L’urbanisme et la politique de l’habitat en débat à Fontenay-aux-Roses

  1. Densifier ou protéger

L’urbanisme est un élément clé du visage que l’on veut donner à sa ville. La politique de l’habitat l’est également quant à la composition de la population. Ces deux sujets sont depuis plus d’une trentaine d’années et toujours actuellement, au cœur du débat politique à Fontenay-aux-Roses.

Notre commune fût marquée par d’importants projets immobiliers jusqu’en 1975 date à laquelle la population a fortement augmenté jusqu’à dépasser 25 000 habitants puis diminué dans les années 80 pour se stabiliser entre 23 000 et 24 000 habitants.

Densifier

Au début des années 1990, la municipalité (Alain Moizan, RPR) récemment élue (1989) veut alors construire à tout-va des logements privés au détriment des espaces verts et arborés (Place de Gaulle, Square Pompidou, Square des anciens combattants…). Le nouveau Plan d’Occupation des Sols (POS) d’alors est l’outil réglementaire pour y aboutir, en déclassant ces espaces protégés pour les rendre constructibles au grand profit des promoteurs immobiliers, principalement en centre-ville et dans le quartier de la gare. Mais ces projets immobiliers n’ont pu voir le jour car les Fontenaisiens et leurs associations se sont rapidement révoltés, comme ils l’avaient fait quelques années auparavant en luttant contre le projet d’autoroute A 10 qui devait couper la commune et, heureusement, remplacé par la Coulée verte.

Protéger

C’est dans ce contexte que fût élue une nouvelle municipalité en 1994 (Pascal Buchet, PS) qui a fait alors de la lutte contre la densification de la ville un objectif politique. Un nouveau POS a été rapidement mis en place, pour protéger en particulier tous les espaces verts, le centre ancien et les quartiers pavillonnaires. Le rythme de construction fût considérablement abaissé en tenant compte de la forte densité existante dans la commune et avec l’objectif de stabiliser la population autour de 23 000-24 000 habitants (rythme égal à ce que les urbanistes dénomment de façon peu appropriée, le « point mort »).

  1. L’affaire ICADE

Nous avons vu précédemment que la municipalité conduite par P. Buchet (PS) avait eu à cœur de freiner la densification massive de Fontenay. Mais tout en apaisant cette situation, la ville fût confrontée à un évènement majeur : plus de 1 500 logements (soit 15 % de l’ensemble des logements de la ville) propriétés de la SCIC (filiale sociale de la Caisse des Dépôts) – et, à ce titre, comptabilisés dans les logement sociaux – furent transférés à sa filiale privée cotée en bourse, ICADE.

Alors qu’en 1994, la ville comptait 38 % de logements sociaux, ce taux chutait brutalement à 23 % avec ce transfert de propriété. Les locataires d’ICADE, avec le soutien de la municipalité, se mobilisèrent pour lutter contre les hausses vertigineuses de loyers entraînées par ce transfert, une hausse d’ailleurs inexorable qui devait converger vers le prix du privé, soit plus du double en moyenne (parfois le quadruple) du loyer initial. Sans compter l’absence totale d’entretien, ICADE préférant rémunérer ses actionnaires qu’investir. Des centaines de locataires d’ICADE ne pouvaient supporter de telles hausses et se tournèrent à nouveau vers la mairie pour réobtenir un logement social à un prix accessible à leurs revenus.

Une véritable quadrature du cercle pour la municipalité avec des demandeurs de logement en forte hausse et un parc social en forte baisse !

Aussi, afin de concilier la lutte contre la densification et la croissance de la demande de logement social des Fontenaisiens, la municipalité donna la priorité à de petites opérations de logements sociaux en construction ou en acquisition-amélioration, équitablement réparties dans tous les quartiers. Environ 200 logements furent ainsi créés, amenant le taux de logements sociaux de 23 à 25 %, tout en augmentant le nombre de pavillons sur la commune (plus d’une centaine supplémentaires).

Mais l’affaire ICADE rebondit après la crise économique de 2008 avec la décision du président SARKOZY qui, pour obtenir sur le plan national de l’«argent frais» nécessaire à son plan de relance économique (ministre Devedjian), décida de vendre partout en France et vite tous les logements ICADE à des bailleurs sociaux. Dans les Hauts-de-Seine, cela concernait plus de 8000 logements, dont les 1500 logements de Fontenay.  Les conditions de cette vente, imposée par le gouvernement Fillon, sous la houlette du Président Sarkozy, étaient doublement scandaleuses car ces logements étaient payés une seconde fois sur fonds publics. D’un côté par les outils de financement du logement social et de l’autre, en contrepartie, par l’exonération de leur Taxe Foncière Bâti pour 15 ans, ce qui constituait une perte de ressources à venir pour la commune et que l’État s’était pourtant engagé à compenser …..

Face à ces décisions supra-communales, la ville a tout tenté afin d’assurer aux locataires la disparition des hausses de loyers imposées par ICADE et le retour à des loyers modérés adaptés à chaque situation, ce qui permit de fait à la plupart des habitants ex-ICADE, une diminution forte de leur loyer.

Parallèlement, la ville garantissait aussi les emprunts, seul moyen de pouvoir réserver le maximum de logements pour les Fontenaisiens, soit 20%.

Enfin, Le Conseil général présidé par M. Devedjian ne voulant pas dépenser un sou, décidait que le conventionnement de ces logements se ferait sans participation du département, c’est-à-dire en PLS, logement intermédiaire (loyer plafond allant jusqu’à 13 €/m², contre loyer plafond < à 9€/m2 pour le logement social classique de type HLM ou PLUS).

Le conventionnement en PLS permettait néanmoins le retour de ces 1500 logements dans la comptabilisation du parc social, ce qui annulait ainsi la baisse du taux de logements sociaux qu’avait entrainé le transfert de ces logements SCIC au profit d’ICADE.

Le taux de logements sociaux de la commune revenait alors proche de celui de 1994, soit environ 40 % mais seulement 30 % étaient de véritables logements sociaux PLAI (loyer à 6 €/m²) et PLUS (9 €/m²) qui sont accessibles à 48 % de l’ensemble des Fontenaisiens et environ 10 % de logements intermédiaires PLS,  accessibles à 15 % des Fontenaisiens.

Avec la création en 2014 de la résidence universitaire Olympe de Gouges dans l’ancienne Ecole Normale Supérieure (près de 300 logements étudiants), la rénovation de la résidence universitaire Saint Sauveurs, la reconstruction du foyer de jeunes travailleurs Gabriel Péri et d’un foyer maternel Boris Vildé, ce taux avoisine 43 % en 2014.

La mixité sociale de la ville étant rétablie, la municipalité de gauche fixa alors l’objectif de stabiliser ce taux. Elle projeta dès lors de mener des opérations mixtes comme par exemple celle construite en accession à la propriété rue Boucicaut avec la création d’un nouveau commerce « bio » (La Vie Claire), un commerce sur la place de Gaulle et des logements sociaux ruelle de la demi-lune…

  1. Densifier Bis repetita

Nouveau coup de théâtre, en mars 2014, quand la nouvelle municipalité élue (Laurent Vastel, UMP-UDI) stoppa l’opération Boucicaut/Ruelle de la Demi Lune, en autorisant uniquement la construction de la partie privée. Le trou resta béant durant le mandat car l’objectif affiché lors des conseils municipaux par le nouveau maire était de faire venir à Fontenay plus de 3 000 personnes à revenus aisés, soit disant pour « relancer le commerce », et revenir au niveau de la population de 1975 arguant que la ville aurait perdu des milliers d’habitants ! Cette critique de l’action municipale n’était pas acceptable car objectivement, la municipalité précédente avait stabilisé la population et n’était pas responsable du changement de mode de comptage de l’INSEE (par sondage). D’ailleurs, il est à souligner que l’actuelle municipalité, avec ce mode de comptage par sondage, ne s’est pas rendue compte que plus de 300 logements livrés en 2014, essentiellement dédiés aux étudiants, n’avaient pas été comptabilisés  pendant plusieurs années.

Cette perspective de forte densification, affichée et assumée par l’actuelle municipalité, est-elle raisonnable pour notre commune déjà dense et où le foncier disponible reste rare sauf à détruire espaces verts et pavillons ?

En effet, cet objectif démographique nécessite la construction nette d’au moins 2 000 logements supplémentaires privés. Donc il conviendrait d’atteindre un rythme de construction très élevé s’ajoutant au « point mort », une cinquantaine de logements nouveaux par an, pour simplement maintenir la stabilité de la population.

Souhaitant l’augmenter, la municipalité s’est fixée dans son programme de l’habitat adopté au Conseil communautaire, la construction de 210 logements essentiellement privés (loyers à plus de 20 €/m² ou en accession à la propriété à 7000 €/m²) par des promoteurs comme COGEDIM à La Cavée ou de VINCI pour la Place de Gaulle, projets de constructions qui ressemblent étrangement à ceux prévus d’avant 1994… C’est pour atteindre cet objectif, et qui plus est pour rendre possibles ces projets préétablis par les promoteurs,  que la municipalité s’est dotée dès 2017 d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) densificateur, multipliant par 3  la « constructibilité » de la commune.

Les Fontenaisiens veulent-ils une telle sur-densification de leur commune ? Accepteront-ils l’objectif de la municipalité d’attirer 3000 personnes à revenus aisés, alors que dans le même temps, la municipalité a commencé à démolir des logements sociaux en particulier aux Blagis, dont on ne sait s’ils seront vraiment tous reconstruits, et que plus de 1000 Fontenaisiens attendent un logement social ?

Au lieu d’assumer publiquement la responsabilité de son projet, l’actuelle municipalité se renferme dans un discours qui ne fait pas honneur à la juste information des citoyens. Elle indique que ce serait l’Etat qui les obligerait. Ou que ce serait la faute de la précédente municipalité qui aurait diminué la population.

