Pourquoi les propriétaires de pavillons à Fontenay sont-ils la cible d’agences ou de promoteurs immobiliers ?

Cela se produit depuis que le Plan local d’urbanisme (PLU) a été adopté, il y a un peu plus d’un an (7 mars 2017)

Cela se traduit par des lettres répétitives, des démarchages à domicile, des propositions d’achat.

Quelles sont les nouvelles règles du PLU qui permettraient la construction d’un immeuble ?

 Ci-joint la carte des différentes zones du PLU 

(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

Quelles sont les définitions de ces différentes zones :
-        Zone UE : zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire
-        Zone UD : zone à dominante d’habitat de type individuel et qui comporte également quelques bâtiments de type collectifs
-        Zone UC : zone à caractère d’habitat collectif semi-dense où des bâtiments sont relativement hauts
-        Zone UB : zone mixte d’entrées de ville
-        Zone UA : zone correspondant au centre-ville animé se déployant principalement le long de la rue Boucicaut

Les pavillons à Fontenay sont présents dans différentes zones : UE, UD et UC ou même en zone UB

Qu’est ce qui a changé par rapport au Plan d’Occupation des Sols (POS) ?L’appellation des zones a changé :

Avec le POS
-        Zone UE : zone à dominante d’habitat de type individuel et qui comporte également quelques petits bâtiments de type collectif
-        Zone UD : zone d’habitat peu dense de petit parcellaire de constructions individuelles réalisées en ordre discontinu

Avec le PLU
 
-        Zone UE : zone d’habitat à dominante résidentielle sous forme majoritairement individuel, de type pavillonnaire
-        Zone UD : zone à dominante d’habitat de type individuel et qui comporte également quelques bâtiments de type collectifs

=> Ces changements d’appellation ne vont pas dans le sens de la densification ni de la construction d’immeubles en zone UE et UD

La répartition géographique des zones n’a pratiquement pas changé, sauf par exemple la rue du Capitaine Paoli qui est passé de la zone UB en zone UC

Qu’est-ce qui a dû être pris en compte pour le PLU ?

La loi ALUR, promulguée en mars 2014, prévoyait que les POS non transformés en PLU au 31 décembre 2015 deviendraient caducs sans remise en vigueur du document antérieur et avec application du règlement national d’urbanisme. C’est ainsi que Fontenay a entamé le processus de passage en PLU, en 2015 pour une mise en œuvre qui s’est effectuée à partir de Mars 2017.

Ce PLU devait prendre en compte le SDRIF qui prévoit de densifier autour des gares, comme celle du RER et des arrêts du Tram T6. Le nombre de logements doit augmenter sur 90 % du territoire de Fontenay de 15% en 2030, soit environ 1500 logements en plus, soit environ 100 logements en plus par an.

Le PLU a dû prendre en compte la loi ALUR (qui a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et la taille minimale des terrains pour construire.

Le COS donnait la surface de plancher autorisée à construire sur le terrain. Il y avait d’autres règles qui limitaient la surface à construire (% de l’emprise au sol, hauteur des bâtiments, recul par rapport au trottoir)

Avec le POS
Dans la zone UE, le COS était de 0.4, sur UD de 0.7 et sur la zone UC et UB de 0.7 à 1.0
Pour toutes ces zones, l’emprise au sol est de 40 % du terrain (50 % en zone UB)

Les hauteurs autorisées étaient de :

-        En zone UE : 9 mètres à l’acrotère pour les terrains <1 600m 2, soit 3 étages
-        En zone UD : 3 étages pour les pavillons et 15 m pour les petits collectifs, soit 5 étages
-        En zone UC : 15 m, soit 5 étages
-        En zone UB : 15 m, soit 5 étages

Avec le PLU

Le COS est supprimé, et il n’y a pas de modification sur les mêmes règles (% de l’emprise au sol, hauteur des bâtiments, recul par rapport au trottoir), sauf pour la hauteur :

Dans la zone UE et UD :
-        Dans une bande de 25 mètres à partir de l’alignement : 9m à l’acrotère en cas de toiture Terrasse, 8m à l’égout du toit, 10 m au faîtage, soit 3 étages de toute façon

Dans la zone UC :
-         Hauteur 15 mètres + 1 étage sur 40% de la toiture si épannelage/qualité architecturale

Dans la zone UB :
-         Hauteur 18 mètres + 1 étage sur 40% de la toiture si épannelage/qualité architecturale

On peut ainsi évaluer un maximum de constructibilité, mais cette valeur sera réduite du fait des autres contraintes, comme le recul par rapport au trottoir, et surtout les dimensions du terrain.

=> Plus le terrain sera petit, plus la surface constructible sera réduite

Prenons l’exemple d’un terrain d’une surface de 500 m² :

Avec le POS
Compte-tenu du COS, on peut construire une surface max de plancher de :
-        200 m2 en zone UE sur une emprise max de 200 m2 au sol
-        280 m2 en zone UD sur une emprise max de 200 m2 au sol
-        500 m2 en zone UC sur une emprise max de 200 m2 au sol
-        280 m2 (logement) à 500 m2 (bureau) en zone UB sur une emprise max de 250 m2 au sol

Avec le PLU :
Sans le COS, on peut construire une surface max de plancher de :
-        600 m2 en zone UE sur une emprise max de 200 m2 au sol
-        1000 m2 en zone UD avec un petit collectif sur une emprise max de 200 m2 au sol
-        1080 m2 en zone UC sur une emprise max de 200 m2 au sol
-        1600 m2 en zone UB sur une emprise max de 250 m2 au sol

On voit que la surface à construire est multipliée par 3 en zone UE et en zone UD, par 2 en zone UC et par 5 en zone UB

Quand il s’agit de pavillons, la surface de plancher moyenne sera de 120 m2 et on pourra construire au maximum :
-        5 pavillons en zone UE
-        8 pavillons en zone UD

En prenant une surface moyenne de 60 m2 par logement, ou peut construire au maximum :
-        10 logements en zone UE
-        16 logements en zone UD
-        18 logements en zone UC
-        26 logements en zone UB

Si on ne réalise que des studios pour 2 personnes, de 30 m2, on peut construire au maximum :
-        20 studios en zone UE
-        33 studios en zone UD
-        34 studios en zone UC
-        48 studios en zone UB

Prenons l’exemple de la construction en cours, au 24-26 avenue Lombart, après le passage au dessus du RER

La parcelle concernée est en zone UE et a une surface de 1066 m2.

