TRANSITION ENERGETIQUE : La recharge d’une voiture électrique en copropriété : Déploiement poussif, tarifs illisibles et chers : Que faire ?

La recharge d’une voiture électrique en copropriété coûte plus cher que l’énergie électrique consommée

Ma copropriété a mis à l’ordre du jour de l’assemblée 2020, une résolution (refusée !) concernant la pose d’une infrastructure de recharge de voiture électrique (IRVE). Cela m’a permis de voir de plus près la tarification des deux opérateurs consultés. A savoir : Fontenay se situe dans la ZFE du Grand Paris (Zone à Faibles Émissions) ce qui encourager la bascule vers la voiture électrique.

Une simulation rapide montre qu’en copropriété le coût de recharge est plus cher que les kWh consommés. Exemple : petite citadine (15 kWh/100 km, 0,15 €/km) :

Dans tous les cas, le forfait est franchement plus cher que l’électricité consommée (tarif   2020. Une publicité vue dans un garage Citroën annonce 3 € aux 100 km pour une petite voiture électrique. Les forfaits à 300 € ci-dessus donnent 6 € et 8,57 € aux 100 km. Pourquoi une telle différence ? Est-ce seulement dû à un kWh plus cher ?

Raison n° 1 : un deuxième fournisseur, un deuxième abonnement

Une petite voiture électrique servant au trajet domicile-travail peut être rechargée la nuit en quelques heures, au tarif heures creuses, sur une prise renforcée de 3 kW. En maison individuelle la solution est simple, le propriétaire fait installer cette prise et n’a pas besoin d’augmenter la puissance de son abonnement. Il ne paie que les kWh consommés par sa voiture.

En copropriété, la réglementation interdit de tirer un câble du compteur de son appartement jusqu’à son parking en sous-sol. Pour pouvoir recharger sa voiture, il faut installer une IRVE. C’est l’assemblée des copropriétaires qui décide de le faire ou pas. Dans l’affirmative l’opérateur d’IRVE choisi installe cette infrastructure, la raccorde au réseau public et fournit l’électricité. Le copropriétaire intéressé n’a donc d’autre choix que de souscrire un deuxième contrat de fourniture d’électricité, en plus de celui de son appartement. Il va devoir payer deux abonnements...

Quand on regarde les tarifs proposés par les opérateurs (voir ci-dessous), on est surpris de ne voir en première lecture ni abonnement, ni kWh. On voit des km ! On est surpris aussi par la modicité des sommes à payer chaque mois. C’est trompeur. Les km sont annuels mais le prix est mensuel.

L’analyse des tarifs montre qu’on peut les représenter par une droite (cf. ci-dessus), Ils comprennent donc comme chez la plupart des producteurs d’électricité :

  • une partie variable selon la consommation, c’est de l’énergie donc des kWh
  • une partie fixe (non mentionnée dans les offres, l’abonnement)

 Ce qui est perturbant, c’est que les tarifs semblent concerner des km et non pas des kWh. Pourtant c’est bien des kWh qu’on achète. Pour convertir les km en kWh et inversement, les opérateurs utilisent une voiture fictive de référence consommant 20 kWh/100 km (opérateur 1) ou 14 kWh/100 km (opérateur 2).

Pour une borne de 3,7 kW, le tarif se calcule comme suit :

Opérateur 1 : Forfait mensuel  = 15 € + N x 10 €

15 € d’abonnement + N lots de 1000 kWh annuels à 10 € par mois

Opérateur 2 :             Forfait mensuel = 20 € + N x 5 €

20 € de d’abonnement + N lots de 500 kWh annuels à 5 € par mois

1er inconvénient : on paie un coût fixe un peu élevé. Un abonnement existe bel et bien même si on ne le voit pas. Il s’ajoute à celui qu’on paie déjà pour notre appartement. Ce n’est pas le cas pour un habitant en pavillon. Ce coût fixe pénalise les petits kilométrages annuels, qui correspondent justement à l’usage le plus fréquent (trajet domicile-travail).

2ème inconvénient : la tarification au forfait. La distance qu’on parcourt n’est jamais égale au forfait. On risque de payer des kWh qu’on n’a pas consommés, ou de les payer trop cher (si forfait dépassé).

Un calcul simple montre que le kWh est facturé 0,12 €, prix heures creuses (2020) très correct. C’est bien l’abonnement qui plombe la facture. On ne paye pas que de l’énergie .

Raison n° 2 : un modèle économique qui ne joue pas en notre faveur

Je me suis demandé pourquoi les opérateurs d’IRVE, (ceux consultés) ne se présentaient pas comme des fournisseurs d’énergie électrique. La CRE donne un début de réponse. Elle encourage ces opérateurs à se présenter comme fournisseur de service plutôt que comme fournisseur d’électricité. Les raisons de ce choix m’échappent mais personnellement quand j’entends le mot service, je sors ma calculette…

Ne voulant pas vendre seulement des kWh, ils déclarent fournir un service de recharge de VE : tant de km pour tant d’Euros. Ce qui est théorique ! En réalité ils nous vendent un abonnement et des kWh qu’ils facturent au forfait, ce qui les avantage. Abonnement et kWh forfaitaires non consommés nous coûtent cher. Leur intérêt est aussi de s’installer dans les copropriétés, de préférence de façon exclusive, et pour le plus longtemps possible.

Proposition : un changement radical de la réglementation

La réglementation actuelle freine la pose de bornes de recharge dans les copropriétés car elle impose une décision de l’assemblée des copropriétaires, processus lent et incertain.

Pour accélérer la pose d’IRVE dans les copropriétés et en diminuer le coût d’usage, il faut revoir en profondeur la réglementation.

On peut penser, vue la modestie des forfaits mensuels, qu’il n’y a pas grand chose à gagner. C’est quand même 100 à 150 €/an et le gain augmente avec la puissance souscrite. Il est probable qu’une fois en place, l’opérateur augmente régulièrement ses tarifs. On peut aussi revendiquer le droit de choisir son fournisseur pour son parking, comme pour son appartement, plutôt que se résigner à être captif. Nous ne voulons pas non plus que les opérateurs nous confisquent la différence de prix entre électricité et essence.

Voici des mesures qui amélioreraient la situation en copropriété :

  • Considérer que le réseau électrique situé dans les parkings des copropriétés, en amont du compteur, fait partie du réseau public de distribution
  • Donner le droit à ENEDIS d’intervenir librement sur la partie du réseau de distribution située dans les copropriétés, à ses frais (au moins en partie), Cela lui permettrait de l’adapter en vue de la pose de bornes de recharge sans passer par une décision de l’assemblée des copropriétaires
  • Une fois cette adaptation faite, chaque copropriétaire peut choisir son fournisseur d’électricité ; celui-ci fait poser un compteur par ENEDIS (tarif aidé à prévoir), et installe la borne de recharge.
  • Le financement (environ 100 € par place de parking) peut se trouver en diminuant les subventions allouées aux éoliennes, devenues rentables.

Ces propositions sont loin d’être irréalistes.

La partie de n’importe quel réseau, eau, gaz, l’électricité, fibre, située dans notre maison ou immeuble, en amont du compteur, est déjà à la charge du fournisseur. Je constate par ailleurs que la fibre est arrivée dans nos logements, sans que les copropriétaires n’aient eu besoin de se réunir pour donner leur accord. Et sans qu’on paie quoi que ce soit.

Une installation d’IRVE, conforme à l’esprit de ces propositions, a été faite à Ecully près de Lyon. ENEDIS a posé le réseau nécessaire dans les parkings d’une résidence, à ses frais pour les trois quarts. Chaque copropriétaire a ainsi le choix de son fournisseur de recharge. L’installation est prévue pour 250 recharges simultanées. (connaissancedesenergies.org) ENEDIS dit réfléchir à généraliser ce type de service, en visant en priorité les ZFE.

Le choix des immeubles à câbler pourrait se faire en réponse à la demande de copropriétaires, de producteurs d’électricité, ou d’élus. Les mesures proposées permettraient aux élus d’accélérer le remplacement des voitures thermiques par des VE, en adoptant une politique volontariste d’électrification des parkings d’immeubles, et la pose de bornes de recharge dans les rues, pour les habitants sans parking privé.

Selon Nicolas Meilhan de France Stratégie, expert en mobilité, le principal frein au développement de la voiture électrique en ville est qu’il faut avoir un parking équipé pour la recharger. Le problème n’est pas la rareté des bornes sur la voie publique. La VE est bien adaptée au trajet domicile-travail, souvent moins de 100 km par jour. Quelques heures la nuit sur une prise standard renforcée suffisent à la recharger chez soi, à condition qu’il s’agisse d’une petite voiture. C’est ce type d’usage sobre, sans  complexité technique qu’il faut encourager. Les automobilistes feront des économies et l’air des villes sera moins pollué.

Daniel Beaucourt, novembre 2021

Situation désespérée d’un Fontenaisien et de sa famille pour avoir un logement

Je suis un jeune Fontenaisien de 30 ans, marié et père de deux enfants scolarisés à l’école maternelle des Pervenches à Fontenay-aux-Roses.

Cela fait 3 ans que nous avons contacté le CCAS (Centre communal d’action sociale) de Fontenay qui est au courant de ma situation. Il m’a envoyé à la Circonscription de la Vie Sociale de Bagneux

J’ai ensuite été envoyé à l’Urgence Sociale (Tél 115). Celle-ci m’a affecté un logement d’urgence à l’hôtel les Cottages de France Longperrier en Seine et Marne. Ci-joint mon affectation.

Ceci correspond uniquement à une chambre dans un hôtel, de 11 m2, mais qui n’est pas du tout adaptée à une famille de 4 personnes avec 2 enfants, âgés de trois et quatre ans.

Mon épouse étrangère, en pleine phase d’intégration et d’apprentissage des valeurs de la France fut outrée et très blessé par ce manque de compassion à son égard et aura beaucoup de difficultés à assimiler quoique que ce soit.

Faut-il encore qu’elle se remette de cette expérience unique pour elle qui croyait me suivre en France, pays des droits de l’homme quand son pays d’origine respecte plus ses droits et se souci des plus défavorisés que le pays des droits de l’homme.

J’ai toujours travaillé mais malheureusement pas assez pour pouvoir me permettre de louer dans le privé.

Je constate amèrement qu’aucune entité d’aide sociale n’existe à Fontenay aux Roses, et que les Fontenaisien qui nécessitent une prise en charge plus ou moins importante selon la situation, sont gentiment dirigées vers la Circonscription de la Vie Sociale à Bagneux qui eux sont incapables d’aider puisqu’eux même ont besoin d’aide.

[NDLR] : La  Circonscription de la Vie Sociale dépends du Conseil Général des Hauts de Seine. Effectif : une seule personne. Un appel n’est pas gratuit et coute 2.99 €

J’espère également être aider à trouver une assistante sociale à Fontenay-aux-Roses qui n’existe pas comme dans beaucoup de communes de France.

Nous voudrions rester à Fontenay aux Roses ou pas loin pour continuer d’envoyer nos enfants à l’école des Pervenches.

