Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (19 ème document) : La Ville et le développement de son commerce

Utilisation de l’argent liquide ou numérique

La disparition du bureau de Poste et d’une agence bancaire ou d’un DAB (Distributeur Automatique de Billets) aux Blagis a donné lieu à de multiples larmes de crocodile devant lesquelles nous nous inclinons avec respect devant l’art des comédiens.

L’implantation d’agences bancaires ou postales, de commerces, … résulte de choix rationnels des organismes concernés et non d’une réponse à des voeux pieux.

Avant d’essayer d’analyser la situation du commerce à Fontenay, résumons le problème, aux Blagis, de la poste et de la banque :

  • L’agence postale : vivait auparavant du maniement d’argent liquide avec remise aux habitants de billets de banque venant en conséquence de leur salaire ou retraite et leur permettant d’acheter à leur convenance. Aujourd’hui, la quasi-totalité des gens payent avec un moyen électronique et le solde des flux en « liquide » est devenu marginal ou, pour le moins, insuffisant.
  • L’autre rôle de cette agence postale était le dépôt ou le retrait du courrier : la multiplication des mails et l’économie en timbres dont chacun profite en conséquence, est difficilement compatible avec ce maintien.
  • Le rôle local de l’agence LCL resterait aussi à repenser face à l’évolution déjà mentionnée pour la Poste (monnaie électronique, communication par mail, …).
  • Le COVID n’a fait qu’accélérer cette évolution tant pour la Poste que pour les banques : achat par mail, paiement par carte sans contact.
  • L’appauvrissement constaté de la population fontenaisienne ne peut que compliquer la situation.
  • Il faut prendre en compte l’aspect social et la demande de la partie de la population qui, pour une raison ou une autre, a du mal à suivre l’évolution mais personne ne remontera le courant de l’évolution. Il faut cependant atténuer les problèmes dans l’évolution.

Certains pourraient contester cette approche « économique » ou « moderniste » mais les faits matériels ne peuvent s’occulter : rappelons que LCL est le nouveau nom du Crédit-Lyonnais depuis 1999, banque qui, du temps où l’idéologie de certains primait sur le réel, a conduit à une cessation de paiement de fait et à une revente en urgence de cette banque au Crédit-Agricole pour sauvetage ; Rappelons que le CL se situait dans les premières institutions en France au niveau de BNP, SG, CL, Crédit-Agricole, Banques Populaires, …

Un des responsables de la banque du Crédit-Lyonnais a dit, devant le Tribunal, parlant de l’état-major, qu’il y avait « une forme d’état d’esprit qui consistait à imaginer la réalité telle qu’il se la représentait et un désir de se la présenter sous un jour favorable ».

On voit, en ce dossier, la conséquence de choix totalement irrationnels, relevant du rêve plutôt que de la réalité, plus idéologiques que réfléchis.

En synthèse sur ce premier point, pour étudier le commerce à Fontenay, nous proposerons une approche humaine mais aussi réelle, matérielle et concrète de la situation locale. Prenons en compte, par exemple, que toutes les banques ferment une part importante de leurs agences et que, devant le développement du courrier électronique, la Poste doit repenser son métier.

Pour information, le rédacteur de la présente serait pour la disparition totale de la monnaie, pour paiement que par carte avec ou sans contact … de manière à interdire toute transaction douteuse dont drogues et prostitution…  Avec le COVID, nous nous rapprochons progressivement de cette situation. Fin 2019, la France métropolitaine comptait 50 316 DAB et ce nombre a reculé de 4,1% en 2019 (source : Banque de France).

Assumons les conséquences négatives pour certains foyers modestes de cet éventuel retrait des liquidités :

  • L’utilisation de la carte bancaire n’est pas possible chez certains commerçants, en particulier chez beaucoup de commerçants du marché du fait du cout du lecteur de la carte et même avec le COVID, il faut un minimum d’achat de 10 € ou plus.
  • L’utilisation de la carte bancaire pour prendre de l’argent liquide coute plus cher si on retire son argent dans un distributeur ne relevant pas de sa banque, en particulier pour les clients de la Banque Postale
  • L’utilisation de la carte bancaire pose parfois problème dans les liaisons avec les serveurs des banques, et aussi lors de paiement sans contact
  • L’utilisation du liquide permet (éventuellement) de ne pas faire payer la TVA
  • ….

En clair, ne nous trompons pas de combat ; dans les années 50-60, les salaires et les allocations familiales étaient payés en liquide mais, heureusement, cette approche a disparu et, malgré ce, salaires et allocations sont bien payés et les achats s’effectuent. Les liquidités ne constituent plus une nécessité !

Monsieur Candide : que dire, dans ce cadre, du commerce à Fontenay ?

D’abord, bonjour aux commerçants et à leur association :

Quelques points importants :

  • La Ville connait un dénivelé de plus de 100 mètres, quasiment tout le territoire étant en pente, ce qui complique les problèmes de déplacement, à pied, voiture ou vélo, particulièrement pour les seniors, femmes enceintes et personnes à mobilité réduite.
  • A Fontenay, le développement commercial, comme tout ce qui concerne l’économie, est resté ignoré pendant des décennies, l’équipe municipale aux affaires jusqu’en 2014 ne s’y étant pas intéressée. Aucune politique réellement annoncée et, a fortiori, aucune mise en place.

L’approche, selon l’INSEE, n’a changé qu’en 2014-15 :

  • La « rénovation », en 2011, du marché aux comestibles est, sur ce point, significative : petit, de qualité médiocre, fenêtres vers l’Est laissant le soleil levant arroser de ses dards les étals du charcutier, du poissonnier ou du crémier demandant de la fraicheur, … Chacun pourra comparer avec d’autres …

Un article publié par les Nouvelles de Fontenay est, sur ce point, significatif ( 20 novembre 2012 ).

  • Plus structurellement, d’un point de vue géographique, la Ville ne se situe pas sur des axes de circulation importants permettant le passage d’une population en transit susceptible de s’arrêter pour procéder localement à des achats venant en sus de ceux des Fontenaisiens.
  • Le niveau de vie, à Fontenay, baisse depuis plusieurs années.

Ce tableau (source INSEE) montre clairement que Fontenay décroit d’un indice 100 à 99.3 quand TOUTES les autres villes connaissent un enrichissement de leur population (cette baisse certaine est minorée du fait de l’inflation. La baisse réelle s’établit à 5% environ).

La situation actuelle de la Ville, en ce qui concerne son commerce, peut se résumer ainsi :

  • Une concentration certaine de commerces en centre-ville, sur la rue Boucicaut avec quelques débordements sur la rue Dolivet
  • Cette situation se caractérise par le développement récent d’un certain nombre de commerces de qualité en centre-ville, développement favorisé par l’arrivée de clientèles plus aisées. (Voir notre document N° 10 ).
  • Une disparition de la très grande partie des commerces dans les quartiers et des boutiques dites « en pied d’immeubles » dans les secteurs d’habitation autres que centre-ville.
  • Une arrivée de locataires en logements sociaux choisis par le Préfet, locataires à pouvoir d’achat faible et donc peu présents dans les boutiques (voir plusieurs de nos articles sur la sociologie de la Ville, document  N° 12 et autres montrant que le Préfet affecte 80% des logements, directement ou indirectement par contrainte relative aux DALO)

C’est dans ce cadre général de l’évolution sociale et commerciale de Fontenay qu’il faut analyser la situation de chaque secteur géographique de la Ville et essayer de définir un plan de développement : Nous précisons, ci-après, notre propre analyse et non la position officielle de l’équipe municipale (dont nous ne faisons pas partie).

Quartier Scarron :

Une grande partie des commerces en pied d’immeubles ont disparu, certains depuis des années (fruitiers, librairie-journaux, …). Cette disparition s’explique : lors de la construction, dans les années 1960, beaucoup de couples n’avaient pas de voitures, madame ne travaillait pas, le nombre de supermarchés et autres grandes surfaces était limité … et la famille achetait donc quasi-tout quotidiennement en pied d’immeubles.

Depuis, évolution : la femme travaille, le nombre de voitures s’est largement développé, … et les habitants, majoritairement, effectuent leurs achats le week-end plus loin, en grande partie au supermarché ou au marché … et les boutiques en pied d’immeuble ne servent souvent plus que de « dépannage » pour une part importante de la population (exception : les seniors qui achètent souvent localement et pour qui les boutiques constituent un … parloir et lieu de rencontre).

Coquilles vides : la municipalité a réutilisé une partie des lieux inoccupés en favorisant l’arrivée d’un cabinet médical et d’un dépôt-vente de vêtements (Croix-Rouge).

L’évolution récente des achats par internet et l’impact du COVID sur les processus commerciaux ne font qu’intensifier cette évolution se faisant au détriment de ces commerces en pied d’immeubles.

Le statut des boutiques de Scarron ne facilite pas les problèmes : les murs appartiennent, pour la plupart, au bailleur social Toit-et-Joie dans le cadre d’une copropriété privée où ledit bailleur est minoritaire, les autres membres de ladite copropriété étant les propriétaires des appartements situés au-dessus des boutiques.  Les « fonds de commerce » (entité juridique pour l’exploitation regroupant droit-au-bail, nom, clientèle et stocks) appartiennent aux commerçants qui, généralement, sont donc locataires, pour les murs, de Toit-et-Joie.

La propriété des axes de circulation piétons se partage en trois sous-ensembles distincts mais imbriqués, selon un schéma surprenant, entre (1) la copropriété privée, (2) le bailleur Toit-et-Joie au titre des logements sociaux voisins et (3) la Ville. En clair, disons avec humour, que pour balayer le sol, il faut trois balais différents.

Les règles de circulation automobile ne facilitent pas le commerce car Scarron est, du fait des déclivités, une zone d’accès non aisé ; rien n’y a été organisé pour permettre une venue facile et un arrêt « minute » rapide pour des clients venant spécifiquement d’ailleurs (chez le pharmacien éventuellement de garde, par exemple).

Déménager tous ces commerces rue Marx-Dormoy pourrait constituer une solution à étudier : ces boutiques pourraient alors desservir conjointement les clientèles de Scarron et des Sorrières ainsi que la clientèle de passage (voir ci-après).

La situation deviendrait éventuellement problématique pour les seniors des immeubles car aller faire ses achats sur la rue Marx-Dormoy demande de monter la pente (15 mètres environ de dénivelé ) qui sépare la dalle de Scarron de la rue. Problème pour les gens âgés.

Quartier Blagis :

Même évolution qu’à Scarron et, côté Paradis, à Fontenay, il ne reste plus qu’un salon de coiffure qui va fermer et partir pour Bourg-La-Reine.

L’agence postale, l’agence bancaire s’inscrivent dans ce processus de diminution de l’activité commerciale locale, les commerces restant se situant tous à Sceaux, de l’autre côté de l’avenue jean Perrin.

La reconstruction du quartier et l’arrivée de 600 logements privés, un dessin nouveau des axes de circulation, une ouverture plus grande du quartier à son environnement pourraient faciliter l’implantation et le démarrage de commerces nouveaux, principalement sur l’avenue de manière à profiter du flux de voitures se dirigeant vers Bourg-La-Reine ou Le-Plessis. La solution est là et non dans des vœux pieux !

Quartier Centre-Ville :

Comme nous l’avons indiqué, de nouvelles boutiques dans le domaine alimentaire et une librairie se sont installées mais il subsiste peut-être un nombre (trop) élevé de boutiques d’optique, d’agences immobilières, de coiffeurs ou d’agences bancaires, de garage automobiles ….

Il n’y a plus maintenant de magasin de vêtements, de chaussures, de quincaillerie, de bricolage, de papeterie, …

Pour l’alimentation, le marché joue un rôle essentiel.

Il existe une charte municipale relative au commerce mais ce document est plus un catalogue d’impératifs sur la forme, les couleurs, les matériaux à retenir par les commerces dans leur aménagement et dans l’utilisation éventuelle et contrôlée du domaine public qu’une aide au développement des chiffres d’affaires. N’a pas le sens commercial qui veut !

Zone d’application de la charte :

Notons que, à l’extrémité de cette zone, les boutiques disponibles sous l’immeuble neuf à l’angle Boucicaut/Blanchard ne semblent toujours pas trouver preneurs.

Toujours en centre-ville, le mail Boucicaut qui se caractérise par des commerces de qualité, connait également des locaux commerciaux assez vétustes et certains devraient disparaître :

Monsieur Candide : De manière générale, que faut-il faire pour relancer le commerce à Fontenay ?

Il faut d’abord en avoir la volonté puis prendre en compte le diagnostic et agir en développant une stratégie.

Le regretté Christian Bigret, premier adjoint en charge du commerce de l’élection de 2014 à son décès, s’était fait aider par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris (CCIP). Les spécialistes mandatés avaient constaté une « fuite d’opportunités », une part importante des Fontenaisiens ne faisant pas leurs achats à Fontenay. D’où perte de chiffre d’affaires pour les commerces locaux.

La Ville a mis en place les outils juridiques nécessaires (achat par une société d’aménagement dépendant du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, …) qui lui permettent progressivement de prendre le contrôle des boutiques dont elle pense devoir acquérir les murs pour, ensuite, pouvoir louer à des locataires développant des activités commerciales souhaitées.

Les clients locaux :

Pour que le commerce fonctionne, il faut :

  • Retenir les clients actuels par l’opportunité de l’offre, la facilité d’accès par TOUT moyen de transport (1 kilomètre, voire 500 mètres, constituent, pour certains, un obstacle important).
  • Augmenter le nombre des clients disposant d’un potentiel d’achat.

Le développement de plusieurs immeubles en accession à la propriété devrait (1) augmenter le nombre de clients potentiels et (2) accroitre la capacité moyenne d’achat.

Les clients de passage :

La Ville n’a jamais eu de stratégie pour capter la clientèle de passage, c’est-à-dire la clientèle potentielle qui traverse la Ville et qui pourrait s’y arrêter pour acheter sous la condition que le stationnement ponctuel soit possible, le temps d’acheter. Sur ce point, le développement d’arrêt gratuit pour 20-30 minutes avec bornes de contrôle a eu un aspect très positif.

La construction des immeubles sur le plateau du Panorama, à Clamart, crée une opportunité car leurs habitants, Clamartois, seront plus proches, géographiquement, du centre de Fontenay que de celui de Clamart. Encore faudrait-il adapter les moyens de la Ville à ces potentiels nouveaux clients (aucune interrogation sur ce point lors des « discussions » sur les places de parking de la place de la Cavée ).

Monsieur Candide : Le commerce à Fontenay a-t-il vocation à ne subsister qu’en centre-ville ?

Très bonne question !

Il y a deux aspects à prendre en compte :

  • La présence de boutiques en pied d’immeuble n’est plus à l’ordre du jour
  • Le vieillissement de la population conduit à devoir mettre les seniors en possibilité de faire leurs achats dans un cadre simple et aisé pour des gens connaissant souvent des problèmes de locomotion.

Pour ne prendre qu’un exemple, on pensera au senior qui, de son domicile de la rue de Bellevue, doit descendre à pied la rue Jean-Lavaud puis remonter Ledru-Rollin pour arriver place de la Cavée et y trouver les premiers commerces. Il remontera toujours à pied avec le poids des achats en sus.

Il n’est pas certain que le vélo soit la solution avec un ou plusieurs sacs …

En ce sens, la déclivité de Fontenay accentue fortement les problèmes.

Deux grandes zones d’habitation ne connaissent aucun commerce.

Sur ce point, il est significatif que l’axe « rue-Marx-Dormoy / avenue Lombart » constitue un axe intéressant et complémentaire aux implantations commerciales de centre-ville :

  • Il s’agit d’un axe intercommunal permettant de venir de Montrouge à Sceaux via Bagneux et Fontenay.

  • Il s’agit du seul axe, en dehors du centre-ville, connaissant déjà des commerces avec un certain succès depuis plusieurs années, tant rue Marx-Dormoy entre Scarron et Sorrières que, avenue Lombart, en face de la sortie du RER.

