Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 13 ème document) : Histoire des relations économiques entre Fontenay aux Roses et les communes du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris.

Monsieur Candide : pouvez-vous nous parler de l’histoire économique de Fontenay et de sa situation actuelle ?

La géographie de Fontenay résume, en grande partie, la situation économique actuelle.

La Ville :

  • Descend en pente d’une centaine de mètres, de 164 mètres sur le plateau du Panorama à 58 mètres aux Blagis.
  • Connait, dans sa partie haute, sous le Panorama, une couche de sable de 60- 80 mètres (sable dit « de Fontainebleau »), couche qui retient l’eau, la filtre et la répartit de manière continue dans les zones plus basses de la commune.
  • Est orientée vers l’Est, le soleil levant qui vient chasser la rosée du matin et empêche ainsi les plantes de pourrir.

Ces différentes données (sable apportant de l’eau sans stagnation, orientation à l’Est, …) ont longtemps conduit à une situation optimale pour une agriculture de qualité et à des conséquences socio-économiques spécifiques :

  • Les grandes routes de l’Ancien-Régime passent plus à l’Ouest (Paris-Chartres par Chatillon) ou plus à l’Est (Paris-Orléans par Bourg-La-Reine) de manière à éviter le dévers des fortes déclivités fontenaisiennes,
  • La commune, en situation optimale pour la culture des plantes, s’est spécialisée très tôt dans la vigne et l’horticulture. Sous Louis-XIV, Fontenay a contribué à fournir des arbres et diverses plantes pour le parc de Versailles.

Autres conséquences : commerces et industries ne viennent pas (ou peu) à Fontenay qui :

  • N’étant pas un lieu situé sur une grande route, ne constitue pas un lieu de passage favorable au commerce
  • N’offre pas de grands terrains plats propices à l’implantation de sites industriels ou de stockage
  • Se situe trop loin de Paris (contrairement à Montrouge, Malakoff, …) pour connaître l’impact commercial de la capitale.

Cette situation va perdurer jusqu’aux années 1960 avec départ progressif des horticulteurs et implantation de banlieusards. Rappelons l’évolution des chiffres de population :

Monsieur Candide : quid du développement économique après cette longue histoire de l’agriculture ?

De la Libération à 2014, pendant 70 ans, la Ville a connu plusieurs maires :

Aucun de ces maires ne s’est intéressé avec ferveur au développement économique de sa ville ; le développement urbain, l’augmentation du nombre d’habitants leur suffisaient et  le dernier de cette liste a même freiné pour arriver à une stagnation, sujet que nous avons déjà traité.

A partir des années 1995, la stagnation économique s’est greffée (fort logiquement) sur la stagnation du nombre de logements et d’habitants, la création du nombre d’entreprises en témoignant (INSEE):

On voit que, sur la période 2010-2014, dernière année de la précédente mandature, le nombre de créations annuelles d’entreprises à Fontenay a baissé de 209 (en 2010) à 188 (en 2014).

Ce nombre de créations d’entreprises commence à augmenter dès 2015 (+27, de 188 à 215 créations) avec le changement d’équipe municipale et l’arrivée d’élus plus sensibles aux données sociales et économiques et aux besoins de la population en matière de travail. Sur la période 2015-2019, le chiffre passe de 215 à 361. Changement total !

Monsieur Candide : la situation devient-elle idyllique ?

Non ! il sera difficile de rattraper le temps perdu : le tableau ci-dessous indique le nombre d’établissements développant une activité commerciale ou industrielle par ville du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP). Fontenay se situe au dernier rang avec seulement 405 établissements.

En termes d’emplois « salariés », Fontenay connait un meilleur score et se situe au 8ème rang du fait que 68.5% de ses emplois salariés sur place relèvent d’établissements supérieurs à un effectif de plus de 100 employés. Il s’agit là de l’impact des établissements publics créés à la Libération par le Général de Gaulle (Commissariat à l’Energie Atomique CEA, INSERM, Laboratoire Central Industries Electriques, …).  En clair, pendant longtemps, et jusqu’en 2014, il n’y a eu aucune volonté de développer la ville économiquement.

Monsieur Candide : l’ancien maire, battu en 2014, explique cette situation par un manque de terrains disponibles pour développer toute activité économique.

Non ! et ce, pour trois raisons :

  • Des terrains, quand il n’y en a pas, cela se fabrique en regroupant trois ou quatre parcelles voisines (encore faut-il prévoir les outils juridiques nécessaires à l’action dont une société d’aménagement, une société d’économie mixte, ….)
  • Les activités tertiaires ne demandent pas beaucoup de place
  • Il y avait au Panorama des terrains disponibles.

Le vrai problème est que, comme indiqué ci-dessus, Fontenay a connu en 1945 l’implantation du Commissariat à l’Energie Atomique (CEA) et que l’une des solutions au développement économique, était (entre autres mais principalement) d’adjoindre des activités scientifiques complémentaires en partenariat avec ledit CEA ;  l’alliance politique du maire avec les Verts dans sa majorité (1995-2014)  interdisait cette approche. Plutôt chômage que renoncement à cette alliance qui maintenait au pouvoir !

L’équipe élue en 2014 a voulu et a su développer ce partenariat (et d’autres) avec pour objectif le développement d’un pôle pour la recherche appliquée en matière médicale, innovation thérapeutique, mise au point et industrialisation de médicaments nouveaux…  Objectifs : bio-santé, recherche et développement, production, entreprenariat, développement de « start-up », …

Cette nouvelle équipe a également su développer, en parallèle, des activités plus capillaires ayant conduit à un redémarrage (modeste) du commerce et de l’entreprenariat.

L’implantation du siège de Vallée-Sud-Grand-Paris à Fontenay a également eu un impact positif très significatif en matière d’emploi à Fontenay.

L’INSEE témoigne des résultats obtenus, 2014/2015 marquant ainsi une rupture nette entre une indifférence à l’emploi et une volonté de développer des postes :

A ce jour, les résultats sont en amélioration mais le taux d’emploi local reste faible :

Les villes du Territoire VSGP adjacentes à Paris connaissent une offre d’emplois supérieure à leur propres populations actives (Montrouge 106.7 et Malakoff 105.9) mais le record relève du Plessis, ville pourtant non située sur le périphérique (impact de deux sociétés après action volontariste de l’équipe municipale dont rapatriement d’une société aéronautique).

Fontenay se situe en huitième position ! 20 ans d’immobilisme en matière de développement économique, cela se paye, comme pour l’immobilier ! Viennent derrière Fontenay, en 9ème position Bourg-LR qui n’a jamais visé à aucun  développement économique et, en 10ème et 11ème positions, Bagneux et Châtenay qui connaissent une population de logements sociaux trop élevée pour connaître un taux d’emploi sympathique.

Monsieur Candide : une analyse ville par ville à l’intérieur de VSGP a-t-il un sens ou faut-il analyser le problème de l’emploi au niveau du Territoire ?

Faisons un peu d’humour ! Si vous êtes un élu de Montrouge ou du Plessis, vous continuez à jouer « solo ».  Dit autrement, les Fontenaisiens qui critiquent fortement VSGP jouent …. Pour Montrouge !

Il est significatif que Montrouge soit au premier rang du prix au m² des logements, au quasi-premier rang en matière économique et emploi. D’où la volonté de son maire de vouloir faire sécession et de se rapprocher de Versailles ! (Voir document N°12 mentionnant la volonté de transfert des logements sociaux de Montrouge à l’office HLM de Versailles).

C’est le rôle de VSGP de fédérer, en une approche globale,  toutes les villes du Territoire en matière économique ; la mission n’est d’ailleurs plutôt bien partie :

Le taux d’emploi (nombre d’emplois offert en rapport de la population active) atteint 82% ce qui ne classe plus ce Territoire dans les zones de communes « dortoirs ».

Les taux supérieurs à 100% ne sont atteints que dans les zones Ouest de la capitale (La Défense ou Seine-ouest) et les zones avec aéroports.

Les domaines d’activités de VSGP concernent à 25.7% les « activités tertiaires supérieures », évidemment derrière La Défense et Paris-Ouest mais à un très bon niveau.

De grandes entreprises internationales, des centres de recherche, des start-ups sont venus s’implanter :

Centres de recherche :

Des start-ups :

Monsieur Candide : j’ai l’impression qu’il y a comme une « dichotomie » profonde  entre le tissu économique et social de Vallée-Sud-Grand-Paris et ce que je vois de Fontenay.

Absolument ! Sous les mandatures en place jusqu’à 2014, l’objectif a été de ne rien faire, de maintenir une sorte de malthusianisme (Doctrine, élaborée par léconomiste Thomas Malthus, qui préconise une restriction de la natalité et de la croissance économique) : Fontenay se caractérisait par :

  • Absence de constructions neuves (hormis quelques logements sociaux)
  • Absence de développement économique, commercial ou (horreur !) industriel ! ça pollue et il faudrait construire !

Pour ne prendre qu’un exemple particulièrement significatif, l’ancienne équipe municipale aux affaires jusqu’en 2014 a toujours refusé de créer un outil juridique pour aider au développement économique, mission actuelle de la SPLA Société Publique Locale d’Aménagement créée par les deux villes de Clamart et Fontenay dès 2015, avant son transfert au niveau global du Territoire VSGP ; l’action de cette SPLA s’intègre aujourd’hui dans Vallée-Sud-Développement.

La conséquence de cet immobilisme économique à Fontenay, dans ces années 1995-2014, est que la population active de la ville a baissé de 3.4% entre 2007 et 2017 quand celle des villes voisines a augmenté.

Ces données sur la baisse de la population active à Fontenay atténuent fortement les satisfécits autodécernés de l’ancien maire sur son action en matière sociale et économique et lorsqu’il conteste la baisse (ou décroissance) qu’il a générée ! « Scripta manent, verba volent »   que nous traduirons (avec erreur volontaire) par « les chiffres sont là ! ».

Ce malthusianisme à Fontenay place la ville en marge du développement économique qui l’entoure.  Comme le montre le tableau ci-dessous, la structure professionnelle va ainsi connaître :

  • Une baisse de 5.8% en population active entre les millésimes 2007 et 2012
  • Une baisse de 0.60% de la part des « cadres et professions intellectuelles supérieures » avec une baisse en valeur absolue (baisse de 3970 à 3946) alors que le Sud des Hauts-de-Seine et VSGP se développent fortement dans le « haut-niveau » économique. Quel échec !

C’est dans le cadre de ce malthusianisme qu’il faut comprendre le refus de certains à voir évoluer la ville tandis que d’autres se modernisent.

En conclusion, l’objectif nous parait être de rattacher Fontenay à l’économie de Vallée-Sud-Grand-Paris et d’inscrire la ville dans un développement social et économique fort, loin de tout conservatisme qui ne sert que certains.

Arbres, nids, développement économique, même combat !

La création d’emplois contribue également à l’équilibre !

Thomas Malthus, pasteur anglican, auteur d’un essai sur la surpopulation.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Pour toute correspondance constructive : jean-michel.durand50@orange.fr

Petite analyse sociologique des besoins de reconstruction aux Blagis

Monsieur Candide : Dans la ville, qui doit décider ? Qui porte la responsabilité ?

 Certains disent que, compte tenu d’un taux de participation de 39.4%, l’équipe municipale,  n’ayant obtenu que 52.9% des voix,  n’a été élue, en 2020,  que par 20% des inscrits, avec 3.090 voix et que ces élus ne sont donc pas représentatifs ou, disent-ils que ce conseil municipal est légal mais pas légitime. Légalité versus Légitimité ! En revenir là, c’est déjà remettre la loi en question ! Les Fontenaisiens, par la médiation de la représentation, sont simultanément, sujets et souverains d’eux-mêmes. C’est sur cette approche que le contrat social s’opère.

Le seul problème est que, généralement, celui qui dit contester la légalité au nom d’une légitimité supposée  est, au mieux,  président auto-désigné d’une association ayant réussi à faire signer, au maximum, 150 personnes sur une pétition.

Dit autrement, le problème, dans la démocratie, est de savoir qui peut représenter les habitants, hormis les élus qui, eux, ont, pour le moins, la qualité certaine d’avoir été élus. Les autres citoyens doivent être écoutés, consultés, entendus …  mais ils ne portent pas la responsabilité de la décision d’autant que, derrière une approche « participative »  sincère peut se cacher, éventuellement,  un intérêt autre, politico-politicien ou plus personnel. Sur les 150 signataires d’une pétition,  la moitié peut éventuellement signer par intérêt personnel sur le sujet abordé !

Dans le cas des Blagis, soyons concrets et regardons quelles sont les personnes qui sont venues « combattre » l’abattage des quatre arbres ? Des gens qui n’y habitent pas mais voulant jouer un rôle municipal et des gens habitant sur place mais pas dans lesdits logements sociaux.

Hypocrisie et Intérêt personnel !

Monsieur Candide : Que pensez-vous du recours à la justice ?

A Fontenay, certains portent l’affaire en justice et voudraient que des juges décident de l’opportunité ou non à abattre ces arbres alors que le problème se trouve à l’intersection de deux approches juridiques possibles :

  • Défendons les arbres au nom de l’écologie …*
  • Défendons le droit à construire au nom du mal-logement et du D.A.L.O. : Droit Au Logement Opposable.

*Je trouve le chantage aux nids absolument insupportable car les logements sont également des « nids » mais des nids pour des personnes humaines. Je proposerai d’avoir, sur le relogement des personnes concernées, le ton ce Churchill en 1940 et de distinguer l’objectif : reloger des gens dans des conditions acceptables !  Sachons classer les priorités !

Au fil des années, la justice a développé progressivement une approche à l’anglo-saxonne par laquelle les juges en viennent à empiéter sur l’action politique quotidienne. Pour ne prendre qu’un exemple, le Conseil Constitutionnel a ainsi aujourd’hui un rôle qu’il n’avait pas au début de la Vème République.

De Gaulle, faisant rédiger la constitution actuelle, avait bien vu que le pouvoir judiciaire pouvait s’approprier une grande partie du  pouvoir politique et exécutif en définissant ainsi ce qui serait « légal » ou pas. Il en avait déduit que la Justice ne devait être qu’une « Autorité » mais pas un « Pouvoir » comme le sont le Législatif et l’Exécutif.

