

-accession classique à la propriété

  • Développement avenue Marx Dormoy

– d’immeubles privés

-d’immeubles en accession sociale à la propriété

– d’une résidence-service pour nos anciens

de manière à y compenser la grande domination actuelle des logements sociaux

La construction de 2000 logements privés permettra de compenser les 1.400 logements Icade transformés en logements sociaux et de financer la reconstruction des 833 logements sociaux des Blagis par adjonction de 600 logements en accession-sociale ou accession-classique à la propriété.

Comment ne pas prendre en compte, en matière de bâti, que, dans les années 1960, la dame au 4ème étage sans ascenseur, jeune maman,  montait quatre-à-quatre les étages avec bébé dans les bras, l’ainé à la main, avec deux litres de lait et les courses pour la journée. Aujourd’hui, en 2021, le même appartement est occupé par une retraitée, non totalement jeune, avec arthrose ….

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire-Adjoint aux finances et aux Logements Sociaux 2014-2020

Pourquoi il y a t’il une surfacturation pour la Taxe des Ordures Ménagères, particulièrement à Fontenay aux Roses ?

Pour financer la collecte des déchets ménagers et assimilés , les communes et leurs groupements (syndicat, EPCI ) ont mis en place le dispositif suivant : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Cette taxe est perçue actuellement par le Territoire  Vallée Sud Grand Paris (VSGP) pour financer le service de la collecte des ordures ménagères recyclables ou non. Elle contribue au financement de la collecte et du traitement des déchets.

Cette taxe est payable aussi bien par les propriétaires que par les locataires.

Son montant est obtenu en multipliant un taux, fixé chaque année par la commune,  à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement ou de la propriété.

Par exemple, à Fontenay, ce taux voté pour 2021 par la commune est de 5.88 % . La moitié de la valeur locative moyenne, était de 3200 €. La TEOM moyenne était de 188 €.

Or Fontenay fait partie d’abord de l’agglomération Vallée Sud de Seine, depuis 2005 puis du Territoire VSGP depuis 2016.

Le fait que l’on a créé ces agglomérations et le Territoire auraient amené par un effet de dimension à réduire les frais du service, le taux de la TEOM fixé par la commune de Fontenay a été pendant des années trop élevé par rapport aux besoins.

Chaque commune du Territoire a fixé chaque année son taux, différent d’une commune à l’autre, alors que le service est globalisé au niveau du Territoire.

Les taux  2021 de la TEOM appliqués à Vallée-Sud-Grand-Paris sont:

  • Bagneux, Clamart, Fontenay-aux-Roses et Malakoff:  5,88%
  • Antony, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Plessis-Robinson, Sceaux :5,06%
  • Châtillon:  4,73%
  • Montrouge: 4,02%

Pourtant, le service est identique sur chaque commune du Territoire.

Avec un taux de 5,88%, Fontenay fait partie des communes qui ont le taux le plus élevé. Avec un taux de 4,02 % , Montrouge a le taux le plus faible. Le taux moyen étant de 5,1%. La surfacturation pour Fontenay est de 15 % par rapport à la moyenne.

Le Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris surfacture ce service aux contribuables

Pour 2021,  le Territoire prévoit un excédent de recettes sur la TEOM de plus de 5.4  millions d’Euros : 44,4 millions d’euros sont prélevés pour 39 millions de dépensés, soit une surfacturation de 13.8 %

D’après la loi, la TEOM doit être entièrement et uniquement affectée à la gestion des déchets ménagers. Elle ne peut pas être affectée à d’autres dépenses.

Est-ce que le Territoire va prendre des décisions pour modifier cette situation ?

Le Territoire ne prévoit pas de fixer un taux identique pour toutes les communes avant 2028. Pourquoi ?

Le service devrait facturé au prix coûtant.

Par exemple, depuis 2018, c’est au total 32 M€ qui ont été ainsi surfacturés par le Territoire.

Plusieurs élus au conseil du Territoire, une trentaine d’élus municipaux ont  appelé l’attention de Jean-Didier BERGER, Président de Vallée Sud Grand Paris sur le caractère potentiel illégal de cette disproportion.

Un Communiqué de presse commun a été publié : http://www.ateliersfontenaisiens.fr/wp-content/uploads/Communiqu%C3%A9-TEOM.pdf

Un jugement récent  du tribunal administratif de Lyon ont ouvert la possibilité aux contribuables de la métropole de Lyon de se faire rembourser la totalité de la TEOM, TEOM qui a été surfacturée pendant 3 ans : 2016,2017, 2018, par cette collectivité territoriale.

Qu’est-ce qui a été mis en place par le Territoire VSGP ?