Aussi, il incombe de rétablir quelques vérités pour que chaque fontenaisien puisse se faire son opinion dans ce débat, certes technique mais éminemment politique, car il s’agit de l’avenir de leur commune et pour beaucoup d’entre eux, notamment les jeunes, de pouvoir simplement avoir le choix d’y rester.

Tout d’abord, face aux besoins de logements, particulièrement marqués dans notre région, l’Etat a toujours prévu de relancer la construction en Ile-de-France. L’objectif de 70 000 logements annuels  a d’ailleurs été fixé sous la présidence de M. Sarkozy. Déjà en 1994, l’Etat poussait à un effort de construction et déjà à l’époque, il fallait batailler pour protéger la commune, ce qui a été possible grâce à un POS protecteur obtenu après un vrai bras de fer entre le maire et le préfet de l’époque. Pour y arriver, et afin d’apprécier notre juste part dans l’effort régional de construction, il a fallu tenir compte des caractéristiques toujours actuelles de notre commune : forte densité, desserte déficiente par le RER, manque d’espaces verts et d’emplois sur la commune. Ces caractéristiques sont toujours d’actualité. Il faut également tenir compte du bassin de vie pour que cet effort soit réalisé sur le territoire intercommunal et non pas sur notre seule ville, car Clamart et  Bagneux ont, elles, du foncier disponible sans aucune mesure avec Malakoff ou Fontenay.

Le faux argument mensonger de la baisse de la population

Ensuite, et c’est le plus récent des rebondissements, l’argument de la diminution de la population sous la précédente municipalité ne tient plus. En effet, la population fontenaisienne avait même en réalité un peu augmenté et dépasse aujourd’hui 25 000 habitants alors que chacun doit le reconnaitre, l’effet de la volonté sur-densificatrice de l’actuelle municipalité est à venir car aucun immeuble nouveau n’avait encore été achevé au moment du chiffrage de l’INSEE. L’argument de revenir à la population de 1975 tombe et malgré cela, l’actuelle municipalité maintient ses objectifs de sur-densification de la commune.

Ainsi, les arguments externes n’étant plus ni avérés, ni incontournables, il n’y a plus aucun doute, pour ceux qui en avaient encore, sur l’objectif politique de la sur-densification de la ville, objectif que  l’actuelle municipalité doit assumer pleinement.

Une forte croissance de logements privés modifiera inéluctablement le visage de la commune au détriment de nos espaces verts, des pavillons et permettra l’installation d’une nouvelle population aisée, seule susceptible de pouvoir acheter ou louer aux prix du privé tandis que la grande majorité des Fontenaisiens, en particulier les jeunes qui souhaitent quitter le domicile de leurs parents, ne pourra rester y vivre.

La ville défendue par la précédente municipalité, c’est une ville à visage humain, équilibrée dans ses formes urbaines (pavillons/collectifs), dans sa diversité de l’habitat (privé et social) et dans sa composition (propriétaires et locataires, jeunes et moins jeunes). Nous y reviendrons car le débat ne fait que se poursuivre, en espérant que ce ne sera pas trop tard, pour permettre à notre commune de redevenir un exemple à suivre dans le monde de demain.

Pascal BUCHET
Maire honoraire

Pauline LE FUR
Conseillère municipale

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 8 ème document) : Evolution des revenus par quartier de Fontenay-aux-Roses.

Monsieur Candide : Parlons maintenant des revenus par quartier :

Regardons le revenu fiscal médian par quartier (ou Iris) :

Ce tableau :

  • permet de comparer le dernier millésime connu, 2017 (années 2015-2019), avec celui  de 2011 (années 2009-2013) et 2006 (2004-2008), c’est-à-dire la Ville  (1)  aujourd’hui, (2) au moment des ventes Icade et (3) quatre  ans auparavant.
  • regroupons ces quartiers par grandes tendances d’évolution :

Buffets-Fauvettes : baisse très sensiblement de niveau socio-économique (-12.4%) pour des raisons qui ne nous apparaissent pas clairement et qui demanderaient enquête (influence dans les affectations de locataires par le bailleur ? par la préfecture ? ).

Scarron baisse également de manière très sensible (-12.1%) en conséquence de plusieurs facteurs :

  • Transformation d’immeubles privés en logements sociaux lors des ventes Icade
  • Proportion importante de logements PLAI et PLUS (les 2 catégories pour locataires les plus défavorisés, minoration en conséquence des PLS, locataires les plus aisés), en conséquence des ventes Icade ;  aspect spécifique à Scarron.

Cette réservation de logements PLAI et PLUS est d’autant plus importante que Scarron représente la principale résidence vendue par Icade avec 402 appartements, loin devant le deuxième, Les-Sorrières.

Qu’il n’y ait pas d’ambigüité, le problème n’est pas l’existence de ces logements PLAI ou PLUS, il faut pouvoir loger tout le monde, quel que soit le revenu, sinon il y aura des gens dans la rue ;  le problème est que la municipalité de 2010 n’ait pas imposé une juste répartition entre les différentes résidences et les différents bailleurs.

Scarron nous semble aujourd’hui  constituer la zone la plus problématique de la ville (voir ci-après).

Val-Content : baisse de -5.9%. Conséquences des attributions du préfet et du bailleur, lui-même sous pression du préfet.

Blagis : nous avons ici confirmation de ce que le rédacteur savait depuis longtemps, à savoir que les habitants de ce quartier souffrent d’un revenu faible (14.340€/ unité de consommation)  mais en amélioration depuis plusieurs années : impact de la « politique de la ville » menée par l’Etat pendant plusieurs années ? résultat des  actions  de la Ville ?

Dans ces trois zones connaissant une part importante de logements sociaux, l’action centralisatrice de la préfecture visant à gérer, à  sa seule convenance,  les affectations au sein du  « contingent préfectoral » se constate par un appauvrissement quasi-généralisé.

Bipolarisation de Fontenay :

Cette évolution différenciée par quartier conduit la ville à connaître,  malheureusement, une bipolarisation progressive entre zones aisées et quartiers moins favorisés.

Lutte contre la bipolarisation :

La ville a entamé une lutte contre cette bipolarisation :

  • Blagis : démolition, reconstruction, mélange programmé des trois types de logements sociaux (PLS, PLUS, PLAI), accession sociale et classique à la propriété
  • Scarron : construction par Toit & Joie d’un immeuble en accession sociale à la propriété et construction, par promoteurs privés de plusieurs immeubles privés au pourtour  des immeubles sociaux de manière à rééquilibrer le quartier,   constructions rue Marx Dormoy principalement.

Le rédacteur assume totalement l’idée de  constructions venant redéfinir la structure sociale de la population locale. En parallèle, le problème subsiste cependant de modifier les immeubles ex-Icade (Toit & Joie) alors que deux études récentes (2016-2017) n’ont pu apporter aucune proposition adéquate. De plus, comme déjà mentionné, la municipalité de 2010 a accepté de cautionner des financements à 50 ans pour refinancer ces immeubles. Toute opération sérieuse demanderait  ainsi de payer d’abord un solde d’emprunt de 20-25 millions d’€ avant rénovation.

Monsieur Candide : plutôt que de faire référence au revenu fiscal brut,  ne faudrait-il pas mieux parler du revenu disponible après impôts et aides sociales,  deux éléments qui lissent les situations, amoindrissent les écarts et favorisent les comparaisons ?

Vous avez raison.

Revenu disponible : L’Insee raisonne en prenant en compte le revenu disponible par Unité de Consommation  « UC ».

Pour comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes, l’Insee  divise le revenu par le nombre d’unités de consommation (UC). Celles-ci sont calculées de la façon suivante:

  • 1 UC pour le premier adulte du ménage,
  • 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus,
  • 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

Cette échelle d’équivalence tient compte des économies d’échelle au sein du ménage. En effet, les besoins d’un ménage ne s’accroissent pas en stricte proportion de sa taille. Lorsque plusieurs personnes vivent ensemble, il n’est pas nécessaire de multiplier tous les biens de consommation (en particulier, les biens de consommation durables) par le nombre de personnes pour garder le même niveau de vie. Les frais de chauffage sont communs et quasi-constants.

Précisons que le revenu disponible, inclut tous les revenus, y compris prestations sociales, … et qu’il est minoré du poids des impôts. Pour bien comprendre, regardons, en exemple,  le cas réel d’un quartier sur la base des indices :

L’indice « 100 » concerne le revenu disponible, la résultante, tandis que le revenu total  atteint 118.2 avant impôts.

Monsieur Candide : quel est l’écart quantitatif entre revenu disponible et revenu fiscal ?

Pour les personnes (ou les quartiers) à revenus modestes, l’écart est faible voire nul car il y a paiement d’un impôt limité compensé par la perception d’aides sociales  significatives.

Les gens (ou les quartiers) plus aisés payent plus d’impôts et l’écart revenu fiscal /revenu disponible est évidemment plus important, comme le montre le tableau ci-dessous.

Approche sur la base du revenu disponible :

Regardons les chiffres de revenus par quartier, sur la base de la médiane du revenu disponible par unité de consommation (en euros).

Nous avons donné l’indice 100 de référence au quartier du Parc qui se situe au milieu de l’échelle des revenus.

Sur la base du revenu disponible, entre la situation de la zone la plus pauvre (Paradis  indice 63.8) et la plus riche (Gare-La Roue  136.8), le rapport se situe à environ 1 à 2 ce qui est faible : en clair, après aides sociales, paiement de l’impôt sur le revenu et avec l’impact de la dispersion assez capillaire des immeubles sociaux entre les différents quartiers de  Fontenay, il n’y a pas de zones totalement riches et de zones totalement pauvres. Tous les amortisseurs sociaux (aides, impôts) ont joué leur rôle.

