Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 5 ème document) : Non-construction et conditions de vie

Nous allons voir maintenant, sur ce 5 ème document, les conséquences des choix politiques depuis trente ans sur les conditions de vie des Fontenaisiens.

Rappelons d’abord quelques chiffres déjà vus et relatifs à la stagnation du bâti :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La quasi-interdiction à construire des logements neufs (sauf logements sociaux)  durant vingt ans avant 2014, présente des conséquences matérielles parfaitement mises en évidence par l’Insee. Rappelons que les 902 logements construits de 1999 à 2017 ne sont constitués que de logements sociaux (sauf rarissimes exceptions) et qu’ils ne compensent qu’à peine la quasi-disparition naturelle de 0.5% du parc, 60 appartements/an, que l’Insee va continuer de comptabiliser plusieurs années avant la mise à jour (impact de la méthodologie 8%/an, moyenne sur 5 années, extrapolation à 100%).

Ancienneté du bâti à Fontenay :

En se limitant aux immeubles collectifs mieux connus et plus nombreux que les maisons individuelles,l’ancienneté du bâti à Fontenay est caractéristique : le parc immobilier fontenaisien est vieux :

En conséquence de la politique d’interdit, Fontenay ne connait que 14.5% d’appartements postérieurs à 1990 (et donc de moins de 30 ans), tandis que les dix autres villes de Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP,  en ont 27.5%. 13% d’écart.

Comme indiqué ci-dessus, les 1247 appartements neufs connus par notre ville en cette période 1991-2014,sont constitués en très grande partie d’immeubles sociaux (logements sociaux proprement dits, chambres d’étudiants ou de jeunes travailleurs) car quasiment aucun immeuble privé n’a été autorisé.

Un recensement Insee pour les résidences principales uniquement mais intégrant les maisons confirme cette « ancienneté » :

« Delenda est Carthago ! » Vielle sentence de Caton disant que Carthage devait être détruite ! Dans notre cas, il s’agit de Fontenay, notre ville, mais on a l’impression que le but est le même !

Monsieur Candide : quelles sont les conséquences pour les Fontenaisiens de ce malthusianisme ?

Les conséquences sont dramatiques car ce parc vieux, à 50% antérieur à 1970 et  ayant donc au moins 50 ans, aux normes d’alors, et surtout construit pour les structures familiales de l’époque, ne correspond absolument plus à la sociologie actuelle qui a fondamentalement changé.

En 1968,  la taille des ménages était de 3.22 personnes. Elle est maintenant de 2.24, la courbe et le tableau ci-dessous, de l’Insee,  justifiant ces données.

A coté de l’évolution à la baisse du  nombre des habitants d’un même logement, il y a la transformation des structures humaines : le Pacs n’existait pas en 1968, les unions-libres étaient beaucoup plus réduites, le taux de divorce a explosé  et l’allongement de la vie a conduit à une augmentation du nombre de veufs ou veuves …  Les célibataires n’ont jamais été si nombreux !

Répartition de la structure familiale (d’après les derniers chiffres de l’Insee)

Les divorces, en hausse, avec la nécessité pour chacun des parents de recevoir les enfants à tour de rôle conduisent à une demande de deux appartements là où une famille unie n’en a besoin que d’un seul… Avec le divorce, le couple désormais désuni  veut passer ainsi d’un T5 familial à deux T3 séparés.  Ce nouveau type de vie a tout changé et il est banal d’écrire que la structure sociale de 1968 n’est pas celle de 2021. Sauf qu’à Fontenay, cette modification humaine s’est effectuée dans un même bati qui est devenu globalement  inadapté aux besoins humains actuels.

Monsieur Candide : si je vous comprends bien, il aurait fallu faire évoluer le parc des logements parallèlement à l’évolution des structures sociales ?

Absolument ! Il aurait fallu procéder à des adpatations ! Il est surprenant de voir des gens défendre fortement cette évolution familiale et sociale au nom d’une grande ouverture d’esprit … tout en interdisant la prise en compte de cette même évolution dans le redessin du parc immobilier destiné à héberger ces nouvelles structures humaines (familles séparées, …).

En matière d’habitation, on ne loge pas des gens pris individuellement, on loge des familles ou des ménages !L’ex maire-adjoint au logement social rédacteur de cette note  peut en parler longuement.

Les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris ont réagi, plus particulièrement celles qui ont eu un taux de modernisation élevé depuis quelques années.

Ce tableau  montre que Fontenay s’est engluée avec un taux d’appartements d’une pièce (dits T1 ou studios) à hauteur de 13.8% du parc alors que les autres villes ont baissé le leur à 10.5%.

Un studio ne sert plus vraiment aujourd’hui : l’étudiant célibataire se met aujourd’hui en couple et vit avec sa copine …  Il faut des deux pièces et la demande de T1 est lilliputienne.

Fontenay manque de logements de 2 et 3 pièces, appartements d’évidence moins chers que les grands T4 ou T5, et destinés aux grandes  familles (T2 et T3 à Fontenay : 43.07% du parc, quand les autres villes connaissent un taux de 52%).

Notre ville connait, enfin, un nombre conséquent de grands appartements alors que les autres communes ont baissé avec ainsi, pour T4 et T5, un écart de 2.8% (respectivement 2.85 et 2.79).

L’analyse des écarts avec une ville fondamentalement reconstruite aux normes actuelles comme Le-Plessis est particulièrement significative (impact vingt dernières années)

Monsieur Candide : quel est le niveau de contentement des Fontenaisiens face à cette situation ?

Les chiffres montrent les problèmes :

Cette situation immobilière conduit à un taux de sur-occupation significatif de 11.5% des logements.

L’âge des immeubles, l’incohérence entre la typologie des logements et les structures sociales actuelles conduisent à une insatisfaction des Fontenaisiens, insatisfaction qui se traduit par un taux de déménagement significatif : 8%/an selon l’Insee.

Remarque : dans une ville à parc immobilier totalement figé, il est évident que 31.6% de ménages arrivés depuis moins de 4 ans signifie que le même pourcentage est parti … 31.6% en 4 ans signifie quasiment 8% de déménagement par an. Une statistique excluant les maisons à population plus stable pour n’analyser que les déménagements des habitants habitant en immeubles conduirait vraisemblablement à 9 %.

Pour être précis, il convient de préciser que ces 8% de gens qui déménagent par an,  le font pour des motifs qui peuvent varier (dont taux de décès de 1.2%, changement de lieu de travail, variation de la composition familiale, familles recomposées, …)  mais ce taux reste anormalement élevé.

Il s’explique pour une part importante par les raisons objectives précisées ci-dessus (âge des immeubles, inadéquation agencement / structure des familles,  …) mais aussi par un taux de propriétaires relativement bas et en décroissance.

2007 : 44.3% de propriétaire

2017 : 43%

Fontenay : rang  9  en 2017

Le volume de logements privés en location est, lui aussi, faible : à peine 14% .

Monsieur Candide : C’est normal : on a transformé 1400 appartements privés Icade en logements sociaux !

Niveau des loyers :

Un autre critère vient expliquer le haut niveau de déménagement : le niveau des loyers du parc privé:

La raréfaction du bâti privé en location à Fontenay fait que les locataires fontenaisiens louent chers des appartements anciens, notre ville se situant juste derrière Montrouge avec  proximité de Paris et Sceaux l’élitiste.

* Que personne ne s’inquiète, les émetteurs de ce message sont très bien logés !

(toute ressemblance avec ….. )

Monsieur Candide : faut-il désespérer ?

NON !  Le redressement de la situation a déjà été initié même si l’impact va être long à percevoir par les Fontenaisiens:

  • Les immeubles sociaux du Val-Content, du square Jean Viollet, de la rue de l’Ile, … ont été réhabilités … même si beaucoup reste à faire.
  • Les Blagis vont être reconstruits, les premières démolitions ont été achevées.
  • La rénovation totale d’autres immeubles sociaux est à l’étude
  • Trois nouveaux immeubles privés (une première depuis 30 ans !) sont sortis de terre et, pour deux d’entre eux, sont déjà habités (Mouilleboeufs et place de La Cavée).

De nouveaux projets s’étudient.L’objectif, à terme, est de permettre aux Fontenaisiens de vivre dans des logements :

  • Récents
  • Aux normes actuelles, particulièrement au niveau énergétique et isolation phonique
  • Avec des ascenseurs permettant aux plus anciens de ne pas avoir à monter à pied des escaliers de plus en plus pénibles avec l’âge et l’arthrose.
  • Avec des typologies(disposition des pièces) conformes au mode de vie actuel.
  • Dans un cadre juridico-financier permettant à un maximum de gens de pouvoir acquérir leur logement pour y vivre et transmettre à leurs enfants (on excusera le classicisme de l’approche).
  • Avec mixité sociale

Monsieur Candide : Pour quelles catégories sociales ?

Pour toutes !