La construction Nexity rue Marx-Dormoy, à l’angle de la rue du Moulin Blanchard, et l’immeuble en accession à la propriété  « Toit et Joie », toujours rue Marx-Dormoy, face à la rue Georges Bailly, devraient augmenter la clientèle locale et favoriser le développement de cet axe commercial restant à intensifier mais la clientèle locale tant actuelle qu’issue des nouvelles constructions devra être augmentée d’une captation de la clientèle de passage ; d’où nécessité de places de stationnement « minute ».

La desserte des lieux isolés ne pose réellement problème que pour les seniors connaissant des problèmes de déplacement.

Sans faire de publicité pour personne, notons qu’il est possible de se faire livrer à domicile par des magasins généralistes :

Il va cependant falloir que les liaisons informatiques commerce-senior restent compréhensibles :

Avec tous mes meilleurs vœux pour les commerçants et l’ensemble des Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint Finances et Logements sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (18 ème document) : Un peu d’humour sur la T.F. : Taxe Foncière ou Taxe Fictive ? Petite valorisation quasi-objective du bâti, l’actuel et le futur

Monsieur Candide : Pourquoi dites-vous : TF : Taxe Foncière ou Taxe Fictive ?

L’économiste de gauche Thomas Piketty (« Le Capital au XXIème siècle, …), prônant une augmentation des impôts pour, selon lui, restaurer les finances de l’Etat français, a proposé que les propriétaires d’un logement, après remboursement des emprunts, paye, au titre de l’impôts sur le revenu (IRPP), un pourcentage du loyer qu’ils sont censés se verser à eux-mêmes en n’ayant rien à payer en conséquence de l’occupation gratuite de leur propre logement (avantages en nature, …).

Je n’aurais pas dû dire « taxe fictive » mais taxe sur des revenus fictifs !

Monsieur Candide : ce raisonnement est scandaleux !

C’est pourtant l’approche qui est, depuis longtemps, quasiment retenue pour calculer la base (ou l’assiette) de la Taxe Foncière.

Détermination des valeurs locatives pour le calcul de la taxe foncière :

La taxe foncière, pour les propriétés bâties, est calculée à partir de la “valeur locative cadastrale du bien” valeur qui représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges. Et c’est sur cette valeur locative très théorique, que s’applique le pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales, les communes essentiellement.

Revalorisation annuelle :

En sus d’une réévaluation globale annuelle au titre de l’inflation, réévaluation décidée au niveau national, les logements font l’objet de revalorisations ponctuelles des bases locatives afin de prendre en compte les changements survenus. Ces revalorisations concernent majoritairement des appartements car un même immeuble connait chaque année, en général, un appartement (ou plus) mis en vente et le montant de la transaction peut documenter une révision des valeurs locatives des biens voisins. Régularisations gérées par les Services des Impôts dépendant de l’Etat et non par les services financiers des villes.

Ce n’est pas la même approche pour les maisons, en général toutes différentes, pour lesquelles les révisions sont rares et s’inscrivent principalement en conséquence d’une demande d’autorisation pour travaux. Ce n’est alors pas la modification qui alors est valorisée mais l’ensemble de la maison, modifications inclues après travaux, généralement par décision conjointe Fisc / Ville en Commissions Locales des Finances Publiques.

Il se trouve que Fontenay qui connait beaucoup plus d’appartements que de maisons est donc favorisée, dans ses finances municipales, par une mise à jour régulière des bases.

Nous pouvons écrire que les appartements semblent ainsi proportionnellement plus taxés que les maisons.

Notons, en dernier point sur ces généralités fiscales, que l’endettement sur le bien immobilier concerné par la TF n’est pas déductible de la valeur du patrimoine-assiette tandis que les frais financiers liés à l’acquisition le sont des revenus taxables en impôts sur le revenu (avec plafonnement). Comprenne qui voudra !

Autre question : pourquoi n’assoir le revenu de la commune que sur le seul patrimoine immobilier ? Deux Fontenaisiens ayant le même patrimoine mais avec une répartition distincte immobilier/mobilier ne contribueront pas de la même manière aux dépenses de la ville où ils habitent : où est la logique ? La société, surtout aujourd’hui, n’est pas uniquement une société de propriétaires immobiliers !

Biens immobiliers : maison, appartement, copropriété, terrain à bâtir

Biens mobiliers : meubles, biens précieux, électroménager, décoration, biens électroniques, actions.

Divagation humoristico-fiscale sur la valorisation d’un bien :

Avec humour, nous soulignerons simplement ce que le lecteur aura compris :  en matière de Taxe Foncière, il y a un parallélisme marqué entre le calcul de la Taxe Foncière et l’approche de Thomas Piketty, les Français étant taxés en TF sur un loyer qu’ils ne perçoivent pas.

Nous mentionnerons également le problème compliqué de la valorisation d’un bien immobilier et notons que, à côté de la méthode spécifique à la Taxe Foncière (la valeur locative), le fisc retient des approches différentes selon l’impôt concerné :

  • Valeur « historique» basée sur le prix d’achat minoré des amortissements pour l’impôt sur les résultats des sociétés,
  • Détermination par comparaison avec des biens similaires pour l’ex-ISF, Impôts Solidarité sur la Fortune, ou sur l’actuel IFI Impôt sur la Fortune Immobilière,
  • Autre méthode dite de la « valeur actuelle» qui consiste en la valorisation par actualisation à taux financier usuel des loyers normaux futurs sur le marché durant une période d’utilisation usuelle du bien. Usage plutôt rare en finance franco-française mais s’appliquant en finance internationale.
  • Successions: estimation aux dires des héritiers en conservant une logique opposable au fisc.  Si, préalablement, il y a eu division entre usufruit et nue-propriété, ce sont les usufruitiers qui payent la taxe foncière mais les nus-propriétaires doivent payer les grosses réparations valorisantes (même s’ils n’ont pas de revenus).
  • Conséquences du COVID: si votre logement a pris de la valeur en conséquence des taux de financement actuels très bas ou de l’évolution récente des prix en conséquence du COVID (terrasse, jardin, bonne exposition, arrivée à Fontenay des Parisiens, …), vous n’avez aucune obligation à conduire une opération de réévaluation de l’assiette correspondante : qui aurait l’idée de taxer sur une valeur éventuellement juste mais potentiellement ponctuelle ?

En synthèse, un même bien peut avoir plusieurs valeurs différentes pour le fisc et, dans l’hypothèse d’une vente, le vendeur et l’acheteur auront également une vue distincte.

La valeur d’un bien n’est ainsi pas (ou mal) connue mais sera taxée avec un taux très précis 27.73% qui représente désormais, en 2021, la somme de la Taxe Foncière Communale et de l’ancienne «Taxe Foncière Départementale » qui vient se fondre dans la taxe communale.

Ceci après la réforme fiscale de 2021, suite à la disparition progressive de la Taxe d’Habitation.

2020 :
Ancienne part communale : 17.50%
Ancienne part départementale : 7.08%
Nouvelle part communale : 24.58 %

2121 : Taxe sur le foncier bâti : 27.73% (après augmentation de 3.15%).

En synthèse sur ces divagations fiscalo-philosophiques, nous conclurons en soulignant que « taxer le capital » peut se comprendre mais comment le valoriser ? La taxation du revenu est beaucoup plus précise et moins subjective puisqu’il y a transfert d’argent.

La taxation du capital ayant une valeur morale, il faut bien taxer même au travers de calculs faux, ce qui n’empêchera pas ensuite d’en taxer le revenu. « Double taxation » diront certains !

Valorisation de la base locative par habitant des villes de Vallée-Sud-Grand-Paris :

Nous avons dit et affirmé que Fontenay manquait de bases taxables : confirmons aux incrédules :

Par commune, nous avons repris :

  • La base nette totale de la Taxe Foncière (dernière base en ligne : année 2019)
  • La population à fin 2020

et nous avons calculé la valeur moyenne du patrimoine utilisé par chaque habitant (et non par foyer).

Constat : Il apparait ainsi que, comme déjà indiqué, Fontenay connait la base immobilière la plus basse par habitant. En clair, l’immobilier y est de moindre qualité qu’ailleurs, le fisc dixit !

Cette situation, répétons-le, résulte de quatre facteurs principaux :

  • Impact d’un taux de logements sociaux plus élevé que dans les autres villes
  • Impact de la transformation de logements privés en logements sociaux par la municipalité de 2010 (ventes ICADE)
  • Logements privés majoritairement anciens
  • Quasiment aucune construction depuis trente ans.

Les responsables se reconnaitront !

Confirmation par comparaison de l’âge moyen de l’immobilier entre les dix villes de Vallée-Sud-Grand-Paris et Fontenay, comparaison portant en nombre et %, sur la répartition chronologique des périodes de construction pour les appartements en résidence principale :

Ce tableau confirme, lui aussi, que le bâti à Fontenay pose problème : il n’est pas à la hauteur de celui des villes voisines.

Cette ancienneté du bâti Fontenaisien se caractérise, entre autres, par des manques d’ascenseurs (particulièrement pour les nombreux immeubles en « rdc +4 ») et conduit à un déménagement des gens de plus de 75 ans devenant incapables de monter des escaliers.

Evolution récente de l’assiette TF de Fontenay. Comparaison :

Il ne faut cependant pas désespérer totalement. Cette situation, résultat de 25 ans d’immobilisme, est aujourd’hui en évolution modeste mais favorable : entre 2018 et 2019, la Ville accroit le niveau de ses assiettes fiscales de 1.82% quand le Territoire VSGP ne les accroit que de 1.43%.

Notons cependant que ce 1.82% Fontenaisien correspond à une augmentation de 1.2% par prise en compte au niveau national de l’inflation (avec indexation automatique) et de 0.62% en volume, ce qui est largement insuffisant pour affirmer, comme le font certains) que la Ville appartient aux « bâtisseurs » ou autres promoteurs.

Fontenay est enfin sorti de son immobilisme.

Monsieur Candide : Fontenay, quelle évolution à terme sur les finances de la Ville ?

La construction, à terme, de 2.000 logements conduit à majorer les bases fiscales et à dégager un complément de taxes foncières pour la Ville ; le calcul prévisionnel est à la fois difficile et risqué mais on peut raisonnablement estimer que l’augmentation sera de l’ordre de 2.5 à 3 millions d’Euros :

Une autre approche par extrapolation à partir de la situation actuelle donne un résultat de 2.400.000€, le problème étant le choix du coefficient d’amélioration de l’habitat fixé ici à 1.30 (voir ci-après).

Coefficient amélioration de l’habitat : les nouveaux logements étant plus modernes, plus confortables, l’assiette fiscale unitaire est majorée de ce fait : La première méthode de calcul, ci-dessus, basée sur un loyer à rendement brut de 2.5% avant charges pour 50% (rendement net de 1.25% assez prudent), conduit à une taxe unitaire de 1.250€ par logement à comparer à 821€ sur le parc actuel (parc privé uniquement). En ce sens, le coefficient lié à l’amélioration de l’habitat serait de 1.5 (1.250/821).  Le calcul ci-dessus avec 1.3 et une TF unitaire de 1.205 € est donc conservateur.

Ce coefficient qui se mesure par l’écart entre la TF sur le parc actuel et celle sur les constructions neuves montre l’écart de qualité entre le bâti actuel ancien et celui à bâtir. D’où confirmation, une fois de plus, de l’état non satisfaisant du bâti actuel.

Monsieur Candide : Avec cette construction de 2.000 logements, d’autres hausses de recettes fiscales pour la Ville viendront-elles s’ajouter ?

Le parc immobilier actuel (maisons + appartements) est d’environ 11.500 logements :

  • 1916 maisons
  • 8590 appartements en résidence principale
  • Environ 1000 logements en résidence secondaire

Gain sur la Taxe sur les transactions immobilières : 250.000€

Quelques années après livraison, les nouveaux logements feront l’objet de ventes avec perception de la taxe sur les mutations par la Ville.

Gain sur la Dotation Globale de Fonctionnement : 750.000€ (ce n’est pas une taxe mais une dotation) :

Récapitulatif des compléments de ressources pour la Ville :

La construction de 2.000 logements nous conduit ainsi à un accroissement des ressources de 3.500K€, au terme de 5 à 10 ans, délai de construction et d’exonération temporaire pour logements neufs (2 ans) et pour des logements neufs à haute performance énergétique (5 ans).

Monsieur Candide : Mais il y aura des hausses de charges ?

Assez peu. L’élément principal des dépenses de la Ville concerne les jeunes et nous avons montré que cette population est en décroissance ;  les charges de la Ville pour les crèches, les écoles, les services aux jeunes vont ainsi aller en baissant et  les nouveaux logements vont plus permettre d’écarter des fermetures de classe que demander des ouvertures.

A contrario, on pourrait penser que l’arrivée dans les écoles d’enfants ayant acheté des appartements à 6.500€/m² conduira à une minoration de l’impact du « quotient familial » sur les facturations de la mairie et, à titre d’exemple, que le prix moyen de facturation de la cantine scolaire augmentera.

Monsieur Candide : Quel sera l’impact de cette amélioration des ressources pour la Ville ?

Le complément de ressources, nous venons de le voir, sera de l’ordre de 3.5M€ montant qu’il convient, en premier, de comparer au budget de la Ville (37 Millions). Cette hausse de quasiment 10% permet d’affecter un complément de ressources dans des actions relevant du fonctionnement (social par exemple) ou dans les investissements. Les Conseils Municipaux futurs en décideront.

L’épargne nette, ce qui reste en caisse quand la Ville a tout payé y compris son annuité de dettes, base de l’auto-financement des investissements, oscillait entre 400 et 600 K€ avant COVID, sur les années 2018-2019.

La construction de 2.000 logements et la majoration de l’épargne nette de ces mêmes 3.5 M€ (dans l’hypothèse d’affectation à 100% en financement des investissements) permettraient à la Ville de disposer d’au auto-financement de +ou- 4M€ (3.5+0.5) à comparer à des investissements récurrents de 8 millions / an environ (le niveau actuel de 11 M€ méritant les remarques déjà mentionnées).

En conclusion, toute chose restant égale par ailleurs, nous pensons avoir confirmé ici que la Ville connait actuellement un niveau de charges (légèrement) disproportionné par rapport au niveau de sa population. En vocabulaire de « gestionnaires », on dira qu’elle se situe en dessous du « point-mort », niveau d’activité minimal au-dessous duquel on perd de l’argent. La solution que nous proposons n’est pas de baisser les charges (impact limité et approche non stratégique) mais de relever les ressources par construction de 2.000 logements.

Nous avons noté les remarques venant contre cette approche, remarques relevant de « l’écologie » même si ces remarques ne prennent pas en compte les gains en énergie de bâtiments neufs mieux isolés que les anciens …

Nous soulignons les aspects positifs dans le domaine social : agencement des logements lié aux structures sociales d’aujourd’hui et non à celles des années 1960, présence absolue d’ascenseurs face à une population vieillissante, …  Qualité (mesurée par la Valeur Locative) des logements au niveau le plus bas du Territoire VSGP, Bagneux faisant mieux.  Insistons sur le fait, déjà rappelé, que les seniors de plus de 75 ans quittent la Ville.

Les marges financières permettront soit de réaffecter des ressources dans le domaine social soit d’augmenter les investissements ou d’en favoriser le financement.

Double intérêt : humain en relogeant correctement les gens, financier en réhaussant les ressources de la Ville, c’est-à-dire de la communauté des habitants.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint Finances et Logements sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 16 ème document) : Le budget 2021 et la situation financière de la Ville

1- La situation en France

Pour étudier les Finances de la Ville, il faut placer ce sujet dans le cadre économique général de la France :

  • La croissance baisse structurellement (avant même le COVID) :

  • Le déficit est continuel depuis 1974 :

  • L’endettement de la France croit :

  • L’inflation devient nulle voire négative

Synthèse : Dans ce cadre national, l’Etat, endetté aujourd’hui à 125% du PIB, va manquer d’argent et il est évident que les ressources à percevoir par les villes ou collectivités locales vont continuer à aller en décroissant, l’évolution de l’enveloppe pour la Dotation Globale de Fonctionnement en témoignant avec une baisse de 11.5 milliards d’Euro :

Pour fixer les ordres de grandeurs, l’impact attendu pour notre Ville de Fontenay s’élèverait (en moyenne théorique mathématique) à 4.6 millions d’euros sur un budget de 37M€.