Source : https://www.valleesud.fr/fr/environnement-la-gestion-des-dechets

Pour télécharger le guide sur Fontenay : https://www.valleesud.fr/sites/default/files/media/downloads/Guide%20Fontenay-aux-Roses%202021.pdf

  • Collecte des végétaux de jardin
  • Collecte des encombrants
  • Produits toxiques
  • Gravats
  • Equipements électriques et électronique (DEEE)
  • Collecte des encombrants à la demande
  • Déchetterie mobile au Panorama, tous les mardis et les 2e et 4e samedis de chaque mois de 14h à 18h30

Comment la TEOM pourrait plus refléter les efforts individuels de chacun ?

Possibilité de mettre en place une partie incitative dans la TEOM 

Source : https://fr.wikipedia.org/wiki/Taxe_d’enl%C3%A8vement_des_ordures_m%C3%A9nag%C3%A8res

Le principe de la mise en place d’une tarification incitative ressort de Grenelle I de l’Environnement de 2009.

La loi de finances pour 2012, a effectivement créé la TEOM incitative, dont la mise en place demeure facultative.

La finalité de la mise en place de cette part incitative est d’encourager l’usager à modifier ses comportements afin d’obtenir une diminution des quantités de déchets produits ; d’augmenter le tri (collectes sélectives, déchetteries) pour une meilleure valorisation ; d’une optimiser les services pour une maîtrise des coûts.

Cette part incitative s’ajoute à la part fixe de TEOM, déterminée dans les conditions de droit commun. La part incitative doit être comprise entre 10 % et 45 % du produit total de la taxe.

La part incitative est assise sur la quantité des déchets produits par chaque local imposable l’année précédant celle de l’imposition. Le tarif fixé par unité de quantité de déchets produit peut également être différencié par nature de déchets. Différents types de mesures peuvent être utilisés afin de quantifier la production de déchets ménagers produits.

La direction générale des finances publiques donne des exemples de facturation :
– Les déchets ménagers peuvent être quantifiés selon la méthode du nombre de levées. Celle-ci consiste à comptabiliser le nombre d’enlèvement du bac d’ordures ménagères grâce à une identification de chaque bac par une puce électronique et un lecteur sur les bennes relié à un système informatique. La méthode de la pesée peut aussi être envisagée. Le poids des déchets produits est ainsi relevé à chaque enlèvement et vidage du bac. Cette méthode nécessite, outre l’identification par puce de chaque bac, l’équipement des bennes de collecte par un dispositif de pesée. Ce dernier doit être vérifié chaque année par le service des poids et mesures.
– La quantité de déchets produits peut également être évaluée en fonction du volume du bac équipant chaque foyer. Dans ce cas, des volumes de bac différents peuvent être proposés pour les ménages.
– Enfin, la collectivité peut distribuer des sacs de collecte spécifiques : la quantité des déchets produits est évaluée en fonction du nombre de sacs attribués à chaque ménage. http://www.collectivites-locales.gouv.fr/files/files/2013012876_brochure.pdf

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020 (suite): La structure sociale de Fontenay – 2020

Un premier document montrait que le problème de la population à Fontenay ne relevait pas de son accroissement puisqu’il y a constante du nombre d’habitants depuis 1975, voire baisse légère, contrairement aux dires de certains.

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La présente note montre  que le vrai problème de la ville relève de sa structure et, surtout, de la détérioration de ses données sociologiques. Pour le dire clairement, Fontenay s’appauvrit fortement et très rapidement alors que les villes voisines s’enrichissent.

  1. Revenu médian des Fontenaisiens:

Regardons l’évolution du revenu médian des Fontenaisiens et comparons aux autres villes du territoire Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP :

Revenu médian par habitant (Insee : Millésime 2018 = moyenne des années 2016-2017-2018-2019-2020)

Le revenu médian des Fontenaisiens, en baisse,  est de 24.900€/an, au 9ème rang juste devant Malakoff et Bagneux.   En 2013, nous étions 8ème :

Et, en remontant à trente ou quarante ans, nous étions dans les premiers.

La raison de fond de ce déclassement est que le revenu moyen du Fontenaisien diminue quand celui de tous nos voisins augmente. Sur la base d’un indice 100 pour chaque ville en 2013, tous se situent aujourd’hui entre 105 (Antony, Bourg-LR) et 110 (Montrouge, plus forte croissance) alors que Fontenay a connu une baisse en passant à 99.3 !

Simplifions :

En clair, toutes les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) voient une augmentation du revenu médian de leur population en hausse de 7.4 à 9.4% sauf Fontenay qui décroit de 0.7%.

Monsieur Candide : un autre critère confirme votre approche ?

Absolument : le pourcentage de foyers payant l’impôt sur le revenu (IRPP) nous montre notre dégradation :

Nous sommes 9ème sur 10 (en ne comptant pas Bagneux qui est, sur ce critère, hors course).

Monsieur Candide : comment est-ce possible ?

Le problème relève de deux erreurs stratégiques majeures durant les différentes mandatures avant 2014 :

  • La revente des immeubles Icade (1426 appartements) à des bailleurs sociaux et l’augmentation de quasiment 50% du nombre des logements HLM de Fontenay (de 3.000 à 4.400).
  • Le refus de toute construction « privée» neuve, hors logements sociaux.