Il y avait une construction en cours d’un 2 ème pavillon qui a été arrêté. Il était fait du temps du POS. C’était possible de construire un deuxième pavillon puisque le terrain fait 1066 m2, on avait droit jusqu’à 426 m2 de surface de plancher.

En Octobre 2017, un promoteur a déposé un permis de construire pour 5 pavillons sur le même terrain.

Il y aura donc 5 pavillons d’une surface variant de 120 à 170 m2.

C’est autorisé par le PLU, puisque la surface totale des 5 pavillons sera de 520.6 m2 et la hauteur maximale de 9.77 m pour le pavillon du fond. Celle-ci correspond à la hauteur du faitage du pavillon du fond et aussi à l’acrotère de la toiture terrasse qui jouxte ce pavillon.

On voit qu’avec le PLU, compte-tenu de la loi ALUR, on a pu passer de 2 pavillons à 5 pavillons.

Ce qui a surtout changé, c’est que tous les pavillons qui ont été rajoutés ont tous une toiture terrasse. Ils ressemblent à des parallélépipèdes et ils n’ont plus du tout le charme des pavillons avec une toiture pentue avec des tuiles de couleur. Il y a un manque d’harmonie dans les constructions.

Prenons le cas d’une maison située, 126 rue Boucicaut, en zone UB

Ce pavillon va être démoli pour construire un immeuble de 27 logements en R+4 +combles.

La surface du terrain est de 959 m2. La hauteur de l’immeuble sera de 18 m.

La surface de plancher sera de 1750 m2, alors qu’avec le POS la surface de plancher aurait été limitée à 671 m2, c’est-à-dire que l’on va construire 2.6 fois la surface autorisée avec le POS.

Pourquoi certaines communes ont été obligées de durcir les règles d’urbanisme des zones pavillonnaires ?

Cela a été le cas pour la commune de Clamart. Le PLU est effectif depuis le 1er janvier 2016.

En zone UE, la hauteur maximale était fixée à 11 mètres.

Cela permettait de construire sur quatre niveaux (rez-de-chaussée, deux étages et combles), au lieu des trois habituels.

Le nouveau PLU entend donc désormais limiter les constructions sur une hauteur de dix mètres et trois niveaux (R + 1 + combles), ce qui revient à la même règle que sur Fontenay.

Voir article précédent : http://www.nouvellesdefontenay.fr/clamart-modifie-son-plu-plan-local-durbanisme-pour-proteger-la-zone-pavillonnaire-de-toute-densification

Pour le harcelement par les promoteurs, voir aussi : 

http://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/fontenay-aux-roses-harceles-par-les-promoteurs-05-06-2018-7755036.php#xtor=EREC-1481423605-[NL92]—${_id_connect_hash}@1

40 Fontenaisiens ont signé un recours gracieux contre la suppression des Espaces Boisés Classés de la Place de Gaulle, dans le PLU

Recours gracieux de 40 Fontenaisiens contre le PLU de Fontenay aux roses

La requête a pour objet de demander d’apporter une modification partielle du Plan Local d’Urbanisme approuvé qui, dans son état actuel, permet :
-         d’édifier une construction sur le parvis du Château La Boissière reconverti et réaménagé tout récemment en Conservatoire de la musique et de la danse de notre commune,
-         de supprimer partiellement ou totalement les arbres de la place du général de Gaulle.

1 – RECEVABILITE DU RECOURS

La Place du général de Gaulle, de part ses dimensions et son ampleur au cœur du centre ville, en bordure de la rue principale commerçante et dans le prolongement du marché couvert, constitue l’espace public principal de Fontenay aux roses.

Les manifestations, qu’elles soient commerciales, ludiques, commémoratives ou festives, s’y déroulent régulièrement tout au long de l’année.

De part cette singularité spatiale et d’usages, le devenir de cette place concerne par conséquent l’ensemble des habitants de la commune et non pas seulement les riverains immédiats. 

2 – MOTIFS DU RECOURS

Dans le POS approuvé le 24 juin 1997, la Place du général de Gaulle est un Espace Boisé Classé (EBC), de la rue Boucicaut à la Résidence Saint Prix.

Le PLU a déclassé cet EBC en zone UAru qui devient de ce fait une zone constructible.

Cette modification de zonage nous amène donc à solliciter une modification partielle du PLU concernant le secteur de la Place du général de Gaulle qui est concerné par 2 OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) :
-   L’OAP « centre ville »
-   L’OAP thématique « Patrimoine et trame verte et bleu ».

En effet, le règlement figurant dans le PLU pour la place du général de Gaulle est en contradiction avec les enjeux donnés par ces 2 OAP, et plus précisément :

- Pour l’OAP « centre ville » :

Dans la représentation graphique de la page 7 du document d’approbation des OAP du PLU , la légende relative « au cœur de ville attractif et dynamique » mentionne :

« Permettre le réaménagement et la restructuration de la place du général de Gaulle comme élément central :
1 – Place minérale d’animation devant le parvis du château
2 – Cœur végétal sur la place des Marronniers
3 – Esplanade de la Mairie faisant lien avec la place haute

Maintenir le caractère arboré de l’esplanade de la place du général de Gaulle
Améliorer la visibilité du patrimoine bâti »

Ainsi, la construction d’un bâtiment sur cette place et notamment sur le parvis minéral détériorerait la visibilité du château La Boissière, notamment depuis la rue qui porte le même nom, le marché couvert et l’avenue de Verdun, ce qui va à l’encontre de l’OAP « centre ville ».,

- Pour l’OAP thématique « Patrimoine et trame verte et bleu » :

Dans la représentation graphique de la page 28 du document d’approbation des OAP du PLU,  il est précisé pour la place du général de Gaule :

«  Maintien et si possible développement des espaces verts en surface dans les projets ».