Nous aimerions être dirigés vers une structure sociale qui pourrait m’ accompagner dans mes démarches , afin de trouver un logement et reprendre une vie normale et pour que mon épouse puisse envisager de  travailler .

Mouhadh Djelali

Projet de rénovation du Mail Boucicaut : des bases non maîtrisées et une communication incohérente !

Le projet de rénovation du mail Boucicaut est un projet structurant pour Fontenay-aux-Roses et mérite d’être pris au sérieux. Or, les différentes communications récentes de la mairie me laissent perplexe quant à la maîtrise des éléments de base du mail Boucicaut.

Vous trouverez dans cet article un florilège de quelques tweets du maire ainsi qu’un extrait de la tribune de la majorité sur le projet de rénovation du mail Boucicaut

Les tweets du maire sur le projet de rénovation du mail Boucicaut font suite à un article (http://www.ateliersfontenaisiens.fr/un-nouveau-gratte-ciel-a-fontenay-aux-roses) de Gilles Mergy.

Le 26 mai 2021 à 11h09, le maire  tweète le message suivant :

Message surprenant car les conseillers syndicaux des immeubles du mail Boucicaut ont eu une présentation le 5 janvier 2021 où il est présenté la construction d’un immeuble entre les 101 et 105 rue Boucicaut.

Voici un extrait de cette présentation où il y a présence d’une tour devant contenir une trentaine de logements.

Cette présentation est d’ailleurs disponible sur le site de la ville :

https://www.fontenay-aux-roses.fr/fileadmin/fontenay/MEDIA/environnement/urbanisme/Mail_Boucicaut/FAR_MAIL_BOUCICAUT_-_presentation_operation_05.01.21.pdf

À noter que sur la présentation, l’immeuble fait la même taille que le 101 rue Boucicaut, c’est-à-dire 7 étages et finalement , nous avons appris entre temps que cette tour devrait faire 10 étages soit à peu près la même hauteur que le 105 rue Boucicaut à 1 étage près.

Mis devant ses contradictions, le maire change d’angle et finalement poste un message quelques minutes plus tard à 11h54 disant que « l’hypothèse d’une construction visant à combler l’espace mort entre deux immeubles est sur la table ».

Une nouvelle fois, un message bien surprenant venant de la part du maire. En effet, deux informations importantes interpellent.

Premièrement, l’hypothèse d’une construction.

Il est étrange de parler d’une « hypothèse » le 26 mai 2021 alors qu’un appel d’offre a été fait pour un « marché de maîtrise d’œuvre relatif à la construction d’un immeuble d’habitation de 10 étages composé de 30 logements avec commerce(s) en rez-de-chaussée et en toiture et parking souterrain. » entre  le 25 mars 2021 et le 26 avril 2021.

Voici la fiche de l’appel d’offre :

Cet appel d’offre est consultable sur le site “achatpublic” via le lien :

https://www.achatpublic.com/sdm/ent/gen/ent_detail.do?selected=0&PCSLID=CSL_2021_4dhkc9J1kH

Nous pouvons nous étonner du lancement de cet appel d’offre alors que la vente du terrain pour la construction du nouvel immeuble n’a toujours pas été actée au sein de l’ASL et qu’il est censé y avoir une concertation publique sur la rénovation du mail Boucicaut.

Pour rappel, l’ASL est une Association Syndicale Libre représentant un groupement de propriétaires fonciers. Elle chapeaute tous les immeubles et locaux commerciaux du mail Boucicaut et gère les espaces commun sur lesquels circulent les piétons.

Cela signifierait-il que, quoiqu’il arrive, la mairie prévoit de faire construire un immeuble ici et donc que la concertation ne servirait pas à orienter vers cette solution plutôt qu’une autre ?

Deuxièmement, la notion d’« espace mort ».

Là encore, cette expression est surprenante et démontre une méconnaissance du mail Boucicaut.

En effet, l’« espace mort » entre le 101 et le 105 rue Boucicaut est composé d’un quai de déchargement/chargement permettant entre autres de stocker les matériaux et autres matériels lors des travaux sur les immeubles du 91, 101 et 105 rue Boucicaut.

Il permet ainsi de sécuriser le stockage, d’éviter d’encombrer la rue Boucicaut et par conséquent de sécuriser le passage des piétons.

Vue du quai de déchargement/chargement

Et enfin, il y a un espace poubelles fermé qui permet de stocker des poubelles du 101 rue Boucicaut du fait du manque de place au sein de l’immeuble pour les stocker.

La suppression de cet espace entraînerait un problème de logistique qui impliquerait de trouver un nouvel espace poubelle. Soit ce nouvel espace devra se trouver sur le mail Boucicaut soit encombrer encore un peu plus les trottoirs de la rue Boucicaut. Dans le cas où cet espace disparaîtrait les poubelles devront se trouver sur l’espace public livrées à elles-mêmes avec tous les problèmes que cela peut engendrer.

Photo de l’espace poubelles jouxtant le pignon nord du 101 rue Boucicaut

Enfin, nous arrivons au dernier message de la majorité qui cette fois-ci n’est pas sur Twitter mais dans la tribune la majorité dans le Fontenay Mag du mois juin 2021.

Voici l’extrait :

Nous pouvons nous étonner que pour un projet dont les premières réunions ont démarré en mars 2017, les études de faisabilité technique et financière soient en cours tout en sachant que le projet aurait déjà coûté 2 millions d’euros à la ville (voir la diapositive « Le projet – la nouvelle construction en début d’article issu de la présentation du 5 janvier 2021).

Dans ce paragraphe, une inexactitude s’est glissée. En effet, il y est dit que le positionnement d’un nouvel immeuble entre les deux « pignons borgnes » des 101 et 105 ferait débat. Or, comme vous pouvez le constater sur la photo ci-dessous, le pignon nord du 101 rue Boucicaut n’est pas « borgne ».

Vous pouvez constater que le pignon nord du 101 rue Boucicaut est composé de plusieurs ouvertures dites de souffrance permettant de faire rentrer la lumière naturelle dans les pièces comportant ces ouvertures. Ce pignon n’est donc pas borgne et la présence d’un immeuble de 10 étages privera ces pièces de lumière et aura un impact négatif sur la valeur de ces appartements.

Les habitants du 101 ne seront pas les seuls impactés concernant la perte de luminosité et par la baisse de valeur de leur appartement. En effet, cette tour privera les logements présents dans le renfoncement du pignon Est du 105 rue Boucicaut d’une très grande partie de luminosité et aura un impact catastrophique sur la valeur de ces appartements.

Photo du pignon Est du 105 rue Boucicaut.

Il serait intéressant de savoir dans quoi ont été dépensé les 2 millions d’euros évoqués lors de la présentation du 5 janvier 2021, montant élevé et surprenant quand nous voyons le manque de connaissances de base sur le mail Boucicaut de la part du maire et de son équipe.

De plus, la phrase : « le positionnement d’un nouvel immeuble […] » montre bien que d’après la majorité, la construction de la tour de 10 étages n’est pas une hypothèse et que, seule, la position de l’immeuble pourrait évoluer via la concertation. La place sur le mail Boucicaut étant déjà très restreinte, il ne faut pas s’attendre à ce que cet immeuble soit à une place différente que celle indiquée lors de la présentation.

Comme je l’avais évoqué dans un article précédent (cf https://www.nouvellesdefontenay.fr/point-et-rappel-sur-le-projet-de-renovation-du-mail-boucicaut/), les habitants du 101 rue Boucicaut sont majoritairement contre et ont des arguments à faire valoir mais la mairie qui clame haut et fort respecter les Fontenaisiennes et les Fontenaisiens prendra-t-elle en compte l’avis des habitants du mail Boucicaut ? Nous le saurons bientôt….

Mikaël Coïc

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (18 ème document) : Un peu d’humour sur la T.F. : Taxe Foncière ou Taxe Fictive ? Petite valorisation quasi-objective du bâti, l’actuel et le futur

Monsieur Candide : Pourquoi dites-vous : TF : Taxe Foncière ou Taxe Fictive ?

L’économiste de gauche Thomas Piketty (« Le Capital au XXIème siècle, …), prônant une augmentation des impôts pour, selon lui, restaurer les finances de l’Etat français, a proposé que les propriétaires d’un logement, après remboursement des emprunts, paye, au titre de l’impôts sur le revenu (IRPP), un pourcentage du loyer qu’ils sont censés se verser à eux-mêmes en n’ayant rien à payer en conséquence de l’occupation gratuite de leur propre logement (avantages en nature, …).

Je n’aurais pas dû dire « taxe fictive » mais taxe sur des revenus fictifs !

Monsieur Candide : ce raisonnement est scandaleux !

C’est pourtant l’approche qui est, depuis longtemps, quasiment retenue pour calculer la base (ou l’assiette) de la Taxe Foncière.

Détermination des valeurs locatives pour le calcul de la taxe foncière :

La taxe foncière, pour les propriétés bâties, est calculée à partir de la “valeur locative cadastrale du bien” valeur qui représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges. Et c’est sur cette valeur locative très théorique, que s’applique le pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales, les communes essentiellement.

Revalorisation annuelle :

En sus d’une réévaluation globale annuelle au titre de l’inflation, réévaluation décidée au niveau national, les logements font l’objet de revalorisations ponctuelles des bases locatives afin de prendre en compte les changements survenus. Ces revalorisations concernent majoritairement des appartements car un même immeuble connait chaque année, en général, un appartement (ou plus) mis en vente et le montant de la transaction peut documenter une révision des valeurs locatives des biens voisins. Régularisations gérées par les Services des Impôts dépendant de l’Etat et non par les services financiers des villes.

Ce n’est pas la même approche pour les maisons, en général toutes différentes, pour lesquelles les révisions sont rares et s’inscrivent principalement en conséquence d’une demande d’autorisation pour travaux. Ce n’est alors pas la modification qui alors est valorisée mais l’ensemble de la maison, modifications inclues après travaux, généralement par décision conjointe Fisc / Ville en Commissions Locales des Finances Publiques.

Il se trouve que Fontenay qui connait beaucoup plus d’appartements que de maisons est donc favorisée, dans ses finances municipales, par une mise à jour régulière des bases.

Nous pouvons écrire que les appartements semblent ainsi proportionnellement plus taxés que les maisons.

Notons, en dernier point sur ces généralités fiscales, que l’endettement sur le bien immobilier concerné par la TF n’est pas déductible de la valeur du patrimoine-assiette tandis que les frais financiers liés à l’acquisition le sont des revenus taxables en impôts sur le revenu (avec plafonnement). Comprenne qui voudra !

Autre question : pourquoi n’assoir le revenu de la commune que sur le seul patrimoine immobilier ? Deux Fontenaisiens ayant le même patrimoine mais avec une répartition distincte immobilier/mobilier ne contribueront pas de la même manière aux dépenses de la ville où ils habitent : où est la logique ? La société, surtout aujourd’hui, n’est pas uniquement une société de propriétaires immobiliers !

Biens immobiliers : maison, appartement, copropriété, terrain à bâtir

Biens mobiliers : meubles, biens précieux, électroménager, décoration, biens électroniques, actions.