Regardons chacun de ces deux aspects.

2. Taux de logements sociaux

La ville de Fontenay connait un taux de logements sociaux de 43.19% au troisième  rang derrière Châtenay et Bagneux.

En 2010, Charles Pasqua a autorisé la vente des logements Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et le maire de Fontenay de l’époque (en 2010) a favorisé la vente des 1.426 logements concernés sur sa commune à des bailleurs sociaux avec transformation de ces  logements privés loués à des cadres ou employés de classes intermédiaires en des logements sociaux loués à des populations économiquement plus faibles.

Monsieur Candide : pourquoi avoir favorisé cette opération ?

Parce que cela était conforme aux idées de la majorité d’alors (2010) et que cela favorisait, pensaient-ils, leur situation politique.

Cette vente s’est accompagnée de plusieurs erreurs :

  • Refus de scinder ces 1400 logements en deux sous-ensembles et de distinguer en une partie à vendre à des bailleurs sociaux pour fiabiliser un taux SRU supérieur à 25% (obligation légale) tandis que l’autre partie serait restée privée
  • Refus de profiter de l’occasion pour créer un office municipal de logements sociaux sur l’exemple de « Clamart-Habitat » ou autres … Philippe Kaltenbach et Pascal Buchet, du même bord politique, se sont sentis plus concurrents qu’aptes à se coordonner alors que la structure Clamart-Habitat (office logements sociaux) existait.

3. Revenu médian des plus pauvres

Cette augmentation de 1400 appartements du parc HLM de la ville, un choc terrible pour la ville, a conduit progressivement à une baisse du revenu moyen de l’ensemble des Fontenaisiens et a majoré un  regroupement de gens à faibles moyens, gens qu’il faut absolument loger mais sans obligation d’atteindre 43.19 % ! (la loi impose 25%).

Le revenu médian du décile le plus pauvre de la ville se situe désormais à 12.520 €/an, au 4ème rang en partant du plus faible après Bagneux, Malakoff et Châtenay, alors que des villes sans problèmes sociaux telles Bourg-La Reine, Sceaux et Le Plessis connaissent un revenu en ce décile de 14.450,  15.250 et  15.440€/an.

Monsieur Candide : si je comprends bien, en clair, le « haut-de-gamme » des locataires sociaux ne vient pas à Fontenay.

Absolument ! Pour deux raisons :

  • La ville propose un parc HLM ancien et de faible attractivité ce qui fait que les candidats locataires qui ont le choix vont ailleurs où ils peuvent se loger en appartements plus aux normes. Ceux qui ont moins le choix acceptent Fontenay.
  • La ville maîtrise très difficilement les affectations  de locataires sociaux ; nous reviendrons sur ce sujet lors d’une autre étude.

=> les conséquences de ces décisions  se feront sentir encore pendant longtemps

4. Revenu médian des plus riches

A Fontenay, les immeubles privés (comme la grande majorité des logements sociaux) ont en général plus de trente ans d’âge puisque tout permis de construire a été bloqué de 1994 à 2014.

Cette  faible qualité de l’habitat a pour conséquence  que les « riches » (au sens « sud du 92 »)  ne choisissent pas prioritairement notre ville.

Ce phénomène conduit le revenu médian des habitants « aisés » de Fontenay à stagner voire à baisser et, pour ce qui concerne le « haut de gamme des habitants (décile supérieur de l’Insee),  cela nous classe en neuvième position juste devant Malakoff et Bagneux, villes que leur couleur politique rend pourtant moins attractives pour certaines personnes parmi les gens aisés.

L’écart avec Malakoff, très faible,  allant s’amenuisant …. Fontenay va se trouver en 10ème position.

 Monsieur Candide: A Fontenay, en caricaturant, on pourrait écrire que les gens en logements sociaux peuvent venir sans limites mais seuls viennent les plus pauvres tandis que les riches ne  souhaitent pas venir y habiter.

 Un peu rapide mais pas totalement faux !

5. Affectation des logements sociaux

La ville souffre, de plus, de règles d’affectation en logements sociaux qui lui sont défavorables :

6. Homogénéité sociale

Un ratio (dit « ratio de Gini ») mesure le rapport entre les plus riches et les plus pauvres d’un même lieu.  Plus le ratio est élevé plus la cohérence sociale est faible (et les inégalités fortes).Il est intéressant de voir que les deux villes ayant le meilleur ratio sont :

  • Le Plessis Robinson (3.4) qui a peu de gens très riches et qui sait par son sénateur/quasi-maire éviter que son bailleur social majoritaire (Hts de Seine Habitat) ne lui envoie des locataires sociaux trop pauvres  (au 1er rang avec des pauvres non pauvres).
  • Bagneux (3.5) qui concentre une très grande part de sa population dans des strates à problème, sans classes sociales riches.
  • Fontenay, avec un ratio de 4 se situe au milieu.
  • Le ratio « 5 » de Sceaux relève d’un soupçon de discrimination sociale.