Le signataire de la présente s’en honore mais a contribué, avec ses collègues élus (mandature 2014-2020), à des modifications profondes prenant en compte TOUS les niveaux sociaux ; à titre d’exemples :

  • Lancement de la reconstruction des Blagis avec

– les trois types de logements sociaux (Plai, Plus, Pls)

-accession sociale à la propriété

-accession classique à la propriété

  • Développement avenue Marx Dormoy

– d’immeubles privés

-d’immeubles en accession sociale à la propriété

– d’une résidence-service pour nos anciens

de manière à y compenser la grande domination actuelle des logements sociaux

La construction de 2000 logements privés permettra de compenser les 1.400 logements Icade transformés en logements sociaux et de financer la reconstruction des 833 logements sociaux des Blagis par adjonction de 600 logements en accession-sociale ou accession-classique à la propriété.

Comment ne pas prendre en compte, en matière de bâti, que, dans les années 1960, la dame au 4ème étage sans ascenseur, jeune maman,  montait quatre-à-quatre les étages avec bébé dans les bras, l’ainé à la main, avec deux litres de lait et les courses pour la journée. Aujourd’hui, en 2021, le même appartement est occupé par une retraitée, non totalement jeune, avec arthrose ….

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire-Adjoint aux finances et aux Logements Sociaux 2014-2020

Pourquoi il y a t’il une surfacturation pour la Taxe des Ordures Ménagères, particulièrement à Fontenay aux Roses ?

Pour financer la collecte des déchets ménagers et assimilés , les communes et leurs groupements (syndicat, EPCI ) ont mis en place le dispositif suivant : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Cette taxe est perçue actuellement par le Territoire  Vallée Sud Grand Paris (VSGP) pour financer le service de la collecte des ordures ménagères recyclables ou non. Elle contribue au financement de la collecte et du traitement des déchets.

Cette taxe est payable aussi bien par les propriétaires que par les locataires.

Son montant est obtenu en multipliant un taux, fixé chaque année par la commune,  à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement ou de la propriété.

Par exemple, à Fontenay, ce taux voté pour 2021 par la commune est de 5.88 % . La moitié de la valeur locative moyenne, était de 3200 €. La TEOM moyenne était de 188 €.

Or Fontenay fait partie d’abord de l’agglomération Vallée Sud de Seine, depuis 2005 puis du Territoire VSGP depuis 2016.

Le fait que l’on a créé ces agglomérations et le Territoire auraient amené par un effet de dimension à réduire les frais du service, le taux de la TEOM fixé par la commune de Fontenay a été pendant des années trop élevé par rapport aux besoins.

Chaque commune du Territoire a fixé chaque année son taux, différent d’une commune à l’autre, alors que le service est globalisé au niveau du Territoire.

Les taux  2021 de la TEOM appliqués à Vallée-Sud-Grand-Paris sont:

  • Bagneux, Clamart, Fontenay-aux-Roses et Malakoff:  5,88%
  • Antony, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Plessis-Robinson, Sceaux :5,06%
  • Châtillon:  4,73%
  • Montrouge: 4,02%

Pourtant, le service est identique sur chaque commune du Territoire.

Avec un taux de 5,88%, Fontenay fait partie des communes qui ont le taux le plus élevé. Avec un taux de 4,02 % , Montrouge a le taux le plus faible. Le taux moyen étant de 5,1%. La surfacturation pour Fontenay est de 15 % par rapport à la moyenne.

Le Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris surfacture ce service aux contribuables

Pour 2021,  le Territoire prévoit un excédent de recettes sur la TEOM de plus de 5.4  millions d’Euros : 44,4 millions d’euros sont prélevés pour 39 millions de dépensés, soit une surfacturation de 13.8 %

D’après la loi, la TEOM doit être entièrement et uniquement affectée à la gestion des déchets ménagers. Elle ne peut pas être affectée à d’autres dépenses.

Est-ce que le Territoire va prendre des décisions pour modifier cette situation ?

Le Territoire ne prévoit pas de fixer un taux identique pour toutes les communes avant 2028. Pourquoi ?

Le service devrait facturé au prix coûtant.

Par exemple, depuis 2018, c’est au total 32 M€ qui ont été ainsi surfacturés par le Territoire.

Plusieurs élus au conseil du Territoire, une trentaine d’élus municipaux ont  appelé l’attention de Jean-Didier BERGER, Président de Vallée Sud Grand Paris sur le caractère potentiel illégal de cette disproportion.

Un Communiqué de presse commun a été publié : http://www.ateliersfontenaisiens.fr/wp-content/uploads/Communiqu%C3%A9-TEOM.pdf

Un jugement récent  du tribunal administratif de Lyon ont ouvert la possibilité aux contribuables de la métropole de Lyon de se faire rembourser la totalité de la TEOM, TEOM qui a été surfacturée pendant 3 ans : 2016,2017, 2018, par cette collectivité territoriale.

Qu’est-ce qui a été mis en place par le Territoire VSGP ?

Source : https://www.valleesud.fr/fr/environnement-la-gestion-des-dechets

Pour télécharger le guide sur Fontenay : https://www.valleesud.fr/sites/default/files/media/downloads/Guide%20Fontenay-aux-Roses%202021.pdf

  • Collecte des végétaux de jardin
  • Collecte des encombrants
  • Produits toxiques
  • Gravats
  • Equipements électriques et électronique (DEEE)
  • Collecte des encombrants à la demande
  • Déchetterie mobile au Panorama, tous les mardis et les 2e et 4e samedis de chaque mois de 14h à 18h30

Comment la TEOM pourrait plus refléter les efforts individuels de chacun ?

Possibilité de mettre en place une partie incitative dans la TEOM 

Source : https://fr.wikipedia.org/wiki/Taxe_d’enl%C3%A8vement_des_ordures_m%C3%A9nag%C3%A8res

Le principe de la mise en place d’une tarification incitative ressort de Grenelle I de l’Environnement de 2009.

La loi de finances pour 2012, a effectivement créé la TEOM incitative, dont la mise en place demeure facultative.

La finalité de la mise en place de cette part incitative est d’encourager l’usager à modifier ses comportements afin d’obtenir une diminution des quantités de déchets produits ; d’augmenter le tri (collectes sélectives, déchetteries) pour une meilleure valorisation ; d’une optimiser les services pour une maîtrise des coûts.

Cette part incitative s’ajoute à la part fixe de TEOM, déterminée dans les conditions de droit commun. La part incitative doit être comprise entre 10 % et 45 % du produit total de la taxe.

La part incitative est assise sur la quantité des déchets produits par chaque local imposable l’année précédant celle de l’imposition. Le tarif fixé par unité de quantité de déchets produit peut également être différencié par nature de déchets. Différents types de mesures peuvent être utilisés afin de quantifier la production de déchets ménagers produits.

La direction générale des finances publiques donne des exemples de facturation :
– Les déchets ménagers peuvent être quantifiés selon la méthode du nombre de levées. Celle-ci consiste à comptabiliser le nombre d’enlèvement du bac d’ordures ménagères grâce à une identification de chaque bac par une puce électronique et un lecteur sur les bennes relié à un système informatique. La méthode de la pesée peut aussi être envisagée. Le poids des déchets produits est ainsi relevé à chaque enlèvement et vidage du bac. Cette méthode nécessite, outre l’identification par puce de chaque bac, l’équipement des bennes de collecte par un dispositif de pesée. Ce dernier doit être vérifié chaque année par le service des poids et mesures.
– La quantité de déchets produits peut également être évaluée en fonction du volume du bac équipant chaque foyer. Dans ce cas, des volumes de bac différents peuvent être proposés pour les ménages.
– Enfin, la collectivité peut distribuer des sacs de collecte spécifiques : la quantité des déchets produits est évaluée en fonction du nombre de sacs attribués à chaque ménage. http://www.collectivites-locales.gouv.fr/files/files/2013012876_brochure.pdf

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 4 ème document). Bilan pour Fontenay des ventes Icade

Monsieur Candide : je reçois des appels et des courriers me demandant de faire le point sur les opérations Icade. Qui a vendu quoi ? Qui a payé quoi ? Qu’est-ce que la ville a gagné ou perdu ?

Je crois, Monsieur Candide, que vous avez levé un lièvre qui pourrait intéresser les Fontenaisiens.

Résumons. Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC), est propriétaire d’appartements construits à la « va-vite » dans les années 1960.

En 2010, ces immeubles sont amortis comptablement, ils valent « zéro » dans les livres d’Icade  et cette société, avec l’accord de son actionnaire, l’Etat, décide de les vendre. Le prix de vente relève quasiment d’une plus-value à 100% pour le vendeur puisque leur valeur nette comptable est nulle et ces logements  ne font plus l’objet de financement, ils sont payés.

Communiqué d’Icade sur ses résultats 2010 :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

Ces logements  seront achetés par divers bailleurs sociaux, certains  pour agrandir leur parc immobilier, et d’autres par ordres de leur actionnaire l’Etat et du ministre Pasqua.

La vente va se faire, principalement à Fontenay qui connait  un parc Icade particulièrement important (1.400 appartements majoritairement issus de la SCIC , Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts ), parc plus important que dans les villes voisines.

Monsieur Candide : quels gains ou pertes pour Fontenay ?