Divagation humoristico-fiscale sur la valorisation d’un bien :

Avec humour, nous soulignerons simplement ce que le lecteur aura compris :  en matière de Taxe Foncière, il y a un parallélisme marqué entre le calcul de la Taxe Foncière et l’approche de Thomas Piketty, les Français étant taxés en TF sur un loyer qu’ils ne perçoivent pas.

Nous mentionnerons également le problème compliqué de la valorisation d’un bien immobilier et notons que, à côté de la méthode spécifique à la Taxe Foncière (la valeur locative), le fisc retient des approches différentes selon l’impôt concerné :

  • Valeur « historique» basée sur le prix d’achat minoré des amortissements pour l’impôt sur les résultats des sociétés,
  • Détermination par comparaison avec des biens similaires pour l’ex-ISF, Impôts Solidarité sur la Fortune, ou sur l’actuel IFI Impôt sur la Fortune Immobilière,
  • Autre méthode dite de la « valeur actuelle» qui consiste en la valorisation par actualisation à taux financier usuel des loyers normaux futurs sur le marché durant une période d’utilisation usuelle du bien. Usage plutôt rare en finance franco-française mais s’appliquant en finance internationale.
  • Successions: estimation aux dires des héritiers en conservant une logique opposable au fisc.  Si, préalablement, il y a eu division entre usufruit et nue-propriété, ce sont les usufruitiers qui payent la taxe foncière mais les nus-propriétaires doivent payer les grosses réparations valorisantes (même s’ils n’ont pas de revenus).
  • Conséquences du COVID: si votre logement a pris de la valeur en conséquence des taux de financement actuels très bas ou de l’évolution récente des prix en conséquence du COVID (terrasse, jardin, bonne exposition, arrivée à Fontenay des Parisiens, …), vous n’avez aucune obligation à conduire une opération de réévaluation de l’assiette correspondante : qui aurait l’idée de taxer sur une valeur éventuellement juste mais potentiellement ponctuelle ?

En synthèse, un même bien peut avoir plusieurs valeurs différentes pour le fisc et, dans l’hypothèse d’une vente, le vendeur et l’acheteur auront également une vue distincte.

La valeur d’un bien n’est ainsi pas (ou mal) connue mais sera taxée avec un taux très précis 27.73% qui représente désormais, en 2021, la somme de la Taxe Foncière Communale et de l’ancienne «Taxe Foncière Départementale » qui vient se fondre dans la taxe communale.

Ceci après la réforme fiscale de 2021, suite à la disparition progressive de la Taxe d’Habitation.

2020 :
Ancienne part communale : 17.50%
Ancienne part départementale : 7.08%
Nouvelle part communale : 24.58 %

2121 : Taxe sur le foncier bâti : 27.73% (après augmentation de 3.15%).

En synthèse sur ces divagations fiscalo-philosophiques, nous conclurons en soulignant que « taxer le capital » peut se comprendre mais comment le valoriser ? La taxation du revenu est beaucoup plus précise et moins subjective puisqu’il y a transfert d’argent.

La taxation du capital ayant une valeur morale, il faut bien taxer même au travers de calculs faux, ce qui n’empêchera pas ensuite d’en taxer le revenu. « Double taxation » diront certains !

Valorisation de la base locative par habitant des villes de Vallée-Sud-Grand-Paris :

Nous avons dit et affirmé que Fontenay manquait de bases taxables : confirmons aux incrédules :

Par commune, nous avons repris :

  • La base nette totale de la Taxe Foncière (dernière base en ligne : année 2019)
  • La population à fin 2020

et nous avons calculé la valeur moyenne du patrimoine utilisé par chaque habitant (et non par foyer).

Constat : Il apparait ainsi que, comme déjà indiqué, Fontenay connait la base immobilière la plus basse par habitant. En clair, l’immobilier y est de moindre qualité qu’ailleurs, le fisc dixit !

Cette situation, répétons-le, résulte de quatre facteurs principaux :

  • Impact d’un taux de logements sociaux plus élevé que dans les autres villes
  • Impact de la transformation de logements privés en logements sociaux par la municipalité de 2010 (ventes ICADE)
  • Logements privés majoritairement anciens
  • Quasiment aucune construction depuis trente ans.

Les responsables se reconnaitront !

Confirmation par comparaison de l’âge moyen de l’immobilier entre les dix villes de Vallée-Sud-Grand-Paris et Fontenay, comparaison portant en nombre et %, sur la répartition chronologique des périodes de construction pour les appartements en résidence principale :

Ce tableau confirme, lui aussi, que le bâti à Fontenay pose problème : il n’est pas à la hauteur de celui des villes voisines.

Cette ancienneté du bâti Fontenaisien se caractérise, entre autres, par des manques d’ascenseurs (particulièrement pour les nombreux immeubles en « rdc +4 ») et conduit à un déménagement des gens de plus de 75 ans devenant incapables de monter des escaliers.

Evolution récente de l’assiette TF de Fontenay. Comparaison :

Il ne faut cependant pas désespérer totalement. Cette situation, résultat de 25 ans d’immobilisme, est aujourd’hui en évolution modeste mais favorable : entre 2018 et 2019, la Ville accroit le niveau de ses assiettes fiscales de 1.82% quand le Territoire VSGP ne les accroit que de 1.43%.

Notons cependant que ce 1.82% Fontenaisien correspond à une augmentation de 1.2% par prise en compte au niveau national de l’inflation (avec indexation automatique) et de 0.62% en volume, ce qui est largement insuffisant pour affirmer, comme le font certains) que la Ville appartient aux « bâtisseurs » ou autres promoteurs.

Fontenay est enfin sorti de son immobilisme.

Monsieur Candide : Fontenay, quelle évolution à terme sur les finances de la Ville ?

La construction, à terme, de 2.000 logements conduit à majorer les bases fiscales et à dégager un complément de taxes foncières pour la Ville ; le calcul prévisionnel est à la fois difficile et risqué mais on peut raisonnablement estimer que l’augmentation sera de l’ordre de 2.5 à 3 millions d’Euros :

Une autre approche par extrapolation à partir de la situation actuelle donne un résultat de 2.400.000€, le problème étant le choix du coefficient d’amélioration de l’habitat fixé ici à 1.30 (voir ci-après).

Coefficient amélioration de l’habitat : les nouveaux logements étant plus modernes, plus confortables, l’assiette fiscale unitaire est majorée de ce fait : La première méthode de calcul, ci-dessus, basée sur un loyer à rendement brut de 2.5% avant charges pour 50% (rendement net de 1.25% assez prudent), conduit à une taxe unitaire de 1.250€ par logement à comparer à 821€ sur le parc actuel (parc privé uniquement). En ce sens, le coefficient lié à l’amélioration de l’habitat serait de 1.5 (1.250/821).  Le calcul ci-dessus avec 1.3 et une TF unitaire de 1.205 € est donc conservateur.

Ce coefficient qui se mesure par l’écart entre la TF sur le parc actuel et celle sur les constructions neuves montre l’écart de qualité entre le bâti actuel ancien et celui à bâtir. D’où confirmation, une fois de plus, de l’état non satisfaisant du bâti actuel.

Monsieur Candide : Avec cette construction de 2.000 logements, d’autres hausses de recettes fiscales pour la Ville viendront-elles s’ajouter ?

Le parc immobilier actuel (maisons + appartements) est d’environ 11.500 logements :

  • 1916 maisons
  • 8590 appartements en résidence principale
  • Environ 1000 logements en résidence secondaire

Gain sur la Taxe sur les transactions immobilières : 250.000€

Quelques années après livraison, les nouveaux logements feront l’objet de ventes avec perception de la taxe sur les mutations par la Ville.

Gain sur la Dotation Globale de Fonctionnement : 750.000€ (ce n’est pas une taxe mais une dotation) :

Récapitulatif des compléments de ressources pour la Ville :

La construction de 2.000 logements nous conduit ainsi à un accroissement des ressources de 3.500K€, au terme de 5 à 10 ans, délai de construction et d’exonération temporaire pour logements neufs (2 ans) et pour des logements neufs à haute performance énergétique (5 ans).

Monsieur Candide : Mais il y aura des hausses de charges ?

Assez peu. L’élément principal des dépenses de la Ville concerne les jeunes et nous avons montré que cette population est en décroissance ;  les charges de la Ville pour les crèches, les écoles, les services aux jeunes vont ainsi aller en baissant et  les nouveaux logements vont plus permettre d’écarter des fermetures de classe que demander des ouvertures.

A contrario, on pourrait penser que l’arrivée dans les écoles d’enfants ayant acheté des appartements à 6.500€/m² conduira à une minoration de l’impact du « quotient familial » sur les facturations de la mairie et, à titre d’exemple, que le prix moyen de facturation de la cantine scolaire augmentera.

Monsieur Candide : Quel sera l’impact de cette amélioration des ressources pour la Ville ?

Le complément de ressources, nous venons de le voir, sera de l’ordre de 3.5M€ montant qu’il convient, en premier, de comparer au budget de la Ville (37 Millions). Cette hausse de quasiment 10% permet d’affecter un complément de ressources dans des actions relevant du fonctionnement (social par exemple) ou dans les investissements. Les Conseils Municipaux futurs en décideront.

L’épargne nette, ce qui reste en caisse quand la Ville a tout payé y compris son annuité de dettes, base de l’auto-financement des investissements, oscillait entre 400 et 600 K€ avant COVID, sur les années 2018-2019.

La construction de 2.000 logements et la majoration de l’épargne nette de ces mêmes 3.5 M€ (dans l’hypothèse d’affectation à 100% en financement des investissements) permettraient à la Ville de disposer d’au auto-financement de +ou- 4M€ (3.5+0.5) à comparer à des investissements récurrents de 8 millions / an environ (le niveau actuel de 11 M€ méritant les remarques déjà mentionnées).

En conclusion, toute chose restant égale par ailleurs, nous pensons avoir confirmé ici que la Ville connait actuellement un niveau de charges (légèrement) disproportionné par rapport au niveau de sa population. En vocabulaire de « gestionnaires », on dira qu’elle se situe en dessous du « point-mort », niveau d’activité minimal au-dessous duquel on perd de l’argent. La solution que nous proposons n’est pas de baisser les charges (impact limité et approche non stratégique) mais de relever les ressources par construction de 2.000 logements.

Nous avons noté les remarques venant contre cette approche, remarques relevant de « l’écologie » même si ces remarques ne prennent pas en compte les gains en énergie de bâtiments neufs mieux isolés que les anciens …

Nous soulignons les aspects positifs dans le domaine social : agencement des logements lié aux structures sociales d’aujourd’hui et non à celles des années 1960, présence absolue d’ascenseurs face à une population vieillissante, …  Qualité (mesurée par la Valeur Locative) des logements au niveau le plus bas du Territoire VSGP, Bagneux faisant mieux.  Insistons sur le fait, déjà rappelé, que les seniors de plus de 75 ans quittent la Ville.

Les marges financières permettront soit de réaffecter des ressources dans le domaine social soit d’augmenter les investissements ou d’en favoriser le financement.