Une autre approche pour mesurer la cohérence sociale consiste à rapprocher le « rang » de chaque ville en population « riche » et population « pauvre » :

Monsieur Candide : j’imagine que, à côté de ces aspects financiers, il y a des conséquences sociales ?

Malgré l’évolution culturelle de la société, le taux de familles monoparentales reste un critère de détermination des problèmes sociaux.

Deux villes connaissent un taux de familles monoparentales supérieur à 15%, Bagneux (18.55) et  Fontenay (15.6), les autres villes connaissant un ratio de 12.2%. 13.08% en total VSGP.

Monsieur Candide : que doit faire la municipalité ?

 Arrêter, pour le moins, la politique de l’équipe municipale précédente en :

  • Relançant la rénovation et l’augmentation raisonnable du parc immobilier privé pour attirer des habitants pouvant permettre de rehausser les aspects sociaux, économiques, scolaires …En ce sens, les jérémiades de ceux qui bloquent toute construction pour des raisons souvent personnelles (matérielles ou politiques) sont insupportables.
  • Rénover les logements sociaux pour attirer toutes sortes de locataires (d’où la reconstruction des Blagis, ….).
  • Essayer de reprendre en mains l’attribution des logements sociaux face à une préfecture qui devient hyper-centralisatrice.

La politique immobilière et sociale de Bagneux et Malakoff, municipalités communistes,  est significative :

Appartements à vendre :

Nous reviendrons sur ces différents points dans le cadre d’autres études.

Monsieur Candide : Faut-il désespérer ?

 Non !  Ces problèmes ont été pris en main : pour ne prendre que deux exemples :

  • Les logements sociaux des Blagis ont commencé à être traités, les 60 premiers logements ayant été vidés avec relogement des locataires, pour reconstruction …
  • De nouveaux habitants viennent louer dans le privé ou acheter à Fontenay

L’approche de l’Insee qui recense 8% des logements par an, fait la moyenne des cinq dernières années pour obtenir 40% puis multiplie par 2.5 pour obtenir 100%, conduit à une inertie dans la mesure des phénomènes sociaux,  ne permet pas aujourd’hui de percevoir l’évolution mais l’attractivité nouvelle de la ville pour toutes ses catégories d’habitants commence à se voir, ne serait-ce que sur le temps réduit pour vendre aujourd’hui un bien immobilier sur notre commune…

L’évolution des encaissements par la ville des droits de mutation confirme cette évolution favorable :

Sur la base de l’indice 100 relatif aux ventes de 2005 à 2014 (avec correction de l’impact des ventes Icade), le niveau d’activité est monté à 116.9 sur la période 2015-2020 et même à 119 si on ne prend pas en compte l’année 2020 minorée du fait du COVID

Cette hausse de 19% des taxes perçues par la ville, du fait de la hausse des volumes et des prix, témoigne du renouveau de l’attractivité de la ville.

 En synthèse, on peut penser que, sociologiquement, il y aura sur les années à venir :

  • Relatif appauvrissement des locataires en logements sociaux
  • Relatif enrichissement des habitants en locaux privés.

Espérons que le cumul de ces deux flux permettra de stopper l’appauvrissement connu depuis 2010.

Nous traiterons dans d’autres articles des sujets comme les données propres aux logements sociaux, le bâti à Fontenay, …

En toute amitié avec les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements-Sociaux de 2014 à 2020.

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020

L’Insee vient de publier les chiffres de  population  légale au 1er janvier 2021. Pour la commune de Fontenay-aux-Roses ils s’établissent à :

  • Population municipale           25 342 habitants
  • Population comptée à part*         236 habitants
  • Population totale                     25 578 habitants

* (La « population comptée à part »  comprend certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune : étudiants, résidents d’EHPAD, …).

Par rapport à l’année dernière,  l’accroissement est de 778 habitants.

Le chiffre de population dépasse ainsi les 25 000 habitants ;  c’est la première fois depuis les années 1970  et le chiffre s’approche même du maximum historique de 1975 (25 630 habitants/Insee).

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

<<                    baisse                         >>

Monsieur Candide : « je ne comprends pas, on nous dit que la population de Fontenay augmente et vous écrivez qu’elle se situe en 2020 à peine au niveau de 1975, voire même en dessous ! »

C’est exact ! En 45 ans, de 1975 à 2020,  la population de la ville n’a pas évolué !

Expliquons : jusqu’en 2013, les recensements INSEE n’intéressaient personne parmi les élus municipaux et les fichiers correspondants (recensement des logements et des habitants …)  n’étaient pas tenus à jour avec la précision nécessaire.

Certains étaient même ravis, pour des raisons d’alliance électorale, d’annoncer une baisse de la population fontenaisienne.