Ce même problème se pose à Fontenay : la Ville doit choisir et les Fontenaisiens sont divisés sur ce sujet : protéger 4 arbres ou développer la capacité de relogement des gens actuellement mal logés ; les deux approches, moralement et légalement, sont opposables et il serait totalement inopportun que ce choix éminemment politique soit laissé à des juges qui n’ont pas à choisir. Ce n’est pas leur fonction !

En dernier point, il y a dichotomie entre :

  • des gens bien logés, bien formés et disposant des fonds nécessaires pour mobilier la justice à leur avantage ; le problème, pour eux, étant théorique et lointain,
  • et des locataires sociaux, gens d’origine beaucoup plus modeste qui n’ont pas le même accès culturel et matériel à ladite justice ; le problème, pour eux, relavant du concret et de l’urgence.

Monsieur Candide : faut-il une Réhabilitation ou une Rénovation ?

Des élus des années antérieures à 2014 n’ont absolument rien fait pendant vingt ans aux Blagis mais viennent nous expliquer, aujourd’hui, qu’il ne faut pas démolir-et-reconstruire (« rénover »)  mais réhabiliter en adaptant l’existant  … et de citer toujours le même exemple de Bordeaux .

Réhabiliter pose, aux Blagis,  au moins deux problèmes :

  • Les bâtiments sont-ils réhabilitables ? tous les architectes interrogés ont répondu négativement : problèmes de structure, de plan, pas de place pour mettre des cages d’ascenseur, …. Sans parler de l’amiante ; Sur trois candidats retenus au concours d’architecte correspondant, un seul conservait quelques rares bâtiments.
  • Réhabiliter les bâtiments signifie garder la structure du quartier et, en conséquence, ne pas créer de voies nouvelles pour accrocher ce quartier au reste de la ville, sans parler des autres problèmes.
  • ….

L’architecte Castro, connu pour une orientation politique non totalement de « droite » et même franchement de « gauche »,  a été chargé du dossier, après concours :

Castro a lui-même conseillé la démolition-reconstruction et on peut donc être surpris quand des non-spécialistes n’ayant pas réellement travaillé le dossier …. viennent nous expliquer comment il faudrait faire …. Ce qu’ils n’avaient pas même envisagé de faire quand ils étaient aux affaires.

Monsieur Candide : Qui sont ces gens qui souhaiteraient donner leurs instructions sur la stratégie à suivre ? 

En partie, ce sont les élus aux manettes en  2010 quand la Ville a laissé procéder à la vente des immeubles ICADE à des bailleurs sociaux sans la moindre intervention technique pour améliorer les bâtiments ou les logements au bénéfice des locataires : opération uniquement financière avec  garantie en caution à 100% par la Ville et perte de quasiment 10 millions d’€ pour les finances municipales !

Sur ce point, le plaidoyer pro domo publié récemment par le maire de l’époque est un peu léger … et oublie de répondre à de nombreuses questions … ; le tout  sans donner les moindres justificatifs ou chiffres. A titre d’exemple, ses propos sur une promesse de dédommagement de perte de taxes foncières sont hallucinants ! C’est la base même du droit fiscal : la ville qui construit des logements sociaux voit ses recettes fiscales diminuer et, si l’Etat compensait une fois, il devrait généraliser ! Aucun écrit sur cette soi-disant promesse, évidemment !

Comme nous l’avons déjà montré, ces grands spécialistes ont cautionné, en 2010, des lignes de financement pour les rachats ICADE par les bailleurs sociaux, sur des durées d’emprunt de 50 ans, portant l’âge des immeubles à 110 ans en fin de financement.

Pendant encore les 40 ans prochaines années, les loyers des locataires iront d’abord au remboursement des emprunts des bailleurs avant de venir fondamentalement en amélioration des logements.  Ce choix n’aurait pas été le mien !

Soyons indulgents ! On peut penser que ces personnes ont appris depuis leurs premières erreurs !

On notera que la durée de financement, comme d’autres points, n’a pas fait partie de leur argumentaire de défense … car ils n’ont peut-être pas même vu le problème. Pour le moins ils n’en parlent pas ; un oubli, sans doute !

Monsieur Candide : La réhabilitation permet-elle la modification de la structure des logements ?

Nos grands néo-spécialistes ont oublié que le dessin des appartements des années 60 correspondait à la structure sociale de l’époque et que la sociologie des locataires et la typologie des appartements aujourd’hui n’ont plus rien à voir, comme le montre la comparaison entre un bâti ancien (celui de Fontenay) et celui plus récent des 10 autres villes de Vallée-Sud-Grand-Paris :

La structure entre types de logements  T1, T2, T3 ou T4 varie et la part des T2 et T3 augmente au détriment des studios ou des grands appartements.

Le nombre d’habitants par logement, dans les années 60 était de 3.2 personnes alors qu’il est aujourd’hui de 2.2.

Si les immeubles actuels des Blagis étaient maintenus, comment, dans ce cadre, considérer que la population actuelle et celle à connaître dans les 100 ans à venir pourraient  se loger dans des appartements structurellement construits à la va-vite des années 60 avec la sociologie de l’époque ?

Ces modifications dans les structures humaines passées,  actuelles et futures demandent une évolution parallèle de la structure des logements, ce que permet seule la rénovation avec constructions neuves.

Monsieur Candide : comment voyez –vous la prise en compte de la mixité sociale ?

Beaucoup de gens oublient également un sujet qui ne les intéresse pas : la structure sociale des quartiers.

La finalité est de contribuer à transformer Les Paradis, ce quartier 100% Palulos (financement de type quasi-PLAI pour catégories sociales les plus pauvres), en un quartier ouvert à toutes catégories sociales avec :

  • les 3 types de logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS),
  • accession sociale à la propriété,
  • accession classique à la propriété,

L’objectif étant de compenser la stagnation économique du quartier.

Monsieur Candide : quid de l’intégration et des  liens avec la ville ?

Une photo montre que les Paradis sont entourés d’immeubles formant frontières d’où l’on ne sort qu’en passant sous des porches. La structure de la ville fortifiée n’est pas loin, il ne reste qu’à mettre des pont-levis. Vauban, l’architecte militaire de Louis XIV a du inspirer les architectes des années 1960 !

Demain :

On notera les deux axes traversant nord-sud et est-ouest pour permettre un accès et une traversée de ce quartier qui, contrairement à aujourd’hui, n’a pas à rester replié sur lui-même.

Certains ont écrit :

Résumons : pour ces « bobos »,  les problèmes de mixité sociale, la structure des appartements, leur âge, la présence d’amiante, … n’ont aucune importance ! Ces habitants des Blagis,   « Ces gens là » comme aurait dit Jacques Brel, ne méritent pas mieux ! Comme à Scarron en 2010, le minimum !

Rêvons : l’objectif est ce qui suit :

Conclusion :

Les 4 arbres abattus ne constituent pas l’essentiel du problème ; les objectifs sont beaucoup plus vastes :

  • Construire des logements durables
  • Rénover en construisant de manière qualitative
  • Diversifier les types de logements, sociaux et privés
  • Diversifier les apparences, les façades, les hauteurs pour améliorer les paysages
  • Augmenter les espaces verts
  • Développer les équipements existants
  • Aménager les voies de circulation pour relier le quartier à la ville
  • Améliorer l’intégration et diversifier les populations
  • Compenser financièrement le retrait de l’Etat par des ventes de logements privés, ces derniers permettant d’abord de développer la mixité sociale.

Résumer le projet à une « densification » et focaliser les problèmes sur 4 arbres sans prendre en compte l’ensemble de l’opération et ses aspects essentiels  relèvent totalement de la mauvaise-foi ou de la primauté de l’intérêt personnel sur l’intérêt général !

Rénover les Blagis, Les paradis, c’est un tout petit peu plus compliqué que cautionner financièrement un changement de propriétaires comme cela a été fait en 2010 avec les ventes  ICADE de sinistre mémoire, à Scarron ou Saint-Prix  !

Le vrai problème, le problème majeur rencontré en cette affaire, relève du mille-feuille administratif et de la multiplicité des intervenants : Etat, DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement), Département des Hauts-de-Seine, Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, Ville, Bailleur Hauts-de-Seine-Habitat, lourdeur des procédures … D’où ces délais scandaleux !

Une soixantaine de locataires étaient déjà  relogés fin 2019 et il est significatif que, durant la campagne pour les dernières élections municipales de 2020, aucun cas n’ait été monté en exergue pour montrer que ces relogements n’auraient pas été réalisés dans les meilleures conditions possibles.

Lors des évènements liés aux abattages des 4 arbres, les locataires toujours présents et  attendant pour être relogés,  ont su choisir entre les 4 arbres et leur relogement. L’intervenant extérieur venant du centre-ville a pu découvrir que la réalité du terrain social ne le suivait pas. Comme le montre une vidéo en ligne, une dame, locataire aux Blagis,  l’a invité à venir visiter son appartement ; notre bobo a refusé ; il gère le théorique, pas le concret !

Revenons à l’aspect écologique, il n’y a qu’une seule vraie question : combien d’arbres hier, combien en fin des travaux.

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

L’urbanisme et la politique de l’habitat en débat à Fontenay-aux-Roses

  1. Densifier ou protéger

L’urbanisme est un élément clé du visage que l’on veut donner à sa ville. La politique de l’habitat l’est également quant à la composition de la population. Ces deux sujets sont depuis plus d’une trentaine d’années et toujours actuellement, au cœur du débat politique à Fontenay-aux-Roses.

Notre commune fût marquée par d’importants projets immobiliers jusqu’en 1975 date à laquelle la population a fortement augmenté jusqu’à dépasser 25 000 habitants puis diminué dans les années 80 pour se stabiliser entre 23 000 et 24 000 habitants.

Densifier

Au début des années 1990, la municipalité (Alain Moizan, RPR) récemment élue (1989) veut alors construire à tout-va des logements privés au détriment des espaces verts et arborés (Place de Gaulle, Square Pompidou, Square des anciens combattants…). Le nouveau Plan d’Occupation des Sols (POS) d’alors est l’outil réglementaire pour y aboutir, en déclassant ces espaces protégés pour les rendre constructibles au grand profit des promoteurs immobiliers, principalement en centre-ville et dans le quartier de la gare. Mais ces projets immobiliers n’ont pu voir le jour car les Fontenaisiens et leurs associations se sont rapidement révoltés, comme ils l’avaient fait quelques années auparavant en luttant contre le projet d’autoroute A 10 qui devait couper la commune et, heureusement, remplacé par la Coulée verte.

Protéger

C’est dans ce contexte que fût élue une nouvelle municipalité en 1994 (Pascal Buchet, PS) qui a fait alors de la lutte contre la densification de la ville un objectif politique. Un nouveau POS a été rapidement mis en place, pour protéger en particulier tous les espaces verts, le centre ancien et les quartiers pavillonnaires. Le rythme de construction fût considérablement abaissé en tenant compte de la forte densité existante dans la commune et avec l’objectif de stabiliser la population autour de 23 000-24 000 habitants (rythme égal à ce que les urbanistes dénomment de façon peu appropriée, le « point mort »).

  1. L’affaire ICADE

Nous avons vu précédemment que la municipalité conduite par P. Buchet (PS) avait eu à cœur de freiner la densification massive de Fontenay. Mais tout en apaisant cette situation, la ville fût confrontée à un évènement majeur : plus de 1 500 logements (soit 15 % de l’ensemble des logements de la ville) propriétés de la SCIC (filiale sociale de la Caisse des Dépôts) – et, à ce titre, comptabilisés dans les logement sociaux – furent transférés à sa filiale privée cotée en bourse, ICADE.

Alors qu’en 1994, la ville comptait 38 % de logements sociaux, ce taux chutait brutalement à 23 % avec ce transfert de propriété. Les locataires d’ICADE, avec le soutien de la municipalité, se mobilisèrent pour lutter contre les hausses vertigineuses de loyers entraînées par ce transfert, une hausse d’ailleurs inexorable qui devait converger vers le prix du privé, soit plus du double en moyenne (parfois le quadruple) du loyer initial. Sans compter l’absence totale d’entretien, ICADE préférant rémunérer ses actionnaires qu’investir. Des centaines de locataires d’ICADE ne pouvaient supporter de telles hausses et se tournèrent à nouveau vers la mairie pour réobtenir un logement social à un prix accessible à leurs revenus.

Une véritable quadrature du cercle pour la municipalité avec des demandeurs de logement en forte hausse et un parc social en forte baisse !

Aussi, afin de concilier la lutte contre la densification et la croissance de la demande de logement social des Fontenaisiens, la municipalité donna la priorité à de petites opérations de logements sociaux en construction ou en acquisition-amélioration, équitablement réparties dans tous les quartiers. Environ 200 logements furent ainsi créés, amenant le taux de logements sociaux de 23 à 25 %, tout en augmentant le nombre de pavillons sur la commune (plus d’une centaine supplémentaires).

Mais l’affaire ICADE rebondit après la crise économique de 2008 avec la décision du président SARKOZY qui, pour obtenir sur le plan national de l’«argent frais» nécessaire à son plan de relance économique (ministre Devedjian), décida de vendre partout en France et vite tous les logements ICADE à des bailleurs sociaux. Dans les Hauts-de-Seine, cela concernait plus de 8000 logements, dont les 1500 logements de Fontenay.  Les conditions de cette vente, imposée par le gouvernement Fillon, sous la houlette du Président Sarkozy, étaient doublement scandaleuses car ces logements étaient payés une seconde fois sur fonds publics. D’un côté par les outils de financement du logement social et de l’autre, en contrepartie, par l’exonération de leur Taxe Foncière Bâti pour 15 ans, ce qui constituait une perte de ressources à venir pour la commune et que l’État s’était pourtant engagé à compenser …..

Face à ces décisions supra-communales, la ville a tout tenté afin d’assurer aux locataires la disparition des hausses de loyers imposées par ICADE et le retour à des loyers modérés adaptés à chaque situation, ce qui permit de fait à la plupart des habitants ex-ICADE, une diminution forte de leur loyer.