Double intérêt : humain en relogeant correctement les gens, financier en réhaussant les ressources de la Ville, c’est-à-dire de la communauté des habitants.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements sociaux 2014-2020

Sécheresse de l’été 2020. Etat de catastrophe naturelle non reconnu à Fontenay, à la différence de toutes les communes voisines dont Chatillon : Microclimat particulier à Fontenay, ou négligence et inefficacité du Maire ?

Le journal officiel du 7 mai 2021 a publié un arrêté   ministériel* en date du 20 avril 2021.

Cet arrêté porte reconnaissance, pour un certain nombre de communes, de l’état de catastrophe naturelle suite aux dommages causés par des mouvements différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols en 2020, principalement entre le 1 juillet et le 30 septembre.

Deux listes sont annexées à cet arrêté* :

– Une liste des communes faisant l’objet d’une constatation de l’état de catastrophe naturelle pour ce risque et aux périodes indiquées.
– Une seconde liste de communes dont les demandes de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ont été rejetées pour ce risque.

7 des 11 communes de notre territoire sont concernées, voir carte ci-avant, dont toutes les communes entourant Fontenay, soit Chatillon, Bagneux, Bourg La Reine, Sceaux, Antony, Chatenay-Malabry et le Plessis-Robinson.

Les habitants de ces communes ont jusqu’au 17 mai 2021 inclus, pour contacter à ce sujet leur assurance.

La sécheresse a-t-elle miraculeusement épargné Fontenay qui est pourtant fortement concernée par ce risque (voir carte** des risques annexée   au PLU) ?

La réponse est donnée par la seconde liste de communes : La ville de Fontenay n’a pas demandé cette reconnaissance !

Négligence du Maire, dû à son désintérêt pour Fontenay et/ou conséquence du cumul des mandats ? Le maire est en effet aussi conseiller départemental, Vice-président du Territoire, Conseiller Métropolitain du Grand Paris. Cette boulimie de mandats montre son inefficacité !

En tout cas les habitants des maisons affectées par ce risque lors de l’été dernier, ne pourront pas se retourner vers leurs assurances.

Les propriétaires fontenaisiens vont subir l’augmentation de 18% de la part communale de la taxe foncière, qui compense le refus d’imposer au promoteurs une taxe d’aménagement au taux maximal ( 5% ou 9% au lieu de 20% comme à Bagneux ou à Clamart). Ils payeront en plus les travaux de consolidation de leur maison.

Suzanne Bourdet    Michel Faye

https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=GBvgUKHKeeZs1ZeR0qI6hGtNZ…

** https://www.fontenay-aux-roses.fr/fileadmin/fontenay/MEDIA/environnement…

Vois aussi : Sécheresse : catastrophe naturelle reconnue pour 13 communes des Hauts-de-Seine

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 16 ème document) : Le budget 2021 et la situation financière de la Ville

1- La situation en France

Pour étudier les Finances de la Ville, il faut placer ce sujet dans le cadre économique général de la France :

  • La croissance baisse structurellement (avant même le COVID) :

  • Le déficit est continuel depuis 1974 :

  • L’endettement de la France croit :

  • L’inflation devient nulle voire négative

Synthèse : Dans ce cadre national, l’Etat, endetté aujourd’hui à 125% du PIB, va manquer d’argent et il est évident que les ressources à percevoir par les villes ou collectivités locales vont continuer à aller en décroissant, l’évolution de l’enveloppe pour la Dotation Globale de Fonctionnement en témoignant avec une baisse de 11.5 milliards d’Euro :

Pour fixer les ordres de grandeurs, l’impact attendu pour notre Ville de Fontenay s’élèverait (en moyenne théorique mathématique) à 4.6 millions d’euros sur un budget de 37M€.

Cette baisse de la Dotation Globale de Fonctionnement étant à cumuler avec les diminutions à connaître sur les autres postes liés au fonctionnement des villes et aux aspects sociaux.

2- Les données socio-économiques « clés » de la Ville de Fontenay

La ville se caractérise par plusieurs éléments majeurs historiquement non favorables et déjà mentionnés dans nos articles précédents :

  • 20- Stagnation de la population :

Nous avons montré les régularisations à apporter à cet historique de l’INSEE mais, en considérant que la population actuelle est d’environ 25.500 habitants, la croissance reste, en 50 ans, quasi-nulle. (Voir document N°1).

  • 21- Appauvrissement de la population de Fontenay (seul cas des communes de VSGP) :

Conséquence de la vente des immeubles ICADE (voir document N°2)

  • 22- Une activité économique faible:

Impact du fait d’un désintérêt de plusieurs maires successifs peu intéressés par le développement économique (1945-2014 – voir document N° 13) :

  • 23- Des assiettes fiscales en stagnation :

En sept ans, les bases fiscales de Fontenay augmentent de 1.9% quand cette même donnée pour Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) augmente de 18.8% :

Sur ce point, nous notons ainsi sur le rapport officiel joint aux « Comptes Administratifs » de la Ville pour 2020 :

« Les recettes de taxe d’Habitation et de Taxe Foncière sont inférieures au niveau estimé en raison notamment de bases définitives inferieures aux notifications prévisionnelles ».

Le tableau ci-dessous justifie cette affirmation mais montre également que la « densification » mesurée par l’évolution des assiettes fiscales en foncier …. se limite à +0.91% ! Faible résultat pour des « densificateurs » !

Différents articles publiés en mentionnant l’insuffisance d’assiettes fiscales à Fontenay nous donnaient, hélas, raison. Cette ville n’a que peu de bases taxables !

Il faut construire ou fermer des services publics ! Investir, c’est d’abord construire !

3- L’évolution récente : L’impact du COVID sur recettes et charges :

  • Baisse des recettes : de l’ordre de 1.1 Million d’Euro du fait de repas scolaires non facturés, des baisses dans l’encaissement des droits sur les mutations immobilières (baisse des ventes du fait du confinement, …), …
  • Hausse des charges entre 1 et 1.5 M€ en frais de nettoyage majorés pour lutter contre la pandémie, achat de masques, de gel, primes au personnel de la mairie, ….

4- Le budget proposé pour 2021 :

Il convient de distinguer entre le budget de fonctionnement et le budget d’investissement :

40- le budget de fonctionnement.

Charges :

Ce budget, pour ce qui concerne les charges, n’appelle pas, de notre part, de remarques particulières. Bien entendu, chacun peut dire ou écrire qu’il mettrait moins d’argent sur tel poste et plus sur tel autre mais le seul élément importantissime à terme est le maintien de la masse salariale (deux tiers du total des charges), masse qui continue à être maintenue et qui ne s’est accrue que de 3.94% en 6 ans.

Il est évident que le COVID, sur 2021 venant après 2020, continuera à créer ou augmenter des coûts spécifiques (gel, masques, … ) et à baisser des recettes. Nous ne contestons pas les chiffres retenus.

Recettes :

  • La Ville, comme toutes les autres, risque de voir la Dotation Globale de Fonctionnement (DGF) baisser en conséquence de décisions nationales sur la diminution des dépenses de l’Etat.
  • La Ville connaîtra une poursuite de la baisse des « facturations » du fait du COVID par exemple sur le restant scolaire avec la baisse des fréquentations et du fait d’un prix moyen facturé en diminution par l’impact du « quotient familial » sur une population dont le niveau économique baisse. Les frais fixes, les salaires du personnel, restent (heureusement) constants.
  • Une revalorisation annuelle « nationale » des bases fiscales limitée (impact inflation).
  • Une absence d’élargissement des bases fiscales par des constructions neuves encore très limitées (à peine deux à trois immeubles achevés avec exonération en premières années, …).

Face à cette baisse des encaissements au niveau du Budget de Fonctionnement et en conséquence de la disparition programmée de la Taxe d’Habitation « TH », il est absolument évident que la seule variable d’ajustement relève de la Taxe Foncière (TF) et je peux jouer aujourd’hui les Cassandre en prévoyant que cette taxe va continuer à augmenter régulièrement tous les deux ou trois ans (comme c’est le cas depuis longtemps). C’est la seule ressource fiscale importante qui reste sous contrôle des villes et la moindre hausse de charge (changement de réglementation, …), la moindre baisse des encaissements ne peuvent se répercuter que sur elle.

La Taxe d’Habitation, en disparition, va progressivement être compensée par une « dotation » reversée à chaque ville mais on peut être certain que, si la compensation s’effectue à l’Euro près la première année (hypothèse), la revalorisation, ensuite, ne sera pas totalement indexée d’une année à l’autre …  Chaque commune, au vu de l’écart négatif croissant, ne pourra répercuter la dérive constatée que sur la Taxe Foncière …

Dit autrement, la dotation venant en remplacement de la Taxe d’Habitation pour les Villes sera financée centralement (entre autres et principalement) par l’impôt sur le Revenu (IRPP), impôt progressif. Ainsi, avec la disparition de la TH et la hausse de l’IRPP, l’aspect démocratique de la progressivité de l’impôt y gagnera.

En synthèse, la hausse de la Taxe Foncière résulte de données objectives et le vrai problème du budget 2021 n’est pas là : certains Fontenaisiens, les plus modestes, payeront moins d’impôts et les plus riches payeront plus. On peut ne pas être d’accord.

Le niveau de Taxe Foncière par habitant reste l’un des plus bas du Département :

Petit détail statistique : 3000 logements sociaux de Fontenay sont peu taxés et 1.400 sont totalement exonérés jusqu’en 2025 (exonération sur les logements résultant des ventes ICADE de 2010).  Le faible niveau moyen constaté ci-dessus demanderait ainsi à être complété par les niveaux connus réellement par les contribuables concernés et payant ladite taxe dans sa plénitude !  (Pour les statisticiens : quel est l’écart-type par rapport à la moyenne ?).

Ce problème existe dans les autres villes mais le phénomène ICADE a particulièrement marqué Fontenay et le taux de logements sociaux y est particulièrement élevé.

Impact de la non-construction : tous ceux qui sont contre la moindre construction neuve à Fontenay devront être cohérents et ne pas contester la hausse du taux de TF ; face au COVID,  il faut choisir : hausse des taux ou hausse des assiettes.

Le vrai problème de ce budget se trouve dans le budget d’investissement.

41- L’endettement

L’endettement est resté constant sur la période 2014-2020 et toutes les lignes d’emprunt ont été renégociées avec les banques et transformées en lignes à taux fixes au moment où ces taux étaient quasiment au plus bas.

L’annuité (« remboursement + intérêts ») est restée quasiment constante en 7 ans, de 2.263k€ en 2014 à 2.381 en 2020 (le budget 2021 n’étant pas de la responsabilité du signataire).

En synthèse, l’endettement a été maintenu et le profil des remboursements a été accéléré par remboursement du capital à amortissement constant dès la première année (régularisation sur les lignes anciennes).

42- Le budget d’investissement pour 2021 et les années à venir.