En 2014, le signataire de la présente, élu, à la fois maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux, se rendit progressivement compte d’anomalies dans les recensements car, dans certaines zones uniquement occupées par des logements sociaux bien référencés en bâtiments  et habitants par les Bailleurs, les chiffres INSEE ne correspondaient pas et étaient manifestement erronés (Blagis, Scarron, …).

Avec le Service Etat-Civil de la mairie, en charge des recensements, et l’aide d’un consultant extérieur, toutes les procédures de recensement furent progressivement remises à niveau avec régularisation et incorporation dans les fichiers des immeubles et populations qui n’y étaient pas même enregistrés depuis des années.

Monsieur Candide : Quels étaient vos objectifs ?

L’objectif principal était, outre de connaître plus précisément le niveau de population, de majorer la Dotation Globale de Fonctionnement versée par l’Etat, la DGF, qui s’établit à environ 150€/habitant.  Les 2500-3000 personnes qui sont venues en sus (de 22.000 à 25.000), majoritairement par le fait des régularisations, rapportent ainsi environ 400.000€/an (à coût constant car l’augmentation n’était que statistique et administrative). Le maire-adjoint aux Finances se sentait ainsi totalement concerné.

Le deuxième objectif était de mieux mesurer les besoins sociaux de la population en termes quantitatifs.

Monsieur Candide : « si je comprends bien, cette hausse de la population provient majoritairement du redressement des bases de données par amélioration des recensements? »

Absolument !  A titre d’exemple, cette amélioration de la base de données permit de « remonter » le nombre de logements de  10.992 en 2011 à 11.572 en 2016.

Regardons les recensements 2011 et 2016 : tout Fontenaisien sait que, lors du recensement de  2016, peu de temps après l’arrivée en mairie de la nouvelle équipe (2014), il n’y avait évidemment pas eu de constructions  à hauteur de quasiment 600 logements (écart entre  10.992 à 11.572) :

  • Le nouveau Plan d’Urbanisme (PLU) était trop récent pour avoir un impact
  • les deux premiers immeubles neufs construits à Fontenay (Mouillebœufs et place de La Cavée) ne seront terminés et  habités qu’en 2020.
  • Seule une vingtaine de pavillons (maximum) avaient été construits (avec un impact de moins de  100 habitants).

Cette hausse n’était quasiment que régularisations statistiques par mises à jour des fichiers des logements.

Sans rentrer dans le détail, notons que, pour des villes de la taille de Fontenay,  l’INSEE fait recenser chaque année 8% des logements, cumule les cinq dernières années, obtient ainsi une représentation précise de 40% de l’existant (8% x5)  et multiplie par 2,5 pour déterminer par extrapolation  100% de la population et ses caractéristiques.

Dit autrement, les régularisations pour erreurs ou anomalies demandées par nous à l’INSEE dans les années 2015-2017 (et suivantes) ont mis 5 ans pour produire leur plein effet et il est donc normal que ces corrections  viennent s’impacter jusqu’en fin 2020 (voire encore marginalement sur les millésimes à venir).

En clair, comme pour le parc de logements, l’augmentation apparente de la population récemment annoncée relève quasiment totalement de ces régularisations.

L’attractivité nouvelle de la ville aura un impact sur la population mais progressivement. L’impact est, à ce jour, plus sur les prix au m² que sur les volumes réellement construits qui restent, pour l’instant,  marginaux.

Monsieur Candide : « Certains pourront continuer à prétendre qu’il y a eu construction de nouveaux logements et que cela doit avoir un impact. »

La réponse est simple : il n’y a eu jusqu’à aujourd’hui qu’une quasi-stagnation du nombre de logements qui, avec  régularisation des anciennes erreurs de recensement,  conduit à un parc d’environ 11.640 logements et la très faible augmentation de l’habitat connue à fin 2020 est compensée par la baisse du nombre d’habitants par logement qui s’établit à 2,2personnes/logement  (contre 3,2 en 1968).

La dernière étude que j’ai réalisée sur ce sujet (dernier millésime connu, celui de 2017, période 2015-2019) m’a permis de définir le tableau récapitulatif ci-dessous :

(Population millésime 2017 = analyse de la période 2015-2019, dernières statistiques connues sur les critères concernés).

Tout se résume à ce tableau.

Monsieur Candide : « D’autres bases de données confirment-elles que la population n’a pas augmenté ces dernières années, en clair sous le maire actuel, mais que c’est l’évolution de la qualité des recensements qui a conduit à augmenter les chiffres depuis 2014 ? »

Absolument !  La constance du nombre des enfants en écoles maternelles ou primaires témoigne de la stagnation de la réalité :

Sur la base de ces nombres d’élèves, la croissance de la population entre 2015 et 2020 s’établirait à 4,3% en 4  ans, niveau très limité de 1% par an. Sur le dernier exercice connu (année scolaire 2019-2020), la population scolaire est même en baisse de 61 élèves.

Ce taux de 1% concerne seulement la population des enfants, en croissance avec les naissances, quand la population des séniors suit une autre logique plus marquée par les décès. En clair, ce taux de 1% est très certainement supérieur à la réalité totale de l’ensemble de la population de la ville.