Le fait de supprimer l’EBC sur la place du général de Gaulle ne permet plus d’assurer le maintien des espaces verts en surface et laisse la possibilité de réduire le nombre de marronniers voir de les supprimer totalement sans avoir l’obligation d’en replanter.

Il ne nous semble pas inutile de rappeler également que :
-         le Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF) mentionne à la page 25 de ses orientations réglementaires de 2013 que dans les communes déficitaires en espaces verts, comme l’est Fontenay aux roses, les espaces verts publics devront être développés,
-         le PADD précise dans son objectif n°1 que les espaces verts publics devront être préservés.

La suppression de l’EBC sur la place du général de Gaulle va à l’encontre des orientations réglementaires du SDRIF et des objectifs mentionnés dans le PADD.

Recours gracieux en annulation du PLU de Fontenay aux Roses par les élus de l’opposition

Les conseillers municipaux d’opposition ont formulé un recours gracieux auprès du président de l’EPCI Vallée Sud de Seine concernant le PLU de Fontenay aux Roses.

Signataires :  Pascal BUCHET,  Maire honoraire ,  Annie SOMMIER, Jean-Jacques FREDOUILLE,  Françoise ZINGER, Giles MERGY, Despina BEKIARI, Stéphane CICERONE, Claudine MARAZANO

EXPOSE DES FAITS

Le document a été adopté en méconnaissance de disposition, d’une part des Codes de l’urbanisme et de l’environnement, d’autre part du SDRIF.

1/ Méconnaissance du Code de l’urbanisme

- En premier lie, la loi NOTRe a transféré la compétence de l’élaboration des PLU aux EPCI

- En second lieu, l’article L 103-2 du même Code stipule que la concertation doit se dérouler « pendant toute la durée de l’élaboration du projet » et à L 103-4 il est précisé que « les modalités de la concertation permettent (…) d’accéder aux informations relatives au projet ». La concertation préalable de la population a été organisée sur le diagnostic et des orientations générales autour de présentations lors de réunions publiques. Toutefois, celles-ci se sont arrêtées avant les phases concrêtes de l’élaboration du PLU, à savoir le zonage et le règlement. 

- En troisième lieu, l’article L 151-4 du Code de l’urbanisme exige « une analyse fine des capacités de densification et de mutation de l’ensemble des secteurs bâtis » de la commune. Ainsi que le Préfet vous l’avait écrit dans son porter à connaissance, le Commissaire enquêteur a considéré que le projet ne répondait pas à l’obligation légale édictée par le Code de l’urbanisme en matière de capacités de densification et de mutation de l’ensemble des secteurs bâtis de la commune. Il en a fait une réserve formelle dans son rapport ( page 101). Dans votre proposition finale, vous avez apporté des réponses partielles pour les OAP mais aucunement sur Ies autres secteurs de la ville.

- En quatrième lieu, le dossier du PLU, dans aucune de ses composants., ne mentionne la mixité sociale et les logements sociaux malgré la demande formulée dans de porter à connaissance de l’État. Or, l’article R.151-8 prévoit que, dans les zones urbaines dont Ies conditions d’aménagement ne sont pas définies par un dispositif réglementaire, les conditions de mixité fonctionnelle et sociale soient précisées. L’article R.151-38 de ce même Code stipule par ailleurs qu’un document graphique délimite s’il y a lieu les emplacements réservés en vue de la réalisation, dans les objectifs de mixité sociale, de programmes de logements, en précisant leur nature…..

Cette ignorance conduit d’ailleurs le règlement à minorer la norme RTE 2012 de 20 %, objectif hors d’atteinte économiquement quelle que soit la catégorie de logements sociaux visés. A ce égard, le Préfet confirme cette analyse et indique que cette prescription ne sera pas accessible pour des logements sociaux compte tenu de son coût trop élevé.

- Enfin, l’insertion dans le paysage de constructions nouvelles dans le bâti environnant a fait l’objet d’une attention particulière de la loi ALUR. Elle assigne des objectifs quant à l’aspect des constructions neuves, leur dimension, leurs conditions d’alignement et de distance minimale par rapport à la limite séparative. Ce.-là doivent contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des constructions dans k milieu environnant (Code de l’urbanisme, art. L 151.18 modifié).

L’article R.151-13 du Code de l’urbanisme indique que le règlement doit impérativement prévoir des règles alternatives afin d’adapter les règles volumétriques définies à l’art R.I51-39 pour satisfaire une insertion dans k contexte, en lien avec Ies bâtiments du secteur.

Le Conseil municipal de Fontenay-a.-Roses a prescrit le 14/11/2014 la révision du Plan d’Occupation des Sols (POS) et sa transformation en PLU, en fixant notamment I. objectifs suivants :

- « préserver et développer l’environnement naturel et urbain de la commune de façon à maintenir le cadre de vie de la commune et conforter la qualité de vie de ses habitants »

- « préserver les identités architecturales urbaines et paysagères propres à chaque quartier et notamment pérenniser les zones pavillonnaires par l’édiction de prescriptions de nature à encadrer les types de construction pouvant y être admis ».

Une zone de transition entre un urbanisme pavillonnaire et une zone dense doit donc être prévue.