C’est là, au niveau des investissements, que se situe le problème ! Le montant des investissements prévus pour 2021 s’établit à 11.1 Millions d’Euros avec pour finalités :

Comptablement, ces 11 M€ devraient s’inscrire comme suit :

Le montant de 5.380.000 € représente la quote-part pour 2021 d’investissements s’étalant sur plusieurs années (Le sigle « AP-CP » signifie « Autorisation de Programme / Crédit de Paiement » et les sommes reprises ici correspondent aux annuités (Crédit) de paiement) :

Le montant des 11.1M€ prévu pour 2021appelle deux remarques :

  • Il est particulièrement élevé (par comparaison, il se situe généralement à 7-8 M€/an).
  • Il est à majorer du montant du remboursement de la dette 1.902K€ (montant qui ne s’inscrit pas en « fonctionnement » mais en « investissements » car les dettes ne sont causées que par lesdits investissements).

Le total atteint 13.084.410€ et le financement (recettes d’investissement) qui vient en face s’établit à 6.975.484€.

Il ne manque que 6.1M€ (dépenses de 13.084 moins ressources de 6.975 K€) pour boucler ce budget. Selon les commentaires du rapport du Débat d’Orientation Budgétaire (DOB), la solution est simple :

Le rapport du DOB, public, est mis en ligne sur le site de la Mairie et il est évident que chaque Fontenaisien va facilement comprendre ce que veut dire ce « galimatias ».

Traduisons :

  • La Ville vit avec un « fondS de roulement » de 5 Millions environ, matelas qui lui permet de connaître une trésorerie non nulle permettant de gérer sans problèmes ses variations de trésorerie (saisonnalité, salaires à une date donnée tandis que les recettes sont progressives ou à chronologie non totalement maitrisée, retard éventuel sur la réception des dotations, optimisation dans les tirages de lignes d’emprunt à long et moyen terme, …). Une partie de fonds va ainsi être prélevé. Approche acceptable pour 1 à 2 millions maximum et « bis repetita non placent», citation latine que nous traduirons par « une fois mais pas deux ! ».

Notons que ce fonds de roulement de 5M€ est à comparer à des dépenses moyennes mensuelles elles-mêmes de 4M€.  (Fonctionnement 36.4/an + Investissements 13/an soit 4M€/mois).

  • La Ville, dans la prévision budgétaire pour 2021, va augmenter son endettement, a priori de 5M€.

Notons que la ville financera ses investissements par une cession d’immobilisation (en clair : vente d’un bien immobilier) pour 1.392.000€, procédure qui ne peut, évidemment, se répéter chaque année.

L’année 2022 devrait accentuer cette dérive :

Les 5.380.000€ mentionnés ci-dessus et pointés par une flèche devraient se transformer en 7.226.500 €, cette dérive à la hausse de 1.846.500€ devant majorer les problèmes de financement.

Augmentation des besoins de financement pour 2022 :

  • Hausse des investissement pluriannuels (dits « AP-CP ») de 5.380 à 7.226K€ soit + 1.846k€
  • Arrêt des prélèvements sur le fonds de roulement de la ville (hypothèse 2021 : 1M€)
  • Absence d’immobilier à vendre en 2022 comme en 2021 pour 1.4M€
  • Total de ces trois postes : 4.2M€

En synthèse, le solde restant à financer en 2021, précisé ci-dessus pour 6.1M€ devrait atteindre 10.3M€ pour 2022, toute chose restant égale par ailleurs.

Monsieur Candide : Où est le problème ?  Où est la solution ?

Le tableau ci-dessus des « AP-CP » ne contenait en général, chaque année, que 3 à 4 lignes. Le fait qu’il soit monté à 7 lignes est, en soi, significatif d’une certaine inflation dans le nombre et le montant des investissements. Rendre la ville plus attractive constitue à la fois une nécessité et un objectif mais une certaine chronologie doit être respectée. Hâtons-nous avec lenteur !

La baisse des frais financiers constitue une opportunité mais il convient de prendre en compte que le capital doit être remboursé et que la ville connait aujourd’hui son maximum.

Trois souhaits :

  • Que les dossiers d’investissement soient suivis et pilotés par l’ensemble des élus : pour exemple, les 2M€ pour le vestiaire du rugby sont-ils nécessaires ? urgents ? Pouvait-on se limiter à moindres frais pour moins de 200 adhérents inscrits à cette section du « ballon-ovale » de l’ASF (Association Sportive Fontenay) ? Ces 2 millions représentent le prix d’une très belle maison à Fontenay alors que le terrain où se construit ce château-vestiaire appartient déjà à la sphère publique car situé sur la Coulée Verte.

  • Que les services techniques, sous-traitants et autres intervenants dans les travaux liés aux investissements prennent du retard et minimisent ainsi le montant des investissements par décalage dans le temps et transferts des dépenses de 2021 à 2022. Nous notons ainsi que, sur les 15.6 Millions d’investissements votés pour 2020, seuls 9.5 ont été réalisés, soit 61 % (pour partie en impact du COVID). Espérons, pour les aspects financiers, que 2021 connaîtra les mêmes retards. Un retard de 4 M€ et transfert de 2020 à 2021 remettraient les pendules financières à l’heure. Plagions le poète Lamartine : « Ô temps ! accélère ton vol, et vous, heures propices, hâtez votre cours » que ces 4-5 millions viennent se comptabiliser en 2022 !

  • Que les investissements soient portés …. à la charge des partenaires financiers extérieurs.

43- Développer le financement des investissements par des partenaires extérieurs :

Jusqu’en 2014, la Ville finançait,  en quasi-totalité, ses investissements sur ses propres deniers et sur son propre budget.

Depuis cette date, une approche plus large et plus dynamique a été mise en place :

  • Faire financer par le Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) qui, aujourd’hui, prend directement en charges des investissements qui, auparavant, étaient financés par la Ville. Sur la période 2021-2026, VSGP va ainsi financer 40 M€ d’investissements à Fontenay.
  • Faite financer par le Département, directement, par subventions, …
  • Faire financer « becs-et-ongles », par tous les financeurs possibles et le signataire de la présente rappelle que les 12 Millions investis dans la Maison de Retraite du Parc l’ont été sans que la Ville n’y mettent un Euro (voir document sur ce sujet)
  • Faire financer par des intervenants privés qui, en construisant, restructure l’apparence de la Ville ; exemple : la disparition du café « l’escale routière en haut de la rue Blanchard » et le dépôt en tôles rouillés voisin ….
  • Utiliser au maximum les outils juridiques développés à cet effet, sociétés publiques d’aménagement, ….

Limiter les actions à un niveau raisonnable fonction des capacités réelles de la ville à un moment où des sommes doivent peut-être être réaffectées à des aspects sociaux en cette période de pandémie.

5 – Evolution du résultat et de la dette 

Le signataire de la présente accepte totalement que, en pleine pandémie COVID, l’ « épargne nette » de la Ville devienne négative.

6- Baisse de la capacité d’emprunt :

L’ « épargne brute » (voir premier tableau)  représente la capacité de la Ville à rembourser ses dettes si elle arrêtait totalement d’investir.

En divisant la dette par cette épargne brute, on trouve la durée nécessaire, en hypothèse d’arrêt des investissements, pour rembourser. Dans ce ratio, la limite généralement admise est de 10 ans voire 12.

Ce chiffre est logique : les emprunts sont conclus sur 20 ans, la durée moyenne restant à courir est en moyenne de 10 ans (moyenne entre les dettes dues pour le solde demain matin et les plus récentes dues encore sur 20 ans).

Si la dette doit être remboursée en 10 ans et que la capacité de remboursement représente également 10 ans de dettes, tout est parfait. 12 ans représentent un maximum.

Le rapport joint aux comptes 2020 écrit : « L’utilisation de ce ratio pour les collectivités est aujourd’hui interrogée par de nombreux spécialistes ». (Page 4 du rapport). Surtout par ceux qui veulent absolument emprunter !!!!

Le rédacteur de la présente pense fondamentalement exactement l’inverse :

  • Il faut majorer partiellement les investissements pour aider à la relance de l’économie post-COVID, mais
  • Il faut rester à un niveau raisonnable et les prévisions d’investissements pour 2021 et surtout 2022 (compte tenu des opérations déjà lancées) posent interrogation.

Ces dépassements ne sont pas encore problématiques mais délivrent un message.

En conclusion, l’augmentation des impôts, et donc de la Taxe Foncière, seule taxe restant entre les mains de la Ville, résulte des circonstances liées au COVID. Si tel est le cas, nous approuvons cette hausse mais nous la contestons si son objectif est, après disparition espérée du COVID et des coûts inhérents, de dégager un autofinancement visant à faciliter un niveau d’investissement posant interrogation.  « Chi va piano va sano ! »  (Traduction : qui veut voyager loin ménage sa monture).

Stratégiquement, à côté d’une chronologie raisonnable dans les investissements, la seule solution acceptable et pérenne pour favoriser un décollage des finances de la Ville est de majorer les assiettes fiscales et non d’augmenter les taux. Basta cosi !

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances 2014-2020

Jean-michel.durand50@orange.fr

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 15 ème document) : Les Seniors de Fontenay-aux-Roses

Monsieur Candide : pouvez-vous nous parler des Seniors à Fontenay ?

Les seniors, au sens (ici) des personnes de plus de 60 ans, représentent 22.4% de la population (telle que vue par l’INSEE et avant corrections sur les « papas » non recensés et autres anomalies, …).

Ce pourcentage a augmenté de 3.0 % entre 2007 et 2017.

Le tableau suivant montre que la structure de Fontenay diffère légèrement de celle des Hauts-de-Seine avec moins de population en âge de travailler (57.5%/ 61.0%) et une population senior plus élevée (22.4%/19.9%).

Nous voyons, dans cet écart Fontenay / Hauts-de-Seine, la conséquence de nombreux facteurs, comme la faiblesse du tissu économique en notre ville.

Une analyse non plus en pourcentage mais en valeur absolue fait ressortir d’autres informations : la population des plus de 75 ans diminue, entre 2007 et 2017, tant en nombres (de 2.101 à 1.980) qu’en pourcentage (de 8.7 à 8.1%).

Cette diminution s’explique par plusieurs facteurs dont :

  • Habitat fontenaisien vieux et mal adapté pour une population âgée : faible fréquence d’ascenseurs par exemple, appartements non adaptés, éléments qui semblent conduire les habitants âgés à devoir déménager (aspect non constaté dans l’ensemble des Hauts-de-Seine, élément qui confirme notre analyse d’un bâti fontenaisien aujourd’hui plus adapté …)
  • Peu d’EHPAD ou résidences-services (voir ci-après).

Nous reviendrons sur cet aspect relevant totalement d’une volonté de l’équipe municipale jusqu’à 2014 de ne pas prendre concrètement en main ces problèmes. Une comparaison avec les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) ou de l’ensemble des Hauts-de-Seine est significative :

Le nombre de décès croit en conséquence de l’augmentation du nombre des seniors :

Monsieur Candide : voit-on un écart par sexe ?

Absolument !

La répartition hommes/femmes de Fontenay  [millésime INSEE 2017 (2015-2016-2017-2018-2019)]

Entre 20 et 44 ans, on voit que les femmes sont plus nombreuses que les hommes du fait, déjà mentionné dans un document précédent, que beaucoup de papas ne se déclarent pas en vie commune avec les mamans pour que ces dernières aient accès à des aides pour mères élevant seules des enfants.