Parallèlement, la ville garantissait aussi les emprunts, seul moyen de pouvoir réserver le maximum de logements pour les Fontenaisiens, soit 20%.

Enfin, Le Conseil général présidé par M. Devedjian ne voulant pas dépenser un sou, décidait que le conventionnement de ces logements se ferait sans participation du département, c’est-à-dire en PLS, logement intermédiaire (loyer plafond allant jusqu’à 13 €/m², contre loyer plafond < à 9€/m2 pour le logement social classique de type HLM ou PLUS).

Le conventionnement en PLS permettait néanmoins le retour de ces 1500 logements dans la comptabilisation du parc social, ce qui annulait ainsi la baisse du taux de logements sociaux qu’avait entrainé le transfert de ces logements SCIC au profit d’ICADE.

Le taux de logements sociaux de la commune revenait alors proche de celui de 1994, soit environ 40 % mais seulement 30 % étaient de véritables logements sociaux PLAI (loyer à 6 €/m²) et PLUS (9 €/m²) qui sont accessibles à 48 % de l’ensemble des Fontenaisiens et environ 10 % de logements intermédiaires PLS,  accessibles à 15 % des Fontenaisiens.

Avec la création en 2014 de la résidence universitaire Olympe de Gouges dans l’ancienne Ecole Normale Supérieure (près de 300 logements étudiants), la rénovation de la résidence universitaire Saint Sauveurs, la reconstruction du foyer de jeunes travailleurs Gabriel Péri et d’un foyer maternel Boris Vildé, ce taux avoisine 43 % en 2014.

La mixité sociale de la ville étant rétablie, la municipalité de gauche fixa alors l’objectif de stabiliser ce taux. Elle projeta dès lors de mener des opérations mixtes comme par exemple celle construite en accession à la propriété rue Boucicaut avec la création d’un nouveau commerce « bio » (La Vie Claire), un commerce sur la place de Gaulle et des logements sociaux ruelle de la demi-lune…

  1. Densifier Bis repetita

Nouveau coup de théâtre, en mars 2014, quand la nouvelle municipalité élue (Laurent Vastel, UMP-UDI) stoppa l’opération Boucicaut/Ruelle de la Demi Lune, en autorisant uniquement la construction de la partie privée. Le trou resta béant durant le mandat car l’objectif affiché lors des conseils municipaux par le nouveau maire était de faire venir à Fontenay plus de 3 000 personnes à revenus aisés, soit disant pour « relancer le commerce », et revenir au niveau de la population de 1975 arguant que la ville aurait perdu des milliers d’habitants ! Cette critique de l’action municipale n’était pas acceptable car objectivement, la municipalité précédente avait stabilisé la population et n’était pas responsable du changement de mode de comptage de l’INSEE (par sondage). D’ailleurs, il est à souligner que l’actuelle municipalité, avec ce mode de comptage par sondage, ne s’est pas rendue compte que plus de 300 logements livrés en 2014, essentiellement dédiés aux étudiants, n’avaient pas été comptabilisés  pendant plusieurs années.

Cette perspective de forte densification, affichée et assumée par l’actuelle municipalité, est-elle raisonnable pour notre commune déjà dense et où le foncier disponible reste rare sauf à détruire espaces verts et pavillons ?

En effet, cet objectif démographique nécessite la construction nette d’au moins 2 000 logements supplémentaires privés. Donc il conviendrait d’atteindre un rythme de construction très élevé s’ajoutant au « point mort », une cinquantaine de logements nouveaux par an, pour simplement maintenir la stabilité de la population.

Souhaitant l’augmenter, la municipalité s’est fixée dans son programme de l’habitat adopté au Conseil communautaire, la construction de 210 logements essentiellement privés (loyers à plus de 20 €/m² ou en accession à la propriété à 7000 €/m²) par des promoteurs comme COGEDIM à La Cavée ou de VINCI pour la Place de Gaulle, projets de constructions qui ressemblent étrangement à ceux prévus d’avant 1994… C’est pour atteindre cet objectif, et qui plus est pour rendre possibles ces projets préétablis par les promoteurs,  que la municipalité s’est dotée dès 2017 d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) densificateur, multipliant par 3  la « constructibilité » de la commune.

Les Fontenaisiens veulent-ils une telle sur-densification de leur commune ? Accepteront-ils l’objectif de la municipalité d’attirer 3000 personnes à revenus aisés, alors que dans le même temps, la municipalité a commencé à démolir des logements sociaux en particulier aux Blagis, dont on ne sait s’ils seront vraiment tous reconstruits, et que plus de 1000 Fontenaisiens attendent un logement social ?

Au lieu d’assumer publiquement la responsabilité de son projet, l’actuelle municipalité se renferme dans un discours qui ne fait pas honneur à la juste information des citoyens. Elle indique que ce serait l’Etat qui les obligerait. Ou que ce serait la faute de la précédente municipalité qui aurait diminué la population.

Aussi, il incombe de rétablir quelques vérités pour que chaque fontenaisien puisse se faire son opinion dans ce débat, certes technique mais éminemment politique, car il s’agit de l’avenir de leur commune et pour beaucoup d’entre eux, notamment les jeunes, de pouvoir simplement avoir le choix d’y rester.

Tout d’abord, face aux besoins de logements, particulièrement marqués dans notre région, l’Etat a toujours prévu de relancer la construction en Ile-de-France. L’objectif de 70 000 logements annuels  a d’ailleurs été fixé sous la présidence de M. Sarkozy. Déjà en 1994, l’Etat poussait à un effort de construction et déjà à l’époque, il fallait batailler pour protéger la commune, ce qui a été possible grâce à un POS protecteur obtenu après un vrai bras de fer entre le maire et le préfet de l’époque. Pour y arriver, et afin d’apprécier notre juste part dans l’effort régional de construction, il a fallu tenir compte des caractéristiques toujours actuelles de notre commune : forte densité, desserte déficiente par le RER, manque d’espaces verts et d’emplois sur la commune. Ces caractéristiques sont toujours d’actualité. Il faut également tenir compte du bassin de vie pour que cet effort soit réalisé sur le territoire intercommunal et non pas sur notre seule ville, car Clamart et  Bagneux ont, elles, du foncier disponible sans aucune mesure avec Malakoff ou Fontenay.

Le faux argument mensonger de la baisse de la population

Ensuite, et c’est le plus récent des rebondissements, l’argument de la diminution de la population sous la précédente municipalité ne tient plus. En effet, la population fontenaisienne avait même en réalité un peu augmenté et dépasse aujourd’hui 25 000 habitants alors que chacun doit le reconnaitre, l’effet de la volonté sur-densificatrice de l’actuelle municipalité est à venir car aucun immeuble nouveau n’avait encore été achevé au moment du chiffrage de l’INSEE. L’argument de revenir à la population de 1975 tombe et malgré cela, l’actuelle municipalité maintient ses objectifs de sur-densification de la commune.

Ainsi, les arguments externes n’étant plus ni avérés, ni incontournables, il n’y a plus aucun doute, pour ceux qui en avaient encore, sur l’objectif politique de la sur-densification de la ville, objectif que  l’actuelle municipalité doit assumer pleinement.

Une forte croissance de logements privés modifiera inéluctablement le visage de la commune au détriment de nos espaces verts, des pavillons et permettra l’installation d’une nouvelle population aisée, seule susceptible de pouvoir acheter ou louer aux prix du privé tandis que la grande majorité des Fontenaisiens, en particulier les jeunes qui souhaitent quitter le domicile de leurs parents, ne pourra rester y vivre.

La ville défendue par la précédente municipalité, c’est une ville à visage humain, équilibrée dans ses formes urbaines (pavillons/collectifs), dans sa diversité de l’habitat (privé et social) et dans sa composition (propriétaires et locataires, jeunes et moins jeunes). Nous y reviendrons car le débat ne fait que se poursuivre, en espérant que ce ne sera pas trop tard, pour permettre à notre commune de redevenir un exemple à suivre dans le monde de demain.

Pascal BUCHET
Maire honoraire

Pauline LE FUR
Conseillère municipale

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 9 ème document) : Intégration ? Assimilation ? Données culturelles par quartier

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des données culturelles quantifiables par quartier, je veux dire par structure des couples ou familles, fécondité, niveau de diplômes, statut professionnel ….

Je suis d’accord avec vous et, à ce titre, en désaccord avec le sociologue Pierre Bourdieu : l’étude sociologique n’a de valeur qu’avec quantifications et non sur la base d’exemples qui ne représentent peut-être qu’eux-mêmes.

Structure des familles avec enfants :

Familles couples / familles monoparentales :

Dans le cadre des foyers avec enfants, Il est significatif de noter un très grand parallélisme entre les quartiers.

Les familles mono-parentales représentent en moyenne 33 % des familles, avec deux écarts à noter :

  • Le quartier Paradis-Blagis qui atteint 50%
  • Le quartier des Ormeaux, plutôt aisé, 19.3%

Nous avons déjà souligné l’anomalie sur le manque d’hommes recensés et donc sur le fait que la ville connait environ 740 papas volontairement non déclarés comme vivant au domicile avec les mamans et les enfants. Cette absence permet aux mères de se faire connaître auprès des service sociaux comme mères célibataires (voir document N° 6) :

L’analyse par IRIS (sur une période légèrement différente 25-54 ans au lieu de 15-44 ans, écart fonction des bases de données disponibles) concentre l’écart sur 4 quartiers bien que cette approche d’occultation des papas soit généralisée. Avec un taux de 46.4% aux Blagis.

Cette  discordance hommes-femmes est particulièrement propre à Fontenay et ne se rencontre absolument pas dans les mêmes proportions dans les autres villes, selon les deux exemples ci-dessous de Sceaux et Bagneux, villes aux deux extrèmes du spectre social de Vallée-Sud-Grand-Paris avec respectivement 5.8 et 7.5 de «papas absents ».:

Taille des familles :

Très grande homogénéité entre les quartiers :

  • les familles avec 1 enfant présent représentent 25% de l’ensemble (un cas à part, Le Parc, avec 30%).
  • Les familles avec 2 enfants présents représentent également (quasiment) 25% (23.8%).
  • Les familles avec 3 enfants présents tombent à 7.9%
  • Les familles avec 4 enfants présents ou plus sont marginales (2.92%) avec trois quartiers au dessus : Paradis (4.14), Pierrelais (4.99) et Val Content ( 4.18)

Notons que si un couple qui a 2 enfants au total, né avec 3 ans de décalage, il  a, en moyenne 1.7 enfants présents à la maison.

Le ratio total moyen de 1.4 enfants présents tel que nous le constatons fondamentalement à Fontenay (voir flèche rouge) , correspond à une natalité par famille inférieure à 2, de l’ordre de 1.6 ou 1.7 enfants par famille.  Chiffre en général très différent des grands-mères voire des mères !

En moyenne, ce nombre de 1.4 enfants présents par famille, niveau très faible,  témoigne d’un contrôle des naissances totalement généralisé ; c’est la femme, qui décide, de fait, dans la très grande majorité des cas, pas la nature ni une autre entité …

Le contrôle de la fécondité constitue, rappelons-le, l’un des principaux critères d’intégration des populations et particulièrement des femmes,  aux normes européennes.

Ces données des recensements sont cohérentes avec les données financières déjà présentées sur l’origine des revenus des Fontenaisiens (en % des revenus disponibles)

Les prestations familiales représentent une part restreinte des revenus familiaux bien que plus marquées à Scarron (6.4%) et Paradis (12.3%).

Sauf exceptions plus rencontrées dans les dires de certains que dans les chiffres, les familles Fontenaisiennes ont peu d’enfants (chiffre d’ailleurs en baisse, nous l’avons vu en document N° 8 ) et vivent majoritairement de leur travail (ou retraites) plus que d’autres revenus. La solitude :

Les gens vivant seuls représentent quasiment 4.200 personnes, quasiment 17% de la population  :

Ces chiffres incluent les personnes en Ehpad, environ 200 personnes dont, à moitié, Ehpad public à Scarron, et son équivalent privé rue Boucicaut, les résidences-services,

Cette augmentation a conduit naturellement au projet de  création d’une nouvelle résidence-service rue Blanchard, angle rue du Moulin Blanchard, malgré l’opposition de gens se sentant non concernés par le problème du logement des anciens ne pouvant rester seuls mais n’étant pas encore demandeurs d’un séjour en Ehpad.

Monsieur Candide :  Qu’en est-il de l’autre aspect culturel, le niveau de diplômes ?

Situons d’abord Fontenay dans le cadre de Vallée-Sud-Grand-Paris et constatons que le niveau des diplômes obtenus par les Fontenaisiens  place les hommes en 5ème rang sur 11 et les femmes au 6 ème rang. La ville se situe donc au milieu des onze villes de VSGP, ce qui est honorable en un département adjacent à Paris et le plus riche de France après La Seine 75 / Paris.

Hommes :

Femmes :

L’écart entre hommes et femmes (synthétisée tableau ci-après)  place la ville en cinquième position, ce qui témoigne du fait que, à Fontenay,  les femmes ne sont que légèrement moins instruites que les hommes (notes : hommes : 3.6, femmes 3.4). Il est intéressant de noter que les deux villes connaissant l’écart le plus important entre les notes de monsieur et de madame sont … Sceaux (10ème rang) et Bourg-La Reine 11ème.

La «  bourgeoisie » maintiendrait-elle un écart hommes/femmes supérieur aux villes connaissant un taux de logements sociaux élevé ? Disons, avec humour, que ce constat est surprenant.

Revenons à Fontenay stricto sensu et analysons maintenant le niveau de diplôme des Fontenaisiens par sexe et par quartier. Les tableaux ci-dessous peuvent se résumer comme suit et témoignent d’une relative homogénéité hommes/femmes même si ces dernières sont légèrement moins diplômées.