Le document lb « Justificatif des choix » réaffirme à différentes reprises cet objectif. Ainsi, note-t-on page 36 que « le zonage PLU de Fontenay-aux-Roses s’attache à préserver les espaces pavillonnaires UD et UE et les coeurs des îlots verts» avec « un traitement cohérent des choix ». Dans le même esprit, l’objectif 3 de l’axe 1 du PADD (document 2), stipule qu’il faut favoriser les transitions douces entre les secteurs pavillonnaires et les grands ensembles (p.7), et l’objectif 1 de l’axe 3 indique que les réservoirs de biodiversité doivent être conservés.

Si le projet adopté par le Conseil de Territoire a corrigé des erreurs manifestes du projet initial, il subsiste des secteurs où la zone tampon n’a pas été prévue. Il en est ainsi notamment des zones pavillonnaires situées à proximité des secteurs URU et d’OAP (rues des Bénards, de l’Avenir, Boucicaut au nord, des Potiers, André Chénier ainsi qu’autour de l’OAP du Panorama,…). Ainsi, le PLU ne respecte pas les engagements pris.

2/ Méconnaissance du SDRIF

Le SDRIF prescrit pour les communes déficitaires en espaces verts (page 25 des orientations réglementaires du SDRIF 2013), comme l’est Fontenay-a.-Roses, que l’offre d’espaces verts publics soit développée. Le PADD a d’ailleurs repris cette orientation dans l’objectif n°1 en précisant que les espaces verts publics doivent être préservés. Or, le PLU qui a été adopté va à l’encontre de ces prescriptions et de cet engagement en supprimant au contraire des espaces publics tels que I. EBC de la Place Chari. de Gaulle, des Blagis, au Panorama, rue des Potiers.

De plus, ainsi que l’a souligné le Commissaire enquête., la suppression du COS, imposée par la loi, n’a pas été compensée par des mesures plus strictes de préservation d’espaces de pleine terre. Ce manquement induit une capacité de construction dans l’ensemble des zones de la commune au moins deux fois supérieure à ce qu’elle était au POS, contredisant en cela le PADD.

Le rétablissement d’espaces verts publics d’une part, l’introduction de mesures compensatoires plus strictes compte-tenu de la suppression des COS d’autre part, sont indispensables pour répondre aux exigences du SDRIF et aux orientations du PADD ainsi qu’aux aspirations des Fontenaisiens.

CONCLUSION

Compte-tenu du non respect de certains articles des Codes de l’urbanisme et de l’environnement et d’incompatibilités avec le SDRIF et le PADD, par le présent recours, nous sollicitons le retrait de la délibération du 7 mars 2017 du Conseil de Territoire adoptant le plan d’urbanisme de Fontenay-aux-Roses.

Vous disposez, à réception de la présente demande, d’un délai de 2 mois pour y donner suite. A défaut, votre silence sera considéré comme un rejet implicite qui ouvrira la possibilité de former une requête aux fins d’annulation de la délibération du 7 mars auprès du tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Retour sur la réunion publique sur le PLU du Mardi 6 Décembre

Cette réunion est à l’initiative du Commissaire-Enquêteur, Mr Lafitte, Il s’est aperçu que dans les requêtes faites par les habitants, il y avait beaucoup de demandes concernant les « Emplacements Réservés », en particulier ceux concernant la rue d’Estienne d’Orves. C’est pour cela qu’il a organisé cette réunion publique d’abord d’information, puis de débat avec les habitants concernés. Les autres sujets abordés pendant la réunion étaient ce qui concerne la propriété privée, pour les espaces verts, les arbres et  maisons classées. D’ autres sujets qui concernent le PLU, comme la densification, le non-respect du PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable), les zones de transition, les CINASPIC n’ont pas été abordés, malgré le fait qu’il n’y ait eu aucune réunion d’information sur le règlement du PLU qui a été voté au territoire le 12 Juillet 2016.

A cette réunion étaient présents le Maire, M.Faye, maire adjoint à l’urbanisme, Mr Nury-Torras,  Mme Meunier, du service de l’urbanisme, et Mr Duez, directeur des services Techniques. Le Territoire n’était pas représenté.

Environ 250 personnes (200 assis, 50 debout) ont assisté à cette réunion. Parmi eux beaucoup des habitants de la rue d’Estienne d’Orves. Ils sont maintenant regroupés en une association, » Ormeaux Plus ». de plus de 60 adhérents, de 65 propriétaires. Ils arboraient tous un badge avec un slogan : « Non à l’élargissement de la rue d’Estienne d’Orves à 16 m ». Ils ont fait circuler une pétition qui a recueilli 200 signatures. 

 Le problème de la rue d’Estienne d’Orves

Les  emplacements réservés correspondent à des réserves foncières, inscrites sur le PLU de façon à pouvoir à l’avenir élargir la rue d’Estienne d’Orves à 16 m, alors qu’actuellement, elle ne dépasse pas 8 m à certains endroits. Ces emplacements réservés sont maintenant essentiellement situés sur le coté des N° pairs de la rue depuis la place Carnot, puis sur les 2 cotés après la rue Guérard et sur les N° impairs après. Une quinzaine de maisons seraient impactées par cet élargissement.

Depuis longtemps, cette voie qui était Départementale jusqu’en 2009, puis devenue Communale était frappée d’alignement pour en faire une voie de transit.