A compter de 55 ans, c’est l’écart dans le taux de mortalité hommes/femmes qui s’impacte et, globalement, les femmes sont plus nombreuses que les hommes.

Personnes de 15 ans ou plus vivant seules en % des ménages :

L’impact du veuvage (homme ou femme) fait que le pourcentage de personnes seules atteint ainsi 31.3% pour les 65-79 ans et 53.1% ensuite (>80 ans).

Ces aspects liés au veuvage viennent augmenter le taux déjà élevé de personnes vivant seules (environ 18% des 20-60 ans).

Il est évident que l’évolution à Fontenay s’inscrit dans l’allongement de l’espérance de vie que connait la France :

Les spécialistes pensent que nous sommes arrivés à un plafond mais il va falloir que les villes, dont Fontenay, prennent en compte la hausse prévisible de la population des seniors.

Monsieur Candide : avez-vous des chiffres par quartier ?

Regardons :

On voit un parallèle non nul mais limité entre les quartiers connaissant un taux élevé de seniors et les quartiers les plus riches : Gare-La Roue étant à la fois le plus « senior » et le plus riche des quartiers.

Les quartiers des Renards et RER-Lombart (2ème et 3ème en revenus) sont « riches » avec plus de gens au travail, vraisemblablement cadres, que de la présence de retraités (8ème et 9ème).

Les revenus des retraités représentent entre 25 et 30% des revenus bruts par quartier avec un léger dépassement au Parc : en clair, les seniors, par leur retraite, ne représentent pas les premiers flux d’apport d’argent par quartier : le revenu d’activité prime partout :

(le total dépasse 100% et revient à ce niveau après les déductions pour impôts)

Monsieur Candide : quid du taux de pauvreté ? position des seniors par rapport à l’ensemble de la population ?

Les chiffres de l’INSEE relèvent que les seniors de Fontenay, par rapport à l’ensemble des Hauts-de-Seine, connaissent un taux de pauvreté inférieur à la moyenne du Département alors que c’est l’inverse pour les jeunes de moins de trente ans.

L’explication est relativement simple :

  • La population de 30 à 49 ans correspond en grande partie à la population des 43% de logements sociaux connus à Fontenay et relève d’une population qui s’appauvrit du fait des réaffectations de logements par le préfet à chaque départ ou déménagement.
  • La population des seniors correspond, pour une partie significative, aux habitants des maisons (en général propriétaires).

Il est évident que cette double explication est très générale et demanderait un approfondissement.

Nous constatons ici, encore une fois, l’écart entre :

  • Des zones HLM, la plupart « CSP Moins », jeunes, majoritairement à la périphérie de la ville
  • Des zones de maisons ou immeubles modernes (rares) avec une population âgée, relativement « CSP Plus » et logée en centre-ville ou quartiers Ormeaux, Gare, …

« CSP Moins » : ouvriers et les employés

« CSP Plus » : artisans et commerçants, les cadres, les professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires, chefs d’entreprises.

D’où la rénovation des Blagis, ou autres opérations immobilières qui visent à casser cette ségrégation sociale et géographique.

Concernant la situation économique des seniors, nous avons fait référence aux données globales de l’INSEE, données plutôt favorables aux dits seniors par rapport à l’ensemble de la population sur la base du « taux de pauvreté » ; Ce taux est particulièrement contestable car, mesurant le revenu des gens par rapport à la moyenne des revenus, il mesure les inégalités plus que le chiffre absolu de « pauvres » (c’est plus simple pour les journalistes).

La CAF, Caisse Allocations Familiales, plus précise, confirme les tendances sur la base des revenus réels et de la distribution du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou de l’AAH, Allocation Adultes Handicapés, distribution qui, à Fontenay, s’établit comme suit :

Monsieur Candide : la Ville s’est-elle préparée à ce vieillissement de la population et à l’augmentation du nombre des seniors ?

Absolument pas ! Rappelons encore une fois les chiffres :

Il est évident pour tous que le baby-boom de la fin de la guerre de 1939-1945 allait conduire à une augmentation du nombre de seniors. Tout le monde le savait sauf …. La municipalité aux affaires à Fontenay jusqu’en 2014, municipalité qui n’a absolument rien fait pour prendre en charge les nouveaux retraités qui allaient arriver en masse

Monsieur Candide : Quelle était la situation en 2014 ?

Rien n’avait été préparé ; résumons :

  • La résidence service AREPA de l’avenue du Général Leclerc connaissait des problèmes techniques et juridiques …. Et a fini par fermer.
  • Une résidence-service AREPA maintenue rue Georges Bailly
  • Un Ehpad privé connaissant des problèmes d’infrastructure technique (dont ascenseurs)
  • Un Ehpad public archaïque
  • Un nombre d’Ehpad plaçant la ville en cinquième position sur 11 au niveau du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris :

Sceaux, Clamart, Châtillon, respectivement 1er, 2ème et 3ème en nombre d’Ehpad par habitant montrent une politique volontariste.

Fontenay avec les deux Ehpad mentionnés ci-dessus reste en risque en cas de fermeture de l’un ou de l’autre.

L’Ehpad public du Parc :

2014 : Un bâtiment hors d’âge dont les chambres ne disposaient pas de cabinet de toilette individuel : tout était partagé entre deux chambres contiguës, … au moyen de deux portes d’accès ce qui multipliait les problèmes de rupture d’intimité ou de confusion de linge entre des gens n’ayant pas toujours conscience des situations. Honteux !!!!

Le directeur de l’époque, nouvellement nommé et le signataire de la présente ont lancé une opération de rénovation totale alors que la municipalité précédente avait refusé de prendre ce dossier en charge ; 12 millions d’Euro de travaux en site occupé par des résidents âgés et parfois atteints de la maladie d’Alzheimer !

Aujourd’hui, 2021, chaque chambre, refaite à neuf, avec rail de transfert, … dispose maintenant de sa propre salle d’eau personnelle.Cet établissement est resté l’un des moins chers du Département des Hauts-de-Seine.

Dans le dossier de financement des travaux pour cet EHPAD du Parc, les 12 millions nécessaires ont été trouvés par tous les moyens :

  • Recours aux financements classiques en ce domaine (Etat avec l’Agence Régionale de Santé ARS, Département, …)
  • Recours aux caisses de retraire AGIRC-ARRCO avec, en contrepartie, la réservation pour leurs retraités d’un certain nombre de lits (pour des gens qui, de toutes façons, venaient déjà s’inscrire, approche comparable à ce qui relève des « réservataires » pour le logement social où tel secteur professionnel finance en recevant en contrepartie des droits à réservation de logements)
  • Recours aux « Pièces Jaunes » de Bernadette-Chirac
  • ….

Pour l’instant, la Ville, qui n’est pas encore intervenue et reste à disposition pour les derniers besoins (sous réserve acceptation par le Conseil Municipal).

L’Ehpad privé Résidence Arcade

Elle est située 128 Rue Boucicaut. Elle a une capacité totale de 75 places :

  • 59 places en unité ouverte,
  • 16 places en unité protégée dédiées aux personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de pathologies apparentées.

Les prestations sont celles d’une résidence privée. Le tarif peut atteindre 3700 €/ mois suivant le taux de GIR

Monsieur Candide : Quid des résidences services ?

  • Comme indiqué ci-dessus, la résidence AREPA de l’avenue du Général Leclerc a fermé.
  • L’autre résidence AREPA, rue Georges Bailly, existe toujours ; C’est un établissement médico-social, accueillant des personnes âgées valides et autonomes de plus de 60 ans et proposant 70 logements. C’est la seule résidence-service aujourd’hui à Fontenay.

  • Construction d’une nouvelle résidence : Le signataire de la présente note, maire-adjoint à l’époque, a souhaité faire venir un autre intervenant pour construire une deuxième résidence-services pour personnes âgées dans la ville mais le dossier de construction fait, depuis quatre ans, l’objet de multiples recours, certains ayant pensé, comme d’habitude, que leur situation personnelle valait mieux que de reloger des gens ne pouvant plus rester en leur domicile personnel mais se trouvant trop jeunes pour aller en EHPAD. « Halte à la construction ! les seniors, on s’en f… ! » même si 73 seniors peuvent y trouver accueil.

Ce dossier va être débloqué. Merci, sincèrement, à tous ceux qui ont aidé.

Monsieur Candide :  Quid du Centre communal d’action sociale (CCAS) ?

Ce Centre constitue un lieu ressources, d’accueil et d’information pour toutes les personnes en difficulté, âgées ou handicapées.

 

Le CCAS sait aider au maintien à domicile avec :

  • Aide à domicile
  • Portage des repas à domicile
  • Téléassistance

Conclusions

L’augmentation du nombre de seniors va poser problème, à Fontenay comme ailleurs.

Il y a un départ des Fontenaisiens de plus de 75 ans : cela confirme l’inadéquation entre seniors vieillissant et bâti ancien (multiples immeubles 4 étages sans ascenseur … )

Il y a un manque de solutions pour les personnes âgées, malgré ce qui a été réalisé ou en cours.

Amicalement envers tous les Fontenaisiens …. dont les Seniors.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020

Jean-michel.durand50@orange.fr

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 14 ème document) : Pourquoi cette polémique sur la taxe d’aménagement ? Légalité, ségrégation sociale, impact historique.

Monsieur Candide : que pensez-vous de la proposition émise par certains Fontenaisiens de porter la taxe d’aménagement de 5 à 20% ?

Cette hausse, proposée par certains, peut se résumer comme suit :

  • « Si je dois payer une taxe, je suis contre. Si ce sont de nouveaux habitants à venir que je ne connais pas, je suis pour. »
  • « La réglementation fiscale n’a pas d’importance, Fontenay vit en extra-territorialité ! »

Il est évident que le promoteur concerné par une majoration de taxe (au-dessus de 5%) en mettra le coût dans le prix de vente des appartements construits, surtout dans une ville en pénurie de logements neufs (ou récents) ce qui n’est pas (ou moins) le cas de villes voisines (rappelons que Fontenay n’a quasiment rien construit en 25 ans).

Fontenay se trouve en 9ème position sur 11 devant Malakoff qui a la même politique malthusienne et devant Sceaux à l’immobilisme social bien connu. Les 902 logements nouveaux constatés à Fontenay relèvent quasiment tous de nouveaux logements sociaux puisque le neuf y a été quasi-interdit jusqu’en 2014.

Monsieur Candide : certains disent que c’est le marché qui fixe le prix des appartements et que le prix de vente au m² ne sera donc pas impacté par la hausse de la taxe d’aménagement :

Avec une hausse du pourcentage de taxe d’aménagement de 5 à 20%, le prix des appartements en sera majoré d’autant, environ 5.000€ par logement (le taux ne s’applique pas sur le prix de vente réel mais sur une base forfaitaire de 800€ environ par m²) ; Pour un promoteur construisant un petit immeuble de 30 appartements, cela représente 150.000€ et vous pensez qu’il va « s’assoir dessus » ? Vous plaisantez !

