Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 4 ème document). Bilan pour Fontenay des ventes Icade

Monsieur Candide : je reçois des appels et des courriers me demandant de faire le point sur les opérations Icade. Qui a vendu quoi ? Qui a payé quoi ? Qu’est-ce que la ville a gagné ou perdu ?

Je crois, Monsieur Candide, que vous avez levé un lièvre qui pourrait intéresser les Fontenaisiens.

Résumons. Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC), est propriétaire d’appartements construits à la « va-vite » dans les années 1960.

En 2010, ces immeubles sont amortis comptablement, ils valent « zéro » dans les livres d’Icade  et cette société, avec l’accord de son actionnaire, l’Etat, décide de les vendre. Le prix de vente relève quasiment d’une plus-value à 100% pour le vendeur puisque leur valeur nette comptable est nulle et ces logements  ne font plus l’objet de financement, ils sont payés.

Communiqué d’Icade sur ses résultats 2010 :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

Ces logements  seront achetés par divers bailleurs sociaux, certains  pour agrandir leur parc immobilier, et d’autres par ordres de leur actionnaire l’Etat et du ministre Pasqua.

La vente va se faire, principalement à Fontenay qui connait  un parc Icade particulièrement important (1.400 appartements majoritairement issus de la SCIC , Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts ), parc plus important que dans les villes voisines.

Monsieur Candide : quels gains ou pertes pour Fontenay ?

Nous avons déjà répondu à cette question dans nos documents précédents mais nous pouvons y revenir. Le bilan s’établit comme suit :

  • La Ville gagne d’abord environ 1 million d’Euros en droits de mutation sur cette opération :

  • La Ville perd ensuite de l’ordre de 9 à 10 millions d’Euros par exonération de la taxe foncière pendant 15 ans sur ces immeubles qui passent du statut d’immeubles privés à immeubles publics. Cette exonération, dans sa logique, concerne des immeubles nouvellement construits et mis en location sociale mais  s’applique ici à des immeubles vieux passant du statut de logements privés à logements sociaux.
  • La ville voit ensuite arriver des locataires qu’elle ne contrôle absolument pas, qui lui sont attribués par des Commissions d’Attribution de Logements (CAL) où la voix de la Ville est soit inexistante soit, au mieux, limitée.
  • En 2017, à peine sept ans après ces ventes Icade, les Villes des Hauts de Seine perdent la gestion en sous-traitance du « Contingent Préfectoral » (parc logements sociaux sous dépendance de la préfecture pour l’attribution) et Fontenay voit ainsi encore diminuer sa capacité à proposer aux CAL (Comités d’attribution) les locataires  Fontenaisiens qu’elle souhaite reloger.
  • La ville, en conséquence de ces 1.400 nouveaux logements sociaux, voit le niveau de vie moyen de ses habitants diminuer (voir document 2 déjà publié), au fur et à mesure que les locataires anciens, d’origine privée, sont remplacés par des locataires à revenus limités pour être candidats à des appartements sociaux.

  • La Ville, en cette année 2010, n’a pas-même profité des circonstances pour créer un office municipal de logements sociaux, comme dans 9 des 11 villes de Vallée-Sud-Grand-Paris.

En synthèse, le bilan est négatif sur toute la ligne et Fontenay va mettre des années à s’en remettre !

Monsieur Candide : mais qui a financé tout ça ?

La Ville ! La Ville en porte le risque car elle a financé les bailleurs acheteurs par garantie (caution) ; ce financement par signature permettait à  Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC),  de :

  • vendre ses immeubles à divers bailleurs sociaux
  • avec financement par prêts de la CDC elle-même
  • avec garanties bancaires par cautions apportée par la Ville de Fontenay.

A titre d’exemple, lors du conseil municipal du 24 Juin 2010, la Ville a accepté, par délibération, de se porter caution de l’intégralité du prix d’achat par Toit et Joie des immeubles Scarron  pour 38.100.000€

Monsieur Candide : mais cette garantie est exceptionnelle, la ville n’a quand-même pas tout cautionné ?

EFIDIS, un autre bailleur acheteur:

Un troisième modèle concernant OSICA :

 

Monsieur Candide : La Ville a-t-elle une contrepartie à ces financements ?

Absolument : la Ville a obtenu le droit de proposer ses propres candidats  au Comité d’Attribution des Logements (CAL) pour 20 ou 25% des logements à attribuer ; cela constitue ce qui est appelé le « contingent ville ». La CAL, chez chaque bailleur, n’est cependant pas présidée par la Ville et rien ne garantit absolument qu’un des trois candidats proposés par Fontenay soit retenu, même si c’est généralement le cas.

La ville avait également un « droit de proposition » sur le contingent préfectoral :

Le seul problème est que cette délégation du contingent préfectoral au bénéfice de la ville n’existe plus depuis 2017, la Préfecture ayant recentralisé sur ses propres services ce qu’elle avait décentralisé… mais  les cautions bancaires données par Fontenay au bailleur demeurent du même montant.

Le total des appartements réservés à la ville annuellement suite aux opérations Icade  s’élève ainsi à moins d’une vingtaine de logements (17 selon calculs ci-dessous et avec l’hypothèse que toutes les lignes sont cautionnées par la ville, ce qui ne semble pas être le cas) ; il s’agit donc ici d’un  ordre de grandeur maximal. En clair, on voit donc mal la réalité de la contrepartie réelle de toutes ces garanties données sous forme de cautions. (Pendant 7 ans, de 2010 à 2017, le total, avec la gestion du Contingent Préfectoral,  a été de  34 appartements au lieu de 17).

Fontenay connait 25.000 habitants, 11.500 logements, 4.400 logements sociaux. On voit l’aspect limité des 17 appartements venant en  affectations complémentaires par le Service Logements de  la Mairie.

Monsieur Candide : mais les immeubles, de 1960,  avaient déjà 50 ou 60 ans et étaient de mauvaise qualité. Le financement a dû être défini avec  des durées courtes ?

Absolument pas ! Regardez les délibérations reproduites ci-dessus ! Les durées d’emprunt varient entre 30 et 50 ans mais la plupart des financements sont de  50 ans, ce qui signifie que tous les « organisateurs » de ce montage (dont la mairie de Fontenay en 2010 qui a tout accepté) ont décidé conjointement que ces immeubles construits à la va-vite dans les années 1960 (boum des trente glorieuses, rapatriés d’Algérie, travailleurs immigrés, …) devaient perdurer jusqu’en 2060  (2010+50). Ces immeubles étaient ainsi appelés à devenir centenaires …

Messieurs les Locataires, vous en avez encore pour 40 ans avant que votre loyer ne parte significativement ailleurs qu’en remboursement des emprunts du bailleur au lieu de venir financer des rénovations structurelles ou, mieux, une destruction pour reconstruction.

On comprend mieux que toutes les études récentes pour réhabiliter fortement ou rénover les immeubles de Scarron …. soient restées sans solutions (études menées par l’équipe élue en 2014). Il faut d’abord que les bailleurs soldent les encours et 40 années d’échéance d’emprunts encore inscrits à leur  bilan !

Je maintiens et j’affirme que cette opération, réalisée en 2010 est  totalement dramatique pour les Fontenaisiens et, principalement, pour les locataires concernés.

Monsieur Candide : mais la ville qui s’est portée caution porte-t-elle réellement un risque ?

A votre avis, peut-on envisager qu’il soit demandé à la Ville de se porter caution s’il n’y avait pas de risques ? Cette question n’a aucun sens !

Je ne supporte pas les arguties présentées par certains en Conseil Municipal  qui consistent à dire que ces cautions ne sont que formelles en s’inscrivant dans le cadre général du financement du logement social en France ; Il y a risque puisqu’il y a demande de caution et, de plus, ces opérations concernent des immeubles anciens spécifiques !

La situation des bailleurs sociaux pourrait d’ailleurs poser problème quand de nombreux locataires, du fait de la  COVID et de la perte partielle ou totale de leurs revenus, ne peuvent plus payer leurs loyers.

Une caution n’est jamais une banalité !

Monsieur Candide : quelqu’un a-t-il demandé des travaux en contrepartie de cette opération ?

Icade souhaitait vendre rapidement pour faire apparaître la plus-value dans les comptes 2010, sans avoir le temps ni l’envie de faire les moindres travaux. Cette opération, pour ces gens-là, étaient d’abord une opération financière.

Les bailleurs-acheteurs firent peu, du détail comme des travaux de peinture extérieure ou quelques travaux d’aménagement des parties communes. Le coût en fut, en large partie, imputé dans les charges facturées aux locataires, avec amortissement du coût sur plusieurs années.

Monsieur Candide : en quels types de logements sociaux furent classés ces appartements ?

La quasi-totalité des logements furent classés en PLS, le haut de gamme des logements sociaux, alors que le rapport qualité / classement-prix posait problème. Quelques appartements s’inscrivirent en PLAI (catégorie la moins chère).