M.Faye, maire adjoint à l’urbanisme explique que sur cette voie circulent des bus (N° 194) dans les 2 sens avec 3 arrêts dans cette rue. Il faut au minimum 6 m pour les 2 voies de circulation. Dans cette rue, il y a des endroits où les trottoirs ne sont pas assez larges, réduit à 70 cm. Les bus doivent normalement passer à 1 m des piétons et par endroits, ils passent à 30 cm. d’où la nécessité des barrières.  De plus dans cette rue, il y a la sortie piétonne du Collège des Ormeaux. Pour les trottoirs, la norme minimale est de 1.40 m de large. Pour la circulation des PMR , des poussettes, il est nécessaire d’avoir des trottoirs de 2 m de large, de même pour les collégiens qui les prennent avec une classe entière. Avec cela, il suffirait de 10 m de large pour la rue. Il n’y a que 2 endroits où l’on atteint pas les 10 m de large. Aucune maison serait alors impactée. Par contre, si on prévoit un coté de stationnement, il faudra aller jusqu’à 12 m de large. En basculant l’alignement au début de la rue sur le coté des N° impairs, seul les N° 3-5 seraient impactés.

Mr Nury-Torras explique que la largeur de 16 m a été prévue pour mettre 8 m pour les voies de circulation, 4 m pour les trottoirs, 4 m pour les stationnements sur les 2 cotés ou le stationnement sur un coté et des bandes cyclables dans les 2 sens.

Il explique aussi que à la différence des alignements qui existaient avant, le PLU doit définir des emplacements réservés qui sont des servitudes avec un droit de délaissement : il n’y a pas d’expropriation, mais lors d’une vente, si le propriétaire est d’accord, la ville peut acheter, s’il n’est pas d’accord, il peut vendre son bien, mais la réserve reste inscrite, sauf si le nouveau propriétaire fait construire un nouveau pavillon.

Dans tous, les cas, expliquent les habitants la valeur du bien sera impactée.

Après tous ces échanges avec les habitants, qui ont duré près de 2 heures, le Maire s’est engagé à faire des réunions avec les habitants, pour trouver une solution, après le dépôt du rapport de l’enquête publique, c’est dire vers la mi-Janvier 2017.

Les Espaces Boisés Classés (EBC), les corridors écologique (pas japonais), les arbres remarquables, les alignements d’arbres

Le classement en Espaces Boisés Classés (EBC) interdit les changements d’affectation ou les modes d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Cela empêche la construction en dur.

Dans le PLU, il y a maintenant des EBC sur des terrains privés de façon à faciliter les couloirs écologiques. Au total, il y a une augmentation de 7 % des EBC  dans le PLU par rapport au POS.

L’abattage des arbres ne peut pas se faire sans autorisation de la ville qui les acceptera que si les arbres sont malades et qu’ils soient remplacés par des nouveaux.

Il y a aussi des arbres remarquables dans des propriétés privées : il y en avait 11 dans le POS, il y en a maintenant 130 au PLU. De la même façon, les arbres remarquables ne peuvent pas être abattus sans l’accord de la Mairie.

Certaines rues ou Boulevard ont des alignements d’arbres qui ont été répertoriés.

Il existe une carte des EBC publics et privés. Normalement tous les habitants qui possèdent un EBC privé ou un arbre remarquable ont été prévenus.

Bâtiments remarquables

3 niveaux de protection :

- Rang 1 : ils correspondent à des bâtiments historiques : ne peuvent pas être détruits
- Rang 2 : on peut faire une démolition partielle, mais pas une extension qui dénature
- Rang 3 : ils correspondent à une ambiance urbaine, comme le cas de la rue Guérard

Il existe dans le règlement une carte de ces bâtiments avec les différents classements, mais pas de liste exhaustive, comme pour les arbres.

Qu’est-ce qui prime : cohérence, jurisprudence, loi ?

Le Commissaire dit que toutes les règles doivent être respectées.

Intervention des habitants de la rue d’Estienne d’Orves

Dans ce cas, la rue d’Estienne d’Orves cumule différentes obligations : maison remarquable, celle de Pierre Bonnard, un corridor écologique : entre le val de Bièvres et le Panorama.

Fin de l’enquête publique et suite des événements

Le commissaire enquêteur a refusé une réunion d’information d’ici la fin de l’enquête (13 Décembre) sur les points qui n’ont pas été évoqués pendant dette réunion, comme cela a été demandé par de nombreux habitants et associations.

Le  commissaire enquêteur a 1 mois pour répondre à toutes les requêtes qui ont été faites et pour rédiger son rapport. Dans son rapport, il peut donner un avis favorable/ défavorable avec 2 sortes de commentaires : des réserves qui doivent être prises en compte par la commune, sous peine d’annulation, des recommandations, pas forcément prises en compte par la commune. 

Le Maire s’est engagé à étudier toutes les demandes, à faire une réunion publique de restitution des décisions prises par la commune. Le Conseil Municipal du 27 Février 2017 donnera un avis sans vote. Puis il y aura un vote au niveau du Territoire. Ensuite, le préfet aura 1 mois pour valider le projet de PLU qui sera normalement effectif à partir de la fin Mars 2017.

Les points importants du futur PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Le projet du futur PLU a été présenté lors d’une réunion publique le 24 Mai 2016. Le projet définitif sera effectué fin Juin pour être discuté, sans vote au Conseil Municipal et adopté lors d’un Conseil du Territoire en Juillet. L’enquête publique aura lieu au mois de Novembre 2016. Le PLU doit respecter les orientations du PADD, Projet d’Aménagement et de Développement Durable, adopté par le Conseil Municipal. Ce PLU doit aussi prendre en compte les injonctions du SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile de France) qui nécessitent la création sur Fontenay de 1500 logements d’ci 2030, soit environ 100 logements / an au lieu d’environ 20 logements / an actuellement.

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Les OAP sectorielles sont des zones où la municipalité a un projet d’aménagement. Les règles définies peuvent être différentes de celles définies dans le zonage.

Il y aura 4 OAP sectorielles : le centre-ville, l’Ilot Scarron, les Blagis, le Panorama

Le zonage :

Celui-ci définit la densification de chaque portion du territoire, comme pour le POS.