Ces 5.000 derniers euros seront facturés et seront les derniers et donc les plus difficiles à trouver dans un plan de financement d’acquisition par une famille. Ils viendront s’impacter totalement sur le niveau des emprunts.

Monsieur Candide : Quelle est, selon la loi, la logique de cette taxe d’aménagement ?

L’objectif de cette taxe est de faciliter le financement des investissements spécifiques qu’une commune (ou collectivité territoriale) va devoir supporter pour créer ou adapter ses équipements publics (routes, voirie, branchements, écoles,  ….) en conséquence des nouvelles constructions à connaître.

Le taux normal de cette taxe, dit « taux de droit commun » s’établit dans la fourchette de 1 à 5%. A ce niveau de taxation, la commune n’a pas besoin de justifier des aménagements ou investissements spécifiques qu’elle va réaliser. Fontenay connait ainsi, à ce jour, un taux de 5%.

Augmentation du taux :

Le taux de la taxe d’aménagement peut être augmenté jusqu’à 20% dans certains secteurs si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux de superstructure … est rendue nécessaire en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs.

Ne peut alors être mis à la charge des aménageurs ou constructeurs et donc des acheteurs que le coût des équipements publics spécifiques à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans les secteurs concernés.

Lorsque la capacité des équipements nouvellement créés excède ces besoins spécifiques, seule est facturée aux nouvelles constructions que la fraction du coût proportionnelle à celle-ci.

La commune ne peut pas – sous le contrôle du juge – se contenter de justifier la majoration du taux par des considérations générales telles que « l’augmentation de la population dans les secteurs en cause, les difficultés de circulation existantes, l’insuffisante capacité des équipements scolaires et l’absence d’équipements dédiés à la petite enfance ».

L’administration doit disposer d’estimations sur le coût réel des travaux à réaliser.

Il lui appartient de justifier – en cas de contentieux – le taux retenu (études permettant de déterminer le nombre de m² de surface de plancher attendu dans le secteur géographique identifié, simulations du produit de la taxe démontrant le principe de proportionnalité, analytique des coûts réellement connus, …).

Nous notons actuellement le développement des opérations contentieuses en matière de taxe d’aménagement, des consultants spécialisés se faisant rémunérer proportionnellement aux rétrocessions qu’ils obtiennent au bénéfice de leurs clients, le Conseil d’Etat n’hésitant pas à confirmer des demandes d’annulation a posteriori lorsque les taux ne sont pas justifiés.

« Par un jugement en date du 31 juillet 2020, le tribunal administratif …. a censuré une taxe d’aménagement prévoyant un taux majoré de 15% pour la part communale ; il a en conséquence condamné … à rembourser à l’opérateur la somme de 894.097,20 €.

Le tribunal a rappelé que le taux majoré doit être justifié et proportionné à la réalisation de travaux substantiels…occasionnés par les équipements à réaliser pour les besoins des futurs habitants ou usagers des constructions.

En l’espèce, la commune n’avait pas justifié dans sa délibération ce que le taux majoré de 15% financerait. »

Affectation au budget d’investissements :

Dans la logique de ce qui précède, pour ce qui concerne les comptes de la ville, les taxes d’aménagement encaissées s’inscrivent au crédit du budget d’investissements et non dans les comptes de fonctionnement, ce qui montre bien leur destination de financement des investissements.

Dit autrement, cette taxe d’aménagement ne peut être confondue avec la taxe d’habitation, la taxe foncière ou la taxe sur les cessions immobilières qui s’inscrivent en budget de fonctionnement pour participer au financement de l’ensemble des charges de fonctionnement (concept de fongibilité des ressources).

Investissements suite à la construction envisagée de 2000 logements à Fontenay 

En ce qui concerne notre Ville, nous avons montré que la construction de 2.000 logements ne ferait que maintenir à niveau la population scolaire et ne demanderait, a fortiori, aucunement des investissements en ce domaine. L’évolution du nombre des naissances montre, a contrario, le risque de manque d’élèves, à terme.

En sus de cette absence de besoin en matière scolaire, il n’y aurait à construire ni deuxième marché, ni nouvelles voiries, ni deuxième mairie, …. Rien ou quasiment rien en coût complémentaire ; du moins tant que le complément de population se limite à l’impact de 2000 logements ou 4.500 personnes.

En synthèse, l’hypothèse de majoration à 20% de la taxe d’aménagement n’a jamais été retenue à Fontenay et le signataire de la présente étude, maire-adjoint aux finances 2014-2020 pense y être pour quelque chose. Y recourir demanderait une justification inexistante à ce jour.

Monsieur Candide : N’est-pas un peu surprenant de taxer fortement alors que, jusqu’à maintenant, Fontenay semble plutôt souffrir d’un manque de logements modernes ?

Absolument. Les bases (dites « assiettes ») fiscales baissent depuis 2010 à Fontenay et l’objectif doit être de stopper cette hémorragie et de les faire réaugmenter de manière à en finir avec ces augmentations continuelles de taux d’imposition venant compenser les baisses d’assiette (dont augmentation du taux de la Taxe Foncière sur 2021).

Baisse des assiettes : baisse des assiettes de 2010 (37.1M€) à 2014 (35.9M€)

La comparaison avec les villes voisines est significative : sur la période 2009/2016, les bases de Vallée-Sud-Grand-Paris augmentent de 18.8% quand celles de Fontenay stagnent à +3.09%.

En bonne gestion financière de la ville, l’objectif n’est pas de taxer les constructions neuves mais de les faire venir pour obtenir des impôts pérennes.

Monsieur candide : de manière générale, ces taxes ont-elles des conséquences, à terme, sur la Ville ?

Bonne question !  On constate, à titre d’exemple, que les taxes sur « les portes-et-fenêtres », taxes applicables jusqu’en 1926, ont, encore aujourd’hui, à Fontenay, des conséquences sur les maisons en meulière du début de siècle. La photo, ci-dessous, montre que, pour ces raisons fiscales, les propriétaires de l’époque ont cru devoir murer deux fenêtres (rue Paoli).  Elles le sont restées depuis.

L’historique est le suivant : pendant le Directoire, après la Révolution, le gouvernement voulait mettre en place une nouvelle taxe foncière mais avait des difficultés à calculer la superficie des biens immobiliers et le système métrique, de création récente, avait un peu de mal à s’imposer.

L’idée vient d’outre-manche, d’Angleterre :  avec sa « Window tax », le législateur ne calcule pas la taxe en fonction de la superficie mais du nombre de fenêtres : pour simplifier les calculs, plus il y a de fenêtres, plus la taxe est importante.

En conséquence de cet impôt, un nombre important de logements ont été conçus avec de petites ouvertures, rendant les logements sombres et mal aérés. Les « meulières » de Fontenay ont d’ailleurs de petites fenêtres.

En ce qui concerne la maison ci-dessus, elle a été construite vers les années 1900 avec un certain nombre de fenêtres mais le montant vraisemblablement élevé des impôts sur « les portes-et-fenêtres » a conduit les propriétaires à réduire le nombre desdites fenêtres (fermeture entre 1900 et 1926).

En synthèse, toute taxation, sport national français, ne présente pas que des aspects positifs.

Monsieur Candide : intéressant ce retour historique mais pensez-vous que la taxe d’aménagement connaîtra un impact similaire dans les années futures ?

Absolument ! Il est significatif que TOUTES les taxes à payer par des Fontenaisiens le seront, désormais, par des propriétaires :

  • Taxe d’aménagement par des acquéreurs de logements neufs (taxe refacturée par le promoteur dans le prix au m²)
  • Taxe de mutation immobilière à l’achat/vente de tout bien immobilier non-neuf
  • Taxe foncière annuelle

Vous avez noté que la taxe d’habitation, anciennement payée par quasiment tous les Fontenaisiens, a été supprimée (en contrepartie, la ville va recevoir une « dotation » en théorie de même montant mais dont l’évolution dans le temps posera problème, l’Etat allant la faire stagner quand les coûts municipaux augmenteront).

En clair, les taxes locales ne concernent plus que les propriétaires et la fiscalité locale va accentuer les distorsions sociales à Fontenay entre propriétaires de plus en plus CSP+ (catégorie-socio-professionnelles) et des locataires de logements sociaux qui, sous l’action du Préfet, connaitront un appauvrissement au fur et à mesure des remplacements. A terme, il n’y aura plus de populations « moyennes ».

 Synthèse :

A Fontenay, la taxe d’aménagement va rapporter 500.000€ à la ville (prévision 2021) pour un taux à 5% alors que, jusqu’en 2014, cet apport était quasi nul, faute de constructions.

Chacun aura compris que porter ce taux à 20% conduirait à un encaissement de 2 Millions/an  environ, somme qui serait investie ici ou là en fonction des besoins généraux d’investissement de la commune mais avec le risque important de devoir la rembourser avec effet rétroactif dans l’hypothèse, plus que probable, de contestations juridiques pour absences d’aménagements réels venant en contrepartie.

En clair, la taxe d’aménagement n’est pas comparable à la taxe sur les mutations immobilières et doit être justifiée (sauf jusqu’à 5%).

 Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

 Pour toutes questions sur les différentes notes :

Jean-michel.durand50@orange.fr

Redonner espoir pour les Blagis

Un jeune fontenaisien de 17 ans grièvement blessé aux Blagis est, à l’heure où l’on écrit ces lignes, entre la vie et la mort en réanimation. Il y a moins d’un mois, un autre jeune y décédait suite à un coup de couteau. Nous tenons à apporter notre soutien aux familles frappées par cette violence ainsi qu’aux habitants du quartier.

Nous voulons aussi rappeler que ce quartier et ses habitants méritent mieux que d’être stigmatisés par la violence. C’est le quartier de Fontenay-aux-Roses, le plus populaire et le plus jeune. Il mérite mieux que d’être délaissé mais au contraire doit de nouveau être plus aidé.

Pendant des années en effet, des moyens importants lui étaient apportés par l’Etat, la Région, le Département et bien sûr la Ville. Car, de plus, le bailleur social (Hauts-de-Seine Habitat auparavant Office départemental d’HLM des Hauts-de-Seine), ne répondait pas aux demandes des habitants et des élus de l’époque et s’affranchissait de ses obligations de propriétaire en laissant se dégrader le bâti notamment.

Une maison de quartier (« L’ESCALE »), des espaces extérieurs avec aires de jeux et des terrains de sports, une crèche, un lieu de formation à l’informatique y avaient notamment été créés et financés de façon importante par les acteurs de la politique de la ville. Le désenclavement du quartier était aussi à l’ordre du jour avec la création de bus (le petit Fontenaisien et le 394) et d’un cheminement piétonnier pour rejoindre le RER. Le groupe scolaire de la Roue était une priorité communale. La priorité était aussi donnée au club de prévention « Jeunes dans la Cité » qui était doté alors de 6 éducateurs de rue, c’était un record départemental que nous exigions du Département qui a la compétence de la prévention spécialisée.