Nous avons déjà répondu à cette question dans nos documents précédents mais nous pouvons y revenir. Le bilan s’établit comme suit :

  • La Ville gagne d’abord environ 1 million d’Euros en droits de mutation sur cette opération :

  • La Ville perd ensuite de l’ordre de 9 à 10 millions d’Euros par exonération de la taxe foncière pendant 15 ans sur ces immeubles qui passent du statut d’immeubles privés à immeubles publics. Cette exonération, dans sa logique, concerne des immeubles nouvellement construits et mis en location sociale mais  s’applique ici à des immeubles vieux passant du statut de logements privés à logements sociaux.
  • La ville voit ensuite arriver des locataires qu’elle ne contrôle absolument pas, qui lui sont attribués par des Commissions d’Attribution de Logements (CAL) où la voix de la Ville est soit inexistante soit, au mieux, limitée.
  • En 2017, à peine sept ans après ces ventes Icade, les Villes des Hauts de Seine perdent la gestion en sous-traitance du « Contingent Préfectoral » (parc logements sociaux sous dépendance de la préfecture pour l’attribution) et Fontenay voit ainsi encore diminuer sa capacité à proposer aux CAL (Comités d’attribution) les locataires  Fontenaisiens qu’elle souhaite reloger.
  • La ville, en conséquence de ces 1.400 nouveaux logements sociaux, voit le niveau de vie moyen de ses habitants diminuer (voir document 2 déjà publié), au fur et à mesure que les locataires anciens, d’origine privée, sont remplacés par des locataires à revenus limités pour être candidats à des appartements sociaux.

  • La Ville, en cette année 2010, n’a pas-même profité des circonstances pour créer un office municipal de logements sociaux, comme dans 9 des 11 villes de Vallée-Sud-Grand-Paris.

En synthèse, le bilan est négatif sur toute la ligne et Fontenay va mettre des années à s’en remettre !

Monsieur Candide : mais qui a financé tout ça ?

La Ville ! La Ville en porte le risque car elle a financé les bailleurs acheteurs par garantie (caution) ; ce financement par signature permettait à  Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC),  de :

  • vendre ses immeubles à divers bailleurs sociaux
  • avec financement par prêts de la CDC elle-même
  • avec garanties bancaires par cautions apportée par la Ville de Fontenay.

A titre d’exemple, lors du conseil municipal du 24 Juin 2010, la Ville a accepté, par délibération, de se porter caution de l’intégralité du prix d’achat par Toit et Joie des immeubles Scarron  pour 38.100.000€

Monsieur Candide : mais cette garantie est exceptionnelle, la ville n’a quand-même pas tout cautionné ?

EFIDIS, un autre bailleur acheteur:

Un troisième modèle concernant OSICA :

 

Monsieur Candide : La Ville a-t-elle une contrepartie à ces financements ?

Absolument : la Ville a obtenu le droit de proposer ses propres candidats  au Comité d’Attribution des Logements (CAL) pour 20 ou 25% des logements à attribuer ; cela constitue ce qui est appelé le « contingent ville ». La CAL, chez chaque bailleur, n’est cependant pas présidée par la Ville et rien ne garantit absolument qu’un des trois candidats proposés par Fontenay soit retenu, même si c’est généralement le cas.

La ville avait également un « droit de proposition » sur le contingent préfectoral :

Le seul problème est que cette délégation du contingent préfectoral au bénéfice de la ville n’existe plus depuis 2017, la Préfecture ayant recentralisé sur ses propres services ce qu’elle avait décentralisé… mais  les cautions bancaires données par Fontenay au bailleur demeurent du même montant.

Le total des appartements réservés à la ville annuellement suite aux opérations Icade  s’élève ainsi à moins d’une vingtaine de logements (17 selon calculs ci-dessous et avec l’hypothèse que toutes les lignes sont cautionnées par la ville, ce qui ne semble pas être le cas) ; il s’agit donc ici d’un  ordre de grandeur maximal. En clair, on voit donc mal la réalité de la contrepartie réelle de toutes ces garanties données sous forme de cautions. (Pendant 7 ans, de 2010 à 2017, le total, avec la gestion du Contingent Préfectoral,  a été de  34 appartements au lieu de 17).

Fontenay connait 25.000 habitants, 11.500 logements, 4.400 logements sociaux. On voit l’aspect limité des 17 appartements venant en  affectations complémentaires par le Service Logements de  la Mairie.

Monsieur Candide : mais les immeubles, de 1960,  avaient déjà 50 ou 60 ans et étaient de mauvaise qualité. Le financement a dû être défini avec  des durées courtes ?

Absolument pas ! Regardez les délibérations reproduites ci-dessus ! Les durées d’emprunt varient entre 30 et 50 ans mais la plupart des financements sont de  50 ans, ce qui signifie que tous les « organisateurs » de ce montage (dont la mairie de Fontenay en 2010 qui a tout accepté) ont décidé conjointement que ces immeubles construits à la va-vite dans les années 1960 (boum des trente glorieuses, rapatriés d’Algérie, travailleurs immigrés, …) devaient perdurer jusqu’en 2060  (2010+50). Ces immeubles étaient ainsi appelés à devenir centenaires …

Messieurs les Locataires, vous en avez encore pour 40 ans avant que votre loyer ne parte significativement ailleurs qu’en remboursement des emprunts du bailleur au lieu de venir financer des rénovations structurelles ou, mieux, une destruction pour reconstruction.

On comprend mieux que toutes les études récentes pour réhabiliter fortement ou rénover les immeubles de Scarron …. soient restées sans solutions (études menées par l’équipe élue en 2014). Il faut d’abord que les bailleurs soldent les encours et 40 années d’échéance d’emprunts encore inscrits à leur  bilan !

Je maintiens et j’affirme que cette opération, réalisée en 2010 est  totalement dramatique pour les Fontenaisiens et, principalement, pour les locataires concernés.

Monsieur Candide : mais la ville qui s’est portée caution porte-t-elle réellement un risque ?

A votre avis, peut-on envisager qu’il soit demandé à la Ville de se porter caution s’il n’y avait pas de risques ? Cette question n’a aucun sens !

Je ne supporte pas les arguties présentées par certains en Conseil Municipal  qui consistent à dire que ces cautions ne sont que formelles en s’inscrivant dans le cadre général du financement du logement social en France ; Il y a risque puisqu’il y a demande de caution et, de plus, ces opérations concernent des immeubles anciens spécifiques !

La situation des bailleurs sociaux pourrait d’ailleurs poser problème quand de nombreux locataires, du fait de la  COVID et de la perte partielle ou totale de leurs revenus, ne peuvent plus payer leurs loyers.

Une caution n’est jamais une banalité !

Monsieur Candide : quelqu’un a-t-il demandé des travaux en contrepartie de cette opération ?

Icade souhaitait vendre rapidement pour faire apparaître la plus-value dans les comptes 2010, sans avoir le temps ni l’envie de faire les moindres travaux. Cette opération, pour ces gens-là, étaient d’abord une opération financière.

Les bailleurs-acheteurs firent peu, du détail comme des travaux de peinture extérieure ou quelques travaux d’aménagement des parties communes. Le coût en fut, en large partie, imputé dans les charges facturées aux locataires, avec amortissement du coût sur plusieurs années.

Monsieur Candide : en quels types de logements sociaux furent classés ces appartements ?

La quasi-totalité des logements furent classés en PLS, le haut de gamme des logements sociaux, alors que le rapport qualité / classement-prix posait problème. Quelques appartements s’inscrivirent en PLAI (catégorie la moins chère).

Prix de location aux occupants :

Le prix de location, variable par bailleur,  … fut, d’évidence, celui des PLS mais avec plusieurs problèmes :

  • Certains locataires anciens connaissaient un loyer qui n’avait pas été réévalué du niveau de l’inflation par Icade et furent donc augmentés par les bailleurs nouveaux propriétaires.
  • D’autres loyers, au vu de la situation des locataires, furent diminués.
  • Tous les baux durent être annulés et résignés, sous une nouvelle forme, avec les nouveaux bailleurs sociaux. Se posait le problème des impayés dans les livres d’Icade, impayés à régulariser à la rupture du bail avec l’ancien propriétaire.
  • L’un des problèmes fut la régularisation des charges entre bailleurs, entre immeubles et après changement de fournisseurs … ;  la mise au point des clés de répartition (chaufferie commune fournissant deux bailleurs distincts, …) demanda du temps et les régularisations, exigèrent beaucoup de salive …

Ce travail n’était pas encore terminé en 2015, cinq ans après l’opération, alors que la durée autorisée pour régularisation est de trois ans. Entre temps, des locataires étaient partis et les régularisations ne trouvaient plus les justes personnes à débiter. Le signataire de la présente travailla avec les associations de locataires en apportant ses connaissances juridiques et financières.

  • Aucun bilan final ne fut jamais dressé, par personne sur ces 1.400 transformations de situation.

Monsieur Candide : qu’aurait-il fallu faire ?

Au lieu de favoriser l’opération, la municipalité de l’époque, 2010, aurait dû alerter, refuser de cautionner, mobiliser les locataires … faire démolir ces immeubles par Icade tant qu’ils étaient amortis comptablement dans ses livres et  totalement payés, …. pour ensuite  faire reconstruire des immeubles neufs, aux normes, éventuellement en participation avec Clamart-Habitat.