Cette baisse de la Dotation Globale de Fonctionnement étant à cumuler avec les diminutions à connaître sur les autres postes liés au fonctionnement des villes et aux aspects sociaux.

2- Les données socio-économiques « clés » de la Ville de Fontenay

La ville se caractérise par plusieurs éléments majeurs historiquement non favorables et déjà mentionnés dans nos articles précédents :

  • 20- Stagnation de la population :

Nous avons montré les régularisations à apporter à cet historique de l’INSEE mais, en considérant que la population actuelle est d’environ 25.500 habitants, la croissance reste, en 50 ans, quasi-nulle. (Voir document N°1).

  • 21- Appauvrissement de la population de Fontenay (seul cas des communes de VSGP) :

Conséquence de la vente des immeubles ICADE (voir document N°2)

  • 22- Une activité économique faible:

Impact du fait d’un désintérêt de plusieurs maires successifs peu intéressés par le développement économique (1945-2014 – voir document N° 13) :

  • 23- Des assiettes fiscales en stagnation :

En sept ans, les bases fiscales de Fontenay augmentent de 1.9% quand cette même donnée pour Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) augmente de 18.8% :

Sur ce point, nous notons ainsi sur le rapport officiel joint aux « Comptes Administratifs » de la Ville pour 2020 :

« Les recettes de taxe d’Habitation et de Taxe Foncière sont inférieures au niveau estimé en raison notamment de bases définitives inferieures aux notifications prévisionnelles ».

Le tableau ci-dessous justifie cette affirmation mais montre également que la « densification » mesurée par l’évolution des assiettes fiscales en foncier …. se limite à +0.91% ! Faible résultat pour des « densificateurs » !

Différents articles publiés en mentionnant l’insuffisance d’assiettes fiscales à Fontenay nous donnaient, hélas, raison. Cette ville n’a que peu de bases taxables !

Il faut construire ou fermer des services publics ! Investir, c’est d’abord construire !

3- L’évolution récente : L’impact du COVID sur recettes et charges :

  • Baisse des recettes : de l’ordre de 1.1 Million d’Euro du fait de repas scolaires non facturés, des baisses dans l’encaissement des droits sur les mutations immobilières (baisse des ventes du fait du confinement, …), …
  • Hausse des charges entre 1 et 1.5 M€ en frais de nettoyage majorés pour lutter contre la pandémie, achat de masques, de gel, primes au personnel de la mairie, ….

4- Le budget proposé pour 2021 :

Il convient de distinguer entre le budget de fonctionnement et le budget d’investissement :

40- le budget de fonctionnement.

Charges :

Ce budget, pour ce qui concerne les charges, n’appelle pas, de notre part, de remarques particulières. Bien entendu, chacun peut dire ou écrire qu’il mettrait moins d’argent sur tel poste et plus sur tel autre mais le seul élément importantissime à terme est le maintien de la masse salariale (deux tiers du total des charges), masse qui continue à être maintenue et qui ne s’est accrue que de 3.94% en 6 ans.

Il est évident que le COVID, sur 2021 venant après 2020, continuera à créer ou augmenter des coûts spécifiques (gel, masques, … ) et à baisser des recettes. Nous ne contestons pas les chiffres retenus.

Recettes :

  • La Ville, comme toutes les autres, risque de voir la Dotation Globale de Fonctionnement (DGF) baisser en conséquence de décisions nationales sur la diminution des dépenses de l’Etat.
  • La Ville connaîtra une poursuite de la baisse des « facturations » du fait du COVID par exemple sur le restant scolaire avec la baisse des fréquentations et du fait d’un prix moyen facturé en diminution par l’impact du « quotient familial » sur une population dont le niveau économique baisse. Les frais fixes, les salaires du personnel, restent (heureusement) constants.
  • Une revalorisation annuelle « nationale » des bases fiscales limitée (impact inflation).
  • Une absence d’élargissement des bases fiscales par des constructions neuves encore très limitées (à peine deux à trois immeubles achevés avec exonération en premières années, …).

Face à cette baisse des encaissements au niveau du Budget de Fonctionnement et en conséquence de la disparition programmée de la Taxe d’Habitation « TH », il est absolument évident que la seule variable d’ajustement relève de la Taxe Foncière (TF) et je peux jouer aujourd’hui les Cassandre en prévoyant que cette taxe va continuer à augmenter régulièrement tous les deux ou trois ans (comme c’est le cas depuis longtemps). C’est la seule ressource fiscale importante qui reste sous contrôle des villes et la moindre hausse de charge (changement de réglementation, …), la moindre baisse des encaissements ne peuvent se répercuter que sur elle.

La Taxe d’Habitation, en disparition, va progressivement être compensée par une « dotation » reversée à chaque ville mais on peut être certain que, si la compensation s’effectue à l’Euro près la première année (hypothèse), la revalorisation, ensuite, ne sera pas totalement indexée d’une année à l’autre …  Chaque commune, au vu de l’écart négatif croissant, ne pourra répercuter la dérive constatée que sur la Taxe Foncière …

Dit autrement, la dotation venant en remplacement de la Taxe d’Habitation pour les Villes sera financée centralement (entre autres et principalement) par l’impôt sur le Revenu (IRPP), impôt progressif. Ainsi, avec la disparition de la TH et la hausse de l’IRPP, l’aspect démocratique de la progressivité de l’impôt y gagnera.

En synthèse, la hausse de la Taxe Foncière résulte de données objectives et le vrai problème du budget 2021 n’est pas là : certains Fontenaisiens, les plus modestes, payeront moins d’impôts et les plus riches payeront plus. On peut ne pas être d’accord.

Le niveau de Taxe Foncière par habitant reste l’un des plus bas du Département :

Petit détail statistique : 3000 logements sociaux de Fontenay sont peu taxés et 1.400 sont totalement exonérés jusqu’en 2025 (exonération sur les logements résultant des ventes ICADE de 2010).  Le faible niveau moyen constaté ci-dessus demanderait ainsi à être complété par les niveaux connus réellement par les contribuables concernés et payant ladite taxe dans sa plénitude !  (Pour les statisticiens : quel est l’écart-type par rapport à la moyenne ?).

Ce problème existe dans les autres villes mais le phénomène ICADE a particulièrement marqué Fontenay et le taux de logements sociaux y est particulièrement élevé.

Impact de la non-construction : tous ceux qui sont contre la moindre construction neuve à Fontenay devront être cohérents et ne pas contester la hausse du taux de TF ; face au COVID,  il faut choisir : hausse des taux ou hausse des assiettes.

Le vrai problème de ce budget se trouve dans le budget d’investissement.

41- L’endettement

L’endettement est resté constant sur la période 2014-2020 et toutes les lignes d’emprunt ont été renégociées avec les banques et transformées en lignes à taux fixes au moment où ces taux étaient quasiment au plus bas.

L’annuité (« remboursement + intérêts ») est restée quasiment constante en 7 ans, de 2.263k€ en 2014 à 2.381 en 2020 (le budget 2021 n’étant pas de la responsabilité du signataire).

En synthèse, l’endettement a été maintenu et le profil des remboursements a été accéléré par remboursement du capital à amortissement constant dès la première année (régularisation sur les lignes anciennes).

42- Le budget d’investissement pour 2021 et les années à venir.

C’est là, au niveau des investissements, que se situe le problème ! Le montant des investissements prévus pour 2021 s’établit à 11.1 Millions d’Euros avec pour finalités :

Comptablement, ces 11 M€ devraient s’inscrire comme suit :

Le montant de 5.380.000 € représente la quote-part pour 2021 d’investissements s’étalant sur plusieurs années (Le sigle « AP-CP » signifie « Autorisation de Programme / Crédit de Paiement » et les sommes reprises ici correspondent aux annuités (Crédit) de paiement) :

Le montant des 11.1M€ prévu pour 2021appelle deux remarques :

  • Il est particulièrement élevé (par comparaison, il se situe généralement à 7-8 M€/an).
  • Il est à majorer du montant du remboursement de la dette 1.902K€ (montant qui ne s’inscrit pas en « fonctionnement » mais en « investissements » car les dettes ne sont causées que par lesdits investissements).

Le total atteint 13.084.410€ et le financement (recettes d’investissement) qui vient en face s’établit à 6.975.484€.

Il ne manque que 6.1M€ (dépenses de 13.084 moins ressources de 6.975 K€) pour boucler ce budget. Selon les commentaires du rapport du Débat d’Orientation Budgétaire (DOB), la solution est simple :

Le rapport du DOB, public, est mis en ligne sur le site de la Mairie et il est évident que chaque Fontenaisien va facilement comprendre ce que veut dire ce « galimatias ».

Traduisons :

  • La Ville vit avec un « fondS de roulement » de 5 Millions environ, matelas qui lui permet de connaître une trésorerie non nulle permettant de gérer sans problèmes ses variations de trésorerie (saisonnalité, salaires à une date donnée tandis que les recettes sont progressives ou à chronologie non totalement maitrisée, retard éventuel sur la réception des dotations, optimisation dans les tirages de lignes d’emprunt à long et moyen terme, …). Une partie de fonds va ainsi être prélevé. Approche acceptable pour 1 à 2 millions maximum et « bis repetita non placent», citation latine que nous traduirons par « une fois mais pas deux ! ».

Notons que ce fonds de roulement de 5M€ est à comparer à des dépenses moyennes mensuelles elles-mêmes de 4M€.  (Fonctionnement 36.4/an + Investissements 13/an soit 4M€/mois).

  • La Ville, dans la prévision budgétaire pour 2021, va augmenter son endettement, a priori de 5M€.

Notons que la ville financera ses investissements par une cession d’immobilisation (en clair : vente d’un bien immobilier) pour 1.392.000€, procédure qui ne peut, évidemment, se répéter chaque année.

L’année 2022 devrait accentuer cette dérive :

Les 5.380.000€ mentionnés ci-dessus et pointés par une flèche devraient se transformer en 7.226.500 €, cette dérive à la hausse de 1.846.500€ devant majorer les problèmes de financement.

Augmentation des besoins de financement pour 2022 :

  • Hausse des investissement pluriannuels (dits « AP-CP ») de 5.380 à 7.226K€ soit + 1.846k€
  • Arrêt des prélèvements sur le fonds de roulement de la ville (hypothèse 2021 : 1M€)
  • Absence d’immobilier à vendre en 2022 comme en 2021 pour 1.4M€
  • Total de ces trois postes : 4.2M€

En synthèse, le solde restant à financer en 2021, précisé ci-dessus pour 6.1M€ devrait atteindre 10.3M€ pour 2022, toute chose restant égale par ailleurs.

Monsieur Candide : Où est le problème ?  Où est la solution ?

Le tableau ci-dessus des « AP-CP » ne contenait en général, chaque année, que 3 à 4 lignes. Le fait qu’il soit monté à 7 lignes est, en soi, significatif d’une certaine inflation dans le nombre et le montant des investissements. Rendre la ville plus attractive constitue à la fois une nécessité et un objectif mais une certaine chronologie doit être respectée. Hâtons-nous avec lenteur !

La baisse des frais financiers constitue une opportunité mais il convient de prendre en compte que le capital doit être remboursé et que la ville connait aujourd’hui son maximum.

Trois souhaits :

  • Que les dossiers d’investissement soient suivis et pilotés par l’ensemble des élus : pour exemple, les 2M€ pour le vestiaire du rugby sont-ils nécessaires ? urgents ? Pouvait-on se limiter à moindres frais pour moins de 200 adhérents inscrits à cette section du « ballon-ovale » de l’ASF (Association Sportive Fontenay) ? Ces 2 millions représentent le prix d’une très belle maison à Fontenay alors que le terrain où se construit ce château-vestiaire appartient déjà à la sphère publique car situé sur la Coulée Verte.

  • Que les services techniques, sous-traitants et autres intervenants dans les travaux liés aux investissements prennent du retard et minimisent ainsi le montant des investissements par décalage dans le temps et transferts des dépenses de 2021 à 2022. Nous notons ainsi que, sur les 15.6 Millions d’investissements votés pour 2020, seuls 9.5 ont été réalisés, soit 61 % (pour partie en impact du COVID). Espérons, pour les aspects financiers, que 2021 connaîtra les mêmes retards. Un retard de 4 M€ et transfert de 2020 à 2021 remettraient les pendules financières à l’heure. Plagions le poète Lamartine : « Ô temps ! accélère ton vol, et vous, heures propices, hâtez votre cours » que ces 4-5 millions viennent se comptabiliser en 2022 !

  • Que les investissements soient portés …. à la charge des partenaires financiers extérieurs.

43- Développer le financement des investissements par des partenaires extérieurs :

Jusqu’en 2014, la Ville finançait,  en quasi-totalité, ses investissements sur ses propres deniers et sur son propre budget.

Depuis cette date, une approche plus large et plus dynamique a été mise en place :

  • Faire financer par le Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) qui, aujourd’hui, prend directement en charges des investissements qui, auparavant, étaient financés par la Ville. Sur la période 2021-2026, VSGP va ainsi financer 40 M€ d’investissements à Fontenay.
  • Faite financer par le Département, directement, par subventions, …
  • Faire financer « becs-et-ongles », par tous les financeurs possibles et le signataire de la présente rappelle que les 12 Millions investis dans la Maison de Retraite du Parc l’ont été sans que la Ville n’y mettent un Euro (voir document sur ce sujet)
  • Faire financer par des intervenants privés qui, en construisant, restructure l’apparence de la Ville ; exemple : la disparition du café « l’escale routière en haut de la rue Blanchard » et le dépôt en tôles rouillés voisin ….
  • Utiliser au maximum les outils juridiques développés à cet effet, sociétés publiques d’aménagement, ….

Limiter les actions à un niveau raisonnable fonction des capacités réelles de la ville à un moment où des sommes doivent peut-être être réaffectées à des aspects sociaux en cette période de pandémie.

5 – Evolution du résultat et de la dette 

Le signataire de la présente accepte totalement que, en pleine pandémie COVID, l’ « épargne nette » de la Ville devienne négative.

6- Baisse de la capacité d’emprunt :

L’ « épargne brute » (voir premier tableau)  représente la capacité de la Ville à rembourser ses dettes si elle arrêtait totalement d’investir.

En divisant la dette par cette épargne brute, on trouve la durée nécessaire, en hypothèse d’arrêt des investissements, pour rembourser. Dans ce ratio, la limite généralement admise est de 10 ans voire 12.

Ce chiffre est logique : les emprunts sont conclus sur 20 ans, la durée moyenne restant à courir est en moyenne de 10 ans (moyenne entre les dettes dues pour le solde demain matin et les plus récentes dues encore sur 20 ans).

Si la dette doit être remboursée en 10 ans et que la capacité de remboursement représente également 10 ans de dettes, tout est parfait. 12 ans représentent un maximum.

Le rapport joint aux comptes 2020 écrit : « L’utilisation de ce ratio pour les collectivités est aujourd’hui interrogée par de nombreux spécialistes ». (Page 4 du rapport). Surtout par ceux qui veulent absolument emprunter !!!!

Le rédacteur de la présente pense fondamentalement exactement l’inverse :

  • Il faut majorer partiellement les investissements pour aider à la relance de l’économie post-COVID, mais
  • Il faut rester à un niveau raisonnable et les prévisions d’investissements pour 2021 et surtout 2022 (compte tenu des opérations déjà lancées) posent interrogation.

Ces dépassements ne sont pas encore problématiques mais délivrent un message.

En conclusion, l’augmentation des impôts, et donc de la Taxe Foncière, seule taxe restant entre les mains de la Ville, résulte des circonstances liées au COVID. Si tel est le cas, nous approuvons cette hausse mais nous la contestons si son objectif est, après disparition espérée du COVID et des coûts inhérents, de dégager un autofinancement visant à faciliter un niveau d’investissement posant interrogation.  « Chi va piano va sano ! »  (Traduction : qui veut voyager loin ménage sa monture).