Cette remarque est confirmée par le fait que, selon l’INSEE, le taux accroissement naturel (dit « solde naturel ») est déjà égal à 0.7% sur 10 ans (période 2007-2017).

Une ville plus peuplée de seniors comme Sceaux connait un solde naturel nul : « 0 ».

Revenons à Fontenay : En synthèse, on voit ici que les 12.8% de croissance démographique en 5 ans, croissance annoncée par l’INSEE et reprise par le journal Le Parisien relève :

  • du solde naturel de 0.7%/an
  • d’une hausse par apport extérieur de 0.3%

>> Ces 2 facteurs représentant les 1% (hypothèse majorée) constatés au niveau de la population des enfants scolarisés

  • d’un parc immobilier constant à ce jour (impact < 100 personnes ?)
  • des régularisations statistiques, pour le solde, 8%.

Aucune notion de « sur densification » n’apparait dans ces chiffres du moins si on se donne la peine d’analyser.

Monsieur Candide : « et le futur ? »

On a vu que la variation future de population relèvera :

A la hausse :

  • Du nombre de logements à construire (+1500 à 2000 sur plusieurs années à venir pour un parc existant de 11.640) ; +17% correspondant au minimum imposé par l’Etat
    Michel Renaux, maire-adjoint à l’urbanisme a précisé que ce sont des documents officiels qui imposent ces 1500 logements : SDRIF, SCOT, et PLH.

– A la baisse :

  • Du nombre de logements disparaissant par destruction pour reconstruction
  • Du nombre de logements disparaissant par démolition, … ou « fusion » avec des appartements voisins. Le taux de disparition naturelle du parc existant est de 0.50%/an soit 50 appartements/an environ.
  • Du taux de logements vacants (en hausse)
  • Du nombre de personnes par logement (en baisse), critère lié à la taille des familles (impact des personnes seules en nombre croissant, veuves, veufs, divorcés, …) et de la taille des logements nouvellement construits.

Un parc stagnant et vieillissant  devient incohérent avec l’évolution de la structure de la population.  Personne ne prend en compte cet aspect qui constitue l’un des problèmes majeurs des politiques dites de « réhabilitation ».

On voit ainsi que l’ensemble de ces paramètres joue ; pour ne prendre que le critère « disparition de logements », sans constructions significatives  entre les recensements des « millésimes » 2006 et 2011, le nombre d’appartements a baissé de 11.018 à 10.992.

On peut s’interroger sur la signification d’une telle baisse alors que la population connaissait des problèmes pour se loger. C’était le choix de la municipalité d’alors (avant 2014)  de minorer le parc de logements quand des familles Fontenaisiennes ne trouvaient rien pour se loger quand un bébé s’annonçait ou quand un enfant devenu adulte se mettait en couple !

L’âge moyen des logements pose également problème :

(Statistiques sur le parc au 1er janvier 2015, dernières données connues sur ce critère).

De trop nombreux immeubles limités volontairement à quatre étages (rdc +4) ne comportent pas d’ascenseurs, n’ont pas de cages d’escalier permettant d’en installer et font ainsi souffrir une population âgée qui doit monter à pied. Isolation thermique ou phonique posant problème.

La « réhabilitation » sur des immeubles construits à la « va-vite » dans les années 60 (croissance démographique du baby-boom, …..) ne peut intéresser qu’une part limitée du parc.

Lorsque les chiffres du dernier recensement de 2020 seront disponibles, je complèterai cet article par une analyse de l’évolution de  la structure de la population ; je peux déjà dire que, sur la base des recensements des années précédentes,  Fontenay connait une situation particulière due à son haut taux de logements sociaux (42%), à l’impact continu et encore sensible de la vente des logements Icade de 2010 (changement progressif et encore actuel des locataires des 1.400 appartements concernés), à la quasi-absence de constructions pendant 20 ans, à un bâti ancien et souvent non aux normes, parfois peu attractif, à la centralisation sur la préfecture de la grande majorité des affectations en logements sociaux,  …

La conséquence étant que le revenu moyen des Fontenaisiens est en baisse, seule commune du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP à connaître cette évolution.

C’est dans ce cadre général, niveau de la population, structure sociale et économique, volume et qualité de l’habitat,  …  qu’il faut analyser ce qu’il convient de construire pour l’avenir. Ne raisonner que sur certains paramètres conduirait à un diagnostic incomplet et erroné.  Sauf à avoir des yeux sélectifs et orientés vers son intérêt politique voire  personnel.

Je terminerai en remerciant très sincèrement le Service Etat-Civil de la Mairie pour l’aide apportée à la remise à niveau des recensements INSEE.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

COVID : Fontenay aux Roses n’a finalement pas été retenu comme centre de vaccination pour les plus de 75 ans

« Après les Ehpad, les professionnels de santé et les aides à domicile de plus de 50 vaccinés depuis lundi, les plus de 75 ans pourront se faire vacciner dès le 18 janvier », a assuré le Premier ministre, en précisant que cela se fera « dans des centres de vaccination », déclaration du Premier Ministre le 7 Janvier 2021.