Prix de location aux occupants :

Le prix de location, variable par bailleur,  … fut, d’évidence, celui des PLS mais avec plusieurs problèmes :

  • Certains locataires anciens connaissaient un loyer qui n’avait pas été réévalué du niveau de l’inflation par Icade et furent donc augmentés par les bailleurs nouveaux propriétaires.
  • D’autres loyers, au vu de la situation des locataires, furent diminués.
  • Tous les baux durent être annulés et résignés, sous une nouvelle forme, avec les nouveaux bailleurs sociaux. Se posait le problème des impayés dans les livres d’Icade, impayés à régulariser à la rupture du bail avec l’ancien propriétaire.
  • L’un des problèmes fut la régularisation des charges entre bailleurs, entre immeubles et après changement de fournisseurs … ;  la mise au point des clés de répartition (chaufferie commune fournissant deux bailleurs distincts, …) demanda du temps et les régularisations, exigèrent beaucoup de salive …

Ce travail n’était pas encore terminé en 2015, cinq ans après l’opération, alors que la durée autorisée pour régularisation est de trois ans. Entre temps, des locataires étaient partis et les régularisations ne trouvaient plus les justes personnes à débiter. Le signataire de la présente travailla avec les associations de locataires en apportant ses connaissances juridiques et financières.

  • Aucun bilan final ne fut jamais dressé, par personne sur ces 1.400 transformations de situation.

Monsieur Candide : qu’aurait-il fallu faire ?

Au lieu de favoriser l’opération, la municipalité de l’époque, 2010, aurait dû alerter, refuser de cautionner, mobiliser les locataires … faire démolir ces immeubles par Icade tant qu’ils étaient amortis comptablement dans ses livres et  totalement payés, …. pour ensuite  faire reconstruire des immeubles neufs, aux normes, éventuellement en participation avec Clamart-Habitat.

Il est évident que ces opérations de démolition/reconstruction ne correspondaient absolument pas aux objectifs des bailleurs-acquéreurs et cette approche aurait demandé un relogement préalable des locataires. Absolument pas ce que les bailleurs recherchaient.

Notons que le signataire de la présente a initié ce processus aux Blagis en 2018-2020 dans le cadre de la rénovation actuellement menée. Je sais que c’est long et compliqué.

Monsieur Candide : de quoi relève cette Berezina ? Incompétence ? Amateurisme ? Intérêt politique à court terme ?

Non ! L’essentiel n’est pas là ! C’est un problème de structure du commandement, de répartition des responsabilités et d’utilisation des compétences.

En 2009-2010, dans l’équipe au pouvoir, il y avait un médecin pas spécifiquement spécialiste de négociations commerciales, de finances, de droit, d’immobilier et un dirigeant d’entreprise publique, financier, compétant en droit, diplômé dans le commercial et la haute fonction publique, habitué aux négociations à haut niveau dans le domaine de l’immobilier … et il fallait rencontrer les dirigeants bien charpentés d’Icade, financiers d’une filiale immobilière  de la Caisse des Dépôts.

Monsieur Candide, selon vous, qui alla négocier ?

Coût pour la ville : 10M€ sans mesurer les aspects sociaux.

Relisons cette délibération du 24 juin 2010 :

Ce texte pose au moins cinq problèmes :

  • le risque : reprenons le texte déjà présenté:

  • dans l’hypothèse de cessation de paiement du bailleur garanti par la Ville, le syndic nommé par le Tribunal de Commerce pour assurer la gestion en poursuite d’activité durant la période de Redressement Judiciaire (RJ) ou, ultérieurement, le commissaire en charge de la liquidation éventuelle accepteraient-ils de prendre en compte une hypothèque donnée à la Ville, au dernier moment, durant ce qui s’appelle la « période suspecte » précédant la cessation de paiement (« acte anormal de gestion ») ? Pas certain !
  • Si, par miracle, ladite hypothèque était acceptée et prise en compte, quelle serait la valeur de ces bâtiments au moment où la Ville bénéficierait d’une telle hypothèque de « sauvetage » et ferait revendre lesdits immeubles pour récupérer l’argent versé par Fontenay aux banques créditrices ? quel serait l’état de maintenance d’un bâtiment dont le propriétaire défaillant aurait vraisemblablement commencé à minorer les frais d’entretien depuis des années ?
  • De nombreux bailleurs étant certainement tous en difficultés, au même moment, pour les mêmes raisons économiques et sociales, le nombre d’immeubles sociaux à vendre en ferait baisser les prix. Qui achèterait dans ces circonstances ?  Même problème que les maisons de la Nouvelle Orléans à vendre en grand nombre en 2008 après les problèmes financiers dus à la crise …
  • Pour que le bailleur en difficulté puisse donner une hypothèque de premier rang avant la cessation de paiement, il faut que personne n’en ait fait inscrire une autre préalablement. Certitude ? Je pense, a contrario, que les banques prêteuses, averties par les impayés du bailleur en leurs livres, auront, elles-mêmes,  déjà pris les hypothèques de premier rang !

Nous ne parlons ici que de bâtiments de qualité « moyenne» qui, en fin de financement, auront plus de cent ans.  Il ne s’agit pas d’une hypothèque sur le Château de Versailles (au demeurant invendable).

L’ancien maire-adjoint aux Finances, signataire du présent article,  reconnait avoir fait accepter des opérations de garanties d’emprunts similaires par le Conseil Municipal mais avec trois différences majeures :

  • Il s’agissait d’emprunts destinés à réhabiliter des immeubles avec un avantage certain, concret et rapide pour les locataires concernés.
  • Pour des montants beaucoup plus limités.
  • Avec une augmentation instantanée de la valeur des immeubles objets de maintenance lourde ou réhabilités

Cette opération Icade de 2010 est un désastre.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

COVID : où se faire tester et où se faire vacciner ?

Test PCR

A Fontenay aux Roses 

  • Laboratoire d’Analyses Médicales Site des Blagis , Bio Ethernalys
    126 Avenue du Maréchal Foch , Tél.: 01 46 60 27 61
    Tests sans RV
    Horaires : du lundi au vendredi : 7h00 – 11h30 le samedi : 7h30 – 10h30

A Bagneux 

  • Laboratoire BIOGROUP, 7 rue Salvador Allende , Tél : 0176215776.
    Horaires :  de 7 H à 12 H du lundi au Samedi (11 H 30)
    Mail : labo.bagneux@biogroup.fr
  • CENTRE COVID19 Bagneux, 10 Rue de la Mairie, Tél : 01 76 21 57 76
    Horaires  de 9 H à 12 H et de 14 H à 17 H du lundi au Vendredi et le Samedi de 9 H à 12 H
    Mail : infocovid.idf@biogroup.fr

A Sceaux

  • LBM EUROFINS-BIOLAB, 108 Rue Houdan, 92330 Sceaux,
    Accès : Avec ou sans rendez-vous
    Horaires : lundi : 14h30-15h30 | mardi : 14h30-15h30 | mercredi : sur rdv | jeudi : 14h30-15h30 | vendredi : 14h30-15h30 |

Test antigénique

A Fontenay aux Roses 

  • Pharmacie du Marché (Drouard), 70 Rue Boucicaut,
    Sur RV uniquement Tél :01.46.61.10.23
  • Pharmacie du Carrefour (Ferreira), 119 Avenue Gabriel Péri,
    Sur RV Tél : 01 43 50 19 02
    A Clamart 

A Cachan

  • Pharmacie Keou 11 Avenue Aristide Briand, 94230 Cachan
    Tél : 01 70 25 51 75
    Accès : sans rendez-vous
    Horairesdes tests : Lundi : 10h00-18h00 | Mardi : 10h00-18h00 | Mercredi : 08h00-18h00 | Jeudi : 11h00-18h00 | Vendredi : 10h00-18h00 | Samedi : 10h00-15h00
  • Pharmacie De La Plaine, 40 Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, 94230 Cachan
    Tél : 01 46 65 68 60
    Accès : sans rendez-vous
    Horaires des tests : Lundi : 15h00-19h00 | Mardi : 09h00-11h30 et 15h00-18h30 | Mercredi : 09h00-12h30 | Jeudi : 09h00-11h30 et 15h00-18h30 | Vendredi : 09h00-11h30 et 15h00-18h00 | Samedi : 09h00-11h30 et 15h00-18h00

A Antony

  • Pharmacie De L’église, 9 Rue de l’Église, 92160 Antony, Tél : 01 46 66 10 23
    Accès : avec rendez-vous
    Horaires des tests : Lundi : 09h30-20h00 | Mardi : 09h30-20h00 | Mercredi : 09h30-20h00 | Jeudi : 09h30-20h00 | Vendredi : 09h30-20h00 | Samedi : 09h30-20h00
Plus plus d’adresses pour les tests PCR et antigéniques : https://sante.fr/recherche/trouver/DepistageCovid/Autour%20de%20moi

Endroits pour se faire vacciner pour les plus de 75 ans

  • Châtenay-Malabry :  Espace omnisports Pierre Bérégovoy
  • Clamart : Salle des Fetes Hunebelle

La vaccination est possible sur rendez-vous en réservant votre créneau sur le site officiel  santé.fr, par téléphone en appelant le numéro vert  0800 009 110 ou sur l’une des trois plateformes de prise de rendez-vous médical en ligne sélectionnés par l’Etat pour cette phrase “grand public ” de la campagne de vaccination contre le COVID-19. Il s’agit de :

Comment faire sa réservation ?