Détail par IRIS :

Les données Insee ne permettent pas de connaître avec précision le détail des diplômes obtenus mais un taux de diplômes du « supérieur » de  50% (H 52.9%, F 49%) n’est  pas ridicule même si une analyse plus précise serait nécessaire. Quels diplômes ? Variation par âge ? …

Blagis mis à part, l’homogénéité est notable.

Monsieur Candide : Quid des Professions ?

Nous reprenons, ici, l’approche retenue par l’Insee et son vocabulaire de « personne de référence » qui correspond à la fonction  de la personne la plus élevée en « grade »  parmi les adultes d’un même ménage.

  • Le taux d’artisans, commerçants, chef d’entreprises … s’établit à 2.9% avec peu de variations
  • Taux de profession supérieure : 25.3% avec variation limitée entre quartier sauf Ormeaux et Gare-La Roue qui dépassent ce niveau
  • Professions intermédiaires : autour de 18%
  • Employés : 17.7%
  • Ouvriers : 5.8%

Monsieur Candide : quelles conclusions en dégagez-vous ?

Il est notable que, Ormeaux mis à part, les quartiers présentent des structures peu éloignées les unes des autres. Cette situation ne sous-entend pas que tout le monde ressemble à tout le monde mais résulte fortement, entre autres éléments, d’une répartition homogène des logements sociaux entre les différents quartiers de la ville, homogénéité qui  banalise géographiquement tout  critère de différenciation.

Les critères de fécondité, de diplôme, de métier représentent les vrais variables sociologiques et ils sont mesurables. Or, à  Fontenay, ils  ne font pas apparaître d’écarts sensibles ; il n’y a pas un quartier avec des femmes ayant majoritairement six enfants ou des zones où le niveau scolaire serait  nul tandis qu’il serait au zénith ailleurs  …

  • Il n’y a en moyenne dans chaque quartier que 1.4 enfants présents au domicile avec une amplitude limitée de 1.3 à 1.7 ; la baisse de la fécondité, ainsi constatée (moins de 2 enfants par couple) est hautement plus significative que tout autre critère car elle montre la libération de la femme vis-à-vis de toute autorité extérieure. D’où la perte de pouvoir de ceux qui pensaient l’avoir !!!
  • L’écart de formation homme/femme est réduit (plus qu’à Sceaux et Bourg-LR ! même si les niveaux moyens y sont supérieurs).

Cette situation nous a surpris : elle semble laisser apparaître qu’il y a banalisation majoritaire et progressive dans les comportements, tout quartier, tout milieu,  et que telle ou telle personne qui se distingue volontairement dans la rue,  par tel ou tel aspect non totalement en cohérence avec le reste de la population … ne représente peut-être qu’une minorité d’une minorité tout en voulant faire croire qu’elle représente réellement l’ensemble de la sous- communauté faussement concernée. …  .

Dans réalité, la variable objectivement la plus marquée relève de données économiques :

Monsieur Candide : Les personnels de l’Education Nationale semblent cependant ne pas être enclins à demander un poste de professeur des écoles primaires à Fontenay ? Par ailleurs, est-ce que l’approche de l’Insee avec son recensement à 8% par an, addition ou moyenne des cinq dernières années et multiplication par 2.5 pour faire 100% … ne conduit pas à une inertie chronologique qui cacherait aujourd’hui en 2021, au moins partiellement,  les conséquences des décisions dramatiques prises par la  mairie en 2010 avec les ventes Icade et l’augmentation ultra-rapide de 3.000 à 4.400 des logements sociaux ?

Monsieur Candide, je crois que vous avez raison ! Nous avons ici le risque que la méthodologie de l’Insee ne retarde la mesure effective de l’évolution réelle ; Il faut donc  continuer à mesurer, vérifier, analyser et agir pour connaître la situation réelle autrement que par des « on dit » et favoriser l’intégration du vivre-ensemble que peu de gens, dans la réalité,  semblent refuser.

Quelques remarques :

– Je salue avec beaucoup de respect les retraités qui, travaillant en ce sens, affectent une partie de leur temps au soutien scolaire (ASAP et CCJL).

-Un niveau de  reconstruction significatif de certains quartiers, dont Blagis et Scarron sur la rue Marx Dormoy, conduit à augmenter le « vivre-ensemble ». Se limiter à ne pas voir ces aspects en ne se référant qu’au concept de « densification », c’est de l’hypocrisie !

En synthèse, mesurons la réalité et agissons, surtout si nous voulons empêcher la ville de se scinder en une partie riche (8000€/m²), une partie de plus en  plus défavorisée en logements sociaux …. avec aucune classe moyenne entre les deux.

Tout n’ est pas négatif, à Fontenay !

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 8 ème document) : Evolution des revenus par quartier de Fontenay-aux-Roses.

Monsieur Candide : Parlons maintenant des revenus par quartier :

Regardons le revenu fiscal médian par quartier (ou Iris) :

Ce tableau :

  • permet de comparer le dernier millésime connu, 2017 (années 2015-2019), avec celui  de 2011 (années 2009-2013) et 2006 (2004-2008), c’est-à-dire la Ville  (1)  aujourd’hui, (2) au moment des ventes Icade et (3) quatre  ans auparavant.
  • regroupons ces quartiers par grandes tendances d’évolution :

Buffets-Fauvettes : baisse très sensiblement de niveau socio-économique (-12.4%) pour des raisons qui ne nous apparaissent pas clairement et qui demanderaient enquête (influence dans les affectations de locataires par le bailleur ? par la préfecture ? ).

Scarron baisse également de manière très sensible (-12.1%) en conséquence de plusieurs facteurs :

  • Transformation d’immeubles privés en logements sociaux lors des ventes Icade
  • Proportion importante de logements PLAI et PLUS (les 2 catégories pour locataires les plus défavorisés, minoration en conséquence des PLS, locataires les plus aisés), en conséquence des ventes Icade ;  aspect spécifique à Scarron.

Cette réservation de logements PLAI et PLUS est d’autant plus importante que Scarron représente la principale résidence vendue par Icade avec 402 appartements, loin devant le deuxième, Les-Sorrières.

Qu’il n’y ait pas d’ambigüité, le problème n’est pas l’existence de ces logements PLAI ou PLUS, il faut pouvoir loger tout le monde, quel que soit le revenu, sinon il y aura des gens dans la rue ;  le problème est que la municipalité de 2010 n’ait pas imposé une juste répartition entre les différentes résidences et les différents bailleurs.

Scarron nous semble aujourd’hui  constituer la zone la plus problématique de la ville (voir ci-après).

Val-Content : baisse de -5.9%. Conséquences des attributions du préfet et du bailleur, lui-même sous pression du préfet.

Blagis : nous avons ici confirmation de ce que le rédacteur savait depuis longtemps, à savoir que les habitants de ce quartier souffrent d’un revenu faible (14.340€/ unité de consommation)  mais en amélioration depuis plusieurs années : impact de la « politique de la ville » menée par l’Etat pendant plusieurs années ? résultat des  actions  de la Ville ?

Dans ces trois zones connaissant une part importante de logements sociaux, l’action centralisatrice de la préfecture visant à gérer, à  sa seule convenance,  les affectations au sein du  « contingent préfectoral » se constate par un appauvrissement quasi-généralisé.

Bipolarisation de Fontenay :

Cette évolution différenciée par quartier conduit la ville à connaître,  malheureusement, une bipolarisation progressive entre zones aisées et quartiers moins favorisés.

Lutte contre la bipolarisation :

La ville a entamé une lutte contre cette bipolarisation :

  • Blagis : démolition, reconstruction, mélange programmé des trois types de logements sociaux (PLS, PLUS, PLAI), accession sociale et classique à la propriété
  • Scarron : construction par Toit & Joie d’un immeuble en accession sociale à la propriété et construction, par promoteurs privés de plusieurs immeubles privés au pourtour  des immeubles sociaux de manière à rééquilibrer le quartier,   constructions rue Marx Dormoy principalement.

Le rédacteur assume totalement l’idée de  constructions venant redéfinir la structure sociale de la population locale. En parallèle, le problème subsiste cependant de modifier les immeubles ex-Icade (Toit & Joie) alors que deux études récentes (2016-2017) n’ont pu apporter aucune proposition adéquate. De plus, comme déjà mentionné, la municipalité de 2010 a accepté de cautionner des financements à 50 ans pour refinancer ces immeubles. Toute opération sérieuse demanderait  ainsi de payer d’abord un solde d’emprunt de 20-25 millions d’€ avant rénovation.

Monsieur Candide : plutôt que de faire référence au revenu fiscal brut,  ne faudrait-il pas mieux parler du revenu disponible après impôts et aides sociales,  deux éléments qui lissent les situations, amoindrissent les écarts et favorisent les comparaisons ?

Vous avez raison.

Revenu disponible : L’Insee raisonne en prenant en compte le revenu disponible par Unité de Consommation  « UC ».

Pour comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes, l’Insee  divise le revenu par le nombre d’unités de consommation (UC). Celles-ci sont calculées de la façon suivante:

  • 1 UC pour le premier adulte du ménage,
  • 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus,
  • 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

Cette échelle d’équivalence tient compte des économies d’échelle au sein du ménage. En effet, les besoins d’un ménage ne s’accroissent pas en stricte proportion de sa taille. Lorsque plusieurs personnes vivent ensemble, il n’est pas nécessaire de multiplier tous les biens de consommation (en particulier, les biens de consommation durables) par le nombre de personnes pour garder le même niveau de vie. Les frais de chauffage sont communs et quasi-constants.

Précisons que le revenu disponible, inclut tous les revenus, y compris prestations sociales, … et qu’il est minoré du poids des impôts. Pour bien comprendre, regardons, en exemple,  le cas réel d’un quartier sur la base des indices :

L’indice « 100 » concerne le revenu disponible, la résultante, tandis que le revenu total  atteint 118.2 avant impôts.

Monsieur Candide : quel est l’écart quantitatif entre revenu disponible et revenu fiscal ?

Pour les personnes (ou les quartiers) à revenus modestes, l’écart est faible voire nul car il y a paiement d’un impôt limité compensé par la perception d’aides sociales  significatives.

Les gens (ou les quartiers) plus aisés payent plus d’impôts et l’écart revenu fiscal /revenu disponible est évidemment plus important, comme le montre le tableau ci-dessous.

Approche sur la base du revenu disponible :

Regardons les chiffres de revenus par quartier, sur la base de la médiane du revenu disponible par unité de consommation (en euros).

Nous avons donné l’indice 100 de référence au quartier du Parc qui se situe au milieu de l’échelle des revenus.

Sur la base du revenu disponible, entre la situation de la zone la plus pauvre (Paradis  indice 63.8) et la plus riche (Gare-La Roue  136.8), le rapport se situe à environ 1 à 2 ce qui est faible : en clair, après aides sociales, paiement de l’impôt sur le revenu et avec l’impact de la dispersion assez capillaire des immeubles sociaux entre les différents quartiers de  Fontenay, il n’y a pas de zones totalement riches et de zones totalement pauvres. Tous les amortisseurs sociaux (aides, impôts) ont joué leur rôle.

Malgré ce relatif effort de nivellement, les données confirment cependant l’existence de zones :

  • à conditions économiques moins favorables : Scarron, les Buffets, et surtout les Paradis, la situation de ces trois zones s’expliquant par la concentration de logements sociaux et un monopole des PLAI aux Blagis (loyers sociaux les moins chers, Palulos pour les spécialistes).
  • à conditions économiques intermédiaires : Le Parc, Pierrelais, Pervenches, Val Content
  • à conditions favorables : Ormeaux, Renards, RER-Lombart.

Distinguons maintenant les ménages les « moins favorisés » représentés par le 1er décile (les 10% à plus faible revenu par UC) et les « riches » représentés ici par le neuvième décile, l’Insee ne donnant jamais les données sur le 10ème décile.

Les moins favorisés :

Deux éléments apparaissent :

  • aux Blagis, le revenu annuel par UC est inférieur à 10.000€/an (9.550) c’est-à-dire à moins de 1000€/mois, après prestations sociales.
  • Les « pauvres » des quartiers riches ( Ormeaux, Renards, Lombart) sont plus riches que les « pauvres » des zones économiquement plus défavorisées bien que le rapport entre l’indice le plus bas (71.4) et le plus haut (121.8) reste inférieur à 2.

Correction à apporter : Nous avons vu, dans un document précédent, que 740 papas (738 : voir tableau ci-dessous) n’étaient pas déclarés officiellement au domicile de la maman pour permettre une majoration des aides pour familles censées être monoparentales (ou pour majorer le droit à l’obtention d’un logement social).

Dans ce cadre, nous ne disons pas que les salaires ne sont pas déclarés au Service des Impôts (a fortiori avec le prélèvement à la source)  mais nous sommes certains que, dans une proportion significative,  ils ne sont pas mentionnés vis-à-vis des organismes d’aide sociale ni lors des recensements Insee. En ce sens, les chiffres ici présentés devraient être majorés dans des proportions que nous ne pouvons déterminer mais avec un impact parfois  non négligeable. .

Il serait logique de considérer que les redressements à opérer au titre de ces papas oubliés devraient intéresser les zones les moins favorisées en priorité et, plus marginalement, les plus aisées.

En ce sens, l’écart entre quartiers, écart déjà limité, serait, en réalité, encore plus réduit après correction de ces 740 papas occultés, sans que nous ne puissions le déterminer de manière fiable.

Les plus favorisés, le 9ème décile :

La relative homogénéité de la ville saute encore aux yeux : hors Paradis, entre l’indice le plus bas (79.3 à Scarron ) et le plus haut (121.6 aux Ormeaux), le ratio est de l’ordre de 1.50  (121.6 divisé par 79.3 =1.53). En clair, là encore, l’écart social entre les différentes zones est limité.

Homogénéité intra-quartier :

A l’intérieur d’un même quartier, l’écart entre le premier décile et le neuvième (dit sur le tableau ci-dessus « rapport inter décile D9/D1 », aussi appelé coefficient de Gini) est relativement faible.

Le ratio des Blagis (2.8) témoigne d’une homogénéité assez forte dans une situation économique tendue, tandis que ce même ratio s’établit autour de 3.5 pour les autres quartiers avec l’exception des Ormeaux à 4.1 (donc zone plus « inégalitaire »). Rappelons que l’échelle du ratio de Gini varie de 0 à 10 (pour les puristes de 0 à 1 en divisant par 10).