Les maires des communes avaient jusqu’au 8 Janvier pour déposer un dossier pour créer un centre de vaccination avec des critères précis :

  • Avoir un espace d’au moins 150 m2 pour accueillir un public en nombre, de quoi pouvoir aménager une salle de repos attenante, être doté d’un système de prise de rendez-vous en ligne et téléphonique…
  • être en capacité de mobiliser de nombreux soignants pour vacciner chaque jour un nombre important de patients, et absorber un éventuel flux de personnes se présentant au centre sans rendez-vous
  • disposer de ressources humaines dédiées pour assurer les séances de vaccination et permettre une ouverture du centre au moins 6 jours sur 7

A Fontenay aux Roses, le maire, Laurent Vastel avait fait une candidature avec la salle de danse du gymnase Jean Fournier, où il y a actuellement des tests PCR.

Source Le Parisien du 9 Janvierhttps://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/hauts-de-seine-les-villes-en-ordre-de-bataille-pour-ouvrir-des-centres-de-vaccinations-08-01-2021-8418047.php

” Il a critiqué la stratégie de quelques grands centres sur le territoire plutôt qu’un maillage de plus petits centres plus nombreux. « On nous explique que les CMS – qui sont agréés par l’ARS pour la vaccination de la grippe par exemple et qui connaissent tous les protocoles – ne sont pas capables de devenir des centres de vaccination Covid, déplore Laurent Vastel. Mais qu’il faut créer avec des protocoles extrêmement complexes des nouveaux lieux, plus grands, mais surtout plus loin du public à vacciner prioritairement… »

« Il va falloir aller chercher les gens chez eux pour les emmener dans un gymnase dans la ville d’à côté alors qu’ils habitent à côté d’un CMS, reprend l’élu. Imaginez en plus une personne de plus de 75 ans qui doit d’abord s’inscrire sur une plateforme nationale pour savoir où aller se faire vacciner, il faudrait plutôt faire jouer la proximité pour cette première étape et créer ensuite des vaccinodromes quand on aura plus de vaccins et une population plus importante à traiter. »

Des maires de communes voisines se disaient aussi prêts à accueillir de tels centres de vaccinations. Patrick Donath, maire de Bourg-la-Reine et Philippe Laurent, maire de Sceaux, ont par exemple écrit une lettre commune au préfet, mercredi, pour lui proposer la mise à disposition de la salle multimodale des Colonnes, à Bourg-la-Reine. « Cette salle, localisée à proximité de la gare RER, compte environ 700 m² et nous paraît adaptée à l’organisation d’un tel dispositif », soulignent les deux élus.

Dans la ville voisine de Châtillon, la maire  Nadège Azzaz  a proposé l’Espace Maison-Blanche. « Situé aux portes du métro de la ligne 13 et de la ligne de tramway T6, cet espace de 600 m2 présente une configuration tout à fait adaptée », vante l’élue dans un communiqué. A Malakoff, c’est la salle Léo-Ferré que la maire Jacqueline Belhomme souhaite mettre à disposition.

On vaccine déjà dans neuf sites du département

Dans les Hauts-de-Seine, la population de plus de 75 ans, éligible à partir du 18 janvier prochain, est estimée à 100 000 personnes. Pour l’heure, seuls les soignants, les auxiliaires de vie et les pompiers de plus de 50 ans peuvent se faire vacciner.

Dans son point avec les élus, le préfet a justement dévoilé une liste de neuf sites dans lesquels ce public est déjà accueilli. A l’exception du centre de Rueil, tous sont des structures hospitalières et quadrillent le département : le CASH de Nanterre, l’hôpital Antoine Béclère à Clamart, l’hôpital Ambroise-Paré à Boulogne-Billancourt, le centre hospitalier Rives de Seine sur ses trois sites de NeuillyCourbevoie et Puteaux, l’hôpital Louis-Mourier à Colombes et enfin, à partir du 11 janvier, le centre hospitalier des Quatre-Villes à de Saint-Cloud et Sèvres.

A noter que l’hôpital Corentin-Celton, à Issy-les-Moulineaux, a également ouvert ses portes aux soignants de la ville pour qu’ils puissent se faire vacciner.

La liste de centres de vaccination sera disponible sur l e site de l’ARS et actualisé en permanence.

Un centre de vaccination proche de Fontenay

  •  Châtenay-Malabry (à partir du 18 janvier)
  • Clamart (l’hôpital Antoine Béclère)
  •  Issy-les-Moulineaux/Vanves (hôpital Corentin-Celton)

Comment faire pour se faire vacciner ?