Malgré ce relatif effort de nivellement, les données confirment cependant l’existence de zones :

  • à conditions économiques moins favorables : Scarron, les Buffets, et surtout les Paradis, la situation de ces trois zones s’expliquant par la concentration de logements sociaux et un monopole des PLAI aux Blagis (loyers sociaux les moins chers, Palulos pour les spécialistes).
  • à conditions économiques intermédiaires : Le Parc, Pierrelais, Pervenches, Val Content
  • à conditions favorables : Ormeaux, Renards, RER-Lombart.

Distinguons maintenant les ménages les « moins favorisés » représentés par le 1er décile (les 10% à plus faible revenu par UC) et les « riches » représentés ici par le neuvième décile, l’Insee ne donnant jamais les données sur le 10ème décile.

Les moins favorisés :

Deux éléments apparaissent :

  • aux Blagis, le revenu annuel par UC est inférieur à 10.000€/an (9.550) c’est-à-dire à moins de 1000€/mois, après prestations sociales.
  • Les « pauvres » des quartiers riches ( Ormeaux, Renards, Lombart) sont plus riches que les « pauvres » des zones économiquement plus défavorisées bien que le rapport entre l’indice le plus bas (71.4) et le plus haut (121.8) reste inférieur à 2.

Correction à apporter : Nous avons vu, dans un document précédent, que 740 papas (738 : voir tableau ci-dessous) n’étaient pas déclarés officiellement au domicile de la maman pour permettre une majoration des aides pour familles censées être monoparentales (ou pour majorer le droit à l’obtention d’un logement social).

Dans ce cadre, nous ne disons pas que les salaires ne sont pas déclarés au Service des Impôts (a fortiori avec le prélèvement à la source)  mais nous sommes certains que, dans une proportion significative,  ils ne sont pas mentionnés vis-à-vis des organismes d’aide sociale ni lors des recensements Insee. En ce sens, les chiffres ici présentés devraient être majorés dans des proportions que nous ne pouvons déterminer mais avec un impact parfois  non négligeable. .

Il serait logique de considérer que les redressements à opérer au titre de ces papas oubliés devraient intéresser les zones les moins favorisées en priorité et, plus marginalement, les plus aisées.

En ce sens, l’écart entre quartiers, écart déjà limité, serait, en réalité, encore plus réduit après correction de ces 740 papas occultés, sans que nous ne puissions le déterminer de manière fiable.

Les plus favorisés, le 9ème décile :

La relative homogénéité de la ville saute encore aux yeux : hors Paradis, entre l’indice le plus bas (79.3 à Scarron ) et le plus haut (121.6 aux Ormeaux), le ratio est de l’ordre de 1.50  (121.6 divisé par 79.3 =1.53). En clair, là encore, l’écart social entre les différentes zones est limité.

Homogénéité intra-quartier :

A l’intérieur d’un même quartier, l’écart entre le premier décile et le neuvième (dit sur le tableau ci-dessus « rapport inter décile D9/D1 », aussi appelé coefficient de Gini) est relativement faible.

Le ratio des Blagis (2.8) témoigne d’une homogénéité assez forte dans une situation économique tendue, tandis que ce même ratio s’établit autour de 3.5 pour les autres quartiers avec l’exception des Ormeaux à 4.1 (donc zone plus « inégalitaire »). Rappelons que l’échelle du ratio de Gini varie de 0 à 10 (pour les puristes de 0 à 1 en divisant par 10).

Monsieur Candide : Nous venons de voir les écarts de revenus disponibles entre quartiers mais  pouvez-vous nous parler maintenant de l’origine de ces revenus ?

Les revenus d’activités perçus directement (salaires) ou différés (pensions, retraites) représentent la grande partie des revenus dont nous précisons l’origine :

Rappel : Le total est supérieur à 100 et reviendra à ce niveau après paiement des impôts.

Le travail constitue la grande partie des revenus et personne, statistiquement parlant, ne vit majoritairement d’autre chose.

Le chômage représente une part minime des revenus.

Prestations sociales : Paradis-Blagis mis à part, le pourcentage des prestations sociales dans l’ensemble des revenus est relativement limité :

La part des revenus du patrimoine est surprenante car non nulle aux Blagis et très significative dans les quartiers « bourgeois ». :

La France dépensant 54%  de son PIB en dépenses publiques, il faut bien que tout le monde ou presque  paye des impôts sur le revenu.

Monsieur Candide : votre conclusion ?

L’existence d’un taux de logements sociaux de 43%, la transformation des immeubles Icade en logements sociaux, l’absence de création d’un office municipal de logements sociaux … ont constitué, dans les années 2010, une erreur politique, sociale et économique  grave pour la ville, erreur dont les Fontenaisiens, tous, payent  le prix  aujourd’hui et pour longtemps.

Fontenay, à l’exception de Bagneux, occupe le premier rang du taux de logements sociaux.

La synthèse de ce qui précède permet de constater que, malgré des moyennes par quartier et par décile non dramatiques, il y a, à Fontenay , des  gens dans la difficulté réelle.

Il  y a aussi risque d’une segmentation sociale forte, aspect  qui nous parait constituer le premier problème de la ville : même corrigée par les outils de la redistribution (aides dans un sens, imposition dans l’autre), la séparation sociale menace avec :

  • enrichissement des quartiers « bourgeois » du fait du prix du m² à un extrême,
  • appauvrissement des 43% de logements sociaux du fait des affectations du préfet à l’autre extrême
  • avec disparition progressive de la « classe moyenne ».

Nous soutenons totalement qu’il faut lutter contre cette évolution.

Dans ce cadre, la rénovation ou, pour parler plus clairement, la construction d’immeubles neufs, permettrait de mieux mélanger les populations et de domicilier des personnes à meilleurs revenus dans des quartiers connaissant aujourd’hui appauvrissement.  A l’inverse, il faut mettre des logements sociaux dans les quartiers « bourgeois ». Avec toutes les conséquences positives.

Dans ce cadre, pour reprendre l’approche de certains, résumer la « rénovation »  à ses seuls aspects « densification » ou « écolo » relève d’une réflexion monocorde et largement insuffisante.

Nous verrons, dans une autre étude, que le problème est le même au niveau du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris,  VSGP, où certaines communes considèrent comme fondamental de conserver un taux de logements sociaux inférieur au minimum légal (25%)  pour protéger « leur » environnement.  L’impact des ex-agglomérations de communes est net :

Reprenons le courrier de la Préfecture concernant le taux de logements sociaux à Fontenay :

Toujours selon le Préfet, le parc immobilier s’établit comme suit :

On notera l’aspect limité du nombre de maisons : 1.621.

Dans ce cadre, avec 2000 logements privés nouveaux, le taux de logements sociaux (dit taux « SRU »)  s’établira à 36.3%, taux assez proche de la moyenne de VSGP précisé ci-dessus : 33.1%.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 7ème document) : Impact de la relance de la construction (2000 logements) sur les finances de la Ville

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des conséquences de la construction des 2000 logements projetés sur les finances de la Ville ?

Je vais vous répondre mais, préalablement, je voudrais vous rappeler les raisons de cette nécessité à construire 2000 logements, aspects que nous avons déjà analysés ensemble mais qui sont la clé de l’évolution à connaître.

  1. Améliorer la situation de la grande majorité des Fontenaisiens en réponse
    – à la pénurie massive de logements récents aux normes (cf. études précédentes)
    (Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

–    à la hausse des prix et l’exclusion de certains ménages du territoire (cf.  études précédentes)

–    à l’inadaptation du parc (personnes à mobilité réduite, performances thermiques, évolution des structures familiales, évolutions des usages et modes de vie…), sujets déjà traités :

  1. Soutenir le BTP, un secteur de croissance économique de proximité
    – activités non- délocalisables
    – profitant aux PME-artisans
    – et aux emplois peu-qualifiés

3. Développer un urbanisme écologique remplaçant des immeubles anciens

en répondant :
– aux demandes croissantes d’espaces extérieurs (terrasses, balcons, loggias, jardins…)
– au bénéfice de la biodiversité (construire sur des terrains déjà construits sans toucher statistiquement aux zones libres, en secteur urbain et desservi par les transports, en maximisant les surfaces de pleine-terre…)
– aux enjeux sanitaires (sans amiante ou plomb, dernières normes de qualité de l’air, de l’eau, qualité acoustique…)
-aux normes actuelles de confort (ascenseurs pour les anciens, ….)

Il ne faut donc pas construire massivement, partout, et n’importe comment, mais définir un objectif, et une stratégie immobilière conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui  identifie

  • des emplacements destinés à de la densification ciblée (pavillons, petits ensembles)
  • et au développement de grands projets : périphérie tramway, RER, requalification de grands ensembles, le long des grands axes routiers structurants, entrées de ville,
  • centre-ville,

Monsieur Candide : Quel impact sur les finances ?

La construction de 2000 logements va conduire à une arrivée de 4000-4500 personnes environ.

Nous ne connaissons pas la structure des immeubles à venir ni  la répartition entre les différents types de logements …

Nous ne connaissons pas le taux de logements secondaires ou le taux d’appartements qui, à terme, seront inoccupés (environ 8 % du total selon les ratios actuels).

Nous pouvons cependant penser que viendront environ 4000-4500 personnes. Retenons 4.500.

Nous avons fait l’hypothèse (voir étude précédente) que sur les nouveaux logements, il y aurait le même pourcentage de familles avec enfants que celui qui existe actuellement sur la ville. Même structures sociales.

Ces nouveaux habitants auront, comme tout Fontenaisien actuel, des besoins et la question qui se pose est : la Ville va-t-elle être obligée  d’augmenter ses services, ses outils mis à disposition de la population pour fournir à ces nouveaux arrivants ce qu’ils peuvent attendre ?