Monsieur Candide : Nous venons de voir les écarts de revenus disponibles entre quartiers mais  pouvez-vous nous parler maintenant de l’origine de ces revenus ?

Les revenus d’activités perçus directement (salaires) ou différés (pensions, retraites) représentent la grande partie des revenus dont nous précisons l’origine :

Rappel : Le total est supérieur à 100 et reviendra à ce niveau après paiement des impôts.

Le travail constitue la grande partie des revenus et personne, statistiquement parlant, ne vit majoritairement d’autre chose.

Le chômage représente une part minime des revenus.

Prestations sociales : Paradis-Blagis mis à part, le pourcentage des prestations sociales dans l’ensemble des revenus est relativement limité :

La part des revenus du patrimoine est surprenante car non nulle aux Blagis et très significative dans les quartiers « bourgeois ». :

La France dépensant 54%  de son PIB en dépenses publiques, il faut bien que tout le monde ou presque  paye des impôts sur le revenu.

Monsieur Candide : votre conclusion ?

L’existence d’un taux de logements sociaux de 43%, la transformation des immeubles Icade en logements sociaux, l’absence de création d’un office municipal de logements sociaux … ont constitué, dans les années 2010, une erreur politique, sociale et économique  grave pour la ville, erreur dont les Fontenaisiens, tous, payent  le prix  aujourd’hui et pour longtemps.

Fontenay, à l’exception de Bagneux, occupe le premier rang du taux de logements sociaux.

La synthèse de ce qui précède permet de constater que, malgré des moyennes par quartier et par décile non dramatiques, il y a, à Fontenay , des  gens dans la difficulté réelle.

Il  y a aussi risque d’une segmentation sociale forte, aspect  qui nous parait constituer le premier problème de la ville : même corrigée par les outils de la redistribution (aides dans un sens, imposition dans l’autre), la séparation sociale menace avec :

  • enrichissement des quartiers « bourgeois » du fait du prix du m² à un extrême,
  • appauvrissement des 43% de logements sociaux du fait des affectations du préfet à l’autre extrême
  • avec disparition progressive de la « classe moyenne ».

Nous soutenons totalement qu’il faut lutter contre cette évolution.

Dans ce cadre, la rénovation ou, pour parler plus clairement, la construction d’immeubles neufs, permettrait de mieux mélanger les populations et de domicilier des personnes à meilleurs revenus dans des quartiers connaissant aujourd’hui appauvrissement.  A l’inverse, il faut mettre des logements sociaux dans les quartiers « bourgeois ». Avec toutes les conséquences positives.

Dans ce cadre, pour reprendre l’approche de certains, résumer la « rénovation »  à ses seuls aspects « densification » ou « écolo » relève d’une réflexion monocorde et largement insuffisante.

Nous verrons, dans une autre étude, que le problème est le même au niveau du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris,  VSGP, où certaines communes considèrent comme fondamental de conserver un taux de logements sociaux inférieur au minimum légal (25%)  pour protéger « leur » environnement.  L’impact des ex-agglomérations de communes est net :

Reprenons le courrier de la Préfecture concernant le taux de logements sociaux à Fontenay :

Toujours selon le Préfet, le parc immobilier s’établit comme suit :

On notera l’aspect limité du nombre de maisons : 1.621.

Dans ce cadre, avec 2000 logements privés nouveaux, le taux de logements sociaux (dit taux « SRU »)  s’établira à 36.3%, taux assez proche de la moyenne de VSGP précisé ci-dessus : 33.1%.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 7ème document) : Impact de la relance de la construction (2000 logements) sur les finances de la Ville

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des conséquences de la construction des 2000 logements projetés sur les finances de la Ville ?

Je vais vous répondre mais, préalablement, je voudrais vous rappeler les raisons de cette nécessité à construire 2000 logements, aspects que nous avons déjà analysés ensemble mais qui sont la clé de l’évolution à connaître.

  1. Améliorer la situation de la grande majorité des Fontenaisiens en réponse
    – à la pénurie massive de logements récents aux normes (cf. études précédentes)
    (Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

–    à la hausse des prix et l’exclusion de certains ménages du territoire (cf.  études précédentes)

–    à l’inadaptation du parc (personnes à mobilité réduite, performances thermiques, évolution des structures familiales, évolutions des usages et modes de vie…), sujets déjà traités :

  1. Soutenir le BTP, un secteur de croissance économique de proximité
    – activités non- délocalisables
    – profitant aux PME-artisans
    – et aux emplois peu-qualifiés

3. Développer un urbanisme écologique remplaçant des immeubles anciens

en répondant :
– aux demandes croissantes d’espaces extérieurs (terrasses, balcons, loggias, jardins…)
– au bénéfice de la biodiversité (construire sur des terrains déjà construits sans toucher statistiquement aux zones libres, en secteur urbain et desservi par les transports, en maximisant les surfaces de pleine-terre…)
– aux enjeux sanitaires (sans amiante ou plomb, dernières normes de qualité de l’air, de l’eau, qualité acoustique…)
-aux normes actuelles de confort (ascenseurs pour les anciens, ….)

Il ne faut donc pas construire massivement, partout, et n’importe comment, mais définir un objectif, et une stratégie immobilière conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui  identifie

  • des emplacements destinés à de la densification ciblée (pavillons, petits ensembles)
  • et au développement de grands projets : périphérie tramway, RER, requalification de grands ensembles, le long des grands axes routiers structurants, entrées de ville,
  • centre-ville,

Monsieur Candide : Quel impact sur les finances ?

La construction de 2000 logements va conduire à une arrivée de 4000-4500 personnes environ.

Nous ne connaissons pas la structure des immeubles à venir ni  la répartition entre les différents types de logements …

Nous ne connaissons pas le taux de logements secondaires ou le taux d’appartements qui, à terme, seront inoccupés (environ 8 % du total selon les ratios actuels).

Nous pouvons cependant penser que viendront environ 4000-4500 personnes. Retenons 4.500.

Nous avons fait l’hypothèse (voir étude précédente) que sur les nouveaux logements, il y aurait le même pourcentage de familles avec enfants que celui qui existe actuellement sur la ville. Même structures sociales.

Ces nouveaux habitants auront, comme tout Fontenaisien actuel, des besoins et la question qui se pose est : la Ville va-t-elle être obligée  d’augmenter ses services, ses outils mis à disposition de la population pour fournir à ces nouveaux arrivants ce qu’ils peuvent attendre ?

La principale dépense de la ville concerne le pôle « Famille » et  les jeunes : crèches, écoles maternelles, écoles élémentaires dont la ville paye les frais de fonctionnement (hors salaires des professeurs).

Nous avons vu  que 4000 (ou 4500) habitants nouveaux conduisent à connaître environ une soixantaine d’enfants nouveaux par classe d’âge, apport largement compensé par la baisse des effectifs scolaires issus de la population actuelle (6ème document) : pour le dire à l’inverse, la diminution des enfants chez les Fontenaisiens actuels s’équilibre avec la hausse des enfants à venir parmi les nouveaux Fontenaisiens.

Il est alors absolument évident que, sauf détails ici ou là, les charges en crèches et écoles pour la ville vont rester constantes (notre simulation ci-dessous les placent cependant en hausse par précaution).

Or ces  activités propres aux enfants représentent 60% du total des charges de la ville, sur la base de la répartition des effectifs d’agents municipaux comme clé de répartition (effectifs en personnels équivalent temps plein, dits ETP) :

Taux de hausse de la population avec 2000 logements neufs et 4500 nouveaux habitants :

Evolution de la taxe foncière :

Il convient de prendre en compte qu’une partie du parc immobilier actuel est non taxable à la taxe foncière (ex immeubles Icade 1400 logements) ou très peu taxable (3000 autres logements sociaux). Par soucis de simplification, nous considérerons que ce parc social, dans son ensemble (4.400 logements) va redevenir entièrement taxable (en 2025-26, 15 ans après les ventes Icade de 2010).

Le parc immobilier taxable actuellement s’établit seulement à 7000 logements, ce qui est ridiculement faible.

Les 2000 nouveaux logements neufs seront totalement taxables, vraisemblablement avec des valeurs locatives propres largement supérieures, par unité,  aux vieux logements actuels.

Le parc taxable à la taxe foncière (TF) passe ainsi de 7000 logements à 9000 et le produit correspondant s’accroit dans cette proportion de 25.7% :

Hausse sur les droits de mutation perçus par la ville :

Evolution du résultat de la ville après impact de 2.000 logements supplémentaires 

Produits :

Nous avons ainsi  reporté le taux de 25% sur la taxe foncière à percevoir, 29% sur les droits de mutation.

Tous les autres postes de produits, dont la DGF,  Dotation Globale de Fonctionnement,  ont été revalorisés du taux de croissance de l’ensemble du parc, soit les 18% vus précédemment.

Les produits des services incluent la restauration scolaire : les enfants resteront à nombre constant, ce qui devrait conduire à une hausse des produits ; N’ a pas été retenu le fait que l’arrivée d’occupants-propriétaires devrait augmenter le niveau de tarification lié au quotient familial.

L’ensemble des produits passe ainsi de 41 Millions d’€ à 49 Millions

Charges :

Pour ce qui concerne les charges, nous aurions pu considérer que, le nombre d’enfants restant constant, le pôle « Familles » pouvait rester à charges constantes. Nous lui avons cependant affecté un taux de hausse de 5% par précaution sans que les raisons n’en apparaissent (amélioration du service, …).

Pour ce qui concerne toutes les autres charges (contre toute logique, y compris frais financiers, dotations aux amortissements, …) nous avons retenu une hausse sur la base de l’accroissement du parc immobilier (+18%) sans envisager le moindre gain de productivité.

Résultat :

L’évolution des produits et des charges conduit à une amélioration sensible du résultat que nous appelons ici épargne brute :

Le Lecteur aura compris que ces calculs concernant l’ « actuel » ont été effectués sur une année fictive mais proche de la moyenne de ce que la ville a réellement connu. Nous n’avons pas mis le réel 2020 ou la prévision 2021 complètement perturbés par les conséquences du COVID.

Dans la réalité, au vu du tableau en aval,  la Ville connait une épargne brute qui lui permet à peine de payer son annuité de remboursement de dettes (dit ici « de capital »)  pour conduire à une épargne nette négative ou faible. Rappelons que cette épargne nette s’appelle aussi « autofinancement des investissements ».

Après l’impact des 2.000 logements, l’épargne brute s’établit en amélioration de 5 Millions € environ, hausse qui permet de rembourser sans problème l’annuité de dettes de quasiment 2 M€ et laisse une capacité d’autofinancement des investissements (ou épargne nette) de 3 M€.

Ce niveau de résultat, nettement amélioré,  permet de sortir de la longue série d’augmentations d’impôts à chaque fois que le moindre problème ou nouvelle charge apparait.

L’augmentation des bases fiscales permettra enfin de sortir de ce cercle vicieux.

Cette amélioration permettra :

  • soit de financer plus facilement les investissements, voire de les majorer très sensiblement ; notons que le niveau moyen sur longue période des investissements se situe à environ 8-9 millions d’€/an et qu’un gain annexe de 3 millions/an permet de les  augmenter de sensiblement: + 18 M€ par mandature
  • soit de réaffecter une partie de cette nouvelle marge dans l’aide aux gens en situation problématique. En ce sens, l’investissement en appartements par des gens aisés aiderait à financer le social. Curieux que ce soit des gens qui se disent de gauche qui critiquent !

En conclusion, je dirai qu’il y a deux solutions pour améliorer structurellement les finances de la ville, solutions qu’il convient de retenir ensemble :

  • construire 2.000 logements
  • transférer à Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, le maximum de fonctions pour libérer la ville des coûts correspondants.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (6ème document). Structure des ménages et familles. Besoins scolaires.

Monsieur Candide : pour nous limiter à la structure de la population de Fontenay, vous nous avez parlé,

  • En document 1, de l’évolution globale de la population et de sa constance après correction des anomalies constatées sur les recensements anciens antérieurs à 2014.
  • En document 2, de l’évolution économique à la baisse des Fontenaisiens, principalement due au fait de l’augmentation rapide du nombre de logements sociaux (de 3.000 à 4.400) en conséquence des opérations Icade autorisées par la mairie en 2010.

Je vous signale que, sur l’ensemble de ces études, le nombre de lecteurs sur « Les Nouvelles de Fontenay » bat des records absolus, records soulignés par son animateur, avant prise en compte des autres lecteurs (autres sites, envois directs, …).

Pouvez-vous maintenant nous parler plus en détail de la structure de la population de Fontenay par sexe, par âge, par diplôme, si possible par quartier ?

Disons pour l’instant que, par tranche d’âge, la population s’établit comme suit :

(il s’agit des millésimes définis ci-après et « 2012 Red » voulant dire : 2012 Redressé).

Cet ensemble de  tableaux appelle d’abord des remarques sur sa construction :

  • Les chiffres, issus des recensements Insee, ne concernent pas des années mais des millésimes, terme spécifique à l’Insee et représentant la moyenne de 5 années consécutives ;

-Millésime 2012 = 2010+2011+2012+2013+2014,  le total divisé par 5 et portant le nom de l’année centrale.

-Millésime 2017= 2015+2016+2017+2018+2019 /5 (dernier millésime connu)

  • L’Insee donne la population des millésimes 2012 et 2017 par quartier (Iris), par âge … et nous considérons ces données comme fiables sous réserve de corriger deux anomalies que nous avons détectées :

-Ainsi, la population millésime 2012 comprend 7% d’erreurs (voir document « 1 ») et nous avons procédé à un redressement desdits 7% d’où le nom de « 2012 Redressé » (abrégé  en « 2012 Red »).

– Il y a également une anomalie sur le nombre d’hommes : il en manque (voir ci après).