Stratégiquement, à côté d’une chronologie raisonnable dans les investissements, la seule solution acceptable et pérenne pour favoriser un décollage des finances de la Ville est de majorer les assiettes fiscales et non d’augmenter les taux. Basta cosi !

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand

Maire adjoint aux Finances 2014-2020

Jean-michel.durand50@orange.fr

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 15 ème document) : Les Seniors de Fontenay-aux-Roses

Monsieur Candide : pouvez-vous nous parler des Seniors à Fontenay ?

Les seniors, au sens (ici) des personnes de plus de 60 ans, représentent 22.4% de la population (telle que vue par l’INSEE et avant corrections sur les « papas » non recensés et autres anomalies, …).

Ce pourcentage a augmenté de 3.0 % entre 2007 et 2017.

Le tableau suivant montre que la structure de Fontenay diffère légèrement de celle des Hauts-de-Seine avec moins de population en âge de travailler (57.5%/ 61.0%) et une population senior plus élevée (22.4%/19.9%).

Nous voyons, dans cet écart Fontenay / Hauts-de-Seine, la conséquence de nombreux facteurs, comme la faiblesse du tissu économique en notre ville.

Une analyse non plus en pourcentage mais en valeur absolue fait ressortir d’autres informations : la population des plus de 75 ans diminue, entre 2007 et 2017, tant en nombres (de 2.101 à 1.980) qu’en pourcentage (de 8.7 à 8.1%).

Cette diminution s’explique par plusieurs facteurs dont :

  • Habitat fontenaisien vieux et mal adapté pour une population âgée : faible fréquence d’ascenseurs par exemple, appartements non adaptés, éléments qui semblent conduire les habitants âgés à devoir déménager (aspect non constaté dans l’ensemble des Hauts-de-Seine, élément qui confirme notre analyse d’un bâti fontenaisien aujourd’hui plus adapté …)
  • Peu d’EHPAD ou résidences-services (voir ci-après).

Nous reviendrons sur cet aspect relevant totalement d’une volonté de l’équipe municipale jusqu’à 2014 de ne pas prendre concrètement en main ces problèmes. Une comparaison avec les villes de Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP) ou de l’ensemble des Hauts-de-Seine est significative :

Le nombre de décès croit en conséquence de l’augmentation du nombre des seniors :

Monsieur Candide : voit-on un écart par sexe ?

Absolument !

La répartition hommes/femmes de Fontenay  [millésime INSEE 2017 (2015-2016-2017-2018-2019)]

Entre 20 et 44 ans, on voit que les femmes sont plus nombreuses que les hommes du fait, déjà mentionné dans un document précédent, que beaucoup de papas ne se déclarent pas en vie commune avec les mamans pour que ces dernières aient accès à des aides pour mères élevant seules des enfants.

A compter de 55 ans, c’est l’écart dans le taux de mortalité hommes/femmes qui s’impacte et, globalement, les femmes sont plus nombreuses que les hommes.

Personnes de 15 ans ou plus vivant seules en % des ménages :

L’impact du veuvage (homme ou femme) fait que le pourcentage de personnes seules atteint ainsi 31.3% pour les 65-79 ans et 53.1% ensuite (>80 ans).

Ces aspects liés au veuvage viennent augmenter le taux déjà élevé de personnes vivant seules (environ 18% des 20-60 ans).

Il est évident que l’évolution à Fontenay s’inscrit dans l’allongement de l’espérance de vie que connait la France :

Les spécialistes pensent que nous sommes arrivés à un plafond mais il va falloir que les villes, dont Fontenay, prennent en compte la hausse prévisible de la population des seniors.

Monsieur Candide : avez-vous des chiffres par quartier ?

Regardons :

On voit un parallèle non nul mais limité entre les quartiers connaissant un taux élevé de seniors et les quartiers les plus riches : Gare-La Roue étant à la fois le plus « senior » et le plus riche des quartiers.

Les quartiers des Renards et RER-Lombart (2ème et 3ème en revenus) sont « riches » avec plus de gens au travail, vraisemblablement cadres, que de la présence de retraités (8ème et 9ème).

Les revenus des retraités représentent entre 25 et 30% des revenus bruts par quartier avec un léger dépassement au Parc : en clair, les seniors, par leur retraite, ne représentent pas les premiers flux d’apport d’argent par quartier : le revenu d’activité prime partout :

(le total dépasse 100% et revient à ce niveau après les déductions pour impôts)

Monsieur Candide : quid du taux de pauvreté ? position des seniors par rapport à l’ensemble de la population ?

Les chiffres de l’INSEE relèvent que les seniors de Fontenay, par rapport à l’ensemble des Hauts-de-Seine, connaissent un taux de pauvreté inférieur à la moyenne du Département alors que c’est l’inverse pour les jeunes de moins de trente ans.

L’explication est relativement simple :

  • La population de 30 à 49 ans correspond en grande partie à la population des 43% de logements sociaux connus à Fontenay et relève d’une population qui s’appauvrit du fait des réaffectations de logements par le préfet à chaque départ ou déménagement.
  • La population des seniors correspond, pour une partie significative, aux habitants des maisons (en général propriétaires).

Il est évident que cette double explication est très générale et demanderait un approfondissement.

Nous constatons ici, encore une fois, l’écart entre :

  • Des zones HLM, la plupart « CSP Moins », jeunes, majoritairement à la périphérie de la ville
  • Des zones de maisons ou immeubles modernes (rares) avec une population âgée, relativement « CSP Plus » et logée en centre-ville ou quartiers Ormeaux, Gare, …

« CSP Moins » : ouvriers et les employés

« CSP Plus » : artisans et commerçants, les cadres, les professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires, chefs d’entreprises.

D’où la rénovation des Blagis, ou autres opérations immobilières qui visent à casser cette ségrégation sociale et géographique.

Concernant la situation économique des seniors, nous avons fait référence aux données globales de l’INSEE, données plutôt favorables aux dits seniors par rapport à l’ensemble de la population sur la base du « taux de pauvreté » ; Ce taux est particulièrement contestable car, mesurant le revenu des gens par rapport à la moyenne des revenus, il mesure les inégalités plus que le chiffre absolu de « pauvres » (c’est plus simple pour les journalistes).

La CAF, Caisse Allocations Familiales, plus précise, confirme les tendances sur la base des revenus réels et de la distribution du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou de l’AAH, Allocation Adultes Handicapés, distribution qui, à Fontenay, s’établit comme suit :

Monsieur Candide : la Ville s’est-elle préparée à ce vieillissement de la population et à l’augmentation du nombre des seniors ?

Absolument pas ! Rappelons encore une fois les chiffres :

Il est évident pour tous que le baby-boom de la fin de la guerre de 1939-1945 allait conduire à une augmentation du nombre de seniors. Tout le monde le savait sauf …. La municipalité aux affaires à Fontenay jusqu’en 2014, municipalité qui n’a absolument rien fait pour prendre en charge les nouveaux retraités qui allaient arriver en masse

Monsieur Candide : Quelle était la situation en 2014 ?

Rien n’avait été préparé ; résumons :

  • La résidence service AREPA de l’avenue du Général Leclerc connaissait des problèmes techniques et juridiques …. Et a fini par fermer.
  • Une résidence-service AREPA maintenue rue Georges Bailly
  • Un Ehpad privé connaissant des problèmes d’infrastructure technique (dont ascenseurs)
  • Un Ehpad public archaïque
  • Un nombre d’Ehpad plaçant la ville en cinquième position sur 11 au niveau du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris :

Sceaux, Clamart, Châtillon, respectivement 1er, 2ème et 3ème en nombre d’Ehpad par habitant montrent une politique volontariste.

Fontenay avec les deux Ehpad mentionnés ci-dessus reste en risque en cas de fermeture de l’un ou de l’autre.

L’Ehpad public du Parc :

2014 : Un bâtiment hors d’âge dont les chambres ne disposaient pas de cabinet de toilette individuel : tout était partagé entre deux chambres contiguës, … au moyen de deux portes d’accès ce qui multipliait les problèmes de rupture d’intimité ou de confusion de linge entre des gens n’ayant pas toujours conscience des situations. Honteux !!!!

Le directeur de l’époque, nouvellement nommé et le signataire de la présente ont lancé une opération de rénovation totale alors que la municipalité précédente avait refusé de prendre ce dossier en charge ; 12 millions d’Euro de travaux en site occupé par des résidents âgés et parfois atteints de la maladie d’Alzheimer !

Aujourd’hui, 2021, chaque chambre, refaite à neuf, avec rail de transfert, … dispose maintenant de sa propre salle d’eau personnelle.Cet établissement est resté l’un des moins chers du Département des Hauts-de-Seine.

Dans le dossier de financement des travaux pour cet EHPAD du Parc, les 12 millions nécessaires ont été trouvés par tous les moyens :

  • Recours aux financements classiques en ce domaine (Etat avec l’Agence Régionale de Santé ARS, Département, …)
  • Recours aux caisses de retraire AGIRC-ARRCO avec, en contrepartie, la réservation pour leurs retraités d’un certain nombre de lits (pour des gens qui, de toutes façons, venaient déjà s’inscrire, approche comparable à ce qui relève des « réservataires » pour le logement social où tel secteur professionnel finance en recevant en contrepartie des droits à réservation de logements)
  • Recours aux « Pièces Jaunes » de Bernadette-Chirac
  • ….

Pour l’instant, la Ville, qui n’est pas encore intervenue et reste à disposition pour les derniers besoins (sous réserve acceptation par le Conseil Municipal).

L’Ehpad privé Résidence Arcade

Elle est située 128 Rue Boucicaut. Elle a une capacité totale de 75 places :

  • 59 places en unité ouverte,
  • 16 places en unité protégée dédiées aux personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de pathologies apparentées.

Les prestations sont celles d’une résidence privée. Le tarif peut atteindre 3700 €/ mois suivant le taux de GIR

Monsieur Candide : Quid des résidences services ?

  • Comme indiqué ci-dessus, la résidence AREPA de l’avenue du Général Leclerc a fermé.
  • L’autre résidence AREPA, rue Georges Bailly, existe toujours ; C’est un établissement médico-social, accueillant des personnes âgées valides et autonomes de plus de 60 ans et proposant 70 logements. C’est la seule résidence-service aujourd’hui à Fontenay.

  • Construction d’une nouvelle résidence : Le signataire de la présente note, maire-adjoint à l’époque, a souhaité faire venir un autre intervenant pour construire une deuxième résidence-services pour personnes âgées dans la ville mais le dossier de construction fait, depuis quatre ans, l’objet de multiples recours, certains ayant pensé, comme d’habitude, que leur situation personnelle valait mieux que de reloger des gens ne pouvant plus rester en leur domicile personnel mais se trouvant trop jeunes pour aller en EHPAD. « Halte à la construction ! les seniors, on s’en f… ! » même si 73 seniors peuvent y trouver accueil.

Ce dossier va être débloqué. Merci, sincèrement, à tous ceux qui ont aidé.

Monsieur Candide :  Quid du Centre communal d’action sociale (CCAS) ?

Ce Centre constitue un lieu ressources, d’accueil et d’information pour toutes les personnes en difficulté, âgées ou handicapées.

 

Le CCAS sait aider au maintien à domicile avec :

  • Aide à domicile
  • Portage des repas à domicile
  • Téléassistance

Conclusions

L’augmentation du nombre de seniors va poser problème, à Fontenay comme ailleurs.

Il y a un départ des Fontenaisiens de plus de 75 ans : cela confirme l’inadéquation entre seniors vieillissant et bâti ancien (multiples immeubles 4 étages sans ascenseur … )

Il y a un manque de solutions pour les personnes âgées, malgré ce qui a été réalisé ou en cours.

Amicalement envers tous les Fontenaisiens …. dont les Seniors.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020

Jean-michel.durand50@orange.fr

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 13 ème document) : Histoire des relations économiques entre Fontenay aux Roses et les communes du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris.

Monsieur Candide : pouvez-vous nous parler de l’histoire économique de Fontenay et de sa situation actuelle ?

La géographie de Fontenay résume, en grande partie, la situation économique actuelle.

La Ville :

  • Descend en pente d’une centaine de mètres, de 164 mètres sur le plateau du Panorama à 58 mètres aux Blagis.
  • Connait, dans sa partie haute, sous le Panorama, une couche de sable de 60- 80 mètres (sable dit « de Fontainebleau »), couche qui retient l’eau, la filtre et la répartit de manière continue dans les zones plus basses de la commune.
  • Est orientée vers l’Est, le soleil levant qui vient chasser la rosée du matin et empêche ainsi les plantes de pourrir.

Ces différentes données (sable apportant de l’eau sans stagnation, orientation à l’Est, …) ont longtemps conduit à une situation optimale pour une agriculture de qualité et à des conséquences socio-économiques spécifiques :

  • Les grandes routes de l’Ancien-Régime passent plus à l’Ouest (Paris-Chartres par Chatillon) ou plus à l’Est (Paris-Orléans par Bourg-La-Reine) de manière à éviter le dévers des fortes déclivités fontenaisiennes,
  • La commune, en situation optimale pour la culture des plantes, s’est spécialisée très tôt dans la vigne et l’horticulture. Sous Louis-XIV, Fontenay a contribué à fournir des arbres et diverses plantes pour le parc de Versailles.

Autres conséquences : commerces et industries ne viennent pas (ou peu) à Fontenay qui :

  • N’étant pas un lieu situé sur une grande route, ne constitue pas un lieu de passage favorable au commerce
  • N’offre pas de grands terrains plats propices à l’implantation de sites industriels ou de stockage
  • Se situe trop loin de Paris (contrairement à Montrouge, Malakoff, …) pour connaître l’impact commercial de la capitale.

Cette situation va perdurer jusqu’aux années 1960 avec départ progressif des horticulteurs et implantation de banlieusards. Rappelons l’évolution des chiffres de population :

Monsieur Candide : quid du développement économique après cette longue histoire de l’agriculture ?

De la Libération à 2014, pendant 70 ans, la Ville a connu plusieurs maires :

Aucun de ces maires ne s’est intéressé avec ferveur au développement économique de sa ville ; le développement urbain, l’augmentation du nombre d’habitants leur suffisaient et  le dernier de cette liste a même freiné pour arriver à une stagnation, sujet que nous avons déjà traité.

A partir des années 1995, la stagnation économique s’est greffée (fort logiquement) sur la stagnation du nombre de logements et d’habitants, la création du nombre d’entreprises en témoignant (INSEE):

On voit que, sur la période 2010-2014, dernière année de la précédente mandature, le nombre de créations annuelles d’entreprises à Fontenay a baissé de 209 (en 2010) à 188 (en 2014).

Ce nombre de créations d’entreprises commence à augmenter dès 2015 (+27, de 188 à 215 créations) avec le changement d’équipe municipale et l’arrivée d’élus plus sensibles aux données sociales et économiques et aux besoins de la population en matière de travail. Sur la période 2015-2019, le chiffre passe de 215 à 361. Changement total !

Monsieur Candide : la situation devient-elle idyllique ?

Non ! il sera difficile de rattraper le temps perdu : le tableau ci-dessous indique le nombre d’établissements développant une activité commerciale ou industrielle par ville du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris (VSGP). Fontenay se situe au dernier rang avec seulement 405 établissements.

En termes d’emplois « salariés », Fontenay connait un meilleur score et se situe au 8ème rang du fait que 68.5% de ses emplois salariés sur place relèvent d’établissements supérieurs à un effectif de plus de 100 employés. Il s’agit là de l’impact des établissements publics créés à la Libération par le Général de Gaulle (Commissariat à l’Energie Atomique CEA, INSERM, Laboratoire Central Industries Electriques, …).  En clair, pendant longtemps, et jusqu’en 2014, il n’y a eu aucune volonté de développer la ville économiquement.

Monsieur Candide : l’ancien maire, battu en 2014, explique cette situation par un manque de terrains disponibles pour développer toute activité économique.