En utilisant le site santé.fr, pour le département du 92 , on accède à une liste de centres de vaccinations :

  • Centre de vaccination – Ville de Clamart, Place Jules Hunebelle92140 Clamart – 01 45 37 44 15 – Prendre rendez-vous en ligne,
    On peut téléphoner, ils enregistrent vos coordonnées et vous appelerons quand il y aura une possibilité.
    Pour la réservation en ligne, on accède à Doctolib et on a le message :
    Tous les rendez-vous de vaccination ont déjà été réservés. De nouvelles disponibilités seront accessibles dans les prochains jours.
  • Centre de vaccination – Ville de Chatenay-Malabry 160 Avenue de la Division Leclerc92290 Châtenay-Malabry – 01 46 83 46 43 – Prendre rendez-vous en ligne
    Pour le téléphone, la boite de message est pleine.
    Pour la réservation en ligne, on accède à Doctolib et on a le message :
    Tous les rendez-vous de vaccination ont déjà été réservés. De nouvelles disponibilités seront accessibles dans les prochains jours.

Services mis en place par la ville de Fontenay

Pour tout renseignement, vous pouvez appeler le numéro mis en place par la Ville de Fontenay-aux-Roses, dédié à la vaccination COVID : 01 41 13 21 25. Les personnes ayant des difficultés pour prendre rendez-vous ou pour se déplacer doivent se faire connaître à ce numéro afin d’obtenir un accompagnement de la ville.

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020 (suite): La structure sociale de Fontenay – 2020

Un premier document montrait que le problème de la population à Fontenay ne relevait pas de son accroissement puisqu’il y a constante du nombre d’habitants depuis 1975, voire baisse légère, contrairement aux dires de certains.

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La présente note montre  que le vrai problème de la ville relève de sa structure et, surtout, de la détérioration de ses données sociologiques. Pour le dire clairement, Fontenay s’appauvrit fortement et très rapidement alors que les villes voisines s’enrichissent.

  1. Revenu médian des Fontenaisiens:

Regardons l’évolution du revenu médian des Fontenaisiens et comparons aux autres villes du territoire Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP :

Revenu médian par habitant (Insee : Millésime 2018 = moyenne des années 2016-2017-2018-2019-2020)

Le revenu médian des Fontenaisiens, en baisse,  est de 24.900€/an, au 9ème rang juste devant Malakoff et Bagneux.   En 2013, nous étions 8ème :

Et, en remontant à trente ou quarante ans, nous étions dans les premiers.

La raison de fond de ce déclassement est que le revenu moyen du Fontenaisien diminue quand celui de tous nos voisins augmente. Sur la base d’un indice 100 pour chaque ville en 2013, tous se situent aujourd’hui entre 105 (Antony, Bourg-LR) et 110 (Montrouge, plus forte croissance) alors que Fontenay a connu une baisse en passant à 99.3 !

Simplifions :

En clair, toutes les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) voient une augmentation du revenu médian de leur population en hausse de 7.4 à 9.4% sauf Fontenay qui décroit de 0.7%.

Monsieur Candide : un autre critère confirme votre approche ?

Absolument : le pourcentage de foyers payant l’impôt sur le revenu (IRPP) nous montre notre dégradation :

Nous sommes 9ème sur 10 (en ne comptant pas Bagneux qui est, sur ce critère, hors course).

Monsieur Candide : comment est-ce possible ?

Le problème relève de deux erreurs stratégiques majeures durant les différentes mandatures avant 2014 :

  • La revente des immeubles Icade (1426 appartements) à des bailleurs sociaux et l’augmentation de quasiment 50% du nombre des logements HLM de Fontenay (de 3.000 à 4.400).
  • Le refus de toute construction « privée» neuve, hors logements sociaux.

Regardons chacun de ces deux aspects.

2. Taux de logements sociaux

La ville de Fontenay connait un taux de logements sociaux de 43.19% au troisième  rang derrière Châtenay et Bagneux.

En 2010, Charles Pasqua a autorisé la vente des logements Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et le maire de Fontenay de l’époque (en 2010) a favorisé la vente des 1.426 logements concernés sur sa commune à des bailleurs sociaux avec transformation de ces  logements privés loués à des cadres ou employés de classes intermédiaires en des logements sociaux loués à des populations économiquement plus faibles.

Monsieur Candide : pourquoi avoir favorisé cette opération ?

Parce que cela était conforme aux idées de la majorité d’alors (2010) et que cela favorisait, pensaient-ils, leur situation politique.

Cette vente s’est accompagnée de plusieurs erreurs :

  • Refus de scinder ces 1400 logements en deux sous-ensembles et de distinguer en une partie à vendre à des bailleurs sociaux pour fiabiliser un taux SRU supérieur à 25% (obligation légale) tandis que l’autre partie serait restée privée
  • Refus de profiter de l’occasion pour créer un office municipal de logements sociaux sur l’exemple de « Clamart-Habitat » ou autres … Philippe Kaltenbach et Pascal Buchet, du même bord politique, se sont sentis plus concurrents qu’aptes à se coordonner alors que la structure Clamart-Habitat (office logements sociaux) existait.

3. Revenu médian des plus pauvres

Cette augmentation de 1400 appartements du parc HLM de la ville, un choc terrible pour la ville, a conduit progressivement à une baisse du revenu moyen de l’ensemble des Fontenaisiens et a majoré un  regroupement de gens à faibles moyens, gens qu’il faut absolument loger mais sans obligation d’atteindre 43.19 % ! (la loi impose 25%).

Le revenu médian du décile le plus pauvre de la ville se situe désormais à 12.520 €/an, au 4ème rang en partant du plus faible après Bagneux, Malakoff et Châtenay, alors que des villes sans problèmes sociaux telles Bourg-La Reine, Sceaux et Le Plessis connaissent un revenu en ce décile de 14.450,  15.250 et  15.440€/an.

Monsieur Candide : si je comprends bien, en clair, le « haut-de-gamme » des locataires sociaux ne vient pas à Fontenay.

Absolument ! Pour deux raisons :

  • La ville propose un parc HLM ancien et de faible attractivité ce qui fait que les candidats locataires qui ont le choix vont ailleurs où ils peuvent se loger en appartements plus aux normes. Ceux qui ont moins le choix acceptent Fontenay.
  • La ville maîtrise très difficilement les affectations  de locataires sociaux ; nous reviendrons sur ce sujet lors d’une autre étude.

=> les conséquences de ces décisions  se feront sentir encore pendant longtemps

4. Revenu médian des plus riches

A Fontenay, les immeubles privés (comme la grande majorité des logements sociaux) ont en général plus de trente ans d’âge puisque tout permis de construire a été bloqué de 1994 à 2014.

Cette  faible qualité de l’habitat a pour conséquence  que les « riches » (au sens « sud du 92 »)  ne choisissent pas prioritairement notre ville.

Ce phénomène conduit le revenu médian des habitants « aisés » de Fontenay à stagner voire à baisser et, pour ce qui concerne le « haut de gamme des habitants (décile supérieur de l’Insee),  cela nous classe en neuvième position juste devant Malakoff et Bagneux, villes que leur couleur politique rend pourtant moins attractives pour certaines personnes parmi les gens aisés.

L’écart avec Malakoff, très faible,  allant s’amenuisant …. Fontenay va se trouver en 10ème position.

 Monsieur Candide: A Fontenay, en caricaturant, on pourrait écrire que les gens en logements sociaux peuvent venir sans limites mais seuls viennent les plus pauvres tandis que les riches ne  souhaitent pas venir y habiter.

 Un peu rapide mais pas totalement faux !

5. Affectation des logements sociaux

La ville souffre, de plus, de règles d’affectation en logements sociaux qui lui sont défavorables :

6. Homogénéité sociale

Un ratio (dit « ratio de Gini ») mesure le rapport entre les plus riches et les plus pauvres d’un même lieu.  Plus le ratio est élevé plus la cohérence sociale est faible (et les inégalités fortes).Il est intéressant de voir que les deux villes ayant le meilleur ratio sont :

  • Le Plessis Robinson (3.4) qui a peu de gens très riches et qui sait par son sénateur/quasi-maire éviter que son bailleur social majoritaire (Hts de Seine Habitat) ne lui envoie des locataires sociaux trop pauvres  (au 1er rang avec des pauvres non pauvres).
  • Bagneux (3.5) qui concentre une très grande part de sa population dans des strates à problème, sans classes sociales riches.
  • Fontenay, avec un ratio de 4 se situe au milieu.
  • Le ratio « 5 » de Sceaux relève d’un soupçon de discrimination sociale.

Une autre approche pour mesurer la cohérence sociale consiste à rapprocher le « rang » de chaque ville en population « riche » et population « pauvre » :

Monsieur Candide : j’imagine que, à côté de ces aspects financiers, il y a des conséquences sociales ?

Malgré l’évolution culturelle de la société, le taux de familles monoparentales reste un critère de détermination des problèmes sociaux.

Deux villes connaissent un taux de familles monoparentales supérieur à 15%, Bagneux (18.55) et  Fontenay (15.6), les autres villes connaissant un ratio de 12.2%. 13.08% en total VSGP.