Il est évident que ces opérations de démolition/reconstruction ne correspondaient absolument pas aux objectifs des bailleurs-acquéreurs et cette approche aurait demandé un relogement préalable des locataires. Absolument pas ce que les bailleurs recherchaient.

Notons que le signataire de la présente a initié ce processus aux Blagis en 2018-2020 dans le cadre de la rénovation actuellement menée. Je sais que c’est long et compliqué.

Monsieur Candide : de quoi relève cette Berezina ? Incompétence ? Amateurisme ? Intérêt politique à court terme ?

Non ! L’essentiel n’est pas là ! C’est un problème de structure du commandement, de répartition des responsabilités et d’utilisation des compétences.

En 2009-2010, dans l’équipe au pouvoir, il y avait un médecin pas spécifiquement spécialiste de négociations commerciales, de finances, de droit, d’immobilier et un dirigeant d’entreprise publique, financier, compétant en droit, diplômé dans le commercial et la haute fonction publique, habitué aux négociations à haut niveau dans le domaine de l’immobilier … et il fallait rencontrer les dirigeants bien charpentés d’Icade, financiers d’une filiale immobilière  de la Caisse des Dépôts.

Monsieur Candide, selon vous, qui alla négocier ?

Coût pour la ville : 10M€ sans mesurer les aspects sociaux.

Relisons cette délibération du 24 juin 2010 :

Ce texte pose au moins cinq problèmes :

  • le risque : reprenons le texte déjà présenté:

  • dans l’hypothèse de cessation de paiement du bailleur garanti par la Ville, le syndic nommé par le Tribunal de Commerce pour assurer la gestion en poursuite d’activité durant la période de Redressement Judiciaire (RJ) ou, ultérieurement, le commissaire en charge de la liquidation éventuelle accepteraient-ils de prendre en compte une hypothèque donnée à la Ville, au dernier moment, durant ce qui s’appelle la « période suspecte » précédant la cessation de paiement (« acte anormal de gestion ») ? Pas certain !
  • Si, par miracle, ladite hypothèque était acceptée et prise en compte, quelle serait la valeur de ces bâtiments au moment où la Ville bénéficierait d’une telle hypothèque de « sauvetage » et ferait revendre lesdits immeubles pour récupérer l’argent versé par Fontenay aux banques créditrices ? quel serait l’état de maintenance d’un bâtiment dont le propriétaire défaillant aurait vraisemblablement commencé à minorer les frais d’entretien depuis des années ?
  • De nombreux bailleurs étant certainement tous en difficultés, au même moment, pour les mêmes raisons économiques et sociales, le nombre d’immeubles sociaux à vendre en ferait baisser les prix. Qui achèterait dans ces circonstances ?  Même problème que les maisons de la Nouvelle Orléans à vendre en grand nombre en 2008 après les problèmes financiers dus à la crise …
  • Pour que le bailleur en difficulté puisse donner une hypothèque de premier rang avant la cessation de paiement, il faut que personne n’en ait fait inscrire une autre préalablement. Certitude ? Je pense, a contrario, que les banques prêteuses, averties par les impayés du bailleur en leurs livres, auront, elles-mêmes,  déjà pris les hypothèques de premier rang !

Nous ne parlons ici que de bâtiments de qualité « moyenne» qui, en fin de financement, auront plus de cent ans.  Il ne s’agit pas d’une hypothèque sur le Château de Versailles (au demeurant invendable).

L’ancien maire-adjoint aux Finances, signataire du présent article,  reconnait avoir fait accepter des opérations de garanties d’emprunts similaires par le Conseil Municipal mais avec trois différences majeures :

  • Il s’agissait d’emprunts destinés à réhabiliter des immeubles avec un avantage certain, concret et rapide pour les locataires concernés.
  • Pour des montants beaucoup plus limités.
  • Avec une augmentation instantanée de la valeur des immeubles objets de maintenance lourde ou réhabilités

Cette opération Icade de 2010 est un désastre.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

COVID : comment évolue la situation à Fontenay aux Roses ?

Comme utilisé dans l’article précédent, pour la situation au 7 Janvier 2021,  les résultats sont obtenus à partir du site de Santé publique France.

Ce qui peut être suivi est le Taux d’incidence – Semaine glissante, Données de laboratoires infra-départementales.

Les indicateurs de surveillance virologique sont issus du système d’information de dépistage (SI-DEP), dont l’objectif est de remonter les données de tests (RT-PCR) réalisés par l’ensemble des laboratoires de ville et établissements hospitaliers concernant le SARS-COV2.
Le taux d’incidence sur 7 jours glissants correspond, au jour J, au nombre total de personnes testées positives dans l’intervalle de temps [J-9; J-3], divisé par le nombre d’habitants.

Précisions : Le taux d’incidence est calculé un jour J à partir des tests réalisés entre 3 et 9 jours précédemment car pour les jours plus récents (J, J-1, J-2), un grand nombre de tests n’est pas encore rapporté (délai de report) .

On peut ainsi afficher des cartes comparatives pour montrer l’évolution en fonction des dates de semaine glissante.

La carte des taux d’incidence est un élément capital d’information pour tous les habitants. Il existe 3 taux d’incidence remarquables :

  • Taux 10 – 50  pour 100 000 habitants = seuil de vigilance
  • Taux 50 – 150  pour 100 000 habitants = seuil d’alerte
  • Taux 150 – 250  pour 100 000 habitants = seuil critique,
  • Taux de  250 – 500 pour 100 000 habitants = seuil très critique
  • Taux supérieur à 500 = seuil hyper critique

Actuellement, le taux d’incidence pour la France est de 203 pour 100 000 habitants.

Evolution du taux d’incidence de la France entre Octobre 2020 et le 6 Février 2021

Il semblerait que pour le moment, il n’y a pas de grosse augmentation sur l’ensemble de la France.

En Île-de-France, ce même taux va au-delà de la barre fixée par le gouvernement, atteignant 238. Sept départements franciliens sont actuellement au-delà de la barre fatidique fixée par le gouvernement et les autorités sanitaires : le Val-de-Marne (266,9) les Hauts-de-Seine (235,1), la Seine-Saint-Denis (246), la Seine-et-Marne (246,7), l’Essonne (198,2), les Yvelines (213,3) et Paris (240,8).

Source : Site Solidaire à Paris du 10 Février 2021

Pour Fontenay et les communes environnanteshttps://geodes.santepubliquefrance.fr/#bbox=249207,6243996,10955,9619&c=indicator&f=0&i=sg_iris_imp.ti&s=2021-01-01-2021-01-07&selcodgeo=92032&t=a01&view=map9

Situation, sur une semaine glissante, au 6 Février 2021

Pour Fontenay, le taux d’incidence est compris entre 150 à 250 pour 100 000 habitants, ce qui est quand même un seuil critique.

Pour Bagneux, le taux d’incidence est compris entre 250 à 500 pour 100 000 habitants, ce qui est quand  un seuil très critique.

Situation, sur une semaine glissante, au 4 Février 2021

Pour Fontenay, le taux d’incidence est compris entre 250 à 500 pour 100 000 habitants, ce qui est  un seuil très critique.

Pour Clamart, le taux d’incidence est compris entre 250 à 500 pour 100 000 habitants, ce qui est un seuil très critique.

Par comparaison, Situation, sur une semaine glissante, au 31 décembre 2020

Pour Fontenay, le taux d’incidence est compris entre 150 à 250 pour 100 000 habitants, ce qui est  un seuil  critique, mais les communes environnantes ont un taux d’incidence qui est compris entre 50 à 150 pour 100 000 habitants, donc inférieur.

Où en est-on pour la vaccination en Ile de France ?

Source : Site Solidaire à Paris du 7 Février 2021

Au 7 février 2021, 273.656 franciliens ont reçu une première dose de vaccins contre la COVID-19 en région parisienne.

  • Paris : 60.790
  • Seine et Marne : 26.007
  • Yvelines : 29.188
  • Essonne : 16.831
  • Hauts de seine : 31.720
  • Seine Saint Denis : 25.691
  • Val de Marne : 27.773
  • Val d’Oise : 24.224

Dans le Département des Hauts de Seine, pour 1.6 Millions d’habitants, il y a seulement 31 720 vaccinés, soit environ 2000 sur 100 000 habitants.

Depuis le début de la campagne de vaccination en France le 26 décembre 2020, 1 922 706  (+42 516 en 24h) premières injections de vaccin, et 294 120 (+45 506 en 24h) deuxièmes injections ont été réalisées. Les personnes vaccinées font partie des publics prioritaires définis par les autorités sanitaires:

  • Les personnes âgées en EHPAD ou en unité de soin de longue durée ;
  • L’ensemble des soignants de plus de 50 ans ou présentant des comorbidités ;
  • Les pompiers de plus de 50 ans ou présentant des comorbidités ;
  • Les aides à domicile intervenant auprès de personnes vulnérable de plus de 50 ans ou présentant des comorbidités ;
  • Personnes handicapées vulnérables prises en charge dans les foyers d’accueil médicalisés et les maisons d’accueil Les personnes âgées de plus de 75 ans ;
  • Les personnes vulnérables à très haut risque de formes graves telles que mentionnées par le conseil d’orientation de la stratégie vaccinale

Pour être efficace, il faut 2 doses de vaccins.