Ces anomalies s’expliquent : rappelons que, à titre d’exemple, en 2008,  le maire recrutait en décembre des agents-recenseurs pour aller sur le terrain en début de 2009, d’où la délibération suivante en  conseil municipal :

Le redressement opéré pour le millésime 2012 amène plusieurs remarques :

  • Le redressement de 7% est calibré pour ramener la population 2012 au niveau de 2019, considérant ainsi que les anomalies constatées ont concerné toutes les segments humains ou géographiques (Iris) de la même manière.
  • Nous considérons ainsi que le volume de population 2012 était erroné mais que la structure sous-jacente par âge, Iris, …. était exacte sous réserve d’une autre anomalie par sexe dont  nous  parlons ci-après.

Allons tout de suite aux conclusions :

  • La population stagne en volume (aspect déjà démontré en document 1) mais
  • La population se transforme très profondément au niveau des structures sociales et les écarts sont tels qu’ils dépassent largement une approximation éventuelle sur le redressement 2012 mentionné ci-dessus (+7%).
  • la période couverte par les 2 millésimes 2012 et 2017, courant de l’année 2010 à l’année 2019, est suffisamment longue pour pouvoir percevoir cette évolution.

Cette évolution inclut, pour causes fondamentales, l’évolution normale de la population mais avec l’impact de la transformation de 1.400 logements privés (Icade, filiale CDC) en logements sociaux (voir documents 2 et 4) et modification correspondante, progressive,  de la typologie des locataires.

Conséquences :

  • Au niveau total de la population stabilité (- 72) sur l’ensemble de la population.

Une analyse du nombre de ménages montre plusieurs évolutions entre 2012 et 2017:

  • Une baisse du nombre de ménages d’une personne -156
  • Une baisse des autres ménages sans enfants -121
  • Une baisse des couples sans enfants -115
  • Une baisse des couples avec enfants -44
  • Une hausse des familles monoparentales +288

Ce tableau appelle de nombreuses remarques :

  • Nous verrons ci-après que cette augmentation du nombre des jeunes ne constitue qu’un phénomène « feu de paille » et que la décroissance de ladite jeunesse est déjà largement entamée.
  • Le nombre d’enfants par famille est constant à 1.40 enfants présents au domicile ce qui confirme qu’il n’y a pas d’arrivée significative de familles avec un nombre d’enfants élevé (voir tableau ci-après) et qu’il existe un contrôle des naissances significatif.
  • L’Insee appelle du nom de « famille » des habitants d’un même appartement avec enfants. Un nombre d’enfants présents au domicile de 1.4 ne signifie pas que les familles n’ont que 1.4 enfants car, à titre d’exemple, une famille dite de « 2 enfants » en a d’abord 1, l’ainé, puis 2 quand le cadet arrive, puis à nouveau 1 quand l’ainé part vivre de ses propres ailes.

1.4 enfants présents signifie que les familles ont eu en moyenne légèrement  moins de 2 enfants. Nous reviendrons sur ce concept dans l’analyse de la population par quartier (Iris), document futur en cours de préparation.

Anomalie du nombre de familles monoparentales :

Partons de la structure de la population :

Dans ces chiffres, le nombre de familles monoparentales telles que vues par l’Insee et les enquêteurs de la ville (1402) est erroné car de nombreuses familles se déclarent faussement monoparentales, sans le père,  alors que celui-ci est réellement présent.

Les 2  tableaux  ci-dessous montre que les recensements totaux, pour les classes d’âge 15 -44 ans,  font état d’un excès de femmes en âge de procréer de 740 personnes (en fait 738) par rapport au nombre d’hommes alors qu’il devrait y avoir grosso-modo égalité (sauf, d’évidence, dans les périodes d’après guerres de 14-18 et 39-45 aujourd’hui révolues).

Il est significatif que, pour les tranches d’âge de 30-44 ans, l’écart diminue légèrement (de -436 à  -302) car, avec le temps, les enfants ayant grandi, les aides maternelles diminuent et le « camouflage » du papa est moins opportun financièrement.

En clair, sur les 1.402 familles monoparentales déclarées sur le millésime 2017, grosso-modo la moitié relève de mères qui font semblant de vivre seules mais Papa est présent.

En ce sens :

  • Le nombre total d’adultes de la population de la ville est minoré de ces 740 papas non déclarés
  • Le nombre de mères célibataires redescend à 700
  • Le nombre d’enfants est juste
  • La population de Fontenay est à majorer de 740 papas pour atteindre quasiment 26.500 personnes.

Monsieur Candide : dans ce cadre, comment  évolue la population scolaire actuelle à Fontenay ?

Selon l’analyse par millésime de l’Insee, la population par classe d’âge des enfants diminue :  la population 2-5 ans avec 316 enfants par année en millésime 2017 est plus nombreuse qu’en millésime 2012 (304) mais moins nombreuse que ses ainés 6-10 ans (344) : dit autrement, la population scolaire en élémentaire va progressivement baisser. Nous allons le confirmer ci-dessous.

L’arrivée en primaire des classes d’âge aujourd’hui en maternelle (316 enfants) venant prendre la place de générations déjà en élémentaire mais qui vont la quitter progressivement (344  enfants par classe d’âge), permet de connaitre une diminution de 30 élèves (28 pour être précis) par classe d’âge (soit progressivement 150 sur le cursus scolaire primaire de 5 ans). Nous allons voir ci-dessous que ce phénomène va  perdurer et  s’accentue déjà dans le cadre de la population actuelle.

Monsieur Candide : combien de nouveaux enfants avec la construction de 2000 nouveaux logements ?

Repartons du tableau vu ci-dessus et notons qu’il indique 1.4 (et 1.38) enfants par famille (et non par logement).

Calculons le nombre d’enfants dans ces nouveaux 2.000 logements :

Nous ne connaissons évidemment pas la typologie des futurs immeubles non encore définis  mais, sur la base de 2.000 logements et du ratio de 2.2 personnes/logement, la population complémentaire s’établit à 4.400 personnes

La  prise en compte des logements vacants ou de logements en résidences secondaires (voir ci-dessous le calcul relatif au parc actuel) conduit à baisser la population nouvelle de 8% et à prévoir environ 4.000 personnes environ.

Nous faisons l’hypothèse que pour les nouveaux logements, il y aura le même pourcentage de familles avec enfants que celui qui existe actuellement sur la ville.

Le nombre d’enfants par classe d’âge issus des 2000 logements à construire va s’établir, à terme, en période de croisière, à environ une soixantaine d’individus :

Monsieur Candide : votre ratio de 1.4 enfants par famille avec enfant varie-t-il selon les milieux, classes populaires, classes plus bourgeoises ou par quartier ?

Non ! Ce ratio varie très peu, entre 1.3 et 1.6 (sauf 1 cas à 1.7) et des quartiers populaires, comme Blagis et Buffets, connaissent 1.5.  Ce ratio, variant ainsi très peu,  est fiable et constant.

Monsieur Candide : Ces 60-61 enfants viendront en plus dans les effectifs scolaires. Quels seront alors les effectifs ?

 Revenons sur le fait que la Ville a connu une variation à la baisse des effectifs d’enfants, variation structurelle et pour longtemps.  Insee, la mairie, l’Education Nationale le confirment :

Approche Insee :

Ces données de l’Insee par millésime s’inscrivent comme suit :

288 enfants/an : la baisse de 30 naissances par an entre les millésimes 2014 (318) et 2019 (288).

 Approche Mairie :

L’analyse par année (et non par millésime) des naissances permet de constater cette diminution et  l’accentuation de la tendance à la baisse : de 317 à 276 naissances par an, la baisse est de 41 élèves :

Approche Education Nationale :

Après avoir vu les chiffres de l’Insee et de la mairie, regardons ceux de l’Education Nationale :

(on notera une erreur, corrigée par nous,  de l’Administration sur l’école privée Saint- Vincent qui connait école maternelle et primaire).

Les classes d’âge constatées en maternelle et en primaire sur l’année scolaire 2019-2020 (dernière année publiée)  s’établissent à 238 (maternelle) et 262 (primaire).

Le maximum connu en 2013, 318 naissances (voir ci-avant), a ainsi connu une baisse très sensible à 240-260 élèves, niveau  qui permet d’intégrer sans aucun mal la soixantaine d’élèves par classe d’âge issus des 2000 nouveaux logements.

En synthèse, la baisse des effectifs actuels libère des places pour les enfants des nouveaux 2000 logements.

Cette situation va encore évoluer vers le bas du fait de plusieurs facteurs dont :

  • Baisse continue de la natalité au niveau national
  • Baisse de la natalité à Fontenay du fait du nombre de mères célibataires qui visent majoritairement à n’avoir généralement qu’un enfant (pour éviter de problèmes économiques) quand une femme en couple vise généralement à en avoir deux.
  • Vieillissement de la population fontenaisienne.
  • Bâti actuel, à Fontenay, non favorable.

En synthèse, construire 2000 logements ne conduit pas à devoir  construire une école ainsi  que cela est proclamé par certains.

A contrario, ces nouveaux 2000 logements  éviteront peut-être la fermeture d’une école !

Il est, par contre,  certain, nous le montrerons, que les besoins évolueront différemment par quartier (Iris) et que le problème de modification de la carte scolaire se posera mais c’est un problème simple qui ne demandera pas d’investissements significatifs.

Monsieur Candide : et les crèches ?

Pour ce qui concerne les crèches, la situation est identique ; avec  les berceaux existants et les berceaux à venir dans des opérations déjà initiées, les bébés des logements existants ou des 2000 à construire trouveront tous un berceau.

De plus, il y a des solutions autres : crèches associatives, crèches privées, nounous familiales, … toutes solutions déjà présentes à Fontenay.

La baisse de la natalité, comme pour les écoles, va faciliter le problème et l’intégration des nouveaux habitants en couches-culottes devrait s’effectuer sans heurts.

Monsieur Candide ; Si je comprends bien, pour ce qui concerne crèches et écoles,  pas de problèmes.

Vous avez tout compris. Nous allons nous arrêter là.

Nous montrerons, dans une prochaine note, que la construction de 2.000 logements et le maintien, malgré ce, du total de population scolaire et en crèches, aura un impact positif sur la ville et l’ancien maire-adjoint aux Finances montrera que cette stratégie permettra d’améliorer très sensiblement les finances de la ville.  C’est même la seule solution !

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Ancien Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 5 ème document) : Non-construction et conditions de vie

Nous allons voir maintenant, sur ce 5 ème document, les conséquences des choix politiques depuis trente ans sur les conditions de vie des Fontenaisiens.

Rappelons d’abord quelques chiffres déjà vus et relatifs à la stagnation du bâti :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

La quasi-interdiction à construire des logements neufs (sauf logements sociaux)  durant vingt ans avant 2014, présente des conséquences matérielles parfaitement mises en évidence par l’Insee. Rappelons que les 902 logements construits de 1999 à 2017 ne sont constitués que de logements sociaux (sauf rarissimes exceptions) et qu’ils ne compensent qu’à peine la quasi-disparition naturelle de 0.5% du parc, 60 appartements/an, que l’Insee va continuer de comptabiliser plusieurs années avant la mise à jour (impact de la méthodologie 8%/an, moyenne sur 5 années, extrapolation à 100%).

Ancienneté du bâti à Fontenay :

En se limitant aux immeubles collectifs mieux connus et plus nombreux que les maisons individuelles,l’ancienneté du bâti à Fontenay est caractéristique : le parc immobilier fontenaisien est vieux :

En conséquence de la politique d’interdit, Fontenay ne connait que 14.5% d’appartements postérieurs à 1990 (et donc de moins de 30 ans), tandis que les dix autres villes de Vallée-Sud-Grand-Paris, VSGP,  en ont 27.5%. 13% d’écart.

Comme indiqué ci-dessus, les 1247 appartements neufs connus par notre ville en cette période 1991-2014,sont constitués en très grande partie d’immeubles sociaux (logements sociaux proprement dits, chambres d’étudiants ou de jeunes travailleurs) car quasiment aucun immeuble privé n’a été autorisé.

Un recensement Insee pour les résidences principales uniquement mais intégrant les maisons confirme cette « ancienneté » :

« Delenda est Carthago ! » Vielle sentence de Caton disant que Carthage devait être détruite ! Dans notre cas, il s’agit de Fontenay, notre ville, mais on a l’impression que le but est le même !

Monsieur Candide : quelles sont les conséquences pour les Fontenaisiens de ce malthusianisme ?

Les conséquences sont dramatiques car ce parc vieux, à 50% antérieur à 1970 et  ayant donc au moins 50 ans, aux normes d’alors, et surtout construit pour les structures familiales de l’époque, ne correspond absolument plus à la sociologie actuelle qui a fondamentalement changé.

En 1968,  la taille des ménages était de 3.22 personnes. Elle est maintenant de 2.24, la courbe et le tableau ci-dessous, de l’Insee,  justifiant ces données.

A coté de l’évolution à la baisse du  nombre des habitants d’un même logement, il y a la transformation des structures humaines : le Pacs n’existait pas en 1968, les unions-libres étaient beaucoup plus réduites, le taux de divorce a explosé  et l’allongement de la vie a conduit à une augmentation du nombre de veufs ou veuves …  Les célibataires n’ont jamais été si nombreux !

Répartition de la structure familiale (d’après les derniers chiffres de l’Insee)

Les divorces, en hausse, avec la nécessité pour chacun des parents de recevoir les enfants à tour de rôle conduisent à une demande de deux appartements là où une famille unie n’en a besoin que d’un seul… Avec le divorce, le couple désormais désuni  veut passer ainsi d’un T5 familial à deux T3 séparés.  Ce nouveau type de vie a tout changé et il est banal d’écrire que la structure sociale de 1968 n’est pas celle de 2021. Sauf qu’à Fontenay, cette modification humaine s’est effectuée dans un même bati qui est devenu globalement  inadapté aux besoins humains actuels.

Monsieur Candide : si je vous comprends bien, il aurait fallu faire évoluer le parc des logements parallèlement à l’évolution des structures sociales ?

Absolument ! Il aurait fallu procéder à des adpatations ! Il est surprenant de voir des gens défendre fortement cette évolution familiale et sociale au nom d’une grande ouverture d’esprit … tout en interdisant la prise en compte de cette même évolution dans le redessin du parc immobilier destiné à héberger ces nouvelles structures humaines (familles séparées, …).