Non ! et ce, pour trois raisons :

  • Des terrains, quand il n’y en a pas, cela se fabrique en regroupant trois ou quatre parcelles voisines (encore faut-il prévoir les outils juridiques nécessaires à l’action dont une société d’aménagement, une société d’économie mixte, ….)
  • Les activités tertiaires ne demandent pas beaucoup de place
  • Il y avait au Panorama des terrains disponibles.

Le vrai problème est que, comme indiqué ci-dessus, Fontenay a connu en 1945 l’implantation du Commissariat à l’Energie Atomique (CEA) et que l’une des solutions au développement économique, était (entre autres mais principalement) d’adjoindre des activités scientifiques complémentaires en partenariat avec ledit CEA ;  l’alliance politique du maire avec les Verts dans sa majorité (1995-2014)  interdisait cette approche. Plutôt chômage que renoncement à cette alliance qui maintenait au pouvoir !

L’équipe élue en 2014 a voulu et a su développer ce partenariat (et d’autres) avec pour objectif le développement d’un pôle pour la recherche appliquée en matière médicale, innovation thérapeutique, mise au point et industrialisation de médicaments nouveaux…  Objectifs : bio-santé, recherche et développement, production, entreprenariat, développement de « start-up », …

Cette nouvelle équipe a également su développer, en parallèle, des activités plus capillaires ayant conduit à un redémarrage (modeste) du commerce et de l’entreprenariat.

L’implantation du siège de Vallée-Sud-Grand-Paris à Fontenay a également eu un impact positif très significatif en matière d’emploi à Fontenay.

L’INSEE témoigne des résultats obtenus, 2014/2015 marquant ainsi une rupture nette entre une indifférence à l’emploi et une volonté de développer des postes :

A ce jour, les résultats sont en amélioration mais le taux d’emploi local reste faible :

Les villes du Territoire VSGP adjacentes à Paris connaissent une offre d’emplois supérieure à leur propres populations actives (Montrouge 106.7 et Malakoff 105.9) mais le record relève du Plessis, ville pourtant non située sur le périphérique (impact de deux sociétés après action volontariste de l’équipe municipale dont rapatriement d’une société aéronautique).

Fontenay se situe en huitième position ! 20 ans d’immobilisme en matière de développement économique, cela se paye, comme pour l’immobilier ! Viennent derrière Fontenay, en 9ème position Bourg-LR qui n’a jamais visé à aucun  développement économique et, en 10ème et 11ème positions, Bagneux et Châtenay qui connaissent une population de logements sociaux trop élevée pour connaître un taux d’emploi sympathique.

Monsieur Candide : une analyse ville par ville à l’intérieur de VSGP a-t-il un sens ou faut-il analyser le problème de l’emploi au niveau du Territoire ?

Faisons un peu d’humour ! Si vous êtes un élu de Montrouge ou du Plessis, vous continuez à jouer « solo ».  Dit autrement, les Fontenaisiens qui critiquent fortement VSGP jouent …. Pour Montrouge !

Il est significatif que Montrouge soit au premier rang du prix au m² des logements, au quasi-premier rang en matière économique et emploi. D’où la volonté de son maire de vouloir faire sécession et de se rapprocher de Versailles ! (Voir document N°12 mentionnant la volonté de transfert des logements sociaux de Montrouge à l’office HLM de Versailles).

C’est le rôle de VSGP de fédérer, en une approche globale,  toutes les villes du Territoire en matière économique ; la mission n’est d’ailleurs plutôt bien partie :

Le taux d’emploi (nombre d’emplois offert en rapport de la population active) atteint 82% ce qui ne classe plus ce Territoire dans les zones de communes « dortoirs ».

Les taux supérieurs à 100% ne sont atteints que dans les zones Ouest de la capitale (La Défense ou Seine-ouest) et les zones avec aéroports.

Les domaines d’activités de VSGP concernent à 25.7% les « activités tertiaires supérieures », évidemment derrière La Défense et Paris-Ouest mais à un très bon niveau.

De grandes entreprises internationales, des centres de recherche, des start-ups sont venus s’implanter :

Centres de recherche :

Des start-ups :

Monsieur Candide : j’ai l’impression qu’il y a comme une « dichotomie » profonde  entre le tissu économique et social de Vallée-Sud-Grand-Paris et ce que je vois de Fontenay.

Absolument ! Sous les mandatures en place jusqu’à 2014, l’objectif a été de ne rien faire, de maintenir une sorte de malthusianisme (Doctrine, élaborée par léconomiste Thomas Malthus, qui préconise une restriction de la natalité et de la croissance économique) : Fontenay se caractérisait par :

  • Absence de constructions neuves (hormis quelques logements sociaux)
  • Absence de développement économique, commercial ou (horreur !) industriel ! ça pollue et il faudrait construire !

Pour ne prendre qu’un exemple particulièrement significatif, l’ancienne équipe municipale aux affaires jusqu’en 2014 a toujours refusé de créer un outil juridique pour aider au développement économique, mission actuelle de la SPLA Société Publique Locale d’Aménagement créée par les deux villes de Clamart et Fontenay dès 2015, avant son transfert au niveau global du Territoire VSGP ; l’action de cette SPLA s’intègre aujourd’hui dans Vallée-Sud-Développement.

La conséquence de cet immobilisme économique à Fontenay, dans ces années 1995-2014, est que la population active de la ville a baissé de 3.4% entre 2007 et 2017 quand celle des villes voisines a augmenté.

Ces données sur la baisse de la population active à Fontenay atténuent fortement les satisfécits autodécernés de l’ancien maire sur son action en matière sociale et économique et lorsqu’il conteste la baisse (ou décroissance) qu’il a générée ! « Scripta manent, verba volent »   que nous traduirons (avec erreur volontaire) par « les chiffres sont là ! ».

Ce malthusianisme à Fontenay place la ville en marge du développement économique qui l’entoure.  Comme le montre le tableau ci-dessous, la structure professionnelle va ainsi connaître :

  • Une baisse de 5.8% en population active entre les millésimes 2007 et 2012
  • Une baisse de 0.60% de la part des « cadres et professions intellectuelles supérieures » avec une baisse en valeur absolue (baisse de 3970 à 3946) alors que le Sud des Hauts-de-Seine et VSGP se développent fortement dans le « haut-niveau » économique. Quel échec !

C’est dans le cadre de ce malthusianisme qu’il faut comprendre le refus de certains à voir évoluer la ville tandis que d’autres se modernisent.

En conclusion, l’objectif nous parait être de rattacher Fontenay à l’économie de Vallée-Sud-Grand-Paris et d’inscrire la ville dans un développement social et économique fort, loin de tout conservatisme qui ne sert que certains.

Arbres, nids, développement économique, même combat !

La création d’emplois contribue également à l’équilibre !

Thomas Malthus, pasteur anglican, auteur d’un essai sur la surpopulation.

Jean-Michel Durand

Maire-adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Pour toute correspondance constructive : jean-michel.durand50@orange.fr

Petite analyse sociologique de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 11 ème document) : des besoins de reconstruction aux Blagis

Monsieur Candide : Dans la ville, qui doit décider ? Qui porte la responsabilité ?

 Certains disent que, compte tenu d’un taux de participation de 39.4%, l’équipe municipale,  n’ayant obtenu que 52.9% des voix,  n’a été élue, en 2020,  que par 20% des inscrits, avec 3.090 voix et que ces élus ne sont donc pas représentatifs ou, disent-ils que ce conseil municipal est légal mais pas légitime. Légalité versus Légitimité ! En revenir là, c’est déjà remettre la loi en question ! Les Fontenaisiens, par la médiation de la représentation, sont simultanément, sujets et souverains d’eux-mêmes. C’est sur cette approche que le contrat social s’opère.

Le seul problème est que, généralement, celui qui dit contester la légalité au nom d’une légitimité supposée  est, au mieux,  président auto-désigné d’une association ayant réussi à faire signer, au maximum, 150 personnes sur une pétition.

Dit autrement, le problème, dans la démocratie, est de savoir qui peut représenter les habitants, hormis les élus qui, eux, ont, pour le moins, la qualité certaine d’avoir été élus. Les autres citoyens doivent être écoutés, consultés, entendus …  mais ils ne portent pas la responsabilité de la décision d’autant que, derrière une approche « participative »  sincère peut se cacher, éventuellement,  un intérêt autre, politico-politicien ou plus personnel. Sur les 150 signataires d’une pétition,  la moitié peut éventuellement signer par intérêt personnel sur le sujet abordé !

Dans le cas des Blagis, soyons concrets et regardons quelles sont les personnes qui sont venues « combattre » l’abattage des quatre arbres ? Des gens qui n’y habitent pas mais voulant jouer un rôle municipal et des gens habitant sur place mais pas dans lesdits logements sociaux.

Hypocrisie et Intérêt personnel !

Monsieur Candide : Que pensez-vous du recours à la justice ?

A Fontenay, certains portent l’affaire en justice et voudraient que des juges décident de l’opportunité ou non à abattre ces arbres alors que le problème se trouve à l’intersection de deux approches juridiques possibles :

  • Défendons les arbres au nom de l’écologie …*
  • Défendons le droit à construire au nom du mal-logement et du D.A.L.O. : Droit Au Logement Opposable.

*Je trouve le chantage aux nids absolument insupportable car les logements sont également des « nids » mais des nids pour des personnes humaines. Je proposerai d’avoir, sur le relogement des personnes concernées, le ton ce Churchill en 1940 et de distinguer l’objectif : reloger des gens dans des conditions acceptables !  Sachons classer les priorités !

Au fil des années, la justice a développé progressivement une approche à l’anglo-saxonne par laquelle les juges en viennent à empiéter sur l’action politique quotidienne. Pour ne prendre qu’un exemple, le Conseil Constitutionnel a ainsi aujourd’hui un rôle qu’il n’avait pas au début de la Vème République.

De Gaulle, faisant rédiger la constitution actuelle, avait bien vu que le pouvoir judiciaire pouvait s’approprier une grande partie du  pouvoir politique et exécutif en définissant ainsi ce qui serait « légal » ou pas. Il en avait déduit que la Justice ne devait être qu’une « Autorité » mais pas un « Pouvoir » comme le sont le Législatif et l’Exécutif.

Ce même problème se pose à Fontenay : la Ville doit choisir et les Fontenaisiens sont divisés sur ce sujet : protéger 4 arbres ou développer la capacité de relogement des gens actuellement mal logés ; les deux approches, moralement et légalement, sont opposables et il serait totalement inopportun que ce choix éminemment politique soit laissé à des juges qui n’ont pas à choisir. Ce n’est pas leur fonction !

En dernier point, il y a dichotomie entre :

  • des gens bien logés, bien formés et disposant des fonds nécessaires pour mobilier la justice à leur avantage ; le problème, pour eux, étant théorique et lointain,
  • et des locataires sociaux, gens d’origine beaucoup plus modeste qui n’ont pas le même accès culturel et matériel à ladite justice ; le problème, pour eux, relavant du concret et de l’urgence.

Monsieur Candide : faut-il une Réhabilitation ou une Rénovation ?

Des élus des années antérieures à 2014 n’ont absolument rien fait pendant vingt ans aux Blagis mais viennent nous expliquer, aujourd’hui, qu’il ne faut pas démolir-et-reconstruire (« rénover »)  mais réhabiliter en adaptant l’existant  … et de citer toujours le même exemple de Bordeaux .

Réhabiliter pose, aux Blagis,  au moins deux problèmes :

  • Les bâtiments sont-ils réhabilitables ? tous les architectes interrogés ont répondu négativement : problèmes de structure, de plan, pas de place pour mettre des cages d’ascenseur, …. Sans parler de l’amiante ; Sur trois candidats retenus au concours d’architecte correspondant, un seul conservait quelques rares bâtiments.
  • Réhabiliter les bâtiments signifie garder la structure du quartier et, en conséquence, ne pas créer de voies nouvelles pour accrocher ce quartier au reste de la ville, sans parler des autres problèmes.
  • ….

L’architecte Castro, connu pour une orientation politique non totalement de « droite » et même franchement de « gauche »,  a été chargé du dossier, après concours :

Castro a lui-même conseillé la démolition-reconstruction et on peut donc être surpris quand des non-spécialistes n’ayant pas réellement travaillé le dossier …. viennent nous expliquer comment il faudrait faire …. Ce qu’ils n’avaient pas même envisagé de faire quand ils étaient aux affaires.

Monsieur Candide : Qui sont ces gens qui souhaiteraient donner leurs instructions sur la stratégie à suivre ? 

En partie, ce sont les élus aux manettes en  2010 quand la Ville a laissé procéder à la vente des immeubles ICADE à des bailleurs sociaux sans la moindre intervention technique pour améliorer les bâtiments ou les logements au bénéfice des locataires : opération uniquement financière avec  garantie en caution à 100% par la Ville et perte de quasiment 10 millions d’€ pour les finances municipales !

Sur ce point, le plaidoyer pro domo publié récemment par le maire de l’époque est un peu léger … et oublie de répondre à de nombreuses questions … ; le tout  sans donner les moindres justificatifs ou chiffres. A titre d’exemple, ses propos sur une promesse de dédommagement de perte de taxes foncières sont hallucinants ! C’est la base même du droit fiscal : la ville qui construit des logements sociaux voit ses recettes fiscales diminuer et, si l’Etat compensait une fois, il devrait généraliser ! Aucun écrit sur cette soi-disant promesse, évidemment !

Comme nous l’avons déjà montré, ces grands spécialistes ont cautionné, en 2010, des lignes de financement pour les rachats ICADE par les bailleurs sociaux, sur des durées d’emprunt de 50 ans, portant l’âge des immeubles à 110 ans en fin de financement.

Pendant encore les 40 ans prochaines années, les loyers des locataires iront d’abord au remboursement des emprunts des bailleurs avant de venir fondamentalement en amélioration des logements.  Ce choix n’aurait pas été le mien !

Soyons indulgents ! On peut penser que ces personnes ont appris depuis leurs premières erreurs !

On notera que la durée de financement, comme d’autres points, n’a pas fait partie de leur argumentaire de défense … car ils n’ont peut-être pas même vu le problème. Pour le moins ils n’en parlent pas ; un oubli, sans doute !

Monsieur Candide : La réhabilitation permet-elle la modification de la structure des logements ?

Nos grands néo-spécialistes ont oublié que le dessin des appartements des années 60 correspondait à la structure sociale de l’époque et que la sociologie des locataires et la typologie des appartements aujourd’hui n’ont plus rien à voir, comme le montre la comparaison entre un bâti ancien (celui de Fontenay) et celui plus récent des 10 autres villes de Vallée-Sud-Grand-Paris :

La structure entre types de logements  T1, T2, T3 ou T4 varie et la part des T2 et T3 augmente au détriment des studios ou des grands appartements.

Le nombre d’habitants par logement, dans les années 60 était de 3.2 personnes alors qu’il est aujourd’hui de 2.2.

Si les immeubles actuels des Blagis étaient maintenus, comment, dans ce cadre, considérer que la population actuelle et celle à connaître dans les 100 ans à venir pourraient  se loger dans des appartements structurellement construits à la va-vite des années 60 avec la sociologie de l’époque ?

Ces modifications dans les structures humaines passées,  actuelles et futures demandent une évolution parallèle de la structure des logements, ce que permet seule la rénovation avec constructions neuves.

Monsieur Candide : comment voyez –vous la prise en compte de la mixité sociale ?

Beaucoup de gens oublient également un sujet qui ne les intéresse pas : la structure sociale des quartiers.

La finalité est de contribuer à transformer Les Paradis, ce quartier 100% Palulos (financement de type quasi-PLAI pour catégories sociales les plus pauvres), en un quartier ouvert à toutes catégories sociales avec :

  • les 3 types de logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS),
  • accession sociale à la propriété,
  • accession classique à la propriété,

L’objectif étant de compenser la stagnation économique du quartier.

Monsieur Candide : quid de l’intégration et des  liens avec la ville ?

Une photo montre que les Paradis sont entourés d’immeubles formant frontières d’où l’on ne sort qu’en passant sous des porches. La structure de la ville fortifiée n’est pas loin, il ne reste qu’à mettre des pont-levis. Vauban, l’architecte militaire de Louis XIV a du inspirer les architectes des années 1960 !