Par contre, depuis la loi ALUR de 2014, dans un PLU, il n’y a plus de COS (Coefficient d’Occupation des Sols), comme dans un POS. Le COS est le rapport entre la surface maximale constructible et la surface totale du terrain. De plus, il n’existe plus de surface minimale pour construire une maison ou un immeuble.

Ces deux facteurs vont induire une densification importante, si on ne prend pas des règles beaucoup plus restrictives, en particulier sur la hauteur, l’emprise au sol, le terrain en fond de parcelle… Lire la suite

Avez-vous été contactés par des promoteurs immobiliers pour acheter votre pavillon pour construire un immeuble à la place ?

Plusieurs propriétaires de pavillons du Boulevard de la République ont été contactés par des promoteurs immobiliers pour leur acheter leur pavillon avec le terrain.

Ils mettent en avant le fait que leur terrain a un fort potentiel de constructibilité et que la vente constituera une meilleure valorisation financière de leur bien.

Pourquoi les promoteurs contactent ces propriétaires ?

Dans le Plan d’Occupation de Sols (POS) actuel,  le boulevard de la République est situé en zone UC, avec un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) de 1, coté pair et de 0.75 coté impair. Ce COS définit la surface constructible / surface du terrain. La hauteur de construction autorisée est de 15 m, soit un immeuble R + 4 + Attique, soit 5 niveaux. La surface de construction au sol autorisée est de 40 % de la surface du terrain. Il faut aussi un recul de la construction de 4 m par rapport à la rue. 

Lorsque le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sera adopté, au plus tard en Mars 2017, en application de la loi ALUR, il n’y aura plus de COS imposé, ni même de surface minimum de terrain pour construire. On peut maintenir des règles de construction, telles que : hauteur, surface emprise au sol / surface terrain, surface espace verts ,dont une partie en pleine terre.

Prenons l’exemple d’un pavillon situé en zone UC, avec actuellement un COS de 1 sur un terrain de 600 m2.

Compte-tenu du POS actuel, avec un COS de 1, on peut construire une surface habitable de 600 m2. On peut donc construire environ 12 logements.

Avec le futur PLU, si on garde les mêmes règles de surface emprise au sol / terrain, de hauteur, espace verts, on pourra construire un immeuble de 15 m de hauteur sur une emprise de 40 % de la surface du terrain, soit 240 m2. Cela veut dire que l’on pourra construire 5 fois 240 m2, soit 1200 m2 habitable, soit environ 24 logements.

Avec le futur PLU, on pourra construire 2 fois plus de logements qu’avec le POS actuel.

Quelles sont les règles générales actuelles du POS en zone UE (pavillon+ petit collectif) et comment elles pourront évoluer avec le PLU ?

Les règles du POS sont consultables sur le site internet de la ville : http://www.fontenay-aux-roses.fr/environnement-cadre-de-vie/urbanisme/document-durbanisme-en-vigueur.htm

Prenons comme exemple, un pavillon construit sur un terrain de 500 m2, en zone UE (pavillonnaire+ immeuble en petit collectifs).

Avec le POS actuel,  le COS est de 0.4. L’emprise au sol doit être au max de 40 % du terrain, on peut donc construire une maison ou un petit immeuble de 200 m2 habitable.La hauteur en toit terrasse peut aller jusqu’à 9/12 m, soit environ 4 niveaux, en immeuble.

Avec le PLU en gardant la même emprise au sol, et la même hauteur, on pourra construire 4 niveaux sur 200 m2, soit un immeuble de 800 m2 habitable, soit environ 16 logements.

Pouvez-vous nous signaler que vous avez été contacté par un promoteur immobilier ?

Envoyez un mail à notre adresse : journal@nouvellesdefontenay.fr si possible avec une copie de la lettre que vous avez reçu, nous ne diffuserons pas votre nom.

Modification du POS : ce qu’il manque pour le carrefour de La Cavée et ce que cela donnerait si la modification du POS était appliquée telle quelle

Dans le POS de 2009, le carrefour de La Cavée fait partie d’un plan masse, UPMa. Cette zone de plan de masse correspond à un ensemble de terrains situés aux abords de la place de la Cavée, et se décompose en 5 îlots. Elle porte sur une superficie de 11820 m².

La création de cette zone de plan de masse doit permettre d’organiser de manière cohérente la construction de nouveaux bâtiments en projetant le carrefour comme une véritable place urbaine.

Le plan masse tel que prévu dans la POS de 2009, avec les bâtiments actuels et les limites des futurs bâtiments (gros traits noirs) pour créer une place urbaine.

Le projet qui a été présenté à la Commission Extra municipale d’Urbanisme (CEMUA) le 1er Avril 2015 avait les objectifs et cahier des charges suivants :

- Créer une place d’entrée de ville, dont l’aménagement serait financé par l’opération immobilière
- Remplacer les bâtiments vétustes
- Faciliter la circulation dans ce carrefour où aboutissent 7 rues dont 4 très passantes.
- Embellir le quartier
- Assurer une continuité avec le voisinage
- Conserver la maison située au n°1 de la rue La Boissière (la plus ancienne maison et de fait remarquable)
- Conserver le restaurant « Par Faim d’Aromes »
- Conserver le Cèdre situé sur le terrain de la maison du n°1 de la rue La Boissière
- Créer des logements privés, avec leurs parkings privés souterrains
- Créer des surfaces commerciales en rez-de-chaussée des immeubles
- Créer 40 places de parking public souterrain financées par l’opération immobilière

Quel serait le futur plan masse ?

Ce que l’on ne retrouve pas par rapport aux projets qui ont été présentés à la CEMUA :

- Faire au milieu du carrefour une vraie place, un espace paysager pour les piétons, planté d’arbres.

- Proposition d’une place centrale matérialisée, autour de laquelle tournent deux voies de circulation, une pour les voitures, une pour les arrêts de bus. Le piéton est prioritaire sur la place (espace gazonné, fontaine, bancs ….)