Monsieur Candide : que doit faire la municipalité ?

 Arrêter, pour le moins, la politique de l’équipe municipale précédente en :

  • Relançant la rénovation et l’augmentation raisonnable du parc immobilier privé pour attirer des habitants pouvant permettre de rehausser les aspects sociaux, économiques, scolaires …En ce sens, les jérémiades de ceux qui bloquent toute construction pour des raisons souvent personnelles (matérielles ou politiques) sont insupportables.
  • Rénover les logements sociaux pour attirer toutes sortes de locataires (d’où la reconstruction des Blagis, ….).
  • Essayer de reprendre en mains l’attribution des logements sociaux face à une préfecture qui devient hyper-centralisatrice.

La politique immobilière et sociale de Bagneux et Malakoff, municipalités communistes,  est significative :

Appartements à vendre :

Nous reviendrons sur ces différents points dans le cadre d’autres études.

Monsieur Candide : Faut-il désespérer ?

 Non !  Ces problèmes ont été pris en main : pour ne prendre que deux exemples :

  • Les logements sociaux des Blagis ont commencé à être traités, les 60 premiers logements ayant été vidés avec relogement des locataires, pour reconstruction …
  • De nouveaux habitants viennent louer dans le privé ou acheter à Fontenay

L’approche de l’Insee qui recense 8% des logements par an, fait la moyenne des cinq dernières années pour obtenir 40% puis multiplie par 2.5 pour obtenir 100%, conduit à une inertie dans la mesure des phénomènes sociaux,  ne permet pas aujourd’hui de percevoir l’évolution mais l’attractivité nouvelle de la ville pour toutes ses catégories d’habitants commence à se voir, ne serait-ce que sur le temps réduit pour vendre aujourd’hui un bien immobilier sur notre commune…

L’évolution des encaissements par la ville des droits de mutation confirme cette évolution favorable :

Sur la base de l’indice 100 relatif aux ventes de 2005 à 2014 (avec correction de l’impact des ventes Icade), le niveau d’activité est monté à 116.9 sur la période 2015-2020 et même à 119 si on ne prend pas en compte l’année 2020 minorée du fait du COVID

Cette hausse de 19% des taxes perçues par la ville, du fait de la hausse des volumes et des prix, témoigne du renouveau de l’attractivité de la ville.

 En synthèse, on peut penser que, sociologiquement, il y aura sur les années à venir :

  • Relatif appauvrissement des locataires en logements sociaux
  • Relatif enrichissement des habitants en locaux privés.

Espérons que le cumul de ces deux flux permettra de stopper l’appauvrissement connu depuis 2010.

Nous traiterons dans d’autres articles des sujets comme les données propres aux logements sociaux, le bâti à Fontenay, …

En toute amitié avec les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements-Sociaux de 2014 à 2020.

Chatenay-Malabry : la Cité-Jardin de la Butte Rouge: qu’en est-il ?

Sources : La Croix du 20 Janvier : 90 ans d’histoire 

La Croix du 20 Janvier : Cité-jardin de la Butte-Rouge, la destruction évitable

La Croix du 21 Janvier : Cité-jardin de la Butte-Rouge, l’enjeu du logement social

Le Parisien du 13 Mars 2019 : Butte-Rouge à Châtenay: l’historien de renom défend une cité «exceptionnelle»

Le Parisien du 10 Janvier 2021 : A Châtenay-Malabry, les habitants de la Butte-Rouge divisés sur l’avenir d’un quartier historique

Association Chatenay Patrimoine Environnement 

Une quinzaine de cités-jardins, dont celle de Châtenay-Malabry, ont été construites en banlieue parisienne sous l’impulsion du président de l’office HBM (habitation à bon marché) de la Seine, Henri Sellier, dans l’entre-deux-guerres. Elles devaient répondre à la crise du logement et à l’insalubrité des habitations ouvrières.

La cité-jardin de la Butte-Rouge, 3 800 logements aujourd’hui, a été construite à partir des années 1930 par les architectes Joseph Bassompierre, Paul de Rutté, André Arfvidson puis Paul Sirvin et le paysagiste André Riousse. Sept tranches de construction se succèdent à travers le temps. Chacune a ses spécificités, mais une unité de couleur – le rose – perdure.

Le modèle repose sur les « garden cities » anglaises pensées par l’urbaniste Ebenezer Howard : une faible densité du bâti, des espaces verts, des services publics. L’objectif est d’offrir une grande qualité de vie en alliant les avantages de la campagne et de la ville.

Une association : Chatenay Patrimoine Environnement s’est créée il y a 15 ans. 

Elle a son site internet et parle de ses actions : https://chatenay-patrimoine-environnement.org/

Plan du patrimoine bâti

Plan d’ensemble du projet de modification N°4 du PLU de Châtenay-Malabry.
Les bâtiments identifiés en rouge seront conservés.
Tous les autres seront soit démolis, soit agrandis en hauteur ou en emprise au sol.

Carte des démolitions programmées

Nous avons projeté sur la carte de la Butte Rouge les données du projet soumis à l’enquête publique. On voit ainsi clairement ce à quoi aboutirait la modification N°4 du PLU de Châtenay-Malabry.
Voici ce à quoi aboutira la modification N°4 du PLU à Châtenay.

Modification du PLU

Credit Photo : Le Parisien du 20 Janvier

En rouge, les 17 bâtiments préservés. En orange et gris foncé, ceux qui seront démolis puis reconstruits.

L’enquête publique qui se tiendra s’est déroulée du 12 décembre au 11 janvier 2021. le commissaire enquêteur doit rendre son avis sous 30 jours.

1565 avis déposés sur le registre numérique dont 568 les dernières 24 heures et environ une trentaine sur le registre papier (disponible à la mairie)

Sur le registre numérique : 1477 avis favorable ou défavorables avec une répartition 87% défavorables et 13% favorables.

Beaucoup de remarques pertinentes et intéressantes parmi les 1477 avis.

Un très bel article déposé sur le site de l’enquête mais aussi accessible depuis ce lien : http://www.sppef.fr/2021/01/08/modification-du-plu-de-chatenay-malabry-letat-abandonne-la-butte-rouge-aux-promoteurs/, Il est rédigé par Julien Lacaze président de Sites & Monuments.

Cité-jardin de la Butte-Rouge, la destruction évitable

Source : La Croix du 20 Janvier : https://www.la-croix.com/JournalV2/Cite-jardin-Butte-Rouge-destruction-evitable-2021-01-20-1101135870

Extrait :

Une modification du plan local d’urbanisme a été soumise à enquête publique jusqu’au 11 janvier. Si elle était adoptée, elle permettrait la démolition et reconstruction d’une très large partie de la cité – environ 80 %, selon les opposants au projet. D’après les plans, seuls une quinzaine de bâtiments bénéficieront d’une « protection patrimoniale stricte ». Le reste sera ouvert aux démolitions et fortes transformations. « Cela donne aux promoteurs le droit de faire ce qu’ils veulent », réagit l’architecte Louis Sirvin, petit-fils de Paul Sirvin, l’un des créateurs de la Butte-Rouge.

Un tout autre schéma avait été préconisé par des urbanistes et architectes ayant travaillé sur le projet. Claire Schorter avait été sélectionnée sur concours en 2016 par l’office HLM alors propriétaire, Hauts-de-Seine Habitat, pour présenter un « plan-guide » censé déterminer la conduite de la rénovation. Une étude qui a coûté 89 832 €, selon le directeur général de l’office, Damien Vanoverschelde.

Sa conclusion : il est nécessaire de réhabiliter (respecter le caractère architectural des bâtiments, NDLR) sans passer par des démolitions et reconstructions, qui signeraient la fin de l’esprit issu des « garden cities » à l’anglaise. Seules « quelques démolitions » étaient préconisées par le cabinet de Claire Schorter, qui estimait par ailleurs possible de « construire de manière localisée une nouvelle pièce générant des recettes pour participer aux rénovations »« Sur la superficie des logements, l’accessibilité et le financement, nous avons retourné les arguments du maire en montrant que l’on parvenait à respecter les contraintes en rénovant sans détruire », ajoute l’urbaniste.

Mais la suite ne s’est pas déroulée comme prévu : « Un comité d’experts avait été mis en place par l’office pour suivre nos études, raconte Claire Schorter. Nous avions insisté sur l’importance de sa présence pour valider les décisions sur la construction et la rénovation. » Problème, « il a complètement disparu de la circulation après l’étape diagnostic »« Le maire n’a a priori pas souhaité qu’il soit maintenu », poursuit l’urbaniste, qui a « décidé d’arrêter » : « Travailler sans eux sur une telle pièce urbaine, c’était donner un blanc-seing à l’élu et à la spéculation immobilière. »

À cette période, fin 2017, le patrimoine de la cité allait être transféré à un office intercommunal, Hauts-de-Bièvre Habitat, dont Carl Segaud est administrateur. « Hauts-de-Seine Habitat nous a demandé de signer un avenant à notre contrat avec le nouveau propriétaire, poursuit l’urbaniste. Nous avons conditionné la signature à la présence du collège d’experts. Nous n’avons jamais eu de réponse, donc nous n’avons jamais signé. » Hauts-de-Seine Habitat, par la voix de Damien Vanoverschelde, indique que la mission de Claire Schorter « était achevée ». Hauts-de-Bièvre Habitat n’a pas répondu à nos questions.