En France, il n’y a que 2.87% des Français ont reçu la première dose et seulement 0.45 % de la population qui a reçu les 2 doses.

L’île de France est-elle moins bien servie que les autres régions de France ?

Apparemment, en dehors de Paris, les autres départements de l’Ile de France ont été moins bien servis depuis Fine Décembre jusqu’à maintenant.

Par exemple, pour la ville de Clamart où il y a un centre de vaccination

Contrairement aux annonces gouvernementales, la Ville de Clamart n’a reçu que 170 et non 420 doses de vaccin. En conséquence, des rendez-vous de vaccination vont devoir être reportés : toutes les personnes concernées seront contactées.

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020 (suite): La structure sociale de Fontenay – 2020

Un premier document montrait que le problème de la population à Fontenay ne relevait pas de son accroissement puisqu’il y a constante du nombre d’habitants depuis 1975, voire baisse légère, contrairement aux dires de certains.

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La présente note montre  que le vrai problème de la ville relève de sa structure et, surtout, de la détérioration de ses données sociologiques. Pour le dire clairement, Fontenay s’appauvrit fortement et très rapidement alors que les villes voisines s’enrichissent.

  1. Revenu médian des Fontenaisiens:

Regardons l’évolution du revenu médian des Fontenaisiens et comparons aux autres villes du territoire Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP :

Revenu médian par habitant (Insee : Millésime 2018 = moyenne des années 2016-2017-2018-2019-2020)

Le revenu médian des Fontenaisiens, en baisse,  est de 24.900€/an, au 9ème rang juste devant Malakoff et Bagneux.   En 2013, nous étions 8ème :

Et, en remontant à trente ou quarante ans, nous étions dans les premiers.

La raison de fond de ce déclassement est que le revenu moyen du Fontenaisien diminue quand celui de tous nos voisins augmente. Sur la base d’un indice 100 pour chaque ville en 2013, tous se situent aujourd’hui entre 105 (Antony, Bourg-LR) et 110 (Montrouge, plus forte croissance) alors que Fontenay a connu une baisse en passant à 99.3 !

Simplifions :

En clair, toutes les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) voient une augmentation du revenu médian de leur population en hausse de 7.4 à 9.4% sauf Fontenay qui décroit de 0.7%.

Monsieur Candide : un autre critère confirme votre approche ?

Absolument : le pourcentage de foyers payant l’impôt sur le revenu (IRPP) nous montre notre dégradation :

Nous sommes 9ème sur 10 (en ne comptant pas Bagneux qui est, sur ce critère, hors course).

Monsieur Candide : comment est-ce possible ?

Le problème relève de deux erreurs stratégiques majeures durant les différentes mandatures avant 2014 :

  • La revente des immeubles Icade (1426 appartements) à des bailleurs sociaux et l’augmentation de quasiment 50% du nombre des logements HLM de Fontenay (de 3.000 à 4.400).
  • Le refus de toute construction « privée» neuve, hors logements sociaux.

Regardons chacun de ces deux aspects.

2. Taux de logements sociaux

La ville de Fontenay connait un taux de logements sociaux de 43.19% au troisième  rang derrière Châtenay et Bagneux.

En 2010, Charles Pasqua a autorisé la vente des logements Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et le maire de Fontenay de l’époque (en 2010) a favorisé la vente des 1.426 logements concernés sur sa commune à des bailleurs sociaux avec transformation de ces  logements privés loués à des cadres ou employés de classes intermédiaires en des logements sociaux loués à des populations économiquement plus faibles.

Monsieur Candide : pourquoi avoir favorisé cette opération ?

Parce que cela était conforme aux idées de la majorité d’alors (2010) et que cela favorisait, pensaient-ils, leur situation politique.

Cette vente s’est accompagnée de plusieurs erreurs :

  • Refus de scinder ces 1400 logements en deux sous-ensembles et de distinguer en une partie à vendre à des bailleurs sociaux pour fiabiliser un taux SRU supérieur à 25% (obligation légale) tandis que l’autre partie serait restée privée
  • Refus de profiter de l’occasion pour créer un office municipal de logements sociaux sur l’exemple de « Clamart-Habitat » ou autres … Philippe Kaltenbach et Pascal Buchet, du même bord politique, se sont sentis plus concurrents qu’aptes à se coordonner alors que la structure Clamart-Habitat (office logements sociaux) existait.

3. Revenu médian des plus pauvres

Cette augmentation de 1400 appartements du parc HLM de la ville, un choc terrible pour la ville, a conduit progressivement à une baisse du revenu moyen de l’ensemble des Fontenaisiens et a majoré un  regroupement de gens à faibles moyens, gens qu’il faut absolument loger mais sans obligation d’atteindre 43.19 % ! (la loi impose 25%).

Le revenu médian du décile le plus pauvre de la ville se situe désormais à 12.520 €/an, au 4ème rang en partant du plus faible après Bagneux, Malakoff et Châtenay, alors que des villes sans problèmes sociaux telles Bourg-La Reine, Sceaux et Le Plessis connaissent un revenu en ce décile de 14.450,  15.250 et  15.440€/an.

Monsieur Candide : si je comprends bien, en clair, le « haut-de-gamme » des locataires sociaux ne vient pas à Fontenay.

Absolument ! Pour deux raisons :

  • La ville propose un parc HLM ancien et de faible attractivité ce qui fait que les candidats locataires qui ont le choix vont ailleurs où ils peuvent se loger en appartements plus aux normes. Ceux qui ont moins le choix acceptent Fontenay.
  • La ville maîtrise très difficilement les affectations  de locataires sociaux ; nous reviendrons sur ce sujet lors d’une autre étude.

=> les conséquences de ces décisions  se feront sentir encore pendant longtemps

4. Revenu médian des plus riches

A Fontenay, les immeubles privés (comme la grande majorité des logements sociaux) ont en général plus de trente ans d’âge puisque tout permis de construire a été bloqué de 1994 à 2014.

Cette  faible qualité de l’habitat a pour conséquence  que les « riches » (au sens « sud du 92 »)  ne choisissent pas prioritairement notre ville.

Ce phénomène conduit le revenu médian des habitants « aisés » de Fontenay à stagner voire à baisser et, pour ce qui concerne le « haut de gamme des habitants (décile supérieur de l’Insee),  cela nous classe en neuvième position juste devant Malakoff et Bagneux, villes que leur couleur politique rend pourtant moins attractives pour certaines personnes parmi les gens aisés.

L’écart avec Malakoff, très faible,  allant s’amenuisant …. Fontenay va se trouver en 10ème position.

 Monsieur Candide: A Fontenay, en caricaturant, on pourrait écrire que les gens en logements sociaux peuvent venir sans limites mais seuls viennent les plus pauvres tandis que les riches ne  souhaitent pas venir y habiter.

 Un peu rapide mais pas totalement faux !

5. Affectation des logements sociaux

La ville souffre, de plus, de règles d’affectation en logements sociaux qui lui sont défavorables :

6. Homogénéité sociale

Un ratio (dit « ratio de Gini ») mesure le rapport entre les plus riches et les plus pauvres d’un même lieu.  Plus le ratio est élevé plus la cohérence sociale est faible (et les inégalités fortes).Il est intéressant de voir que les deux villes ayant le meilleur ratio sont :

  • Le Plessis Robinson (3.4) qui a peu de gens très riches et qui sait par son sénateur/quasi-maire éviter que son bailleur social majoritaire (Hts de Seine Habitat) ne lui envoie des locataires sociaux trop pauvres  (au 1er rang avec des pauvres non pauvres).
  • Bagneux (3.5) qui concentre une très grande part de sa population dans des strates à problème, sans classes sociales riches.
  • Fontenay, avec un ratio de 4 se situe au milieu.
  • Le ratio « 5 » de Sceaux relève d’un soupçon de discrimination sociale.

Une autre approche pour mesurer la cohérence sociale consiste à rapprocher le « rang » de chaque ville en population « riche » et population « pauvre » :

Monsieur Candide : j’imagine que, à côté de ces aspects financiers, il y a des conséquences sociales ?

Malgré l’évolution culturelle de la société, le taux de familles monoparentales reste un critère de détermination des problèmes sociaux.

Deux villes connaissent un taux de familles monoparentales supérieur à 15%, Bagneux (18.55) et  Fontenay (15.6), les autres villes connaissant un ratio de 12.2%. 13.08% en total VSGP.

Monsieur Candide : que doit faire la municipalité ?

 Arrêter, pour le moins, la politique de l’équipe municipale précédente en :

  • Relançant la rénovation et l’augmentation raisonnable du parc immobilier privé pour attirer des habitants pouvant permettre de rehausser les aspects sociaux, économiques, scolaires …En ce sens, les jérémiades de ceux qui bloquent toute construction pour des raisons souvent personnelles (matérielles ou politiques) sont insupportables.
  • Rénover les logements sociaux pour attirer toutes sortes de locataires (d’où la reconstruction des Blagis, ….).
  • Essayer de reprendre en mains l’attribution des logements sociaux face à une préfecture qui devient hyper-centralisatrice.