La principale dépense de la ville concerne le pôle « Famille » et  les jeunes : crèches, écoles maternelles, écoles élémentaires dont la ville paye les frais de fonctionnement (hors salaires des professeurs).

Nous avons vu  que 4000 (ou 4500) habitants nouveaux conduisent à connaître environ une soixantaine d’enfants nouveaux par classe d’âge, apport largement compensé par la baisse des effectifs scolaires issus de la population actuelle (6ème document) : pour le dire à l’inverse, la diminution des enfants chez les Fontenaisiens actuels s’équilibre avec la hausse des enfants à venir parmi les nouveaux Fontenaisiens.

Il est alors absolument évident que, sauf détails ici ou là, les charges en crèches et écoles pour la ville vont rester constantes (notre simulation ci-dessous les placent cependant en hausse par précaution).

Or ces  activités propres aux enfants représentent 60% du total des charges de la ville, sur la base de la répartition des effectifs d’agents municipaux comme clé de répartition (effectifs en personnels équivalent temps plein, dits ETP) :

Taux de hausse de la population avec 2000 logements neufs et 4500 nouveaux habitants :

Evolution de la taxe foncière :

Il convient de prendre en compte qu’une partie du parc immobilier actuel est non taxable à la taxe foncière (ex immeubles Icade 1400 logements) ou très peu taxable (3000 autres logements sociaux). Par soucis de simplification, nous considérerons que ce parc social, dans son ensemble (4.400 logements) va redevenir entièrement taxable (en 2025-26, 15 ans après les ventes Icade de 2010).

Le parc immobilier taxable actuellement s’établit seulement à 7000 logements, ce qui est ridiculement faible.

Les 2000 nouveaux logements neufs seront totalement taxables, vraisemblablement avec des valeurs locatives propres largement supérieures, par unité,  aux vieux logements actuels.

Le parc taxable à la taxe foncière (TF) passe ainsi de 7000 logements à 9000 et le produit correspondant s’accroit dans cette proportion de 25.7% :

Hausse sur les droits de mutation perçus par la ville :

Evolution du résultat de la ville après impact de 2.000 logements supplémentaires 

Produits :

Nous avons ainsi  reporté le taux de 25% sur la taxe foncière à percevoir, 29% sur les droits de mutation.

Tous les autres postes de produits, dont la DGF,  Dotation Globale de Fonctionnement,  ont été revalorisés du taux de croissance de l’ensemble du parc, soit les 18% vus précédemment.

Les produits des services incluent la restauration scolaire : les enfants resteront à nombre constant, ce qui devrait conduire à une hausse des produits ; N’ a pas été retenu le fait que l’arrivée d’occupants-propriétaires devrait augmenter le niveau de tarification lié au quotient familial.

L’ensemble des produits passe ainsi de 41 Millions d’€ à 49 Millions

Charges :

Pour ce qui concerne les charges, nous aurions pu considérer que, le nombre d’enfants restant constant, le pôle « Familles » pouvait rester à charges constantes. Nous lui avons cependant affecté un taux de hausse de 5% par précaution sans que les raisons n’en apparaissent (amélioration du service, …).

Pour ce qui concerne toutes les autres charges (contre toute logique, y compris frais financiers, dotations aux amortissements, …) nous avons retenu une hausse sur la base de l’accroissement du parc immobilier (+18%) sans envisager le moindre gain de productivité.

Résultat :

L’évolution des produits et des charges conduit à une amélioration sensible du résultat que nous appelons ici épargne brute :

Le Lecteur aura compris que ces calculs concernant l’ « actuel » ont été effectués sur une année fictive mais proche de la moyenne de ce que la ville a réellement connu. Nous n’avons pas mis le réel 2020 ou la prévision 2021 complètement perturbés par les conséquences du COVID.

Dans la réalité, au vu du tableau en aval,  la Ville connait une épargne brute qui lui permet à peine de payer son annuité de remboursement de dettes (dit ici « de capital »)  pour conduire à une épargne nette négative ou faible. Rappelons que cette épargne nette s’appelle aussi « autofinancement des investissements ».

Après l’impact des 2.000 logements, l’épargne brute s’établit en amélioration de 5 Millions € environ, hausse qui permet de rembourser sans problème l’annuité de dettes de quasiment 2 M€ et laisse une capacité d’autofinancement des investissements (ou épargne nette) de 3 M€.

Ce niveau de résultat, nettement amélioré,  permet de sortir de la longue série d’augmentations d’impôts à chaque fois que le moindre problème ou nouvelle charge apparait.

L’augmentation des bases fiscales permettra enfin de sortir de ce cercle vicieux.

Cette amélioration permettra :

  • soit de financer plus facilement les investissements, voire de les majorer très sensiblement ; notons que le niveau moyen sur longue période des investissements se situe à environ 8-9 millions d’€/an et qu’un gain annexe de 3 millions/an permet de les  augmenter de sensiblement: + 18 M€ par mandature
  • soit de réaffecter une partie de cette nouvelle marge dans l’aide aux gens en situation problématique. En ce sens, l’investissement en appartements par des gens aisés aiderait à financer le social. Curieux que ce soit des gens qui se disent de gauche qui critiquent !

En conclusion, je dirai qu’il y a deux solutions pour améliorer structurellement les finances de la ville, solutions qu’il convient de retenir ensemble :

  • construire 2.000 logements
  • transférer à Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, le maximum de fonctions pour libérer la ville des coûts correspondants.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 5 ème document) : Non-construction et conditions de vie

Nous allons voir maintenant, sur ce 5 ème document, les conséquences des choix politiques depuis trente ans sur les conditions de vie des Fontenaisiens.

Rappelons d’abord quelques chiffres déjà vus et relatifs à la stagnation du bâti :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La quasi-interdiction à construire des logements neufs (sauf logements sociaux)  durant vingt ans avant 2014, présente des conséquences matérielles parfaitement mises en évidence par l’Insee. Rappelons que les 902 logements construits de 1999 à 2017 ne sont constitués que de logements sociaux (sauf rarissimes exceptions) et qu’ils ne compensent qu’à peine la quasi-disparition naturelle de 0.5% du parc, 60 appartements/an, que l’Insee va continuer de comptabiliser plusieurs années avant la mise à jour (impact de la méthodologie 8%/an, moyenne sur 5 années, extrapolation à 100%).

Ancienneté du bâti à Fontenay :

En se limitant aux immeubles collectifs mieux connus et plus nombreux que les maisons individuelles,l’ancienneté du bâti à Fontenay est caractéristique : le parc immobilier fontenaisien est vieux :

En conséquence de la politique d’interdit, Fontenay ne connait que 14.5% d’appartements postérieurs à 1990 (et donc de moins de 30 ans), tandis que les dix autres villes de Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP,  en ont 27.5%. 13% d’écart.

Comme indiqué ci-dessus, les 1247 appartements neufs connus par notre ville en cette période 1991-2014,sont constitués en très grande partie d’immeubles sociaux (logements sociaux proprement dits, chambres d’étudiants ou de jeunes travailleurs) car quasiment aucun immeuble privé n’a été autorisé.

Un recensement Insee pour les résidences principales uniquement mais intégrant les maisons confirme cette « ancienneté » :

« Delenda est Carthago ! » Vielle sentence de Caton disant que Carthage devait être détruite ! Dans notre cas, il s’agit de Fontenay, notre ville, mais on a l’impression que le but est le même !

Monsieur Candide : quelles sont les conséquences pour les Fontenaisiens de ce malthusianisme ?

Les conséquences sont dramatiques car ce parc vieux, à 50% antérieur à 1970 et  ayant donc au moins 50 ans, aux normes d’alors, et surtout construit pour les structures familiales de l’époque, ne correspond absolument plus à la sociologie actuelle qui a fondamentalement changé.

En 1968,  la taille des ménages était de 3.22 personnes. Elle est maintenant de 2.24, la courbe et le tableau ci-dessous, de l’Insee,  justifiant ces données.

A coté de l’évolution à la baisse du  nombre des habitants d’un même logement, il y a la transformation des structures humaines : le Pacs n’existait pas en 1968, les unions-libres étaient beaucoup plus réduites, le taux de divorce a explosé  et l’allongement de la vie a conduit à une augmentation du nombre de veufs ou veuves …  Les célibataires n’ont jamais été si nombreux !

Répartition de la structure familiale (d’après les derniers chiffres de l’Insee)

Les divorces, en hausse, avec la nécessité pour chacun des parents de recevoir les enfants à tour de rôle conduisent à une demande de deux appartements là où une famille unie n’en a besoin que d’un seul… Avec le divorce, le couple désormais désuni  veut passer ainsi d’un T5 familial à deux T3 séparés.  Ce nouveau type de vie a tout changé et il est banal d’écrire que la structure sociale de 1968 n’est pas celle de 2021. Sauf qu’à Fontenay, cette modification humaine s’est effectuée dans un même bati qui est devenu globalement  inadapté aux besoins humains actuels.

Monsieur Candide : si je vous comprends bien, il aurait fallu faire évoluer le parc des logements parallèlement à l’évolution des structures sociales ?

Absolument ! Il aurait fallu procéder à des adpatations ! Il est surprenant de voir des gens défendre fortement cette évolution familiale et sociale au nom d’une grande ouverture d’esprit … tout en interdisant la prise en compte de cette même évolution dans le redessin du parc immobilier destiné à héberger ces nouvelles structures humaines (familles séparées, …).

En matière d’habitation, on ne loge pas des gens pris individuellement, on loge des familles ou des ménages !L’ex maire-adjoint au logement social rédacteur de cette note  peut en parler longuement.

Les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris ont réagi, plus particulièrement celles qui ont eu un taux de modernisation élevé depuis quelques années.

Ce tableau  montre que Fontenay s’est engluée avec un taux d’appartements d’une pièce (dits T1 ou studios) à hauteur de 13.8% du parc alors que les autres villes ont baissé le leur à 10.5%.