Qu’est-ce que cela donnerait s’il était appliqué tel quel ?

Construction de 100 à 120 logements répartis en 3 immeubles R+3 + combles  avec parkings privés souterrains.

Dans le POS actuel, pour les immeubles à toitures à pentes : R+2+Combles sauf pour les parties des bâtiments des secteurs B, C, et D dont la façade principale est orientée sur la rue Boucicaut : R + 3 + Combles. C’est le cas, en particulier pour l’immeuble de logements sociaux, Emile Decoeur, situé coté Est (secteur C) est également R+3 + Combles.

Tous les immeubles seraient donc alignés en hauteur sur celle de l’immeuble Emile Decoeur. Les hauteurs passeraient de 9 m à l’égout et 14 m au faîtage à 12 m à l’égout et 17 m au faîtage. Les rues, en particulier la rue Blanchard auraient une largeur inférieure à la hauteur des immeubles. Une simulation en 3 D de la hauteur des immeubles a été faite par Mr Hervé Levifve, au lien suivant :

http://www.osez-fontenay.fr/la-modification-du-pos-une-sensibilite-tout-a-fait-particuliere/

Modification du POS : mobilisation des riverains du 26 rue des Potiers

Il s’agit du point n°3 – L’îlot « rue des Potiers » : Création d’un sous-secteur UCa rue des Potiers pour la réalisation d’une opération de rénovation urbaine qui permettra d’amorcer un projet d’ensemble sur le secteur « Paradis-Blagis » .

Il s’agit de la construction d’un immeuble de 40 logements au N° 26 rue des Potiers. Cet immeuble devrait permettre de démarrer la rénovation  (démolition puis reconstruction) de plusieurs immeubles de la Cité des Paradis, en y relogeant les habitants du premier immeuble détruit. Les habitants du quartier ont découvert le projet au début de l’enquête publique de la modification du POS, qui a commencée le 1 er Juin.

Plan extrait du POS de 2009 

La zone où est envisagée la construction de l’immeuble est classée en zone UCg, comme l’ensemble des Blagis, avec un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) de 0.75.

Il s’agirait de créer un sous-secteur en zone UCa avec un COS de 1.20 ce qui permettrait de créer un immeuble de 40 logements, de hauteur R+3+combles, à la place de celui existe qui est R+1+C, avec 14 logements. Ceci permet de ne pas toucher à l’Espace Boisé Classé (EBC), du Square des Potiers (en vert foncé sur le plan).

Vue satellite du quartier où est envisagée la modification du POS

Ce sous-secteur comprend également les immeubles, en particulier celui situé au 9 bis rue des Potiers qui est déjà R+3+Combles. Par contre, le nouvel immeuble serait situé en face de celui du 9 bis avec la même hauteur et lui boucherait entièrement la vue et le soleil.

Un collectif des riverains a été constitué, d’environ 150 personnes. Ce collectif s’est réuni plusieurs fois et a rédigé un texte de synthèse qui a été remis en mains propres au Commissaire Enquêteur le 1 er Juillet.

Voici le texte de synthèse qui a été remis au Commissaire Enquêteur.

A l’attention du commissaire enquêteur,
Dans le cadre du projet de modification du POS concernant l’îlot « rue des Potiers » visant à : « création d’un sous-secteur UCa rue des Potiers pour la réalisation d’une opération de rénovation urbaine qui permettra d’amorcer un projet d’ensemble sur le secteur « Paradis-Blagis »
Contexte :
La mairie souhaite la création d’un immeuble de roulement de 40 logements au 26 rue des potiers pendant la réfection du quartier des Blagis. Les riverains se mobilisent considérant ce projet inadapté et présentant de nombreux risques pour la population et les constructions environnantes.

Actions engagées :
Dans ce cadre, les riverains informés de ce projet se mobilisent et constituent ce document synthétisant une trentaine d’avis et de propositions. Trois réunions ont été organisées, représentant des heures d’analyses, de réflexion par l’ensemble des riverains.
Ce document constitue donc une synthèse des principaux arguments sur lesquels l’ensemble des riverains s’accorde. Certains éléments complémentaires seront rapportés individuellement.
En conclusion de ces travaux
Les riverains considèrent le projet comme néfaste pour la ville et pour le quartier en particulier. Les arguments présentés sont ceux qui nous paraissent les plus pertinents et les plus cités.

1) Les fontenaisiens, bien au-delà de la rue des Potiers, ne voient pas pourquoi étendre la zone des HLM dans une ville à 42% de logements sociaux, bien au-delà des obligations légales. Les rénovations doivent se faire sans extension des zones à physionomie HLM, surtout qu’en l’espèce, la zone est immense si l’on considère sa continuité avec les cités HLM de Sceaux et de Bagneux, et en outre, elle est relativement peu dense. Quelles sont les propositions de la ville dans ce sens ? Pourquoi ne pas bloquer 40 logements pour ce roulement à bien moindre coût et risque, qu’un nouveau bâtiment ?
2) Un immeuble de 4 étages est inadapté dans ce quartier : de par son emplacement sur une rue qui, côté des numéros pairs, est intégralement résidentielle: aucun immeuble de plus d’un étage ne vient dénaturer le côté village et essentiellement pavillonnaire que les riverains et passants apprécient.
3) La circulation est déjà très difficile dans les 2 rues qui longent le parc: il est impossible de se croiser sans empiéter sur les trottoirs. Or la rue des Potiers joint l’école de la Roue au gymnase, drainant des centaines d’enfants tous les jours mis en danger par cet afflux de voitures. La rue n’est pas extensible en largeur, et ne peut être mise en sens unique sans poser d’importantes difficultés.
4) Surtout : le terrain est défavorable : un travail de documentation a été effectué par l’une de nos riveraines Nadine Ellouz, qui se trouve être experte géologue de formation et de profession. Le détail complet de l’analyse préliminaire se trouve en annexe, cartes à l’appui. En synthèse : à cet endroit le projet sera coûteux et risqué pour toutes les habitations de la rue. La mairie, et l’entrepreneur seront responsables et comptables des conséquences : fissures, glissements, voire écroulements …
5) Ce projet lèsera considérablement les riverains directement limitrophes, par une perte de luminosité, d’ensoleillement, qui impliquera des dépenses d’énergie et la création d’un vis-à-vis rapproché. Ceci est d’autant plus choquant que les bâtiments de la cité des Paradis sont très espacés les uns des autres, et n’ont pas de vis-à-vis direct. Certains de ces riverains seront gênés au point de devoir déménager, ce qui nuira en outre là la mixité sociale.
Pour toutes ces raisons, nous nous opposons à la construction d’un immeuble inadapté tel que proposé à l’heure actuelle, il serait inutile et dangereux pour nos familles et nos maisons.
Nos propositions
Si le projet devait être maintenu, malgré nos remarques, pour qu’il soit acceptable, nous proposons :
1) la destruction de l’immeuble vétuste côté rue des potiers
2) la transformation de cette partie haute de la zone en bois classé
3) la construction d’un immeuble de faible hauteur en bas sur la partie plane de cette zone côté rue André Chénier. L’entrée se faisant sur cette rue.
4) Une zone de parking sous-terrain.