La politique immobilière et sociale de Bagneux et Malakoff, municipalités communistes,  est significative :

Appartements à vendre :

Nous reviendrons sur ces différents points dans le cadre d’autres études.

Monsieur Candide : Faut-il désespérer ?

 Non !  Ces problèmes ont été pris en main : pour ne prendre que deux exemples :

  • Les logements sociaux des Blagis ont commencé à être traités, les 60 premiers logements ayant été vidés avec relogement des locataires, pour reconstruction …
  • De nouveaux habitants viennent louer dans le privé ou acheter à Fontenay

L’approche de l’Insee qui recense 8% des logements par an, fait la moyenne des cinq dernières années pour obtenir 40% puis multiplie par 2.5 pour obtenir 100%, conduit à une inertie dans la mesure des phénomènes sociaux,  ne permet pas aujourd’hui de percevoir l’évolution mais l’attractivité nouvelle de la ville pour toutes ses catégories d’habitants commence à se voir, ne serait-ce que sur le temps réduit pour vendre aujourd’hui un bien immobilier sur notre commune…

L’évolution des encaissements par la ville des droits de mutation confirme cette évolution favorable :

Sur la base de l’indice 100 relatif aux ventes de 2005 à 2014 (avec correction de l’impact des ventes Icade), le niveau d’activité est monté à 116.9 sur la période 2015-2020 et même à 119 si on ne prend pas en compte l’année 2020 minorée du fait du COVID

Cette hausse de 19% des taxes perçues par la ville, du fait de la hausse des volumes et des prix, témoigne du renouveau de l’attractivité de la ville.

 En synthèse, on peut penser que, sociologiquement, il y aura sur les années à venir :

  • Relatif appauvrissement des locataires en logements sociaux
  • Relatif enrichissement des habitants en locaux privés.

Espérons que le cumul de ces deux flux permettra de stopper l’appauvrissement connu depuis 2010.

Nous traiterons dans d’autres articles des sujets comme les données propres aux logements sociaux, le bâti à Fontenay, …

En toute amitié avec les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements-Sociaux de 2014 à 2020.

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020

L’Insee vient de publier les chiffres de  population  légale au 1er janvier 2021. Pour la commune de Fontenay-aux-Roses ils s’établissent à :

  • Population municipale           25 342 habitants
  • Population comptée à part*         236 habitants
  • Population totale                     25 578 habitants

* (La « population comptée à part »  comprend certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune : étudiants, résidents d’EHPAD, …).

Par rapport à l’année dernière,  l’accroissement est de 778 habitants.

Le chiffre de population dépasse ainsi les 25 000 habitants ;  c’est la première fois depuis les années 1970  et le chiffre s’approche même du maximum historique de 1975 (25 630 habitants/Insee).

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

<<                    baisse                         >>

Monsieur Candide : « je ne comprends pas, on nous dit que la population de Fontenay augmente et vous écrivez qu’elle se situe en 2020 à peine au niveau de 1975, voire même en dessous ! »

C’est exact ! En 45 ans, de 1975 à 2020,  la population de la ville n’a pas évolué !

Expliquons : jusqu’en 2013, les recensements INSEE n’intéressaient personne parmi les élus municipaux et les fichiers correspondants (recensement des logements et des habitants …)  n’étaient pas tenus à jour avec la précision nécessaire.

Certains étaient même ravis, pour des raisons d’alliance électorale, d’annoncer une baisse de la population fontenaisienne.

En 2014, le signataire de la présente, élu, à la fois maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux, se rendit progressivement compte d’anomalies dans les recensements car, dans certaines zones uniquement occupées par des logements sociaux bien référencés en bâtiments  et habitants par les Bailleurs, les chiffres INSEE ne correspondaient pas et étaient manifestement erronés (Blagis, Scarron, …).

Avec le Service Etat-Civil de la mairie, en charge des recensements, et l’aide d’un consultant extérieur, toutes les procédures de recensement furent progressivement remises à niveau avec régularisation et incorporation dans les fichiers des immeubles et populations qui n’y étaient pas même enregistrés depuis des années.

Monsieur Candide : Quels étaient vos objectifs ?

L’objectif principal était, outre de connaître plus précisément le niveau de population, de majorer la Dotation Globale de Fonctionnement versée par l’Etat, la DGF, qui s’établit à environ 150€/habitant.  Les 2500-3000 personnes qui sont venues en sus (de 22.000 à 25.000), majoritairement par le fait des régularisations, rapportent ainsi environ 400.000€/an (à coût constant car l’augmentation n’était que statistique et administrative). Le maire-adjoint aux Finances se sentait ainsi totalement concerné.

Le deuxième objectif était de mieux mesurer les besoins sociaux de la population en termes quantitatifs.

Monsieur Candide : « si je comprends bien, cette hausse de la population provient majoritairement du redressement des bases de données par amélioration des recensements? »

Absolument !  A titre d’exemple, cette amélioration de la base de données permit de « remonter » le nombre de logements de  10.992 en 2011 à 11.572 en 2016.

Regardons les recensements 2011 et 2016 : tout Fontenaisien sait que, lors du recensement de  2016, peu de temps après l’arrivée en mairie de la nouvelle équipe (2014), il n’y avait évidemment pas eu de constructions  à hauteur de quasiment 600 logements (écart entre  10.992 à 11.572) :

  • Le nouveau Plan d’Urbanisme (PLU) était trop récent pour avoir un impact
  • les deux premiers immeubles neufs construits à Fontenay (Mouillebœufs et place de La Cavée) ne seront terminés et  habités qu’en 2020.
  • Seule une vingtaine de pavillons (maximum) avaient été construits (avec un impact de moins de  100 habitants).

Cette hausse n’était quasiment que régularisations statistiques par mises à jour des fichiers des logements.

Sans rentrer dans le détail, notons que, pour des villes de la taille de Fontenay,  l’INSEE fait recenser chaque année 8% des logements, cumule les cinq dernières années, obtient ainsi une représentation précise de 40% de l’existant (8% x5)  et multiplie par 2,5 pour déterminer par extrapolation  100% de la population et ses caractéristiques.

Dit autrement, les régularisations pour erreurs ou anomalies demandées par nous à l’INSEE dans les années 2015-2017 (et suivantes) ont mis 5 ans pour produire leur plein effet et il est donc normal que ces corrections  viennent s’impacter jusqu’en fin 2020 (voire encore marginalement sur les millésimes à venir).

En clair, comme pour le parc de logements, l’augmentation apparente de la population récemment annoncée relève quasiment totalement de ces régularisations.

L’attractivité nouvelle de la ville aura un impact sur la population mais progressivement. L’impact est, à ce jour, plus sur les prix au m² que sur les volumes réellement construits qui restent, pour l’instant,  marginaux.

Monsieur Candide : « Certains pourront continuer à prétendre qu’il y a eu construction de nouveaux logements et que cela doit avoir un impact. »

La réponse est simple : il n’y a eu jusqu’à aujourd’hui qu’une quasi-stagnation du nombre de logements qui, avec  régularisation des anciennes erreurs de recensement,  conduit à un parc d’environ 11.640 logements et la très faible augmentation de l’habitat connue à fin 2020 est compensée par la baisse du nombre d’habitants par logement qui s’établit à 2,2personnes/logement  (contre 3,2 en 1968).

La dernière étude que j’ai réalisée sur ce sujet (dernier millésime connu, celui de 2017, période 2015-2019) m’a permis de définir le tableau récapitulatif ci-dessous :

(Population millésime 2017 = analyse de la période 2015-2019, dernières statistiques connues sur les critères concernés).

Tout se résume à ce tableau.

Monsieur Candide : « D’autres bases de données confirment-elles que la population n’a pas augmenté ces dernières années, en clair sous le maire actuel, mais que c’est l’évolution de la qualité des recensements qui a conduit à augmenter les chiffres depuis 2014 ? »

Absolument !  La constance du nombre des enfants en écoles maternelles ou primaires témoigne de la stagnation de la réalité :

Sur la base de ces nombres d’élèves, la croissance de la population entre 2015 et 2020 s’établirait à 4,3% en 4  ans, niveau très limité de 1% par an. Sur le dernier exercice connu (année scolaire 2019-2020), la population scolaire est même en baisse de 61 élèves.

Ce taux de 1% concerne seulement la population des enfants, en croissance avec les naissances, quand la population des séniors suit une autre logique plus marquée par les décès. En clair, ce taux de 1% est très certainement supérieur à la réalité totale de l’ensemble de la population de la ville.

Cette remarque est confirmée par le fait que, selon l’INSEE, le taux accroissement naturel (dit « solde naturel ») est déjà égal à 0.7% sur 10 ans (période 2007-2017).

Une ville plus peuplée de seniors comme Sceaux connait un solde naturel nul : « 0 ».