Un studio ne sert plus vraiment aujourd’hui : l’étudiant célibataire se met aujourd’hui en couple et vit avec sa copine …  Il faut des deux pièces et la demande de T1 est lilliputienne.

Fontenay manque de logements de 2 et 3 pièces, appartements d’évidence moins chers que les grands T4 ou T5, et destinés aux grandes  familles (T2 et T3 à Fontenay : 43.07% du parc, quand les autres villes connaissent un taux de 52%).

Notre ville connait, enfin, un nombre conséquent de grands appartements alors que les autres communes ont baissé avec ainsi, pour T4 et T5, un écart de 2.8% (respectivement 2.85 et 2.79).

L’analyse des écarts avec une ville fondamentalement reconstruite aux normes actuelles comme Le-Plessis est particulièrement significative (impact vingt dernières années)

Monsieur Candide : quel est le niveau de contentement des Fontenaisiens face à cette situation ?

Les chiffres montrent les problèmes :

Cette situation immobilière conduit à un taux de sur-occupation significatif de 11.5% des logements.

L’âge des immeubles, l’incohérence entre la typologie des logements et les structures sociales actuelles conduisent à une insatisfaction des Fontenaisiens, insatisfaction qui se traduit par un taux de déménagement significatif : 8%/an selon l’Insee.

Remarque : dans une ville à parc immobilier totalement figé, il est évident que 31.6% de ménages arrivés depuis moins de 4 ans signifie que le même pourcentage est parti … 31.6% en 4 ans signifie quasiment 8% de déménagement par an. Une statistique excluant les maisons à population plus stable pour n’analyser que les déménagements des habitants habitant en immeubles conduirait vraisemblablement à 9 %.

Pour être précis, il convient de préciser que ces 8% de gens qui déménagent par an,  le font pour des motifs qui peuvent varier (dont taux de décès de 1.2%, changement de lieu de travail, variation de la composition familiale, familles recomposées, …)  mais ce taux reste anormalement élevé.

Il s’explique pour une part importante par les raisons objectives précisées ci-dessus (âge des immeubles, inadéquation agencement / structure des familles,  …) mais aussi par un taux de propriétaires relativement bas et en décroissance.

2007 : 44.3% de propriétaire

2017 : 43%

Fontenay : rang  9  en 2017

Le volume de logements privés en location est, lui aussi, faible : à peine 14% .

Monsieur Candide : C’est normal : on a transformé 1400 appartements privés Icade en logements sociaux !

Niveau des loyers :

Un autre critère vient expliquer le haut niveau de déménagement : le niveau des loyers du parc privé:

La raréfaction du bâti privé en location à Fontenay fait que les locataires fontenaisiens louent chers des appartements anciens, notre ville se situant juste derrière Montrouge avec  proximité de Paris et Sceaux l’élitiste.

* Que personne ne s’inquiète, les émetteurs de ce message sont très bien logés !

(toute ressemblance avec ….. )

Monsieur Candide : faut-il désespérer ?

NON !  Le redressement de la situation a déjà été initié même si l’impact va être long à percevoir par les Fontenaisiens:

  • Les immeubles sociaux du Val-Content, du square Jean Viollet, de la rue de l’Ile, … ont été réhabilités … même si beaucoup reste à faire.
  • Les Blagis vont être reconstruits, les premières démolitions ont été achevées.
  • La rénovation totale d’autres immeubles sociaux est à l’étude
  • Trois nouveaux immeubles privés (une première depuis 30 ans !) sont sortis de terre et, pour deux d’entre eux, sont déjà habités (Mouilleboeufs et place de La Cavée).

De nouveaux projets s’étudient.L’objectif, à terme, est de permettre aux Fontenaisiens de vivre dans des logements :

  • Récents
  • Aux normes actuelles, particulièrement au niveau énergétique et isolation phonique
  • Avec des ascenseurs permettant aux plus anciens de ne pas avoir à monter à pied des escaliers de plus en plus pénibles avec l’âge et l’arthrose.
  • Avec des typologies(disposition des pièces) conformes au mode de vie actuel.
  • Dans un cadre juridico-financier permettant à un maximum de gens de pouvoir acquérir leur logement pour y vivre et transmettre à leurs enfants (on excusera le classicisme de l’approche).
  • Avec mixité sociale

Monsieur Candide : Pour quelles catégories sociales ?

Pour toutes !

Le signataire de la présente s’en honore mais a contribué, avec ses collègues élus (mandature 2014-2020), à des modifications profondes prenant en compte TOUS les niveaux sociaux ; à titre d’exemples :

  • Lancement de la reconstruction des Blagis avec

– les trois types de logements sociaux (Plai, Plus, Pls)

-accession sociale à la propriété

-accession classique à la propriété

  • Développement avenue Marx Dormoy

– d’immeubles privés

-d’immeubles en accession sociale à la propriété

– d’une résidence-service pour nos anciens

de manière à y compenser la grande domination actuelle des logements sociaux

La construction de 2000 logements privés permettra de compenser les 1.400 logements Icade transformés en logements sociaux et de financer la reconstruction des 833 logements sociaux des Blagis par adjonction de 600 logements en accession-sociale ou accession-classique à la propriété.

Comment ne pas prendre en compte, en matière de bâti, que, dans les années 1960, la dame au 4ème étage sans ascenseur, jeune maman,  montait quatre-à-quatre les étages avec bébé dans les bras, l’ainé à la main, avec deux litres de lait et les courses pour la journée. Aujourd’hui, en 2021, le même appartement est occupé par une retraitée, non totalement jeune, avec arthrose ….

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire-Adjoint aux finances et aux Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite-3ème document) : L’impact de la non-construction sur le niveau des impôts locaux

Lorsqu’un Fontenaisien achète un bien immobilier neuf (ce qui est rare) ou modifie substantiellement sa maison ou son appartement, les bases fiscales représentatives (les « assiettes fiscales », bases du calcul de la Taxe Foncière « TF ») de ce domicile  sont mises à jour par les Services Fiscaux de l’Etat  (avec intervention uniquement consultative de la ville).

En clair, pour toute  rénovation (construction de neuf) ou toute réhabilitation (grande amélioration), la base des impôts locaux  et le niveau de taxation changent en conséquence.

L’analyse de l’évolution des bases fiscales sur plusieurs années permet ainsi de mesurer le degré de Rénovation ou de Réhabilitation de la ville. Or, nous constatons que,  sur 25 ans, il y a eu stagnation. Pour prendre une période plus récente, 2007-2016 (dernières années mises en ligne par l’Administration Fiscale), la valeur des biens immobiliers de Fontenay (base de la taxe foncière) s’est accrue de 7%, moins que l’inflation.

Dit autrement, les services fiscaux considèrent que le patrimoine immobilier des Fontenaisiens, sur cette période, a perdu de la valeur :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

Il n’en est pas de même dans les autres villes  de VSGP (Vallée-Sud-Grand-Paris) où la croissance des bases fiscales immobilières est régulière,  Fontenay restant la ville qui construit le moins :

Pour ceux qui aiment le détail, ci-dessous le calcul de la taxe foncière par ville pour 2009 et 2016 :

Cet écart entre Fontenay et les villes voisines met en évidence, pour notre ville, les conséquences des deux choix stratégiques (et erronés) déjà mentionnés :

  • Refus de toute construction neuve « privée » de 1994 à 2014 :

Fontenay  se trouve en 9ème position sur 11 devant Malakoff qui a la même politique malthusienne et devant Sceaux à l’immobilisme social bien connu. Les 902 logements nouveaux constatés à Fontenay relèvent quasiment tous de nouveaux logements sociaux puisque le neuf y a été  interdit.

  • Evolution à Fontenay du parc social par construction et intégration du parc Icade :

Monsieur Candide : Quelles conséquences pour les Fontenaisiens ?

Trois conséquences majeures :

  • appauvrissement de la population
  • hausse des impôts
  • biens immobiliers non adéquats et ne suivant pas l’évolution sociologique.

1- Appauvrissement de la population.

Les chiffres des impôts (IRPP, Impôts sur les Revenus des Personnes Physiques) confirment nos constats d’appauvrissement de la population à  Fontenay :

(CSP  signifie ici : « Catégorie Socio – Professionnelle et   CSP les plus faibles économiquement)

La comparaison avec les villes voisines, comparaison déjà présentée en document « 2 », est significative :

Cette dernière comparaison (base Insee) en partant du millésime Insee 2013 (moyenne  des années 2011-2015) montre que la détérioration est ancienne (blocage des constructions depuis 1995, ventes Icade 2010) et que, avec le changement de majorité en 2014, l’absence de toute construction sur la période 2014-2019 (temps d’élaboration du PLU voté en 2017 et les conséquences des blocages de quasiment toute construction par des recours intéressés) n’a , d’évidence, fait que ralentir  la dérive. Nous avons traité ce sujet dans notre article précédent.

2- Hausse des impôts locaux :

Le tableau déjà reproduit ci-dessus est significatif :

La ville connait régulièrement des accroissements de charges pour des raisons sociales, techniques,  juridiques, impact de décisions nationales … et doit augmenter ses ressources en conséquence ; face à une stagnation des assiettes immobilières fiscalement imposables, Fontenay  ne peut trouver ces ressources nouvelles qu’en augmentant les taux d’imposition (aujourd’hui uniquement la taxe foncière, la taxe d’habitation étant en passe de disparaître).

D’où les hausses d’impôts régulières en 2008, 2011, sous l’ancienne mandature et en  2015, au début de la mandature actuelle.

Tant que les assiettes fiscales des impôts locaux à Fontenay, assiettes basées très majoritairement sur la valeur du patrimoine immobilier,  resteront constantes, voire en baisse, la seule solution pour les municipalités successives relèvera de la hausse des taux d’imposition.