Les plus de 75 ans  demeurent « libres d’aller consulter un médecin », afin de lui poser des questions sur l’injection, mais peuvent aussi directement s’inscrire par téléphone en composant un numéro qui sera prochainement dévoilé, les mettant en contact avec le centre de vaccination le plus proche ou en prenant rendez-vous sur le site santé.fr, qui dispose d’une carte interactive. Sur place, un soignant leur posera quelques questions médicales, avant de vérifier le consentement du patient et de lui faire l’injection. Après une courte période d’observation, le vacciné pourra rentrer chez lui.

Une campagne de vaccination en 3 phases

D’après l’INSEE, depuis 5 ans, la population de Fontenay a plus augmenté que celle des communes voisines

Toujours plus d’habitants dans les Hauts-de-Seine. D’après les derniers chiffres de l’Insee, qui définissent la population légale au 1er janvier 2019, le département compte 1 622 143 habitants. C’est 1,35 % de plus qu’il y a cinq ans, quand les Hauts-de-Seine abritaient 1 600 568 âmes.

Source : Le Parisien du 28 décembre 2018

Ces chiffres sont ceux de la population totale, qui considère toutes les personnes qui ont une adresse dans la commune, même si elles peuvent résider ailleurs (par exemple des étudiants qui habitent Paris mais sont toujours domiciliés chez leurs parents).

=> Il faut savoir que la méthode du recensement a changé et repose sur un échantillon chaque année ce qui explique des variations en plus et en moins qui ne sont pas exactes à l’échelle de la commune mais une approximation. 

Les anciens chiffres donnaient plutôt une stagnation ou même une baisse de la population et une population qui vieillissait (téléchargez le dossier : La population de Fontenay stagne et vieillit)

Si l’on regarde l’évolution de la population de Fontenay depuis 1968 jusqu’à 2009, d’après ce que donne l’INSEE, nous avons ce type d’évolution.

La population est même tombée au 1 er Janvier 2014 à 23 610 habitants (chiffres INSEE). La population actuelle est de 24 383 habitants, soit une augmentation de population de 773 habitants sur 5 ans.

Comment expliquer que la population de Fontenay ait plus augmentée ( + 3.28 %) que dans les autres communes, comme Plessis Robinson, Chatenay Malabry, où il y a eu beaucoup de construction d’immeubles ?

Il y a environ la construction d’environ 10 nouveaux pavillons par an, ce qui fait au maximum 10 *  = 40 habitants nouveaux, soit sur 5 ans, 200 habitants.

Pour le moment, il n’y a pas eu de nouveaux immeubles habités, depuis cette date.

Les seuls nouveaux habitants correspondent aux étudiants de la résidence universitaire “Olympes de Gouge” de l’ancienne Ecole Normale Supérieure, créée en 2014.

Que demande le Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) ?

Le SDRIF est un document d’aménagement et d’urbanisme qui donne un cadre à l’organisation de l’espace francilien, à l’horizon 2030.

Ceci se traduit pour 2030 par les actions suivantes :

  • Créer 70.000 logements/an dont 30% sociaux
  • Créer 28.000 emplois/an
  • Priorité transports collectifs versus voiture individuelle
  • Densifier +15% dans un rayon de 1000m autour des gares SNCF, RER, station de métro existantes ou à venir
  • Densifier +15% dans un rayon 500 m autour des gares deTramway existantes ou à venir
  • Densifier + 10 % dans les autres zones

Pour Fontenay, dont 90 % de la superficie est concernée par une augmentation de 15 % de la densité urbaine, du fait de la proximité de la gare du RER et de la station du Tram T6 Chatillon- Vélizy, cela revient à construire 80 logements / an et à faire passer la population de 23 610 habitants en 2014 à 27 000 habitants en 2030 avec toutes les conséquences que cela peut avoir en matière d’urbanisme, de transport, comme le RER B.

Le point de repère est la population au 1 er Janvier 2014, soit 23 610 habitants. En 2030, il faudra arriver à environ 27 000 habitants., soit + 3400 habitants. 

La densité de population au 1 er Janvier 2014 habitants / km2, était de 9400 habitants / km2, elle passerait à 10 750 habitants / km2, ce qui est beaucoup plus important que les communes voisines. 

=> Ce sera un des arguments à utiliser pour s’opposer à la densification demandée par le SDRIF, avec un manque flagrant d’espaces verts publics.

Que demande le Plan  Métropolitain de l’Habitat et de l’Hébergement (PMHH) ?

C’est la mise en musique du SDRIF pour la métropole et les territoire, comme Vallée Sud Grand Paris, dont dépend Fontenay. Ce sont des propositions de répartition par commune.

Source : PMHH_ORIENTATIONS_1er-arrêt

– Construction neuve annuelle pour Fontenay :  156 logements

– Logements sociaux / an pour Fontenay : 40  logements

– Places de logement à l’hôtel, par an : pour Fontenay : diminution de 6 places

Ce document fixe aussi des objectifs pour des logements intermédiaires, logements pour étudiants,  places en foyer de jeunes travailleurs, d’accueil des gens du voyage.