Le collectif représente près de 150 personnes qui sont tous des votants.

Le maire est au service de ces concitoyens, et a le devoir de les écouter. Nous avons construit une argumentation collective, transparente et structurée. Nous avons été entendus lors de la réunion du 16 juin à la maison des paradis. Nous attendons de nos responsables politiques la même rigueur, transparence dans leurs propositions et une modification de leurs décisions quand elles vont à l’encontre des intérêts des concitoyens.

En espérant que nos arguments auront été entendus, veuillez croire, Monsieur, en l’expression de nos salutations distinguées,

Il n’est pas trop tard pour s’exprimer sur la modification du POS (Plan d’Occupation des Sols) : jusqu’au 1er Juillet inclus

Enquête publique sur la modification du POS
Une procédure de modification du Plan d’occupation des sols (POS) a été engagée en attendant l’approbation du futur Plan local d’urbanisme (PLU) prévue en mars 2017.Le Plan d’occupation des sols (POS) est un document d’urbanisme, à l’échelle de la Commune, qui définit les règles générales d’utilisation des sols en fixant notamment les possibilités ou les interdictions de construire sur un terrain donné.Quatre zones vont être modifiées : les zones de plan de masse du Carrefour de la Cavée et du Carrefour des Mouilleboeufs, la zone de non altius tollendi du centre-ville et la rue des Potiers.
Points des modifications :
  • Point n°1 – Les Zones de Plan de Masse* : Modifications réglementaires et graphiques des plans de masse afin de favoriser la réalisation de projets urbains cohérents sur le site du carrefour de la Cavée et du carrefour des Mouilleboeufs ;
  • Point n°2 – La zone de non altius tollendi** en centre-ville : Suppression d’une zone de non altius tollendi en zone UAb (Place du Général de Gaulle), laquelle limite la hauteur des constructions à 129.60 m NGF de façon à permettre de constituer un front bâti homogène ;
  • Point n°3 – L’îlot « rue des Potiers » : Création d’un sous-secteur UCa rue des Potiers pour la réalisation d’une opération de rénovation urbaine qui permettra d’amorcer un projet d’ensemble sur le secteur « Paradis-Blagis » ;
  • Point n°4 – Actualisation graphique et règlementaire : Remplacement de la notion de la Surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.) par la Surface de Plancher, suppression de la disposition relative à la cession gratuite des terrains pour des aménagements de voirie retranscrit dans l’article 9 du P.O.S., suppression des dispositions fixées par l’article L.332-1 du code de l’urbanisme relative à l’article 15 sur le dépassement du C.O.S. et suppression d’emplacements réservés abandonnés par le Conseil Général liés à des opérations de voirie.

Ces modifications permettront de faciliter la compréhension du document par le public.

* Le plan de masse est un document graphique annexé au P.O.S. dans lequel sont identifiés des périmètres de projet. Ces périmètres de projet, appelés « zones de plan de masse » comportent des orientations d’aménagement traduites par des dispositions règlementaires (implantation, emprise et hauteur des constructions, accès,…

** La zone de non altius tollendi est une contrainte « architecturale » située le long de la Place du Général de Gaulle, laquelle limite la hauteur des constructions à 129,60 mètres NGF, équivalent à un R+2.

Tous les documents sont maintenant disponibles sur le site de la ville :

http://www.fontenay-aux-roses.fr/environnement-cadre-de-vie/urbanisme/modification-du-plan-doccupation-des-sols-pos.htm#c3944

Enquête publique

Une enquête publique est conduite par un Commissaire Enquêteur du lundi 1er juin 2015 au mercredi 1er juillet 2015 inclus à la Direction des Services Techniques Municipaux – 8 Place du château Sainte-Barbe à Fontenay-aux-Roses.

Le Commissaire Enquêteur assurera des permanences à la Direction des Services Techniques Municipaux pour y recueillir les observations du public les jours suivants

- Mercredi 1er juillet 2015 de 14h00 à 17h30

A l’issue de l’enquête publique, le projet de modification, éventuellement modifié pour tenir compte des avis des personnes publiques associées, des observations du public et du rapport du commissaire enquêteur, sera soumise à l’approbation du conseil municipal.

Le rapport et les conclusions du Commissaire Enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Direction des Services Techniques Municipaux – 8, place du Château Sainte-Barbe à Fontenay-aux-Roses (92260) – pendant un délai d’un an, à compter de la clôture de l’enquête publique.