Le plan-guide s’appuyait sur d’autres études, aussi engagées par l’office HLM. Architectes et paysagistes ont travaillé pendant des mois en 2015, à l’aide des archives, puis sur le terrain. « Nous avons analysé chaque bâtiment un à un, classé les éléments selon leur caractère patrimonial et selon leur état », se remémore Dominique Blanchon, architecte de l’agence BDAP. Ce travail plaide pour une « préservation de l’ensemble » de la cité, « une réhabilitation et non une démolition de ce livre ouvert de l’histoire du logement social et de l’urbanisme ».

Les problèmes d’isolation et d’humidité ont une solution, disent les spécialistes : il faut « supprimer l’isolation par l’extérieur des années 1980-1990, la remplacer par une isolation intérieure et intégrer une ventilation mécanique », estime Dominique Blanchon. Et pour les petites surfaces des appartements ? « On peut facilement rassembler deux logements pour en faire un plus grand », répond-elle.

L’étude déterminait donc « trois ou quatre bâtiments de moindre qualité architecturale qui pourraient être démolis ». Mais « il était possible de faire sans démolition », assure l’architecte. « Le message n’est pas passé. Je crois que le maire veut faire du neuf », se désole quant à lui Thomas Baltzer, architecte à l’époque stagiaire chez BDAP.

« Nos conclusions n’avaient rien à voir avec le projet de la municipalité », confirme la paysagiste Patricia Perrier de l’agence In-folio, qui a étudié les rues, jardins et autres espaces non construits des 70 hectares de la cité. « La composition associe très finement le relief, le tracé des rues, les bâtiments et la végétation…, explique-t-elle. C’était un écoquartier avant l’heure ! Le détruire ou le transformer radicalement serait un immense gâchis. »

« Tous les diagnostics ont été réalisés. Énormément d’argent public a été dépensé en études, et le maire n’en fait rien », dénonce la présidente de l’Ordre des architectes d’Île-de-France, Christine Leconte. Pour elle, c’est un exemple de « la pression foncière qui peut s’exercer à travers des enjeux de promotion immobilière ».

« Ces études ne sont pas publiques, balaie le maire Carl Segaud. Elles permettaient de nourrir la réflexion, et n’ont pas été inutiles. Certaines idées étaient intéressantes, d’autres nettement moins. » Selon l’édile, le projet de Claire Schorter « touchait au plan d’urbanisme, construisait sur des espaces verts, ce qui n’était pas la commande publique ».

Cité-jardin de la Butte-Rouge, l’enjeu du logement social

Source : La Croix du 21 Janvier: https://www.la-croix.com/France/Cite-jardin-Butte-Rouge-lenjeu-logement-social-2021-01-21-1201136263

Le projet porté par la mairie pour créer « l’écoquartier du XXIe siècle » et « améliorer les conditions de vie des locataires » passe à la vitesse supérieure en ce début 2021 : une modification de Plan local d’urbanisme permettant la démolition d’une large partie de la cité-jardin – 80 % selon les opposants au projet – a été soumise à enquête publique jusqu’au 11 janvier. Le conseil territorial devra ensuite délibérer.

À l’issue de la rénovation, il n’y aura plus que 40 % de logements sociaux dans la cité, contre 98 % aujourd’hui. Le reste sera de l’accession libre à la propriété (40 %) et du logement intermédiaire (20 %). Le projet va entraîner une perte d’environ 1 500 logements sociaux sur le site. Le maire LR Carl Segaud affirme que « l’objectif est de reconstituer ces logements sociaux dans la cité, dans la ville, dans les communes du territoire, voire au-delà si nécessaire ». Tout en assurant que « les habitants qui le souhaitent pourront bien évidemment rester dans la cité-jardin ».

« Rendre la cité bon chic bon genre »

Comment résoudre cette équation ? « L’opération va durer dans le temps, répond Carl Segaud. Il y a une rotation annuelle, 300 logements se libèrent de façon naturelle par an. Et on a passé une convention afin de pouvoir bénéficier des attributions des nouveaux logements. » Une démonstration qui ne convainc pas Louis Sirvin, architecte et petit-fils de Paul Sirvin, l’un des créateurs de la cité : « La volonté, c’est de raser pour mettre d’autres habitants à la place et rendre la cité bon chic bon genre. »

Depuis 2019, les relogements ont commencé sur trois « îlots tests », qui concernent 241 familles. Le maire indique que « la moitié des logements sont vacants, les familles ont été relogées après enquête sociale ». « Les habitants concernés par le projet sont relogés au même prix au m2, sous réserve que ce soit avec le même bailleur sur la ville, qui possède plus de 82 % de logements sociaux », assure l’édile.

Bientôt les premiers permis de démolir

Marine a le sentiment « d’habiter dans un endroit exceptionnel, bien plus agréable que les grandes barres d’immeubles ». « Je sais bien que, dans certains foyers, les papiers peints se décollent tellement l’humidité est présente. Mais ce n’est pas le cas dans mon appartement », décrit-elle. Pourquoi n’a-t-elle pas reçu de proposition ? « Ils essaient de satisfaire les desiderata de chacun, mais je pense qu’ils ont surestimé leur capacité de relogement. »

Contacté, Hauts-de-Bièvre Habitat n’a pas répondu à nos questions. Si l’opération prend du temps, répond Carl Segaud, c’est que « la première phase est la plus complexe. On ne dispose pas de nouveaux logements pour faire des opérations tiroirs. Il y a très peu de T4 et T5 pour les familles. Ce sera plus facile de procéder aux relogements quand on aura rénové» Une fois les bâtiments vides, la mairie déposera les premiers permis de démolir.

La transformation du quartier, qui sera desservi par le tramway, servira à attirer des ménages plus aisés : « L’image négative aujourd’hui renvoyée par le quartier doit conduire à envisager une stratégie de requalification qui progressivement lui redonne une attractivité dans le marché immobilier », dit le protocole de préfiguration de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), signé en 2017.

Mixité ou gentrification ?

La municipalité dit vouloir « recréer de la mixité ». Pour Jean-Marc Feuillade, ancien conseiller municipal d’opposition à Antony, la ville voisine, et ancien membre du conseil d’administration de l’office HLM Antony Habitat, « l’objectif, c’est de chasser la population extrêmement pauvre qui vit dans la Butte-Rouge et de changer la sociologie de la ville ». « Pour le budget d’une commune, mieux vaut avoir une taxe foncière plus importante que des immeubles HLM qui en paient peu », explique-t-il.

« C’est de la gentrification », dénonce Geneviève Colomer, présidente de l’association Sauvons la Butte-Rouge, qui s’inquiète de la nature des logements sociaux qui seront reconstruits : « On peut appeler logements sociaux des loyers trois fois supérieurs à ceux d’aujourd’hui. »

Les logements actuels de la cité-jardin sont au prix du Plai (prêt locatif aidé d’intégration), la catégorie destinée aux foyers les plus modestes. « J’ai un trois-pièces de 50 m2, un jardin, un garage, une cave, et je paie 400 € par mois », détaille une habitante. Et ce à 8 kilomètres de Paris. Carl Segaud affirme que les « 40 % de logements sociaux » resteront « des loyers bas ». Mais le prix « sera probablement un peu supérieur » pour les personnes venant de l’extérieur.

Châtenay-Malabry dépasse largement l’obligation de 25 % de logements sociaux imposée par la loi SRU. Mais ce pourcentage baisse dans la commune depuis 2012, passant de 52 % à 45 % en 2019. Diminuera-t-il à nouveau dans les années à venir ? « Le taux peut varier en fonction du nombre de constructions », évacue Carl Segaud.

La transformation de la cité-jardin intervient dans un contexte de forte tension pour le marché social. Dans les Hauts-de-Seine, « la demande continue à augmenter et les attributions diminuent », résume Jean-Luc Vidon, président de l’Aorif, association des bailleurs sociaux en Île-de-France. Et de dresser un inquiétant constat : « Les perspectives sont assez sombres. On va avoir à gérer à la fois les demandeurs de logement social et les personnes qu’il faut reloger du fait de la rénovation urbaine. Cela produit une incapacité à tout traiter. »

Dans la cité, une zone classée « quartier prioritaire »

Une partie de la Butte-Rouge est classée Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) du fait de sa concentration en pauvreté. Le taux de chômage est d’environ 15 % dans la cité et de 18 % dans la zone QPV, contre 12 % dans la commune.

La zone QPV est éligible aux financements de l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru), qui regroupe des fonds de l’État, d’Action logement et des bailleurs sociaux.

Le projet de rénovation sur cette zone n’est pas encore validé par l’Anru, selon la mairie. Il s’inscrit dans le cadre du Nouveau programme national de rénovation urbaine, qui vise à « transformer 450 quartiers » entre 2014 et 2030.

Les projets sont financés à hauteur de millions, voire dizaines de millions d’euros. « Il n’y a pas de quotas de démolitions à atteindre pour avoir des subventions. Mais à partir du moment où un quartier est éligible en raison de dysfonctionnements urbains et d’un enclavement, la réponse passe souvent par de la démolition », explique Damien Ranger, directeur de la communication de l’Anru.