Revenons à Fontenay : En synthèse, on voit ici que les 12.8% de croissance démographique en 5 ans, croissance annoncée par l’INSEE et reprise par le journal Le Parisien relève :

  • du solde naturel de 0.7%/an
  • d’une hausse par apport extérieur de 0.3%

>> Ces 2 facteurs représentant les 1% (hypothèse majorée) constatés au niveau de la population des enfants scolarisés

  • d’un parc immobilier constant à ce jour (impact < 100 personnes ?)
  • des régularisations statistiques, pour le solde, 8%.

Aucune notion de « sur densification » n’apparait dans ces chiffres du moins si on se donne la peine d’analyser.

Monsieur Candide : « et le futur ? »

On a vu que la variation future de population relèvera :

A la hausse :

  • Du nombre de logements à construire (+1500 à 2000 sur plusieurs années à venir pour un parc existant de 11.640) ; +17% correspondant au minimum imposé par l’Etat
    Michel Renaux, maire-adjoint à l’urbanisme a précisé que ce sont des documents officiels qui imposent ces 1500 logements : SDRIF, SCOT, et PLH.

– A la baisse :

  • Du nombre de logements disparaissant par destruction pour reconstruction
  • Du nombre de logements disparaissant par démolition, … ou « fusion » avec des appartements voisins. Le taux de disparition naturelle du parc existant est de 0.50%/an soit 50 appartements/an environ.
  • Du taux de logements vacants (en hausse)
  • Du nombre de personnes par logement (en baisse), critère lié à la taille des familles (impact des personnes seules en nombre croissant, veuves, veufs, divorcés, …) et de la taille des logements nouvellement construits.

Un parc stagnant et vieillissant  devient incohérent avec l’évolution de la structure de la population.  Personne ne prend en compte cet aspect qui constitue l’un des problèmes majeurs des politiques dites de « réhabilitation ».

On voit ainsi que l’ensemble de ces paramètres joue ; pour ne prendre que le critère « disparition de logements », sans constructions significatives  entre les recensements des « millésimes » 2006 et 2011, le nombre d’appartements a baissé de 11.018 à 10.992.

On peut s’interroger sur la signification d’une telle baisse alors que la population connaissait des problèmes pour se loger. C’était le choix de la municipalité d’alors (avant 2014)  de minorer le parc de logements quand des familles Fontenaisiennes ne trouvaient rien pour se loger quand un bébé s’annonçait ou quand un enfant devenu adulte se mettait en couple !

L’âge moyen des logements pose également problème :

(Statistiques sur le parc au 1er janvier 2015, dernières données connues sur ce critère).

De trop nombreux immeubles limités volontairement à quatre étages (rdc +4) ne comportent pas d’ascenseurs, n’ont pas de cages d’escalier permettant d’en installer et font ainsi souffrir une population âgée qui doit monter à pied. Isolation thermique ou phonique posant problème.

La « réhabilitation » sur des immeubles construits à la « va-vite » dans les années 60 (croissance démographique du baby-boom, …..) ne peut intéresser qu’une part limitée du parc.

Lorsque les chiffres du dernier recensement de 2020 seront disponibles, je complèterai cet article par une analyse de l’évolution de  la structure de la population ; je peux déjà dire que, sur la base des recensements des années précédentes,  Fontenay connait une situation particulière due à son haut taux de logements sociaux (42%), à l’impact continu et encore sensible de la vente des logements Icade de 2010 (changement progressif et encore actuel des locataires des 1.400 appartements concernés), à la quasi-absence de constructions pendant 20 ans, à un bâti ancien et souvent non aux normes, parfois peu attractif, à la centralisation sur la préfecture de la grande majorité des affectations en logements sociaux,  …

La conséquence étant que le revenu moyen des Fontenaisiens est en baisse, seule commune du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP à connaître cette évolution.

C’est dans ce cadre général, niveau de la population, structure sociale et économique, volume et qualité de l’habitat,  …  qu’il faut analyser ce qu’il convient de construire pour l’avenir. Ne raisonner que sur certains paramètres conduirait à un diagnostic incomplet et erroné.  Sauf à avoir des yeux sélectifs et orientés vers son intérêt politique voire  personnel.

Je terminerai en remerciant très sincèrement le Service Etat-Civil de la Mairie pour l’aide apportée à la remise à niveau des recensements INSEE.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

Où se faire tester pour le COVID-19 : test PCR et anti-géniques ?

Test PCR

A Fontenay aux Roses 

  • Laboratoire d’Analyses Médicales Site des Blagis , 126 Avenue du Maréchal Foch
    92260 Fontenay-Aux-Roses, Tél.: 01 46 60 27 61
    Horaires : du lundi au vendredi : 7h00 – 12h30 le samedi : 7h30 – 12h00

A Bagneux 

  • Laboratoire BIOGROUP, 7 rue Salvador Allende , Tél : 0176215776.
    Horaires :  de 7 H à 12 H du lundi au Samedi (11 H 30)
    Mail : labo.bagneux@biogroup.fr
  • CENTRE COVID19 Bagneux, 10 Rue de la Mairie, Tél : 01 76 21 57 76
    Horaires  de 9 H à 12 H et de 14 H à 17 H du lundi au Vendredi et le Samedi de 9 H à 12 H
    Mail : infocovid.idf@biogroup.fr

A Sceaux

  • LBM EUROFINS-BIOLAB, 108 Rue Houdan, 92330 Sceaux,
    Accès : Avec ou sans rendez-vous
    Horaires : lundi : 14h30-15h30 | mardi : 14h30-15h30 | mercredi : sur rdv | jeudi : 14h30-15h30 | vendredi : 14h30-15h30 |

Test antigénique

A Fontenay aux Roses 

  • Pharmacie du Marché (Drouard), 70 Rue Boucicaut,
    Sur RV uniquement Tél :01.46.61.10.23
  • Pharmacie du Carrefour (Ferreira), 119 Avenue Gabriel Péri,
    Sur RV Tél : 01 43 50 19 02
    A Clamart 

A Cachan

  • Pharmacie Keou 11 Avenue Aristide Briand, 94230 Cachan
    Tél : 01 70 25 51 75
    Accès : sans rendez-vous
    Horairesdes tests : Lundi : 10h00-18h00 | Mardi : 10h00-18h00 | Mercredi : 08h00-18h00 | Jeudi : 11h00-18h00 | Vendredi : 10h00-18h00 | Samedi : 10h00-15h00
  • Pharmacie De La Plaine, 40 Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, 94230 Cachan
    Tél : 01 46 65 68 60
    Accès : sans rendez-vous
    Horaires des tests : Lundi : 15h00-19h00 | Mardi : 09h00-11h30 et 15h00-18h30 | Mercredi : 09h00-12h30 | Jeudi : 09h00-11h30 et 15h00-18h30 | Vendredi : 09h00-11h30 et 15h00-18h00 | Samedi : 09h00-11h30 et 15h00-18h00

A Antony

  • Pharmacie De L’église, 9 Rue de l’Église, 92160 Antony, Tél : 01 46 66 10 23
    Accès : avec rendez-vous
    Horaires des tests : Lundi : 09h30-20h00 | Mardi : 09h30-20h00 | Mercredi : 09h30-20h00 | Jeudi : 09h30-20h00 | Vendredi : 09h30-20h00 | Samedi : 09h30-20h00
Plus plus d’adresses pour les tests PCR et antigéniques : https://sante.fr/recherche/trouver/DepistageCovid/Autour%20de%20moi

L’immobilier dans les Hauts-de-Seine ne connait pas la crise !

Source : FOCUS Région Ile de France Décembre 2020 : Immobilier_Hauts-de-Seine_OBS_FOCUS_IDF • Par Fannie Fitoussi

Le marché immobilier parisien ne concentre que 20% du volume des ventes en Île-de­ France (selon les notaires du Grand Paris). En effet, 8 ventes sur 10 sont localisées hors de la capitale et 3 sur 10 concernent des maisons. Particulièrement prisé pour sa qualité de vie et ses tarifs bien moindres qu’à Paris intra-muros (11 200 €/ m 2 en moyenne), le département des Hauts de­ Seine, avec ses 6 900 €/ m 2 en prix médian, cristallise une forte demande. Acheter plus grand pour moins cher et avec davantage de verdure : les urbains n’hésitent plus à s’éloigner (un peu) du centre de la métropole.

D’après le site PAP.fr, les recherches de logement en Aout 2020 ont reculé de 5% à Paris mais ont augmenté de 29% dans les Hauts-de ­ Seine. Certes, le ralentissement des transactions se fait sentir depuis cet été. L’inquiétude économique liée à la Covid-19 et les difficultés accrues d’obtention d’un prêt, notamment des primo-accédants, ont freiné les·projets de déménagement et les investisseurs.

Malgré tout, les prix ne baissent pas dans les Hauts-de-Seine : +0,4% en trois mois, + 4 % en un an et +11,3% en  trois  ans l

La  raison relève  de l’arithmétique : ici, comme partout en en Île-de – France , l’offre y est toujours sensiblement inférieure à la demande.

Il faut débourser 6 900 € / m2 en moyenne pour s’installer dans les Hauts-de-Seine (selon MeilleursAgents.com).