En matière d’habitation, on ne loge pas des gens pris individuellement, on loge des familles ou des ménages !L’ex maire-adjoint au logement social rédacteur de cette note  peut en parler longuement.

Les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris ont réagi, plus particulièrement celles qui ont eu un taux de modernisation élevé depuis quelques années.

Ce tableau  montre que Fontenay s’est engluée avec un taux d’appartements d’une pièce (dits T1 ou studios) à hauteur de 13.8% du parc alors que les autres villes ont baissé le leur à 10.5%.

Un studio ne sert plus vraiment aujourd’hui : l’étudiant célibataire se met aujourd’hui en couple et vit avec sa copine …  Il faut des deux pièces et la demande de T1 est lilliputienne.

Fontenay manque de logements de 2 et 3 pièces, appartements d’évidence moins chers que les grands T4 ou T5, et destinés aux grandes  familles (T2 et T3 à Fontenay : 43.07% du parc, quand les autres villes connaissent un taux de 52%).

Notre ville connait, enfin, un nombre conséquent de grands appartements alors que les autres communes ont baissé avec ainsi, pour T4 et T5, un écart de 2.8% (respectivement 2.85 et 2.79).

L’analyse des écarts avec une ville fondamentalement reconstruite aux normes actuelles comme Le-Plessis est particulièrement significative (impact vingt dernières années)

Monsieur Candide : quel est le niveau de contentement des Fontenaisiens face à cette situation ?

Les chiffres montrent les problèmes :

Cette situation immobilière conduit à un taux de sur-occupation significatif de 11.5% des logements.

L’âge des immeubles, l’incohérence entre la typologie des logements et les structures sociales actuelles conduisent à une insatisfaction des Fontenaisiens, insatisfaction qui se traduit par un taux de déménagement significatif : 8%/an selon l’Insee.

Remarque : dans une ville à parc immobilier totalement figé, il est évident que 31.6% de ménages arrivés depuis moins de 4 ans signifie que le même pourcentage est parti … 31.6% en 4 ans signifie quasiment 8% de déménagement par an. Une statistique excluant les maisons à population plus stable pour n’analyser que les déménagements des habitants habitant en immeubles conduirait vraisemblablement à 9 %.

Pour être précis, il convient de préciser que ces 8% de gens qui déménagent par an,  le font pour des motifs qui peuvent varier (dont taux de décès de 1.2%, changement de lieu de travail, variation de la composition familiale, familles recomposées, …)  mais ce taux reste anormalement élevé.

Il s’explique pour une part importante par les raisons objectives précisées ci-dessus (âge des immeubles, inadéquation agencement / structure des familles,  …) mais aussi par un taux de propriétaires relativement bas et en décroissance.

2007 : 44.3% de propriétaire

2017 : 43%

Fontenay : rang  9  en 2017

Le volume de logements privés en location est, lui aussi, faible : à peine 14% .

Monsieur Candide : C’est normal : on a transformé 1400 appartements privés Icade en logements sociaux !

Niveau des loyers :

Un autre critère vient expliquer le haut niveau de déménagement : le niveau des loyers du parc privé:

La raréfaction du bâti privé en location à Fontenay fait que les locataires fontenaisiens louent chers des appartements anciens, notre ville se situant juste derrière Montrouge avec  proximité de Paris et Sceaux l’élitiste.

* Que personne ne s’inquiète, les émetteurs de ce message sont très bien logés !

(toute ressemblance avec ….. )

Monsieur Candide : faut-il désespérer ?

NON !  Le redressement de la situation a déjà été initié même si l’impact va être long à percevoir par les Fontenaisiens:

  • Les immeubles sociaux du Val-Content, du square Jean Viollet, de la rue de l’Ile, … ont été réhabilités … même si beaucoup reste à faire.
  • Les Blagis vont être reconstruits, les premières démolitions ont été achevées.
  • La rénovation totale d’autres immeubles sociaux est à l’étude
  • Trois nouveaux immeubles privés (une première depuis 30 ans !) sont sortis de terre et, pour deux d’entre eux, sont déjà habités (Mouilleboeufs et place de La Cavée).

De nouveaux projets s’étudient.L’objectif, à terme, est de permettre aux Fontenaisiens de vivre dans des logements :

  • Récents
  • Aux normes actuelles, particulièrement au niveau énergétique et isolation phonique
  • Avec des ascenseurs permettant aux plus anciens de ne pas avoir à monter à pied des escaliers de plus en plus pénibles avec l’âge et l’arthrose.
  • Avec des typologies(disposition des pièces) conformes au mode de vie actuel.
  • Dans un cadre juridico-financier permettant à un maximum de gens de pouvoir acquérir leur logement pour y vivre et transmettre à leurs enfants (on excusera le classicisme de l’approche).
  • Avec mixité sociale

Monsieur Candide : Pour quelles catégories sociales ?

Pour toutes !

Le signataire de la présente s’en honore mais a contribué, avec ses collègues élus (mandature 2014-2020), à des modifications profondes prenant en compte TOUS les niveaux sociaux ; à titre d’exemples :

  • Lancement de la reconstruction des Blagis avec

– les trois types de logements sociaux (Plai, Plus, Pls)

-accession sociale à la propriété

-accession classique à la propriété

  • Développement avenue Marx Dormoy

– d’immeubles privés

-d’immeubles en accession sociale à la propriété

– d’une résidence-service pour nos anciens

de manière à y compenser la grande domination actuelle des logements sociaux

La construction de 2000 logements privés permettra de compenser les 1.400 logements Icade transformés en logements sociaux et de financer la reconstruction des 833 logements sociaux des Blagis par adjonction de 600 logements en accession-sociale ou accession-classique à la propriété.

Comment ne pas prendre en compte, en matière de bâti, que, dans les années 1960, la dame au 4ème étage sans ascenseur, jeune maman,  montait quatre-à-quatre les étages avec bébé dans les bras, l’ainé à la main, avec deux litres de lait et les courses pour la journée. Aujourd’hui, en 2021, le même appartement est occupé par une retraitée, non totalement jeune, avec arthrose ….

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire-Adjoint aux finances et aux Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 4 ème document). Bilan pour Fontenay des ventes Icade

Monsieur Candide : je reçois des appels et des courriers me demandant de faire le point sur les opérations Icade. Qui a vendu quoi ? Qui a payé quoi ? Qu’est-ce que la ville a gagné ou perdu ?

Je crois, Monsieur Candide, que vous avez levé un lièvre qui pourrait intéresser les Fontenaisiens.

Résumons. Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC), est propriétaire d’appartements construits à la « va-vite » dans les années 1960.

En 2010, ces immeubles sont amortis comptablement, ils valent « zéro » dans les livres d’Icade  et cette société, avec l’accord de son actionnaire, l’Etat, décide de les vendre. Le prix de vente relève quasiment d’une plus-value à 100% pour le vendeur puisque leur valeur nette comptable est nulle et ces logements  ne font plus l’objet de financement, ils sont payés.

Communiqué d’Icade sur ses résultats 2010 :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

Ces logements  seront achetés par divers bailleurs sociaux, certains  pour agrandir leur parc immobilier, et d’autres par ordres de leur actionnaire l’Etat et du ministre Pasqua.

La vente va se faire, principalement à Fontenay qui connait  un parc Icade particulièrement important (1.400 appartements majoritairement issus de la SCIC , Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts ), parc plus important que dans les villes voisines.

Monsieur Candide : quels gains ou pertes pour Fontenay ?

Nous avons déjà répondu à cette question dans nos documents précédents mais nous pouvons y revenir. Le bilan s’établit comme suit :

  • La Ville gagne d’abord environ 1 million d’Euros en droits de mutation sur cette opération :

  • La Ville perd ensuite de l’ordre de 9 à 10 millions d’Euros par exonération de la taxe foncière pendant 15 ans sur ces immeubles qui passent du statut d’immeubles privés à immeubles publics. Cette exonération, dans sa logique, concerne des immeubles nouvellement construits et mis en location sociale mais  s’applique ici à des immeubles vieux passant du statut de logements privés à logements sociaux.
  • La ville voit ensuite arriver des locataires qu’elle ne contrôle absolument pas, qui lui sont attribués par des Commissions d’Attribution de Logements (CAL) où la voix de la Ville est soit inexistante soit, au mieux, limitée.
  • En 2017, à peine sept ans après ces ventes Icade, les Villes des Hauts de Seine perdent la gestion en sous-traitance du « Contingent Préfectoral » (parc logements sociaux sous dépendance de la préfecture pour l’attribution) et Fontenay voit ainsi encore diminuer sa capacité à proposer aux CAL (Comités d’attribution) les locataires  Fontenaisiens qu’elle souhaite reloger.
  • La ville, en conséquence de ces 1.400 nouveaux logements sociaux, voit le niveau de vie moyen de ses habitants diminuer (voir document 2 déjà publié), au fur et à mesure que les locataires anciens, d’origine privée, sont remplacés par des locataires à revenus limités pour être candidats à des appartements sociaux.

  • La Ville, en cette année 2010, n’a pas-même profité des circonstances pour créer un office municipal de logements sociaux, comme dans 9 des 11 villes de Vallée-Sud-Grand-Paris.

En synthèse, le bilan est négatif sur toute la ligne et Fontenay va mettre des années à s’en remettre !

Monsieur Candide : mais qui a financé tout ça ?

La Ville ! La Ville en porte le risque car elle a financé les bailleurs acheteurs par garantie (caution) ; ce financement par signature permettait à  Icade, filiale de la Caisse des Dépôts (CDC),  de :

  • vendre ses immeubles à divers bailleurs sociaux
  • avec financement par prêts de la CDC elle-même
  • avec garanties bancaires par cautions apportée par la Ville de Fontenay.

A titre d’exemple, lors du conseil municipal du 24 Juin 2010, la Ville a accepté, par délibération, de se porter caution de l’intégralité du prix d’achat par Toit et Joie des immeubles Scarron  pour 38.100.000€

Monsieur Candide : mais cette garantie est exceptionnelle, la ville n’a quand-même pas tout cautionné ?

EFIDIS, un autre bailleur acheteur:

Un troisième modèle concernant OSICA :

 

Monsieur Candide : La Ville a-t-elle une contrepartie à ces financements ?

Absolument : la Ville a obtenu le droit de proposer ses propres candidats  au Comité d’Attribution des Logements (CAL) pour 20 ou 25% des logements à attribuer ; cela constitue ce qui est appelé le « contingent ville ». La CAL, chez chaque bailleur, n’est cependant pas présidée par la Ville et rien ne garantit absolument qu’un des trois candidats proposés par Fontenay soit retenu, même si c’est généralement le cas.

La ville avait également un « droit de proposition » sur le contingent préfectoral :

Le seul problème est que cette délégation du contingent préfectoral au bénéfice de la ville n’existe plus depuis 2017, la Préfecture ayant recentralisé sur ses propres services ce qu’elle avait décentralisé… mais  les cautions bancaires données par Fontenay au bailleur demeurent du même montant.

Le total des appartements réservés à la ville annuellement suite aux opérations Icade  s’élève ainsi à moins d’une vingtaine de logements (17 selon calculs ci-dessous et avec l’hypothèse que toutes les lignes sont cautionnées par la ville, ce qui ne semble pas être le cas) ; il s’agit donc ici d’un  ordre de grandeur maximal. En clair, on voit donc mal la réalité de la contrepartie réelle de toutes ces garanties données sous forme de cautions. (Pendant 7 ans, de 2010 à 2017, le total, avec la gestion du Contingent Préfectoral,  a été de  34 appartements au lieu de 17).

Fontenay connait 25.000 habitants, 11.500 logements, 4.400 logements sociaux. On voit l’aspect limité des 17 appartements venant en  affectations complémentaires par le Service Logements de  la Mairie.

Monsieur Candide : mais les immeubles, de 1960,  avaient déjà 50 ou 60 ans et étaient de mauvaise qualité. Le financement a dû être défini avec  des durées courtes ?

Absolument pas ! Regardez les délibérations reproduites ci-dessus ! Les durées d’emprunt varient entre 30 et 50 ans mais la plupart des financements sont de  50 ans, ce qui signifie que tous les « organisateurs » de ce montage (dont la mairie de Fontenay en 2010 qui a tout accepté) ont décidé conjointement que ces immeubles construits à la va-vite dans les années 1960 (boum des trente glorieuses, rapatriés d’Algérie, travailleurs immigrés, …) devaient perdurer jusqu’en 2060  (2010+50). Ces immeubles étaient ainsi appelés à devenir centenaires …

Messieurs les Locataires, vous en avez encore pour 40 ans avant que votre loyer ne parte significativement ailleurs qu’en remboursement des emprunts du bailleur au lieu de venir financer des rénovations structurelles ou, mieux, une destruction pour reconstruction.

On comprend mieux que toutes les études récentes pour réhabiliter fortement ou rénover les immeubles de Scarron …. soient restées sans solutions (études menées par l’équipe élue en 2014). Il faut d’abord que les bailleurs soldent les encours et 40 années d’échéance d’emprunts encore inscrits à leur  bilan !

Je maintiens et j’affirme que cette opération, réalisée en 2010 est  totalement dramatique pour les Fontenaisiens et, principalement, pour les locataires concernés.

Monsieur Candide : mais la ville qui s’est portée caution porte-t-elle réellement un risque ?

A votre avis, peut-on envisager qu’il soit demandé à la Ville de se porter caution s’il n’y avait pas de risques ? Cette question n’a aucun sens !

Je ne supporte pas les arguties présentées par certains en Conseil Municipal  qui consistent à dire que ces cautions ne sont que formelles en s’inscrivant dans le cadre général du financement du logement social en France ; Il y a risque puisqu’il y a demande de caution et, de plus, ces opérations concernent des immeubles anciens spécifiques !

La situation des bailleurs sociaux pourrait d’ailleurs poser problème quand de nombreux locataires, du fait de la  COVID et de la perte partielle ou totale de leurs revenus, ne peuvent plus payer leurs loyers.