Roselyne Bachelot prête à demander un classement

Source : Le Parisien du 20 Janvier : https://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/butte-rouge-a-chatenay-malabry-roselyne-bachelot-prete-a-demander-un-classement-20-01-2021-8420209.php

En commission des affaires culturelles mardi, la ministre de la Culture a garanti qu’elle engagerait une procédure de placement de la cité-jardin en site patrimonial remarquable si la mairie ne le faisait pas.

La ministre s’est engagée à « garantir le respect du site » et souhaite « un placement en site patrimonial remarquable » (SPR).

La mairie a assuré, en automne dernier, qu’elle lancerait cette démarche devant le préfet et la Direction régionale des affaires culturelles.

Chatenay-Malabry: La Butte-Rouge : Participez à la cérémonie des arbres le samedi 30 Janvier à 10 H 30

Le samedi 30 janvier, l’Association A.R.B.R.E.S, représentée par son président Georges FETERMAN, apportera officiellement son soutien à l’Association Châtenay Patrimoine Environnement (ACPE) lors d’une cérémonie qui se déroulera à la Cité jardin de la Butte Rouge.

Si le PLU modifié s’applique de nombreux arbres seront touchés et détruits surtout par les parkings en sous-sol.

Nous espérons être nombreux. Ce sont au total 40 ha d’espaces verts d’une riche biodiversité qui sont menacés.

Nous vous invitons à nous y rejoindre.
Nous irons ensuite reconnaître les plus beaux sujets du parc arboré de la cité-jardin :
robinier âgé de + 300 ans, châtaigniers de +200 ans, de nombreux chênes vénérables.

Rendez-vous à 10 h30 précises à la cité-jardin de la Butte Rouge, près de l’Eglise Copte, à la hauteur du numéro 379 de l’avenue de la Division Leclerc (en face de l’Intermarché).
Depuis le RER B Croix-de-Berny, prendre le bus 379, arrêt «Cyrano de Bergerac ». On peut aussi se garer sur l’avenue.
Pour le bon déroulement de l’évènement, les gestes barrières seront bien évidemment respectés.
Le port du masque est obligatoire (munissez-vous de votre masque), ainsi que la désinfection des mains et la distanciation physique.
Contact: Elisabeth Couvé 06 37 54 03 63
assocpe@wanadoo.fr
https://chatenay-patrimoine-environnement.org/

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020

L’Insee vient de publier les chiffres de  population  légale au 1er janvier 2021. Pour la commune de Fontenay-aux-Roses ils s’établissent à :

  • Population municipale           25 342 habitants
  • Population comptée à part*         236 habitants
  • Population totale                     25 578 habitants

* (La « population comptée à part »  comprend certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune : étudiants, résidents d’EHPAD, …).

Par rapport à l’année dernière,  l’accroissement est de 778 habitants.

Le chiffre de population dépasse ainsi les 25 000 habitants ;  c’est la première fois depuis les années 1970  et le chiffre s’approche même du maximum historique de 1975 (25 630 habitants/Insee).

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

<<                    baisse                         >>

Monsieur Candide : « je ne comprends pas, on nous dit que la population de Fontenay augmente et vous écrivez qu’elle se situe en 2020 à peine au niveau de 1975, voire même en dessous ! »

C’est exact ! En 45 ans, de 1975 à 2020,  la population de la ville n’a pas évolué !

Expliquons : jusqu’en 2013, les recensements INSEE n’intéressaient personne parmi les élus municipaux et les fichiers correspondants (recensement des logements et des habitants …)  n’étaient pas tenus à jour avec la précision nécessaire.

Certains étaient même ravis, pour des raisons d’alliance électorale, d’annoncer une baisse de la population fontenaisienne.

En 2014, le signataire de la présente, élu, à la fois maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux, se rendit progressivement compte d’anomalies dans les recensements car, dans certaines zones uniquement occupées par des logements sociaux bien référencés en bâtiments  et habitants par les Bailleurs, les chiffres INSEE ne correspondaient pas et étaient manifestement erronés (Blagis, Scarron, …).

Avec le Service Etat-Civil de la mairie, en charge des recensements, et l’aide d’un consultant extérieur, toutes les procédures de recensement furent progressivement remises à niveau avec régularisation et incorporation dans les fichiers des immeubles et populations qui n’y étaient pas même enregistrés depuis des années.

Monsieur Candide : Quels étaient vos objectifs ?

L’objectif principal était, outre de connaître plus précisément le niveau de population, de majorer la Dotation Globale de Fonctionnement versée par l’Etat, la DGF, qui s’établit à environ 150€/habitant.  Les 2500-3000 personnes qui sont venues en sus (de 22.000 à 25.000), majoritairement par le fait des régularisations, rapportent ainsi environ 400.000€/an (à coût constant car l’augmentation n’était que statistique et administrative). Le maire-adjoint aux Finances se sentait ainsi totalement concerné.

Le deuxième objectif était de mieux mesurer les besoins sociaux de la population en termes quantitatifs.

Monsieur Candide : « si je comprends bien, cette hausse de la population provient majoritairement du redressement des bases de données par amélioration des recensements? »

Absolument !  A titre d’exemple, cette amélioration de la base de données permit de « remonter » le nombre de logements de  10.992 en 2011 à 11.572 en 2016.

Regardons les recensements 2011 et 2016 : tout Fontenaisien sait que, lors du recensement de  2016, peu de temps après l’arrivée en mairie de la nouvelle équipe (2014), il n’y avait évidemment pas eu de constructions  à hauteur de quasiment 600 logements (écart entre  10.992 à 11.572) :

  • Le nouveau Plan d’Urbanisme (PLU) était trop récent pour avoir un impact
  • les deux premiers immeubles neufs construits à Fontenay (Mouillebœufs et place de La Cavée) ne seront terminés et  habités qu’en 2020.
  • Seule une vingtaine de pavillons (maximum) avaient été construits (avec un impact de moins de  100 habitants).

Cette hausse n’était quasiment que régularisations statistiques par mises à jour des fichiers des logements.

Sans rentrer dans le détail, notons que, pour des villes de la taille de Fontenay,  l’INSEE fait recenser chaque année 8% des logements, cumule les cinq dernières années, obtient ainsi une représentation précise de 40% de l’existant (8% x5)  et multiplie par 2,5 pour déterminer par extrapolation  100% de la population et ses caractéristiques.

Dit autrement, les régularisations pour erreurs ou anomalies demandées par nous à l’INSEE dans les années 2015-2017 (et suivantes) ont mis 5 ans pour produire leur plein effet et il est donc normal que ces corrections  viennent s’impacter jusqu’en fin 2020 (voire encore marginalement sur les millésimes à venir).

En clair, comme pour le parc de logements, l’augmentation apparente de la population récemment annoncée relève quasiment totalement de ces régularisations.

L’attractivité nouvelle de la ville aura un impact sur la population mais progressivement. L’impact est, à ce jour, plus sur les prix au m² que sur les volumes réellement construits qui restent, pour l’instant,  marginaux.

Monsieur Candide : « Certains pourront continuer à prétendre qu’il y a eu construction de nouveaux logements et que cela doit avoir un impact. »

La réponse est simple : il n’y a eu jusqu’à aujourd’hui qu’une quasi-stagnation du nombre de logements qui, avec  régularisation des anciennes erreurs de recensement,  conduit à un parc d’environ 11.640 logements et la très faible augmentation de l’habitat connue à fin 2020 est compensée par la baisse du nombre d’habitants par logement qui s’établit à 2,2personnes/logement  (contre 3,2 en 1968).

La dernière étude que j’ai réalisée sur ce sujet (dernier millésime connu, celui de 2017, période 2015-2019) m’a permis de définir le tableau récapitulatif ci-dessous :

(Population millésime 2017 = analyse de la période 2015-2019, dernières statistiques connues sur les critères concernés).

Tout se résume à ce tableau.

Monsieur Candide : « D’autres bases de données confirment-elles que la population n’a pas augmenté ces dernières années, en clair sous le maire actuel, mais que c’est l’évolution de la qualité des recensements qui a conduit à augmenter les chiffres depuis 2014 ? »

Absolument !  La constance du nombre des enfants en écoles maternelles ou primaires témoigne de la stagnation de la réalité :

Sur la base de ces nombres d’élèves, la croissance de la population entre 2015 et 2020 s’établirait à 4,3% en 4  ans, niveau très limité de 1% par an. Sur le dernier exercice connu (année scolaire 2019-2020), la population scolaire est même en baisse de 61 élèves.

Ce taux de 1% concerne seulement la population des enfants, en croissance avec les naissances, quand la population des séniors suit une autre logique plus marquée par les décès. En clair, ce taux de 1% est très certainement supérieur à la réalité totale de l’ensemble de la population de la ville.

Cette remarque est confirmée par le fait que, selon l’INSEE, le taux accroissement naturel (dit « solde naturel ») est déjà égal à 0.7% sur 10 ans (période 2007-2017).

Une ville plus peuplée de seniors comme Sceaux connait un solde naturel nul : « 0 ».