Certaines communes affichent de fortes hausses,  depuis 1 an, comme Bagneux (+ 8,7%, soif 5 085  €/ m2 en moyenne), Clichy (+7,6%, soit 7 0 6 5 €/ m2) et Châtillon (+ 6, l%, soit 6 170 € / m2 ) avec, depuis la fin du confinement, une demande  accrue pour  les maisons : leurs ventes représentent 9% des transactions à Boulogne-Billancourt, 12% dans le secteur de Nanterre, 32% à Colombes, 33% à Clamart et 36% à Antony.

Pour la première fois depuis 2007, les prix des appartements en petite et grande couronne parisienne grimpent plus rapidement que ceux de la capitale, soulignent les notaires du Grand Paris, avec un  record  pour  Clamart avec +10,4% l 

Et alors que les prix des logements neufs sont entre 15 et 20% plus élevés que ceux dans l’ancien, Asnières-sur-Seine fait figure d’exception: selon une étude menée par SeLoger.com, les prix sont 6% plus élevés dans l’ancien dans cette commune des bords de Seine. Ainsi, les prix ou m2 grimpent à 6 544 € dans l’ancien quand ils plafonnent à 6 157€ dans le neuf. Soit une économie de près de 400 €/ m2 !

Pour quelles raisons ?

En premier lieu, il s’agit de communes où le foncier reste abordable comparé à d’autres villes des Hauts-de-Seine, à l’instar de Boulogne-Billancourt ou Clichy. Or, il peut parfois représenter plus de 50% des coûts de production d’un logement. Par ailleurs, certaines communes d’ Île-de -France ont mis en place des chartes locales avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l’accession à  la  propriété des habitants les plus modestes. Une aubaine pour les familles car selon les experts en immobilier, avec les nouvelles lignes 15 Sud et.15 Ouest du métro (livraisons prévues en 2025 et 2030), acheter sur le tronçon Issy-les-Moulineaux/ Vannes/ Clamart/ Châtillon/ Bagneux et celui de Saint-Cloud/ Suresnes/ Nanterre/ Asnières/Bois- Colombes, villes desservies par les fameuses nouvelles lignes du Grand Paris Express, est la garantie d’une forte plus-value à la revente…

Qu’en est-il à Fontenay pour les logements neufs en vente ?

D’après l’analyse que nous avons fait dans un article précédent,

Pour l’immeuble « Majestic », situé 63/71 rue Marx Dormoy, le prix d’un appartement, sans le parking pour un F2 de 40 m2 est 227 k€, soit 5675 € /m2 et un F3 de 64 m2 est de 318 k€, soit 4670 € / m2.

Pour l’immeuble « Renaissance » COGEDIM, situé sur la place La Cavée, sans le parking pour un F2 de 39 m2, le prix est de 230 k€, soit 5900 € /m2 et un F3 de 62 m2, le prix est de 338 k€, soit 5450 € / m2.

Pour l’immeuble « Villa BOUCICAUT » Les Nouveaux Constructeurs, situé au 128 rue Boucicaut, sans le parking, le prix pour un F2 de 40 m2 est de 247 k€, soit 6175 € /m2 et un F3 de 62 m2 le prix est de 360 k€, soit 5800 € / m2. Cet immeuble est aussi situé près du centre ville.

On a donc des prix au m2 qui sont inférieurs à la moyenne des Hauts de Seine.

Ceux-ci vont pouvoir augmenter, compte-tenu de la demande. 

En effet, à Fontenay, il n’y a pas de charte locale avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l’accession à  la  propriété des habitants les plus modestes, comme cela a été mis en place à Bagneux. (Voir article précédent)

Qu’en est-il à Fontenay pour les logements anciens en vente ?

D’après le site MeilleursAgents.com pour Fontenay aux Roses : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/fontenay-aux-roses-92260/

Le prix des appartements anciens varie de 3485 € /m2 à 6203 €/m2

Le journal « L’OBS » du 12 Septembre 2020 donne pour des appartements à rénover 3900 €/m2 , pour des rénovés 4680 €/m2, pour des haut de gamme 6040 € /m2

Le prix des maisons anciennes varie de 3631 € /m2 à 8873 €/m2

Point sur les projets immobiliers à Fontenay aux Roses (#1)

Cet article fait suite à l’article : Point sur l’urbanisme à Fontenay aux Roses

Que se passe-t-il entre un projet d’un promoteur et sa réalisation ?

Un projet immobilier doit se faire sur un terrain disponible ou sur terrain qui nécessite la destruction d’un ou plusieurs pavillons.

Le terrain doit être vendu ou avoir fait l’objet d’une promesse de vente.

Dans certains cas, la ville peut servir d’intermédiaire. Elle rachète un pavillon, même en bon état pour le revendre ensuite à un promoteur. Par exemple, au N° 14 de l’avenue Lombart, il y a une magnifique maison en pierre meulière qui a été préemptée par la mairie pour un montant de 1.1 M€ (décision du Conseil municipal du 14 Novembre 2019)

Le promoteur fait appel au Service d’Urbanisme de la ville pour connaitre les obligations et recommandations du PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Une fois le projet mis au point, le promoteur fait une demande de Permis de Construire.

Cette demande est ensuite en instruction par le Service d’Urbanisme, en particulier pour la faisabilité du projet.

Puis cette demande passe en commission des Permis de Construire.

Cette commission est composée de 3 élus de la majorité et de 2 élus de l’opposition.

Elle est présidée par le Maire qui décide en dernier ressort.

Ensuite, une fois le permis accepté, il doit y avoir l’affichage (extrait de l’acte) en mairie, qui est effectué sur les panneaux de publication dans les 8 jours suivant l’acceptation du permis de construire et ce pendant une durée minimum de 2 mois.

Sur le chantier, l’affichage doit être effectué dès la réception de l’autorisation et ce jusqu’à la fin des travaux.

La liste des permis accordés était aussi accessible sur le site de la ville : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1056/autorisations-d-urbanisme.htm

Elle n’a pas été mise à jour depuis de 15 Mars 2020

Délai supplémentaire dû à des recours des tiers

En matière d’urbanisme et de droit à construire, il existe une formalité qui permet de porter à la connaissance des services instructeurs une ou plusieurs irrégularités sur un projet de construction par rapport aux réglementations en vigueur.

Il s’agit d’un droit de recours appelé le recours des tiers. Celui-ci peut porter aussi bien sur un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir ou une déclaration préalable.

Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise directe avec le projet de construction.

En général, le recours des tiers repose sur des cas précis de non-conformité relevés entre un projet de construction et la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l’urbanisme ou code civil par exemple.

Pour être valide, le recours doit donc comporter des explications précises sur ses motivations et lister les éléments litigieux au regard de la réglementation en s’appuyant sur les articles de loi concernés, cela pour permettre à l’autorité en charge de son analyse de vérifier le bien-fondé de la demande.

Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois.

Ce délai est compté à partir du premier jour de l’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire.

Dans un premier temps, le tiers interpelle le maire par un recours gracieux.

Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire du permis peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.

Si une négociation à l’amiable avec le titulaire du permis de construire n’est pas trouvé, le tiers peut poursuivre son recours. Le tribunal administratif peut être saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives.

Suite à cela, le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes :

  • Le permis est annulé
  • Les travaux, s’ils ont commencé, sont suspendus
  • Un délai est fixé dans lequel le titulaire du permis aura la possibilité de demander un permis modificatif

==> Depuis la loi ELAN votée en 2018, les procédures de recours sont beaucoup plus difficiles

Au total, au bout de combien de temps, un projet d’immeuble peut-il être commercialisé ? Continuer la lecture

Coronavirus : nouvelles à Fontenay aux Roses au 30/03/2020

Masques

Pour les fabriquer soi-même 

Un patron pour réaliser, celui du CHU de Grenoble : https://www.grenoble-em.com/actualite-covid-19-un-patron-pour-realiser-des-masques

Il y a aussi le modèle AFNOR : Téléchargez le mode d’emploi : https://www.afnor.org/actualites/coronavirus-telechargez-le-modele-de-masque-barriere/

Pour en acheter, réalisés par des habitants 

Sur Fontenay, un groupe de couturières essayent de se créer : https://fr.nextdoor.com/news_feed/?post=17592193699710

Sur Bagneux : Sabah Sebaa :2 masques par personnes: https://fr.nextdoor.com/news_feed/?post=17592193714814

Sur Clamart : Corinne Rochais : https://fr.nextdoor.com/news_feed/?post=17592193617284

Besoin d’impression ou d’imprimante 

J’ai des documents à imprimer, mais pas d’imprimante…

Quelqu’un pourrait m’aider : https://go.nextdoor.com/entraide_coronavirus

Je peux imprimer des documents, on m’envoie le fichier par mail et je dépose les imprimés sur mon paillasson avec le nom du destinataire. Je suis rue Sadi Carnot en face du théatre de Chatillon : https://fr.nextdoor.com/news_feed/?post=17592193694151

 Imprimante proposée :

Imprimante multi-fonction HP 6820 scanner, photocopie,

qui imprime en noir : https://mesvoisins.fr/feed/856107