Demain :

On notera les deux axes traversant nord-sud et est-ouest pour permettre un accès et une traversée de ce quartier qui, contrairement à aujourd’hui, n’a pas à rester replié sur lui-même.

Certains ont écrit :

Résumons : pour ces « bobos »,  les problèmes de mixité sociale, la structure des appartements, leur âge, la présence d’amiante, … n’ont aucune importance ! Ces habitants des Blagis,   « Ces gens là » comme aurait dit Jacques Brel, ne méritent pas mieux ! Comme à Scarron en 2010, le minimum !

Rêvons : l’objectif est ce qui suit :

Conclusion :

Les 4 arbres abattus ne constituent pas l’essentiel du problème ; les objectifs sont beaucoup plus vastes :

  • Construire des logements durables
  • Rénover en construisant de manière qualitative
  • Diversifier les types de logements, sociaux et privés
  • Diversifier les apparences, les façades, les hauteurs pour améliorer les paysages
  • Augmenter les espaces verts
  • Développer les équipements existants
  • Aménager les voies de circulation pour relier le quartier à la ville
  • Améliorer l’intégration et diversifier les populations
  • Compenser financièrement le retrait de l’Etat par des ventes de logements privés, ces derniers permettant d’abord de développer la mixité sociale.

Résumer le projet à une « densification » et focaliser les problèmes sur 4 arbres sans prendre en compte l’ensemble de l’opération et ses aspects essentiels  relèvent totalement de la mauvaise-foi ou de la primauté de l’intérêt personnel sur l’intérêt général !

Rénover les Blagis, Les paradis, c’est un tout petit peu plus compliqué que cautionner financièrement un changement de propriétaires comme cela a été fait en 2010 avec les ventes  ICADE de sinistre mémoire, à Scarron ou Saint-Prix  !

Le vrai problème, le problème majeur rencontré en cette affaire, relève du mille-feuille administratif et de la multiplicité des intervenants : Etat, DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement), Département des Hauts-de-Seine, Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, Ville, Bailleur Hauts-de-Seine-Habitat, lourdeur des procédures … D’où ces délais scandaleux !

Une soixantaine de locataires étaient déjà  relogés fin 2019 et il est significatif que, durant la campagne pour les dernières élections municipales de 2020, aucun cas n’ait été monté en exergue pour montrer que ces relogements n’auraient pas été réalisés dans les meilleures conditions possibles.

Lors des évènements liés aux abattages des 4 arbres, les locataires toujours présents et  attendant pour être relogés,  ont su choisir entre les 4 arbres et leur relogement. L’intervenant extérieur venant du centre-ville a pu découvrir que la réalité du terrain social ne le suivait pas. Comme le montre une vidéo en ligne, une dame, locataire aux Blagis,  l’a invité à venir visiter son appartement ; notre bobo a refusé ; il gère le théorique, pas le concret !

Revenons à l’aspect écologique, il n’y a qu’une seule vraie question : combien d’arbres hier, combien en fin des travaux.

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

L’urbanisme et la politique de l’habitat en débat à Fontenay-aux-Roses

  1. Densifier ou protéger

L’urbanisme est un élément clé du visage que l’on veut donner à sa ville. La politique de l’habitat l’est également quant à la composition de la population. Ces deux sujets sont depuis plus d’une trentaine d’années et toujours actuellement, au cœur du débat politique à Fontenay-aux-Roses.

Notre commune fût marquée par d’importants projets immobiliers jusqu’en 1975 date à laquelle la population a fortement augmenté jusqu’à dépasser 25 000 habitants puis diminué dans les années 80 pour se stabiliser entre 23 000 et 24 000 habitants.

Densifier

Au début des années 1990, la municipalité (Alain Moizan, RPR) récemment élue (1989) veut alors construire à tout-va des logements privés au détriment des espaces verts et arborés (Place de Gaulle, Square Pompidou, Square des anciens combattants…). Le nouveau Plan d’Occupation des Sols (POS) d’alors est l’outil réglementaire pour y aboutir, en déclassant ces espaces protégés pour les rendre constructibles au grand profit des promoteurs immobiliers, principalement en centre-ville et dans le quartier de la gare. Mais ces projets immobiliers n’ont pu voir le jour car les Fontenaisiens et leurs associations se sont rapidement révoltés, comme ils l’avaient fait quelques années auparavant en luttant contre le projet d’autoroute A 10 qui devait couper la commune et, heureusement, remplacé par la Coulée verte.

Protéger

C’est dans ce contexte que fût élue une nouvelle municipalité en 1994 (Pascal Buchet, PS) qui a fait alors de la lutte contre la densification de la ville un objectif politique. Un nouveau POS a été rapidement mis en place, pour protéger en particulier tous les espaces verts, le centre ancien et les quartiers pavillonnaires. Le rythme de construction fût considérablement abaissé en tenant compte de la forte densité existante dans la commune et avec l’objectif de stabiliser la population autour de 23 000-24 000 habitants (rythme égal à ce que les urbanistes dénomment de façon peu appropriée, le « point mort »).

  1. L’affaire ICADE

Nous avons vu précédemment que la municipalité conduite par P. Buchet (PS) avait eu à cœur de freiner la densification massive de Fontenay. Mais tout en apaisant cette situation, la ville fût confrontée à un évènement majeur : plus de 1 500 logements (soit 15 % de l’ensemble des logements de la ville) propriétés de la SCIC (filiale sociale de la Caisse des Dépôts) – et, à ce titre, comptabilisés dans les logement sociaux – furent transférés à sa filiale privée cotée en bourse, ICADE.

Alors qu’en 1994, la ville comptait 38 % de logements sociaux, ce taux chutait brutalement à 23 % avec ce transfert de propriété. Les locataires d’ICADE, avec le soutien de la municipalité, se mobilisèrent pour lutter contre les hausses vertigineuses de loyers entraînées par ce transfert, une hausse d’ailleurs inexorable qui devait converger vers le prix du privé, soit plus du double en moyenne (parfois le quadruple) du loyer initial. Sans compter l’absence totale d’entretien, ICADE préférant rémunérer ses actionnaires qu’investir. Des centaines de locataires d’ICADE ne pouvaient supporter de telles hausses et se tournèrent à nouveau vers la mairie pour réobtenir un logement social à un prix accessible à leurs revenus.

Une véritable quadrature du cercle pour la municipalité avec des demandeurs de logement en forte hausse et un parc social en forte baisse !

Aussi, afin de concilier la lutte contre la densification et la croissance de la demande de logement social des Fontenaisiens, la municipalité donna la priorité à de petites opérations de logements sociaux en construction ou en acquisition-amélioration, équitablement réparties dans tous les quartiers. Environ 200 logements furent ainsi créés, amenant le taux de logements sociaux de 23 à 25 %, tout en augmentant le nombre de pavillons sur la commune (plus d’une centaine supplémentaires).

Mais l’affaire ICADE rebondit après la crise économique de 2008 avec la décision du président SARKOZY qui, pour obtenir sur le plan national de l’«argent frais» nécessaire à son plan de relance économique (ministre Devedjian), décida de vendre partout en France et vite tous les logements ICADE à des bailleurs sociaux. Dans les Hauts-de-Seine, cela concernait plus de 8000 logements, dont les 1500 logements de Fontenay.  Les conditions de cette vente, imposée par le gouvernement Fillon, sous la houlette du Président Sarkozy, étaient doublement scandaleuses car ces logements étaient payés une seconde fois sur fonds publics. D’un côté par les outils de financement du logement social et de l’autre, en contrepartie, par l’exonération de leur Taxe Foncière Bâti pour 15 ans, ce qui constituait une perte de ressources à venir pour la commune et que l’État s’était pourtant engagé à compenser …..

Face à ces décisions supra-communales, la ville a tout tenté afin d’assurer aux locataires la disparition des hausses de loyers imposées par ICADE et le retour à des loyers modérés adaptés à chaque situation, ce qui permit de fait à la plupart des habitants ex-ICADE, une diminution forte de leur loyer.

Parallèlement, la ville garantissait aussi les emprunts, seul moyen de pouvoir réserver le maximum de logements pour les Fontenaisiens, soit 20%.

Enfin, Le Conseil général présidé par M. Devedjian ne voulant pas dépenser un sou, décidait que le conventionnement de ces logements se ferait sans participation du département, c’est-à-dire en PLS, logement intermédiaire (loyer plafond allant jusqu’à 13 €/m², contre loyer plafond < à 9€/m2 pour le logement social classique de type HLM ou PLUS).

Le conventionnement en PLS permettait néanmoins le retour de ces 1500 logements dans la comptabilisation du parc social, ce qui annulait ainsi la baisse du taux de logements sociaux qu’avait entrainé le transfert de ces logements SCIC au profit d’ICADE.

Le taux de logements sociaux de la commune revenait alors proche de celui de 1994, soit environ 40 % mais seulement 30 % étaient de véritables logements sociaux PLAI (loyer à 6 €/m²) et PLUS (9 €/m²) qui sont accessibles à 48 % de l’ensemble des Fontenaisiens et environ 10 % de logements intermédiaires PLS,  accessibles à 15 % des Fontenaisiens.

Avec la création en 2014 de la résidence universitaire Olympe de Gouges dans l’ancienne Ecole Normale Supérieure (près de 300 logements étudiants), la rénovation de la résidence universitaire Saint Sauveurs, la reconstruction du foyer de jeunes travailleurs Gabriel Péri et d’un foyer maternel Boris Vildé, ce taux avoisine 43 % en 2014.

La mixité sociale de la ville étant rétablie, la municipalité de gauche fixa alors l’objectif de stabiliser ce taux. Elle projeta dès lors de mener des opérations mixtes comme par exemple celle construite en accession à la propriété rue Boucicaut avec la création d’un nouveau commerce « bio » (La Vie Claire), un commerce sur la place de Gaulle et des logements sociaux ruelle de la demi-lune…

  1. Densifier Bis repetita

Nouveau coup de théâtre, en mars 2014, quand la nouvelle municipalité élue (Laurent Vastel, UMP-UDI) stoppa l’opération Boucicaut/Ruelle de la Demi Lune, en autorisant uniquement la construction de la partie privée. Le trou resta béant durant le mandat car l’objectif affiché lors des conseils municipaux par le nouveau maire était de faire venir à Fontenay plus de 3 000 personnes à revenus aisés, soit disant pour « relancer le commerce », et revenir au niveau de la population de 1975 arguant que la ville aurait perdu des milliers d’habitants ! Cette critique de l’action municipale n’était pas acceptable car objectivement, la municipalité précédente avait stabilisé la population et n’était pas responsable du changement de mode de comptage de l’INSEE (par sondage). D’ailleurs, il est à souligner que l’actuelle municipalité, avec ce mode de comptage par sondage, ne s’est pas rendue compte que plus de 300 logements livrés en 2014, essentiellement dédiés aux étudiants, n’avaient pas été comptabilisés  pendant plusieurs années.

Cette perspective de forte densification, affichée et assumée par l’actuelle municipalité, est-elle raisonnable pour notre commune déjà dense et où le foncier disponible reste rare sauf à détruire espaces verts et pavillons ?

En effet, cet objectif démographique nécessite la construction nette d’au moins 2 000 logements supplémentaires privés. Donc il conviendrait d’atteindre un rythme de construction très élevé s’ajoutant au « point mort », une cinquantaine de logements nouveaux par an, pour simplement maintenir la stabilité de la population.

Souhaitant l’augmenter, la municipalité s’est fixée dans son programme de l’habitat adopté au Conseil communautaire, la construction de 210 logements essentiellement privés (loyers à plus de 20 €/m² ou en accession à la propriété à 7000 €/m²) par des promoteurs comme COGEDIM à La Cavée ou de VINCI pour la Place de Gaulle, projets de constructions qui ressemblent étrangement à ceux prévus d’avant 1994… C’est pour atteindre cet objectif, et qui plus est pour rendre possibles ces projets préétablis par les promoteurs,  que la municipalité s’est dotée dès 2017 d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) densificateur, multipliant par 3  la « constructibilité » de la commune.

Les Fontenaisiens veulent-ils une telle sur-densification de leur commune ? Accepteront-ils l’objectif de la municipalité d’attirer 3000 personnes à revenus aisés, alors que dans le même temps, la municipalité a commencé à démolir des logements sociaux en particulier aux Blagis, dont on ne sait s’ils seront vraiment tous reconstruits, et que plus de 1000 Fontenaisiens attendent un logement social ?

Au lieu d’assumer publiquement la responsabilité de son projet, l’actuelle municipalité se renferme dans un discours qui ne fait pas honneur à la juste information des citoyens. Elle indique que ce serait l’Etat qui les obligerait. Ou que ce serait la faute de la précédente municipalité qui aurait diminué la population.

Aussi, il incombe de rétablir quelques vérités pour que chaque fontenaisien puisse se faire son opinion dans ce débat, certes technique mais éminemment politique, car il s’agit de l’avenir de leur commune et pour beaucoup d’entre eux, notamment les jeunes, de pouvoir simplement avoir le choix d’y rester.

Tout d’abord, face aux besoins de logements, particulièrement marqués dans notre région, l’Etat a toujours prévu de relancer la construction en Ile-de-France. L’objectif de 70 000 logements annuels  a d’ailleurs été fixé sous la présidence de M. Sarkozy. Déjà en 1994, l’Etat poussait à un effort de construction et déjà à l’époque, il fallait batailler pour protéger la commune, ce qui a été possible grâce à un POS protecteur obtenu après un vrai bras de fer entre le maire et le préfet de l’époque. Pour y arriver, et afin d’apprécier notre juste part dans l’effort régional de construction, il a fallu tenir compte des caractéristiques toujours actuelles de notre commune : forte densité, desserte déficiente par le RER, manque d’espaces verts et d’emplois sur la commune. Ces caractéristiques sont toujours d’actualité. Il faut également tenir compte du bassin de vie pour que cet effort soit réalisé sur le territoire intercommunal et non pas sur notre seule ville, car Clamart et  Bagneux ont, elles, du foncier disponible sans aucune mesure avec Malakoff ou Fontenay.

Le faux argument mensonger de la baisse de la population

Ensuite, et c’est le plus récent des rebondissements, l’argument de la diminution de la population sous la précédente municipalité ne tient plus. En effet, la population fontenaisienne avait même en réalité un peu augmenté et dépasse aujourd’hui 25 000 habitants alors que chacun doit le reconnaitre, l’effet de la volonté sur-densificatrice de l’actuelle municipalité est à venir car aucun immeuble nouveau n’avait encore été achevé au moment du chiffrage de l’INSEE. L’argument de revenir à la population de 1975 tombe et malgré cela, l’actuelle municipalité maintient ses objectifs de sur-densification de la commune.

Ainsi, les arguments externes n’étant plus ni avérés, ni incontournables, il n’y a plus aucun doute, pour ceux qui en avaient encore, sur l’objectif politique de la sur-densification de la ville, objectif que  l’actuelle municipalité doit assumer pleinement.

Une forte croissance de logements privés modifiera inéluctablement le visage de la commune au détriment de nos espaces verts, des pavillons et permettra l’installation d’une nouvelle population aisée, seule susceptible de pouvoir acheter ou louer aux prix du privé tandis que la grande majorité des Fontenaisiens, en particulier les jeunes qui souhaitent quitter le domicile de leurs parents, ne pourra rester y vivre.

La ville défendue par la précédente municipalité, c’est une ville à visage humain, équilibrée dans ses formes urbaines (pavillons/collectifs), dans sa diversité de l’habitat (privé et social) et dans sa composition (propriétaires et locataires, jeunes et moins jeunes). Nous y reviendrons car le débat ne fait que se poursuivre, en espérant que ce ne sera pas trop tard, pour permettre à notre commune de redevenir un exemple à suivre dans le monde de demain.

Pascal BUCHET
Maire honoraire

Pauline LE FUR
Conseillère municipale

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 9 ème document) : Intégration ? Assimilation ? Données culturelles par quartier

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des données culturelles quantifiables par quartier, je veux dire par structure des couples ou familles, fécondité, niveau de diplômes, statut professionnel ….