Revenons à Fontenay : En synthèse, on voit ici que les 12.8% de croissance démographique en 5 ans, croissance annoncée par l’INSEE et reprise par le journal Le Parisien relève :

  • du solde naturel de 0.7%/an
  • d’une hausse par apport extérieur de 0.3%

>> Ces 2 facteurs représentant les 1% (hypothèse majorée) constatés au niveau de la population des enfants scolarisés

  • d’un parc immobilier constant à ce jour (impact < 100 personnes ?)
  • des régularisations statistiques, pour le solde, 8%.

Aucune notion de « sur densification » n’apparait dans ces chiffres du moins si on se donne la peine d’analyser.

Monsieur Candide : « et le futur ? »

On a vu que la variation future de population relèvera :

A la hausse :

  • Du nombre de logements à construire (+1500 à 2000 sur plusieurs années à venir pour un parc existant de 11.640) ; +17% correspondant au minimum imposé par l’Etat
    Michel Renaux, maire-adjoint à l’urbanisme a précisé que ce sont des documents officiels qui imposent ces 1500 logements : SDRIF, SCOT, et PLH.

– A la baisse :

  • Du nombre de logements disparaissant par destruction pour reconstruction
  • Du nombre de logements disparaissant par démolition, … ou « fusion » avec des appartements voisins. Le taux de disparition naturelle du parc existant est de 0.50%/an soit 50 appartements/an environ.
  • Du taux de logements vacants (en hausse)
  • Du nombre de personnes par logement (en baisse), critère lié à la taille des familles (impact des personnes seules en nombre croissant, veuves, veufs, divorcés, …) et de la taille des logements nouvellement construits.

Un parc stagnant et vieillissant  devient incohérent avec l’évolution de la structure de la population.  Personne ne prend en compte cet aspect qui constitue l’un des problèmes majeurs des politiques dites de « réhabilitation ».

On voit ainsi que l’ensemble de ces paramètres joue ; pour ne prendre que le critère « disparition de logements », sans constructions significatives  entre les recensements des « millésimes » 2006 et 2011, le nombre d’appartements a baissé de 11.018 à 10.992.

On peut s’interroger sur la signification d’une telle baisse alors que la population connaissait des problèmes pour se loger. C’était le choix de la municipalité d’alors (avant 2014)  de minorer le parc de logements quand des familles Fontenaisiennes ne trouvaient rien pour se loger quand un bébé s’annonçait ou quand un enfant devenu adulte se mettait en couple !

L’âge moyen des logements pose également problème :

(Statistiques sur le parc au 1er janvier 2015, dernières données connues sur ce critère).

De trop nombreux immeubles limités volontairement à quatre étages (rdc +4) ne comportent pas d’ascenseurs, n’ont pas de cages d’escalier permettant d’en installer et font ainsi souffrir une population âgée qui doit monter à pied. Isolation thermique ou phonique posant problème.

La « réhabilitation » sur des immeubles construits à la « va-vite » dans les années 60 (croissance démographique du baby-boom, …..) ne peut intéresser qu’une part limitée du parc.

Lorsque les chiffres du dernier recensement de 2020 seront disponibles, je complèterai cet article par une analyse de l’évolution de  la structure de la population ; je peux déjà dire que, sur la base des recensements des années précédentes,  Fontenay connait une situation particulière due à son haut taux de logements sociaux (42%), à l’impact continu et encore sensible de la vente des logements Icade de 2010 (changement progressif et encore actuel des locataires des 1.400 appartements concernés), à la quasi-absence de constructions pendant 20 ans, à un bâti ancien et souvent non aux normes, parfois peu attractif, à la centralisation sur la préfecture de la grande majorité des affectations en logements sociaux,  …

La conséquence étant que le revenu moyen des Fontenaisiens est en baisse, seule commune du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP à connaître cette évolution.

C’est dans ce cadre général, niveau de la population, structure sociale et économique, volume et qualité de l’habitat,  …  qu’il faut analyser ce qu’il convient de construire pour l’avenir. Ne raisonner que sur certains paramètres conduirait à un diagnostic incomplet et erroné.  Sauf à avoir des yeux sélectifs et orientés vers son intérêt politique voire  personnel.

Je terminerai en remerciant très sincèrement le Service Etat-Civil de la Mairie pour l’aide apportée à la remise à niveau des recensements INSEE.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

COVID : où se faire vacciner pour les plus de 75 ans ?

Endroits pour se faire vacciner pour les plus de 75 ans

  • Châtenay-Malabry :  Espace omnisports Pierre Bérégovoy
  • Clamart : Salle des Fetes Hunebelle

La vaccination est possible sur rendez-vous en réservant votre créneau sur le site officiel  santé.fr, par téléphone en appelant le numéro vert  0800 009 110 ou sur l’une des trois plateformes de prise de rendez-vous médical en ligne sélectionnés par l’Etat pour cette phrase “grand public ” de la campagne de vaccination contre le COVID-19. Il s’agit de :

Comment faire sa réservation ?

En utilisant le site santé.fr, pour le département du 92 , on accède à une liste de centres de vaccinations :

  • Centre de vaccination – Ville de Clamart, Place Jules Hunebelle92140 Clamart – 01 45 37 44 15 – Prendre rendez-vous en ligne,
    On peut téléphoner, ils enregistrent vos coordonnées et vous appelerons quand il y aura une possibilité.
    Pour la réservation en ligne, on accède à Doctolib et on a le message :
    Tous les rendez-vous de vaccination ont déjà été réservés. De nouvelles disponibilités seront accessibles dans les prochains jours.
  • Centre de vaccination – Ville de Chatenay-Malabry 160 Avenue de la Division Leclerc92290 Châtenay-Malabry – 01 46 83 46 43 – Prendre rendez-vous en ligne
    Pour le téléphone, la boite de message est pleine.
    Pour la réservation en ligne, on accède à Doctolib et on a le message :
    Tous les rendez-vous de vaccination ont déjà été réservés. De nouvelles disponibilités seront accessibles dans les prochains jours.
  • Vous pouvez aussi contacter le personnel municipal au : 01 41 13 21 25 pour  faire les démarches à votre place

COVID : Fontenay aux Roses n’a finalement pas été retenu comme centre de vaccination pour les plus de 75 ans

« Après les Ehpad, les professionnels de santé et les aides à domicile de plus de 50 vaccinés depuis lundi, les plus de 75 ans pourront se faire vacciner dès le 18 janvier », a assuré le Premier ministre, en précisant que cela se fera « dans des centres de vaccination », déclaration du Premier Ministre le 7 Janvier 2021.

Les maires des communes avaient jusqu’au 8 Janvier pour déposer un dossier pour créer un centre de vaccination avec des critères précis :

  • Avoir un espace d’au moins 150 m2 pour accueillir un public en nombre, de quoi pouvoir aménager une salle de repos attenante, être doté d’un système de prise de rendez-vous en ligne et téléphonique…
  • être en capacité de mobiliser de nombreux soignants pour vacciner chaque jour un nombre important de patients, et absorber un éventuel flux de personnes se présentant au centre sans rendez-vous
  • disposer de ressources humaines dédiées pour assurer les séances de vaccination et permettre une ouverture du centre au moins 6 jours sur 7

A Fontenay aux Roses, le maire, Laurent Vastel avait fait une candidature avec la salle de danse du gymnase Jean Fournier, où il y a actuellement des tests PCR.

Source Le Parisien du 9 Janvierhttps://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/hauts-de-seine-les-villes-en-ordre-de-bataille-pour-ouvrir-des-centres-de-vaccinations-08-01-2021-8418047.php

” Il a critiqué la stratégie de quelques grands centres sur le territoire plutôt qu’un maillage de plus petits centres plus nombreux. « On nous explique que les CMS – qui sont agréés par l’ARS pour la vaccination de la grippe par exemple et qui connaissent tous les protocoles – ne sont pas capables de devenir des centres de vaccination Covid, déplore Laurent Vastel. Mais qu’il faut créer avec des protocoles extrêmement complexes des nouveaux lieux, plus grands, mais surtout plus loin du public à vacciner prioritairement… »

« Il va falloir aller chercher les gens chez eux pour les emmener dans un gymnase dans la ville d’à côté alors qu’ils habitent à côté d’un CMS, reprend l’élu. Imaginez en plus une personne de plus de 75 ans qui doit d’abord s’inscrire sur une plateforme nationale pour savoir où aller se faire vacciner, il faudrait plutôt faire jouer la proximité pour cette première étape et créer ensuite des vaccinodromes quand on aura plus de vaccins et une population plus importante à traiter. »

Des maires de communes voisines se disaient aussi prêts à accueillir de tels centres de vaccinations. Patrick Donath, maire de Bourg-la-Reine et Philippe Laurent, maire de Sceaux, ont par exemple écrit une lettre commune au préfet, mercredi, pour lui proposer la mise à disposition de la salle multimodale des Colonnes, à Bourg-la-Reine. « Cette salle, localisée à proximité de la gare RER, compte environ 700 m² et nous paraît adaptée à l’organisation d’un tel dispositif », soulignent les deux élus.