Bien sûr, certains problèmes demeuraient au regard des difficultés sociales et économiques des habitants, mais les plus âgées étaient aidés par la ville et le Département, les jeunes bénéficiaient d’une écoute particulière à la Mission locale installée alors à la maison de l’emploi (déménagée à Bagneux depuis peu) face au chômage qui les touchait déjà particulièrement. Nous luttions contre les trafics en tous genres et nous agissions pour donner l’espoir de mieux gagner sa vie en travaillant et en s’éduquant. Le civisme et le respect de l’autre, la sensibilisation de tous, l’éducation parentale, la formation dès l’école, la culture et l’expression artistique, le sport, rien n’était laissé de côté pour ce quartier et ses habitants qui en avaient besoin, la confiance revenait et tous les Fontenaisiens comprenaient cette priorité pour ce quartier.

Mais voilà que depuis quelques années, la politique a changé et ce quartier est de nouveau délaissé. Il faut reconnaître que tout n’est pas de la responsabilité de l’actuelle municipalité car la sortie de la politique de la ville a été imposée par l’Etat même si la nouvelle municipalité ne s’y est pas opposée entrainant la fuite des crédits y compris départementaux mais aussi municipaux… l’argent allait ailleurs et plus dans ce quartier.

La municipalité d’aujourd’hui associée au bailleur n’a plus qu’un seul objectif, démolir la cité et faire partir tous ses habitants (sous prétexte de présence d’amiante cachée par le bailleur aux habitants et aux élus jusqu’en 2014), sans même étudier sa réhabilitation, en fait pour y créer 600 logements supplémentaires, privés donc chers et inaccessibles, logements de standing devenus l’alpha et l’oméga de la municipalité ici comme dans toute la ville et ce au détriment des espaces verts et d’une sur-densification qui ne fera qu’aggraver les choses.

L’actualité aggravée par le contexte sanitaire nous rappelle à tous que ce quartier a besoin d’être de nouveau aidé prioritairement, ses logements réhabilités et ses espaces extérieurs améliorés, ses habitants soutenus, ses jeunes valorisés, la prévention développée. C’est à cette priorité politique que nous avons toujours portée et soutenue, que nous appelons de nos vœux et sommes à la disposition de tous les habitants du quartier pour les soutenir et les aider à convaincre municipalité et bailleur.

Pascal BUCHET

Maire honoraire de Fontenay aux Roses (1994-2014)

Réponse d’une Fontenaisienne, riveraine de l’îlot des Potiers, à l’article de Monsieur Durand : “Petite analyse sociologique des besoins de reconstruction des Blagis”

C’est toujours avec beaucoup d’intérêt que je lis les Nouvelles de Fontenay et j’ai pris connaissance de l’article de Monsieur Durand intitulé « petite analyse sociologique des besoins de reconstruction des Blagis ».

Waouh, quelle érudition et quelle verve ! mais après tout rien d’exceptionnel, c’est le « job » qui veut ça !

En ce qui me concerne, je n’ai pas la même prétention, je ne suis qu’une simple riveraine de l’îlot des Potiers, fontenaisienne depuis plus de 40 ans, et certains sous-entendus malsains de cet article, m’interpellent, laissant à penser qu’à cause des riverains « bien logés », dixit Monsieur Durand, on empêche des «gens d’origine beaucoup plus modeste» dixit Monsieur Durand, de se loger!

Outre le fait assez honteux de « monter » les habitants d’un quartier les uns contre les autres, ces allégations ne sont pas exactes.

Revenons un peu à la réalité :

Il est évident que la cité des Blagis doit être rénovée, ses locataires payent des loyers et sont en droit d’attendre un logement décent et correctement entretenu.

Il est d’autre part évident que le propriétaire d’un terrain, quel qu’il soit, soit en mesure de pouvoir construire sur celui-ci.

Ces faits n’ont jamais été contestés, ni davantage la construction de logements sociaux de l’îlot des Potiers, soyons clairs !

Notre souci reste l’intégration au mieux de ce projet de construction dans cette petite rue pavillonnaire pour le bien être de TOUS et je dis bien de TOUS.

Monsieur le Maire nous a reçu 2 fois …

1ère entrevue : présentation générale du projet de l’îlot des Potiers et avec photo d’une publicité d’un ensemble immobilier haut de gamme verdoyant (ce projet préservait au mieux les arbres de l’îlot ainsi que les 4 peupliers du square adjacent)

2ème entrevue : la mairie nous présente les projets d’architectes qu’elle a retenus…

Notons bien qu’à cet instant « T », beaucoup de points structurants sont imprécis, voire complètement occultés, notamment :

  • emplacement du nouvel espace boisé classé (EBC) ?
  • création d’une sente ?
  • arbres impactés ?
  • surplomb des balcons sur le square entraînant l’abattage de 4 peupliers situés sur ce terrain voisin à la construction, etc.

… autant de questions restées sans réponses à l’époque !

Nous vivons au quotidien notre quartier, et dans un esprit de concertation et d’harmonisation, nous avions proposé de positionner l’EBC le long de la rue des Potiers pour maintenir les 4 arbres préexistants (stabilisation des sols argileux) plantés en limite depuis plus de 15 ans, de sorte que le projet soit en retrait de 4 mètres environ de la rue, comme toutes les autres constructions de cette rue, tout en préservant aussi les quelques places de stationnement bien utiles.

Demande restée vaine ! En effet, le projet occupe la totalité du terrain avec une emprise sur plusieurs mètres de la moitié du trottoir et débord des balcons sur le square !

Au final, le permis de construire est donc radicalement différent des esquisses initiales :

  • utilisation de la totalité des surfaces disponibles pour une densification maximale,
  • augmentation du nombre d’étages et suppression du recul périphérique de 4 mètres initialement présenté, etc.
  • abattage de la totalité des arbres et suppression de toute végétation de l’îlot, ainsi que des 4 peupliers du square voisin,

Et pourtant, dans la présentation du 23 mai 2018 du projet des Paradis, la végétation et la préservation des arbres était largement vantée «création d’un mail arboré (préservation du bois de platane) et convivial », ainsi on indiquait à l’auditoire qu’il est tout à fait possible de préserver un maximum d’arbres existants, patrimoine végétal de la ville. Tout architecte, de nos jours, sait parfaitement le faire, encore faut il que son donneur d’ordre en ait la volonté ce qui apparemment n’a pas été le cas pour l’îlot des Potiers.

Naïvement je me pose une question : si le square avait été un terrain privé, la commune aurait-elle accordé au voisin un permis de construire permettant le surplomb de la propriété et impliquant l’abattage des arbres à cet endroit ? Je me permettrais d’avoir quelques doutes !

Naïvement encore, je pensais qu’une concertation (dont Monsieur le Maire vante l’effectivité) avait pour but de satisfaire TOUTES les parties prenantes !

Non seulement il n’en est rien pour les « gens bien logés » mais ce n’est guère mieux pour les « mal logés » que l’on compte entasser dans des habitations très denses.

Oui, Monsieur Durand, ne vous en déplaise, il m’apparaît évident que ce projet vise à bétonner un maximum, parsemé d’arbustes ici et là (joli pour la photo) mais vous ne pouvez le nier, les futurs habitants seront entassés avec pour la majorité d’entre eux d’importants vis à vis (plus facile pour se passer le sel d’une fenêtre à l’autre !) Eh oui ! on pourra trouver des vis à vis de 5 à 8 mètres seulement entre des bâtiments hauts de 9 à 15 mètres !

C’est donc bien la densification… qui prime et non le bien être de ces futurs arrivants et de leurs voisins avec pour conséquence un environnement dégradé définitivement pour TOUS ! (verdure, ensoleillement, vis à vis, stationnement, trottoirs, …).

Ce quartier a toujours respecté ses habitants et vécu en parfaite harmonie ensemble, pour preuve notre demande auprès de l’OPHLM de ravaler, d’embellir l’ancien bâtiment ainsi que le coin poubelles où quelques rats s’étaient installés…

Alors je demande à ce que cessent les insinuations insultantes et infondées, c’est indigne me semble t-il. Le but recherché devrait être plutôt d’apaiser et de concilier.

Un dernier mot pour terminer …

J’étais présente le jour de l’abattage des 4 peupliers, aux abords du square.

J’ai assisté à l’arrivée pour le moins excédée de Monsieur le Maire revêtu de son écharpe tricolore…

A 4 reprises j’ai tenté de m’adresser à lui…

A 4 reprises il s’est détourné, aucun mot ni regard en face, balayant d’un revers de la main toute tentative de ma part de parler calmement, se retranchant derrière son unique leitmotiv : « j’ai décidé, j’en prends toute la responsabilité… vous allez voir quand on va dire aux habitants des Paradis que les travaux prennent du retard à cause de vous ! »  dixit Monsieur le Maire.

 La déclaration préalable pour l’abattage des peupliers indique un projet de réaménagement et d’agrandissement du square, mais, en aucun cas, le besoin de construction de l’îlot voisin. En effet, le classement du square en EBC interdit d’abattre ses arbres pour toute construction : les peupliers étaient protégés du fait de la loi. Ainsi l’architecte aurait du prendre en compte cette contrainte légale pour son projet et il n’y aurait pas eu de problème au square. Les riverains ne sont pour rien dans ces choix malencontreux …

Je vous rassure Monsieur Durand, depuis la mise à terre des peupliers le 30 mars et l’annexion par le chantier de la surface ainsi dégagée, plus rien ne semble presser ! Le chantier a été à l’arrêt total près de 3 semaines. Cela ne pouvait-il donc pas attendre 3 jours pour connaître en toute légalité la décision du référé suspension ?

J’en déduis donc que rien, ni personne ne doit s’opposer aux décisions de la mairie, que les pseudos concertations restent stériles, alors que notre souhait était, et reste toujours, d’harmoniser le mieux vivre ensemble.

A l’inverse du maire, et pour être totalement transparente, je tiens à préciser que ce même jour j’ai pu échanger avec Monsieur Houcini, que je ne connaissais absolument pas.

Bien sûr, il est élu de la majorité municipale, mais très poliment, calmement et surtout très longuement il m’a écouté lui exposer les faits que je viens de relater ici, et j’ose espérer qu’il a peut-être découvert un autre discours que celui distillé par la mairie… en tout cas je l’en remercie !

Pour finir, Monsieur Durand, je dirai que certaines affirmations de votre article sont extrêmement blessantes pour la simple habitante que je suis :

« Hypocrisie et Intérêt personnel !»

« protéger 4 arbres ou développer la capacité de relogement… »

« dichotomie entre : des gens bien logés… »

« pour ces « bobos » … n’ont aucune importance !» 

« les 4 arbres abattus ne constituent pas l’ensemble du problème… »

dixit Monsieur Durand.

Vous avez été un homme politique élu même s’il est vrai que vous n’êtes plus adjoint aujourd’hui, à ce titre on pourrait s’attendre à un minimum d’écoute, du respect, de la politesse, de la mesure, de l’égalité, de la justice et à la considération de tout un chacun.

On en est loin, vraiment très loin !

Parce qu’au final, votre « combien d’arbres hier, combien en fin de travaux ? »  dixit Monsieur Durand reste ironique et méprisant ! on se bat pour un tout, pour tous, et vous le savez bien !

  Yveline EVRARD