Monsieur Candide : je vois que, entre 2010 et 2014, il y a baisse des assiettes fiscales. Impact d’un grand incendie qui aurait détruit des immeubles ? Des grandes destructions ? Une guerre locale ?

Vous avez raison ! Jusqu’à 2010, il y a hausse puis, à partir de 2010, les bases fiscales de la ville baissent !

Ce très léger détail affreusement technocratique … va coûter quasiment 9,5 millions d’Euros à la ville en 15 ans !  (environ 1.000€ par famille sans aucune contrepartie).

Les logements sociaux sont, de droit,  exonérés pendant 15 ans de taxe foncière ; généralement cette exonération s’applique  à  des immeubles nouvellement construits, l’objectif du Législateur étant d’aider les bailleurs sociaux à investir.

Cette approche fut ici appliquée aux logements Icade devenant nouvellement immeubles sociaux malgré leurs  50 ans d’âge. Les immeubles, passant, par vente à des bailleurs sociaux,  d’un statut de logements privés à celui de logements sociaux, devinrent ainsi exonérés de Taxe Foncière (TF) pendant 15 ans (majoritairement de 2010 à 2025), sortant ainsi des bases d’imposition.

Nous n’avons évidemment pas accès aux dossiers fiscaux individuels de chacun des bailleurs sociaux acheteurs des appartements concernés mais nous pouvons, à partir des variations globales des bases d’imposition, calculer l’impact financier de la vente de ces immeubles Icade sur l’ensemble des Fontenaisiens.

La base du raisonnement est simple : nous allons comparer l’évolution réelle de la base totale sur la période 2010-2014, en baisse (voir tableau ci-dessus), aux chiffres qui auraient été constatés si la hausse avait continué durant cette même période 2010-2014 comme en 2007-2010 (d’où, en 4 ans, hausse de quatre fois les 650.000€/an mentionnés en rouge /tableau précédent = 2.600.0000€).

En clair, l’acceptation, en 2010,  par la mairie de ces ventes Icade à des bailleurs sociaux a conduit la ville  à connaître une perte annuelle de quasiment 635.000€/an, soit 9.5 Millions d’€ en 15 ans (fin de l’exonération progressivement  à compter de 2025).

Monsieur Candide : vous voulez dire que cette vente des immeubles Icade à des bailleurs sociaux a coûté quasiment 10 millions d’Euros à la ville ?

OUI !  Ce léger détail montre l’impact de la structure du bâti sur une ville.

Quand on entend des gens parler de bloquer toute construction ou toute réhabilitation … on peut s’étonner de ce  simplisme dans l’approche !

Le niveau des assiettes fiscales doit être géré si la ville  veut maîtriser le niveau et le taux des impôts locaux. Le niveau de construction à définir ressort de multiples paramètres, dont celui-ci et non uniquement des aspects esthétiques ou écologiques.

Nous en avons vu désormais les conséquences sur la ville au travers de trois articles :

  • le niveau de population et sa stagnation (1er article)
  • la structure sociale et son appauvrissement (2ème article)
  • la détérioration des finances de la ville à travers son bâti et ses bases fiscales (3ème article)

Nous verrons dans un 4ème article que tous ces éléments (vente immeubles Icade, blocage de toute construction, …)  ne sont pas sans conséquences sur les logements à Fontenay et donc sur le confort des Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances et Logements sociaux 2014-2020.

Evolution de la démographie à Fontenay-aux-Roses : comment se fait le calcul de l’INSEE ?

Selon le Parisien du 29 décembre 2020, évoquant des statistiques publiées par l’INSEE, la population légale fontenaisienne aurait augmenté de 12,8% pour s’établir à 25.578 habitants au 1er janvier 2021 ce qui représenterait un accroissement de 2902 habitants en 5 ans.

Face à ces chiffres bruts, on peut s’interroger :

Où sont tous ces nouveaux habitants sachant qu’en 6 ans moins de 200 logements ont été livrés sur la commune. Pour cela, voir la présentation faite par la ville le 13 Septembre 2019 sur le suivi du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre de la Commission Extra-Municipale d’Urbanisme et d’Aménagement (CEMUA)

Y avait-il tant de logements vacants à Fontenay pour absorber un tel afflux de population ?

Ces nouveaux habitants scolariseraient-ils leurs enfants hors des écoles de Fontenay ? puisqu’à chaque rentrée scolaire, il nous faut nous mobiliser pour éviter les fermetures de classe comme à l’école maternelle Scarron en septembre dernier ou aux Ormeaux l’année précédente. Les chiffres fournis par l’Education nationale montrent une stabilité des effectifs en élémentaire (1380 élèves à la rentrée 2015 contre 1389 à celle de 2019) et une hausse de moins de 10 % en maternelle sur la même période (919/1008).

Ce constat est d’autant plus surprenant qu’en 2014, que Adeline Daboval dans un article du Parisien du 5 Janvier 2015, repris par Le Fontenay Mag de Janvier 2015 disait : « Fontenay-aux-Roses passe de 24 066 à 22 866 habitants. Soit une perte sèche de 1 200 habitants durant les cinq dernières années ».

Au recensement général de la population, qui avait lieu tous les 10 ans, a succédé, depuis 2004, pour les communes de 10 000 habitants, des enquêtes annuelles, par sondage auprès d’un échantillon d’adresses représentant 8 % des logements de chaque commune.

La population des ménages est égale au nombre moyen de personnes par logement calculé à partir des 5 enquêtes annuelles de recensement multiplié par le nombre de logements au 1er janvier de l’année médiane du cycle.

Ce nombre de logements est issu du RIL.

Le Répertoire d’Immeubles Localisés (RIL) contient la liste des adresses d’habitation des communes de 10 000 habitants ou plus ainsi que le nombre de logements associés à chaque adresse. Le RIL contient ainsi et localise tous les logements habitables des grandes communes, y compris les établissements touristiques et les communautés.

La mise à jour du RIL est cruciale pour assurer son exhaustivité, afin de déterminer avec précision le champ des adresses à recenser lors de l’enquête annuelle de recensement et d’établir, de manière fiable, le nombre de logements habitables de la commune qui sera utilisé pour les estimations de population.

La population d’une commune est donc estimée sur la base de 5 enquêtes annuelles où chaque année les habitants de 8% des logements sont sondés.

A partir des résultats, une extrapolation est réalisée sur la base du nombre total de logements et du nombre moyen d’habitants par logement calculé lors des enquêtes.

Toute erreur sur le RIL (fichier des logements) entraine, automatiquement, des erreurs sur l’évaluation de la population. La mise à jour du RIL incombe, pour partie, aux services de la commune. C’est ce à quoi nous nous sommes attelés depuis 2016 et ce qui nous a permis de découvrir de nombreux logements manquants.

Entre 2017 et 2020, nous avons « découvert » environ 700 logements qui n’étaient pas répertoriés au RIL ce qui, mathématiquement, a généré une hausse sensible de la population légale.

La Dotation Globale de Fonctionnement (DGF), payée par l’Etat, étant versée au prorata de la population, ces ajustements nous ont permis d’amoindrir les baisses des dotations décidées par les amis politiques de nos opposants (en 2019, la DGF par habitant était de 133 €).

Jean-Luc Delerin
Maire-Adjoint en charge des Finances & du Budget

Petite analyse de l’évolution de la population de Fontenay-aux-Roses à fin 2020

L’Insee vient de publier les chiffres de  population  légale au 1er janvier 2021. Pour la commune de Fontenay-aux-Roses ils s’établissent à :

  • Population municipale           25 342 habitants
  • Population comptée à part*         236 habitants
  • Population totale                     25 578 habitants

* (La « population comptée à part »  comprend certaines personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune : étudiants, résidents d’EHPAD, …).

Par rapport à l’année dernière,  l’accroissement est de 778 habitants.

Le chiffre de population dépasse ainsi les 25 000 habitants ;  c’est la première fois depuis les années 1970  et le chiffre s’approche même du maximum historique de 1975 (25 630 habitants/Insee).

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

<<                    baisse                         >>

Monsieur Candide : « je ne comprends pas, on nous dit que la population de Fontenay augmente et vous écrivez qu’elle se situe en 2020 à peine au niveau de 1975, voire même en dessous ! »

C’est exact ! En 45 ans, de 1975 à 2020,  la population de la ville n’a pas évolué !

Expliquons : jusqu’en 2013, les recensements INSEE n’intéressaient personne parmi les élus municipaux et les fichiers correspondants (recensement des logements et des habitants …)  n’étaient pas tenus à jour avec la précision nécessaire.

Certains étaient même ravis, pour des raisons d’alliance électorale, d’annoncer une baisse de la population fontenaisienne.

En 2014, le signataire de la présente, élu, à la fois maire-adjoint aux Finances et aux Logements Sociaux, se rendit progressivement compte d’anomalies dans les recensements car, dans certaines zones uniquement occupées par des logements sociaux bien référencés en bâtiments  et habitants par les Bailleurs, les chiffres INSEE ne correspondaient pas et étaient manifestement erronés (Blagis, Scarron, …).

Avec le Service Etat-Civil de la mairie, en charge des recensements, et l’aide d’un consultant extérieur, toutes les procédures de recensement furent progressivement remises à niveau avec régularisation et incorporation dans les fichiers des immeubles et populations qui n’y étaient pas même enregistrés depuis des années.

Monsieur Candide : Quels étaient vos objectifs ?

L’objectif principal était, outre de connaître plus précisément le niveau de population, de majorer la Dotation Globale de Fonctionnement versée par l’Etat, la DGF, qui s’établit à environ 150€/habitant.  Les 2500-3000 personnes qui sont venues en sus (de 22.000 à 25.000), majoritairement par le fait des régularisations, rapportent ainsi environ 400.000€/an (à coût constant car l’augmentation n’était que statistique et administrative). Le maire-adjoint aux Finances se sentait ainsi totalement concerné.