Je suis d’accord avec vous et, à ce titre, en désaccord avec le sociologue Pierre Bourdieu : l’étude sociologique n’a de valeur qu’avec quantifications et non sur la base d’exemples qui ne représentent peut-être qu’eux-mêmes.

Structure des familles avec enfants :

Familles couples / familles monoparentales :

Dans le cadre des foyers avec enfants, Il est significatif de noter un très grand parallélisme entre les quartiers.

Les familles mono-parentales représentent en moyenne 33 % des familles, avec deux écarts à noter :

  • Le quartier Paradis-Blagis qui atteint 50%
  • Le quartier des Ormeaux, plutôt aisé, 19.3%

Nous avons déjà souligné l’anomalie sur le manque d’hommes recensés et donc sur le fait que la ville connait environ 740 papas volontairement non déclarés comme vivant au domicile avec les mamans et les enfants. Cette absence permet aux mères de se faire connaître auprès des service sociaux comme mères célibataires (voir document N° 6) :

L’analyse par IRIS (sur une période légèrement différente 25-54 ans au lieu de 15-44 ans, écart fonction des bases de données disponibles) concentre l’écart sur 4 quartiers bien que cette approche d’occultation des papas soit généralisée. Avec un taux de 46.4% aux Blagis.

Cette  discordance hommes-femmes est particulièrement propre à Fontenay et ne se rencontre absolument pas dans les mêmes proportions dans les autres villes, selon les deux exemples ci-dessous de Sceaux et Bagneux, villes aux deux extrèmes du spectre social de Vallée-Sud-Grand-Paris avec respectivement 5.8 et 7.5 de «papas absents ».:

Taille des familles :

Très grande homogénéité entre les quartiers :

  • les familles avec 1 enfant présent représentent 25% de l’ensemble (un cas à part, Le Parc, avec 30%).
  • Les familles avec 2 enfants présents représentent également (quasiment) 25% (23.8%).
  • Les familles avec 3 enfants présents tombent à 7.9%
  • Les familles avec 4 enfants présents ou plus sont marginales (2.92%) avec trois quartiers au dessus : Paradis (4.14), Pierrelais (4.99) et Val Content ( 4.18)

Notons que si un couple qui a 2 enfants au total, né avec 3 ans de décalage, il  a, en moyenne 1.7 enfants présents à la maison.

Le ratio total moyen de 1.4 enfants présents tel que nous le constatons fondamentalement à Fontenay (voir flèche rouge) , correspond à une natalité par famille inférieure à 2, de l’ordre de 1.6 ou 1.7 enfants par famille.  Chiffre en général très différent des grands-mères voire des mères !

En moyenne, ce nombre de 1.4 enfants présents par famille, niveau très faible,  témoigne d’un contrôle des naissances totalement généralisé ; c’est la femme, qui décide, de fait, dans la très grande majorité des cas, pas la nature ni une autre entité …

Le contrôle de la fécondité constitue, rappelons-le, l’un des principaux critères d’intégration des populations et particulièrement des femmes,  aux normes européennes.

Ces données des recensements sont cohérentes avec les données financières déjà présentées sur l’origine des revenus des Fontenaisiens (en % des revenus disponibles)

Les prestations familiales représentent une part restreinte des revenus familiaux bien que plus marquées à Scarron (6.4%) et Paradis (12.3%).

Sauf exceptions plus rencontrées dans les dires de certains que dans les chiffres, les familles Fontenaisiennes ont peu d’enfants (chiffre d’ailleurs en baisse, nous l’avons vu en document N° 8 ) et vivent majoritairement de leur travail (ou retraites) plus que d’autres revenus. La solitude :

Les gens vivant seuls représentent quasiment 4.200 personnes, quasiment 17% de la population  :

Ces chiffres incluent les personnes en Ehpad, environ 200 personnes dont, à moitié, Ehpad public à Scarron, et son équivalent privé rue Boucicaut, les résidences-services,

Cette augmentation a conduit naturellement au projet de  création d’une nouvelle résidence-service rue Blanchard, angle rue du Moulin Blanchard, malgré l’opposition de gens se sentant non concernés par le problème du logement des anciens ne pouvant rester seuls mais n’étant pas encore demandeurs d’un séjour en Ehpad.

Monsieur Candide :  Qu’en est-il de l’autre aspect culturel, le niveau de diplômes ?

Situons d’abord Fontenay dans le cadre de Vallée-Sud-Grand-Paris et constatons que le niveau des diplômes obtenus par les Fontenaisiens  place les hommes en 5ème rang sur 11 et les femmes au 6 ème rang. La ville se situe donc au milieu des onze villes de VSGP, ce qui est honorable en un département adjacent à Paris et le plus riche de France après La Seine 75 / Paris.

Hommes :

Femmes :

L’écart entre hommes et femmes (synthétisée tableau ci-après)  place la ville en cinquième position, ce qui témoigne du fait que, à Fontenay,  les femmes ne sont que légèrement moins instruites que les hommes (notes : hommes : 3.6, femmes 3.4). Il est intéressant de noter que les deux villes connaissant l’écart le plus important entre les notes de monsieur et de madame sont … Sceaux (10ème rang) et Bourg-La Reine 11ème.

La «  bourgeoisie » maintiendrait-elle un écart hommes/femmes supérieur aux villes connaissant un taux de logements sociaux élevé ? Disons, avec humour, que ce constat est surprenant.

Revenons à Fontenay stricto sensu et analysons maintenant le niveau de diplôme des Fontenaisiens par sexe et par quartier. Les tableaux ci-dessous peuvent se résumer comme suit et témoignent d’une relative homogénéité hommes/femmes même si ces dernières sont légèrement moins diplômées.

Détail par IRIS :

Les données Insee ne permettent pas de connaître avec précision le détail des diplômes obtenus mais un taux de diplômes du « supérieur » de  50% (H 52.9%, F 49%) n’est  pas ridicule même si une analyse plus précise serait nécessaire. Quels diplômes ? Variation par âge ? …

Blagis mis à part, l’homogénéité est notable.

Monsieur Candide : Quid des Professions ?

Nous reprenons, ici, l’approche retenue par l’Insee et son vocabulaire de « personne de référence » qui correspond à la fonction  de la personne la plus élevée en « grade »  parmi les adultes d’un même ménage.

  • Le taux d’artisans, commerçants, chef d’entreprises … s’établit à 2.9% avec peu de variations
  • Taux de profession supérieure : 25.3% avec variation limitée entre quartier sauf Ormeaux et Gare-La Roue qui dépassent ce niveau
  • Professions intermédiaires : autour de 18%
  • Employés : 17.7%
  • Ouvriers : 5.8%

Monsieur Candide : quelles conclusions en dégagez-vous ?

Il est notable que, Ormeaux mis à part, les quartiers présentent des structures peu éloignées les unes des autres. Cette situation ne sous-entend pas que tout le monde ressemble à tout le monde mais résulte fortement, entre autres éléments, d’une répartition homogène des logements sociaux entre les différents quartiers de la ville, homogénéité qui  banalise géographiquement tout  critère de différenciation.

Les critères de fécondité, de diplôme, de métier représentent les vrais variables sociologiques et ils sont mesurables. Or, à  Fontenay, ils  ne font pas apparaître d’écarts sensibles ; il n’y a pas un quartier avec des femmes ayant majoritairement six enfants ou des zones où le niveau scolaire serait  nul tandis qu’il serait au zénith ailleurs  …

  • Il n’y a en moyenne dans chaque quartier que 1.4 enfants présents au domicile avec une amplitude limitée de 1.3 à 1.7 ; la baisse de la fécondité, ainsi constatée (moins de 2 enfants par couple) est hautement plus significative que tout autre critère car elle montre la libération de la femme vis-à-vis de toute autorité extérieure. D’où la perte de pouvoir de ceux qui pensaient l’avoir !!!
  • L’écart de formation homme/femme est réduit (plus qu’à Sceaux et Bourg-LR ! même si les niveaux moyens y sont supérieurs).

Cette situation nous a surpris : elle semble laisser apparaître qu’il y a banalisation majoritaire et progressive dans les comportements, tout quartier, tout milieu,  et que telle ou telle personne qui se distingue volontairement dans la rue,  par tel ou tel aspect non totalement en cohérence avec le reste de la population … ne représente peut-être qu’une minorité d’une minorité tout en voulant faire croire qu’elle représente réellement l’ensemble de la sous- communauté faussement concernée. …  .

Dans réalité, la variable objectivement la plus marquée relève de données économiques :

Monsieur Candide : Les personnels de l’Education Nationale semblent cependant ne pas être enclins à demander un poste de professeur des écoles primaires à Fontenay ? Par ailleurs, est-ce que l’approche de l’Insee avec son recensement à 8% par an, addition ou moyenne des cinq dernières années et multiplication par 2.5 pour faire 100% … ne conduit pas à une inertie chronologique qui cacherait aujourd’hui en 2021, au moins partiellement,  les conséquences des décisions dramatiques prises par la  mairie en 2010 avec les ventes Icade et l’augmentation ultra-rapide de 3.000 à 4.400 des logements sociaux ?

Monsieur Candide, je crois que vous avez raison ! Nous avons ici le risque que la méthodologie de l’Insee ne retarde la mesure effective de l’évolution réelle ; Il faut donc  continuer à mesurer, vérifier, analyser et agir pour connaître la situation réelle autrement que par des « on dit » et favoriser l’intégration du vivre-ensemble que peu de gens, dans la réalité,  semblent refuser.

Quelques remarques :

– Je salue avec beaucoup de respect les retraités qui, travaillant en ce sens, affectent une partie de leur temps au soutien scolaire (ASAP et CCJL).

-Un niveau de  reconstruction significatif de certains quartiers, dont Blagis et Scarron sur la rue Marx Dormoy, conduit à augmenter le « vivre-ensemble ». Se limiter à ne pas voir ces aspects en ne se référant qu’au concept de « densification », c’est de l’hypocrisie !

En synthèse, mesurons la réalité et agissons, surtout si nous voulons empêcher la ville de se scinder en une partie riche (8000€/m²), une partie de plus en  plus défavorisée en logements sociaux …. avec aucune classe moyenne entre les deux.

Tout n’ est pas négatif, à Fontenay !

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 8 ème document) : Evolution des revenus par quartier de Fontenay-aux-Roses.

Monsieur Candide : Parlons maintenant des revenus par quartier :

Regardons le revenu fiscal médian par quartier (ou Iris) :

Ce tableau :

  • permet de comparer le dernier millésime connu, 2017 (années 2015-2019), avec celui  de 2011 (années 2009-2013) et 2006 (2004-2008), c’est-à-dire la Ville  (1)  aujourd’hui, (2) au moment des ventes Icade et (3) quatre  ans auparavant.
  • regroupons ces quartiers par grandes tendances d’évolution :

Buffets-Fauvettes : baisse très sensiblement de niveau socio-économique (-12.4%) pour des raisons qui ne nous apparaissent pas clairement et qui demanderaient enquête (influence dans les affectations de locataires par le bailleur ? par la préfecture ? ).

Scarron baisse également de manière très sensible (-12.1%) en conséquence de plusieurs facteurs :

  • Transformation d’immeubles privés en logements sociaux lors des ventes Icade
  • Proportion importante de logements PLAI et PLUS (les 2 catégories pour locataires les plus défavorisés, minoration en conséquence des PLS, locataires les plus aisés), en conséquence des ventes Icade ;  aspect spécifique à Scarron.

Cette réservation de logements PLAI et PLUS est d’autant plus importante que Scarron représente la principale résidence vendue par Icade avec 402 appartements, loin devant le deuxième, Les-Sorrières.

Qu’il n’y ait pas d’ambigüité, le problème n’est pas l’existence de ces logements PLAI ou PLUS, il faut pouvoir loger tout le monde, quel que soit le revenu, sinon il y aura des gens dans la rue ;  le problème est que la municipalité de 2010 n’ait pas imposé une juste répartition entre les différentes résidences et les différents bailleurs.

Scarron nous semble aujourd’hui  constituer la zone la plus problématique de la ville (voir ci-après).

Val-Content : baisse de -5.9%. Conséquences des attributions du préfet et du bailleur, lui-même sous pression du préfet.

Blagis : nous avons ici confirmation de ce que le rédacteur savait depuis longtemps, à savoir que les habitants de ce quartier souffrent d’un revenu faible (14.340€/ unité de consommation)  mais en amélioration depuis plusieurs années : impact de la « politique de la ville » menée par l’Etat pendant plusieurs années ? résultat des  actions  de la Ville ?

Dans ces trois zones connaissant une part importante de logements sociaux, l’action centralisatrice de la préfecture visant à gérer, à  sa seule convenance,  les affectations au sein du  « contingent préfectoral » se constate par un appauvrissement quasi-généralisé.

Bipolarisation de Fontenay :

Cette évolution différenciée par quartier conduit la ville à connaître,  malheureusement, une bipolarisation progressive entre zones aisées et quartiers moins favorisés.

Lutte contre la bipolarisation :

La ville a entamé une lutte contre cette bipolarisation :

  • Blagis : démolition, reconstruction, mélange programmé des trois types de logements sociaux (PLS, PLUS, PLAI), accession sociale et classique à la propriété
  • Scarron : construction par Toit & Joie d’un immeuble en accession sociale à la propriété et construction, par promoteurs privés de plusieurs immeubles privés au pourtour  des immeubles sociaux de manière à rééquilibrer le quartier,   constructions rue Marx Dormoy principalement.

Le rédacteur assume totalement l’idée de  constructions venant redéfinir la structure sociale de la population locale. En parallèle, le problème subsiste cependant de modifier les immeubles ex-Icade (Toit & Joie) alors que deux études récentes (2016-2017) n’ont pu apporter aucune proposition adéquate. De plus, comme déjà mentionné, la municipalité de 2010 a accepté de cautionner des financements à 50 ans pour refinancer ces immeubles. Toute opération sérieuse demanderait  ainsi de payer d’abord un solde d’emprunt de 20-25 millions d’€ avant rénovation.

Monsieur Candide : plutôt que de faire référence au revenu fiscal brut,  ne faudrait-il pas mieux parler du revenu disponible après impôts et aides sociales,  deux éléments qui lissent les situations, amoindrissent les écarts et favorisent les comparaisons ?

Vous avez raison.

Revenu disponible : L’Insee raisonne en prenant en compte le revenu disponible par Unité de Consommation  « UC ».

Pour comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes, l’Insee  divise le revenu par le nombre d’unités de consommation (UC). Celles-ci sont calculées de la façon suivante:

  • 1 UC pour le premier adulte du ménage,
  • 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus,
  • 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

Cette échelle d’équivalence tient compte des économies d’échelle au sein du ménage. En effet, les besoins d’un ménage ne s’accroissent pas en stricte proportion de sa taille. Lorsque plusieurs personnes vivent ensemble, il n’est pas nécessaire de multiplier tous les biens de consommation (en particulier, les biens de consommation durables) par le nombre de personnes pour garder le même niveau de vie. Les frais de chauffage sont communs et quasi-constants.

Précisons que le revenu disponible, inclut tous les revenus, y compris prestations sociales, … et qu’il est minoré du poids des impôts. Pour bien comprendre, regardons, en exemple,  le cas réel d’un quartier sur la base des indices :

L’indice « 100 » concerne le revenu disponible, la résultante, tandis que le revenu total  atteint 118.2 avant impôts.

Monsieur Candide : quel est l’écart quantitatif entre revenu disponible et revenu fiscal ?

Pour les personnes (ou les quartiers) à revenus modestes, l’écart est faible voire nul car il y a paiement d’un impôt limité compensé par la perception d’aides sociales  significatives.

Les gens (ou les quartiers) plus aisés payent plus d’impôts et l’écart revenu fiscal /revenu disponible est évidemment plus important, comme le montre le tableau ci-dessous.

Approche sur la base du revenu disponible :

Regardons les chiffres de revenus par quartier, sur la base de la médiane du revenu disponible par unité de consommation (en euros).

Nous avons donné l’indice 100 de référence au quartier du Parc qui se situe au milieu de l’échelle des revenus.