Une caution n’est jamais une banalité !

Monsieur Candide : quelqu’un a-t-il demandé des travaux en contrepartie de cette opération ?

Icade souhaitait vendre rapidement pour faire apparaître la plus-value dans les comptes 2010, sans avoir le temps ni l’envie de faire les moindres travaux. Cette opération, pour ces gens-là, étaient d’abord une opération financière.

Les bailleurs-acheteurs firent peu, du détail comme des travaux de peinture extérieure ou quelques travaux d’aménagement des parties communes. Le coût en fut, en large partie, imputé dans les charges facturées aux locataires, avec amortissement du coût sur plusieurs années.

Monsieur Candide : en quels types de logements sociaux furent classés ces appartements ?

La quasi-totalité des logements furent classés en PLS, le haut de gamme des logements sociaux, alors que le rapport qualité / classement-prix posait problème. Quelques appartements s’inscrivirent en PLAI (catégorie la moins chère).

Prix de location aux occupants :

Le prix de location, variable par bailleur,  … fut, d’évidence, celui des PLS mais avec plusieurs problèmes :

  • Certains locataires anciens connaissaient un loyer qui n’avait pas été réévalué du niveau de l’inflation par Icade et furent donc augmentés par les bailleurs nouveaux propriétaires.
  • D’autres loyers, au vu de la situation des locataires, furent diminués.
  • Tous les baux durent être annulés et résignés, sous une nouvelle forme, avec les nouveaux bailleurs sociaux. Se posait le problème des impayés dans les livres d’Icade, impayés à régulariser à la rupture du bail avec l’ancien propriétaire.
  • L’un des problèmes fut la régularisation des charges entre bailleurs, entre immeubles et après changement de fournisseurs … ;  la mise au point des clés de répartition (chaufferie commune fournissant deux bailleurs distincts, …) demanda du temps et les régularisations, exigèrent beaucoup de salive …

Ce travail n’était pas encore terminé en 2015, cinq ans après l’opération, alors que la durée autorisée pour régularisation est de trois ans. Entre temps, des locataires étaient partis et les régularisations ne trouvaient plus les justes personnes à débiter. Le signataire de la présente travailla avec les associations de locataires en apportant ses connaissances juridiques et financières.

  • Aucun bilan final ne fut jamais dressé, par personne sur ces 1.400 transformations de situation.

Monsieur Candide : qu’aurait-il fallu faire ?

Au lieu de favoriser l’opération, la municipalité de l’époque, 2010, aurait dû alerter, refuser de cautionner, mobiliser les locataires … faire démolir ces immeubles par Icade tant qu’ils étaient amortis comptablement dans ses livres et  totalement payés, …. pour ensuite  faire reconstruire des immeubles neufs, aux normes, éventuellement en participation avec Clamart-Habitat.

Il est évident que ces opérations de démolition/reconstruction ne correspondaient absolument pas aux objectifs des bailleurs-acquéreurs et cette approche aurait demandé un relogement préalable des locataires. Absolument pas ce que les bailleurs recherchaient.

Notons que le signataire de la présente a initié ce processus aux Blagis en 2018-2020 dans le cadre de la rénovation actuellement menée. Je sais que c’est long et compliqué.

Monsieur Candide : de quoi relève cette Berezina ? Incompétence ? Amateurisme ? Intérêt politique à court terme ?

Non ! L’essentiel n’est pas là ! C’est un problème de structure du commandement, de répartition des responsabilités et d’utilisation des compétences.

En 2009-2010, dans l’équipe au pouvoir, il y avait un médecin pas spécifiquement spécialiste de négociations commerciales, de finances, de droit, d’immobilier et un dirigeant d’entreprise publique, financier, compétant en droit, diplômé dans le commercial et la haute fonction publique, habitué aux négociations à haut niveau dans le domaine de l’immobilier … et il fallait rencontrer les dirigeants bien charpentés d’Icade, financiers d’une filiale immobilière  de la Caisse des Dépôts.

Monsieur Candide, selon vous, qui alla négocier ?

Coût pour la ville : 10M€ sans mesurer les aspects sociaux.

Relisons cette délibération du 24 juin 2010 :

Ce texte pose au moins cinq problèmes :

  • le risque : reprenons le texte déjà présenté:

  • dans l’hypothèse de cessation de paiement du bailleur garanti par la Ville, le syndic nommé par le Tribunal de Commerce pour assurer la gestion en poursuite d’activité durant la période de Redressement Judiciaire (RJ) ou, ultérieurement, le commissaire en charge de la liquidation éventuelle accepteraient-ils de prendre en compte une hypothèque donnée à la Ville, au dernier moment, durant ce qui s’appelle la « période suspecte » précédant la cessation de paiement (« acte anormal de gestion ») ? Pas certain !
  • Si, par miracle, ladite hypothèque était acceptée et prise en compte, quelle serait la valeur de ces bâtiments au moment où la Ville bénéficierait d’une telle hypothèque de « sauvetage » et ferait revendre lesdits immeubles pour récupérer l’argent versé par Fontenay aux banques créditrices ? quel serait l’état de maintenance d’un bâtiment dont le propriétaire défaillant aurait vraisemblablement commencé à minorer les frais d’entretien depuis des années ?
  • De nombreux bailleurs étant certainement tous en difficultés, au même moment, pour les mêmes raisons économiques et sociales, le nombre d’immeubles sociaux à vendre en ferait baisser les prix. Qui achèterait dans ces circonstances ?  Même problème que les maisons de la Nouvelle Orléans à vendre en grand nombre en 2008 après les problèmes financiers dus à la crise …
  • Pour que le bailleur en difficulté puisse donner une hypothèque de premier rang avant la cessation de paiement, il faut que personne n’en ait fait inscrire une autre préalablement. Certitude ? Je pense, a contrario, que les banques prêteuses, averties par les impayés du bailleur en leurs livres, auront, elles-mêmes,  déjà pris les hypothèques de premier rang !

Nous ne parlons ici que de bâtiments de qualité « moyenne» qui, en fin de financement, auront plus de cent ans.  Il ne s’agit pas d’une hypothèque sur le Château de Versailles (au demeurant invendable).

L’ancien maire-adjoint aux Finances, signataire du présent article,  reconnait avoir fait accepter des opérations de garanties d’emprunts similaires par le Conseil Municipal mais avec trois différences majeures :

  • Il s’agissait d’emprunts destinés à réhabiliter des immeubles avec un avantage certain, concret et rapide pour les locataires concernés.
  • Pour des montants beaucoup plus limités.
  • Avec une augmentation instantanée de la valeur des immeubles objets de maintenance lourde ou réhabilités

Cette opération Icade de 2010 est un désastre.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020.

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite-3ème document) : L’impact de la non-construction sur le niveau des impôts locaux

Lorsqu’un Fontenaisien achète un bien immobilier neuf (ce qui est rare) ou modifie substantiellement sa maison ou son appartement, les bases fiscales représentatives (les « assiettes fiscales », bases du calcul de la Taxe Foncière « TF ») de ce domicile  sont mises à jour par les Services Fiscaux de l’Etat  (avec intervention uniquement consultative de la ville).

En clair, pour toute  rénovation (construction de neuf) ou toute réhabilitation (grande amélioration), la base des impôts locaux  et le niveau de taxation changent en conséquence.

L’analyse de l’évolution des bases fiscales sur plusieurs années permet ainsi de mesurer le degré de Rénovation ou de Réhabilitation de la ville. Or, nous constatons que,  sur 25 ans, il y a eu stagnation. Pour prendre une période plus récente, 2007-2016 (dernières années mises en ligne par l’Administration Fiscale), la valeur des biens immobiliers de Fontenay (base de la taxe foncière) s’est accrue de 7%, moins que l’inflation.

Dit autrement, les services fiscaux considèrent que le patrimoine immobilier des Fontenaisiens, sur cette période, a perdu de la valeur :

(Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

Il n’en est pas de même dans les autres villes  de VSGP (Vallée-Sud-Grand-Paris) où la croissance des bases fiscales immobilières est régulière,  Fontenay restant la ville qui construit le moins :

Pour ceux qui aiment le détail, ci-dessous le calcul de la taxe foncière par ville pour 2009 et 2016 :

Cet écart entre Fontenay et les villes voisines met en évidence, pour notre ville, les conséquences des deux choix stratégiques (et erronés) déjà mentionnés :

  • Refus de toute construction neuve « privée » de 1994 à 2014 :

Fontenay  se trouve en 9ème position sur 11 devant Malakoff qui a la même politique malthusienne et devant Sceaux à l’immobilisme social bien connu. Les 902 logements nouveaux constatés à Fontenay relèvent quasiment tous de nouveaux logements sociaux puisque le neuf y a été  interdit.

  • Evolution à Fontenay du parc social par construction et intégration du parc Icade :

Monsieur Candide : Quelles conséquences pour les Fontenaisiens ?

Trois conséquences majeures :

  • appauvrissement de la population
  • hausse des impôts
  • biens immobiliers non adéquats et ne suivant pas l’évolution sociologique.

1- Appauvrissement de la population.

Les chiffres des impôts (IRPP, Impôts sur les Revenus des Personnes Physiques) confirment nos constats d’appauvrissement de la population à  Fontenay :

(CSP  signifie ici : « Catégorie Socio – Professionnelle et   CSP les plus faibles économiquement)

La comparaison avec les villes voisines, comparaison déjà présentée en document « 2 », est significative :

Cette dernière comparaison (base Insee) en partant du millésime Insee 2013 (moyenne  des années 2011-2015) montre que la détérioration est ancienne (blocage des constructions depuis 1995, ventes Icade 2010) et que, avec le changement de majorité en 2014, l’absence de toute construction sur la période 2014-2019 (temps d’élaboration du PLU voté en 2017 et les conséquences des blocages de quasiment toute construction par des recours intéressés) n’a , d’évidence, fait que ralentir  la dérive. Nous avons traité ce sujet dans notre article précédent.

2- Hausse des impôts locaux :

Le tableau déjà reproduit ci-dessus est significatif :

La ville connait régulièrement des accroissements de charges pour des raisons sociales, techniques,  juridiques, impact de décisions nationales … et doit augmenter ses ressources en conséquence ; face à une stagnation des assiettes immobilières fiscalement imposables, Fontenay  ne peut trouver ces ressources nouvelles qu’en augmentant les taux d’imposition (aujourd’hui uniquement la taxe foncière, la taxe d’habitation étant en passe de disparaître).

D’où les hausses d’impôts régulières en 2008, 2011, sous l’ancienne mandature et en  2015, au début de la mandature actuelle.

Tant que les assiettes fiscales des impôts locaux à Fontenay, assiettes basées très majoritairement sur la valeur du patrimoine immobilier,  resteront constantes, voire en baisse, la seule solution pour les municipalités successives relèvera de la hausse des taux d’imposition.

Monsieur Candide : je vois que, entre 2010 et 2014, il y a baisse des assiettes fiscales. Impact d’un grand incendie qui aurait détruit des immeubles ? Des grandes destructions ? Une guerre locale ?

Vous avez raison ! Jusqu’à 2010, il y a hausse puis, à partir de 2010, les bases fiscales de la ville baissent !

Ce très léger détail affreusement technocratique … va coûter quasiment 9,5 millions d’Euros à la ville en 15 ans !  (environ 1.000€ par famille sans aucune contrepartie).

Les logements sociaux sont, de droit,  exonérés pendant 15 ans de taxe foncière ; généralement cette exonération s’applique  à  des immeubles nouvellement construits, l’objectif du Législateur étant d’aider les bailleurs sociaux à investir.

Cette approche fut ici appliquée aux logements Icade devenant nouvellement immeubles sociaux malgré leurs  50 ans d’âge. Les immeubles, passant, par vente à des bailleurs sociaux,  d’un statut de logements privés à celui de logements sociaux, devinrent ainsi exonérés de Taxe Foncière (TF) pendant 15 ans (majoritairement de 2010 à 2025), sortant ainsi des bases d’imposition.

Nous n’avons évidemment pas accès aux dossiers fiscaux individuels de chacun des bailleurs sociaux acheteurs des appartements concernés mais nous pouvons, à partir des variations globales des bases d’imposition, calculer l’impact financier de la vente de ces immeubles Icade sur l’ensemble des Fontenaisiens.

La base du raisonnement est simple : nous allons comparer l’évolution réelle de la base totale sur la période 2010-2014, en baisse (voir tableau ci-dessus), aux chiffres qui auraient été constatés si la hausse avait continué durant cette même période 2010-2014 comme en 2007-2010 (d’où, en 4 ans, hausse de quatre fois les 650.000€/an mentionnés en rouge /tableau précédent = 2.600.0000€).

En clair, l’acceptation, en 2010,  par la mairie de ces ventes Icade à des bailleurs sociaux a conduit la ville  à connaître une perte annuelle de quasiment 635.000€/an, soit 9.5 Millions d’€ en 15 ans (fin de l’exonération progressivement  à compter de 2025).

Monsieur Candide : vous voulez dire que cette vente des immeubles Icade à des bailleurs sociaux a coûté quasiment 10 millions d’Euros à la ville ?

OUI !  Ce léger détail montre l’impact de la structure du bâti sur une ville.

Quand on entend des gens parler de bloquer toute construction ou toute réhabilitation … on peut s’étonner de ce  simplisme dans l’approche !

Le niveau des assiettes fiscales doit être géré si la ville  veut maîtriser le niveau et le taux des impôts locaux. Le niveau de construction à définir ressort de multiples paramètres, dont celui-ci et non uniquement des aspects esthétiques ou écologiques.

Nous en avons vu désormais les conséquences sur la ville au travers de trois articles :

  • le niveau de population et sa stagnation (1er article)
  • la structure sociale et son appauvrissement (2ème article)
  • la détérioration des finances de la ville à travers son bâti et ses bases fiscales (3ème article)

Nous verrons dans un 4ème article que tous ces éléments (vente immeubles Icade, blocage de toute construction, …)  ne sont pas sans conséquences sur les logements à Fontenay et donc sur le confort des Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances et Logements sociaux 2014-2020.