Le deuxième objectif était de mieux mesurer les besoins sociaux de la population en termes quantitatifs.

Monsieur Candide : « si je comprends bien, cette hausse de la population provient majoritairement du redressement des bases de données par amélioration des recensements? »

Absolument !  A titre d’exemple, cette amélioration de la base de données permit de « remonter » le nombre de logements de  10.992 en 2011 à 11.572 en 2016.

Regardons les recensements 2011 et 2016 : tout Fontenaisien sait que, lors du recensement de  2016, peu de temps après l’arrivée en mairie de la nouvelle équipe (2014), il n’y avait évidemment pas eu de constructions  à hauteur de quasiment 600 logements (écart entre  10.992 à 11.572) :

  • Le nouveau Plan d’Urbanisme (PLU) était trop récent pour avoir un impact
  • les deux premiers immeubles neufs construits à Fontenay (Mouillebœufs et place de La Cavée) ne seront terminés et  habités qu’en 2020.
  • Seule une vingtaine de pavillons (maximum) avaient été construits (avec un impact de moins de  100 habitants).

Cette hausse n’était quasiment que régularisations statistiques par mises à jour des fichiers des logements.

Sans rentrer dans le détail, notons que, pour des villes de la taille de Fontenay,  l’INSEE fait recenser chaque année 8% des logements, cumule les cinq dernières années, obtient ainsi une représentation précise de 40% de l’existant (8% x5)  et multiplie par 2,5 pour déterminer par extrapolation  100% de la population et ses caractéristiques.

Dit autrement, les régularisations pour erreurs ou anomalies demandées par nous à l’INSEE dans les années 2015-2017 (et suivantes) ont mis 5 ans pour produire leur plein effet et il est donc normal que ces corrections  viennent s’impacter jusqu’en fin 2020 (voire encore marginalement sur les millésimes à venir).

En clair, comme pour le parc de logements, l’augmentation apparente de la population récemment annoncée relève quasiment totalement de ces régularisations.

L’attractivité nouvelle de la ville aura un impact sur la population mais progressivement. L’impact est, à ce jour, plus sur les prix au m² que sur les volumes réellement construits qui restent, pour l’instant,  marginaux.

Monsieur Candide : « Certains pourront continuer à prétendre qu’il y a eu construction de nouveaux logements et que cela doit avoir un impact. »

La réponse est simple : il n’y a eu jusqu’à aujourd’hui qu’une quasi-stagnation du nombre de logements qui, avec  régularisation des anciennes erreurs de recensement,  conduit à un parc d’environ 11.640 logements et la très faible augmentation de l’habitat connue à fin 2020 est compensée par la baisse du nombre d’habitants par logement qui s’établit à 2,2personnes/logement  (contre 3,2 en 1968).

La dernière étude que j’ai réalisée sur ce sujet (dernier millésime connu, celui de 2017, période 2015-2019) m’a permis de définir le tableau récapitulatif ci-dessous :

(Population millésime 2017 = analyse de la période 2015-2019, dernières statistiques connues sur les critères concernés).

Tout se résume à ce tableau.

Monsieur Candide : « D’autres bases de données confirment-elles que la population n’a pas augmenté ces dernières années, en clair sous le maire actuel, mais que c’est l’évolution de la qualité des recensements qui a conduit à augmenter les chiffres depuis 2014 ? »

Absolument !  La constance du nombre des enfants en écoles maternelles ou primaires témoigne de la stagnation de la réalité :

Sur la base de ces nombres d’élèves, la croissance de la population entre 2015 et 2020 s’établirait à 4,3% en 4  ans, niveau très limité de 1% par an. Sur le dernier exercice connu (année scolaire 2019-2020), la population scolaire est même en baisse de 61 élèves.

Ce taux de 1% concerne seulement la population des enfants, en croissance avec les naissances, quand la population des séniors suit une autre logique plus marquée par les décès. En clair, ce taux de 1% est très certainement supérieur à la réalité totale de l’ensemble de la population de la ville.

Cette remarque est confirmée par le fait que, selon l’INSEE, le taux accroissement naturel (dit « solde naturel ») est déjà égal à 0.7% sur 10 ans (période 2007-2017).

Une ville plus peuplée de seniors comme Sceaux connait un solde naturel nul : « 0 ».

Revenons à Fontenay : En synthèse, on voit ici que les 12.8% de croissance démographique en 5 ans, croissance annoncée par l’INSEE et reprise par le journal Le Parisien relève :

  • du solde naturel de 0.7%/an
  • d’une hausse par apport extérieur de 0.3%

>> Ces 2 facteurs représentant les 1% (hypothèse majorée) constatés au niveau de la population des enfants scolarisés

  • d’un parc immobilier constant à ce jour (impact < 100 personnes ?)
  • des régularisations statistiques, pour le solde, 8%.

Aucune notion de « sur densification » n’apparait dans ces chiffres du moins si on se donne la peine d’analyser.

Monsieur Candide : « et le futur ? »

On a vu que la variation future de population relèvera :

A la hausse :

  • Du nombre de logements à construire (+1500 à 2000 sur plusieurs années à venir pour un parc existant de 11.640) ; +17% correspondant au minimum imposé par l’Etat
    Michel Renaux, maire-adjoint à l’urbanisme a précisé que ce sont des documents officiels qui imposent ces 1500 logements : SDRIF, SCOT, et PLH.

– A la baisse :

  • Du nombre de logements disparaissant par destruction pour reconstruction
  • Du nombre de logements disparaissant par démolition, … ou « fusion » avec des appartements voisins. Le taux de disparition naturelle du parc existant est de 0.50%/an soit 50 appartements/an environ.
  • Du taux de logements vacants (en hausse)
  • Du nombre de personnes par logement (en baisse), critère lié à la taille des familles (impact des personnes seules en nombre croissant, veuves, veufs, divorcés, …) et de la taille des logements nouvellement construits.

Un parc stagnant et vieillissant  devient incohérent avec l’évolution de la structure de la population.  Personne ne prend en compte cet aspect qui constitue l’un des problèmes majeurs des politiques dites de « réhabilitation ».

On voit ainsi que l’ensemble de ces paramètres joue ; pour ne prendre que le critère « disparition de logements », sans constructions significatives  entre les recensements des « millésimes » 2006 et 2011, le nombre d’appartements a baissé de 11.018 à 10.992.

On peut s’interroger sur la signification d’une telle baisse alors que la population connaissait des problèmes pour se loger. C’était le choix de la municipalité d’alors (avant 2014)  de minorer le parc de logements quand des familles Fontenaisiennes ne trouvaient rien pour se loger quand un bébé s’annonçait ou quand un enfant devenu adulte se mettait en couple !

L’âge moyen des logements pose également problème :

(Statistiques sur le parc au 1er janvier 2015, dernières données connues sur ce critère).

De trop nombreux immeubles limités volontairement à quatre étages (rdc +4) ne comportent pas d’ascenseurs, n’ont pas de cages d’escalier permettant d’en installer et font ainsi souffrir une population âgée qui doit monter à pied. Isolation thermique ou phonique posant problème.

La « réhabilitation » sur des immeubles construits à la « va-vite » dans les années 60 (croissance démographique du baby-boom, …..) ne peut intéresser qu’une part limitée du parc.

Lorsque les chiffres du dernier recensement de 2020 seront disponibles, je complèterai cet article par une analyse de l’évolution de  la structure de la population ; je peux déjà dire que, sur la base des recensements des années précédentes,  Fontenay connait une situation particulière due à son haut taux de logements sociaux (42%), à l’impact continu et encore sensible de la vente des logements Icade de 2010 (changement progressif et encore actuel des locataires des 1.400 appartements concernés), à la quasi-absence de constructions pendant 20 ans, à un bâti ancien et souvent non aux normes, parfois peu attractif, à la centralisation sur la préfecture de la grande majorité des affectations en logements sociaux,  …

La conséquence étant que le revenu moyen des Fontenaisiens est en baisse, seule commune du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP à connaître cette évolution.

C’est dans ce cadre général, niveau de la population, structure sociale et économique, volume et qualité de l’habitat,  …  qu’il faut analyser ce qu’il convient de construire pour l’avenir. Ne raisonner que sur certains paramètres conduirait à un diagnostic incomplet et erroné.  Sauf à avoir des yeux sélectifs et orientés vers son intérêt politique voire  personnel.

Je terminerai en remerciant très sincèrement le Service Etat-Civil de la Mairie pour l’aide apportée à la remise à niveau des recensements INSEE.

Jean-Michel Durand

Ancien maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

Association CIVIFAR : réunions de membres du Conseil d’Administration en visio-conférence avec Michel RENAUX, adjoint à l’urbanisme.

Des membres du Conseil d’Administration ont eu plusieurs réunions en visio-conférence avec Michel RENAUX, adjoint à l’urbanisme.

L’ordre du Jour de ces réunions était:
• Pensez-vous que les principes de la Démocratie Participative doivent s’appliquer au domaine de l’urbanisme ?
• Dans ces conditions,  comment va-t-on appliquer la Démocratie Participative à l’urbanisme ?
• Comment parvenir à limiter à 1500 le nombre de nouveaux logements de 2018 à 2033 ?
• Allez-vous lancer une réflexion sur l’évolution urbanistique globale de Fontenay à long terme,
et réviser le PLU en fonction de ses conclusions, en particulier sur le centre-ville ?
• Tableau de suivi des nouvelles constructions.

Ces réunions ont fait l’objet d’un compte-rendu  qui a été validé par CIVIFAR et  Michel RENAUX.