Dans la ville voisine de Châtillon, la maire  Nadège Azzaz  a proposé l’Espace Maison-Blanche. « Situé aux portes du métro de la ligne 13 et de la ligne de tramway T6, cet espace de 600 m2 présente une configuration tout à fait adaptée », vante l’élue dans un communiqué. A Malakoff, c’est la salle Léo-Ferré que la maire Jacqueline Belhomme souhaite mettre à disposition.

On vaccine déjà dans neuf sites du département

Dans les Hauts-de-Seine, la population de plus de 75 ans, éligible à partir du 18 janvier prochain, est estimée à 100 000 personnes. Pour l’heure, seuls les soignants, les auxiliaires de vie et les pompiers de plus de 50 ans peuvent se faire vacciner.

Dans son point avec les élus, le préfet a justement dévoilé une liste de neuf sites dans lesquels ce public est déjà accueilli. A l’exception du centre de Rueil, tous sont des structures hospitalières et quadrillent le département : le CASH de Nanterre, l’hôpital Antoine Béclère à Clamart, l’hôpital Ambroise-Paré à Boulogne-Billancourt, le centre hospitalier Rives de Seine sur ses trois sites de NeuillyCourbevoie et Puteaux, l’hôpital Louis-Mourier à Colombes et enfin, à partir du 11 janvier, le centre hospitalier des Quatre-Villes à de Saint-Cloud et Sèvres.

A noter que l’hôpital Corentin-Celton, à Issy-les-Moulineaux, a également ouvert ses portes aux soignants de la ville pour qu’ils puissent se faire vacciner.

La liste de centres de vaccination sera disponible sur l e site de l’ARS et actualisé en permanence.

Un centre de vaccination proche de Fontenay

  •  Châtenay-Malabry (à partir du 18 janvier)
  • Clamart (l’hôpital Antoine Béclère)
  •  Issy-les-Moulineaux/Vanves (hôpital Corentin-Celton)

Comment faire pour se faire vacciner ?

Les plus de 75 ans  demeurent « libres d’aller consulter un médecin », afin de lui poser des questions sur l’injection, mais peuvent aussi directement s’inscrire par téléphone en composant un numéro qui sera prochainement dévoilé, les mettant en contact avec le centre de vaccination le plus proche ou en prenant rendez-vous sur le site santé.fr, qui dispose d’une carte interactive. Sur place, un soignant leur posera quelques questions médicales, avant de vérifier le consentement du patient et de lui faire l’injection. Après une courte période d’observation, le vacciné pourra rentrer chez lui.

Une campagne de vaccination en 3 phases

Où se faire tester pour le COVID-19 : test PCR et anti-géniques ?

Test PCR

A Fontenay aux Roses 

  • Laboratoire d’Analyses Médicales Site des Blagis , 126 Avenue du Maréchal Foch
    92260 Fontenay-Aux-Roses, Tél.: 01 46 60 27 61
    Horaires : du lundi au vendredi : 7h00 – 12h30 le samedi : 7h30 – 12h00

A Bagneux 

  • Laboratoire BIOGROUP, 7 rue Salvador Allende , Tél : 0176215776.
    Horaires :  de 7 H à 12 H du lundi au Samedi (11 H 30)
    Mail : labo.bagneux@biogroup.fr
  • CENTRE COVID19 Bagneux, 10 Rue de la Mairie, Tél : 01 76 21 57 76
    Horaires  de 9 H à 12 H et de 14 H à 17 H du lundi au Vendredi et le Samedi de 9 H à 12 H
    Mail : infocovid.idf@biogroup.fr

A Sceaux

  • LBM EUROFINS-BIOLAB, 108 Rue Houdan, 92330 Sceaux,
    Accès : Avec ou sans rendez-vous
    Horaires : lundi : 14h30-15h30 | mardi : 14h30-15h30 | mercredi : sur rdv | jeudi : 14h30-15h30 | vendredi : 14h30-15h30 |

Test antigénique

A Fontenay aux Roses 

  • Pharmacie du Marché (Drouard), 70 Rue Boucicaut,
    Sur RV uniquement Tél :01.46.61.10.23
  • Pharmacie du Carrefour (Ferreira), 119 Avenue Gabriel Péri,
    Sur RV Tél : 01 43 50 19 02
    A Clamart 

A Cachan

  • Pharmacie Keou 11 Avenue Aristide Briand, 94230 Cachan
    Tél : 01 70 25 51 75
    Accès : sans rendez-vous
    Horairesdes tests : Lundi : 10h00-18h00 | Mardi : 10h00-18h00 | Mercredi : 08h00-18h00 | Jeudi : 11h00-18h00 | Vendredi : 10h00-18h00 | Samedi : 10h00-15h00
  • Pharmacie De La Plaine, 40 Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, 94230 Cachan
    Tél : 01 46 65 68 60
    Accès : sans rendez-vous
    Horaires des tests : Lundi : 15h00-19h00 | Mardi : 09h00-11h30 et 15h00-18h30 | Mercredi : 09h00-12h30 | Jeudi : 09h00-11h30 et 15h00-18h30 | Vendredi : 09h00-11h30 et 15h00-18h00 | Samedi : 09h00-11h30 et 15h00-18h00

A Antony

  • Pharmacie De L’église, 9 Rue de l’Église, 92160 Antony, Tél : 01 46 66 10 23
    Accès : avec rendez-vous
    Horaires des tests : Lundi : 09h30-20h00 | Mardi : 09h30-20h00 | Mercredi : 09h30-20h00 | Jeudi : 09h30-20h00 | Vendredi : 09h30-20h00 | Samedi : 09h30-20h00
Plus plus d’adresses pour les tests PCR et antigéniques : https://sante.fr/recherche/trouver/DepistageCovid/Autour%20de%20moi

Point sur les projets immobiliers à Fontenay aux Roses (#1)

Cet article fait suite à l’article : Point sur l’urbanisme à Fontenay aux Roses

Que se passe-t-il entre un projet d’un promoteur et sa réalisation ?

Un projet immobilier doit se faire sur un terrain disponible ou sur terrain qui nécessite la destruction d’un ou plusieurs pavillons.

Le terrain doit être vendu ou avoir fait l’objet d’une promesse de vente.

Dans certains cas, la ville peut servir d’intermédiaire. Elle rachète un pavillon, même en bon état pour le revendre ensuite à un promoteur. Par exemple, au N° 14 de l’avenue Lombart, il y a une magnifique maison en pierre meulière qui a été préemptée par la mairie pour un montant de 1.1 M€ (décision du Conseil municipal du 14 Novembre 2019)

Le promoteur fait appel au Service d’Urbanisme de la ville pour connaitre les obligations et recommandations du PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Une fois le projet mis au point, le promoteur fait une demande de Permis de Construire.

Cette demande est ensuite en instruction par le Service d’Urbanisme, en particulier pour la faisabilité du projet.

Puis cette demande passe en commission des Permis de Construire.

Cette commission est composée de 3 élus de la majorité et de 2 élus de l’opposition.

Elle est présidée par le Maire qui décide en dernier ressort.

Ensuite, une fois le permis accepté, il doit y avoir l’affichage (extrait de l’acte) en mairie, qui est effectué sur les panneaux de publication dans les 8 jours suivant l’acceptation du permis de construire et ce pendant une durée minimum de 2 mois.

Sur le chantier, l’affichage doit être effectué dès la réception de l’autorisation et ce jusqu’à la fin des travaux.

La liste des permis accordés était aussi accessible sur le site de la ville : https://www.fontenay-aux-roses.fr/1056/autorisations-d-urbanisme.htm

Elle n’a pas été mise à jour depuis de 15 Mars 2020

Délai supplémentaire dû à des recours des tiers

En matière d’urbanisme et de droit à construire, il existe une formalité qui permet de porter à la connaissance des services instructeurs une ou plusieurs irrégularités sur un projet de construction par rapport aux réglementations en vigueur.

Il s’agit d’un droit de recours appelé le recours des tiers. Celui-ci peut porter aussi bien sur un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir ou une déclaration préalable.

Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise directe avec le projet de construction.

En général, le recours des tiers repose sur des cas précis de non-conformité relevés entre un projet de construction et la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l’urbanisme ou code civil par exemple.

Pour être valide, le recours doit donc comporter des explications précises sur ses motivations et lister les éléments litigieux au regard de la réglementation en s’appuyant sur les articles de loi concernés, cela pour permettre à l’autorité en charge de son analyse de vérifier le bien-fondé de la demande.

Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois.

Ce délai est compté à partir du premier jour de l’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire.

Dans un premier temps, le tiers interpelle le maire par un recours gracieux.

Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire du permis peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.

Si une négociation à l’amiable avec le titulaire du permis de construire n’est pas trouvé, le tiers peut poursuivre son recours. Le tribunal administratif peut être saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives.

Suite à cela, le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes :

  • Le permis est annulé
  • Les travaux, s’ils ont commencé, sont suspendus
  • Un délai est fixé dans lequel le titulaire du permis aura la possibilité de demander un permis modificatif

==> Depuis la loi ELAN votée en 2018, les procédures de recours sont beaucoup plus difficiles

Au total, au bout de combien de temps, un projet d’immeuble peut-il être commercialisé ? Continuer la lecture