Sur la base du revenu disponible, entre la situation de la zone la plus pauvre (Paradis  indice 63.8) et la plus riche (Gare-La Roue  136.8), le rapport se situe à environ 1 à 2 ce qui est faible : en clair, après aides sociales, paiement de l’impôt sur le revenu et avec l’impact de la dispersion assez capillaire des immeubles sociaux entre les différents quartiers de  Fontenay, il n’y a pas de zones totalement riches et de zones totalement pauvres. Tous les amortisseurs sociaux (aides, impôts) ont joué leur rôle.

Malgré ce relatif effort de nivellement, les données confirment cependant l’existence de zones :

  • à conditions économiques moins favorables : Scarron, les Buffets, et surtout les Paradis, la situation de ces trois zones s’expliquant par la concentration de logements sociaux et un monopole des PLAI aux Blagis (loyers sociaux les moins chers, Palulos pour les spécialistes).
  • à conditions économiques intermédiaires : Le Parc, Pierrelais, Pervenches, Val Content
  • à conditions favorables : Ormeaux, Renards, RER-Lombart.

Distinguons maintenant les ménages les « moins favorisés » représentés par le 1er décile (les 10% à plus faible revenu par UC) et les « riches » représentés ici par le neuvième décile, l’Insee ne donnant jamais les données sur le 10ème décile.

Les moins favorisés :

Deux éléments apparaissent :

  • aux Blagis, le revenu annuel par UC est inférieur à 10.000€/an (9.550) c’est-à-dire à moins de 1000€/mois, après prestations sociales.
  • Les « pauvres » des quartiers riches ( Ormeaux, Renards, Lombart) sont plus riches que les « pauvres » des zones économiquement plus défavorisées bien que le rapport entre l’indice le plus bas (71.4) et le plus haut (121.8) reste inférieur à 2.

Correction à apporter : Nous avons vu, dans un document précédent, que 740 papas (738 : voir tableau ci-dessous) n’étaient pas déclarés officiellement au domicile de la maman pour permettre une majoration des aides pour familles censées être monoparentales (ou pour majorer le droit à l’obtention d’un logement social).

Dans ce cadre, nous ne disons pas que les salaires ne sont pas déclarés au Service des Impôts (a fortiori avec le prélèvement à la source)  mais nous sommes certains que, dans une proportion significative,  ils ne sont pas mentionnés vis-à-vis des organismes d’aide sociale ni lors des recensements Insee. En ce sens, les chiffres ici présentés devraient être majorés dans des proportions que nous ne pouvons déterminer mais avec un impact parfois  non négligeable. .

Il serait logique de considérer que les redressements à opérer au titre de ces papas oubliés devraient intéresser les zones les moins favorisées en priorité et, plus marginalement, les plus aisées.

En ce sens, l’écart entre quartiers, écart déjà limité, serait, en réalité, encore plus réduit après correction de ces 740 papas occultés, sans que nous ne puissions le déterminer de manière fiable.

Les plus favorisés, le 9ème décile :

La relative homogénéité de la ville saute encore aux yeux : hors Paradis, entre l’indice le plus bas (79.3 à Scarron ) et le plus haut (121.6 aux Ormeaux), le ratio est de l’ordre de 1.50  (121.6 divisé par 79.3 =1.53). En clair, là encore, l’écart social entre les différentes zones est limité.

Homogénéité intra-quartier :

A l’intérieur d’un même quartier, l’écart entre le premier décile et le neuvième (dit sur le tableau ci-dessus « rapport inter décile D9/D1 », aussi appelé coefficient de Gini) est relativement faible.

Le ratio des Blagis (2.8) témoigne d’une homogénéité assez forte dans une situation économique tendue, tandis que ce même ratio s’établit autour de 3.5 pour les autres quartiers avec l’exception des Ormeaux à 4.1 (donc zone plus « inégalitaire »). Rappelons que l’échelle du ratio de Gini varie de 0 à 10 (pour les puristes de 0 à 1 en divisant par 10).

Monsieur Candide : Nous venons de voir les écarts de revenus disponibles entre quartiers mais  pouvez-vous nous parler maintenant de l’origine de ces revenus ?

Les revenus d’activités perçus directement (salaires) ou différés (pensions, retraites) représentent la grande partie des revenus dont nous précisons l’origine :

Rappel : Le total est supérieur à 100 et reviendra à ce niveau après paiement des impôts.

Le travail constitue la grande partie des revenus et personne, statistiquement parlant, ne vit majoritairement d’autre chose.

Le chômage représente une part minime des revenus.

Prestations sociales : Paradis-Blagis mis à part, le pourcentage des prestations sociales dans l’ensemble des revenus est relativement limité :

La part des revenus du patrimoine est surprenante car non nulle aux Blagis et très significative dans les quartiers « bourgeois ». :

La France dépensant 54%  de son PIB en dépenses publiques, il faut bien que tout le monde ou presque  paye des impôts sur le revenu.

Monsieur Candide : votre conclusion ?

L’existence d’un taux de logements sociaux de 43%, la transformation des immeubles Icade en logements sociaux, l’absence de création d’un office municipal de logements sociaux … ont constitué, dans les années 2010, une erreur politique, sociale et économique  grave pour la ville, erreur dont les Fontenaisiens, tous, payent  le prix  aujourd’hui et pour longtemps.

Fontenay, à l’exception de Bagneux, occupe le premier rang du taux de logements sociaux.

La synthèse de ce qui précède permet de constater que, malgré des moyennes par quartier et par décile non dramatiques, il y a, à Fontenay , des  gens dans la difficulté réelle.

Il  y a aussi risque d’une segmentation sociale forte, aspect  qui nous parait constituer le premier problème de la ville : même corrigée par les outils de la redistribution (aides dans un sens, imposition dans l’autre), la séparation sociale menace avec :

  • enrichissement des quartiers « bourgeois » du fait du prix du m² à un extrême,
  • appauvrissement des 43% de logements sociaux du fait des affectations du préfet à l’autre extrême
  • avec disparition progressive de la « classe moyenne ».

Nous soutenons totalement qu’il faut lutter contre cette évolution.

Dans ce cadre, la rénovation ou, pour parler plus clairement, la construction d’immeubles neufs, permettrait de mieux mélanger les populations et de domicilier des personnes à meilleurs revenus dans des quartiers connaissant aujourd’hui appauvrissement.  A l’inverse, il faut mettre des logements sociaux dans les quartiers « bourgeois ». Avec toutes les conséquences positives.

Dans ce cadre, pour reprendre l’approche de certains, résumer la « rénovation »  à ses seuls aspects « densification » ou « écolo » relève d’une réflexion monocorde et largement insuffisante.

Nous verrons, dans une autre étude, que le problème est le même au niveau du Territoire Vallée-Sud-Grand-Paris,  VSGP, où certaines communes considèrent comme fondamental de conserver un taux de logements sociaux inférieur au minimum légal (25%)  pour protéger « leur » environnement.  L’impact des ex-agglomérations de communes est net :

Reprenons le courrier de la Préfecture concernant le taux de logements sociaux à Fontenay :

Toujours selon le Préfet, le parc immobilier s’établit comme suit :

On notera l’aspect limité du nombre de maisons : 1.621.

Dans ce cadre, avec 2000 logements privés nouveaux, le taux de logements sociaux (dit taux « SRU »)  s’établira à 36.3%, taux assez proche de la moyenne de VSGP précisé ci-dessus : 33.1%.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements Sociaux 2014-2020

Petite analyse de la population de Fontenay-aux-Roses (suite 7ème document) : Impact de la relance de la construction (2000 logements) sur les finances de la Ville

Monsieur Candide : Pouvez-vous nous parler des conséquences de la construction des 2000 logements projetés sur les finances de la Ville ?

Je vais vous répondre mais, préalablement, je voudrais vous rappeler les raisons de cette nécessité à construire 2000 logements, aspects que nous avons déjà analysés ensemble mais qui sont la clé de l’évolution à connaître.

  1. Améliorer la situation de la grande majorité des Fontenaisiens en réponse
    – à la pénurie massive de logements récents aux normes (cf. études précédentes)
    (Pour mieux visualiser chaque tableau, vous pouvez cliquer dessus et il s’ouvrira dans un nouvel onglet. Pour continuer, revenez sur l’onglet du texte)

–    à la hausse des prix et l’exclusion de certains ménages du territoire (cf.  études précédentes)

–    à l’inadaptation du parc (personnes à mobilité réduite, performances thermiques, évolution des structures familiales, évolutions des usages et modes de vie…), sujets déjà traités :

  1. Soutenir le BTP, un secteur de croissance économique de proximité
    – activités non- délocalisables
    – profitant aux PME-artisans
    – et aux emplois peu-qualifiés

3. Développer un urbanisme écologique remplaçant des immeubles anciens

en répondant :
– aux demandes croissantes d’espaces extérieurs (terrasses, balcons, loggias, jardins…)
– au bénéfice de la biodiversité (construire sur des terrains déjà construits sans toucher statistiquement aux zones libres, en secteur urbain et desservi par les transports, en maximisant les surfaces de pleine-terre…)
– aux enjeux sanitaires (sans amiante ou plomb, dernières normes de qualité de l’air, de l’eau, qualité acoustique…)
-aux normes actuelles de confort (ascenseurs pour les anciens, ….)

Il ne faut donc pas construire massivement, partout, et n’importe comment, mais définir un objectif, et une stratégie immobilière conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui  identifie

  • des emplacements destinés à de la densification ciblée (pavillons, petits ensembles)
  • et au développement de grands projets : périphérie tramway, RER, requalification de grands ensembles, le long des grands axes routiers structurants, entrées de ville,
  • centre-ville,

Monsieur Candide : Quel impact sur les finances ?

La construction de 2000 logements va conduire à une arrivée de 4000-4500 personnes environ.

Nous ne connaissons pas la structure des immeubles à venir ni  la répartition entre les différents types de logements …

Nous ne connaissons pas le taux de logements secondaires ou le taux d’appartements qui, à terme, seront inoccupés (environ 8 % du total selon les ratios actuels).

Nous pouvons cependant penser que viendront environ 4000-4500 personnes. Retenons 4.500.

Nous avons fait l’hypothèse (voir étude précédente) que sur les nouveaux logements, il y aurait le même pourcentage de familles avec enfants que celui qui existe actuellement sur la ville. Même structures sociales.

Ces nouveaux habitants auront, comme tout Fontenaisien actuel, des besoins et la question qui se pose est : la Ville va-t-elle être obligée  d’augmenter ses services, ses outils mis à disposition de la population pour fournir à ces nouveaux arrivants ce qu’ils peuvent attendre ?

La principale dépense de la ville concerne le pôle « Famille » et  les jeunes : crèches, écoles maternelles, écoles élémentaires dont la ville paye les frais de fonctionnement (hors salaires des professeurs).

Nous avons vu  que 4000 (ou 4500) habitants nouveaux conduisent à connaître environ une soixantaine d’enfants nouveaux par classe d’âge, apport largement compensé par la baisse des effectifs scolaires issus de la population actuelle (6ème document) : pour le dire à l’inverse, la diminution des enfants chez les Fontenaisiens actuels s’équilibre avec la hausse des enfants à venir parmi les nouveaux Fontenaisiens.

Il est alors absolument évident que, sauf détails ici ou là, les charges en crèches et écoles pour la ville vont rester constantes (notre simulation ci-dessous les placent cependant en hausse par précaution).

Or ces  activités propres aux enfants représentent 60% du total des charges de la ville, sur la base de la répartition des effectifs d’agents municipaux comme clé de répartition (effectifs en personnels équivalent temps plein, dits ETP) :

Taux de hausse de la population avec 2000 logements neufs et 4500 nouveaux habitants :

Evolution de la taxe foncière :

Il convient de prendre en compte qu’une partie du parc immobilier actuel est non taxable à la taxe foncière (ex immeubles Icade 1400 logements) ou très peu taxable (3000 autres logements sociaux). Par soucis de simplification, nous considérerons que ce parc social, dans son ensemble (4.400 logements) va redevenir entièrement taxable (en 2025-26, 15 ans après les ventes Icade de 2010).

Le parc immobilier taxable actuellement s’établit seulement à 7000 logements, ce qui est ridiculement faible.

Les 2000 nouveaux logements neufs seront totalement taxables, vraisemblablement avec des valeurs locatives propres largement supérieures, par unité,  aux vieux logements actuels.

Le parc taxable à la taxe foncière (TF) passe ainsi de 7000 logements à 9000 et le produit correspondant s’accroit dans cette proportion de 25.7% :

Hausse sur les droits de mutation perçus par la ville :

Evolution du résultat de la ville après impact de 2.000 logements supplémentaires 

Produits :

Nous avons ainsi  reporté le taux de 25% sur la taxe foncière à percevoir, 29% sur les droits de mutation.

Tous les autres postes de produits, dont la DGF,  Dotation Globale de Fonctionnement,  ont été revalorisés du taux de croissance de l’ensemble du parc, soit les 18% vus précédemment.

Les produits des services incluent la restauration scolaire : les enfants resteront à nombre constant, ce qui devrait conduire à une hausse des produits ; N’ a pas été retenu le fait que l’arrivée d’occupants-propriétaires devrait augmenter le niveau de tarification lié au quotient familial.

L’ensemble des produits passe ainsi de 41 Millions d’€ à 49 Millions

Charges :

Pour ce qui concerne les charges, nous aurions pu considérer que, le nombre d’enfants restant constant, le pôle « Familles » pouvait rester à charges constantes. Nous lui avons cependant affecté un taux de hausse de 5% par précaution sans que les raisons n’en apparaissent (amélioration du service, …).

Pour ce qui concerne toutes les autres charges (contre toute logique, y compris frais financiers, dotations aux amortissements, …) nous avons retenu une hausse sur la base de l’accroissement du parc immobilier (+18%) sans envisager le moindre gain de productivité.

Résultat :

L’évolution des produits et des charges conduit à une amélioration sensible du résultat que nous appelons ici épargne brute :

Le Lecteur aura compris que ces calculs concernant l’ « actuel » ont été effectués sur une année fictive mais proche de la moyenne de ce que la ville a réellement connu. Nous n’avons pas mis le réel 2020 ou la prévision 2021 complètement perturbés par les conséquences du COVID.

Dans la réalité, au vu du tableau en aval,  la Ville connait une épargne brute qui lui permet à peine de payer son annuité de remboursement de dettes (dit ici « de capital »)  pour conduire à une épargne nette négative ou faible. Rappelons que cette épargne nette s’appelle aussi « autofinancement des investissements ».

Après l’impact des 2.000 logements, l’épargne brute s’établit en amélioration de 5 Millions € environ, hausse qui permet de rembourser sans problème l’annuité de dettes de quasiment 2 M€ et laisse une capacité d’autofinancement des investissements (ou épargne nette) de 3 M€.

Ce niveau de résultat, nettement amélioré,  permet de sortir de la longue série d’augmentations d’impôts à chaque fois que le moindre problème ou nouvelle charge apparait.

L’augmentation des bases fiscales permettra enfin de sortir de ce cercle vicieux.

Cette amélioration permettra :

  • soit de financer plus facilement les investissements, voire de les majorer très sensiblement ; notons que le niveau moyen sur longue période des investissements se situe à environ 8-9 millions d’€/an et qu’un gain annexe de 3 millions/an permet de les  augmenter de sensiblement: + 18 M€ par mandature
  • soit de réaffecter une partie de cette nouvelle marge dans l’aide aux gens en situation problématique. En ce sens, l’investissement en appartements par des gens aisés aiderait à financer le social. Curieux que ce soit des gens qui se disent de gauche qui critiquent !

En conclusion, je dirai qu’il y a deux solutions pour améliorer structurellement les finances de la ville, solutions qu’il convient de retenir ensemble :

  • construire 2.000 logements
  • transférer à Vallée-Sud-Grand-Paris VSGP, le maximum de fonctions pour libérer la ville des coûts correspondants.

Amicalement à tous les Fontenaisiens.

Jean-Michel Durand
Maire-adjoint aux Finances et Logements-Sociaux 2014-2020