Pour télécharger le compte-rendu : Urbanisme – entretiens avec Michel Renaux_VF

Ou avec le lien : http://www.civifar.fr/project-updates/reunionsdemembresduconseildadministrationenvisio-conferenceavecmichelrenauxadjointalurbanisme

La suite de ces réunions devrait en particulier donner lieu à un tableau de suivi des nouvelles constructions  dont CIVIFAR pourrait valider la mise en place, à partir des éléments fournis par le service d’urbanisme de la ville, sous le contrôle aussi de membres de la Commission des Permis de Construire.

Association CIVIFAR

Site : http://www.civifar.fr

Adresse e-mail : asso.civifar@gmail.com

Demande de permis de construire un immeuble en pleine zone pavillonnaire, à l’angle des rues Pasteur et Boris Vildé: les habitants du quartier s’opposent à ce projet et agissent

Source : http://www.pourfontenay.fr/blog/demande-de-permis-de-construire-un-immeuble-en-pleine-zone-pavillonnaire-langle-des-rues

Une demande de permis de construire d’un immeuble de 15 logements en pleine zone pavillonnaire a été affichée dans les locaux de la Direction Services desTechniques Municipaux ( DSTM), situés au premier étage du Château Sainte-Barbe, le 17 novembre 2020. Voir l’article en date du 23 novembre 2020 sur le blog citoyen pourfontenay.fr

Les habitants ont appris cette information par ce blog.  Cette Information est absente dans le journal municipal Fontenay Mag paru début décembre,elle est aussi absente sur le site internet de la Ville , et les locaux de la DSTM sont fermés pour cause de Covid.

Les habitants du quartier, en particulier les riverains des rues Pasteur, Boris-Vildé, Professeur Leriche s’opposent à ce projet pour plusieurs raisons :

  • L’ensemble du quartier est situé en zone pavillonnaire UE du Plan Local d’Urbanisme ( PLU). C’est une zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire (définition donnée dans le réglement du PLU). Un immeuble collectif de 15 logements n’est pas un habitat individuel , c’est encore moins un bâtiment de type pavillonnaire. Ce projet est non compatible avec la zone UE et ne s’intègrera pas dans cet environnement de maisons individuelles.
  • Le terrain est occupé par une maison entourée d’arbres participant, comme les jardins des pavillons alentours à la constitution d’espaces verts, qui sont en déficit par ailleurs sur l’ensemble de la commune. De plus, ce terrain constitue un ensemble de pleine terre contribuant à l’absorption des eaux de pluie et au maintien de la biodiversité. C’est d’ailleurs un ancien verger.
  • Un immeuble avec des parkings et des caves en souterrain risque de perturber l’équilibre précaire de l’écoulement des eaux souterraines de la zone et de provoquer des inondations dans les maisons avoisinantes. Cela s’est déjà produit rue Pasteur, lors de la construction d’une maison, où le drain Colbert avait été légèrement endommagé provoquant des inondations. Ce même drain Colbert traverse le terrain à faible profondeur et doit être préservé. Par conséquent, sur une partie du terrain il ne sera pas possible de construire un sous-sol, ce qui diminuera la capacité de parking de l’immeuble qui devrait comporter pour 15 logements 30 places de parking. A noter qu’une petite partie de ce terrain est dans une zone soumise à un aléa fort de retrait-gonflement des argiles. (D’après la carte des « risques » du PLU.)
  • Actuellement les places de parking rue Boris-Vildé et rue Pasteur sont déjà saturées. Par conséquent le surplus de voitures des habitants du quartier risque d’aggraver cette situation, et de reporter les voitures sur la rue privée du Professeur Leriche.

Première action des habitants : une lettre au Maire exposant leur opposition à ce projet en reprenant les arguments ci-avant, avec demande de rendez-vous.

Plusieurs associations :  « ASL Lotissement Le Côteau », « Pour la protection du Côteau Boisé du Panorama » et « Union Associative Fontenaisienne »   nous soutiennent  et s’opposent également à ce projet.

Nous continuerons à vous tenir au courant de nos actions et de leurs résultats.

Olivier Péron   Julien Guitton

L’immobilier dans les Hauts-de-Seine ne connait pas la crise !

Source : FOCUS Région Ile de France Décembre 2020 : Immobilier_Hauts-de-Seine_OBS_FOCUS_IDF • Par Fannie Fitoussi

Le marché immobilier parisien ne concentre que 20% du volume des ventes en Île-de­ France (selon les notaires du Grand Paris). En effet, 8 ventes sur 10 sont localisées hors de la capitale et 3 sur 10 concernent des maisons. Particulièrement prisé pour sa qualité de vie et ses tarifs bien moindres qu’à Paris intra-muros (11 200 €/ m 2 en moyenne), le département des Hauts de­ Seine, avec ses 6 900 €/ m 2 en prix médian, cristallise une forte demande. Acheter plus grand pour moins cher et avec davantage de verdure : les urbains n’hésitent plus à s’éloigner (un peu) du centre de la métropole.

D’après le site PAP.fr, les recherches de logement en Aout 2020 ont reculé de 5% à Paris mais ont augmenté de 29% dans les Hauts-de ­ Seine. Certes, le ralentissement des transactions se fait sentir depuis cet été. L’inquiétude économique liée à la Covid-19 et les difficultés accrues d’obtention d’un prêt, notamment des primo-accédants, ont freiné les·projets de déménagement et les investisseurs.

Malgré tout, les prix ne baissent pas dans les Hauts-de-Seine : +0,4% en trois mois, + 4 % en un an et +11,3% en  trois  ans l

La  raison relève  de l’arithmétique : ici, comme partout en en Île-de – France , l’offre y est toujours sensiblement inférieure à la demande.

Il faut débourser 6 900 € / m2 en moyenne pour s’installer dans les Hauts-de-Seine (selon MeilleursAgents.com).

Certaines communes affichent de fortes hausses,  depuis 1 an, comme Bagneux (+ 8,7%, soif 5 085  €/ m2 en moyenne), Clichy (+7,6%, soit 7 0 6 5 €/ m2) et Châtillon (+ 6, l%, soit 6 170 € / m2 ) avec, depuis la fin du confinement, une demande  accrue pour  les maisons : leurs ventes représentent 9% des transactions à Boulogne-Billancourt, 12% dans le secteur de Nanterre, 32% à Colombes, 33% à Clamart et 36% à Antony.

Pour la première fois depuis 2007, les prix des appartements en petite et grande couronne parisienne grimpent plus rapidement que ceux de la capitale, soulignent les notaires du Grand Paris, avec un  record  pour  Clamart avec +10,4% l 

Et alors que les prix des logements neufs sont entre 15 et 20% plus élevés que ceux dans l’ancien, Asnières-sur-Seine fait figure d’exception: selon une étude menée par SeLoger.com, les prix sont 6% plus élevés dans l’ancien dans cette commune des bords de Seine. Ainsi, les prix ou m2 grimpent à 6 544 € dans l’ancien quand ils plafonnent à 6 157€ dans le neuf. Soit une économie de près de 400 €/ m2 !

Pour quelles raisons ?

En premier lieu, il s’agit de communes où le foncier reste abordable comparé à d’autres villes des Hauts-de-Seine, à l’instar de Boulogne-Billancourt ou Clichy. Or, il peut parfois représenter plus de 50% des coûts de production d’un logement. Par ailleurs, certaines communes d’ Île-de -France ont mis en place des chartes locales avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l’accession à  la  propriété des habitants les plus modestes. Une aubaine pour les familles car selon les experts en immobilier, avec les nouvelles lignes 15 Sud et.15 Ouest du métro (livraisons prévues en 2025 et 2030), acheter sur le tronçon Issy-les-Moulineaux/ Vannes/ Clamart/ Châtillon/ Bagneux et celui de Saint-Cloud/ Suresnes/ Nanterre/ Asnières/Bois- Colombes, villes desservies par les fameuses nouvelles lignes du Grand Paris Express, est la garantie d’une forte plus-value à la revente…

Qu’en est-il à Fontenay pour les logements neufs en vente ?

D’après l’analyse que nous avons fait dans un article précédent,

Pour l’immeuble « Majestic », situé 63/71 rue Marx Dormoy, le prix d’un appartement, sans le parking pour un F2 de 40 m2 est 227 k€, soit 5675 € /m2 et un F3 de 64 m2 est de 318 k€, soit 4670 € / m2.

Pour l’immeuble « Renaissance » COGEDIM, situé sur la place La Cavée, sans le parking pour un F2 de 39 m2, le prix est de 230 k€, soit 5900 € /m2 et un F3 de 62 m2, le prix est de 338 k€, soit 5450 € / m2.

Pour l’immeuble « Villa BOUCICAUT » Les Nouveaux Constructeurs, situé au 128 rue Boucicaut, sans le parking, le prix pour un F2 de 40 m2 est de 247 k€, soit 6175 € /m2 et un F3 de 62 m2 le prix est de 360 k€, soit 5800 € / m2. Cet immeuble est aussi situé près du centre ville.

On a donc des prix au m2 qui sont inférieurs à la moyenne des Hauts de Seine.

Ceux-ci vont pouvoir augmenter, compte-tenu de la demande. 

En effet, à Fontenay, il n’y a pas de charte locale avec les promoteurs immobiliers, afin de limiter les prix de vente et favoriser l’accession à  la  propriété des habitants les plus modestes, comme cela a été mis en place à Bagneux. (Voir article précédent)

Qu’en est-il à Fontenay pour les logements anciens en vente ?

D’après le site MeilleursAgents.com pour Fontenay aux Roses : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/fontenay-aux-roses-92260/

Le prix des appartements anciens varie de 3485 € /m2 à 6203 €/m2

Le journal « L’OBS » du 12 Septembre 2020 donne pour des appartements à rénover 3900 €/m2 , pour des rénovés 4680 €/m2, pour des haut de gamme 6040 € /m2

Le prix des maisons anciennes varie de 3631 € /m2 à 8873 €/m2